導(dǎo)語(yǔ)：土地增值稅征收研究論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)中，土地增值稅占有較大的比重，它稅率高、稅負(fù)重，嚴(yán)征土地增值稅對(duì)開發(fā)商和消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，都是一個(gè)不容忽視的問(wèn)題。清算土地增值稅是國(guó)家為了進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控出臺(tái)的新規(guī)定，主要目的是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤(rùn)。做好土地增值稅的清算工作，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展起到積極的作用。

關(guān)鍵詞：土地增值稅，清算，預(yù)征，累進(jìn)稅率

根據(jù)國(guó)稅總局的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(下稱《通知》)，今年2月1日起全國(guó)各地將開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算。一聽說(shuō)土地增值稅要清算，全國(guó)的開發(fā)商都跳了起來(lái)，煞是熱鬧。讓人想不明白的是，這本是13年前就該征收的老稅種，何以開發(fā)商的反應(yīng)還會(huì)如此強(qiáng)烈？

一、土地增值稅簡(jiǎn)介

土地增值稅并不是一個(gè)新稅種，1993年中國(guó)就開征了土地增值稅。但由于當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)還相當(dāng)不景氣，為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)流通，一直未對(duì)土地增值稅進(jìn)行嚴(yán)格征收。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物(即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。具體稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率：即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的，稅率為30%；增值額占扣除金額50%至100%，稅率40%；增值額占比100%至200%，稅率50%；增值額占比200%以上，稅率為60%。又有《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定：由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅。在項(xiàng)目銷售面積不到85%的時(shí)候，預(yù)征土地增值稅(各地稅率不同，北京為銷售收入的1%)，等銷售超過(guò)85%后再清算補(bǔ)足。由于當(dāng)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本(即可扣除項(xiàng)目)的確定方法不詳，土地增值稅征收多采用“預(yù)征”，在實(shí)際操作中，這往往成為開發(fā)商拖欠稅款的借口。

土地增值稅是房地產(chǎn)市場(chǎng)利益中政府與開發(fā)商的分配，它雖然不是新的政策，但最大的變化在于征收方式由事前的預(yù)征改為清算。一般此類稅種大約占公司開發(fā)成本的百分之三左右；現(xiàn)在，土地增值稅大約占開發(fā)成本的百分之十左右。按過(guò)去根據(jù)銷售收入預(yù)征百分之一計(jì)算，到現(xiàn)在的按百分之三十甚至是六十計(jì)征，假如北京一家房產(chǎn)商售出一套200平方米的房子，該房產(chǎn)土地和建筑成本是5000元/平方米，售價(jià)是10000元/平方米，即總房?jī)r(jià)為200萬(wàn)元，其中土地增值稅的除項(xiàng)目總額為100萬(wàn)元，增值額為100萬(wàn)元。按四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分(即增值額中的50萬(wàn)元)，稅率為30%，應(yīng)繳稅額為15萬(wàn)元；增值額為扣除金額50%-100%部分(即余下的100-50=50萬(wàn)元)，稅率為40%，應(yīng)繳稅額為20萬(wàn)元。到項(xiàng)目清算時(shí)，該房地產(chǎn)商應(yīng)為該套房產(chǎn)的銷售繳納15+20=35萬(wàn)元的土地增值稅。但按1%的預(yù)征率，該房地產(chǎn)商在銷售該房地產(chǎn)時(shí)只需繳納200×1%=2萬(wàn)元，中間的差額達(dá)到33萬(wàn)元?？梢?，預(yù)征額相對(duì)于真正的應(yīng)繳稅額來(lái)說(shuō)不過(guò)是九牛一毛，完全起不到該稅種應(yīng)有的利潤(rùn)調(diào)節(jié)作用。

二、影響稅收環(huán)境的因素

目前，影響土地增值稅稅收政策環(huán)境的相關(guān)因素主要有：

其一，經(jīng)濟(jì)適用房、中小戶型、廉租房總體供應(yīng)不足，局部供應(yīng)失衡。

其二，城市住宅建設(shè)缺乏合理規(guī)劃，對(duì)居民住房需求不能合理引導(dǎo)。如廉租房制度，在世界范圍內(nèi)是解決低收入群體居住的有效辦法，而在我國(guó)，一些地方對(duì)此興趣不濃。

其三，各地普遍缺乏規(guī)范、權(quán)威的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，以及及時(shí)、真實(shí)的披露平臺(tái)，少數(shù)開發(fā)商與中介機(jī)構(gòu)聯(lián)手編報(bào)甚至謊報(bào)商品房銷售進(jìn)度，不實(shí)價(jià)格信息，惡意哄抬房?jī)r(jià)，人為造成市場(chǎng)緊張。

