導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的盈利模式，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】京津冀 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 盈利模式 探討

【中圖分類(lèi)號(hào)】F293 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

京津冀地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式現(xiàn)狀分析

隨著我國(guó)進(jìn)入人口老齡化社會(huì)，京津冀地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展也面臨著全新的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)。當(dāng)前該地區(qū)各種養(yǎng)老資金的籌集也多是采取家庭自我籌集（包含退休人員退休金、子女供養(yǎng)資金等）和政府社會(huì)養(yǎng)老資金專(zhuān)項(xiàng)財(cái)政扶持的方式。京津冀地區(qū)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)在過(guò)去幾年發(fā)展也較為迅速，各種養(yǎng)老醫(yī)療、地產(chǎn)養(yǎng)老等新型養(yǎng)老服務(wù)方式正在逐漸出現(xiàn)①。但是，京津冀地區(qū)各種養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利狀況非常不樂(lè)觀(guān)，大多數(shù)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不盈利、甚至虧本經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)。2014年，筆者對(duì)京津冀地區(qū)36家養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)（北京、天津兩地10家，河北16家）抽樣調(diào)查顯示，71.6%的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，其中38.2%已經(jīng)連年虧損。尤其是在河北省部分邊遠(yuǎn)落后地區(qū)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展甚至出現(xiàn)停頓、甚至倒退的發(fā)展態(tài)勢(shì)。京津冀地區(qū)抽樣調(diào)查的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利現(xiàn)狀分析具體如下：

北京市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與盈利狀況分析。北京市當(dāng)前采取的養(yǎng)老方式主要是以居民家庭自我養(yǎng)老為主，各種社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為輔的方式。雖然10家抽樣養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中有8家經(jīng)營(yíng)老人福利院等養(yǎng)老專(zhuān)業(yè)場(chǎng)所，但是真正入住情況并不樂(lè)觀(guān)，以北京順義區(qū)某私立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為例，共有養(yǎng)老床位530多張，實(shí)際使用床位為410多張，空置率達(dá)到22.64%。其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的床位空置率雖然沒(méi)有這么高，但是或多或少都存在一定床位空置現(xiàn)象。只有1家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在2014年提出房產(chǎn)養(yǎng)老方案，但是并沒(méi)有真正實(shí)行。分析北京市抽樣調(diào)查的10家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利狀況，5家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收支基本平衡，4家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自2015年養(yǎng)老資金支出明顯大于收入，出現(xiàn)虧損狀態(tài)，1家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自2012年開(kāi)始已經(jīng)連續(xù)四年出現(xiàn)入不敷出的狀態(tài)，雖然當(dāng)?shù)卣畬?duì)其進(jìn)行了適當(dāng)財(cái)政補(bǔ)貼但是收效甚微。只有1家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)狀況良好，出現(xiàn)一定盈余現(xiàn)象。

天津市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與盈利狀況分析。在天津市抽樣調(diào)查的10家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，其中實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老盈利的僅為3家，其余7家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都出現(xiàn)養(yǎng)老支出大于收入的現(xiàn)象，其中2家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)已經(jīng)連續(xù)多年虧損，如果沒(méi)有當(dāng)?shù)卣?cái)政扶持也許早已倒閉。在盈利的3家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，僅有開(kāi)辦家庭醫(yī)療養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)的2家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)自2013年以來(lái)連續(xù)三年的持續(xù)盈利，另外1家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)只是收入略大于支出，略有盈余。

河北省養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與盈利狀況分析。河北省由于面積大，人口多，養(yǎng)老情況比北京、天津復(fù)雜的多。因此為了公平起見(jiàn)，主要選擇河北石家莊市（6家）、張家口市（5家）和秦皇島市（5家）三個(gè)省內(nèi)較為發(fā)達(dá)的城市作為抽樣數(shù)據(jù)的來(lái)源地。但是抽樣調(diào)查顯示，這三個(gè)城市在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，采取的各種養(yǎng)老服務(wù)方式與北京、天津兩地大同小異。河北省省會(huì)石家莊市6家抽樣調(diào)查的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，全部以社區(qū)福利院養(yǎng)老服務(wù)方式為主。但是6家養(yǎng)老服務(wù)員的床位空置率相對(duì)較高，個(gè)別養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開(kāi)設(shè)的福利院床位空置率甚至超過(guò)3成。唯一做得較為突出的是秦皇島市，該地作為國(guó)內(nèi)旅游養(yǎng)老圣地，接待外來(lái)養(yǎng)老人員多，各種新型的度假村養(yǎng)老方式、以房養(yǎng)老等方式比其他地方較多。河北省三個(gè)不同城市的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的盈利狀況差距非常明顯。其中，河北省會(huì)石家莊市6家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，只有1家出現(xiàn)收支平衡，其他5家出現(xiàn)一定養(yǎng)老赤字。張家口市5家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，1家機(jī)構(gòu)2015年出現(xiàn)盈利，1家機(jī)構(gòu)出現(xiàn)收支平衡，另外3家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)虧損。秦皇島市5家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，3家機(jī)構(gòu)出現(xiàn)明顯盈利狀態(tài)，其中2家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由于涉足旅游養(yǎng)老、度假村養(yǎng)老等新型養(yǎng)老方式，已經(jīng)連續(xù)多年持續(xù)盈利。另外2家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在2015年出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，但是虧損額度不大。

可見(jiàn)，京津冀地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利模式非常不理想，傳統(tǒng)養(yǎng)老方式已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前京津冀地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要②。京津冀地區(qū)必須根據(jù)當(dāng)?shù)乩夏耆损B(yǎng)老消費(fèi)市場(chǎng)趨勢(shì)的變化特點(diǎn)，對(duì)原有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式進(jìn)行與時(shí)俱進(jìn)的改革與完善。

京津冀地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的突出問(wèn)題

傳統(tǒng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式已經(jīng)滯后于京津冀地區(qū)未來(lái)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。京津冀地區(qū)目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中存在的最突出問(wèn)題就是傳統(tǒng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式還是比較盛行。這種養(yǎng)老模式主要采取家庭養(yǎng)老與社區(qū)養(yǎng)老相結(jié)合的方式，各種養(yǎng)老資金主要是由家庭自我籌集與政府社會(huì)養(yǎng)老財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)扶持方式進(jìn)行。這種傳統(tǒng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式適合在未進(jìn)入老齡化社會(huì)的國(guó)家或者老齡化初期階段的國(guó)家。隨著我國(guó)老齡化社會(huì)的快速發(fā)展，現(xiàn)有傳統(tǒng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式已經(jīng)滯后于未來(lái)京津冀地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。尤其是我國(guó)在20世紀(jì)80年代開(kāi)始的計(jì)劃生育政策，造成我國(guó)當(dāng)前人口結(jié)構(gòu)中，年輕人人數(shù)占比呈現(xiàn)日益下降趨勢(shì)，一對(duì)年輕夫婦承擔(dān)兩對(duì)老人養(yǎng)老的家庭養(yǎng)老現(xiàn)象已經(jīng)比較普遍，這給我國(guó)現(xiàn)有家庭養(yǎng)老為主的養(yǎng)老方式帶來(lái)嚴(yán)峻壓力③。官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，到2050年我國(guó)退休人員與勞動(dòng)年齡人口比例將會(huì)達(dá)到64：100的峰值。傳統(tǒng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式已經(jīng)面臨發(fā)展的瓶頸期。如果不進(jìn)行與時(shí)俱進(jìn)的改革，京津冀地區(qū)和我國(guó)其他地方一樣將會(huì)面臨非常嚴(yán)峻的養(yǎng)老問(wèn)題。

