一、前言

北京工業(yè)大學校本部位于北京市朝陽區(qū)，東臨東四環(huán)南路，南抵左安東路，西鄰西大望路，北望平樂園小區(qū)；另有3處分校區(qū)。截至2010年底，學校占地面積為80余萬平方米，建筑面積近70萬平方米。北京工業(yè)大學創(chuàng)建于1960年，是一所以工為主，理工、經(jīng)管、文法相結(jié)合的多科性市屬重點大學。目前在校生29418人，教職工3370人。

二、建設(shè)目標

隨著我國高等教育事業(yè)的迅猛發(fā)展，我校占有和使用的房地產(chǎn)規(guī)模急劇膨脹，其構(gòu)成也日趨復(fù)雜，管理難度越來越大。尤其是隨著校際間的合并與調(diào)整以及學校內(nèi)部推行的后勤、財務(wù)、人事、分配等各項改革的深化，對我校的房地產(chǎn)管理工作不斷提出新的要求。為了加強我校房地產(chǎn)的綜合管理，推進房地產(chǎn)管理工作的科學化、規(guī)范化，促進我校各類房地產(chǎn)的優(yōu)化配置和有效使用，全面實現(xiàn)我校房地產(chǎn)管理的計算機網(wǎng)絡(luò)化已是刻不容緩的首要大事。

房地產(chǎn)綜合管理信息系統(tǒng)旨在通過網(wǎng)絡(luò)和軟件為校內(nèi)外交流提供一個強大的、暢通的信息共享平臺，以便科學、規(guī)范、靈活、快捷地開展監(jiān)督管理工作。

該系統(tǒng)應(yīng)該適應(yīng)本校的實際機構(gòu)設(shè)置情況和現(xiàn)有流程，提供豐富而實用的系統(tǒng)功能。系統(tǒng)采用B／S結(jié)構(gòu)，提供良好的維護性和可擴充性。系統(tǒng)應(yīng)具有高度的靈活性、開放性、兼容性、安全性、高效性、維護性以及穩(wěn)定性。系統(tǒng)應(yīng)采用我校統(tǒng)一的管理信息標準格式，并與原系統(tǒng)良好兼容，實現(xiàn)校內(nèi)外各部門機構(gòu)間的信息順暢流轉(zhuǎn)。系統(tǒng)還需提供完善的身份驗證和靈活細致的權(quán)限控制，保證信息的完整性，不被無權(quán)限用戶獲取、修改，并能夠高效穩(wěn)定地運行。系統(tǒng)要與我校數(shù)據(jù)中心實現(xiàn)無縫鏈接。

[摘要]房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟建設(shè)中占有極為重要的地位，房地產(chǎn)項目建設(shè)之后，需要展開經(jīng)濟管理工作，以確保房地產(chǎn)項目能夠更為穩(wěn)定地創(chuàng)收經(jīng)濟效益。雖然當前房地產(chǎn)項目經(jīng)濟管理措施已經(jīng)發(fā)展得相對比較成熟，但在實際實施經(jīng)濟管理過程中，還需要處理風險問題?；诜康禺a(chǎn)項目，探討經(jīng)濟管理環(huán)節(jié)中形成的主要風險，并提供解決風險問題的有效措施。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項目；經(jīng)濟管理；風險

近幾年，國家經(jīng)濟轉(zhuǎn)型給房地產(chǎn)行業(yè)帶來諸多影響，降成本、去杠桿、去庫存、去產(chǎn)能等供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革活動給房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造全新發(fā)展條件。由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)往往需要較長的時間，受到項目時間的影響，內(nèi)部存在諸多不可預(yù)估的問題，而且房地產(chǎn)項目還存在不可重復(fù)性與一次性的建設(shè)特點，這給項目管理工作帶來許多難度較高的挑戰(zhàn)，實施經(jīng)濟管理時，需要應(yīng)對很多風險?，F(xiàn)就探討房地產(chǎn)項目實施經(jīng)濟管理時面對的主要風險與解決對策。

