導(dǎo)語：住房抵押貸款證券化研究論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

設(shè)計(jì)獨(dú)立的貸款抵押證券公司

在確立發(fā)展住房抵押貸款（MBS）的模式之前，最基本的步驟就是要建立證券化的專門機(jī)構(gòu)（SPC或SPV），來組織和引導(dǎo)MBS在我國(guó)的順利試點(diǎn)和推進(jìn)。通常來說，根據(jù)房地產(chǎn)抵押貸款證券發(fā)行主體的性質(zhì)不同，其證券機(jī)構(gòu)一般可以有三種基本模式：一是政府管理的住房抵押貸款證券機(jī)構(gòu)；二是政府支持、社會(huì)公眾或法人機(jī)構(gòu)持股以商業(yè)方式運(yùn)作的住宅貸款證券公司；三是純粹由社會(huì)法人機(jī)構(gòu)，甚至是私人持股的住宅貸款證券公司。對(duì)此，有以下三方面的基本判斷：

由政府主導(dǎo)設(shè)立證券化專門機(jī)構(gòu)。發(fā)展住房抵押貸款(MBS)隱含著很多公共政策目標(biāo)，如支持中低收入居民購(gòu)房、促進(jìn)住宅金融體系的穩(wěn)定和住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展等等，這都是政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的職責(zé)。因此，在包括美國(guó)在內(nèi)的許多西方國(guó)家，政府都在MBS運(yùn)作中起著核心作用。從美國(guó)的幾家SPV來看，政府給予眾多優(yōu)惠政策，這類政府信譽(yù)的隱性擔(dān)保，對(duì)于MBS的順利開展和交易成本的降低都是十分重要的。當(dāng)然，政府主導(dǎo)還體現(xiàn)在其他方面，例如加強(qiáng)對(duì)MBS過程和相關(guān)主體的監(jiān)管、制定相關(guān)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度予以規(guī)范等。

把建立政府背景的證券化專門機(jī)構(gòu)作為推進(jìn)MBS的出發(fā)點(diǎn)，是基于兩方面的考慮：一方面，首先建立政府背景的證券化專門機(jī)構(gòu)，可以為住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。另一方面，有助于防止民間自發(fā)性試點(diǎn)所帶來的額外改革成本，也有利于充分體現(xiàn)政府公共政策的具體目標(biāo)。

證券化專門機(jī)構(gòu)的出資方式有兩種考慮：我國(guó)成立推進(jìn)MBS的證券化專門機(jī)構(gòu)，可以考慮兩種出資方式，一種是參照中央?yún)R金公司的模式，利用外匯儲(chǔ)備進(jìn)行注資。另一種是把發(fā)展MBS納入國(guó)家政策性金融體系，由現(xiàn)有政策性銀行注資成立證券化專門機(jī)構(gòu)。國(guó)家開發(fā)銀行是政府的開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)，具有準(zhǔn)主權(quán)級(jí)的國(guó)家信用。由國(guó)家開發(fā)銀行來發(fā)起成立證券化專門機(jī)構(gòu)是非常不錯(cuò)的選擇。由于住房抵押貸款債權(quán)自身存在風(fēng)險(xiǎn)，因此在一定程度上影響了住房抵押貸款證券化的實(shí)施。為了維護(hù)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)，美國(guó)政府設(shè)有政府性質(zhì)的信用保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)來專門為個(gè)人申請(qǐng)住房貸款提供經(jīng)濟(jì)擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)。住房貸款債權(quán)證券化后，美國(guó)政府及各保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)又及時(shí)對(duì)該類證券及其發(fā)行主體進(jìn)行較為全面的信用擔(dān)保。同時(shí)制定各種法規(guī)來防范金融機(jī)構(gòu)在開展住房抵押貸款及其證券化過程中存在的眾多風(fēng)險(xiǎn)。正是有如此健全完善的住房貸款證券保險(xiǎn)制度，使以住房貸款權(quán)為基礎(chǔ)的證券資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)得到最大程度的合理控制，住房貸款證券的發(fā)行和交易才得以順利展開。

