導語：農(nóng)用地分等定級與估價方案一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、基本情況

*市區(qū)面積2913平方公里，轄14個鎮(zhèn)、2個鄉(xiāng)、4個辦事處、1個開發(fā)區(qū)。東臨莊河市，西接瓦房店市，南與金州區(qū)毗鄰，北與蓋州市接壤，地勢北高南低，西高東低，地形大體分為北部低山區(qū)，中南部丘陵平原區(qū)，屬遼東半島低山丘陵區(qū)，全市共涉及151幅圖。耕地總面積為942.1平方公里。其中坡度小于5○的有662.7平方公里，坡度大于5○小于25○的有278平方公里，坡度大于25○的有1.4平方公里。

二、工作任務

1、根據(jù)農(nóng)用地的自然屬性與經(jīng)濟屬性，對農(nóng)用地的質(zhì)量優(yōu)劣進行綜合、定量評定，并劃分等別、級別，在完成農(nóng)用地定級工作的基礎上，進行農(nóng)用地基準地價評估，確定農(nóng)用地不同級別、用途的基準地價，以基準地價為基礎，建立宗地評估修正體系，計算各宗地地價，即建立農(nóng)用地等、級、價體系。

2、完成農(nóng)用地分等定級與估價成果匯總與數(shù)據(jù)庫建設，其中包括：農(nóng)用地分等成果匯總與建庫；農(nóng)用地定級與估價成果匯總與建庫；農(nóng)用地分等、定級標準樣地體系的建設、成果匯總與建庫。

三、工作計劃

1、20*年3月中旬完成農(nóng)用地分等定級與估價工作培訓。

2、20*年3月～20*年4月，資料收集整理及分值計算，劃出土地等級，完成農(nóng)用地分等工作。

3、20*年4月～20*年6月，完成農(nóng)用地定級成果工作。

4、20*年6月～20*年8月，完成農(nóng)用地估價工作。

5、20*年8月～20*年10月，提交分等定級與估價成果，由省廳主管部門驗收。

四、技術(shù)路線和方法

（一）農(nóng)用地分等的技術(shù)路線和方法

1、技術(shù)路線：我市農(nóng)用地分等工作以20*年完成的1：10000土地利用現(xiàn)狀圖和相關(guān)的農(nóng)用地面積數(shù)據(jù)為基礎，廣泛搜集各種農(nóng)用地自然條件、土地利用和區(qū)位條件等方面資料，首先采有因素法計算農(nóng)用地自然質(zhì)量分、依據(jù)主導因素原則和區(qū)域分異原則，將行政區(qū)按地形、地貌等特征差別劃分指標區(qū)，確定各指標區(qū)的分等因素因子，采用特爾菲法確定其權(quán)重。采用“疊置法”、“地塊法”劃分分等單元，以農(nóng)用地分等評價單元圖，得到各分等因素分值，得到分等單元的農(nóng)用地自然質(zhì)量等指數(shù)。其次，利用省內(nèi)二級區(qū)土地利用系數(shù)修正土地的自然質(zhì)量，得到農(nóng)用地利用等指數(shù)，使分等結(jié)果接近土地的實際產(chǎn)出水平。然后，在樣點調(diào)查的基礎上，計算樣點指定作物“產(chǎn)量－成本”指數(shù)，劃分經(jīng)濟利用系數(shù)等值區(qū)，得到各等值區(qū)的土地經(jīng)濟利用指數(shù)，修正農(nóng)用地利用等指數(shù)，計算出農(nóng)用地等別進行檢驗、校核和調(diào)整后，確認農(nóng)用地等別。

