一、前言

北京工業(yè)大學(xué)校本部位于北京市朝陽區(qū)，東臨東四環(huán)南路，南抵左安東路，西鄰西大望路，北望平樂園小區(qū)；另有3處分校區(qū)。截至2010年底，學(xué)校占地面積為80余萬平方米，建筑面積近70萬平方米。北京工業(yè)大學(xué)創(chuàng)建于1960年，是一所以工為主，理工、經(jīng)管、文法相結(jié)合的多科性市屬重點大學(xué)。目前在校生29418人，教職工3370人。

二、建設(shè)目標(biāo)

隨著我國高等教育事業(yè)的迅猛發(fā)展，我校占有和使用的房地產(chǎn)規(guī)模急劇膨脹，其構(gòu)成也日趨復(fù)雜，管理難度越來越大。尤其是隨著校際間的合并與調(diào)整以及學(xué)校內(nèi)部推行的后勤、財務(wù)、人事、分配等各項改革的深化，對我校的房地產(chǎn)管理工作不斷提出新的要求。為了加強我校房地產(chǎn)的綜合管理，推進房地產(chǎn)管理工作的科學(xué)化、規(guī)范化，促進我校各類房地產(chǎn)的優(yōu)化配置和有效使用，全面實現(xiàn)我校房地產(chǎn)管理的計算機網(wǎng)絡(luò)化已是刻不容緩的首要大事。

房地產(chǎn)綜合管理信息系統(tǒng)旨在通過網(wǎng)絡(luò)和軟件為校內(nèi)外交流提供一個強大的、暢通的信息共享平臺，以便科學(xué)、規(guī)范、靈活、快捷地開展監(jiān)督管理工作。

該系統(tǒng)應(yīng)該適應(yīng)本校的實際機構(gòu)設(shè)置情況和現(xiàn)有流程，提供豐富而實用的系統(tǒng)功能。系統(tǒng)采用B／S結(jié)構(gòu)，提供良好的維護性和可擴充性。系統(tǒng)應(yīng)具有高度的靈活性、開放性、兼容性、安全性、高效性、維護性以及穩(wěn)定性。系統(tǒng)應(yīng)采用我校統(tǒng)一的管理信息標(biāo)準(zhǔn)格式，并與原系統(tǒng)良好兼容，實現(xiàn)校內(nèi)外各部門機構(gòu)間的信息順暢流轉(zhuǎn)。系統(tǒng)還需提供完善的身份驗證和靈活細(xì)致的權(quán)限控制，保證信息的完整性，不被無權(quán)限用戶獲取、修改，并能夠高效穩(wěn)定地運行。系統(tǒng)要與我校數(shù)據(jù)中心實現(xiàn)無縫鏈接。

[摘要]房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟建設(shè)中占有極為重要的地位，房地產(chǎn)項目建設(shè)之后，需要展開經(jīng)濟管理工作，以確保房地產(chǎn)項目能夠更為穩(wěn)定地創(chuàng)收經(jīng)濟效益。雖然當(dāng)前房地產(chǎn)項目經(jīng)濟管理措施已經(jīng)發(fā)展得相對比較成熟，但在實際實施經(jīng)濟管理過程中，還需要處理風(fēng)險問題?；诜康禺a(chǎn)項目，探討經(jīng)濟管理環(huán)節(jié)中形成的主要風(fēng)險，并提供解決風(fēng)險問題的有效措施。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項目；經(jīng)濟管理；風(fēng)險

近幾年，國家經(jīng)濟轉(zhuǎn)型給房地產(chǎn)行業(yè)帶來諸多影響，降成本、去杠桿、去庫存、去產(chǎn)能等供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革活動給房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造全新發(fā)展條件。由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)往往需要較長的時間，受到項目時間的影響，內(nèi)部存在諸多不可預(yù)估的問題，而且房地產(chǎn)項目還存在不可重復(fù)性與一次性的建設(shè)特點，這給項目管理工作帶來許多難度較高的挑戰(zhàn)，實施經(jīng)濟管理時，需要應(yīng)對很多風(fēng)險?，F(xiàn)就探討房地產(chǎn)項目實施經(jīng)濟管理時面對的主要風(fēng)險與解決對策。

1房地產(chǎn)項目實施經(jīng)濟管理的重要性

房地產(chǎn)項目實施經(jīng)濟管理具有重要意義，具體而言，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，通過加強經(jīng)濟管理，可以實現(xiàn)房地產(chǎn)項目管理水平的提高，推進管理工作的有序開展，取得預(yù)期的經(jīng)濟管理成效。其次，經(jīng)濟管理的實施便于施工成本的有效控制，使得房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益增加，推進房地產(chǎn)項目的快速落成，同時促進我國房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展。由此可見，房地產(chǎn)項目實施經(jīng)濟管理極為必要。

2房地產(chǎn)實施經(jīng)濟管理的主要風(fēng)險

隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，城市化進程加快，房地產(chǎn)項目投資對整個社會經(jīng)濟發(fā)展會產(chǎn)生重要的影響。房地產(chǎn)項目投資的科學(xué)性、合理性、可行性等方面的問題越來越得到社會各界的關(guān)注。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)需要步入平穩(wěn)健康穩(wěn)定的發(fā)展軌道，因此房地產(chǎn)項目投資需要和國家相關(guān)政策緊密結(jié)合在一起，提升房地產(chǎn)項目投資的科學(xué)化水平。房地產(chǎn)項目投資需要進行經(jīng)濟決策分析，通過對項目的經(jīng)濟投資估算進行綜合分析，同時需要對涉及到項目銷售收入、投資成本、項目銷售稅金、附加值、項目不確定因素進行綜合分析和研究，提升房地產(chǎn)項目的投資價值。房地產(chǎn)開發(fā)具有較廣的經(jīng)濟活動特征，因此房地產(chǎn)項目投資過程中如果能夠得到良好的經(jīng)濟效果，項目負(fù)責(zé)人需要對其實施的可行性進行全面的分析?？尚行匝芯啃枰鶕?jù)房地產(chǎn)項目投資的基本模式進行，通過對其進行經(jīng)濟性分析，可以擁有更多的投資方案供參考。比如運作方式、經(jīng)濟風(fēng)險等。房地產(chǎn)投資決策需要以市場為重要根據(jù)，需要對其進行經(jīng)濟性研究。