目前建設(shè)銀行推出住房抵押貸款支持證券業(yè)務(wù)，將銀行的一定規(guī)模個(gè)人房貸資產(chǎn)篩選集合信托于受托機(jī)構(gòu)，由受托機(jī)構(gòu)以上述資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為基礎(chǔ)發(fā)行證券。這一證券產(chǎn)品將以債券形式在銀行間債券市場(chǎng)上發(fā)行并流通。

建立信用保證體系

已收購(gòu)的抵押擔(dān)保債權(quán)組群，由政府信用加強(qiáng)，為保險(xiǎn)公司等其他信用保證機(jī)構(gòu)作擔(dān)保，使之能按時(shí)支付本息，從而獲得較高的信用評(píng)估。

首先,我國(guó)要建立獨(dú)立的評(píng)估體系。由于住房抵押貸款的證券化會(huì)以打包的形式進(jìn)行,標(biāo)的比較大,也有可能把不同地域的房屋組合在一起。因此,在缺乏有影響力的獨(dú)立資產(chǎn)評(píng)估公司的情況下,對(duì)地價(jià)、地面建筑質(zhì)地的評(píng)估,顯然會(huì)有一定的技術(shù)難度,所以我國(guó)有必要建立獨(dú)立的評(píng)估體系。同時(shí),我國(guó)目前并沒有完整的資信體系,要盡快建立健全個(gè)人信用制度,包括個(gè)人信用登記、評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)防范等一系列制度，也對(duì)個(gè)人的償債能力進(jìn)行評(píng)估。這些都是推廣住房抵押貸款證券化的必要措施。

其次，確保擔(dān)保中間人的信用，降低住房抵押貸款證券化的風(fēng)險(xiǎn)。在美國(guó)，基于住房抵押貸款的證券必須具有全國(guó)公認(rèn)的統(tǒng)計(jì)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)所評(píng)定的兩類最高級(jí)別中的一類的資格，為了得到這種評(píng)定級(jí)別，通常必須提供某些形式的信用提高。20世紀(jì)30年代美國(guó)就設(shè)立了聯(lián)邦地產(chǎn)貸款銀行委員會(huì)，由其與政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)、聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)、聯(lián)邦房屋貸款抵押公司和商業(yè)銀行共同組成一套完整的抵押貸款體系，對(duì)住房抵押信貸業(yè)務(wù)采取了一些優(yōu)惠措施。而我國(guó)目前除了建立住房公積金制度以外，還沒有完整的住房金融體系和相關(guān)的保險(xiǎn)體系?，F(xiàn)在，住房信貸不僅是銀行質(zhì)量最好的資產(chǎn)，而且增長(zhǎng)速度也很快，如果沒有完整的信用擔(dān)保體系，大面積推行住房信貸資產(chǎn)證券化，將是銀行潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

在我國(guó)現(xiàn)有的特殊情況之下，我們更有必要得到政府的積極支持甚至主導(dǎo)。政府的主導(dǎo)主要體現(xiàn)在支持或者直接參與設(shè)立證券化的專門機(jī)構(gòu)（SPC或SPV）、制定各種方針政策、法律法規(guī)、制定各種標(biāo)準(zhǔn)等。政府主導(dǎo)運(yùn)作方式在我國(guó)的好處，一是有利于體現(xiàn)和落實(shí)政府的各種公共政策。二是政府通過影響SPV可以間接調(diào)控貨幣市場(chǎng)和資本市場(chǎng)。三是有利于降低按揭證券化運(yùn)作成本，主要是免除了昂貴的信用增級(jí)費(fèi)用，便于按揭證券化起步。四是按揭證券化運(yùn)作主體比較集中，有利于形成統(tǒng)一的按揭證券化市場(chǎng)，有利于促進(jìn)全國(guó)或整個(gè)地區(qū)范圍內(nèi)的按揭貸款標(biāo)準(zhǔn)化。五是我國(guó)現(xiàn)階段各種中介機(jī)構(gòu)的信用等級(jí)都比較低，誠(chéng)信度也有待于進(jìn)一步的提高，在這種情況下，由政府出面進(jìn)行證券化，可以增強(qiáng)市場(chǎng)的信心。

構(gòu)建住房抵押貸款一、二級(jí)市場(chǎng)