1房地產(chǎn)項目實施經(jīng)濟管理的重要性

房地產(chǎn)項目實施經(jīng)濟管理具有重要意義，具體而言，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，通過加強經(jīng)濟管理，可以實現(xiàn)房地產(chǎn)項目管理水平的提高，推進管理工作的有序開展，取得預(yù)期的經(jīng)濟管理成效。其次，經(jīng)濟管理的實施便于施工成本的有效控制，使得房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益增加，推進房地產(chǎn)項目的快速落成，同時促進我國房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展。由此可見，房地產(chǎn)項目實施經(jīng)濟管理極為必要。

2房地產(chǎn)實施經(jīng)濟管理的主要風險

隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，城市化進程加快，房地產(chǎn)項目投資對整個社會經(jīng)濟發(fā)展會產(chǎn)生重要的影響。房地產(chǎn)項目投資的科學性、合理性、可行性等方面的問題越來越得到社會各界的關(guān)注。當前房地產(chǎn)行業(yè)需要步入平穩(wěn)健康穩(wěn)定的發(fā)展軌道，因此房地產(chǎn)項目投資需要和國家相關(guān)政策緊密結(jié)合在一起，提升房地產(chǎn)項目投資的科學化水平。房地產(chǎn)項目投資需要進行經(jīng)濟決策分析，通過對項目的經(jīng)濟投資估算進行綜合分析，同時需要對涉及到項目銷售收入、投資成本、項目銷售稅金、附加值、項目不確定因素進行綜合分析和研究，提升房地產(chǎn)項目的投資價值。房地產(chǎn)開發(fā)具有較廣的經(jīng)濟活動特征，因此房地產(chǎn)項目投資過程中如果能夠得到良好的經(jīng)濟效果，項目負責人需要對其實施的可行性進行全面的分析?？尚行匝芯啃枰鶕?jù)房地產(chǎn)項目投資的基本模式進行，通過對其進行經(jīng)濟性分析，可以擁有更多的投資方案供參考。比如運作方式、經(jīng)濟風險等。房地產(chǎn)投資決策需要以市場為重要根據(jù)，需要對其進行經(jīng)濟性研究。

1房地產(chǎn)項目經(jīng)濟分析的基本內(nèi)涵

（1）房地產(chǎn)項目經(jīng)濟分析基本概念界定房地產(chǎn)項目經(jīng)濟分析需要根據(jù)國家相關(guān)的財稅政策，按照相關(guān)的制度法規(guī)，分析項目的可行性，保證項目投資能夠更好的符合社會經(jīng)濟發(fā)展的需要。房地產(chǎn)項目投資過程中還需要研究投資、收益等方面的問題，最終能夠更好的項目投資者提供更好的決策，為項目投資實現(xiàn)科學運作奠定重要的基礎(chǔ)。經(jīng)濟分析需要在一定的條件下進行，根據(jù)對項目相關(guān)的影響因素進行科學合理的判斷。當前社會經(jīng)濟在不斷的變化發(fā)展，經(jīng)濟分析需要對各種環(huán)境進行綜合判斷，提升經(jīng)濟分析的科學性、實效性。

（2）房地產(chǎn)項目經(jīng)濟分析的基本步驟房地產(chǎn)項目投資過程中需要綜合分析投資效益，分析人員需要對房地產(chǎn)項目進行經(jīng)濟策略分析，具體實施過程中需要以提供有效的決策為根本目標，項目實施的財務(wù)狀況進行全面評價。具體實施過程中需要收集并且挖掘足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟性分析過程中主要是對數(shù)據(jù)進行全面研究，通過數(shù)據(jù)與信息的比對，可以更好的為房地產(chǎn)行業(yè)投資提供更好的決策，為企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展奠定重要的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)投資項目估算過程中數(shù)據(jù)信息收集是至關(guān)重要的。其次需要編制科學合理的財務(wù)報表，同時形成財務(wù)評價指標，通過評價和計算相關(guān)數(shù)據(jù)，為企業(yè)發(fā)展提供重要的支撐。房地產(chǎn)項目投資過程中需要以基本財務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對相關(guān)的方案進行不確定性經(jīng)濟分析，其主要包括房地產(chǎn)項目實施過程中遇到的各種風險與項目抗風險的基本能力。