其四，房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅款現(xiàn)象嚴(yán)重，缺少誠(chéng)信納稅的地方合力監(jiān)管機(jī)制，使房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際稅負(fù)水平、利潤(rùn)水平出現(xiàn)局部失真。

三、新規(guī)定的精神

根據(jù)的《通知》精神，以預(yù)售起三年為“大限”，無(wú)論房地產(chǎn)項(xiàng)目是否銷罄或是否已進(jìn)行項(xiàng)目結(jié)算，都必須對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算。從2月1日開始，那些打著“萬(wàn)年不清算”主意的項(xiàng)目，就會(huì)陸續(xù)被集中清算，已經(jīng)裝進(jìn)口袋里的錢不得不重新掏出來(lái)?？梢韵胍姡康禺a(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)表將受到多大的影響。這就細(xì)化了清算辦法，使得以清算方式征收土地增值稅的可操作性加強(qiáng)，進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行清算式繳納的適用范圍，可以扭轉(zhuǎn)目前以“預(yù)征”為主的土地增值稅繳納現(xiàn)狀，也標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面迎來(lái)土地增值稅“清算”時(shí)代。

新規(guī)定嚴(yán)重打擊了房地產(chǎn)商的囤地行為。一直以來(lái)，“囤地優(yōu)于囤房”、“面粉貴過(guò)面包”，已是發(fā)展商的共識(shí)。也就是說(shuō)，以前不少開發(fā)商獲得利潤(rùn)，更多的是來(lái)自于土地的升值，因?yàn)橐詭装僭臉敲娴貎r(jià)甚至更低的價(jià)格獲得土地，等土地的價(jià)格上升后再進(jìn)行開發(fā)，彼時(shí)的樓面地價(jià)已經(jīng)上千元了，開發(fā)商此時(shí)以幾千元的價(jià)格進(jìn)行銷售，只要能銷售出去就能獲得高額的利潤(rùn)。據(jù)調(diào)查，通過(guò)招、拍、掛等正規(guī)渠道取得土地的，土地本身價(jià)格就高，因此核算土地成本也就拉高，其增值部分就小了，受新規(guī)定的影響就小。而拿地越便宜，土地增值稅就越高，特別是那些連片開發(fā)、周期長(zhǎng)的項(xiàng)目，規(guī)模大，開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，最初拿地時(shí)較便宜，目前上漲升值快，增值多，因此需交納的增值稅也多，受影響也大。對(duì)通過(guò)走關(guān)系拿到便宜土地指望“捂地”升值的企業(yè)來(lái)說(shuō)新規(guī)定無(wú)疑不亞于一次地震。國(guó)家通過(guò)完善稅收征管，將房地產(chǎn)土地增值稅依法足額征繳入庫(kù)，使房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)去“潛藏”的一大塊開發(fā)成本顯露出來(lái)。那些通過(guò)倒賣地皮抬高市價(jià)、囤積地產(chǎn)待價(jià)而售的投機(jī)商們首先要受到稅收杠桿的“鞭笞”；那些試圖通過(guò)分期開發(fā)、銷售和出租物業(yè)相結(jié)合等手段鉆空子的房地產(chǎn)商也無(wú)路可走了；那些不設(shè)置會(huì)計(jì)賬簿、擅自銷毀賬簿、拒不提供納稅資料、賬目混亂資料不全的，要按不低于預(yù)征率的征收率核定征收。也就是說(shuō)，“清算”土地增值稅，房地產(chǎn)商的利潤(rùn)將被狠狠地“削”去一大塊。只要國(guó)家宏觀調(diào)控政策陸續(xù)到位，“清算”土地增值稅落實(shí)到實(shí)處，房地產(chǎn)的暴利時(shí)代就將一去不復(fù)返。

四、嚴(yán)征與房?jī)r(jià)的關(guān)系

但奇怪的是，很多老百姓對(duì)這項(xiàng)政策的出臺(tái)也沒(méi)有表現(xiàn)出多大的熱情，有的反而多了一份擔(dān)心，因?yàn)槔习傩贞P(guān)心的是房?jī)r(jià)。有人擔(dān)心，最后還是“羊毛出在羊身上”，房?jī)r(jià)不但不會(huì)下跌，相反開發(fā)商可能還會(huì)以此為借口提高房?jī)r(jià)。

老百姓的這種擔(dān)心也不是杞人憂天。從提高契稅、調(diào)整營(yíng)業(yè)稅、到征收個(gè)人所得稅等等，房地產(chǎn)領(lǐng)域一直新政不斷，但市場(chǎng)并沒(méi)完全向政策所預(yù)期的方向發(fā)展，房?jī)r(jià)依然不斷上漲。其根本原因就在于賣方把成本轉(zhuǎn)嫁到了買房人頭上。在一些地方，新政策帶來(lái)的交易成本的上揚(yáng)甚至間接導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

