導(dǎo)語：加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)治理的意見一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

為了進(jìn)一步完善住宅小物業(yè)管理機(jī)制，提高物業(yè)服務(wù)水平，改善居民居住環(huán)境，推進(jìn)文明城建設(shè)，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和省、市有關(guān)規(guī)定，結(jié)合住宅小物業(yè)管理實(shí)際，現(xiàn)就加強(qiáng)住宅小物業(yè)管理工作提出如下意見：

一、調(diào)整機(jī)制，明確職責(zé)，增強(qiáng)物業(yè)管理的整體合力

住宅小物業(yè)管理是城管理的重要組成部分，也是構(gòu)建和諧社會的基礎(chǔ)性工作。管委會各職能部門、各街道（鎮(zhèn)），要將職能延伸到住宅小，充分發(fā)揮各部門職能作用，按照“分級負(fù)責(zé)，屬地為主”的原則，建立以屬地街道（鎮(zhèn)）為主的，職能部門、街道（鎮(zhèn)）、社三級物業(yè)管理體系，形成職責(zé)明確，多方聯(lián)動(dòng)的物業(yè)管理工作新機(jī)制。

（一）國土資源和房屋局負(fù)責(zé)物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理，具體職責(zé)：制定全住宅小物業(yè)管理配套政策；物業(yè)企業(yè)資質(zhì)初審及備案；住宅小首次專項(xiàng)維修資金歸集、增值、使用管理；住宅小物業(yè)用房歸集及備案登記；制定開發(fā)住宅小物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)；協(xié)助物價(jià)部門核定住宅小物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；組織物業(yè)企業(yè)行業(yè)檢查評比、培訓(xùn)和考核；會同街道（鎮(zhèn)）協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的矛盾糾紛；會同規(guī)劃建設(shè)局、街道（鎮(zhèn)）劃分物業(yè)管理域，監(jiān)督建設(shè)單位移交住宅小建設(shè)及管網(wǎng)設(shè)施資料；負(fù)責(zé)下達(dá)全商品房住宅小的年度維修資金使用計(jì)劃。

（二）街道（鎮(zhèn)）負(fù)責(zé)對轄內(nèi)物業(yè)管理工作。具體職責(zé)：會同建設(shè)單位對前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘；負(fù)責(zé)竣工住宅小的規(guī)劃、建設(shè)、質(zhì)監(jiān)、管網(wǎng)等資料備案；受理核準(zhǔn)建設(shè)單位或業(yè)主成立首屆業(yè)主大會申請，參與組織成立業(yè)主大會籌備組，指導(dǎo)組織召開業(yè)主大會、業(yè)主委員會籌建、改選和換屆；負(fù)責(zé)業(yè)主委員會的備案工作，出具業(yè)主委員會刻制印章證明并辦理印章備案；監(jiān)督、檢查轄內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常服務(wù)工作，按照《大連市物業(yè)管理企業(yè)檢查考核管理辦法》的規(guī)定對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行考核，并提出考核意見；負(fù)責(zé)轄內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)項(xiàng)目備案；督促住宅小業(yè)主委員會按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會。業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會的，街道（鎮(zhèn)）可責(zé)令其組織召開或直接組織業(yè)主召開業(yè)主大會；負(fù)責(zé)處理物業(yè)服務(wù)中的業(yè)主投訴工作；協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會、業(yè)主之間的矛盾和問題；指導(dǎo)社居委會協(xié)助物業(yè)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)；監(jiān)督物業(yè)企業(yè)對維修資金的使用，并對住宅小物業(yè)企業(yè)上報(bào)年度維修項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行初審，參與維修項(xiàng)目驗(yàn)收；定期對物業(yè)企業(yè)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行檢查，監(jiān)督物業(yè)企業(yè)定期對住宅小的公共部位、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)、檢查；指導(dǎo)住宅小物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作，監(jiān)管物業(yè)項(xiàng)目的交接工作；及時(shí)制止住宅小內(nèi)搭建違章建筑等行為。并向城管執(zhí)法部門通報(bào)，由城管執(zhí)法部門依法進(jìn)行處罰。