2、工作步驟：我市分等工作將分以下幾個階段進行：

（1）前期準備（包括資料收集與整理、工作底圖編繪、指標區(qū)劃分等）；

（2）外業(yè)補充調(diào)查；

（3）分等單元劃分；

（4）分等因素分值和分等指數(shù)等計算；

（5）農(nóng)用地等別劃分和確定；

（6）圖件繪制；

（7）分等成果匯總。

（二）農(nóng)用地定級的技術(shù)路線和方法

1、技術(shù)路線：農(nóng)用地定級在分等之后進行，以1：10000土地利用現(xiàn)狀圖為工作底圖，按照分等與定級相銜接，相互協(xié)調(diào)相互校核的技術(shù)路線，在綜合確定土地等別基礎上進行定級，利用“修正法”對自然質(zhì)量等指數(shù)進行區(qū)位因素、耕作便利度和土地利用狀況因素等系數(shù)修正，對農(nóng)用地定級。

2、定級技術(shù)方法：在自然質(zhì)量等別指數(shù)基礎上，采用自然質(zhì)量等別修正法，選擇耕作便利條件、區(qū)位條件和土地利用狀況等定級修正因素，完成因素修正系數(shù)計算，用計算機技術(shù)實現(xiàn)單元定級分值計算，數(shù)軸分析定級。

（三）農(nóng)用地估價的技術(shù)路線和方法

1、技術(shù)路線：在農(nóng)用地分等定級的基礎上，以收益還原法估算出樣點農(nóng)用地價格，通過樣點地價平均方法計算各級別的基準地價，并編制地價修正系數(shù)表。

2、技術(shù)方法：在評估農(nóng)用地價格時，主要以收益還原法為主，征地資料為參考，將等估農(nóng)用地未來正常年純收益（地租），以適當?shù)耐恋剡€原率還原，并進行一些必要的修正，估算出樣點農(nóng)用地價格。以樣點地價平均法計算基準地價。在基準地價評估的基礎上，通過疊加農(nóng)用地社會保障價格來評估農(nóng)用地征用區(qū)片價，同時編制地價修正系數(shù)表。

五、提交成果

（一）農(nóng)用地分等成果

1、圖件成果：分等因素指標區(qū)圖，分等單元自然質(zhì)量分值圖，土地利用系數(shù)等值區(qū)圖，利用等別圖，等別圖，縣標準樣地分布圖。

2、數(shù)據(jù)表格成果。農(nóng)用地分等單元原始屬性數(shù)據(jù)，農(nóng)用地分等基本參數(shù)表，農(nóng)用地分等結(jié)果面積表，標準樣地屬性數(shù)據(jù)表，分等單元綜合數(shù)據(jù)，土地利用系數(shù)／經(jīng)濟系數(shù)匯總表。

3、數(shù)據(jù)庫成果。圖形數(shù)據(jù)庫，表格數(shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)庫軟件系統(tǒng)。

（二）農(nóng)用地定級成果

1、定級工作報告，技術(shù)報告和標準樣地設置報告。

2、土地定級各因互因子作用分值，綜合作用分值圖，土地級別，農(nóng)用地基準地價圖。

（三）電子格式要求

電子文檔統(tǒng)一采用Word格式，電子表格除要求提供Excel格式外，其它表格統(tǒng)一采用DBF格式，電子圖件格式采用mapinfor格式。

六、組織領導

市政府成立農(nóng)用地分等定級與估價領導小組：

組長*副市長

副組長*規(guī)劃和國土資源局局長

成員由*市財政局、農(nóng)發(fā)局、林業(yè)局、水利局、環(huán)保局、交通局、氣象局的主管領導組成。

領導小組下設辦公室，主任*（兼）。

七、工作要求

1、提高認識，加強領導。要充分認識農(nóng)用地分等定級與估價工作的重要意義，切實增強責任感和緊迫感，加強領導，明確職責，保證各項工作組織部署到位。

2、密切配合，落實責任。要按照職責分工，協(xié)同配合，形成合力，扎實開展工作，確保農(nóng)用地分等定級與估價工作穩(wěn)步、有序開展。

3、大力宣傳，深入發(fā)動。要通過多種形式，宣傳相關(guān)法律法規(guī)，以及農(nóng)用地分等定級與估價工作的重要意義，形成良好的輿論氛圍。