房子的價(jià)格是由市場(chǎng)供求決定的，也是開發(fā)商參考成本費(fèi)用等因素決定的。供大于求的情況下與供不應(yīng)求的情況下價(jià)格走勢(shì)不一樣。因此，稅收價(jià)格起什么作用，取決于不同情況。有些地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格有所回落，但是有些地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格還在上漲。對(duì)價(jià)格的調(diào)控，關(guān)鍵在于相關(guān)政策的協(xié)調(diào)運(yùn)用。土地增值稅按累進(jìn)稅率的征收，會(huì)使得建大戶型房甚至豪華型房、開發(fā)中心黃金地段房產(chǎn)的成本大大提升，會(huì)抑制房產(chǎn)商的開發(fā)沖動(dòng)。但如果經(jīng)濟(jì)適用房、中小戶型房和均衡地段房不能充分供給、均衡供給，群眾對(duì)住房需求增長(zhǎng)的剛性，又會(huì)使房?jī)r(jià)不降反升。因?yàn)?，稅?fù)具有很強(qiáng)的“轉(zhuǎn)嫁性”，當(dāng)住房需求無(wú)法滿足和替代時(shí)，稅負(fù)帶來(lái)的成本自然會(huì)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，這是國(guó)家宏觀調(diào)控所不愿看到的情形。

但從市場(chǎng)的角度來(lái)講，房?jī)r(jià)是否上漲還要視市場(chǎng)需求而定。如果市場(chǎng)購(gòu)房需求疲軟，那么把這部分稅收轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上是行不通的。任何一個(gè)開發(fā)商給房子定價(jià)，首先考慮的就是購(gòu)房者的需求和承受能力。保利集團(tuán)王希巖稱，嚴(yán)征土地增值稅后，開發(fā)商很大一塊利潤(rùn)被政府抽走，為了盡快回籠資金，就必須加快拋盤速度，在這種情況下，房?jī)r(jià)不可能上漲。相反開發(fā)商會(huì)加快開發(fā)土地的速度，導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)加快，購(gòu)房者的選擇余地會(huì)更大，因此市場(chǎng)將進(jìn)一步向買方市場(chǎng)傾斜。

一直以來(lái)房地產(chǎn)投資高燒不退的原因在于開發(fā)成本利潤(rùn)空間大，尤其是原先土地轉(zhuǎn)讓采用協(xié)議方式，開發(fā)商以較低價(jià)格拿地，房?jī)r(jià)又上漲過(guò)快，因此巨大的增值利益令開發(fā)商趨之若鶩。此次嚴(yán)征土地增值稅，壓縮了開發(fā)房地產(chǎn)的利潤(rùn)空間，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)回報(bào)率有所下降，按照目前的市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，住宅開發(fā)的回報(bào)率已經(jīng)不如從前那么豐厚。“土地增值稅政策的實(shí)行終結(jié)了房地產(chǎn)企業(yè)的暴利?！眮喼拮畲笊鲜械禺a(chǎn)公司之一的凱德置地總裁林明彥向記者表示，“平均在10%至20%之間，最高不會(huì)超過(guò)20%的回報(bào)率?！迸c此同時(shí)，近期隨著政策力度的逐漸加大，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛順應(yīng)時(shí)勢(shì)進(jìn)行策略調(diào)整。比如萬(wàn)科已按土地增值稅相關(guān)政策和各地方政府規(guī)定,在房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售的同時(shí)預(yù)交了土地增值稅,并按相關(guān)規(guī)則,在以往年度業(yè)績(jī)中作了相應(yīng)的成本預(yù)提,同時(shí)還在新項(xiàng)目發(fā)展中考慮了相關(guān)因素。2004至2006年,萬(wàn)科提留的準(zhǔn)備金分別為4000萬(wàn)元、9000萬(wàn)元和3億元，因此在其它房產(chǎn)商叫苦不迭時(shí)它能維持利潤(rùn)水平不變，并借機(jī)擴(kuò)大其行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

只要房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資開發(fā)過(guò)熱不緩解、房?jī)r(jià)飚升不停止以及房地產(chǎn)市場(chǎng)向理性回歸，那么政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅會(huì)密切關(guān)注，而且還有各種各樣的手段與工具來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)并讓其朝著健康的方向發(fā)展。土地增值稅的嚴(yán)征可以讓房地產(chǎn)投資回歸理性，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)朝著利國(guó)利民、經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益雙贏的方向發(fā)展，這也是建設(shè)和諧社會(huì)的基本要求。