（三）規(guī)劃建設(shè)局具體負(fù)責(zé)：按規(guī)定在審批規(guī)劃建筑方案時(shí)，對住宅小物業(yè)用房的位置、面積予以確定；監(jiān)管建設(shè)單位履行保修期內(nèi)的保修義務(wù)；將住宅小環(huán)衛(wèi)、綠化、道路、停車場、門衛(wèi)等設(shè)施配套建設(shè)納入規(guī)劃驗(yàn)收范疇。負(fù)責(zé)物業(yè)管理域的人防工程設(shè)施管理。

（四）城管與執(zhí)法局負(fù)責(zé)：行使規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)等專項(xiàng)執(zhí)法職能；按規(guī)定查處住宅小內(nèi)破墻開門（窗）、擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證范圍的違法建設(shè)行為；查處損綠毀綠行為；查處未經(jīng)批準(zhǔn)擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物及其它設(shè)施；清理查處戶外廣告、亂設(shè)攤點(diǎn)、亂堆亂放等行為。

（五）工商局負(fù)責(zé)：依據(jù)《戶外廣告登記管理規(guī)定》對住宅小內(nèi)非法設(shè)置的戶外廣告進(jìn)行處理；依據(jù)《無照經(jīng)營查處取締辦法》對住宅小內(nèi)的無須取得許可證或者其他批準(zhǔn)文件即可取得營業(yè)執(zhí)照而未依法取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事經(jīng)營活動(dòng)、已經(jīng)依法取得許可證或者其他批準(zhǔn)文件，但未依法取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事經(jīng)營活動(dòng)、已經(jīng)辦理注銷登記或者被吊銷營業(yè)執(zhí)照，以及營業(yè)執(zhí)照有效期屆滿后未按照規(guī)定重新辦理登記手續(xù)，擅自繼續(xù)從事經(jīng)營活動(dòng)等無照經(jīng)營行為予以查處取締；對利用住宅或車棚（庫）、地下倉庫作為經(jīng)營（辦公）場所、異地設(shè)立經(jīng)營（辦公）場所等，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處理

（六）發(fā)展改革局負(fù)責(zé)：會同國土資源和房屋局制定與住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布；會同國土局對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)督；受理和處理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格咨詢及投訴，調(diào)解矛盾和糾紛；住宅小的各種設(shè)施管網(wǎng)的升級改造的立項(xiàng)工作。

（七）公安局負(fù)責(zé)：指導(dǎo)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)的保安人員開展安全防范工作；指導(dǎo)落實(shí)物業(yè)服務(wù)域內(nèi)的安全防范設(shè)施建設(shè)；及時(shí)查處治安案件；督促物業(yè)企業(yè)做好治安協(xié)助工作；對物業(yè)服務(wù)域內(nèi)堆放易燃易爆物品、阻塞交通、阻礙消防通道以及強(qiáng)行停放大型車輛的行為采取強(qiáng)制措施；對住宅小內(nèi)外來人口和寵物飼養(yǎng)進(jìn)行規(guī)范管理。

（八）財(cái)政局負(fù)責(zé)：對住宅房屋專項(xiàng)維修資金專戶存儲、分戶管理、?？顚Ｓ?、以及資金的增值、使用、核算的監(jiān)督；統(tǒng)籌解決動(dòng)遷住宅小物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)助和維修所需資金。

（九）環(huán)境保護(hù)局負(fù)責(zé)：對物業(yè)服務(wù)域及周邊的污染源依法實(shí)施監(jiān)督管理；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)域內(nèi)的噪聲、油煙、廢氣等超標(biāo)行為的監(jiān)督管理。

（十）質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局負(fù)責(zé)：對物業(yè)服務(wù)域內(nèi)的電梯等特種設(shè)備進(jìn)行安全監(jiān)察；督促、監(jiān)管做好特種設(shè)備的注冊登記、維護(hù)保養(yǎng)、作業(yè)人員持證上崗等工作；查處安裝、改造、維修和使用中的違規(guī)行為；處理物業(yè)服務(wù)域內(nèi)的特種設(shè)備事故。

（十一）教育衛(wèi)生局負(fù)責(zé)：對物業(yè)服務(wù)域內(nèi)二次供水的衛(wèi)生監(jiān)督管理。發(fā)揮愛衛(wèi)會作用，指導(dǎo)住宅小居民開展好愛國衛(wèi)生活動(dòng)。

（十二）消防大隊(duì)負(fù)責(zé)：指導(dǎo)轄公安派出所對物業(yè)服務(wù)域內(nèi)消防水源、消防設(shè)施、消防通道等與消防安全相關(guān)工作的監(jiān)督管理。