建立完善、堅(jiān)實(shí)的住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)

一個(gè)完整的住房抵押貸款市場(chǎng)包括住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)和住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)即按揭貸款市場(chǎng)，是指購(gòu)房者（按揭人）以房產(chǎn)作抵押向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，銀行對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格審查后發(fā)放貸款的市場(chǎng)。在一級(jí)市場(chǎng),通過證券承銷等中介機(jī)構(gòu)作用，將抵押債權(quán)證券在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)為廣大投資者、企業(yè)法人、金融機(jī)構(gòu)所擁有。

一般情況下，投資房地產(chǎn)抵押債權(quán)的投資者并不是一級(jí)市場(chǎng)的購(gòu)房者，一般為證券投資者。一級(jí)市場(chǎng)形成的銀行擁有的房地產(chǎn)抵押債權(quán)通過金融市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓給這些證券投資者，從而取得再進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款的資金。

抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)涉及到銀行的安全性、盈利性和流動(dòng)性。一是銀行貸給按揭人的資金是銀行對(duì)儲(chǔ)蓄者的負(fù)債。儲(chǔ)蓄期限一般較短，而按揭貸款的還款期限較長(zhǎng)，銀行長(zhǎng)期資產(chǎn)與短期負(fù)債不匹配，就不能化解未來不確定性帶來的風(fēng)險(xiǎn)；二是資產(chǎn)的流動(dòng)性和期限呈反方向變動(dòng)，期限越長(zhǎng)，流動(dòng)性越低，住房抵押貸款本身的特性決定了其流動(dòng)性較差，因此目前各銀行都嚴(yán)格限制貸款期限；三是風(fēng)險(xiǎn)大，由于按揭貸款是期限很長(zhǎng)的債權(quán)資產(chǎn)，銀行面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)就很大；另外，當(dāng)客戶因某種原因失去償還能力或者認(rèn)為違約產(chǎn)生的利益超過違約所產(chǎn)生的損失時(shí)，就會(huì)發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn)。由于上述原因，銀行開展住房抵押貸款業(yè)務(wù)的積極性不高。這也是目前銀行普遍“惜貸”的一個(gè)重要成因。鑒于此，為提高銀行的積極性，可參照發(fā)達(dá)國(guó)家的作法，努力推動(dòng)住房抵押貸款證券化，發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。

筑構(gòu)完善的、流動(dòng)性較強(qiáng)的抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)

住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)可以分為證券化市場(chǎng)和非證券化市場(chǎng)兩部分。住房抵押貸款證券化即抵押債權(quán)證券化，是房地產(chǎn)證券化的一種，它是指住房抵押貸款機(jī)構(gòu)將其所持有的抵押債權(quán)匯集重組為抵押組群，經(jīng)過政府機(jī)構(gòu)或私人機(jī)構(gòu)的擔(dān)保和信用加強(qiáng)，以證券的形式出售給投資者的融資過程，由此而形成的資金流通市場(chǎng)，稱抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。非證券化市場(chǎng)是指由投資者直接買斷住房抵押貸款，從而實(shí)現(xiàn)相關(guān)債權(quán)主體的直接轉(zhuǎn)換。

美、加的共同特點(diǎn)是，先有一級(jí)市場(chǎng)的住房抵押貸款保險(xiǎn)和擔(dān)保，在一級(jí)市場(chǎng)比較規(guī)范的基礎(chǔ)上發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)。由于有一級(jí)市場(chǎng)的保險(xiǎn)和擔(dān)保，二級(jí)市場(chǎng)對(duì)MBS擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)大大降低。目前，美、加住房抵押貸款利率與MBS利率間的利差一般只有0.5個(gè)百分點(diǎn)，其中包括了服務(wù)費(fèi)和二級(jí)市場(chǎng)的擔(dān)保費(fèi)。如果一級(jí)市場(chǎng)不規(guī)范，個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)很大，那么二級(jí)市場(chǎng)對(duì)MBS擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)就很大，或者對(duì)MBS進(jìn)行信用增級(jí)的成本就很高，就會(huì)削弱投資者對(duì)MBS的興趣。另一方面，二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展又進(jìn)一步促進(jìn)了一級(jí)市場(chǎng)的規(guī)范。