2房地產(chǎn)項目投資估算問題分析

（1）房地產(chǎn)項目投資估算成本問題分析房地產(chǎn)項目投資過程中對資金的需求較大，因此項目投資估算過程中需要對成本進行綜合分析。房地產(chǎn)項目投資估算過程中需要對投資成本進行綜合分析和研究，具體實施過程中需要對房地產(chǎn)的土地開發(fā)費用進行綜合分析。土地開發(fā)費主要包括土地轉(zhuǎn)讓費、出讓金額、附件費用等。同時還需要對管理人員的開銷費用和工資進行綜合預(yù)算。房地產(chǎn)項目投資過程中與土地具有緊密的聯(lián)系，土地費用對房地產(chǎn)投資會產(chǎn)生最直接的影響。土地轉(zhuǎn)讓費用及其各種附件費用都要進行綜合考慮，從而保證房地產(chǎn)項目投資能夠得到順利實施。房地產(chǎn)項目投資過程中還需要綜合考慮管理人員的工資。其次項目投資過程中還需要對公共配置設(shè)施費用進行估算。公共設(shè)施配置費用主要是指房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中，建設(shè)一些并不是直接用于經(jīng)營的公共設(shè)施費用。同時房地產(chǎn)項目實施過程中還需要與市政工程項目結(jié)合在一起，對于產(chǎn)生的費用同樣需要綜合考慮?？傊?，房地產(chǎn)投資項目是否科學合理，估算模式是否正確直接關(guān)系到項目投資的回收，同時也對投資利潤產(chǎn)生很大的影響。

1高校房地產(chǎn)管理信息網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)的重要性

1.1有利于提高高校房地產(chǎn)科學管理工作效率

高校房地產(chǎn)管理信息網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)之后，可以為廣大教職工提供房地產(chǎn)信息查詢、信息交流平臺，學校領(lǐng)導(dǎo)可以實時查詢學校房地產(chǎn)資源的基本情況，制定出合適的管理方法和措施，高校各二級單位與房地產(chǎn)管理部門可以隨時互通信息，為房地產(chǎn)管理部門的日常工作提供了更為便捷的工作程序，變被動管理為主動管理，使管理逐步規(guī)范化，可以有效提高房地產(chǎn)管理的工作效率。

1.2有利于高校房地產(chǎn)資源服務(wù)質(zhì)量的進一步提高

房地產(chǎn)管理信息網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)之后，可以更好地開展房地產(chǎn)規(guī)劃建設(shè)工作，充分利用校園內(nèi)的土地、基礎(chǔ)設(shè)施資源，做好房地產(chǎn)資源的規(guī)劃、建設(shè)、分配等工作，從整體上把握學校的房地產(chǎn)資源，再根據(jù)學校師生的教學、生活的基本情況，合理分配房地產(chǎn)資源，最大限度地服務(wù)教學科研和廣大師生，為房地產(chǎn)管理部門實現(xiàn)由“靜態(tài)服務(wù)向動態(tài)服務(wù)，被動服務(wù)向主動服務(wù)”轉(zhuǎn)變提供了全新的途徑。如可在校園網(wǎng)上建立房地產(chǎn)管理主頁，公布房地產(chǎn)有關(guān)非涉密信息、政府和學校的各種房地產(chǎn)管理制度、房產(chǎn)分配和調(diào)配信息、房地產(chǎn)檔案、職工公積金及住房補貼、房地產(chǎn)項目建設(shè)招標信息等。教職工可以很便捷地查閱到自己權(quán)限范圍內(nèi)所要查看的檔案資料，為提高服務(wù)質(zhì)量起到積極作用。

1.3有利于提高房地產(chǎn)管理中檔案建設(shè)的標準化和規(guī)范化程度

摘要：財務(wù)動態(tài)管理是新時期下對企業(yè)財務(wù)管理提出的新要求，國企房地產(chǎn)企業(yè)作為我國社會主義建設(shè)和發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)國有企業(yè)房地產(chǎn)動態(tài)管理是時展的必然要求，為此本文在闡述財務(wù)動態(tài)管理概念的基礎(chǔ)上，探究國企房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理實施途徑，推動國企房地產(chǎn)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：國企房地產(chǎn)；財務(wù)管理；動態(tài)發(fā)展；實踐途徑

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的改革和發(fā)展，傳統(tǒng)的企業(yè)管理制度已經(jīng)無法適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展，面對競爭日益激烈的市場環(huán)境，企業(yè)只有樹立創(chuàng)新意識和創(chuàng)新精神，才能提高企業(yè)自身核心競爭力，財務(wù)管理作為企業(yè)發(fā)展的核心部門，實施動態(tài)的財務(wù)管理方式有助于提高和加強企業(yè)的穩(wěn)定性，在國企房地產(chǎn)行業(yè)中實施財務(wù)動態(tài)管理，是新時期下國企房地產(chǎn)發(fā)展的必然要求。

