導(dǎo)語：房地產(chǎn)開發(fā)與管理探究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

房地產(chǎn)是所有房產(chǎn)與其他地產(chǎn)的綜合總稱。房地產(chǎn)業(yè)為我國保持經(jīng)濟(jì)的發(fā)展穩(wěn)定提供經(jīng)濟(jì)保證，是我國產(chǎn)業(yè)部門的重要部分，并直接構(gòu)成各產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)作為各個(gè)產(chǎn)業(yè)部門固定資產(chǎn)的重要組部分，直接參與企業(yè)生產(chǎn)和其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，并間接成為控制商品生產(chǎn)和其他經(jīng)營活動(dòng)成本的重要組成內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)是直接構(gòu)成整個(gè)社會(huì)財(cái)富的重要組成，對(duì)未來國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有穩(wěn)定而長遠(yuǎn)的重要影響。

1房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)

房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)是房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中一項(xiàng)重要制度，屬于房地產(chǎn)活動(dòng)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)諸多個(gè)環(huán)節(jié)過程中的首要組成環(huán)節(jié)。所謂房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)，泛指個(gè)人在依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定取得相應(yīng)國有土地經(jīng)營使用權(quán)的國有土地上依法進(jìn)行房屋基礎(chǔ)配套設(shè)施、房屋工程建設(shè)的開發(fā)行為。1.1房地產(chǎn)開發(fā)審批流程。房地產(chǎn)開發(fā)的審批流程主要包括房地產(chǎn)開發(fā)公司的事前準(zhǔn)備開發(fā)工作與房產(chǎn)行政部門審批等兩部分。其中，房地產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目準(zhǔn)備審批工作主要是在項(xiàng)目報(bào)土地行政審批機(jī)關(guān)申請審批之前，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)公司股東應(yīng)事先辦理好土地出讓登記手續(xù)，委托由具有相關(guān)資質(zhì)的勘察院或設(shè)計(jì)院對(duì)待建設(shè)的項(xiàng)目主體進(jìn)行勘查研究，并為其制作設(shè)計(jì)報(bào)告建議書，并及時(shí)落實(shí)足夠的土地開發(fā)建設(shè)資金；審批行政許可審批部分主要根據(jù)是我國當(dāng)前相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章。1.2房地產(chǎn)開發(fā)過程。在房地產(chǎn)工程建設(shè)開發(fā)前期，要適當(dāng)充分考慮自身自然地理位置條件和土地市場經(jīng)濟(jì)要求，做好前期設(shè)計(jì)調(diào)研評(píng)估工作，論證其實(shí)施可行性?？尚行哉{(diào)查研究對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)公開項(xiàng)目的發(fā)展成敗與否起著關(guān)鍵的決定作用，如果不認(rèn)真做實(shí)際的項(xiàng)目可行性調(diào)查研究，就可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不能順利發(fā)展下去，從而使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在后期的開發(fā)中遇見很多新的問題。1.3房地產(chǎn)開發(fā)注意事項(xiàng)。（1）嚴(yán)格實(shí)行工程方案設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)的招投標(biāo)管理制度。建設(shè)設(shè)計(jì)單位在進(jìn)行委托施工設(shè)計(jì)時(shí)候還應(yīng)大力鼓勵(lì)引進(jìn)公平競爭的評(píng)價(jià)機(jī)制，以便能達(dá)到有效控制設(shè)計(jì)成本的主要目的。要通過項(xiàng)目設(shè)計(jì)招投標(biāo)方式來正確選擇項(xiàng)目設(shè)計(jì)投標(biāo)單位，從中擇優(yōu)選擇一個(gè)能有效保證專業(yè)設(shè)計(jì)方案質(zhì)量的專業(yè)設(shè)計(jì)方案單位。（2）繼續(xù)加強(qiáng)設(shè)計(jì)專業(yè)間的技術(shù)交流，針對(duì)每次房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)實(shí)際情況進(jìn)行總量限額控制設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營成本的有效控制問題需要通過信息技術(shù)與市場經(jīng)濟(jì)緊密結(jié)合的成本數(shù)據(jù)庫來說話。在建筑設(shè)計(jì)時(shí)候就應(yīng)該要充分考慮建筑施工的使用可能性和使用經(jīng)濟(jì)性，同時(shí)一定要和施工技術(shù)水平和工程管理水平相協(xié)調(diào)適應(yīng)。（3）結(jié)合前面的材料審核，選出合適的后期設(shè)計(jì)監(jiān)理單位之后，應(yīng)該及時(shí)做好后期的設(shè)計(jì)監(jiān)督檢查工作，能有效確保那些用于房地產(chǎn)后期開發(fā)項(xiàng)目建筑工程中的裝修材料不能弄虛作假，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的后期開發(fā)順利地繼續(xù)進(jìn)行。