二、調(diào)整分工，理順關(guān)系，搞好物業(yè)企業(yè)與專業(yè)公司分工

專業(yè)管理公司是住宅小設(shè)施管理的重要部門，按照專業(yè)分工，密切合作的原則，搞好住宅小各種配套設(shè)施及公共設(shè)施管理，理順關(guān)系，分工協(xié)作，確保住宅小各種設(shè)施運(yùn)行質(zhì)量。

（一）供水設(shè)施管理。建筑物墻外一點(diǎn)五米以外的供水設(shè)施及用戶室內(nèi)明裝水表，由供水單位負(fù)責(zé)維修管理。建筑物墻外一點(diǎn)五米以內(nèi)的共用部分由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。

（二）供電設(shè)施管理。高層住宅變電亭低壓開關(guān)及以上、多層住宅樓前低壓分電箱及以上、計(jì)費(fèi)用電表由電業(yè)局負(fù)責(zé)維護(hù)、管理。

（三）排水設(shè)施管理。住宅小內(nèi)地下排水設(shè)施，化糞池（含化糞池）以前管網(wǎng)設(shè)施及化糞池清污由排水公司負(fù)責(zé)清理維護(hù)和養(yǎng)護(hù)；化糞池至進(jìn)戶排水管網(wǎng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。

（四）供熱設(shè)施管理。采用集中供熱的物業(yè)域，其公共供熱管線及供熱設(shè)備、設(shè)施均由集中供熱專業(yè)公司負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)管理。供熱公司也可委托物業(yè)企業(yè)代為維修、養(yǎng)護(hù)，其委托費(fèi)用由委托單位承擔(dān)

（五）燃?xì)庠O(shè)施管理。管道燃?xì)庠O(shè)施統(tǒng)一由燃?xì)饨?jīng)營單位負(fù)責(zé)組織檢查維修，其維修費(fèi)用按產(chǎn)權(quán)界定承擔(dān)。小內(nèi)如發(fā)現(xiàn)有管線占壓、損壞燃?xì)夤艿?、設(shè)施設(shè)備等異?，F(xiàn)象，物業(yè)公司必須及時(shí)制止并報(bào)告燃?xì)夤?yīng)專業(yè)企業(yè)。

（六）環(huán)境衛(wèi)生管理。住宅小內(nèi)納入市政管理的城市道路，由所在地環(huán)境衛(wèi)生管理單位負(fù)責(zé)清掃保潔；小內(nèi)其它道路及綠地、公共場地及樓內(nèi)公共部位等，由物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)。居民生活垃圾由物業(yè)企業(yè)從住宅樓運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站或與環(huán)衛(wèi)部門商定的地點(diǎn)，垃圾清運(yùn)由環(huán)衛(wèi)管理部門運(yùn)至垃圾處理場；非居民生活垃圾由環(huán)衛(wèi)管理部門直接管理。

（七）綠地、公共廣場設(shè)施管理。住宅小規(guī)劃紅線內(nèi)的樹木、綠地及綠地設(shè)施，由物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)、管理。

（八）公安消防設(shè)施管理。市政供水管網(wǎng)及管網(wǎng)上設(shè)置的地下室消防井、消防栓等消防設(shè)施，由供水部門負(fù)責(zé)維護(hù)、管理，公安消防部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查。室內(nèi)消防栓以及防火門、消防電梯、輕便滅火器材、消防通道等，由物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)維修、管理，并接受公安消防部門的監(jiān)督檢查。

（九）有線電視設(shè)施管理。有線電視設(shè)施及線路的維護(hù)、管理，由有線電視經(jīng)營單位負(fù)責(zé)。

（十）住宅小內(nèi)各種地下設(shè)施檢查井、井蓋的維護(hù)管理。由地下設(shè)施檢查井（除排水設(shè)施檢查井）的專業(yè)公司負(fù)責(zé)。也可委托物業(yè)企業(yè)維護(hù)、管理。

（十一）通訊、網(wǎng)線管理。住宅小內(nèi)通訊、網(wǎng)線由經(jīng)營單位維護(hù)至用戶終端。

三、突出重點(diǎn)，系統(tǒng)研究，分類解決各類住宅小的物業(yè)服務(wù)存在問題

住宅小的物業(yè)管理工作，目前還處于規(guī)范和探索理順之中。早期物業(yè)管理由于法規(guī)不健全，不同時(shí)期執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)及管理模式不同，使得一些建之初建設(shè)的小積累了很多的矛盾和問題，影響百姓的日常生活。本著為百姓高度負(fù)責(zé)的精神，逐步解決住宅小存在的突出問題。

