導語：房地產(chǎn)項目經(jīng)濟管理的風險與對策研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

[摘要]房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟建設中占有極為重要的地位，房地產(chǎn)項目建設之后，需要展開經(jīng)濟管理工作，以確保房地產(chǎn)項目能夠更為穩(wěn)定地創(chuàng)收經(jīng)濟效益。雖然當前房地產(chǎn)項目經(jīng)濟管理措施已經(jīng)發(fā)展得相對比較成熟，但在實際實施經(jīng)濟管理過程中，還需要處理風險問題。基于房地產(chǎn)項目，探討經(jīng)濟管理環(huán)節(jié)中形成的主要風險，并提供解決風險問題的有效措施。

[關鍵詞]房地產(chǎn)項目；經(jīng)濟管理；風險

近幾年，國家經(jīng)濟轉型給房地產(chǎn)行業(yè)帶來諸多影響，降成本、去杠桿、去庫存、去產(chǎn)能等供給側結構性改革活動給房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造全新發(fā)展條件。由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)往往需要較長的時間，受到項目時間的影響，內(nèi)部存在諸多不可預估的問題，而且房地產(chǎn)項目還存在不可重復性與一次性的建設特點，這給項目管理工作帶來許多難度較高的挑戰(zhàn)，實施經(jīng)濟管理時，需要應對很多風險?，F(xiàn)就探討房地產(chǎn)項目實施經(jīng)濟管理時面對的主要風險與解決對策。

1房地產(chǎn)項目實施經(jīng)濟管理的重要性

房地產(chǎn)項目實施經(jīng)濟管理具有重要意義，具體而言，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，通過加強經(jīng)濟管理，可以實現(xiàn)房地產(chǎn)項目管理水平的提高，推進管理工作的有序開展，取得預期的經(jīng)濟管理成效。其次，經(jīng)濟管理的實施便于施工成本的有效控制，使得房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益增加，推進房地產(chǎn)項目的快速落成，同時促進我國房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展。由此可見，房地產(chǎn)項目實施經(jīng)濟管理極為必要。

