導(dǎo)語(yǔ)：貸款房屋保險(xiǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

近兩年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)各大商業(yè)銀行陸續(xù)取消強(qiáng)制貸款人購(gòu)買貸款房屋保險(xiǎn)（簡(jiǎn)稱房貸險(xiǎn)），該險(xiǎn)種的發(fā)展一度面臨窘境。為全面了解和掌握內(nèi)蒙古房貸險(xiǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，深入分析房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的制約因素，內(nèi)蒙古保監(jiān)局對(duì)轄區(qū)2007年房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展情況進(jìn)行了專項(xiàng)調(diào)研。

一、內(nèi)蒙古房貸險(xiǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）總體情況

2007年，內(nèi)蒙古房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)累計(jì)承保44195件，同比增加10918件，實(shí)現(xiàn)原保險(xiǎn)保費(fèi)收入3039萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)71.79％，累計(jì)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)金額698813萬(wàn)元；已決賠款188萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)33.62％；累計(jì)退保11320件，同比增加2587件，退保金額450萬(wàn)元，同比下降1.96％。

（二）主要特點(diǎn)

1、總體發(fā)展勢(shì)頭較好，但經(jīng)營(yíng)環(huán)境不容樂觀

2007年，內(nèi)蒙古房貸險(xiǎn)保費(fèi)收入較同期非壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)同比增速高2.44個(gè)百分點(diǎn)，占非壽險(xiǎn)總保費(fèi)規(guī)模的0.78％，總體發(fā)展勢(shì)頭較好。但其經(jīng)營(yíng)環(huán)境不容樂觀，主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是受央行連續(xù)加息等因素影響，2007年下半年內(nèi)蒙古房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定程度上遭遇“寒流”，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度回落直接制約了該業(yè)務(wù)發(fā)展。二是強(qiáng)制房貸險(xiǎn)的松綁使不少購(gòu)房者選擇了規(guī)避，而商業(yè)銀行在放貸時(shí)也更加謹(jǐn)慎，使該項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展根基受到挑戰(zhàn)。三是房貸險(xiǎn)投保一般由貸款銀行直接指定保險(xiǎn)公司，而銀行的選擇依據(jù)主要是手續(xù)費(fèi)比例的高低，這在一定程度上引發(fā)了保險(xiǎn)公司之間的非理性競(jìng)爭(zhēng)行為。

2、整體發(fā)展質(zhì)量較高，但經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)逐步加大

房貸險(xiǎn)是傳統(tǒng)的贏利性險(xiǎn)種。2007年，內(nèi)蒙古房貸險(xiǎn)已決賠款同比僅增長(zhǎng)33.62％，遠(yuǎn)低于71.79％的保費(fèi)增速。但房貸險(xiǎn)退保率和手續(xù)費(fèi)率的不斷攀升，使保險(xiǎn)公司面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)正逐步加大。據(jù)測(cè)算，保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)房貸險(xiǎn)至少需要5年以上才可盈利，而提前還貸的購(gòu)房者其貸款時(shí)限往往達(dá)不到保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)房貸險(xiǎn)盈虧平衡的臨界年限，這就意味著保險(xiǎn)公司僅僅收到幾年的保費(fèi)，卻早已一次性付給貸款銀行十幾年的高手續(xù)費(fèi)，且無(wú)法追討。

3、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)以非保證類為主，業(yè)務(wù)分布集中在較發(fā)達(dá)地區(qū)

從分險(xiǎn)種經(jīng)營(yíng)情況看，內(nèi)蒙古房貸險(xiǎn)以非保證類為主。2007年，非保證類業(yè)務(wù)保費(fèi)收入占比為92.53％，累計(jì)承保件數(shù)占比達(dá)97.9％；從承保地區(qū)看，房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。以占據(jù)房貸險(xiǎn)市場(chǎng)份額42.8％的中國(guó)人保財(cái)險(xiǎn)內(nèi)蒙古自治區(qū)分公司為例，2007年，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的呼、包、鄂“金三角”地區(qū)房貸險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)原保險(xiǎn)保費(fèi)收入512.5萬(wàn)元，占比達(dá)39.40％。