新型養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式雖然已經(jīng)出現(xiàn)，但是未能引起社會(huì)公眾的重視。近些年雖然國(guó)外一些新型養(yǎng)老盈利模式逐漸傳入中國(guó)，給我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)一股清新之風(fēng)。但是，新型養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式并未能引起社會(huì)公眾的普遍重視，發(fā)展現(xiàn)狀非常不理想。江蘇南京市早在2005年就借鑒美國(guó)“以房養(yǎng)老”的做法，建設(shè)了湯山鎏園養(yǎng)老公寓，提出“以房換養(yǎng)”新型養(yǎng)老方案。但是最終該方案運(yùn)行兩年多并無(wú)一人簽約，最終在2009年宣布失敗。京津冀地區(qū)在2010年開(kāi)始也逐漸采取“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)，雖然取得一定進(jìn)展，但是與國(guó)外相比差距還是比較明顯。在醫(yī)療養(yǎng)老、異地養(yǎng)老、養(yǎng)老度假村等新型養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式探索中，京津冀地區(qū)也進(jìn)行了嘗試，但是大多數(shù)地方的新型養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式的探索最終歸于失敗。

京津冀地區(qū)政府缺乏扶持當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的前瞻性政策。京津冀地區(qū)政府在當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展中發(fā)揮著一定的宏觀(guān)調(diào)控作用，但是總體上看，三地政府制定的各種扶持當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策過(guò)于保守、固態(tài)化，未能結(jié)合自己所處地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)制定可行的針對(duì)性養(yǎng)老政策。以河北省為例，在上述調(diào)研的石家莊市、張家口市和秦皇島市，很多地方政府出臺(tái)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)扶持政策多是對(duì)中央政府、省政府等政策的簡(jiǎn)單執(zhí)行與貫徹。而京津冀地區(qū)如果不能夠根據(jù)自己地方養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)出臺(tái)切實(shí)可行的應(yīng)對(duì)之策，未來(lái)三地養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展將會(huì)面臨更多挑戰(zhàn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)普遍虧損現(xiàn)狀不會(huì)得到明顯改觀(guān)。

京津冀地區(qū)建立與時(shí)俱進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式的建議

轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，提高養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利水平。京津冀地區(qū)必須要改變以往傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老為主的方式，要根據(jù)當(dāng)?shù)乩夏耆丝谧兓膶?shí)際情況，對(duì)原有養(yǎng)老方式進(jìn)行與時(shí)俱進(jìn)的改革與完善。因?yàn)?，隨著京津冀地區(qū)養(yǎng)老趨勢(shì)的日益嚴(yán)峻，再靠傳統(tǒng)“養(yǎng)兒防老”等養(yǎng)老方式已經(jīng)不適合當(dāng)前和未來(lái)京津冀地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。要建立新型的“家庭+政府+社會(huì)”三位一體新型養(yǎng)老模式。尤其是隨著我國(guó)養(yǎng)老問(wèn)題的日益嚴(yán)峻，社會(huì)化、商業(yè)化養(yǎng)老模式應(yīng)當(dāng)引起充分的重視。要大力扶持當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老企業(yè)發(fā)展，為各種社會(huì)資金進(jìn)入當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老領(lǐng)域提供更多便利，要適當(dāng)降低社會(huì)資金投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻。2015年我國(guó)提出城鄉(xiāng)養(yǎng)老并軌的發(fā)展戰(zhàn)略，這更加迫切呼喚商業(yè)化養(yǎng)老模式的介入，要清醒地認(rèn)識(shí)到如果單純依靠政府養(yǎng)老專(zhuān)項(xiàng)財(cái)政資金扶持根本無(wú)法完成這一發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。未來(lái)只有建立像美歐等發(fā)達(dá)國(guó)家那樣完備的社會(huì)化、商業(yè)化養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)模式，才能從根本上解決我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利狀況不佳問(wèn)題，進(jìn)而提高整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利水平④。

加大新型養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式的地點(diǎn)與推廣，提高社會(huì)公眾認(rèn)可度。對(duì)待一些國(guó)外已經(jīng)運(yùn)行比較成熟的新型養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式，京津冀地區(qū)應(yīng)當(dāng)大膽地予以引進(jìn)。要做好各種新型養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式的試點(diǎn)與推廣工作，盡快讓社會(huì)公眾接受這種新型的養(yǎng)老方式。以近幾年我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)界比較推崇的“以房養(yǎng)老”方式為例，京津冀地區(qū)可以根據(jù)自己地方特點(diǎn)，推出自己的“以房養(yǎng)老”發(fā)展策略。要暢通各種“以房養(yǎng)老”的信息渠道和融資渠道，讓以房養(yǎng)老這種全新的養(yǎng)老方式真正在京津冀地區(qū)生根發(fā)芽。再以“投資養(yǎng)老”為例，京津冀地區(qū)應(yīng)當(dāng)扶持一些大型專(zhuān)業(yè)“投資養(yǎng)老”基金機(jī)構(gòu)的發(fā)展，讓各種專(zhuān)業(yè)投資人士為百姓做好“養(yǎng)命錢(qián)”的投資保值和升值等業(yè)務(wù)。再以“醫(yī)療養(yǎng)老”為例，京津冀地區(qū)應(yīng)當(dāng)建立美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家“家庭+社區(qū)+醫(yī)療機(jī)構(gòu)”結(jié)合的全新醫(yī)療養(yǎng)老體系。

地方政府出臺(tái)適合當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的前瞻性政策。要想保障京津冀地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，當(dāng)?shù)卣仨氁贫ㄟm合自己地方養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前瞻性發(fā)展策略。地方政府在嚴(yán)格遵循上級(jí)政府養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的前提下，應(yīng)當(dāng)更多發(fā)揮自己地方主觀(guān)能動(dòng)性，深入調(diào)研自己地方在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的個(gè)性化問(wèn)題，真正立足當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和趨勢(shì)，制定切實(shí)可行的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的前瞻性發(fā)展戰(zhàn)略。如北京、天津作為我國(guó)兩個(gè)直轄市，可以更加側(cè)重于養(yǎng)老醫(yī)療、養(yǎng)老投資增值、養(yǎng)老護(hù)理等養(yǎng)老服務(wù)型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而河北省不同地區(qū)可以根據(jù)不同地方經(jīng)濟(jì)、地理、人文等特點(diǎn)制定出臺(tái)差異化的養(yǎng)老政策等，如河北承德、秦皇島等旅游發(fā)達(dá)城市可以更多開(kāi)展異地養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以建立更多高端養(yǎng)老度假村、養(yǎng)老圣地等?？傊?，只有建立更多差異化的、與時(shí)俱進(jìn)的地方性養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展前瞻性政策法規(guī)，才能為京津冀地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)揮保駕護(hù)航的積極作用。

未來(lái)京津冀地區(qū)幾種新型養(yǎng)老模式的暢想

“以房養(yǎng)老”盈利模式。借鑒歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家的成功做法，未來(lái)京津冀地區(qū)建立的“以房養(yǎng)老”盈利模式可以劃分為以下幾種做法：一是京津冀地區(qū)居民把自己多余的房產(chǎn)通過(guò)出租方式，獲取租金以賺取養(yǎng)老金的方式。相關(guān)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要做好居民與租房者之間中介與橋梁的作用；二是建立“以房換老”養(yǎng)老模式，這種養(yǎng)老模式主要適合一些寡居無(wú)子女的老人，可以把自己房產(chǎn)抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)，換取養(yǎng)老資金，在自己去世后把相關(guān)房抵押給相關(guān)金融機(jī)構(gòu)，或者由銀行等金融機(jī)構(gòu)在老人生前與其簽訂合同代為管理房產(chǎn)，如出租、貸款抵押等運(yùn)營(yíng)方式，獲取的各種收益雙方共同分享等方式；三是“房產(chǎn)置換”養(yǎng)老方式，即在征得老人同意后，采取置換的方式，將老人的原有住房與各種老年公寓住房等進(jìn)行等價(jià)換房，到老人去世之后，再將原置換的房產(chǎn)折價(jià)返還給其法定繼承人；四是采取美國(guó)等國(guó)家“反按揭”等養(yǎng)老方式，如房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款、住房保留計(jì)劃、財(cái)務(wù)獨(dú)立計(jì)劃等方式，但是這種方式與上述三種方式存在部分重合之處⑤。當(dāng)然，京津冀地區(qū)也可以根據(jù)自己地方“以房養(yǎng)老”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，創(chuàng)新更加新型有效的盈利模式。