1房地產(chǎn)項目經(jīng)濟分析的基本內(nèi)涵

（1）房地產(chǎn)項目經(jīng)濟分析基本概念界定房地產(chǎn)項目經(jīng)濟分析需要根據(jù)國家相關(guān)的財稅政策，按照相關(guān)的制度法規(guī)，分析項目的可行性，保證項目投資能夠更好的符合社會經(jīng)濟發(fā)展的需要。房地產(chǎn)項目投資過程中還需要研究投資、收益等方面的問題，最終能夠更好的項目投資者提供更好的決策，為項目投資實現(xiàn)科學(xué)運作奠定重要的基礎(chǔ)。經(jīng)濟分析需要在一定的條件下進行，根據(jù)對項目相關(guān)的影響因素進行科學(xué)合理的判斷。當(dāng)前社會經(jīng)濟在不斷的變化發(fā)展，經(jīng)濟分析需要對各種環(huán)境進行綜合判斷，提升經(jīng)濟分析的科學(xué)性、實效性。

（2）房地產(chǎn)項目經(jīng)濟分析的基本步驟房地產(chǎn)項目投資過程中需要綜合分析投資效益，分析人員需要對房地產(chǎn)項目進行經(jīng)濟策略分析，具體實施過程中需要以提供有效的決策為根本目標(biāo)，項目實施的財務(wù)狀況進行全面評價。具體實施過程中需要收集并且挖掘足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟性分析過程中主要是對數(shù)據(jù)進行全面研究，通過數(shù)據(jù)與信息的比對，可以更好的為房地產(chǎn)行業(yè)投資提供更好的決策，為企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展奠定重要的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)投資項目估算過程中數(shù)據(jù)信息收集是至關(guān)重要的。其次需要編制科學(xué)合理的財務(wù)報表，同時形成財務(wù)評價指標(biāo)，通過評價和計算相關(guān)數(shù)據(jù)，為企業(yè)發(fā)展提供重要的支撐。房地產(chǎn)項目投資過程中需要以基本財務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對相關(guān)的方案進行不確定性經(jīng)濟分析，其主要包括房地產(chǎn)項目實施過程中遇到的各種風(fēng)險與項目抗風(fēng)險的基本能力。

2房地產(chǎn)項目投資估算問題分析

（1）房地產(chǎn)項目投資估算成本問題分析房地產(chǎn)項目投資過程中對資金的需求較大，因此項目投資估算過程中需要對成本進行綜合分析。房地產(chǎn)項目投資估算過程中需要對投資成本進行綜合分析和研究，具體實施過程中需要對房地產(chǎn)的土地開發(fā)費用進行綜合分析。土地開發(fā)費主要包括土地轉(zhuǎn)讓費、出讓金額、附件費用等。同時還需要對管理人員的開銷費用和工資進行綜合預(yù)算。房地產(chǎn)項目投資過程中與土地具有緊密的聯(lián)系，土地費用對房地產(chǎn)投資會產(chǎn)生最直接的影響。土地轉(zhuǎn)讓費用及其各種附件費用都要進行綜合考慮，從而保證房地產(chǎn)項目投資能夠得到順利實施。房地產(chǎn)項目投資過程中還需要綜合考慮管理人員的工資。其次項目投資過程中還需要對公共配置設(shè)施費用進行估算。公共設(shè)施配置費用主要是指房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中，建設(shè)一些并不是直接用于經(jīng)營的公共設(shè)施費用。同時房地產(chǎn)項目實施過程中還需要與市政工程項目結(jié)合在一起，對于產(chǎn)生的費用同樣需要綜合考慮。總之，房地產(chǎn)投資項目是否科學(xué)合理，估算模式是否正確直接關(guān)系到項目投資的回收，同時也對投資利潤產(chǎn)生很大的影響。

摘要：財務(wù)動態(tài)管理是新時期下對企業(yè)財務(wù)管理提出的新要求，國企房地產(chǎn)企業(yè)作為我國社會主義建設(shè)和發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)國有企業(yè)房地產(chǎn)動態(tài)管理是時展的必然要求，為此本文在闡述財務(wù)動態(tài)管理概念的基礎(chǔ)上，探究國企房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理實施途徑，推動國企房地產(chǎn)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：國企房地產(chǎn)；財務(wù)管理；動態(tài)發(fā)展；實踐途徑

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的改革和發(fā)展，傳統(tǒng)的企業(yè)管理制度已經(jīng)無法適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展，面對競爭日益激烈的市場環(huán)境，企業(yè)只有樹立創(chuàng)新意識和創(chuàng)新精神，才能提高企業(yè)自身核心競爭力，財務(wù)管理作為企業(yè)發(fā)展的核心部門，實施動態(tài)的財務(wù)管理方式有助于提高和加強企業(yè)的穩(wěn)定性，在國企房地產(chǎn)行業(yè)中實施財務(wù)動態(tài)管理，是新時期下國企房地產(chǎn)發(fā)展的必然要求。