（一）做好小配套設(shè)施管理移交。做好住宅小高壓電力設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作。由規(guī)劃建設(shè)局牽頭，對住宅小高壓電力設(shè)施及管網(wǎng)，組織維修改造，改造后按現(xiàn)行政策統(tǒng)一將資產(chǎn)移交給電業(yè)公司負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)；自來水二次加壓泵站盡早進(jìn)行移交改造完善，確保百姓生活用水質(zhì)量。新建住宅小在竣工驗(yàn)收前，應(yīng)移交給專業(yè)公司管理的設(shè)施設(shè)備，必須在移交后方可辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)。（負(fù)責(zé)單位：規(guī)劃局、城管與執(zhí)法局，年底前完成）

（二）做好棄管住宅小的物業(yè)服務(wù)。按照屬地管理原則，凡是沒有選聘物業(yè)企業(yè)的住宅小和被棄管的住宅小，由屬地街道（鎮(zhèn)）組織業(yè)主選聘新的物業(yè)公司，對暫時(shí)選不到物業(yè)公司的暫由街道（鎮(zhèn)）安排代管。（責(zé)任單位：各街道（鎮(zhèn)），年底前完成）

（三）做好動(dòng)遷住宅小物業(yè)管理。動(dòng)遷房屋物業(yè)管理費(fèi)統(tǒng)一按《大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)動(dòng)遷住宅物業(yè)費(fèi)暫行管理辦法》（開財(cái)基發(fā)〔〕號）文件核定，由各街道負(fù)責(zé)管理。國土資源和房屋局會同各街道（鎮(zhèn)）做好動(dòng)遷房屋域情況的確認(rèn)工作，由各街道（鎮(zhèn)）向財(cái)政局申請補(bǔ)貼資金。各街道（鎮(zhèn)）嚴(yán)格管好物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼資金，不準(zhǔn)挪用、占用。動(dòng)遷居民將動(dòng)遷安置房屋轉(zhuǎn)讓變更后，新業(yè)主不再享受物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼。

動(dòng)遷房屋維修費(fèi)。年以前建設(shè)的參照開發(fā)財(cái)政局年《關(guān)于開發(fā)動(dòng)遷房和機(jī)關(guān)大廈、教師大廈物業(yè)維修管理問題的批示》意見，動(dòng)遷房屋維修費(fèi)由財(cái)政局按現(xiàn)行商品房維修資金標(biāo)準(zhǔn)和管理模式，設(shè)定虛擬賬戶，按銀行五年最高存款利息標(biāo)準(zhǔn)確定維修資金額度，由國土資源和房屋局按照現(xiàn)行管理模式安排動(dòng)遷房屋維修資金使用計(jì)劃。

提高動(dòng)遷住宅小建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)動(dòng)遷小房屋建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督，搞好設(shè)施配套。規(guī)范動(dòng)遷住宅小的物業(yè)管理用房，凡新建動(dòng)遷小，建設(shè)單位按照商品房小標(biāo)準(zhǔn)，提供物業(yè)管理用房。（責(zé)任單位：規(guī)劃建設(shè)局、國土資源和房屋局、各街（鎮(zhèn)），年底前完成）

（四）做好商品房住宅小房屋維修工作。國土資源和房屋局要進(jìn)一步理順商品房住宅小的維修程序,按照國家、省市規(guī)定制定維修資金使用及管理辦法和維修管理使用配套辦法，做好房屋維修資金保障工作。充分發(fā)揮街道社管理作用,監(jiān)督管理物業(yè)企業(yè)對維修資金使用。凡物業(yè)企業(yè)報(bào)修事項(xiàng)及范圍,由街道（鎮(zhèn)）對年度維修計(jì)劃進(jìn)行審核，并對具體維修項(xiàng)目會同社、業(yè)主委員會進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，房產(chǎn)管理部門按程序撥付工程款。細(xì)化住宅專項(xiàng)維修資金使用范圍，完善維修資金使用方式，建立維修計(jì)劃上報(bào)備案制度，審計(jì)制度，確保房屋及其設(shè)備設(shè)施完全使用。各街道辦事處應(yīng)建立應(yīng)急突發(fā)事故搶修資金，做為各種設(shè)施搶修費(fèi)用。建立物業(yè)管理應(yīng)急托管制度，對住宅小突發(fā)搶修事件，委托專業(yè)公司負(fù)責(zé)搶修，保障居民的正常生活。（責(zé)任單位：國土資源和房屋局，10月份前完成辦法措施的制定）

