導(dǎo)語(yǔ)：養(yǎng)老住宅投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)分析一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1養(yǎng)老住宅項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素分析

通過(guò)國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)養(yǎng)老住宅投資風(fēng)險(xiǎn)研究、結(jié)合養(yǎng)老住宅特點(diǎn)、發(fā)展現(xiàn)狀及面臨的問(wèn)題，系統(tǒng)地的分析養(yǎng)老住宅所有風(fēng)險(xiǎn)因素，從政策風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，建立了養(yǎng)老住宅投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系[3-5]。1.1政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指養(yǎng)老住宅在投資、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)等各個(gè)階段受到國(guó)家政策波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。目前政府部門出臺(tái)了一系列政策鼓勵(lì)民間資本投資養(yǎng)老住宅，但很多政策難以落地、無(wú)實(shí)質(zhì)性優(yōu)惠，對(duì)養(yǎng)老住宅投資造成一定的風(fēng)險(xiǎn)。1.2技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指養(yǎng)老住宅在實(shí)施過(guò)程中受到項(xiàng)目選址、適老化設(shè)計(jì)等不確定因素影響帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。養(yǎng)老住宅區(qū)別于傳統(tǒng)住宅是養(yǎng)老與住宅相結(jié)合，需要考慮更多的老年人的喜好來(lái)進(jìn)行選址和施工。1.3經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指受經(jīng)濟(jì)有關(guān)的影響，造成經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的原因有很多：項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、通貨膨脹、融資及利率變化。1.4市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)養(yǎng)老住宅作為一種新型的養(yǎng)老產(chǎn)品，老年人對(duì)養(yǎng)老住宅了解偏少，很難從思想上接受與認(rèn)可，這將對(duì)養(yǎng)老住宅項(xiàng)目的銷售造成困難，造成投資商損失。因此養(yǎng)老住宅項(xiàng)目在投資前對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)域市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析極其重要。1.5項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)養(yǎng)老住宅作為住宅與養(yǎng)老兩者相結(jié)合，項(xiàng)目在建成后的養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)管理尤為重要，開(kāi)發(fā)商重視項(xiàng)目的銷售與租賃，而忽視項(xiàng)目建成后養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)。養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)為投資商提供的配套服務(wù)設(shè)施、團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)及服務(wù)水平。

2養(yǎng)老住宅投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型構(gòu)建層次分析法

（AnalyticHierarchyProcess，AHP）是將與決策總是有關(guān)的元素分解成目標(biāo)、準(zhǔn)則、方案等層次，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行定量與定性分析，美國(guó)運(yùn)籌學(xué)家、匹茨堡大學(xué)教授薩蒂于20世紀(jì)70年代初提出的一種層次權(quán)重決策分析方法，80年代初引進(jìn)我國(guó)。應(yīng)用這種方法，決策者通過(guò)將復(fù)雜問(wèn)題分解為若干層次和若干因素，在此基礎(chǔ)之上進(jìn)行比較和運(yùn)算，得出不同因素間的權(quán)重，從而為最佳決策提供依據(jù)。采用層次分析法確定指標(biāo)權(quán)重，一般步驟如下[6-8]：2.1建立遞階層次結(jié)構(gòu)運(yùn)用層次分析法解決問(wèn)題，首先要將評(píng)價(jià)體系中的各項(xiàng)指標(biāo)層次化處理，表明各層次之間的關(guān)系。本文將評(píng)價(jià)體系分為三層：第一層為目標(biāo)層，即應(yīng)用AHP所要達(dá)到的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)自身有效性的目標(biāo)；第二層為準(zhǔn)則層，包括標(biāo)準(zhǔn)的編制水平、標(biāo)準(zhǔn)的先進(jìn)性和標(biāo)準(zhǔn)的功能三個(gè)判斷層面；第三層為指標(biāo)層，共包含21項(xiàng)指標(biāo)，具體指標(biāo)體系見(jiàn)表1。2.2構(gòu)造判斷矩陣判斷矩陣就是將各個(gè)因素之間進(jìn)行相互比較，判斷哪個(gè)因素更重要，并對(duì)重要性程度進(jìn)行賦值，本文按1-9進(jìn)行專家打分，重要性標(biāo)度含義如表2。對(duì)同一層次各因素重要程度的賦值就構(gòu)成了判斷矩陣。2.3計(jì)算權(quán)向量求解判斷矩陣的最大特征根λmax，將最大特征根對(duì)應(yīng)的特征向量W采用方根法進(jìn)行歸一化處理，得到某一層次指標(biāo)對(duì)于上一層次某相關(guān)指標(biāo)的相對(duì)重要性權(quán)值。2.4對(duì)判斷矩陣進(jìn)行一致性檢驗(yàn)一致性檢驗(yàn)的指標(biāo)為C.I，C.I=λmax-nn-1，n表示判斷矩陣的階數(shù)；隨機(jī)一致性指標(biāo)為R.I，不同階數(shù)的矩陣有不同的隨機(jī)一致性指標(biāo)（如表3）。當(dāng)C.R=C.IR.I燮0時(shí)，認(rèn)為判斷矩陣的一致性符合要求；否則，表示檢驗(yàn)不能通過(guò)，需要對(duì)判斷矩陣進(jìn)行調(diào)整，再按上述步驟進(jìn)行計(jì)算。