一、財務(wù)動態(tài)管理的概念及優(yōu)勢

財務(wù)動態(tài)管理是指結(jié)合企業(yè)不同時期的財務(wù)現(xiàn)狀和經(jīng)營方式，對未來財務(wù)走勢進行科學(xué)的預(yù)測，及時發(fā)現(xiàn)影響財務(wù)管理的各種因素，并將其作為企業(yè)規(guī)劃制定的重要依據(jù)，具有很強的靈活性和動態(tài)性。在國企房地產(chǎn)中實施財務(wù)動態(tài)管理，能夠準(zhǔn)確的分析國企房地產(chǎn)整體工作進度是否達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，從而幫助國企房地產(chǎn)正確認(rèn)識自身發(fā)展的優(yōu)勢和不足，和傳統(tǒng)財務(wù)管理模式相比，財務(wù)動態(tài)管理主要具有以下幾方面的優(yōu)勢：一方面財務(wù)動態(tài)管理有效的彌補了傳統(tǒng)財務(wù)管理的局限性和弊端，推動財務(wù)管理科學(xué)發(fā)展，規(guī)范企業(yè)財務(wù)管理工作流程；另一方面，財務(wù)動態(tài)管理能夠有效整合財務(wù)管理資源，提高財務(wù)管理效率，為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益。為此建立財務(wù)動態(tài)管理模式，是實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。

二、國企房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理現(xiàn)狀

1高校房地產(chǎn)管理信息網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)的重要性

1.1有利于提高高校房地產(chǎn)科學(xué)管理工作效率

高校房地產(chǎn)管理信息網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)之后，可以為廣大教職工提供房地產(chǎn)信息查詢、信息交流平臺，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)可以實時查詢學(xué)校房地產(chǎn)資源的基本情況，制定出合適的管理方法和措施，高校各二級單位與房地產(chǎn)管理部門可以隨時互通信息，為房地產(chǎn)管理部門的日常工作提供了更為便捷的工作程序，變被動管理為主動管理，使管理逐步規(guī)范化，可以有效提高房地產(chǎn)管理的工作效率。

1.2有利于高校房地產(chǎn)資源服務(wù)質(zhì)量的進一步提高

房地產(chǎn)管理信息網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)之后，可以更好地開展房地產(chǎn)規(guī)劃建設(shè)工作，充分利用校園內(nèi)的土地、基礎(chǔ)設(shè)施資源，做好房地產(chǎn)資源的規(guī)劃、建設(shè)、分配等工作，從整體上把握學(xué)校的房地產(chǎn)資源，再根據(jù)學(xué)校師生的教學(xué)、生活的基本情況，合理分配房地產(chǎn)資源，最大限度地服務(wù)教學(xué)科研和廣大師生，為房地產(chǎn)管理部門實現(xiàn)由“靜態(tài)服務(wù)向動態(tài)服務(wù)，被動服務(wù)向主動服務(wù)”轉(zhuǎn)變提供了全新的途徑。如可在校園網(wǎng)上建立房地產(chǎn)管理主頁，公布房地產(chǎn)有關(guān)非涉密信息、政府和學(xué)校的各種房地產(chǎn)管理制度、房產(chǎn)分配和調(diào)配信息、房地產(chǎn)檔案、職工公積金及住房補貼、房地產(chǎn)項目建設(shè)招標(biāo)信息等。教職工可以很便捷地查閱到自己權(quán)限范圍內(nèi)所要查看的檔案資料，為提高服務(wù)質(zhì)量起到積極作用。

1.3有利于提高房地產(chǎn)管理中檔案建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化程度

摘要:房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展是我國經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的基石，同樣也關(guān)乎每一位購房者的切身利益。如何保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展是當(dāng)前行業(yè)思考的重點問題，就當(dāng)前房地產(chǎn)公司的現(xiàn)狀來看，要想做好公司管理工作，就要從房地產(chǎn)公司財務(wù)會計管理入手，文章主要探討房地產(chǎn)財務(wù)會計存在的主要問題有哪些，并提出切實可行的解決策略，以期為行業(yè)發(fā)展提供有效參考。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)公司;財務(wù)會計;問題;解決策略

隨著我國經(jīng)濟水平的提高，我國房地產(chǎn)發(fā)展也越來越迅速，其經(jīng)濟效益也日益增長，經(jīng)濟的快速增長使得財務(wù)會計的地位愈發(fā)凸顯出來，財務(wù)會計在整個房地產(chǎn)公司中的重要性不言而喻，做好財務(wù)會計工作同樣是房地產(chǎn)公司安全穩(wěn)定運營的基礎(chǔ)。因此，重視財務(wù)會計工作是必要的，當(dāng)前房地產(chǎn)公司的財務(wù)會計仍存在問題，文章就結(jié)合現(xiàn)實存在問題提出相應(yīng)的解決對策，在提升房地產(chǎn)公司財務(wù)工作質(zhì)量和效率的同時促進經(jīng)濟效益的提升。

一、房地產(chǎn)公司財務(wù)會計簡述

房地產(chǎn)公司的資金流動量大，相比其他企業(yè)，對財務(wù)會計工作的相關(guān)要求也更高，房地產(chǎn)公司財務(wù)會計的工作也相對比較復(fù)雜，其職能也比較多，需要具備以下特點:①房地產(chǎn)企業(yè)的資金流量大，但資金占用時間長，資金的消耗量也相對較大，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)會計人員的標(biāo)準(zhǔn)更加嚴(yán)格;②由于資金周期長、資金大等特點，房地產(chǎn)公司財務(wù)會計工作面臨的風(fēng)險因素也比較多，對財務(wù)人員的綜合素質(zhì)及專業(yè)技能的要求也很高;③房地產(chǎn)企業(yè)和購房者、稅務(wù)部門等都存在業(yè)務(wù)往來，相互之間的資金流向需要進行管理，除此之外，多方之間的交流也需要財務(wù)人員妥善處理，否則勢必會對房地產(chǎn)公司的運營產(chǎn)生影響。

二、房地產(chǎn)公司財務(wù)會計存在的主要問題

摘要:分析了房地產(chǎn)工程成本控制中影響控制效果的問題因素，總結(jié)出以下3點，分別為：房地產(chǎn)工程成本控制意識淡薄、房地產(chǎn)工程成本控制方法落后以及房地產(chǎn)工程成本控制體系不健全。與之相應(yīng)，提出應(yīng)對策略，分別為：增強房地產(chǎn)工程成本控制意識、優(yōu)化房地產(chǎn)工程成本控制方法以及健全房地產(chǎn)工程成本控制體系。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程；成本控制；多維度