（五）做好新建動(dòng)遷房屋質(zhì)量保修工作。國土資源和房屋局組織街道對全新建動(dòng)遷住宅小進(jìn)行普查摸底。將存在質(zhì)量問題統(tǒng)一匯總分類，屬于施工質(zhì)量保修問題，由規(guī)劃建設(shè)局負(fù)責(zé)落實(shí)該小的施工單位，限期進(jìn)行維修，質(zhì)監(jiān)部門跟蹤檢查確保保修質(zhì)量。住宅出現(xiàn)透寒等屬于設(shè)計(jì)規(guī)范問題的由規(guī)劃建設(shè)局制定維修方案，由屬地街道辦事處組織維修改造。進(jìn)一步清理住宅小內(nèi)無照經(jīng)營工作，由工商局牽頭，提出解決方案，各職能部門配合做好這項(xiàng)工作。（責(zé)任單位：規(guī)劃局、工商局、國土資源和房屋局、各街道（鎮(zhèn)），年底前完成）

（六）做好住宅小違章行為的整治工作。由屬地街道（鎮(zhèn)）牽頭會同綜合執(zhí)法局、國土資源和房屋局全面清理住宅小違章行為。各街道組織社、物業(yè)公司逐個(gè)小進(jìn)行調(diào)查并將情況通報(bào)城市綜合執(zhí)法局。組織聯(lián)合查處，凈化小環(huán)境。（責(zé)任單位：各街道（鎮(zhèn)）、城管執(zhí)法局、國土資源和房屋局、年底前完成）

（七）做好住宅小電梯專項(xiàng)資金管理工作。隨著開發(fā)高層住宅增多，電梯維護(hù)、養(yǎng)護(hù)等問題已經(jīng)顯現(xiàn)，有些地方已經(jīng)出現(xiàn)停運(yùn)現(xiàn)象，為了盡早解決這一問題，避免出現(xiàn)停運(yùn)現(xiàn)象，建立住宅小電梯維護(hù)專項(xiàng)資金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按每部電梯10萬元標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主繳納部分電梯專項(xiàng)維修費(fèi)。由國土資源和房屋局統(tǒng)一招標(biāo)選聘專業(yè)公司，實(shí)行轄統(tǒng)一維修、養(yǎng)護(hù)。國土資源和房屋局要建立統(tǒng)一臺帳，做好資金監(jiān)管。房地產(chǎn)開發(fā)商支付該費(fèi)用可以列入成本。由國土資源和房屋局統(tǒng)一歸集管理。具體實(shí)施由規(guī)劃建設(shè)局和國土資源和房屋局聯(lián)合制定具體實(shí)施意見。（責(zé)任單位：國土資源和房屋局，明年開始執(zhí)行）

（八）做好物業(yè)費(fèi)收繳協(xié)調(diào)工作。目前，影響物業(yè)企業(yè)發(fā)展主要問題，是物業(yè)收費(fèi)難的問題。各街道（鎮(zhèn)）幫助物業(yè)企業(yè)做好物業(yè)費(fèi)收繳工作。協(xié)調(diào)法院定期在街道社設(shè)立小法庭，用法律手段解決物業(yè)收費(fèi)難的問題。發(fā)揮社樓長作用，幫助企業(yè)做好物業(yè)服務(wù)宣傳，動(dòng)員業(yè)主主動(dòng)交費(fèi)，使住宅小物業(yè)管理步入良性循環(huán)軌道。發(fā)展改革局會同國土資源和房屋局，制定全物業(yè)管理等級標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提高住宅小的管理檔次。

各街道（鎮(zhèn)）積極協(xié)調(diào)各專業(yè)部門，探索建立社綜合收費(fèi)站，實(shí)現(xiàn)各種交費(fèi)不出社。（責(zé)任單位：各街道（鎮(zhèn)）、發(fā)展改革局、國土資源和房屋局）