“醫(yī)療養(yǎng)老”盈利模式?！搬t(yī)療養(yǎng)老”盈利模式是近幾年我國(guó)各地政府和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)界也比較推崇的養(yǎng)老模式。由于老年人晚年遇到的最大問(wèn)題就是身體健康就醫(yī)問(wèn)題，因此建立切實(shí)可行的“醫(yī)療養(yǎng)老”盈利模式是保障京津冀地區(qū)未來(lái)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的重要方面。未來(lái)京津冀地區(qū)建立的“醫(yī)療養(yǎng)老”盈利模式主要可以分為以下幾種：一是建立“家庭+醫(yī)療機(jī)構(gòu)”的醫(yī)療養(yǎng)老方式，實(shí)現(xiàn)醫(yī)療資源與居民家庭的直接對(duì)接，如可以大力扶持各種“家庭醫(yī)療保健”產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等；二是建立“社區(qū)+醫(yī)療機(jī)構(gòu)”的醫(yī)療養(yǎng)老模式，就是在居民社區(qū)直接建立各種社區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，如社區(qū)門(mén)診等方式，讓廣大老年人能夠就近獲得醫(yī)療服務(wù)等⑥；三是建立“家庭+社區(qū)+醫(yī)療機(jī)構(gòu)”的立體式醫(yī)療養(yǎng)老體系，可以實(shí)現(xiàn)上述三者之間的直接對(duì)接，能夠更加靈活方便地滿(mǎn)足老年居民醫(yī)療服務(wù)消費(fèi)需要，同時(shí)讓各種醫(yī)療資源得到最大可能的利用等。其中，第三種“醫(yī)療養(yǎng)老”盈利模式是未來(lái)京津冀地區(qū)發(fā)展的最佳選擇。

“投資養(yǎng)老”盈利模式?！巴顿Y養(yǎng)老”盈利模式，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)不是直接針對(duì)養(yǎng)老的一種做法，其主要是通過(guò)養(yǎng)老資金運(yùn)作實(shí)現(xiàn)資金的增值，為老年居民提供更多養(yǎng)老資金保障。具體做法主要有以下幾種：一是常規(guī)的社會(huì)養(yǎng)老資金管理方式，主要是對(duì)企事業(yè)單位上繳的養(yǎng)老公積金進(jìn)行的一種投資管理方式，如可以把這部分資金投入股票、債券等二級(jí)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)保值增值等，這種養(yǎng)老方式的管理主體應(yīng)當(dāng)逐漸由政府管理為主向市場(chǎng)化管理、政府監(jiān)督方式轉(zhuǎn)變；二是居民自我購(gòu)買(mǎi)的養(yǎng)老商業(yè)保險(xiǎn)等資金盈利模式，主要是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)保險(xiǎn)，讓相關(guān)商業(yè)保險(xiǎn)公司為其提供養(yǎng)老保障，這種養(yǎng)老方式的主體是居民自己；三是建立養(yǎng)老保險(xiǎn)專(zhuān)項(xiàng)基金，由國(guó)內(nèi)金融投資專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)相關(guān)基金的運(yùn)作，以實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老資金的不斷增值；四是居民自我購(gòu)買(mǎi)相關(guān)投資產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的資金增值等。但是，京津冀地區(qū)要想建立西方發(fā)達(dá)國(guó)家那樣完善有序的“投資養(yǎng)老”盈利模式，需要我國(guó)健全各種投資政策，保障投資場(chǎng)所公開(kāi)透明，同時(shí)還需要加大對(duì)相關(guān)基金管理人員、保險(xiǎn)管理人員和居民自身投資素養(yǎng)的培養(yǎng)。

綜上所述，京津冀地區(qū)要想在未來(lái)建立可持續(xù)性發(fā)展的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式，必須要重視深入分析當(dāng)前京津冀地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式的現(xiàn)狀，查找制約當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利的主要問(wèn)題及原因，制定具有一定前瞻性的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利政策。未來(lái)要特別重視各種新型社會(huì)化、商業(yè)化養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式的創(chuàng)新與推廣，這樣才能推進(jìn)京津冀地區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)健康快速的發(fā)展。

（作者均為河北行政學(xué)院副教授；本文系2016河北省軟科學(xué)研究計(jì)劃項(xiàng)目“異地養(yǎng)老意愿對(duì)京津冀養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的影響及對(duì)策研究”成果，項(xiàng)目編號(hào)：16456103D）

【注釋】

①馬艷林，李艷杰，張貴祥：“家庭結(jié)構(gòu)變遷視角下都市圈養(yǎng)老一體化模式分析―以京津冀地區(qū)為例”，《商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究》，2015年第6期，第189～190頁(yè)。

②趙培培：“京津冀一體化背景下養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)服務(wù)也協(xié)同發(fā)展研究”，河北大學(xué)碩士學(xué)位論文，2015年9月。

③張蕾蕾：“河北省養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化研究”，河北師范大學(xué)碩士學(xué)位論文，2015年8月。

④閆希成：“我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式研究”，重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文，2014年9月。

⑤許連穎：“發(fā)展現(xiàn)代老年服務(wù)業(yè) 打造京津養(yǎng)老‘后花園’”，《廊坊師范學(xué)院學(xué)報(bào)》（社會(huì)科學(xué)版），2014年第3期，第28～30頁(yè)。

篇2

關(guān)鍵詞：發(fā)展模式；養(yǎng)老地產(chǎn)；策略

養(yǎng)老地產(chǎn)又被稱(chēng)之為企業(yè)盈利型老年住宅，該地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式具有一定的立體型，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)以及養(yǎng)老服務(wù)、金融創(chuàng)新相結(jié)合。將養(yǎng)老住宅作為重要的基礎(chǔ)，集娛樂(lè)、餐飲以及養(yǎng)生等方面概念于一身，不斷的完善時(shí)下養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。當(dāng)前，養(yǎng)老地產(chǎn)主要是我國(guó)實(shí)現(xiàn)居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老等相結(jié)合的社會(huì)化的一種養(yǎng)老方式，是一種養(yǎng)老載體，該方式正在被不斷的推廣。

一、 時(shí)下養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式類(lèi)型分析

首先，養(yǎng)老地產(chǎn)盈利來(lái)源主要在客戶(hù)定位、土地獲取以及政策優(yōu)惠補(bǔ)貼等方面體現(xiàn)出來(lái)，如果按照盈利模式進(jìn)行分類(lèi)，則可以分為全部出售模式、銷(xiāo)售+持有模式、會(huì)員制管理模式以及只租不售模式。