為房地產(chǎn)工程能夠獲取利益，因此，就需要成本控制的配合，保證房地產(chǎn)工程實際支出成本不超過預(yù)期。但在現(xiàn)實控制過程中存在一定的問題，影響控制效果，基于此，通過分析存在問題，并提出應(yīng)對策略，保證控制有效性。

1房地產(chǎn)工程成本控制存在的問題

本文從三個角度出發(fā)，分析房地產(chǎn)工程成本控制中影響控制效果的問題因素。針對房地產(chǎn)工程成本控制中的問題因素，將其匯總，繪制框架圖，如圖1所示。結(jié)合圖1所示，本文針對上述3點問題加以詳細(xì)分析，具體內(nèi)容，如下文所述。1.1房地產(chǎn)工程成本控制意識淡薄。在以往的房地產(chǎn)工程成本控制過程中，大部分成本造價人員存在成本控制意識淡薄的問題，而產(chǎn)生此種問題的原因在于大部分工程施工人員的職業(yè)道德素養(yǎng)較差[1]。綜合房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)市場調(diào)研數(shù)據(jù)可知，截止目前僅有較少數(shù)量的房地產(chǎn)開發(fā)商可在施工過程中關(guān)注到與成本控制相關(guān)的內(nèi)容，其中的大部分開發(fā)商認(rèn)為進行成本控制工作屬于施工方應(yīng)管轄的內(nèi)容，房地產(chǎn)工程開發(fā)商僅提供商業(yè)施工材料即可。而綜合目前房地產(chǎn)工程的實施現(xiàn)狀可知，產(chǎn)業(yè)在市場的發(fā)展空間是極為廣闊的，但房地產(chǎn)工程開發(fā)商在市場運營中卻沒有準(zhǔn)確的抓住這一認(rèn)知點，使得產(chǎn)業(yè)的發(fā)展偏離了工程建設(shè)軌道，致使開發(fā)中無用的支出成本較多，而目前此種現(xiàn)象已嚴(yán)重影響到產(chǎn)業(yè)在市場的可持續(xù)發(fā)展與建設(shè)。1.2房地產(chǎn)工程成本控制方法落后。除上述提出的問題，在市場進行此方面調(diào)研工作時，還發(fā)現(xiàn)從導(dǎo)致房地產(chǎn)工程經(jīng)營落后的主要問題是：當(dāng)下大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商尚未能關(guān)注到技術(shù)在成本控制方面的重要性。因此導(dǎo)致成本控制工作的實施與市場實際需求相差較大，致使在企業(yè)單位控制成本行為執(zhí)行過程中，難以發(fā)其施工中潛在的問題，以此導(dǎo)致開發(fā)商即便實施了控制行為，也未能將行為落到成本控制實處，最終造成成本核算體系的價值不能全面發(fā)揮，影響產(chǎn)業(yè)在市場的可持續(xù)建設(shè)。1.3房地產(chǎn)工程成本控制體系不健全。在當(dāng)下仍有較多的房地產(chǎn)工程管理者在執(zhí)行員工工作行為管控或成本支出過程中，沿用產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)粗放式管理模式，盡管此種模式仍可滿足產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，但基于社會經(jīng)濟宏觀發(fā)展層面分析，此種方式在產(chǎn)業(yè)建設(shè)中的相對價值較低，即便可按照規(guī)范執(zhí)行了制度，但制度內(nèi)容在員工中并未完全落到實處，極易造成產(chǎn)業(yè)在市場的發(fā)展面臨風(fēng)險，最終對工程項目的實施造成嚴(yán)重的成本損失。綜上所述，造成房地產(chǎn)成本控制的原因是多重的，因此在后期管理過程中，也需要從多維度對此展開研究。

2房地產(chǎn)工程成本控制存在的問題應(yīng)對策略

一、統(tǒng)計分析方法

統(tǒng)計分析方法是指使用統(tǒng)計方法對要分析的對象進行定性和定量分析，從而得出想要的數(shù)據(jù)。統(tǒng)計分析方法具有目的性、數(shù)據(jù)性以及時效性等特點，即統(tǒng)計分析必然會有一定的目的并且涉及到大量的數(shù)據(jù)信息，這些信息具有一定的時間限制，而統(tǒng)計分析就是要對這些數(shù)據(jù)信息進行整理和綜合。常用的統(tǒng)計分析方法有兩種，一是邏輯分析方法，二是數(shù)量關(guān)系分析方法。邏輯分析方法有一定層次，比如從簡單到復(fù)雜、從表面到內(nèi)部等，所以在對研究對象進行分析時使分析結(jié)果更加客觀和可靠。數(shù)量關(guān)系分析法是指應(yīng)用統(tǒng)計學(xué)的方法根據(jù)經(jīng)濟情況對研究對象進行分析，常用的方法包括對比分析法、綜合評價分析法、平衡分析法、因素分析法和相關(guān)分析法等。

二、構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)水平的不同指標(biāo)