2房地產(chǎn)實施經(jīng)濟管理的主要風險

2.1政府監(jiān)督管理不到位。如果房地產(chǎn)企業(yè)與政府管理部門之間因房地產(chǎn)項目而形成利益不均的局面，就會形成潛規(guī)則，權力因此而被濫用，盡管圍繞房地產(chǎn)項目展開了經(jīng)濟管理工作，但是管理浮于表面，存在形式化的問題。一方面，從當前的房地產(chǎn)市場進行分析，房價過高，房地產(chǎn)成為投資者炒房的工具，房地產(chǎn)實際的居住作用被忽視，房價持續(xù)上漲，市場控制難度也隨之增長。而政府管理部門在處理違法行為時，缺少法律依據(jù)的支持，難以約束以及規(guī)范房地產(chǎn)項目經(jīng)濟發(fā)展情況。另一方面，從房地產(chǎn)相關的金融市場角度進行分析，投資房地產(chǎn)需要依托信貸杠桿，政府通過較高的價格來進行賣地活動，以達到平債的目的。地產(chǎn)商完成接盤，銀行開發(fā)貸款之后實施建設工作，完成建設后，開發(fā)貸被轉化，形成了購房按揭貸。以此循環(huán)，資金被不斷倒手，形成銀行貸款，依照存貸比，存款又轉化為貸款，不斷擴大信貸規(guī)模，產(chǎn)生次貸危機。2.2土地市場存在的風險問題。政府對房地產(chǎn)行業(yè)進行管理時，制定并推出了不少政策，引導并強化管理力度，確保房地產(chǎn)市場能夠以規(guī)范化的方式進行交易活動，然而大部分政策都是依照房地產(chǎn)市場現(xiàn)有的大環(huán)境制定形成的，實際覆蓋范圍比較大，文本內(nèi)容指向并不明確，相應的要求也不清晰，同時目標類政策的針對性不足。如土地招拍掛制度還待完善之處，執(zhí)行狀況不佳，各個地區(qū)大多看重協(xié)議，因此招拍掛與土地成本相對比較低，土地市場中出現(xiàn)不公平競爭的現(xiàn)象，最終導致招投標市場與供應土地資源的市場在成本方面有比較大的差異，土地招投標制度的落實也產(chǎn)生了困難。2.3項目經(jīng)濟管理問題。房地產(chǎn)項目實際需要的運作資本相對多，規(guī)模也很大，建設資金經(jīng)常出現(xiàn)上億的情況，因此各個房地產(chǎn)項目的開發(fā)商比較關注時間，期望盡早將投入的資金轉變?yōu)槔麧櫯c效益，以此來減輕甚至消除流通資本過程中存在的壓力，提升房地產(chǎn)項目帶來的經(jīng)濟收益。但是房地產(chǎn)企業(yè)對于內(nèi)部管理工作的重視程度偏低，沒有形成科學的內(nèi)控體系，在比較關鍵的房產(chǎn)報建、施工，以及銷售環(huán)節(jié)中，未及時辦理相關批復文件，降低了工程的時效性，企業(yè)無法在預定的時間獲取施工許可證或預售許可證等必要的證明材料，難以開展房產(chǎn)施工建設與預售工作，導致房地產(chǎn)項目完工期限一并延期，從而加劇企業(yè)實際的經(jīng)濟損失，也降低了項目經(jīng)濟管理效能。2.4房地產(chǎn)建設階段控制問題。當前房地產(chǎn)項目進行經(jīng)濟管理時，主要運用分工管理與綜合核算的方法。房地產(chǎn)企業(yè)負責制定房地產(chǎn)項目的綜合規(guī)劃方案，也負責管理財務部門，但是房地產(chǎn)企業(yè)管理者在設定工程管理體系與初期開發(fā)工作時，存在未定量化的問題，未將經(jīng)濟管理的相關工作落實到具體的房地產(chǎn)項目參與者身上，一些參與者認為項目最終的建設情況與自身并不存在關聯(lián)。導致了在開展經(jīng)濟管理時，房地產(chǎn)項目參與者未能形成較高的積極性，施工控制工作落實不到位，經(jīng)濟管理工作開展情況隨之變差。因此，必須高度重視建設階段的管控工作，為整個項目進行經(jīng)濟管理提供支撐。