要發(fā)行抵押貸款證券必須建立完善的、流動(dòng)性較強(qiáng)的抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。包括：首先，制定相應(yīng)的法律法規(guī)。只有保證正常的交易秩序，住房抵押貸款證券才能有效流動(dòng)，其效應(yīng)才能真正得以發(fā)揮。目前，我國(guó)證券化方面的法制建設(shè)還很滯后，推行住房抵押貸款證券化，有關(guān)管理部門面臨著建立和完善有關(guān)金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)法律、法規(guī)的任務(wù)。其二，深化金融改革。在國(guó)有銀行商業(yè)化的同時(shí)，應(yīng)大力發(fā)展人壽保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金、投資銀行、抵押銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)，建立多元化的投資融資機(jī)構(gòu)，推進(jìn)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)機(jī)制的轉(zhuǎn)換，擴(kuò)大住房信貸資金來源。其三，開發(fā)新的貸款種類。目前我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款的形式主要是職工住房抵押貸款，形式單一，且限制條件嚴(yán)格，這嚴(yán)重制約了住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展。針對(duì)這一情況，我們應(yīng)學(xué)習(xí)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，吸收一些適合國(guó)情的貸款形式，如分級(jí)償還抵押貸款、可調(diào)整價(jià)格抵押貸款等，從而推動(dòng)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。

住房抵押貸款證券化模式的構(gòu)建

關(guān)于模式的選擇一直是國(guó)內(nèi)銀行界爭(zhēng)議不斷的話題。在建設(shè)銀行和工商銀行以往上報(bào)的方案中，都采取的是表內(nèi)融資模式。2002年底，央行希望商業(yè)銀行能提出表外融資方案，一步到位地推進(jìn)房貸證券化。而對(duì)于銀行所熱衷的準(zhǔn)表外融資模式，由于中國(guó)法律上不允許銀行出資成立相關(guān)機(jī)構(gòu)，所以表外融資模式已成為銀行進(jìn)行房貸證券化的惟一通道。近來，建行最終方案采用了表外融資模式，即在銀行外部設(shè)立特殊機(jī)構(gòu)（SPV），用以收購(gòu)銀行資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的真實(shí)出售。SPV一般分為特殊目的公司（SPC）和特殊目的信托（SPT）兩種形式。由于SPC不符合《公司法》的規(guī)定，建行將采用SPT方式，在公開的債券市場(chǎng)上進(jìn)行招標(biāo)，基本上是發(fā)行基于中長(zhǎng)期信貸資產(chǎn)的信托計(jì)劃或者債券，為的就是將中長(zhǎng)期資產(chǎn)變現(xiàn)、提高流動(dòng)性、減少信貸風(fēng)險(xiǎn)。

國(guó)際住房抵押貸款證券化模式

“模式之爭(zhēng)”曾是房貸證券化實(shí)施方案的一個(gè)焦點(diǎn)。住房抵押貸款證券化的模式選擇，在國(guó)際上有三種通行模式：一是北美模式(以美國(guó)、加拿大為主)，也稱表外融資模式，即在銀行外部設(shè)立特殊機(jī)構(gòu)（SPV），用以收購(gòu)銀行資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的真實(shí)出售；二是歐洲模式（如德國(guó)模式），也稱表內(nèi)融資模式，即在銀行內(nèi)部設(shè)立一個(gè)機(jī)構(gòu)，由這個(gè)機(jī)構(gòu)運(yùn)作證券化業(yè)務(wù)，資產(chǎn)的所有權(quán)仍屬于銀行，保留在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中；三是澳大利亞模式或亞洲模式(香港、日本等)，也稱準(zhǔn)表外模式，即由銀行出資成立SPV，再將資產(chǎn)剝離出去。其中最為成熟、完善、久遠(yuǎn)的是北美模式。