構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)水平的不同指標(biāo)包括房地產(chǎn)開發(fā)的總體評價體系和評價指標(biāo)的選擇原則兩方面。（一）房地產(chǎn)開發(fā)的總體評價體系。房地產(chǎn)開發(fā)的總體評價體系有很多典型的指標(biāo)，其中包括規(guī)模性指標(biāo)、潛在性指標(biāo)和盈利性指標(biāo)等。規(guī)模性指標(biāo)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量、從業(yè)人數(shù)、開發(fā)企業(yè)的總資產(chǎn)、開發(fā)企業(yè)的投資總額、企業(yè)的年營業(yè)收入和銷售總面積等六個方面。潛在性指標(biāo)包括未竣工的房屋總面積、開發(fā)企業(yè)的土地儲備面積、住宅的出售價值、年均銷售增長率和年經(jīng)營收入增長率等五個方面。盈利性指標(biāo)包括房地產(chǎn)開發(fā)的凈利潤、總利潤、總資產(chǎn)回報率和凈利潤率等四個方面。這些指標(biāo)都是對房地產(chǎn)開發(fā)水平的總體評價的重要依據(jù)，對于統(tǒng)計分析的進行也有著重要意義。（二）評價指標(biāo)的選擇原則。評價指標(biāo)的選擇應(yīng)該滿足以下原則，評價體系的科學(xué)性、系統(tǒng)性、可比性、及時性、靈敏性以及可操作性。每個原則的具體內(nèi)容都不一樣，但是都非常重要，評價指標(biāo)的選擇應(yīng)該嚴(yán)格按照這些原則進行選擇，這樣構(gòu)建起來的評價體系才會更加完善。1.評價體系的科學(xué)性。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)綜合評價指標(biāo)數(shù)量太多，有些指標(biāo)反映同一方面，房地產(chǎn)開發(fā)部門要想構(gòu)建科學(xué)的評價體系，就要對各種各樣的指標(biāo)進行篩選，保證留下的指標(biāo)的完整和全面。每個指標(biāo)所代表的意義都不相同，房地產(chǎn)開發(fā)部門應(yīng)該明確每個指標(biāo)的意義，使用適當(dāng)?shù)姆椒y定方法來獲取相應(yīng)的數(shù)據(jù)信息，保證數(shù)據(jù)信息的正確性。做到真實地反映我國各個地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)水平?？茖W(xué)的評價體系不僅能很好地對房地產(chǎn)開發(fā)水平進行綜合評價還能對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)以后的開發(fā)具有一定的參考價值。2.評價體系的系統(tǒng)性。房地產(chǎn)開發(fā)部門要想構(gòu)建比較系統(tǒng)的評價體系，就要使各個部門之間要有層次感，比如從小的產(chǎn)業(yè)慢慢發(fā)展壯大，層層遞進，使部門有序的運行。爭取做到使每個指標(biāo)既能獨立地反映一定的情況又能相互之間產(chǎn)生聯(lián)系進而反應(yīng)整體的情況，使之共同作用從而成為一個系統(tǒng)的整體。由于各個指標(biāo)的量綱單位不同，所以無法進行直接的評價，需要先消除量綱單位對評價的影響，將原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化。3.評價體系的可比性。房地產(chǎn)開發(fā)部門構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)水平評價體系就是為了比較我國不同地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水平的差異，從而分析出各個地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)過程中遇到的問題。房地產(chǎn)開發(fā)部門根據(jù)所遇到的問題結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況提出一系列的解決辦法，并且為產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展制定一系列的政策，加快產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進步。因此，房地產(chǎn)開發(fā)水平評價體系應(yīng)該具有可比性。4.評價體系的及時性、靈敏性。房地產(chǎn)開發(fā)部門要想構(gòu)建及時靈敏的房地產(chǎn)開發(fā)水平評價體系，就要人員及時的反映指標(biāo)數(shù)據(jù)的改變并且不斷進行數(shù)據(jù)的更新，否則陳舊的數(shù)據(jù)不但不能反映出房地產(chǎn)開發(fā)水平還會對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展方向產(chǎn)生不好的影響。及時的評價體系對未來信息有一定的預(yù)測、估計作用，而且對各指標(biāo)對綜合評價的反映都比較靈敏。如果不能及時的更新數(shù)據(jù)，那么房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對未來一段時間的預(yù)測、估計作用都會產(chǎn)生偏差，更不用說各個指標(biāo)對綜合評價的靈敏度也會大幅度降低。5.評價體系的可操作性。房地產(chǎn)開發(fā)部門要想構(gòu)建可操作的房地產(chǎn)開發(fā)水平評價體系，就要使有關(guān)的操作盡可能的簡單明了，并且與房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)數(shù)據(jù)都要盡可能的準(zhǔn)確、獲取途徑也要盡可能的容易。房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)產(chǎn)業(yè)也要學(xué)會利用已有的數(shù)據(jù)使操作盡可能的簡單一些。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的可操作性相比其他幾個原則來說要容易很多，因此，實施起來也會更加的便捷、快速。

三、房地產(chǎn)開發(fā)的水平的綜合評價指數(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)的水平的綜合評價指數(shù)包括綜合評價數(shù)據(jù)的選擇和計算綜合評價指數(shù)兩方面。（一）綜合評價數(shù)據(jù)的選擇。不同的地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水平不同，通過統(tǒng)計學(xué)的方法來計算得出綜合評價指數(shù)，綜合評價指數(shù)能清晰地反映出房地產(chǎn)綜發(fā)水合開平的不同。想要計算綜合評價指數(shù)就要先學(xué)會選擇綜合評價數(shù)據(jù)，而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所需要的數(shù)據(jù)必須能夠清晰明了的顯示出房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所要的信息，數(shù)據(jù)齊全了才能進一步計算綜合評價指數(shù)。所以綜合評價數(shù)據(jù)的選擇對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進步也是非常重要的。而且綜合評價指數(shù)能夠從不同的角度、不同的方面對房地產(chǎn)開發(fā)的水平進行總的評價。因此，能用綜合評價指數(shù)來判斷房地產(chǎn)開發(fā)水平的高低。（二）計算綜合評價指數(shù)。綜合評價指數(shù)的計算方法有很多種，其中最簡潔明了的就是加權(quán)線性合法，一般是使用加權(quán)線性合法結(jié)合統(tǒng)計學(xué)軟件系統(tǒng)對數(shù)據(jù)信息進行計算整合后得出相應(yīng)的結(jié)果。在綜合評價時當(dāng)指標(biāo)之間相關(guān)系數(shù)都很大時加權(quán)就不起什么作用了，各種不同的加權(quán)實際上沒什么區(qū)別，但是當(dāng)有些指標(biāo)之間的相關(guān)系數(shù)不是很大時就需要進行加權(quán)求和。因此，就可以看出加權(quán)線性合法不適用所有的綜合評價指數(shù)的計算，在計算綜合評價指數(shù)之前要選對方法對于計算綜合評價指數(shù)是非常必要的。