二、內(nèi)蒙古房貸險(xiǎn)市場(chǎng)存在的主要問題

（一）購(gòu)房者還貸壓力加大，導(dǎo)致退保率持續(xù)攀升

2007年，內(nèi)蒙古房貸險(xiǎn)累計(jì)退保件數(shù)為11320件，同比增長(zhǎng)29.62％。退保率較高主要有兩方面的原因，一是央行2007年6次加息，2008年1月1日開始實(shí)施的新利率將體現(xiàn)2007年屢次加息的疊加效應(yīng)，房貸族要一次性消化6次加息所增加的負(fù)擔(dān)，還貸壓力驟增。二是絕大多數(shù)購(gòu)房者不認(rèn)為貸款是一種積極的消費(fèi)方式。因此，許多購(gòu)房者在資金寬裕的情況下選擇提前還貸，隨之紛紛要求退保房貸險(xiǎn)。

（二）業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理，時(shí)間地區(qū)分布不均衡

盡管內(nèi)蒙古房貸險(xiǎn)發(fā)展較為迅速，但業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理，發(fā)展不均衡的矛盾仍較突出，主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是保證類和非保證類業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理，保證類業(yè)務(wù)占比較低。二是區(qū)域分布不均衡，內(nèi)蒙古房貸險(xiǎn)主要集中在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)、工業(yè)化程度較高、人口相對(duì)密集的城市，如“金三角”地區(qū)，而興安盟、阿拉善等地的房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)則發(fā)展緩慢甚至停滯。三是保證類業(yè)務(wù)季度分布不均衡。2007年四個(gè)季度分別凈承保31件、182件、958件及-241件（承保件數(shù)小于退保件數(shù)）。

（三）非理性競(jìng)爭(zhēng)問題突出，經(jīng)營(yíng)成本居高不下

房貸險(xiǎn)主要通過各商業(yè)銀行代辦，業(yè)務(wù)來(lái)源比較穩(wěn)定，且賠付率較低，盈利能力較強(qiáng)，加之各公司都存在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整壓力，因此，房貸險(xiǎn)成為各公司爭(zhēng)搶的重點(diǎn)領(lǐng)域，而降低承保費(fèi)率和提高手續(xù)費(fèi)支付比例是各公司常用的競(jìng)爭(zhēng)手段，這勢(shì)必造成房貸險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)成本不斷增加，利潤(rùn)空間被逐步壓縮。

（四）產(chǎn)品創(chuàng)新能力不足，不能滿足市場(chǎng)需求

目前，內(nèi)蒙古市場(chǎng)上銷售的房貸險(xiǎn)產(chǎn)品種類單一，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，且產(chǎn)品自身存在一定缺陷，無(wú)法滿足市場(chǎng)需求。從產(chǎn)品責(zé)任范圍情況看，房貸險(xiǎn)主要包含還貸保險(xiǎn)責(zé)任和財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)責(zé)任，保障范圍較小。同時(shí)，該險(xiǎn)種還存在產(chǎn)品設(shè)計(jì)不盡合理、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)與費(fèi)用不平衡等缺陷：一方面，銀行讓購(gòu)房者用房屋作抵押，同時(shí)又要求購(gòu)房者購(gòu)買房貸險(xiǎn)，將自身的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到貸款人的身上，違背了公平原則；另一方面，房貸險(xiǎn)主要負(fù)擔(dān)抵押房屋因自然災(zāi)害及意外事故造成的損失，對(duì)于還貸者自身風(fēng)險(xiǎn)則沒有保障，多數(shù)購(gòu)房者認(rèn)為，抵押房屋發(fā)生保險(xiǎn)事故的概率太低，沒有必要購(gòu)買，因此，自主投保意愿不強(qiáng)，大多是在銀行的強(qiáng)制下投保。另外，從房貸險(xiǎn)發(fā)展情況看，大部分放貸銀行只要求購(gòu)房者按照貸款金額來(lái)辦理業(yè)務(wù)，客觀上存在不足額投保風(fēng)險(xiǎn)，使銀行和貸款人利益無(wú)法得到充分保障。

（五）專業(yè)技術(shù)人才匱乏，缺少相關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)

由于房貸險(xiǎn)在整個(gè)非壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中占比較低，且退保率較高，目前，非壽險(xiǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)及各公司資源配置的重點(diǎn)均不在該業(yè)務(wù)上，原有業(yè)務(wù)人員也紛紛轉(zhuǎn)崗。而且，保險(xiǎn)公司極少舉辦這方面的培訓(xùn)，導(dǎo)致專業(yè)人才匱乏，客觀上制約了其健康發(fā)展。