2房地產(chǎn)的管理

房地產(chǎn)開發(fā)投資是以實(shí)現(xiàn)盈利發(fā)展為主要目的的，有效開發(fā)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品，如期將產(chǎn)品交付廣大消費(fèi)者購買使用，并如何節(jié)約建筑造價(jià)以利于獲取高額營業(yè)利潤，均可以依靠房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的經(jīng)營管理模式來得以實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營企業(yè)對(duì)其住房工程建設(shè)的相關(guān)項(xiàng)目監(jiān)督管理工作顯得尤其重要。2.1房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理模式。現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理模式，可以劃分為行政部門管理制、公司制、事業(yè)部制和個(gè)人專業(yè)項(xiàng)目管理制等四種。其中，部門制度與項(xiàng)目開發(fā)管理按照制定項(xiàng)目管理開發(fā)工作流程，一般分為設(shè)置項(xiàng)目開發(fā)、工程、財(cái)務(wù)、設(shè)備及原材料、銷售、辦公室等五個(gè)部門。我國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理工作歷史較短，缺乏經(jīng)驗(yàn)，尚未完全形成一個(gè)健全科學(xué)有效的項(xiàng)目管理模式。本文重點(diǎn)分析一下我國房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理模式存在的一些問題，并重點(diǎn)提出不斷改進(jìn)和完善開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營管理模式，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營管理水平。2.2房地產(chǎn)開發(fā)過程中的問題。（1）業(yè)主方委托項(xiàng)目監(jiān)督管理問題。業(yè)主方進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)施管理過程中的存在問題主要是因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目工程實(shí)施的一次性，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營企業(yè)大部分屬于獨(dú)立項(xiàng)目管理公司，使得項(xiàng)目業(yè)主方自行實(shí)施管理，往往本身都存在很大的管理局限性，項(xiàng)目管理人員缺乏系統(tǒng)的項(xiàng)目管理與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。（2）委托監(jiān)理工作存在的主要問題：監(jiān)理權(quán)責(zé)不明，責(zé)任不清。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司采取項(xiàng)目委托工程監(jiān)理與項(xiàng)目業(yè)主方面的項(xiàng)目委托管理模式并行的項(xiàng)目管理模式，僅將項(xiàng)目施工準(zhǔn)備階段作為委托項(xiàng)目監(jiān)理。但是城市建設(shè)項(xiàng)目工程監(jiān)理工作缺乏專業(yè)獨(dú)立性、公正性。（3）建設(shè)投資單位中還配備技術(shù)管理人員隊(duì)伍，包括工程設(shè)計(jì)部、造價(jià)管理部及建筑工程部等，各部的專業(yè)技術(shù)管理人員也都配備齊全，各司其職，且完全掌握了其對(duì)投資者的控制權(quán)。建設(shè)單位常直接向工程施工單位直接監(jiān)理指令，或間接干涉項(xiàng)目監(jiān)理相關(guān)工作，造成監(jiān)理多頭聯(lián)動(dòng)指揮，極大地影響了項(xiàng)目監(jiān)理的工作積極性和社會(huì)責(zé)任心，使我國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程項(xiàng)目監(jiān)督管理工作存在諸多問題。2.3房地產(chǎn)長期管理措施。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理措施中的項(xiàng)目成本能否控制直接決定一個(gè)企業(yè)項(xiàng)目是否能長期獲利及獲利多少。在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中，從前期的房屋土地管理開發(fā)，一直到后期房屋開發(fā)銷售以及土地管理費(fèi)等都可以通過不斷采取合理措施來有效降低開發(fā)成本。另一方面，也需要積極尋找好的產(chǎn)品設(shè)計(jì)開發(fā)單位，避免自行設(shè)計(jì)的相關(guān)產(chǎn)品一旦達(dá)不到國際市場上的認(rèn)可而容易出現(xiàn)銷量滯銷等不良情況。所以要完善監(jiān)理制度，提高監(jiān)理水平，適當(dāng)提高監(jiān)理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

3結(jié)束語

我國的房地產(chǎn)業(yè)是消費(fèi)熱點(diǎn)和推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)的管理是重要且復(fù)雜的過程，涉及的范圍及人員非常廣泛，需要房地產(chǎn)企業(yè)引起重視，以便利潤能最大化。

作者:陶欣 單位:江蘇師范大學(xué)