導(dǎo)語：住房抵押貸款證券投資論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：住房抵押貸款證券化是目前西方一些國家普遍采用的住房金融形式。本文論述了住房抵押貸款證券化的意義,分析了實施中會遇到的難點及應(yīng)對措施。

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款證券化難點措施

一、引言

住房抵押貸款證券化是近二十年來國際金融領(lǐng)域最重大的創(chuàng)新之一,它發(fā)源于美國,后在發(fā)達(dá)國家廣泛流行,現(xiàn)在是目前西方一些國家普遍采用的住房金融形式。它是指金融機構(gòu)(主要是商業(yè)銀行)為了分散在發(fā)放住房抵押貸款時面臨的貸款風(fēng)險,把自己所持有的流動性較差但具有未來現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組,由證券化機構(gòu)以現(xiàn)金方式購入,經(jīng)過擔(dān)保或信用增級后以證券的形式出售給投資者的融資過程。從本質(zhì)上講,發(fā)行住房抵押貸款證券是發(fā)放住房抵押貸款機構(gòu)的一種債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為,即貸款發(fā)放人把對住房貸款借款人的所有權(quán)利轉(zhuǎn)讓給證券投資者。住房抵押貸款可獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流且相對獨立,不但有擔(dān)保且可以被準(zhǔn)確地評估質(zhì)量和信用,資產(chǎn)還可以被剝離。這些特點都決定住房抵押貸款是一種非常適合證券化的資產(chǎn)。

我國商業(yè)銀行在90年代初開始發(fā)放住房抵押貸款,住房抵押貸款余額占金融機構(gòu)貸款總余額已達(dá)10%,業(yè)務(wù)發(fā)展勢頭良好,壞賬率只有0.25%,是銀行中最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一,這給我國住房抵押貸款證券化的實施創(chuàng)造了良好的條件。實施住房抵押貸款證券化在我國具有現(xiàn)實意義,但任何新生事物都有一個發(fā)展的過程,我們在借鑒一些西方國家經(jīng)驗、走中國特色的同時,對一些難點問題應(yīng)加以重視。

二、住房抵押貸款證券化的意義

1、有利于增強商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動性

商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動性是指商業(yè)銀行在資產(chǎn)不蒙受損失的情況下迅速變現(xiàn)的能力。商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)經(jīng)營中,常常由于流動性不足而導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險。住房抵押貸款證券化有利于解決這個問題,它使商業(yè)銀行在沒有損失甚至有贏利的情況下縮短了貸款平均期限,增強了資產(chǎn)的流動性,提高了商業(yè)銀行應(yīng)付突發(fā)危機的能力。提高流動性是中國銀行業(yè)開展資產(chǎn)證券化的主要動因,在中國銀行業(yè)資本充足率普遍不足的情況下,資產(chǎn)的流動性就顯得尤為重要。

2、解決了銀行資產(chǎn)和負(fù)債不匹配的問題

根據(jù)銀行長期進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債管理得出的經(jīng)驗,短期資產(chǎn)應(yīng)跟短期負(fù)債匹配,長期資產(chǎn)應(yīng)跟長期負(fù)債匹配。但在現(xiàn)階段,我國商業(yè)銀行的負(fù)債絕大部分是短期負(fù)債(活期存款和一年期存款),而住房抵押貸款卻是時間可長達(dá)30年的長期貸款,這就出現(xiàn)了資產(chǎn)不匹配問題。雖然銀行對資金有借短貸長的轉(zhuǎn)移功能,但這僅僅是一定范圍內(nèi)的,若長時間超負(fù)荷運轉(zhuǎn),就會給銀行的經(jīng)營帶來不安全的隱患,有可能出現(xiàn)擠兌現(xiàn)象。把長期的住房抵押貸款短期化,能使商業(yè)銀行的資產(chǎn)和負(fù)債不匹配問題迎刃而解。

3、提高了商業(yè)銀行的資本充足率

根據(jù)《巴塞爾協(xié)議》,資本充足率是以資本對風(fēng)險資產(chǎn)之比來衡量的,該比率不應(yīng)低于8%。一個銀行的資本充足與否是表明銀行經(jīng)營管理是否健康和可靠的重要標(biāo)志。近年來,世界銀行業(yè)難題中一個最為棘手的問題就是如何籌集并保持充足的資本,我國銀行業(yè)也不例外。若住房抵押貸款證券化,商業(yè)銀行則有可能把大量的表內(nèi)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為表外資產(chǎn),而表外資產(chǎn)所需的資本金要大大少于表內(nèi)資產(chǎn),這樣就可提高四大商業(yè)銀行的資本充足率,增強我國銀行業(yè)抵御風(fēng)險的能力。