三、內(nèi)蒙古房貸險(xiǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要制約因素

（一）房貸險(xiǎn)受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響較大

2007年以來(lái)，受居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）不斷上漲及資本市場(chǎng)持續(xù)火爆等因素的影響，央行先后六次加息，以抑制通貨膨脹和流動(dòng)性過剩的風(fēng)險(xiǎn)，但隨之而來(lái)的是貸款利率的相應(yīng)提升，這對(duì)房貸險(xiǎn)造成較大沖擊。相當(dāng)一部分有能力按揭貸款的購(gòu)房者選擇持幣觀望，推遲了購(gòu)房計(jì)劃，許多已經(jīng)貸款買房者在條件允許的情況下選擇了提前還貸，導(dǎo)致退保率較高。

（二）房貸險(xiǎn)受地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況影響較大

2007年，內(nèi)蒙古國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，全年GDP實(shí)現(xiàn)6019億元，同比增長(zhǎng)19％。2002年以來(lái)，地區(qū)GDP和規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值已經(jīng)連續(xù)5年居全國(guó)之首。由于房地產(chǎn)價(jià)格受地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)影響較大，內(nèi)蒙古經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的快速攀升，直接導(dǎo)致了房貸險(xiǎn)的持續(xù)發(fā)展；與此同時(shí)，地產(chǎn)開發(fā)商的捂盤惜售、銷售誤導(dǎo)等行為人為抬高了房地產(chǎn)價(jià)格，在一定程度上也影響了房貸險(xiǎn)的健康發(fā)展。

（三）房貸險(xiǎn)受老百姓消費(fèi)觀念的影響較大

一方面，受傳統(tǒng)文化和消費(fèi)理念影響，大部分老百姓認(rèn)為貸款買房是一種沉重的負(fù)擔(dān)；另一方面，購(gòu)買房貸險(xiǎn)是由投保人（貸款者）交納保險(xiǎn)金，但受益人卻是銀行，導(dǎo)致從銷售到理賠等環(huán)節(jié)的一系列問題，因此，2006年商業(yè)銀行的房貸險(xiǎn)銷售從強(qiáng)制轉(zhuǎn)為自愿后，消費(fèi)者的購(gòu)買意愿下降。另外，隨著銀行貸款利率不斷提升，貸款人還款壓力越來(lái)越大，大部分購(gòu)房者選擇了提前還貸，導(dǎo)致退保率較高。

（四）房貸險(xiǎn)受銷售渠道的影響較大

據(jù)統(tǒng)計(jì)，內(nèi)蒙古房貸險(xiǎn)95%以上是銀行業(yè)務(wù)且主要集中在工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有商業(yè)銀行。渠道的相對(duì)單一性決定了銀行在業(yè)務(wù)合作中處于強(qiáng)勢(shì)地位，這也成為制約房貸險(xiǎn)持續(xù)健康發(fā)展的重要因素。

四、促進(jìn)房貸險(xiǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策建議

（一）聯(lián)合整治房貸險(xiǎn)市場(chǎng)秩序，營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境

房貸險(xiǎn)的特點(diǎn)決定了其對(duì)銀行渠道的高度依賴，房貸險(xiǎn)市場(chǎng)上的不規(guī)范行為也主要集中于保險(xiǎn)公司的非理性競(jìng)爭(zhēng)行為及商業(yè)銀行依靠自身在合作中的強(qiáng)勢(shì)地位不斷提高手續(xù)費(fèi)比例。因此，整頓規(guī)范房貸險(xiǎn)市場(chǎng)秩序除了要加強(qiáng)對(duì)保險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)合規(guī)性監(jiān)管外，更重要的是加強(qiáng)與銀行業(yè)監(jiān)管部門的溝通與合作，加大聯(lián)合監(jiān)管力度，理順銀行與保險(xiǎn)公司的合作關(guān)系。一方面，堅(jiān)決制止并嚴(yán)厲查處保險(xiǎn)公司不通過正常渠道支付高額手續(xù)費(fèi)的惡性競(jìng)爭(zhēng)行為；另一方面，協(xié)調(diào)銀行業(yè)監(jiān)管部門加強(qiáng)對(duì)各商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的監(jiān)管，規(guī)范行為和手續(xù)費(fèi)收入賬務(wù)處理，為房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境。