一、財務(wù)動態(tài)管理的概念及優(yōu)勢

財務(wù)動態(tài)管理是指結(jié)合企業(yè)不同時期的財務(wù)現(xiàn)狀和經(jīng)營方式，對未來財務(wù)走勢進行科學的預(yù)測，及時發(fā)現(xiàn)影響財務(wù)管理的各種因素，并將其作為企業(yè)規(guī)劃制定的重要依據(jù)，具有很強的靈活性和動態(tài)性。在國企房地產(chǎn)中實施財務(wù)動態(tài)管理，能夠準確的分析國企房地產(chǎn)整體工作進度是否達到預(yù)期的目標，從而幫助國企房地產(chǎn)正確認識自身發(fā)展的優(yōu)勢和不足，和傳統(tǒng)財務(wù)管理模式相比，財務(wù)動態(tài)管理主要具有以下幾方面的優(yōu)勢：一方面財務(wù)動態(tài)管理有效的彌補了傳統(tǒng)財務(wù)管理的局限性和弊端，推動財務(wù)管理科學發(fā)展，規(guī)范企業(yè)財務(wù)管理工作流程；另一方面，財務(wù)動態(tài)管理能夠有效整合財務(wù)管理資源，提高財務(wù)管理效率，為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益。為此建立財務(wù)動態(tài)管理模式，是實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。

二、國企房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理現(xiàn)狀

摘要:房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展是我國經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的基石，同樣也關(guān)乎每一位購房者的切身利益。如何保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展是當前行業(yè)思考的重點問題，就當前房地產(chǎn)公司的現(xiàn)狀來看，要想做好公司管理工作，就要從房地產(chǎn)公司財務(wù)會計管理入手，文章主要探討房地產(chǎn)財務(wù)會計存在的主要問題有哪些，并提出切實可行的解決策略，以期為行業(yè)發(fā)展提供有效參考。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)公司;財務(wù)會計;問題;解決策略

隨著我國經(jīng)濟水平的提高，我國房地產(chǎn)發(fā)展也越來越迅速，其經(jīng)濟效益也日益增長，經(jīng)濟的快速增長使得財務(wù)會計的地位愈發(fā)凸顯出來，財務(wù)會計在整個房地產(chǎn)公司中的重要性不言而喻，做好財務(wù)會計工作同樣是房地產(chǎn)公司安全穩(wěn)定運營的基礎(chǔ)。因此，重視財務(wù)會計工作是必要的，當前房地產(chǎn)公司的財務(wù)會計仍存在問題，文章就結(jié)合現(xiàn)實存在問題提出相應(yīng)的解決對策，在提升房地產(chǎn)公司財務(wù)工作質(zhì)量和效率的同時促進經(jīng)濟效益的提升。

一、房地產(chǎn)公司財務(wù)會計簡述

房地產(chǎn)公司的資金流動量大，相比其他企業(yè)，對財務(wù)會計工作的相關(guān)要求也更高，房地產(chǎn)公司財務(wù)會計的工作也相對比較復(fù)雜，其職能也比較多，需要具備以下特點:①房地產(chǎn)企業(yè)的資金流量大，但資金占用時間長，資金的消耗量也相對較大，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)會計人員的標準更加嚴格;②由于資金周期長、資金大等特點，房地產(chǎn)公司財務(wù)會計工作面臨的風險因素也比較多，對財務(wù)人員的綜合素質(zhì)及專業(yè)技能的要求也很高;③房地產(chǎn)企業(yè)和購房者、稅務(wù)部門等都存在業(yè)務(wù)往來，相互之間的資金流向需要進行管理，除此之外，多方之間的交流也需要財務(wù)人員妥善處理，否則勢必會對房地產(chǎn)公司的運營產(chǎn)生影響。