全部售出模式主要是養(yǎng)老概念住宅加之超配套設(shè)施。將出售房屋產(chǎn)權(quán)作為主要形式，將區(qū)域級(jí)別配套并舉等；銷(xiāo)售+持有模式主要是養(yǎng)老概念加之養(yǎng)老地產(chǎn)[1]。住宅銷(xiāo)售和嵌入式老年公寓等各個(gè)方面運(yùn)營(yíng)情況結(jié)合，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)銷(xiāo)售+持有模式；會(huì)員制管理模式主要是銷(xiāo)售會(huì)籍。應(yīng)用會(huì)員制管理模式，向外界出售不同期限的會(huì)員卡，變相實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售+持有模式，最終實(shí)現(xiàn)會(huì)員制管理模式；只租不售模式主要由醫(yī)療健康社區(qū)擔(dān)任全部運(yùn)營(yíng)職責(zé)，區(qū)別對(duì)待自理、半自理以及非自理客戶(hù)，依據(jù)不同情況收取不同的租金，使得只租不售模式能夠真正的實(shí)現(xiàn)。

其次，老年住宅市場(chǎng)類(lèi)型也有一定的區(qū)分。主要被分為政府福利型、政府收益型以及企業(yè)盈利型。其中政府福利型主要是通過(guò)政府組織與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理之下的社會(huì)福利老年機(jī)構(gòu)，是一種傳統(tǒng)的養(yǎng)老院和福利院形式；政府收益型是政府一些相關(guān)部門(mén)組織開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的，將出租形式作為重要收取相應(yīng)費(fèi)用的老年住宅形式，分析政府在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的補(bǔ)貼和介入[2]。通常，政府收益型又被分為公辦民營(yíng)形式和民辦公助形式，例如我國(guó)北京會(huì)晨老年公寓等。實(shí)踐表明，現(xiàn)階段我國(guó)養(yǎng)老房地產(chǎn)的形式，主要為了能夠滿(mǎn)足政府和一些低端客戶(hù)的需求，在經(jīng)營(yíng)中也有一些養(yǎng)老房地長(zhǎng)出現(xiàn)虧損經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象。但在政府福利型和收益型老年住宅，運(yùn)營(yíng)主體或者投資性主體方面，都會(huì)在政府支持之下獲得一定的收益，收益幅度提升并不明顯，但是在這期間專(zhuān)業(yè)化服務(wù)能力也能夠得到一定的培育；而企業(yè)盈利型主要通過(guò)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)單體等進(jìn)行，明確基本的老年社區(qū)設(shè)計(jì)配套設(shè)施。企業(yè)盈利型可分為嵌入式老年公寓、老年社區(qū)與高端養(yǎng)老養(yǎng)生綜合體等模式，這些不同的模式都被認(rèn)為是養(yǎng)老地產(chǎn)。

二、 時(shí)下養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)有政策分析

（一）法規(guī)政策支持與政府態(tài)度、相應(yīng)的基本策略分析

針對(duì)時(shí)下養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式，一方面，我國(guó)明確了在老齡化加速問(wèn)題上，應(yīng)該由政府承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。另一方面，需要采取有效的策略應(yīng)對(duì)老年化問(wèn)題，明確基本老年的保障與低端養(yǎng)老服務(wù)等都需要由政府承擔(dān)，并且要不斷的鼓勵(lì)社會(huì)資本與產(chǎn)業(yè)資本機(jī)構(gòu)積極的參與到我國(guó)養(yǎng)老事業(yè)行列里，從而為老人提供更加優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)。另外，要政府在這一過(guò)程中需要明確具體的政策與措施，堅(jiān)持"粗線(xiàn)條到細(xì)致化"的原則，在承擔(dān)責(zé)任的基礎(chǔ)之上，將相應(yīng)的措施真正的落實(shí)，以有效保障養(yǎng)老房地產(chǎn)問(wèn)題能夠得到解決。

（二） 政府堅(jiān)持扶持和優(yōu)惠措施

當(dāng)前我國(guó)老齡化問(wèn)題已經(jīng)日益嚴(yán)重，因此我國(guó)政府不斷的推出新的政策以有效的解決老齡化帶來(lái)的房地產(chǎn)方面的問(wèn)題，有效的扶持社會(huì)化養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。在這一過(guò)程中，需要明確我國(guó)社會(huì)福利事業(yè)開(kāi)展的總體思路與建設(shè)目標(biāo)，不斷的鼓勵(lì)社會(huì)力量的投入與自身的投入，并且利用相應(yīng)的優(yōu)惠政策[3]，確保將養(yǎng)老服務(wù)推崇到最高點(diǎn)，在能夠應(yīng)對(duì)老齡化問(wèn)題的基礎(chǔ)之上，提供最優(yōu)的養(yǎng)老服務(wù)。

總結(jié)：

本文主要從兩個(gè)大的方面著手，時(shí)下養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式類(lèi)型以及時(shí)下養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)有政策進(jìn)行分析，明確現(xiàn)階段我國(guó)面臨著嚴(yán)重的人口老齡化問(wèn)題，這給我國(guó)養(yǎng)老房地產(chǎn)發(fā)展設(shè)置了一定的障礙。為了能夠在應(yīng)對(duì)人口老齡化問(wèn)題的基礎(chǔ)之上，提供最優(yōu)的老年服務(wù)等，我國(guó)政府提出需要加大社會(huì)投入以及政府資金投入力度等，并且我國(guó)政府需要承擔(dān)一定的責(zé)任，不斷的鼓勵(lì)社會(huì)各個(gè)階層參與到養(yǎng)老事業(yè)中，以便提升養(yǎng)老服務(wù)的質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

[1]姜睿，蘇舟.中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式與策略研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討，2012，（10）：38-42.

篇3

關(guān)鍵詞：村鎮(zhèn)銀行；農(nóng)村金融；盈利分析

中圖分類(lèi)號(hào)：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）04-0-01

截至2012年末，我國(guó)共開(kāi)業(yè)村鎮(zhèn)銀行800家，中西部地區(qū)機(jī)構(gòu)占比61.2%。資產(chǎn)總額為4343億元，貸款余額為2330億元，其中農(nóng)戶(hù)和小微企業(yè)貸款余額合計(jì)占84%[1]。然而在村鎮(zhèn)銀行迅速發(fā)展的同時(shí)，其盈利能力卻呈現(xiàn)兩極分化和地域分化的趨勢(shì)，從總體看真正實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定盈利的還是小部分，大部分仍然在盈虧平衡波動(dòng)，同時(shí)在數(shù)量占比較大的中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)村鎮(zhèn)銀行總體盈利能力較弱，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定盈利的村鎮(zhèn)銀行主要集中于東部地區(qū)[2]。當(dāng)前欠發(fā)達(dá)地區(qū)村鎮(zhèn)銀行的盈利能力亟待提升。

一、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)村鎮(zhèn)銀行的總體盈利能力分析

村鎮(zhèn)銀行是經(jīng)營(yíng)貨幣信用的金融機(jī)構(gòu)，其盈利性是在安全性與流動(dòng)性基礎(chǔ)上的最終要求，同時(shí)盈利能力的大小也最終決定了自身的發(fā)展。因此對(duì)村鎮(zhèn)銀行總體盈利的衡量評(píng)價(jià)可以客觀(guān)反映其發(fā)展的現(xiàn)狀與不足。