4、有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

我國的房地產(chǎn)業(yè)處于持續(xù)發(fā)展階段,但相對于人們的需求來說,房地產(chǎn)市場還是過于萎縮,除了居民收入低這個因素之外,另一個重要的原因是取得銀行貸款難。雖然人民銀行將住房貸款與房價款比例從70%提高到80%,并把個人住房貸款最長期限延長到30年,但還是沒有解決貸款來源的問題,致使商業(yè)銀行辦事打折扣,縮短貸款期限、減少按揭成數(shù),使得我國住房抵押市場發(fā)展不良,制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。若住房抵押貸款債券化,商業(yè)銀行就有充足的資金來發(fā)放貸款,圓居民的住房夢。

5、豐富了金融投資品種

我國金融市場比起發(fā)達(dá)國家還不是很成熟,隨著利率的連續(xù)下調(diào),幾個單調(diào)的金融品種已不能滿足投資者的需求,致使大量的資金閑置,住房抵押貸款證券化的出現(xiàn)可謂正當(dāng)其時。

三、住房抵押貸款證券化的難點及對策

1、住房抵押貸款證券化的模式

有關(guān)方面提出兩種模式。一種是美國模式,即成立一家專門的證券化組織機構(gòu),負(fù)責(zé)購買并重組銀行的個人住房抵押貸款,發(fā)行證券,歸集現(xiàn)金流,組建沒有經(jīng)營業(yè)務(wù)的特設(shè)機構(gòu)。特設(shè)機構(gòu)僅代表證券投資者擁有貸款的所有權(quán),保證其不受任何機構(gòu)的影響。這種模式可實現(xiàn)個人住房抵押貸款的“真實出售”和抵押貸款庫的“真實隔離”。另一種是德國模式,即在銀行內(nèi)部設(shè)立一個機構(gòu),由這個機構(gòu)運作證券化業(yè)務(wù),被證券化資產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于銀行,保留在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中。實施住房抵押貸款證券化的關(guān)鍵是要實現(xiàn)“真實出售”和“真實隔離”,從理論上看,美國模式似乎更能符合要求,但實施美國模式要求金融市場比較成熟和發(fā)達(dá),相關(guān)的法律制度比較健全,對金融技術(shù)手段的要求也比較高,我國現(xiàn)階段顯然還達(dá)不到;從操作上來看,如果能設(shè)置有效的防火墻,德國模式應(yīng)該是比較現(xiàn)實的選擇。

2、住房抵押貸款證券化工具的確定

國外住房抵押貸款證券化的工具有很多,以美國為例,美國一共有三種抵押擔(dān)保證券,一是抵押轉(zhuǎn)遞證券,二是剝離式抵押擔(dān)保證券,三是擔(dān)保抵押債務(wù)。若我國住房抵押貸款證券化市場比較成熟,這幾種工具都可借鑒。但在目前的起步階段,我們應(yīng)選擇簡單、宜操作的工具。抵押傳遞證券應(yīng)該是首選。這種證券是這樣產(chǎn)生的,即一個或多個抵押品持有者組成一個抵押品的集成體(組合),然后出售該組合的股份或參與證書。一個組合可以包括幾千種或僅僅幾種抵押品。這種證券操作簡單,而且分散了風(fēng)險、增強了流動性,對投資者有著很大的吸引力。