二、房地產(chǎn)公司財務(wù)會計存在的主要問題

摘要:分析了房地產(chǎn)工程成本控制中影響控制效果的問題因素，總結(jié)出以下3點，分別為：房地產(chǎn)工程成本控制意識淡薄、房地產(chǎn)工程成本控制方法落后以及房地產(chǎn)工程成本控制體系不健全。與之相應(yīng)，提出應(yīng)對策略，分別為：增強房地產(chǎn)工程成本控制意識、優(yōu)化房地產(chǎn)工程成本控制方法以及健全房地產(chǎn)工程成本控制體系。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程；成本控制；多維度

為房地產(chǎn)工程能夠獲取利益，因此，就需要成本控制的配合，保證房地產(chǎn)工程實際支出成本不超過預(yù)期。但在現(xiàn)實控制過程中存在一定的問題，影響控制效果，基于此，通過分析存在問題，并提出應(yīng)對策略，保證控制有效性。

1房地產(chǎn)工程成本控制存在的問題

本文從三個角度出發(fā)，分析房地產(chǎn)工程成本控制中影響控制效果的問題因素。針對房地產(chǎn)工程成本控制中的問題因素，將其匯總，繪制框架圖，如圖1所示。結(jié)合圖1所示，本文針對上述3點問題加以詳細分析，具體內(nèi)容，如下文所述。1.1房地產(chǎn)工程成本控制意識淡薄。在以往的房地產(chǎn)工程成本控制過程中，大部分成本造價人員存在成本控制意識淡薄的問題，而產(chǎn)生此種問題的原因在于大部分工程施工人員的職業(yè)道德素養(yǎng)較差[1]。綜合房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)市場調(diào)研數(shù)據(jù)可知，截止目前僅有較少數(shù)量的房地產(chǎn)開發(fā)商可在施工過程中關(guān)注到與成本控制相關(guān)的內(nèi)容，其中的大部分開發(fā)商認為進行成本控制工作屬于施工方應(yīng)管轄的內(nèi)容，房地產(chǎn)工程開發(fā)商僅提供商業(yè)施工材料即可。而綜合目前房地產(chǎn)工程的實施現(xiàn)狀可知，產(chǎn)業(yè)在市場的發(fā)展空間是極為廣闊的，但房地產(chǎn)工程開發(fā)商在市場運營中卻沒有準確的抓住這一認知點，使得產(chǎn)業(yè)的發(fā)展偏離了工程建設(shè)軌道，致使開發(fā)中無用的支出成本較多，而目前此種現(xiàn)象已嚴重影響到產(chǎn)業(yè)在市場的可持續(xù)發(fā)展與建設(shè)。1.2房地產(chǎn)工程成本控制方法落后。除上述提出的問題，在市場進行此方面調(diào)研工作時，還發(fā)現(xiàn)從導(dǎo)致房地產(chǎn)工程經(jīng)營落后的主要問題是：當下大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商尚未能關(guān)注到技術(shù)在成本控制方面的重要性。因此導(dǎo)致成本控制工作的實施與市場實際需求相差較大，致使在企業(yè)單位控制成本行為執(zhí)行過程中，難以發(fā)其施工中潛在的問題，以此導(dǎo)致開發(fā)商即便實施了控制行為，也未能將行為落到成本控制實處，最終造成成本核算體系的價值不能全面發(fā)揮，影響產(chǎn)業(yè)在市場的可持續(xù)建設(shè)。1.3房地產(chǎn)工程成本控制體系不健全。在當下仍有較多的房地產(chǎn)工程管理者在執(zhí)行員工工作行為管控或成本支出過程中，沿用產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)粗放式管理模式，盡管此種模式仍可滿足產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，但基于社會經(jīng)濟宏觀發(fā)展層面分析，此種方式在產(chǎn)業(yè)建設(shè)中的相對價值較低，即便可按照規(guī)范執(zhí)行了制度，但制度內(nèi)容在員工中并未完全落到實處，極易造成產(chǎn)業(yè)在市場的發(fā)展面臨風險，最終對工程項目的實施造成嚴重的成本損失。綜上所述，造成房地產(chǎn)成本控制的原因是多重的，因此在后期管理過程中，也需要從多維度對此展開研究。