當(dāng)前銀行業(yè)普遍采用的盈利能力指標(biāo)主要有資產(chǎn)收益率，凈利差率，存貸比，不良貸款率，撥備覆蓋率，非利息收入占比等。

（一）與銀行同業(yè)平均的比較。我國(guó)銀行業(yè)的主導(dǎo)是大型股份制商業(yè)銀行，與之比較，作為一級(jí)法人機(jī)構(gòu)的村鎮(zhèn)銀行規(guī)模小、網(wǎng)點(diǎn)少、業(yè)務(wù)單一。在各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)中，村鎮(zhèn)銀行與行業(yè)平均值差距較大。這主要由于村鎮(zhèn)銀行正處于擴(kuò)張期，同時(shí)經(jīng)營(yíng)成本初期投入高，短期資產(chǎn)回報(bào)受到影響。以江西為例，2012年，我國(guó)銀行業(yè)平均資產(chǎn)收益率為1%，而在江西轄內(nèi)村鎮(zhèn)銀行的資產(chǎn)收益率僅為0.5%-0.7%，同時(shí)行業(yè)平均凈利差率為2.6%，而江西轄內(nèi)村鎮(zhèn)銀行凈利差率為2.2%。由于規(guī)模效益難以體現(xiàn)等原因，在凈資產(chǎn)收益率、非利息收入占比等核心指標(biāo)上中西部村鎮(zhèn)銀行均低于行業(yè)平均值。但是處在信用體系不完善的欠發(fā)達(dá)地區(qū)村鎮(zhèn)銀行的不良貸款率卻遠(yuǎn)低于行業(yè)平均值。

（二）與同地區(qū)其他農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)的比較。村鎮(zhèn)銀行在同地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象主要是農(nóng)信社和郵儲(chǔ)行。由于市場(chǎng)后入和公眾認(rèn)知不足與政策扶持力度小，村鎮(zhèn)銀行發(fā)展受到限制，吸收居民存款緩慢、依賴(lài)資本投入，5%的營(yíng)業(yè)稅率高于農(nóng)信社的3%，結(jié)算渠道與涉農(nóng)貼息未得到政策支持等，因此村鎮(zhèn)銀行的成本費(fèi)用等支出性指標(biāo)要比同地區(qū)農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)高，但是村鎮(zhèn)銀行作為一級(jí)法人機(jī)構(gòu)較其他銀行分支機(jī)構(gòu)表現(xiàn)出來(lái)充分的靈活性卻要大的多，創(chuàng)新中小微及農(nóng)村金融服務(wù)模式，形成了小微金融戰(zhàn)略的有效延伸，擴(kuò)大了其在縣域、村鎮(zhèn)的市場(chǎng)份額。

（三）當(dāng)前盈利能力存在問(wèn)題分析及對(duì)策。

1.外部環(huán)境和政策制約嚴(yán)重。中西部村鎮(zhèn)銀行大多處于發(fā)展中的縣鄉(xiāng)，金融需求與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不匹配，盈利空間狹窄。村鎮(zhèn)銀行吸儲(chǔ)較慢信貸結(jié)構(gòu)單一，同時(shí)信用體系不完善也在很大程度上制約了其盈利能力的提升，對(duì)村鎮(zhèn)銀行的幫扶政策還停留在宏觀(guān)層面并未具體落實(shí)，削弱了村鎮(zhèn)銀行競(jìng)爭(zhēng)力。

國(guó)家應(yīng)放寬對(duì)村鎮(zhèn)銀行發(fā)起人結(jié)構(gòu)及股本的限制，鼓勵(lì)多種資本參與[3]，活躍農(nóng)村金融，強(qiáng)化村鎮(zhèn)銀行與地方政府聯(lián)系，加大扶持力度，盡快落實(shí)補(bǔ)貼支農(nóng)業(yè)務(wù)政策，提高村鎮(zhèn)銀行競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

2.內(nèi)部治理和風(fēng)險(xiǎn)控制亟待加強(qiáng)。當(dāng)前，村鎮(zhèn)銀行發(fā)展緩慢的重要原因是村鎮(zhèn)銀行資本單薄，公眾對(duì)其內(nèi)部治理和風(fēng)險(xiǎn)控制信心不足，尤其在中西部地區(qū)，農(nóng)民對(duì)銀行資金的安全性要求更高。村鎮(zhèn)銀行內(nèi)部治理沒(méi)有統(tǒng)一的制度要求，同時(shí)人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)參差不齊，對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制不足。

金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)該制定統(tǒng)一的村鎮(zhèn)銀行內(nèi)部治理控制要求，同時(shí)加強(qiáng)監(jiān)管，建立市場(chǎng)推出與風(fēng)險(xiǎn)保障體系，村鎮(zhèn)銀行自身應(yīng)該健全內(nèi)部控制體系與信息披露制度，強(qiáng)化崗位監(jiān)督與員工職業(yè)素養(yǎng)要求。

二、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)村鎮(zhèn)銀行的盈利模式分析

當(dāng)前村鎮(zhèn)銀行的業(yè)務(wù)范圍包括吸收公眾存款，發(fā)放貸款，辦理國(guó)內(nèi)結(jié)算，辦理票據(jù)承兌與貼現(xiàn)，從事同業(yè)拆借、銀行卡業(yè)務(wù)，收付款項(xiàng)及保險(xiǎn)業(yè)務(wù)和銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的其他業(yè)務(wù)。

（一）當(dāng)前盈利模式分析。當(dāng)前村鎮(zhèn)銀行由于所處環(huán)境與自身?xiàng)l件限制，其主要收入來(lái)源于凈利息收入，業(yè)務(wù)模式主要是零售銀行業(yè)務(wù)為主，其中零售銀行業(yè)務(wù)當(dāng)中涉農(nóng)存貸款占到62.5%。而在東部地區(qū)的村鎮(zhèn)銀行以及中西部地區(qū)發(fā)展較為成功的村鎮(zhèn)銀行中，其盈利模式中批發(fā)銀行業(yè)務(wù)、私人銀行業(yè)務(wù)、中間業(yè)務(wù)、混業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，中西部的489家村鎮(zhèn)銀行中的90%主要以零售業(yè)務(wù)為主，而在東部的311家村鎮(zhèn)銀行中這一比例不到50%。同時(shí)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的村鎮(zhèn)銀行非利息收入占比較低導(dǎo)致盈利穩(wěn)定性較差，業(yè)績(jī)波動(dòng)大。

同時(shí)村鎮(zhèn)銀行在區(qū)域金融的競(jìng)爭(zhēng)中不能有效聯(lián)合資本，導(dǎo)致在競(jìng)爭(zhēng)中處于弱勢(shì)地位，過(guò)于重視資本的逐利性，盲目追求擴(kuò)張，盈利模式的一味求大而沒(méi)有保障其合理性與流動(dòng)性。

（二）當(dāng)前存在問(wèn)題分析及對(duì)策。

1.業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)單一化制約著村鎮(zhèn)銀行在中西部地區(qū)的獲利能力提升，直接影響其抗風(fēng)險(xiǎn)能力與資產(chǎn)收益。在當(dāng)前中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快的背景下，尤其是村鎮(zhèn)銀行所處的縣級(jí)城市金融需求日益增大，村鎮(zhèn)銀行卻不能因需定求，導(dǎo)致發(fā)展陷入困境。

村鎮(zhèn)銀行應(yīng)平衡業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，合理配置資本，將業(yè)務(wù)面向區(qū)域金融的需求，面向中西部縣域的城鎮(zhèn)化進(jìn)程與農(nóng)村醫(yī)療和養(yǎng)老保險(xiǎn)，同時(shí)挖掘涉農(nóng)潛在業(yè)務(wù)，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，開(kāi)發(fā)適應(yīng)三農(nóng)發(fā)展的金融產(chǎn)品，保障盈利模式質(zhì)和量同步提升。

2.盈利模式僵化，缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力，當(dāng)前村鎮(zhèn)銀行存款主要由資本投入組成，加之公眾了解不夠，吸收居民和企業(yè)存款滯后，導(dǎo)致流動(dòng)性下降，資產(chǎn)管理水平下降，同時(shí)面對(duì)區(qū)域內(nèi)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)缺乏有效應(yīng)對(duì)，不能擴(kuò)大盈利空間。

村鎮(zhèn)銀行應(yīng)積極與區(qū)域內(nèi)國(guó)有資產(chǎn)、大型企業(yè)合作，互相注資參股，形成有效的核心競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)與地方政府協(xié)作[4]，提高公眾認(rèn)可度，創(chuàng)新信貸方式，推廣有地方特色的中小微企業(yè)金融與農(nóng)村金融服務(wù)，創(chuàng)新盈利模式。

參考文獻(xiàn)：

[1]中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督委員會(huì).中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督委員會(huì)2012年報(bào)，2012.