北美模式強(qiáng)調(diào)由政府或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)做信用擔(dān)保，由于有政府信譽(yù)的擔(dān)保，住房抵押貸款證券在美、加被評(píng)定為三A級(jí)證券，幾乎可等同于國(guó)債為無風(fēng)險(xiǎn)證券，在證券市場(chǎng)上占據(jù)了半壁江山，形成了和傳統(tǒng)的股票、債券等證券業(yè)分庭抗?fàn)幍木謩?shì)。加拿大沒有專設(shè)證券發(fā)行機(jī)構(gòu)，其貸款發(fā)起人和證券發(fā)行人往往是同一機(jī)構(gòu)，在加拿大抵押住宅公司(政府機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)審批監(jiān)管該證券市場(chǎng)，并為證券提供信用擔(dān)保、為證券市場(chǎng)提供支付和托管等金融服務(wù)，并從中提取保險(xiǎn)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)和資格審查費(fèi))的審批認(rèn)可下，凡從事政府擔(dān)保抵押貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，均可成為證券發(fā)行人。這樣做的優(yōu)勢(shì)在于，避免了政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債不平衡，需靠發(fā)行債券來融通資金的風(fēng)險(xiǎn)，從而有效地實(shí)現(xiàn)了“真實(shí)出售”。其通過資格認(rèn)定以加強(qiáng)監(jiān)管，降低了抵押貸款證券化的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，依靠收取保費(fèi)補(bǔ)償了拖欠風(fēng)險(xiǎn)，保障了證券利息的及時(shí)支付。北美住房抵押貸款證券以其信譽(yù)高、品種多、流動(dòng)性強(qiáng)和收益穩(wěn)定的特點(diǎn)，成為金融市場(chǎng)上各類債券定價(jià)的參照標(biāo)準(zhǔn)。

歐洲各國(guó)的住房抵押貸款證券市場(chǎng)，多為金融機(jī)構(gòu)以自持的住房貸款為基礎(chǔ)發(fā)行抵押貸款證券，在沒有政府信用擔(dān)保的前提下，依賴于信用機(jī)制的增強(qiáng)來提高信用等級(jí)，該證券的低收益率和較高風(fēng)險(xiǎn)率，很難博得投資者的青睞，因此其發(fā)展大大落后于北美國(guó)家。

香港金融管理局作為債券發(fā)行的管理人和人，注資成立了香港按揭抵押公司，由該公司擔(dān)任抵押貸款證券的發(fā)行人，專門從事抵押貸款證券化運(yùn)作，它通過從金融機(jī)構(gòu)購(gòu)買抵押貸款，建立起“貸款庫(kù)”以發(fā)行、擔(dān)保抵押貸款證券。為提高信用等級(jí)，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，該按揭抵押公司與保險(xiǎn)公司聯(lián)合發(fā)起了住房抵押貸款保險(xiǎn)計(jì)劃，通過與有實(shí)力的保險(xiǎn)公司簽署再保險(xiǎn)協(xié)議，為投資者提供了信用擔(dān)保。按揭證券公司(HKMC)正是通過抵押貸款的買賣、逆向回購(gòu)、貸款與債券轉(zhuǎn)換，調(diào)控貨幣供給，減少了港元利率的波動(dòng)。

制度引領(lǐng)市場(chǎng)，我們看到，北美的政府主導(dǎo)型模式優(yōu)勢(shì)顯著，它在規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)作、提高住房抵押貸款證券信譽(yù)等方面所做的工作極具成效。房地產(chǎn)-[飛諾網(wǎng)]

國(guó)內(nèi)住房抵押貸款證券化選擇模式

當(dāng)前在我國(guó)推行MBS，有以下三種具體模式可以選擇：

HKMC模式：所謂HKMC模式，就是指參照香港按揭公司發(fā)展的基本經(jīng)驗(yàn)，即首先由政府主導(dǎo)成立公司形式的證券化專門機(jī)構(gòu)，并由政府給予一定的融資支持。在發(fā)展MBS的初期，該證券化公司一方面購(gòu)買并持有住房抵押貸款(BuyandHolding)，另一方面引導(dǎo)和促進(jìn)抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的完善，從而為將來發(fā)行MBS產(chǎn)品創(chuàng)造條件，并滿足政府針對(duì)住房抵押貸款和住宅金融的宏觀調(diào)控目標(biāo)。在未來各方面條件（包括法律和制度條件）成熟之后，即由該證券化公司通過新的SPC或SPV來發(fā)行抵押貸款證券，實(shí)現(xiàn)MBS的表外操作。

