導(dǎo)語：公有經(jīng)營性房產(chǎn)保值增值策略研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、當(dāng)前公有經(jīng)營性房產(chǎn)租賃中存在的問題

1、私設(shè)帳外帳，坐收坐支。在我縣，部分縣直機(jī)關(guān)，各系統(tǒng)、街道乃至其下屬單位都或多或少掌握著一定的經(jīng)營性房產(chǎn)用于租賃，但是數(shù)量不清、帳目不明，部分單位也沒有完善的資產(chǎn)臺(tái)帳。根據(jù)我縣國庫統(tǒng)一支付、收支兩條線的規(guī)定，租金這樣的預(yù)算外收是要統(tǒng)一進(jìn)入財(cái)政，再由財(cái)政根據(jù)使用情況返還給各單位。由于缺乏全縣公有經(jīng)營性房產(chǎn)的統(tǒng)一臺(tái)帳，各單位租金收入也就無法準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)。部分單位利用這個(gè)漏洞，將部分或全部租金收入截留，不進(jìn)財(cái)政，坐收坐支，自行使用。同時(shí)由于對(duì)于經(jīng)營性房產(chǎn)基本信息的不明確，時(shí)間久了，房產(chǎn)流失，被個(gè)人侵吞也就存在著可能。

2、部分房產(chǎn)租賃期限過長，“二房東”現(xiàn)象突出，公有經(jīng)營性房產(chǎn)的收益受損。房產(chǎn)租賃市場的行情瞬息萬變，尤其是近幾年我縣房地產(chǎn)市場行情一路看漲，房屋租賃價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。在這樣的情況下，仍有部分單位的店面一簽五年，更有甚者一簽十年，國家、集體的利益嚴(yán)重受損。同時(shí)，由于我縣的公房租金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行1997年前的政府定價(jià)，租金明顯低于市場租金。一些承租戶便利用政府定價(jià)的低租金擅自以高價(jià)將自己承租的公有經(jīng)營性房產(chǎn)轉(zhuǎn)租給他人，從中獲取租金差價(jià)，牟取高額回報(bào)。尤其是在中山路，勝利路這樣的繁華地段，層層轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象多有發(fā)生。這些嚴(yán)重違反房屋租賃管理規(guī)定的行為，造成了國有、集體資產(chǎn)的大量流失。

3、公有經(jīng)營性房產(chǎn)租賃管理不公開、不透明，暗箱操作較多，是商業(yè)賄賂的多發(fā)地帶。除直管公房有明確的臺(tái)帳外，各單位的店面情況大都是自行掌握。店面何時(shí)到期、現(xiàn)承租人是誰、租金多少等等信息也都只有各單位相關(guān)的人員才清楚。這種信息的不透明、不公開，為暗箱操作和各種腐敗現(xiàn)象孳生提供了土壤。日前，我縣就查處了縣屬某單位書記、經(jīng)理、副經(jīng)理三人利用店面租賃，采取降低租賃價(jià)格、違規(guī)延長租賃期限等手段，收受承租人好處的商業(yè)賄賂窩案，涉案金額四十余萬元。

4、房產(chǎn)租賃稅款收取成難點(diǎn)。現(xiàn)在各公有經(jīng)營性房產(chǎn)的使用權(quán)多在企業(yè)手中。而我縣的企業(yè)多為困難企業(yè)、破產(chǎn)企業(yè)和停產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)職工也多已下崗。因此，租賃收入成為了發(fā)放職工生活費(fèi)、繳納社保等各項(xiàng)保險(xiǎn)，維護(hù)企業(yè)穩(wěn)定的主要來源。從我縣目前的情況看來，大部分的企業(yè)都是入不敷出，都拖欠了社保等各項(xiàng)保險(xiǎn)無力繳納。在這種情況下，繳納房產(chǎn)租賃稅更是無從談起。

二、解決當(dāng)前公有經(jīng)營性房產(chǎn)租賃中問題的對(duì)策

1、規(guī)范程序，促使租賃活動(dòng)步入有序軌道

從公有經(jīng)營性房產(chǎn)租賃的管理現(xiàn)狀來看，現(xiàn)行的制度規(guī)定，過于原則和籠統(tǒng)，缺乏可操作性，已經(jīng)不適應(yīng)或者不完全適應(yīng)新形勢(shì)的需要，迫切需要加以健全和完善。各地要結(jié)合實(shí)際，深入調(diào)研，及時(shí)出臺(tái)單位經(jīng)營性房產(chǎn)租賃管理等相關(guān)文件，在租賃主體、時(shí)限、程序、收入使用、監(jiān)管等方面予以規(guī)范。