[2]趙冬青，王樹(shù)賢.我國(guó)村鎮(zhèn)銀行發(fā)展現(xiàn)狀的實(shí)證研究[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，2010.

篇4

去年上映的香港電影《桃姐》以生活中再平實(shí)不過(guò)的故事賺取了千萬(wàn)人的眼淚。拋開(kāi)諸多深層次的探究，簡(jiǎn)單地說(shuō)，電影講述的是一個(gè)無(wú)子女、無(wú)財(cái)富的草根人物晚年的境遇，發(fā)聵出一場(chǎng)關(guān)于“養(yǎng)老”的大共鳴。

演員秦海璐在北大百年講堂的首映式上說(shuō)，“每個(gè)人身邊都有一個(gè)桃姐。”的確如此。近年來(lái)，隨著中國(guó)人口老齡化程度加深，養(yǎng)老問(wèn)題已然成為當(dāng)今普遍關(guān)注的社會(huì)問(wèn)題，但同時(shí)也催生一系列圍繞“銀發(fā)人群”需求的新興產(chǎn)業(yè)和投資機(jī)遇，尤其是作為“排頭兵”的養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)入公眾視野，吸引不少資本大佬蜂擁而至。

“夕陽(yáng)紅”蘊(yùn)藏朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)

據(jù)中國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室公布的信息顯示，到2013年底，總數(shù)將超過(guò)2億，到2015年，老年人口總數(shù)將達(dá)到2.21億，占總?cè)丝诘?6%，人口老齡化形勢(shì)嚴(yán)峻。

民政部社會(huì)福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司原司長(zhǎng)王振耀在第三屆中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇上表示，中國(guó)老齡人口中預(yù)計(jì)大約有6～8%的人要依靠養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，也就是說(shuō)需要1200～1800萬(wàn)張床位，而目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位總共不超過(guò)300萬(wàn)張，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)的總體供求之間呈現(xiàn)出嚴(yán)重失衡的狀態(tài)。未來(lái)去哪里養(yǎng)老，這個(gè)市場(chǎng)的缺口是極其巨大的。

有媒體針對(duì)一線(xiàn)城市的養(yǎng)老院進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不論是公立的還是民辦的，在北京、上海、廣州等地，有一定規(guī)模的養(yǎng)老院，即便是地處郊區(qū)，住十年的消費(fèi)動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)元，但盡管如此，相對(duì)于逐年遞增的獨(dú)居老人數(shù)量來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老院仍然“一床難求”。

居住在福州的陳女士剛從事業(yè)單位退休，不愿意和子女生活，一直想找一家合適的養(yǎng)老院長(zhǎng)住。她先后咨詢(xún)了十幾家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，都因?yàn)閮r(jià)格普遍偏高而沒(méi)有打定主意?！叭俗○B(yǎng)老院一般都要求先一次納入院費(fèi)，靠近市區(qū)、條件較好的養(yǎng)老院人院費(fèi)平均在6萬(wàn)左右，如果是一問(wèn)15平方米的單人房，之后每月的租金加其它雜項(xiàng)也需支付2000元以上，還不包括生病住院等開(kāi)銷(xiāo)?！彼嬖V記者，福州的氣候環(huán)境適合養(yǎng)老，老年人口增多凸顯出福州養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的稀缺，養(yǎng)老成本自然居高不下。

與選擇租賃方式的陳女士不同，廈門(mén)85歲高齡的孫先生和老伴兩年前了解到產(chǎn)權(quán)式老年公寓這一新鮮事物。和傳統(tǒng)養(yǎng)老院不同，它能擁有房屋產(chǎn)權(quán)。孫先生認(rèn)為，這是兩全其美的辦法，既不會(huì)給孩子造成負(fù)擔(dān)，又可以住在自己的房子里享受專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老服務(wù)?！袄夏旯⒌膯蝹€(gè)房間面積在30～40平方米，我們怕一間太小，就用賣(mài)掉原有房子的錢(qián)買(mǎi)了相連的兩間，合起來(lái)足夠住，當(dāng)初買(mǎi)的時(shí)候每平方米均價(jià)是15000元，現(xiàn)在差不多漲到18000元了?！睂O先生說(shuō)。

摸著石頭過(guò)河

目前，在養(yǎng)老地產(chǎn)最活躍的先行者主要還是大型房企、保險(xiǎn)公司和投資機(jī)構(gòu)，然而國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)剛剛起步，可提供參考借鑒的成功項(xiàng)目幾乎為零，雖然歐美一些發(fā)達(dá)國(guó)家的養(yǎng)老地產(chǎn)已進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段，但其開(kāi)發(fā)模式無(wú)法適用于中國(guó)具體情況，因此，這些企業(yè)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的試水皆在摸索中進(jìn)行。

“大型房企或投資機(jī)構(gòu)與國(guó)外投資集團(tuán)合作是國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式之一，能夠確保項(xiàng)目資金穩(wěn)定?！鄙虾Ｐ潜な紫袌?chǎng)官王雨珂表示，上海星堡是復(fù)星集團(tuán)與美國(guó)峰堡投資集團(tuán)在中國(guó)合資運(yùn)營(yíng)的首個(gè)綜合養(yǎng)老社區(qū)，經(jīng)過(guò)3個(gè)月試運(yùn)營(yíng)之后，目前已有近60位老人支付了定金，20多位老人已人住。

有業(yè)內(nèi)人士介紹，星堡項(xiàng)目門(mén)檻比較高，要求除了繳納一次性人住費(fèi)外，每月自理費(fèi)用基本在萬(wàn)元以上，僅有一部分收入高的老年人才負(fù)擔(dān)得起。

另外，大型險(xiǎn)企的介入為養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)了一種創(chuàng)新的商業(yè)模式。泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升表示，將保險(xiǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)結(jié)合改變了中國(guó)人傳統(tǒng)的養(yǎng)老理念。保險(xiǎn)公司有大量的長(zhǎng)期資金，需要尋找有穩(wěn)定回報(bào)的投資出路，養(yǎng)老社區(qū)屬于商業(yè)地產(chǎn)，但與寫(xiě)字樓、零售等商業(yè)地產(chǎn)相比，不會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)周期而波動(dòng)，因此投資養(yǎng)老社區(qū)非常符合保險(xiǎn)資金投資對(duì)安全、有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但不追求高回報(bào)的要求。

萬(wàn)科集團(tuán)副總裁在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，養(yǎng)老地產(chǎn)首先是保障老年人老有所居，這必然成為以住宅開(kāi)發(fā)為主的地產(chǎn)商未來(lái)轉(zhuǎn)型的方向，但養(yǎng)老地產(chǎn)只是一個(gè)載體，其中很多內(nèi)容還需要社會(huì)去填充，養(yǎng)老地產(chǎn)不等于養(yǎng)老解決方案。“萬(wàn)科集團(tuán)這幾年也一直在研究各種國(guó)際養(yǎng)老模式，發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)相當(dāng)復(fù)雜，開(kāi)發(fā)的首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目只是一個(gè)探索，還有配套服務(wù)、盈利模式等諸多問(wèn)題亟待解決?！彼f(shuō)。