2房地產(chǎn)工程成本控制存在的問題應(yīng)對策略

一、統(tǒng)計分析方法

統(tǒng)計分析方法是指使用統(tǒng)計方法對要分析的對象進行定性和定量分析，從而得出想要的數(shù)據(jù)。統(tǒng)計分析方法具有目的性、數(shù)據(jù)性以及時效性等特點，即統(tǒng)計分析必然會有一定的目的并且涉及到大量的數(shù)據(jù)信息，這些信息具有一定的時間限制，而統(tǒng)計分析就是要對這些數(shù)據(jù)信息進行整理和綜合。常用的統(tǒng)計分析方法有兩種，一是邏輯分析方法，二是數(shù)量關(guān)系分析方法。邏輯分析方法有一定層次，比如從簡單到復(fù)雜、從表面到內(nèi)部等，所以在對研究對象進行分析時使分析結(jié)果更加客觀和可靠。數(shù)量關(guān)系分析法是指應(yīng)用統(tǒng)計學的方法根據(jù)經(jīng)濟情況對研究對象進行分析，常用的方法包括對比分析法、綜合評價分析法、平衡分析法、因素分析法和相關(guān)分析法等。

二、構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)水平的不同指標

構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)水平的不同指標包括房地產(chǎn)開發(fā)的總體評價體系和評價指標的選擇原則兩方面。（一）房地產(chǎn)開發(fā)的總體評價體系。房地產(chǎn)開發(fā)的總體評價體系有很多典型的指標，其中包括規(guī)模性指標、潛在性指標和盈利性指標等。規(guī)模性指標包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量、從業(yè)人數(shù)、開發(fā)企業(yè)的總資產(chǎn)、開發(fā)企業(yè)的投資總額、企業(yè)的年營業(yè)收入和銷售總面積等六個方面。潛在性指標包括未竣工的房屋總面積、開發(fā)企業(yè)的土地儲備面積、住宅的出售價值、年均銷售增長率和年經(jīng)營收入增長率等五個方面。盈利性指標包括房地產(chǎn)開發(fā)的凈利潤、總利潤、總資產(chǎn)回報率和凈利潤率等四個方面。這些指標都是對房地產(chǎn)開發(fā)水平的總體評價的重要依據(jù)，對于統(tǒng)計分析的進行也有著重要意義。（二）評價指標的選擇原則。評價指標的選擇應(yīng)該滿足以下原則，評價體系的科學性、系統(tǒng)性、可比性、及時性、靈敏性以及可操作性。每個原則的具體內(nèi)容都不一樣，但是都非常重要，評價指標的選擇應(yīng)該嚴格按照這些原則進行選擇，這樣構(gòu)建起來的評價體系才會更加完善。1.評價體系的科學性。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)綜合評價指標數(shù)量太多，有些指標反映同一方面，房地產(chǎn)開發(fā)部門要想構(gòu)建科學的評價體系，就要對各種各樣的指標進行篩選，保證留下的指標的完整和全面。每個指標所代表的意義都不相同，房地產(chǎn)開發(fā)部門應(yīng)該明確每個指標的意義，使用適當?shù)姆椒y定方法來獲取相應(yīng)的數(shù)據(jù)信息，保證數(shù)據(jù)信息的正確性。做到真實地反映我國各個地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)水平?？茖W的評價體系不僅能很好地對房地產(chǎn)開發(fā)水平進行綜合評價還能對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)以后的開發(fā)具有一定的參考價值。2.評價體系的系統(tǒng)性。房地產(chǎn)開發(fā)部門要想構(gòu)建比較系統(tǒng)的評價體系，就要使各個部門之間要有層次感，比如從小的產(chǎn)業(yè)慢慢發(fā)展壯大，層層遞進，使部門有序的運行。爭取做到使每個指標既能獨立地反映一定的情況又能相互之間產(chǎn)生聯(lián)系進而反應(yīng)整體的情況，使之共同作用從而成為一個系統(tǒng)的整體。由于各個指標的量綱單位不同，所以無法進行直接的評價，需要先消除量綱單位對評價的影響，將原始數(shù)據(jù)標準化。3.評價體系的可比性。房地產(chǎn)開發(fā)部門構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)水平評價體系就是為了比較我國不同地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水平的差異，從而分析出各個地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)過程中遇到的問題。房地產(chǎn)開發(fā)部門根據(jù)所遇到的問題結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況提出一系列的解決辦法，并且為產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展制定一系列的政策，加快產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進步。因此，房地產(chǎn)開發(fā)水平評價體系應(yīng)該具有可比性。4.評價體系的及時性、靈敏性。房地產(chǎn)開發(fā)部門要想構(gòu)建及時靈敏的房地產(chǎn)開發(fā)水平評價體系，就要人員及時的反映指標數(shù)據(jù)的改變并且不斷進行數(shù)據(jù)的更新，否則陳舊的數(shù)據(jù)不但不能反映出房地產(chǎn)開發(fā)水平還會對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展方向產(chǎn)生不好的影響。及時的評價體系對未來信息有一定的預(yù)測、估計作用，而且對各指標對綜合評價的反映都比較靈敏。如果不能及時的更新數(shù)據(jù)，那么房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對未來一段時間的預(yù)測、估計作用都會產(chǎn)生偏差，更不用說各個指標對綜合評價的靈敏度也會大幅度降低。5.評價體系的可操作性。房地產(chǎn)開發(fā)部門要想構(gòu)建可操作的房地產(chǎn)開發(fā)水平評價體系，就要使有關(guān)的操作盡可能的簡單明了，并且與房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)數(shù)據(jù)都要盡可能的準確、獲取途徑也要盡可能的容易。房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)產(chǎn)業(yè)也要學會利用已有的數(shù)據(jù)使操作盡可能的簡單一些。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的可操作性相比其他幾個原則來說要容易很多，因此，實施起來也會更加的便捷、快速。