一、前言

需要重視房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險管理，避免造成房地產(chǎn)行業(yè)造成重大的損失。尤其在房地產(chǎn)財務(wù)管理的金融市場風(fēng)險管理方面，對房地產(chǎn)的財務(wù)管理人員有著較高的要求，要求房地產(chǎn)財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)水平需要提高，需要培養(yǎng)復(fù)合型的房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理人才。要求房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管控人員不僅需要具備財務(wù)管理方面的專業(yè)知識還需要具備金融領(lǐng)域和房地產(chǎn)領(lǐng)域方面的專業(yè)知識。

二、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險管理存在的困難

房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險管理還存在較多的問題，需要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況，對房地產(chǎn)行業(yè)進行分析:(一)財務(wù)管理人員的素質(zhì)水平不夠高。傳統(tǒng)的銀行財務(wù)人員綜合素質(zhì)水平不夠高，并且財務(wù)人員掌握的專業(yè)領(lǐng)域知識不夠豐富。缺乏掌握多個領(lǐng)域的專業(yè)知識，往往財務(wù)管理人員對房地產(chǎn)行業(yè)方面的專業(yè)知識不夠了解，對金融行業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)知識也不夠了解，難免造成房地產(chǎn)行業(yè)中存在許多困難。不僅如此，財務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)能力不夠高，對公司財務(wù)的決策不夠完善，風(fēng)險處理能力較低。除此之外，由于財務(wù)工作人員的綜合素養(yǎng)水平不高，往往對工作中的財務(wù)數(shù)據(jù)和收支數(shù)據(jù)沒有進行整合和分析，對財務(wù)工作也不夠重視，導(dǎo)致財務(wù)工作的效率降低。(二)房地產(chǎn)財務(wù)工作缺乏精準(zhǔn)管理。對房地產(chǎn)的財務(wù)工作缺乏精準(zhǔn)的管理并且對房地產(chǎn)公司財務(wù)工作的重視程度還仍然不夠，對財務(wù)工作的各個環(huán)節(jié)都缺乏有效監(jiān)管。此外，在房地產(chǎn)財務(wù)工作管理的過程中沒有對市場進行深入了解，沒有建立起專業(yè)的考察部門對房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)進行分析和調(diào)查研究，也缺乏設(shè)立專業(yè)的市場調(diào)研人員了解房地產(chǎn)行業(yè)的需求。其次，缺乏對房地產(chǎn)財務(wù)工作的精準(zhǔn)控制和監(jiān)管，對財務(wù)工作中出現(xiàn)的紕漏缺乏審核。不僅如此，缺乏有效的內(nèi)部審計機制也缺乏外部監(jiān)管機制，沒有及時糾正財務(wù)工作中的紕漏。(三)房地產(chǎn)的財務(wù)工作體系不夠完善。房地產(chǎn)的財務(wù)工作體系不夠完善，審核和監(jiān)管方面都存在較大問題。一方面，在房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)工作審核方面，房地產(chǎn)的財務(wù)資金的結(jié)構(gòu)較為不合理。尤其是企業(yè)的儲備資金、利潤資金以及外借資金的資金結(jié)構(gòu)和成分不夠合理。另一方面，在財務(wù)工作的監(jiān)管方面，房地產(chǎn)財務(wù)工作的內(nèi)部監(jiān)管缺乏建立房地產(chǎn)財務(wù)工作的內(nèi)部監(jiān)管機制，對信息的了解程度仍然不夠高。對風(fēng)險的控制缺乏一定的認(rèn)知和完善的措施，沒有建立起信息監(jiān)管部門，尤其缺乏對外借資金的控制和一些內(nèi)部資金流向的管控，常常負(fù)債累累。(四)房地產(chǎn)的預(yù)算工作不到位。房地產(chǎn)的預(yù)算管理工作還不夠完善，房地產(chǎn)的工程預(yù)算缺乏針對性。沒有對工程預(yù)算的項目進行專業(yè)的溝通和了解，對待工作不夠認(rèn)真。不僅如此，工程的信息收集速度較為緩慢，難以收集到一手的建筑材料。在預(yù)算工作資金的準(zhǔn)備過程中，常常會發(fā)現(xiàn)資金預(yù)算工作和財務(wù)管理不夠明確和清晰。不僅如此，工程的預(yù)算中出現(xiàn)的一些問題，會導(dǎo)致部分的建筑資金的去向不明，最終會影響到建筑工程的財務(wù)收支，很可能會降低建筑工程的質(zhì)量。除此之外，由于房地產(chǎn)的財務(wù)工作缺乏對數(shù)據(jù)進行深層次的分析，往往忽視了數(shù)據(jù)的價值性，也常常導(dǎo)致工作中出現(xiàn)紕漏。(五)房地產(chǎn)的資金來源渠道少。房地產(chǎn)的資金來源渠道較少，大多數(shù)都是以靠借貸為主的資金來源，常常導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債過于嚴(yán)重。并且房地產(chǎn)行業(yè)不注重房地產(chǎn)的金融市場，不注重基金與股票的投資，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的資金周轉(zhuǎn)速度較慢。并且資金運轉(zhuǎn)的周期過長，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展壓力較大。導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中，在資金的籌集、運作、協(xié)調(diào)方面都缺乏詳細(xì)的資金周轉(zhuǎn)規(guī)劃，難以平衡負(fù)債與收益的比例。尤其是中小房地產(chǎn)公司常常會因為負(fù)債過于嚴(yán)重，公司不能夠長遠(yuǎn)發(fā)展。