FannieMae模式：所謂FannieMae模式，是指參照美國(guó)FannieMae公司發(fā)展的基本經(jīng)驗(yàn)，先由政府成立證券化公司，該證券化公司的基本職能定位于實(shí)現(xiàn)政府在住宅金融體系發(fā)展中的部分政策性金融目標(biāo)。在未來?xiàng)l件成熟之后，由該公司在有效的外部條件下發(fā)行真正的MBS產(chǎn)品。每個(gè)MBS都由一個(gè)經(jīng)分散化的抵押貸款組合或抵押參與證書組合的支持。

CMHC模式：所謂CMHC模式，是指參照加拿大抵押住宅公司的經(jīng)驗(yàn)和職能定位，來確立所成立證券化公司的未來發(fā)展模式。早在1945年，加拿大聯(lián)邦政府就成立了CMHC，到1987年，CMHC經(jīng)營(yíng)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，成為加拿大抵押貸款證券業(yè)務(wù)主管機(jī)構(gòu)。在這種制度安排下，凡從事政府擔(dān)保抵押貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，包括銀行、信托公司、保險(xiǎn)公司、貸款公司和信用社等，經(jīng)加拿大抵押住房公司資格認(rèn)定，均可成為抵押貸款證券的發(fā)行機(jī)構(gòu)，但每次發(fā)行需要得到CHMC的審批。所有金融機(jī)構(gòu)都可以成為抵押貸款證券的投資者。加拿大抵押住房公司委托蒙特利爾信托公司（CPTA）作為中央支付和匯兌機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)從發(fā)行機(jī)構(gòu)收回抵押貸款本息，向證券投資支付收益，并向CMHC提供市場(chǎng)交易、價(jià)格等方面的信息。

在這種模式中，沒有特設(shè)證券發(fā)行機(jī)構(gòu)（SPV），但有效地實(shí)現(xiàn)了真實(shí)出售，即已出售資產(chǎn)與銀行資產(chǎn)的真實(shí)剝離。如果借鑒這種模式，那么證券化公司的未來業(yè)務(wù)就應(yīng)當(dāng)定位于兩方面，一是對(duì)MBS市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管，二是負(fù)責(zé)貸款的保險(xiǎn)、證券按期支付的擔(dān)保，從中提取保險(xiǎn)、擔(dān)保費(fèi)和資格審查費(fèi)。

我國(guó)應(yīng)借鑒加拿大模式，通過立法成立全國(guó)性住房抵押證券公司(政府機(jī)構(gòu))。由其作為業(yè)務(wù)主管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)審批、監(jiān)管證券市場(chǎng)，并為證券提供信用擔(dān)保；為市場(chǎng)提供支付和托管等金融服務(wù)。在設(shè)計(jì)抵押證券市場(chǎng)框架時(shí)，應(yīng)將抵押證券市場(chǎng)與整個(gè)金融市場(chǎng)有機(jī)結(jié)合起來，將住房信貸與一攬子貨幣供給有機(jī)結(jié)合起來，這樣才有利于優(yōu)化金融結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)，促進(jìn)整個(gè)金融業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。首先，住房抵押證券公司可以根據(jù)市場(chǎng)的需求，創(chuàng)建多樣化的金融產(chǎn)品：一是嘗試推出抵押貸款的批發(fā)買賣業(yè)務(wù)，即當(dāng)銀行資金短缺時(shí)，抵押證券公司可以通過收購(gòu)抵押貸款，向銀行注入資金，以緩解銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)市場(chǎng)利率下降，銀行資金充裕時(shí)，抵押證券公司可以通過“逆向”操作，出售抵押貸款，讓銀行繼續(xù)享有抵押貸款所帶來的穩(wěn)定收益，以利于銀行改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)；二是嘗試銀行抵押貸款與證券公司債券的置換，即銀行向證券公司出售抵押貸款以換取其他有價(jià)證券。這種置換一方面可以避免銀行出售貸款后資產(chǎn)的萎縮，另一方面銀行可以從持有債券中獲得固定收益和貸款服務(wù)費(fèi)收入。其次，構(gòu)建市場(chǎng)供需網(wǎng)絡(luò)，建立標(biāo)準(zhǔn)化的抵押擔(dān)保保險(xiǎn)合約，通過完善證券交易過程中的中介服務(wù)，降低信用風(fēng)險(xiǎn)，從而更好地防范抵押證券市場(chǎng)的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。最后，住房抵押證券公司可以與商業(yè)保險(xiǎn)公司聯(lián)合推出抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，建立全國(guó)統(tǒng)一的抵押保險(xiǎn)計(jì)劃，以彌補(bǔ)各城市置業(yè)擔(dān)保公司業(yè)務(wù)運(yùn)作不規(guī)范、專業(yè)水準(zhǔn)低、抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱的弊端。將一級(jí)市場(chǎng)的抵押貸款信用保險(xiǎn)與二級(jí)市場(chǎng)的證券擔(dān)保有機(jī)結(jié)合起來，從源頭上(抵押一級(jí)上)降低抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)，使抵押證券公司向投資者提供的償付、擔(dān)保力更加堅(jiān)實(shí)可靠。