三、房地產(chǎn)開發(fā)的水平的綜合評價指數(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)的水平的綜合評價指數(shù)包括綜合評價數(shù)據(jù)的選擇和計算綜合評價指數(shù)兩方面。（一）綜合評價數(shù)據(jù)的選擇。不同的地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水平不同，通過統(tǒng)計學的方法來計算得出綜合評價指數(shù)，綜合評價指數(shù)能清晰地反映出房地產(chǎn)綜發(fā)水合開平的不同。想要計算綜合評價指數(shù)就要先學會選擇綜合評價數(shù)據(jù)，而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所需要的數(shù)據(jù)必須能夠清晰明了的顯示出房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所要的信息，數(shù)據(jù)齊全了才能進一步計算綜合評價指數(shù)。所以綜合評價數(shù)據(jù)的選擇對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進步也是非常重要的。而且綜合評價指數(shù)能夠從不同的角度、不同的方面對房地產(chǎn)開發(fā)的水平進行總的評價。因此，能用綜合評價指數(shù)來判斷房地產(chǎn)開發(fā)水平的高低。（二）計算綜合評價指數(shù)。綜合評價指數(shù)的計算方法有很多種，其中最簡潔明了的就是加權(quán)線性合法，一般是使用加權(quán)線性合法結(jié)合統(tǒng)計學軟件系統(tǒng)對數(shù)據(jù)信息進行計算整合后得出相應(yīng)的結(jié)果。在綜合評價時當指標之間相關(guān)系數(shù)都很大時加權(quán)就不起什么作用了，各種不同的加權(quán)實際上沒什么區(qū)別，但是當有些指標之間的相關(guān)系數(shù)不是很大時就需要進行加權(quán)求和。因此，就可以看出加權(quán)線性合法不適用所有的綜合評價指數(shù)的計算，在計算綜合評價指數(shù)之前要選對方法對于計算綜合評價指數(shù)是非常必要的。

為加快房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè),建立健全房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系,進一步促進全市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》等文件規(guī)定,結(jié)合我市實際,提出以下意見。

一、統(tǒng)一思想,提高認識

房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)是政府利用現(xiàn)代信息技術(shù),通過收集、分析、房地產(chǎn)市場信息,實現(xiàn)對房地產(chǎn)業(yè)動態(tài)監(jiān)測和調(diào)控的綜合系統(tǒng)。系統(tǒng)以城市為單位,以房屋登記系統(tǒng)為基礎(chǔ),將分散于房地產(chǎn)開發(fā)、房屋權(quán)屬登記、交易及租賃管理、物業(yè)管理等各管理環(huán)節(jié)的市場信息有效整合,同時納入與房地產(chǎn)市場發(fā)展相關(guān)的規(guī)劃、土地、財稅、金融等其他信息,形成全面客觀地反映我市房地產(chǎn)市場運行狀況的綜合系統(tǒng)。預(yù)警預(yù)報體系則依托房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),通過數(shù)據(jù)分析和歷史比較,特別是市場供求總量、結(jié)構(gòu)、價格等指標的變化情況,客觀地分析房地產(chǎn)運行軌跡,及時發(fā)現(xiàn)市場運行中存在的問題,準確判斷市場發(fā)展趨勢,有針對性地提出調(diào)控對策;通過市場信息的,增加房地產(chǎn)市場的透明度,引導(dǎo)企業(yè)理性投資、消費者理性消費。