3、如何重組現(xiàn)金流

抵押轉(zhuǎn)遞證券的現(xiàn)金流取決于基礎(chǔ)抵押的現(xiàn)金流。住房抵押貸款的核心技術(shù)是現(xiàn)金流的重組,其現(xiàn)金流量包括本金及利息的償付。一個抵押品組合里所有品種的利率及貸款期限不可能相同,這使得銀行必須重組現(xiàn)金流以滿足需要。一個組合里貸款有成百上千筆,銀行不可能測算出每一筆貸款的違約程度,但每一組住房抵押貸款在違約率的大小、平均還款期限方面卻有很強的規(guī)律性。商業(yè)銀行可根據(jù)大數(shù)定律使整個組合的現(xiàn)金流呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性,簡單快捷地預(yù)測現(xiàn)金流。鑒于我國對于把貸款風(fēng)險進(jìn)行量化的技術(shù)不是很高,若重組現(xiàn)金流不當(dāng),會給住房抵押貸款證券化帶來很大障礙。我國抵押轉(zhuǎn)遞證券的現(xiàn)金流支付方式最好與住房抵押貸款每月支付一次本息的還款方式相符合,采用靈活的按月、按季、按半年等方式支付利息(將提前償還的比率也考慮進(jìn)去),并在適當(dāng)?shù)臅r間償付本金。

4、住房抵押證券定價的問題

具體操作上,住房抵押貸款證券如何定價是首要解決的問題,也是證券能否發(fā)行的前提條件。一般國家多以國債利率為參照,但在我國按此實行有一定難度。銀行若想獲得收益,證券利率必須低于貸款利率。目前,我國的住房抵押貸款利率比正常的固定資產(chǎn)貸款利率要低,而固定資產(chǎn)貸款利率與當(dāng)前的國庫券利率相比,也相差不大,若證券利率參照國債利率,則銀行幾乎沒有利潤可言,這樣就加大了實施住房抵押貸款證券化的難度。從我國目前的經(jīng)濟發(fā)展情況來看,利率不可能在短期內(nèi)走向市場化,人民銀行可強制解決利率倒掛問題,把國債利率視為無風(fēng)險利率,其他利率的制定在參照國債利率的基礎(chǔ)上加上風(fēng)險溢價。這樣就理順了利率,打開了利差空間,有利于證券化的順利進(jìn)行。但僅有利差空間是不夠的,由于住房抵押貸款一般為浮動利率,住房抵押證券一般為固定利率,二者之間利率基礎(chǔ)不同,在住房抵押證券定價問題上還需要利用金融衍生工具,如利率互換等來防范利率風(fēng)險。

5、有關(guān)擔(dān)保、資信評估等中介機構(gòu)的培養(yǎng)

信用增級是住房抵押貸款證券化順利實施的基礎(chǔ),為了刺激投資者的購買欲望,除了提高證券的收益性外,還應(yīng)減小其風(fēng)險性。沒有科學(xué)合理的住房貸款擔(dān)保體系,已成為制約我國住房抵押貸款迅速發(fā)展的障礙,若一級市場不發(fā)達(dá),則二級市場根本無從發(fā)展。鑒于住房抵押貸款證券還不為投資者所了解,為了提升證券的信用、推動住房抵押貸款的良性發(fā)展,我國應(yīng)借鑒美國由政府設(shè)立擔(dān)保機構(gòu)的做法對抵押貸款進(jìn)行擔(dān)保。政府信用擔(dān)保債券由于有國家信譽作擔(dān)保,其信用程度幾乎與國債相同,被稱為“銀邊債券”。美國作為住房抵押貸款證券化初創(chuàng)的國家,其政府在證券化的發(fā)展過程中起了關(guān)鍵性的作用。但僅有擔(dān)保機構(gòu)是不夠的,我國還應(yīng)大力發(fā)展和規(guī)范其他中介機構(gòu)。住房抵押貸款證券的發(fā)行需要多家中介服務(wù)機構(gòu)參與,根據(jù)國外經(jīng)驗,住房抵押貸款證券化交易往往要涉及到投資銀行、會計事務(wù)所、資產(chǎn)評估機構(gòu)和資信評級機構(gòu)等多家中介服務(wù)機構(gòu)。中介機構(gòu)的服務(wù)可為市場提供對稱信息,增加交易的透明度,增強人們對證券的信任感。

6、有關(guān)人才的培養(yǎng)

住房抵押貸款證券化涉及面相當(dāng)廣泛,是一項技術(shù)性很強、專業(yè)化程度很高的系統(tǒng)工程,需要銀行、證券、評估、法律、會計、保險等多方面的知識。有關(guān)機構(gòu)應(yīng)未雨綢繆,樹立以人為本的企業(yè)文化,靈活人才的選拔機制、培訓(xùn)機制、激勵機制,以促使證券化順利實施。