住房抵押貸款證券化模式構(gòu)建中應(yīng)注意：首先，建立健全完善的運(yùn)行機(jī)制和法律體制是消除不確定性，保障MBS順利運(yùn)行的關(guān)鍵。其次，當(dāng)?shù)盅嘿J款人不能償還銀行貸款被抵押房被沒收或強(qiáng)制拍賣之后，其居住是個(gè)很大的社會(huì)問題。第三，我國(guó)運(yùn)行MBS的另一個(gè)重要問題便是銀行有無房貸證券化的需求。因?yàn)樽C券化的最大意義在于通過市場(chǎng)將有限的資本轉(zhuǎn)化為無限資本，提高資金周轉(zhuǎn)率。我國(guó)的商業(yè)銀行因?yàn)橘Y金充足即使不將貸款證券化也不愁沒有資金，故需求不旺，潛力巨大。所以，建議先針對(duì)公積金貸款推行證券化，隨著商業(yè)化個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的不斷增長(zhǎng)，再推行住房抵押貸款證券化。最后，因?yàn)樽C券投資人看不到證券資產(chǎn)且不是親自經(jīng)營(yíng)這些資產(chǎn)，便會(huì)形成一種“人”的風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)必然要求一定的代價(jià)，所以資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為證券之后會(huì)有價(jià)值的流失，影響投資者選擇證券。這也是推行MBS面臨的一個(gè)問題。

我國(guó)推行住房抵押貸款證券化不僅是為了一種工具創(chuàng)新，更重要的是要實(shí)現(xiàn)一種制度創(chuàng)新，它將為更多金融產(chǎn)品創(chuàng)新提供動(dòng)力機(jī)制，在滿足各種金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、獲取利潤(rùn)降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，引導(dǎo)社會(huì)資金流向與居民生活密切相關(guān)的普通住宅市場(chǎng)，從而拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

內(nèi)容摘要：住房貸款證券化是指將銀行的住房抵押貸款證券化，這可以使銀行迅速收回滯留在長(zhǎng)期住房抵押貸款上的資金，使銀行有更多的資金周轉(zhuǎn)用于發(fā)放住房抵押貸款，銀行用較低的成本來調(diào)整自己的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，消除短存長(zhǎng)貸現(xiàn)象，更好地參與住房金融市場(chǎng)和進(jìn)行業(yè)務(wù)創(chuàng)新。進(jìn)行住房抵押貸款證券化，還可以開拓住房金融二級(jí)市場(chǎng)，解決一級(jí)市場(chǎng)自身無法解決的有關(guān)流動(dòng)性、資金供給等一系列問題，進(jìn)而形成一個(gè)較為完備的住房金融體系。本文重點(diǎn)探討了住房抵押貸款證券化的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容和模式構(gòu)建。

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款證券化信用保證體系證券化市場(chǎng)模式

參考文獻(xiàn)：

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2.張超英，瞿祥輝.資產(chǎn)證券化原理、實(shí)務(wù)、實(shí)例[M].北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，1998