三、解決房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險管理困難的建議

針對上述房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險管理中存在的困難，總結(jié)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險管理的經(jīng)驗，提出以下建議:(一)提高財務(wù)管理人員的素質(zhì)水平。需要提高傳統(tǒng)的銀行財務(wù)人員綜合素質(zhì)水平，并且豐富銀行財務(wù)人員掌握的專業(yè)領(lǐng)域知識。需要掌握多個領(lǐng)域的專業(yè)知識，往往需要財務(wù)人員對房地產(chǎn)的行業(yè)方面的專業(yè)知識，需要加深了解并且也需要對金融行業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)知識加深了解，避免造成房地產(chǎn)行業(yè)中的困難。不僅如此，提高財務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力，加強對公司財務(wù)的決策能力，提高公司的風(fēng)險處理能力。除此之外，還需要提高財務(wù)工作人員的綜合素養(yǎng)水平，需要對工作中的財務(wù)數(shù)據(jù)和收支數(shù)據(jù)進行整合和分析，也需要對財務(wù)工作更加重視提高財務(wù)工作的效率。(二)精準(zhǔn)管理房地產(chǎn)的財務(wù)工作。需要對房地產(chǎn)的財務(wù)工作進行精準(zhǔn)的管理并且提高對財務(wù)工作對房地產(chǎn)財務(wù)工作的重視程度。尤其需要對財務(wù)工作的各個環(huán)節(jié)都需要多進行有效監(jiān)管。此外，在房地產(chǎn)財務(wù)工作管理的過程中需要對房地產(chǎn)市場進行深入了解，并且需要建立起專業(yè)的考察部門對房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)進行分析和調(diào)查研究，也需要設(shè)立專業(yè)的市場調(diào)研人員了解房地產(chǎn)行業(yè)的市場需求。其次，需要對房地產(chǎn)財務(wù)工作進行精準(zhǔn)控制和監(jiān)管，避免財務(wù)工作中出現(xiàn)紕漏需要進行審核。不僅如此，需要建立起完善的內(nèi)部審計機制和嚴(yán)格的外部監(jiān)管機制，也需要對財務(wù)工作中的紕漏及時進行修正。(三)完善房地產(chǎn)的財務(wù)工作體系。需要完善房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)工作體系，避免審核和監(jiān)管存在較大的問題。一方面，在房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)審核工作方面，需要調(diào)整房地產(chǎn)的財務(wù)資金的結(jié)構(gòu)，使財務(wù)資金的結(jié)構(gòu)更加合理。不僅是企業(yè)的儲備資金、利潤資金以及企業(yè)的外借資金的結(jié)構(gòu)和成分都要更加合理；另一方面，在財務(wù)的監(jiān)管方面，財務(wù)工作的監(jiān)管方面需要對房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)工作中的內(nèi)部監(jiān)管，需要加深對信息的了解程度。建立起完善的房地產(chǎn)財務(wù)工作的內(nèi)部監(jiān)管機制，對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險的控制需要有一定的認(rèn)知和完善的措施，并且建立起信息監(jiān)管部門。尤其需要對外借資金進行控制，加強內(nèi)部資金流向的管控，避免負(fù)債累累。(四)加強房地產(chǎn)的預(yù)算管理工作。需要加強房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)算管理工作，房地產(chǎn)的工程預(yù)算也需要更加具有針對性。要對工程預(yù)算的項目進行專業(yè)的溝通和了解，對待工作也需要更加認(rèn)真。不僅如此，工程的信息收集速度較未也需要提高，并需要收集到一手的建筑材料。在預(yù)算工作資金的準(zhǔn)備過程中，需要注意明確資金預(yù)算工作和財務(wù)管理工作，不僅如此，也需要避免工程預(yù)算中出現(xiàn)的問題，避免部分的建筑資金的去向不明也避免影響到建筑工程的財務(wù)收支。這樣一來，就不會影響到建筑工程的質(zhì)量。除此之外，對房地產(chǎn)的財務(wù)工作中的數(shù)據(jù)需要進行深層次的分析，不能夠忽視數(shù)據(jù)的價值性，避免財務(wù)工作中出現(xiàn)紕漏。(五)拓寬房地產(chǎn)的資金來源渠道。需要拓寬房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源渠道，避免大多數(shù)的資金來源以借貸為主，需要避免房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債過于嚴(yán)重。不僅如此，房地產(chǎn)行業(yè)需要更加注重房地產(chǎn)的金融市場，注重金融市場的基金與股票的投資，在房地產(chǎn)公司的資金運轉(zhuǎn)過程中提高房地產(chǎn)公司的資金周轉(zhuǎn)速度。避免資金的運轉(zhuǎn)周期過長，緩解房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展壓力。除此之外，還需要在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，在資金籌集、運作、協(xié)調(diào)方面，都需要進行詳細(xì)的資金周轉(zhuǎn)規(guī)劃，才能夠平衡負(fù)債與收益的比例。尤其需要避免中小房地產(chǎn)公司由于負(fù)債過于嚴(yán)重，公司才能夠長遠(yuǎn)發(fā)展。

摘要：城市的綜合開發(fā)更注重規(guī)劃與建設(shè)全過程的相互配合與協(xié)同發(fā)展，購物與休閑、生態(tài)、教育等多方面相結(jié)合的“體驗式消費”已成為一種全新的消費理念，促進了城市綜合體(HOPSCA)依然成為保持城市中心繁榮和活力的需求的載體。在其開發(fā)融資創(chuàng)新中，房地產(chǎn)投資信托基金（房地產(chǎn)投資信托基金）可以成為城市綜合體開發(fā)經(jīng)營方面有效的金融工具。