當前,二、三線城市正面臨快速的城市化、工業(yè)化進程,將逐步發(fā)展成為城鎮(zhèn)化趨勢中最具有競爭力的區(qū)域。加快房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè),健全預(yù)警預(yù)報體系是提高政府監(jiān)管水平、加強市場宏觀調(diào)控、完善管理與服務(wù)、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要舉措。各縣市區(qū)政府、市屬各開發(fā)區(qū)管委會、市政府各部門要充分認識房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)的重要性和緊迫性,以住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將我市列為全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)重點城市為契機,加大投入,加快推進房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系建設(shè)。

二、規(guī)范信息標準,明確部門責任

在房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系建設(shè)過程中,要嚴格執(zhí)行《房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》,扎實做好基礎(chǔ)性工作,準確、全面、及時地對相關(guān)信息進行采集、管理。

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，該行業(yè)的發(fā)展狀況對我國社會福利水平有著直接的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到社會各界的廣泛關(guān)注，資本紛紛向房地產(chǎn)行業(yè)聚集，同時該行業(yè)也是投資和財富保值的重要渠道之一。房地產(chǎn)的經(jīng)營管理工作質(zhì)量對社會福利水平有著重要影響，影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平和經(jīng)濟效益。本文將對房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論進行分析，以便為提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理工作水平提供一點啟示和建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)營管理；理論；措施；分析

一、引言

房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論要求我們充分了解房地產(chǎn)行業(yè)，并對房地產(chǎn)經(jīng)營理論研究和實物相關(guān)的領(lǐng)域有一定的了解。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論涉及的范圍比較廣闊，包括房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)價格理論、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)投資可行性研究、房地產(chǎn)市場營銷、物業(yè)管理、房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融等主要方面，同時這些方面又可以細分為很多下屬內(nèi)容。比如，房地產(chǎn)制度又包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度、開發(fā)制度、轉(zhuǎn)讓制度、租賃制度、低壓制度、稅收制度和中介服務(wù)制度等內(nèi)容，房地產(chǎn)價格理論包括地租理論、土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格、影響房地產(chǎn)價格的因素等內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論為了解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、揭示房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律和本質(zhì)提供了必要的工具，該理論具有系統(tǒng)性，房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論是一門具有中國特色的國民經(jīng)濟管理課程，因此對其的分析和研究具有一定的意義。

二、房地產(chǎn)管理的相關(guān)內(nèi)容介紹

為了對房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論進行深入的了解和普及，并為了培養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才，較多的高校開設(shè)了房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論是房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)企業(yè)開展經(jīng)營管理工作的理論基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了必要導(dǎo)向和指導(dǎo)，對促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有著積極的作用。同時，房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論分析有助于為相關(guān)的房地產(chǎn)從業(yè)人員和想要了解房地產(chǎn)行業(yè)運作模式的人員提供必要的信息依據(jù)，同時也提供了一種了解房地產(chǎn)行業(yè)的渠道，對揭示房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和運行規(guī)律有著重要作用。目前，較多的高校開設(shè)了房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)，該類專業(yè)屬于管理學專業(yè)，培養(yǎng)具有地理學、經(jīng)濟學和管理學的基礎(chǔ)知識，同時該類專業(yè)的學生掌握房地產(chǎn)開發(fā)、營銷、經(jīng)營管理、咨詢、評估等專業(yè)技能，房地產(chǎn)經(jīng)營管理理論是該類專業(yè)的重點學習內(nèi)容之一。該類專業(yè)培養(yǎng)房地產(chǎn)綜合開發(fā)和經(jīng)營管理的高級應(yīng)用型人才和復(fù)合型人才，該類專業(yè)的學生具有較強的專業(yè)基本技能，具備從事房地產(chǎn)的估價和依法處理房地產(chǎn)相關(guān)問題的能力，就業(yè)方向主要有工程技術(shù)、經(jīng)濟、管理等方面。