如何盈利？

根據(jù)中研普華研究機(jī)構(gòu)的調(diào)查結(jié)果顯示，高端的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老還屬于培育階段，養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)的收益不足10%，尚不足以?xún)斶€貸款利息。養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利問(wèn)題成為投資者主要的關(guān)注點(diǎn)。

“險(xiǎn)資企業(yè)做養(yǎng)老地產(chǎn)很容易被誤解成掛羊頭賣(mài)狗肉?！碧┛抵彝顿Y有限公司首席執(zhí)行官劉挺軍說(shuō)，“保險(xiǎn)公司的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目并沒(méi)有外界想象的那么高歌猛進(jìn)，泰康堅(jiān)持養(yǎng)老地產(chǎn)首先是服務(wù)業(yè)，其次才是房地產(chǎn)業(yè)?！?/p>

有業(yè)內(nèi)人士分析，國(guó)外社保、保險(xiǎn)和養(yǎng)老護(hù)理等模塊都是獨(dú)立運(yùn)行，專(zhuān)業(yè)化程度很高，而國(guó)內(nèi)這些方面都不成熟，泰康親自操刀投資、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，雖然運(yùn)營(yíng)效率低，投入成本高，但把前端保險(xiǎn)提供的資金鏈和后端真正提供養(yǎng)老服務(wù)的實(shí)體結(jié)合起來(lái)，也正是為了盈利的考慮。

劉挺軍認(rèn)為，如果扎扎實(shí)實(shí)地做下去，養(yǎng)老地產(chǎn)絕對(duì)能夠賺錢(qián)，整個(gè)市場(chǎng)最需要的是時(shí)間。如果用房地產(chǎn)的操作手法來(lái)套養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式，永遠(yuǎn)都不會(huì)想清楚養(yǎng)老地產(chǎn)真正的盈利來(lái)自服務(wù)附加值。

養(yǎng)老地產(chǎn)的資金投入大且回報(bào)慢，缺少追求穩(wěn)定長(zhǎng)期回報(bào)的基金支持，地產(chǎn)商很難獨(dú)立推動(dòng)項(xiàng)目。與有外資背景的投資機(jī)構(gòu)合作，投資養(yǎng)老地產(chǎn)更像是一件“照葫蘆畫(huà)瓢”的事情，但大多數(shù)的發(fā)達(dá)國(guó)家都擁有相對(duì)完善的社會(huì)醫(yī)療體系，而成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)正是依托于這些完善的體系。因此，要想在中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)中實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，對(duì)于外資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)仍然是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。

北京太陽(yáng)城集團(tuán)董事長(zhǎng)朱鳳泊表示，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)政府政策上的支持，但養(yǎng)老政策的支持模式尚處于摸石頭過(guò)河的階段，動(dòng)作幅度還比較小。

國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)典項(xiàng)目

美國(guó)太陽(yáng)城

美國(guó)太陽(yáng)城是世界知名的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，該中心始建于1961年，坐落在佛羅里達(dá)西海岸，現(xiàn)有來(lái)自全美以及世界各地的1.6萬(wàn)戶(hù)，并一直處于持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

整個(gè)社區(qū)由獨(dú)立家庭別墅、連體別墅、庭院和出租的獨(dú)立居住公寓以及“自由廣潮”六大居住社區(qū)組成，并共同享用一個(gè)郵局、超市、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、銀行和教堂。無(wú)論哪種年齡段的老人，選擇哪種住宅，每人每年繳納一定費(fèi)用，都會(huì)享受到積極活躍的老年生活方式。這里有個(gè)規(guī)定：居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住時(shí)間不能超過(guò)30天。

日本港北新城

基于傳統(tǒng)東方家庭觀(guān)念的延續(xù)，港北新城致力于開(kāi)發(fā)家庭養(yǎng)老的功能，把老少戶(hù)住宅、老人專(zhuān)用住宅、養(yǎng)老公寓等鑲嵌在普通住宅中。

老少戶(hù)住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內(nèi)上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭，包括24小時(shí)的入住照顧服務(wù)、白天的日托服務(wù)和居家上門(mén)服務(wù)，類(lèi)似于養(yǎng)老地產(chǎn)的“7-11”。

美國(guó)大學(xué)村

篇5

關(guān)鍵詞： 廣義虛擬經(jīng)濟(jì)；養(yǎng)老地產(chǎn)；案例分析

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-1722 （2016） 02-0005-xx

Creative Economy In The Perspective of Generalized Virtual Economy： A Case Study of YMCXM Pension Real Estate Project

WANG Qing-de1 YAN Yan2

（1.School of Humanities and Social Sciences， Beihang University， Beijing 100191， China；

2. University of Chinese Academy of Sciences， School of Management， Beijing， 100080，China）

Abstract： Under the circumstance of population， economy and policy in China， pension real estate gains a promising expectation. By the case study of YMCXM pension real estate project， from the perspective of the generalized virtual economy， this article opened a discussion about how pension real estate， which is a part of creative economy， breakthroughs its operational limitations and gains virtual value. This article concluded that following elements feature a success pension real estate project： systematic ideas， which are in accordance with local culture and are suitable for the consumers' mental demand， and R&D of facility and service well-focused on those ideas. From the operating perspective， positive cooperation among different kinds of developers of pension real estate entails orderly operation and in turn gains virtual value from their projects.

Keywords： Generalized Virtual Economy， Pension Real Estate， Case Study

一、廣義虛擬經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)與復(fù)合地產(chǎn)

（一）廣義虛擬經(jīng)濟(jì)和“二元價(jià)值容介態(tài)理論”

成思危（2008）對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵作出界定。虛擬經(jīng)濟(jì)一詞，脫胎于馬克思提出的“虛擬資本”概念。虛擬資本是既不具有實(shí)物形式、又不具有貨幣形式的、價(jià)值不確定的、但可以產(chǎn)生利潤(rùn)的、基于信任關(guān)系形成的資源。它們可以用來(lái)獲得實(shí)際資本的使用權(quán)，但是它要承諾給實(shí)際資本的所有者以一定的回報(bào)，或與實(shí)際資本的所有者共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)并且共享盈利。所有權(quán)證的出現(xiàn)實(shí)現(xiàn)了資本的所有權(quán)和使用權(quán)的分離，從而導(dǎo)致了虛擬資本的誕生。虛擬經(jīng)濟(jì)是與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對(duì)應(yīng)的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)模式，是與虛擬資本以金融平臺(tái)為主要依托所進(jìn)行的循環(huán)運(yùn)動(dòng)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，以及其中所產(chǎn)生的各種關(guān)系的綜合[1]。林左鳴（2011）進(jìn)一步基于馬克思“生活對(duì)象化”人類(lèi)活動(dòng)的思想，將同時(shí)滿(mǎn)足人的生理需求和心理需求并以心理需求為主導(dǎo)，以及只滿(mǎn)足人的心理需求的經(jīng)濟(jì)的總和定義為廣義虛擬經(jīng)濟(jì)，指出虛擬價(jià)值（信息態(tài)） 是廣義虛擬經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的源泉[2]。

林左鳴（2010，2011）提出二元價(jià)值容介態(tài)的觀(guān)點(diǎn)，二元主要指物質(zhì)態(tài)和信息態(tài)，當(dāng)一種狀態(tài)不斷容納入新的信息介質(zhì)時(shí)，整個(gè)狀態(tài)自身不斷發(fā)生質(zhì)的變化（進(jìn)化）運(yùn)動(dòng)。所以，容介態(tài)即是質(zhì)變或進(jìn)化的狀態(tài)，是以信息變化為基礎(chǔ)的質(zhì)變或進(jìn)化現(xiàn)象。指出“二元價(jià)值容介態(tài)”是虛擬經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的機(jī)理[3]。