關(guān)鍵詞：城市綜合體；房地產(chǎn)投資信托基金；適用性

一、城市綜合體的價值主張

（一）城市綜合體簡述。法國拉德芳斯新城被業(yè)界認(rèn)為是城市綜合體HOPSCA模式的起源。城市綜合體模式城市綜合體包含酒店、辦公、公園、商業(yè)、休閑娛樂、居住、交通系統(tǒng)等各種城市功能；它具備完整的街區(qū)特點，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復(fù)合化、城市功能集約化發(fā)展的結(jié)果；同時城市綜合體通過街區(qū)作用，實現(xiàn)了與外部城市空間的有機結(jié)合；交通系統(tǒng)的有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值。丹麥建筑師奧托•馮•施普雷克爾森在拉德芳斯區(qū)總體設(shè)計中體現(xiàn)了現(xiàn)代和未來城區(qū)的多功能設(shè)計思想，開辟了高架、地面和地下三位一體的交通體系；采用集中與分散相結(jié)合的商務(wù)建筑布局，多個“鄰里中心”分布在商務(wù)、居住樓宇的底層，為人們提供方便快捷的服務(wù)。富有遠(yuǎn)見的規(guī)劃和人性化的安排，給這座古城帶來了強烈的現(xiàn)代氣息，并成為了現(xiàn)代巴黎的新象征。（二）城市綜合體特征。1.功能的綜合性和模糊性。在同一個綜合體的空間內(nèi)，多種活動可以相互交疊、相互作用，進而引發(fā)其他功能的產(chǎn)生和運行。同時，這些被引發(fā)的功能又對初始功能起促進作用，如此反復(fù)運行，使整個空間充滿生機。城市綜合體允許和支持這種功能共存，并要求保證這種功能互動機制的順利運行。組織的各類活動構(gòu)成了綜合性功能的模糊集，如辦公、金融、商業(yè)零售、餐飲、休閑娛樂等。這些功能的模糊性和綜合性彼此交叉和協(xié)作，有利于發(fā)揮系統(tǒng)的整體作用，使綜合體充滿活力。2.通道樹型交通體系。通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”（AccessTree）體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。3.舒適的空間環(huán)境和景觀設(shè)計。應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計、環(huán)境與行為理論進行景觀與環(huán)境設(shè)計是城市綜合體的重要特征。通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段，甚至引入噴泉、流水等室外自然景觀，形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境，使整個環(huán)境生機勃勃、情趣盎然。4.高科技集成設(shè)施。城市綜合體既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的集合。其先進的設(shè)施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。（三）城市綜合體價值主張。城市綜合體規(guī)模龐大，組成的業(yè)態(tài)構(gòu)成復(fù)雜。其城市形態(tài)有利于加強城市競爭力，經(jīng)濟形態(tài)能夠完成功能互補的作用，將兩種表現(xiàn)形式充分結(jié)合加以綜合利用，就可以更加深化完善城市綜合體的功能效應(yīng)。城市綜合體作為城市區(qū)域的核心組成部分，應(yīng)當(dāng)適應(yīng)現(xiàn)代快捷化、信息化、效率化的要求。1.城市綜合體實現(xiàn)客戶價值主張。城市綜合體主要利用產(chǎn)品的組合及所能提供的服務(wù)為消費者和租戶提供服務(wù)，實現(xiàn)客戶的價值主張。2.城市綜合體各業(yè)態(tài)之間相互增值。城市綜合體的購物中心、寫字樓、酒店之間存在相互增值因素。一方面各大業(yè)態(tài)相互增值是因為功能的相互補充，實現(xiàn)不同客戶另類需求；另一方面，城市綜合體的整體性，極大地方便了綜合體內(nèi)的各類人群的生活、辦公、消費需求。3.城市綜合體實現(xiàn)利益相關(guān)者的價值主張。城市綜合體的開發(fā)是一個系統(tǒng)工程，從政府到開發(fā)商、消費者、商戶、運營商、投資者、銀行缺一不可，是一個非常完整地鏈條。正是由于綜合體內(nèi)各業(yè)態(tài)的互動以及不同商戶的組合，為消費者營造了“一站式”消費體驗和全新的經(jīng)營環(huán)境。作為政府、銀行、供應(yīng)商等利益相關(guān)者均能從綜合體的開發(fā)中受益。

二、體驗經(jīng)濟下的城市綜合體發(fā)展思考

在體驗經(jīng)濟時代，以“購物公園”、“生活休閑中心”等為代表的新型城市綜合體在西方迅速發(fā)展，掀起了一場前所未有的商業(yè)革命和消費革命。它所具有的多重功能，在引導(dǎo)人們消費行為、帶來新型生活方式的同時，還促進城市功能的有機化，成為推動城市空間合理布局以及城市社會結(jié)構(gòu)變遷的重要動力。城市綜合體作為有效的實施載體，在人們公共活動中扮演著重要的角色。對應(yīng)體驗經(jīng)濟時代的新型消費方式，城市綜合體的發(fā)展應(yīng)從“以商業(yè)為中心”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙匀藶橹行摹保_發(fā)出更加個性化、綠色化、價值化的產(chǎn)品，以滿足體驗經(jīng)濟時代的消費需求。日本福岡縣的博多水城（CanalCity）是融酒店、辦公、居住、娛樂和購物等多功能于一體的體驗型綜合體的代表之一。它已經(jīng)成為當(dāng)?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品市場推廣及社區(qū)公益表演的最佳場所。博多水城提出了“先讓人感動，再讓人消費”，“消費時間，然后消費商品”的全新經(jīng)營理念和消費理念，超越普通一站式消費的設(shè)計。實現(xiàn)不僅在商品上滿足一站式的要求，還通過設(shè)施的空間、景觀環(huán)境營造以及豐富多彩的演出活動使消費者長時間滯留，并由此帶來附加消費。更重要的是經(jīng)過常年不斷演出不斷更新空間營造，一年365天給消費者都帶來驚喜，使他們能夠習(xí)慣性地在這里形成長時間滯留和消費快樂體驗商業(yè)。