（二）強(qiáng)化保險(xiǎn)公司內(nèi)部管控，提高房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)質(zhì)量

加強(qiáng)保險(xiǎn)公司內(nèi)部管控是提高房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效益的關(guān)鍵。一是嚴(yán)格承保管理，最大限度地避免房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)的“逆選擇”行為。內(nèi)蒙古很多旗縣經(jīng)濟(jì)尚欠發(fā)達(dá)，商業(yè)銀行辦理住房貸款時(shí)，不得不降低抵押物標(biāo)準(zhǔn)，因此，房貸險(xiǎn)中部分標(biāo)的（如平房、非磚瓦結(jié)構(gòu)的房屋）本身存在較大的風(fēng)險(xiǎn)不確定性，為房貸險(xiǎn)帶來(lái)較高的風(fēng)險(xiǎn)隱患。這就要求保險(xiǎn)公司嚴(yán)把承保關(guān)，有效降低業(yè)務(wù)入口風(fēng)險(xiǎn)，不斷提高經(jīng)營(yíng)效益。二是加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，嚴(yán)格手續(xù)費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和支付行為，降低房貸險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)成本。三是加強(qiáng)房貸險(xiǎn)理賠、退保及轉(zhuǎn)保等環(huán)節(jié)的管理力度，有效控制綜合賠付支出，降低出口風(fēng)險(xiǎn)，不斷提高業(yè)務(wù)質(zhì)量。

（三）加強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新力度，滿足客戶的差異化需求

盡管房貸險(xiǎn)受政策變動(dòng)等因素的影響較大，但歸根結(jié)底，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的不盡合理、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)與費(fèi)用不平衡才是其發(fā)展遇阻的關(guān)鍵因素。因此，保險(xiǎn)公司必須根據(jù)市場(chǎng)化的需求，順勢(shì)而為，在調(diào)研了解和掌握客戶保險(xiǎn)需求的基礎(chǔ)上，加大產(chǎn)品創(chuàng)新力度，開發(fā)能有效滿足客戶不同需求的產(chǎn)品，為銀行和貸款者提供各種增值服務(wù)，如針對(duì)貸款人提前還貸退保的情況，可以專門開發(fā)將房貸險(xiǎn)自動(dòng)轉(zhuǎn)為擁有更多保障的家財(cái)險(xiǎn)等產(chǎn)品，簡(jiǎn)化業(yè)務(wù)流程和相關(guān)手續(xù)，配套適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策，緩解公司經(jīng)營(yíng)管理中因房貸險(xiǎn)退保率高帶來(lái)的影響。

（四）加強(qiáng)房貸險(xiǎn)宣傳推廣，提高業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)

針對(duì)房貸險(xiǎn)專業(yè)技術(shù)人才匱乏以及客戶認(rèn)知度不足的現(xiàn)狀，保險(xiǎn)公司應(yīng)采取有效措施，加大業(yè)務(wù)培訓(xùn)和宣傳力度。一方面，加大業(yè)務(wù)人才的培養(yǎng)力度，提高人員業(yè)務(wù)技能，及時(shí)解決發(fā)展中存在的問題；另一方面，加大對(duì)房貸險(xiǎn)及家財(cái)險(xiǎn)業(yè)務(wù)的宣傳、推廣力度，在貸款即將期滿時(shí)，向貸款者推薦投保家財(cái)險(xiǎn)或其他分散性險(xiǎn)種，將銀行貸款者等穩(wěn)定客戶群體發(fā)展為推動(dòng)家財(cái)險(xiǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的客戶群，這樣既保證了房貸險(xiǎn)的穩(wěn)定，也可以擴(kuò)大家財(cái)險(xiǎn)等分散性業(yè)務(wù)的承保面。

總之，加強(qiáng)監(jiān)管、營(yíng)造良好環(huán)境是促進(jìn)房貸險(xiǎn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，加強(qiáng)內(nèi)部管控是提高房貸險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)效益的核心，加強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新是加快房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的關(guān)鍵，加強(qiáng)培訓(xùn)和宣傳是推動(dòng)房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)、健康、快速發(fā)展的有力保證。