2、建章立制，強(qiáng)化租賃活動(dòng)的長效管理

一是建立臺(tái)帳制度。紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)要聯(lián)合房管、建設(shè)部門，對(duì)經(jīng)營性房產(chǎn)進(jìn)行了全面清查。同時(shí)要根據(jù)清查結(jié)果，及時(shí)制定經(jīng)營性房產(chǎn)的統(tǒng)一臺(tái)帳，內(nèi)容包括房產(chǎn)的地址、面積、現(xiàn)承租人、租金、合同期限等內(nèi)容。同時(shí)要將經(jīng)營性房產(chǎn)的臺(tái)帳（包括面積、位置、現(xiàn)承租人、合同到期期限等內(nèi)容）全面進(jìn)行公開，讓每一個(gè)想承租的人都可以得到相同的信息和公平的機(jī)會(huì)，從而確保租賃活動(dòng)的公開化，提高拍租和公開召租的參與率，杜絕暗箱操作。

二是建立建立公開透明的運(yùn)行機(jī)制。要將店面的招、拍租信息以報(bào)紙、公告、政務(wù)網(wǎng)等多種形式多渠道的廣而告之。經(jīng)營性房產(chǎn)必須通過公開的招租或拍租，讓更多的人可以平等地參與店面的租賃過程，同時(shí)，實(shí)行拍租現(xiàn)場公開競價(jià)，價(jià)高者得，對(duì)于最后的承租人還要將其信息進(jìn)行公示，接受群眾的全面監(jiān)督。

三是建立隨行就市的租金調(diào)整機(jī)制。每年要由統(tǒng)計(jì)部門牽頭，在對(duì)市場行情進(jìn)行調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上，對(duì)租金變化進(jìn)行全面測(cè)算，并結(jié)合對(duì)市場價(jià)格變化的調(diào)查，對(duì)下一年度的租金市場指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行調(diào)整。

四是建立合理有效的租金使用管理機(jī)制。紀(jì)檢、審計(jì)、財(cái)政等部門要對(duì)各單位的帳戶開展專項(xiàng)清理，根據(jù)臺(tái)帳清算所有收入。同時(shí)規(guī)定所有行政事業(yè)性單位，租金收入必須納入財(cái)政專戶，并按照財(cái)政預(yù)算，實(shí)行統(tǒng)一的國庫集中支付，嚴(yán)格落實(shí)收支兩條線制度；針對(duì)國有集體企業(yè)困難較多的實(shí)際情況，必須要求企業(yè)租金收入必須優(yōu)先確保企業(yè)職工工資、養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)保、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)六大項(xiàng)支出；幫助和指導(dǎo)各村完善財(cái)務(wù)管理制度，嚴(yán)格實(shí)行村務(wù)公開制度，適時(shí)推行村級(jí)財(cái)務(wù)審計(jì)制度，確保租金的合理使用。

五是建立嚴(yán)密完備的監(jiān)督管理機(jī)制。要抓住公開招拍租工作中的重點(diǎn)進(jìn)行定期和不定期的抽查。一查程序，即查是否對(duì)外公開張貼招租公告并書面通知原承租人，張貼的時(shí)間、地點(diǎn)是否公開，競租人報(bào)名是否暢通。二查價(jià)格，即查租賃價(jià)格是否明顯偏低。三查入帳，即查經(jīng)營性房產(chǎn)（店面）租賃收入是否按規(guī)定落實(shí)了收支兩條線。要建立紀(jì)檢介入、現(xiàn)場監(jiān)督制度，做到嚴(yán)把“三關(guān)”即：嚴(yán)把審批關(guān)，即審批各單位《招拍租賃實(shí)施方案》是否符合文件規(guī)定；嚴(yán)把入口關(guān)，即查驗(yàn)參與競租者資格、人數(shù)和本街區(qū)經(jīng)營業(yè)態(tài)是否符合要求；嚴(yán)把信訪關(guān)，招拍租賃會(huì)后張貼公示三天看是否有信訪舉報(bào)反映。要建立嚴(yán)格的責(zé)任追究制度。規(guī)定對(duì)違反規(guī)定或在店面租賃過程中以權(quán)謀私、暗箱操作而造成不良后果的單位和個(gè)人，追究相關(guān)人員責(zé)任和單位領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。