（九）做好物業(yè)專項(xiàng)維修資金歸集工作。調(diào)整維修資金歸集方式。由現(xiàn)在業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)繳納，變?yōu)橘彿拷灰椎怯浐贤瑐浒盖袄U納。按住宅小開設(shè)住宅分賬戶，購房業(yè)主在到房產(chǎn)部門交易備案前，先到房管部門指定銀行按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)交維修資金。否則，房產(chǎn)部門不給交易登記備案。（責(zé)任單位：國土資源和房屋局）

（十）做好早期住宅小改造規(guī)劃。把改善早期小物業(yè)管理質(zhì)量作為城建設(shè)的重要內(nèi)容。爭取用三年的時(shí)間，對年前建設(shè)小全面進(jìn)行設(shè)施維修改造。由國土資源和房屋局系統(tǒng)提出組織實(shí)施方案，逐項(xiàng)、逐步進(jìn)行實(shí)施。抓好這些民心工程。（責(zé)任單位：國土資源和房屋局、規(guī)劃局、發(fā)改局）

四、加強(qiáng)監(jiān)管，提高質(zhì)量，切實(shí)抓好住宅小物業(yè)管理的規(guī)范運(yùn)作

進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小物業(yè)管理基礎(chǔ)工作建設(shè)，發(fā)揮業(yè)主委員會管理主體作用，提高物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平和管理能力，規(guī)范開發(fā)企業(yè)、業(yè)主委員會,物業(yè)企業(yè)的工作行為,完善工作系統(tǒng),使物業(yè)管理逐漸地步入良性循環(huán)軌道。

（一）規(guī)范新建住宅小的前期管理。凡達(dá)到規(guī)定規(guī)模的住宅小，必須采取招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同作為辦理商品房預(yù)售許可證的補(bǔ)充要件。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)對住宅小建設(shè)工程質(zhì)量的跟蹤，根據(jù)物業(yè)管理的要求，提出合理化建議，對擅自變更設(shè)計(jì)方案、降低建設(shè)質(zhì)量和配套標(biāo)準(zhǔn)等違法行為，及時(shí)向相關(guān)執(zhí)法部門報(bào)告。

（二）規(guī)范物業(yè)資料交接。住宅小竣工交付前，建設(shè)單位要與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)交接手續(xù)，將物業(yè)圖紙資料等移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同時(shí)向?qū)俚亟值捞峁└鞣N移交資料備案。水、電、暖等設(shè)施按照專業(yè)分工移交給專業(yè)公司。建設(shè)單位在辦理房屋初始登記時(shí)，必須提供前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管證明和街道備案證明。

（三）規(guī)范業(yè)主委員會的運(yùn)作。不論采取何種管理模式，所有住宅小都要依法建立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會一時(shí)難以建立的或不成立的，經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主可將業(yè)主委員會的職責(zé)委托給物業(yè)管理域內(nèi)的居民委員會組織實(shí)施，并報(bào)屬地街道部門備案。為及時(shí)掌握了解業(yè)主意見，業(yè)主委員會可聘請社工作人員作為業(yè)主委員會執(zhí)行聯(lián)絡(luò)員，負(fù)責(zé)街道、業(yè)主委員會、物業(yè)公司作用之間的協(xié)調(diào)與溝通。

（四）規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。簽訂物業(yè)服務(wù)合同，權(quán)利義務(wù)關(guān)系必須明確且符合法律法規(guī)規(guī)定，并向街道（鎮(zhèn)）社居委會備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照合同約定，認(rèn)真履行服務(wù)義務(wù)，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)。要嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持明碼標(biāo)價(jià)并按規(guī)定辦理備案等手續(xù)，自覺接受相關(guān)部門以及業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督。

（五）規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出程序。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出物業(yè)管理項(xiàng)目的，要依照有關(guān)法律法規(guī)和服務(wù)合同的約定追究責(zé)任，給業(yè)主造成損失的，要依法承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)因物業(yè)服務(wù)合同期滿不續(xù)約或提前解除合同的，應(yīng)提前2個(gè)月書面告知業(yè)主委員會、所在街道和社居委會。在前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目且建設(shè)單位無法承擔(dān)重新選聘負(fù)責(zé)的，由社居委會臨時(shí)代為管理。