3實(shí)證分析

3.1項(xiàng)目概況某養(yǎng)老住宅項(xiàng)目經(jīng)歷了八年的開(kāi)發(fā)打造，其開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)曾到日本、臺(tái)灣等多個(gè)養(yǎng)老經(jīng)驗(yàn)豐富的地區(qū)考察，吸收了各地的經(jīng)驗(yàn)，是目前養(yǎng)老住宅市場(chǎng)上比較高端的產(chǎn)品，主要針對(duì)的是有一定經(jīng)濟(jì)能力同時(shí)希望能夠獲得較好生活品質(zhì)的老年人。該項(xiàng)目占地面積63853平米，食街、玉鳥(niǎo)流蘇、景觀餐廳、陽(yáng)光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大學(xué)、“隨園書(shū)院”等。3.2養(yǎng)老住宅項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)定量分析首先根據(jù)表1建立的養(yǎng)老住宅風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，，邀請(qǐng)10名專家對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行打分，按照相關(guān)計(jì)算方法與步驟，對(duì)相關(guān)矩陣進(jìn)行計(jì)算得出相對(duì)權(quán)重Wi，判斷出項(xiàng)目各風(fēng)險(xiǎn)因素的綜合重要程度見(jiàn)表4。從以上的指標(biāo)體系的計(jì)算可以看出，對(duì)萬(wàn)科良渚文化村隨園嘉樹(shù)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)影響最大的是市場(chǎng)需求度C43、服務(wù)經(jīng)驗(yàn)C52以及客群消費(fèi)能力C44。

4結(jié)語(yǔ)

本文從開(kāi)發(fā)商的角度構(gòu)建養(yǎng)老住宅投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系。采用層次分析法以及專家打分計(jì)算投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重，對(duì)養(yǎng)老住宅項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)進(jìn)行分析，結(jié)果客觀，切實(shí)可行，能夠幫助開(kāi)發(fā)商有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)上文研究，可以得出以下結(jié)論：①養(yǎng)老住宅投資風(fēng)險(xiǎn)的一級(jí)指標(biāo)權(quán)重從大到小依次是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)及經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。②開(kāi)發(fā)商在投資養(yǎng)老住宅項(xiàng)目時(shí)，一定要充分考慮市場(chǎng)需求度，規(guī)避市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研，深度分析項(xiàng)目所在地的實(shí)際需求，同時(shí)也要考慮當(dāng)?shù)厝罕姷南M(fèi)能力等因素，可以借鑒國(guó)外成功案例，探索適合我國(guó)的養(yǎng)老住宅產(chǎn)品，進(jìn)而有效的規(guī)避市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。投資商自身也需要具備豐富的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，可以吸引更多的消費(fèi)者，從而降低養(yǎng)老住宅投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)自身盈利。

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作者:盧日彬 郭宗逵 單位:1.南京工業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院 2.南京工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院