3解決經(jīng)濟管理風險的可行對策

結合我國房地產(chǎn)項目的實際情況與風險形成原因，可通過以下對策來完善經(jīng)濟管理體系。3.1形成長期發(fā)展規(guī)劃。政府管理部門要結合房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)營發(fā)展情況，進行綜合分析，最終確定適合房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展規(guī)劃方案，以此引導房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。以國策為行業(yè)發(fā)展導向，給房地產(chǎn)行業(yè)形成明確具體的發(fā)展方向與整體發(fā)展目標，對該領域中消費者存有的潛在需求展開深入挖掘，通過掌握市場需求來獲取行業(yè)發(fā)展動力。同時，展開基層調(diào)研活動，對不斷變化的國民經(jīng)濟情況進行深入了解，在完善房地產(chǎn)行業(yè)的遠期發(fā)展規(guī)劃時，要確保規(guī)劃中內(nèi)部契合經(jīng)濟發(fā)展需求，充分發(fā)揮稅收政策的引導作用，通過限購政策與房產(chǎn)稅對房價加以控制，避免其出現(xiàn)無序的大幅度增長的情況，將政府管理職能發(fā)揮出來，借助政府的基本職權，健全民眾住房保障體系。3.2完善管理機制。企業(yè)管理者在項目經(jīng)濟管理工作中存在重大效用，為了使房地產(chǎn)項目形成更好的管理效果，需在對管理者進行初期選拔時，就提出更高的標準與要求，使具有更高的綜合素質(zhì)，確保管理者本身的職業(yè)能力與專業(yè)性，以此在房地產(chǎn)經(jīng)紀管理中呈現(xiàn)出更好的工作效果與工作效率。同時，企業(yè)管理者在經(jīng)濟管理的崗位上還要持續(xù)地學習，對房地產(chǎn)項目有深入地了解，提升綜合素質(zhì)與能力，才能有效地處理各種事務。除了為房地產(chǎn)項目培養(yǎng)優(yōu)秀的經(jīng)濟管理者之外，建設監(jiān)督部門還需要做好經(jīng)濟管理監(jiān)督方面的工作。房地產(chǎn)市場管理難度較高，在交易環(huán)節(jié)中，存在各種違背市場公平性的現(xiàn)象，因此需要政府部門積極地進行監(jiān)督。而且在構建監(jiān)督部門時，還需對部門職責進行有效劃分，地方政府與中央應積極配合合作，形成合力，共同監(jiān)督與規(guī)范現(xiàn)代房地產(chǎn)市場。3.3強化目標成本控制管理力度。開展房地產(chǎn)工程建設活動時，需要在工程實施的所有環(huán)節(jié)中進行成本管理工作，從初期決策方案制定環(huán)節(jié)開始，就需考慮到成本相關的問題，進入設計環(huán)節(jié)后，主要注重控制工程造價，在正式的施工環(huán)節(jié)中，需根據(jù)決策方案與設計方案實施造價管理工作，盡量減少工程內(nèi)部的成本損耗，實現(xiàn)對工程成本的有效控制。開發(fā)房地產(chǎn)項目時，需要對清單計價過程中的關鍵成本因素進行把控，企業(yè)可運用一些先進的軟件，如ERP管理軟件，進行全面預算并運用動態(tài)化的方式控制目標成本。房地產(chǎn)項目的開發(fā)商需要對施工單位實施嚴格地管理與有效監(jiān)督，使其能夠按照圖紙來進行施工，不會隨意出現(xiàn)變更施工行為的情況。如果施工單位因實際施工需求產(chǎn)生工程變更的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需及時掌握該情況，嚴格實施審查，駁回沒有必要變更的工程內(nèi)容。對施工現(xiàn)場實施嚴密管控，選擇監(jiān)理單位負責現(xiàn)場監(jiān)理的相關工作，減少施工現(xiàn)場中出現(xiàn)的常規(guī)錯誤操作，以此來實現(xiàn)對工程成本的有效控制與保障。3.4通過多種方法實現(xiàn)經(jīng)濟管理目標。結合項目管理實際需要，成立專門的經(jīng)濟管理部門，負責獨立核算各項目。依據(jù)項目綜合做賬，采取分別核算的方式。完善項目經(jīng)理部門，配置高素質(zhì)的出納以及預算工作人員。做好房地產(chǎn)項目的監(jiān)督以及管理，采取分級式管理經(jīng)營模式，不斷提高經(jīng)濟管理水平。實行風險抵押制度，在具體實踐中，實行風險抵押的制度，進而調(diào)動項目經(jīng)理和相關負責人的積極性。比如，扣除項目經(jīng)理月工資的30%，將其作為經(jīng)濟管理風險的抵押金，若能夠完成預設的指標，那么年終全部返回。若沒有完成，則全部扣留。構建風險抵押機制，全面調(diào)動工作人員的工作積極性，使其能夠高度重視經(jīng)濟管理。

4結語

房地產(chǎn)項目本身就具有專業(yè)性強、管理復雜等情況，在進行經(jīng)濟管理時，需處理相對煩瑣的事項。為了提升經(jīng)濟管理水平，完善房地產(chǎn)項目管理體系，必須依托我國的實際國情，進一步擴大內(nèi)需，增強建設住房力度，針對當前房地產(chǎn)市場，實施微觀與宏觀規(guī)劃，同時對行業(yè)內(nèi)的法規(guī)法律體系進行補充與完善，給房地產(chǎn)經(jīng)紀管理工作提供更加可靠的法律依據(jù)，通過提升經(jīng)濟管理水平給房地產(chǎn)行業(yè)注入更充足的發(fā)展動力。

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作者:陳燕青 單位:廣東省河源市重點項目服務中心