（六）規(guī)范農(nóng)村都市新村物業(yè)管理。隨著開發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，凡各鎮(zhèn)建設(shè)農(nóng)民都市新村的村莊，參照城市物業(yè)管理規(guī)定，實(shí)施物業(yè)管理，業(yè)主委員會和村委會可以同為一個(gè)機(jī)構(gòu)。

五、齊抓共管，多方扶持，推進(jìn)和諧社建設(shè)

物業(yè)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程，每一項(xiàng)事物影響百姓生活。各職能部門、街道（鎮(zhèn)），發(fā)揮作用，多方扶持，全力推進(jìn)和諧開發(fā)建設(shè)。

（一）進(jìn)一步發(fā)揮各街道各部門在物業(yè)管理中的作用。要認(rèn)真履行好分工責(zé)任，將住宅小的物業(yè)管理作為社建設(shè)的重要內(nèi)容。各街道成立物業(yè)管理協(xié)調(diào)小組（可與城管科一套人馬），要安排專人負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作；管委會各職能部門按照分工要求，抓好工作落實(shí)。

（二）進(jìn)一步抓好物業(yè)企業(yè)管理。國土資源和房屋局認(rèn)真組織好培訓(xùn)工作，對街道社、物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員定期組織培訓(xùn)，提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)；積極組織開展創(chuàng)新文明小活動(dòng)，制定考核標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)對物業(yè)企業(yè)和住宅小物業(yè)管理進(jìn)行檢查考核。組織現(xiàn)場經(jīng)驗(yàn)交流會，增強(qiáng)從業(yè)人員的工作自覺性。

進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)管理行為，明確管理責(zé)任，發(fā)揮物業(yè)企業(yè)作用，對發(fā)生在小內(nèi)的各種違法行為主動(dòng)管理，及時(shí)向各有關(guān)部門報(bào)告。國土資源和房屋局合同街道（鎮(zhèn)）制定嚴(yán)格考核標(biāo)準(zhǔn)，并實(shí)施動(dòng)態(tài)考核。

（三）進(jìn)一步扶持物業(yè)企業(yè)發(fā)展。凡由政府及職能部門承擔(dān)的費(fèi)用，不得轉(zhuǎn)由業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。各專業(yè)公司經(jīng)營收費(fèi)，不得向物業(yè)強(qiáng)行托收；物業(yè)企業(yè)接受委托代收代付的，委托單位應(yīng)支付相應(yīng)的費(fèi)用。新建小竣工驗(yàn)收移交后，其未售房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。物業(yè)企業(yè)辦理物業(yè)用房使用、出租登記時(shí)，免征房產(chǎn)各種租賃稅費(fèi)。各街道及時(shí)按標(biāo)準(zhǔn)撥付動(dòng)遷小物業(yè)管理費(fèi)，保證小物業(yè)管理正常運(yùn)行。

（四）進(jìn)一步做好專業(yè)公司與物業(yè)服務(wù)公司交接。城管局、規(guī)劃局、國土資源和房屋局按照業(yè)務(wù)分工，組織好與專業(yè)公司對住宅小管理設(shè)施的移交。國土資源和房屋局組織提交各種設(shè)施移交明細(xì)，城管局、規(guī)劃局組織好與專業(yè)公司移交。移交后由各專業(yè)公司提出整改方案。供水、供電、供熱、供氣、消防、郵政、通訊、有線電視等專業(yè)對口單位，負(fù)責(zé)好物業(yè)管理域內(nèi)的設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作，主動(dòng)接受工作移交。

（五）進(jìn)一步發(fā)揮業(yè)主自治作用。加大物業(yè)管理法規(guī)宣傳，不斷增強(qiáng)廣大業(yè)主的自治管理意識，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立要按照有關(guān)規(guī)定操作，廣泛動(dòng)員居民參與業(yè)主委員的選舉工作，提高業(yè)主委員會的公信度，逐步實(shí)行住宅小物業(yè)管理走上良性循環(huán)。

（六）進(jìn)一步做好物業(yè)小統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作。各街道（鎮(zhèn)）定期組織社、業(yè)主委員、物業(yè)企業(yè)聯(lián)席會議，統(tǒng)籌研究解決住宅小存在的問題；各街道（鎮(zhèn)）將需要職能部門解決的問題及時(shí)通報(bào)，各職能部門要及時(shí)處理解決，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理工作的整體聯(lián)動(dòng)。