（二）創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)

創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)的概念最早在英國(guó)出現(xiàn)，指那些從個(gè)人的創(chuàng)造力、技能和天分中獲取發(fā)展動(dòng)力的企業(yè)，以及那些通過(guò)對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的開(kāi)發(fā)可創(chuàng)造潛在財(cái)富和就業(yè)機(jī)會(huì)的活動(dòng)。季昆森（2008）把對(duì)創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)的理解概括為四句話(huà)：“發(fā)掘深厚文化底蘊(yùn)，運(yùn)用先進(jìn)科技手段，融入新奇怪特創(chuàng)意，創(chuàng)造巨大財(cái)富價(jià)值”。創(chuàng)意是核心，文化是創(chuàng)意的依據(jù)，科技是實(shí)現(xiàn)創(chuàng)意的手段，而文化、科技、創(chuàng)意的有機(jī)結(jié)合，必將迅速形成社會(huì)生產(chǎn)力，創(chuàng)造巨大財(cái)富價(jià)值。林左鳴（2010）指出，創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)屬于廣義虛擬經(jīng)濟(jì)范疇，它通過(guò)現(xiàn)有科技和文化資源的有機(jī)結(jié)合，并以人文創(chuàng)新為基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)“容介態(tài)”進(jìn)化，催生出新的產(chǎn)品、服務(wù)和業(yè)態(tài)，滿(mǎn)足人的全面需求特別是心理需求，促進(jìn)人的全面發(fā)展。人們對(duì)美好生活、心理滿(mǎn)足、虛擬價(jià)值的無(wú)盡追求，為其發(fā)展提供了不竭動(dòng)力。由于側(cè)重人文創(chuàng)新、虛擬價(jià)值創(chuàng)造和心理需求滿(mǎn)足，創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)能突破傳統(tǒng)物本經(jīng)濟(jì)的稀缺性約束，減少資源環(huán)境消耗，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)和人類(lèi)可持續(xù)發(fā)展。

近些年來(lái)，隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的迅速普及，創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)發(fā)展一日千里，推動(dòng)了科技與人文的結(jié)合，重塑了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造了新的生活。在后危機(jī)時(shí)代，用創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)開(kāi)拓心理需求的廣闊"藍(lán)海"，是全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的有效途徑。

（三）復(fù)合地產(chǎn)

創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)包括很多不同的類(lèi)型，其中，復(fù)合地產(chǎn)也是創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)的一種，復(fù)合地產(chǎn)是指?jìng)鹘y(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)在功能組合與產(chǎn)品形態(tài)上滲透和互動(dòng)，它是一種泛地產(chǎn)，通過(guò)資源整合創(chuàng)造出更大的居住價(jià)值與商業(yè)價(jià)值。比如“地產(chǎn)+教育”誕生了教育地產(chǎn)，以碧桂園為代表；“地產(chǎn)+運(yùn)動(dòng)”創(chuàng)造了體育地產(chǎn)，以?shī)W園為代表；“地產(chǎn)+文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”成就了文化創(chuàng)意地產(chǎn)，以北京798、上海田子坊、杭州之江文化創(chuàng)意園為代表。復(fù)合地產(chǎn)還包括旅游地產(chǎn)、藝術(shù)地產(chǎn)、科技地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。

根據(jù)林左鳴（2010）提出的二元價(jià)值容介態(tài)的觀(guān)點(diǎn)，任何一種商品應(yīng)該既滿(mǎn)足人的生理需求，也能滿(mǎn)足人的心理需求，商品包含物質(zhì)態(tài)和信息態(tài)。傳統(tǒng)商品只是滿(mǎn)足人們的生理需求，如傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)只有物質(zhì)態(tài)。隨著社會(huì)的進(jìn)步，不動(dòng)產(chǎn)的功能和定位逐漸細(xì)分，即注入用途的信息，不動(dòng)產(chǎn)房屋可分為居住用的住宅、經(jīng)商用的商鋪、做工用的廠(chǎng)房等。近年來(lái)，人們對(duì)不同大類(lèi)的房屋又有了新的需求和功能定位，例如，住房雖然都是用于居住，但是又根據(jù)需求分為別墅、學(xué)區(qū)房、海景房、休閑養(yǎng)老地產(chǎn)等，也就是說(shuō)，根據(jù)客戶(hù)的不同需求，將不同的需求信息注入到基本用途一樣的地產(chǎn)中，房產(chǎn)又進(jìn)一步細(xì)分，進(jìn)而提升價(jià)值。

將養(yǎng)老概念注入到地產(chǎn)中，也就成了養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與創(chuàng)造消費(fèi)者生活方式密切結(jié)合，從而將某種具有號(hào)召力又具有貼近性的生活方式完整地鑲嵌到房地產(chǎn)的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)的整個(gè)流程之中，為消費(fèi)者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價(jià)值的復(fù)合人居生活。

二、國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)研究綜述

目前國(guó)內(nèi)外學(xué)者在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域均有所研究，但由于行業(yè)發(fā)展程度的差異，不同地區(qū)的學(xué)術(shù)研究深度廣度和側(cè)重點(diǎn)并不相同。美國(guó)日本等一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家擁有歷史悠久業(yè)態(tài)成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)而針對(duì)其展開(kāi)的相關(guān)學(xué)術(shù)研究更多聚焦其運(yùn)營(yíng)模式、融資模式和盈利模式等方面進(jìn)行深入分析。

嚴(yán)躍進(jìn)（2013）、饒霞飛（2013）通過(guò)對(duì)不同典型國(guó)家的對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式受社會(huì)文化影響而在經(jīng)濟(jì)水平相當(dāng)?shù)牟煌貐^(qū)體現(xiàn)出顯著的差異性。美國(guó)完善的社會(huì)福利衍生出持續(xù)照料退休社區(qū)模式―CCRC （Continuing Care Retirement Community）；英國(guó)和德國(guó)普遍施行“以房養(yǎng)老”，主要表現(xiàn)為“倒按揭”模式的應(yīng)用；日本則是以“兩代居”家庭養(yǎng)老模式為主[4，5]。

國(guó)外學(xué)者對(duì)CCRC和“倒按揭”制度的討論較多。Garland（2012）和Thompson（2012）指出CCRC本質(zhì)上是一種老年社區(qū)，將服務(wù)對(duì)象分為不同健康狀況并相對(duì)應(yīng)地提供自理、介護(hù)、介助一體化的居住設(shè)施和服務(wù)，使其在自身狀況不斷變化的情況下可以持續(xù)在熟悉的環(huán)境下居住[6，7]。Marx和Burke（2011）認(rèn)為成功的CCRC建設(shè)通常在自然環(huán)境、醫(yī)療設(shè)施和生活服務(wù)方面都對(duì)開(kāi)發(fā)者和經(jīng)營(yíng)合作方有較高要求，通過(guò)為入住CCRC的老年人兩大好處提供安逸舒適的生活和豐富而適合的社交活動(dòng)來(lái)創(chuàng)造價(jià)值[8]。同時(shí)Toczek（2008）和Marx（2011）也指出該模式會(huì)員生活成本高昂、沒(méi)有實(shí)質(zhì)為老人提供便利等弊端[9]。Kelly（2005）指出“倒按揭”本質(zhì)上是一種“以房養(yǎng)老”。老年人將屬于自己的房子抵押給銀行獲取每月的錢(qián)款作為養(yǎng)老所需，待其死亡之后房子歸銀行所有[10]。Bethfranklin（2009）對(duì)其對(duì)老年人生活質(zhì)量以及社會(huì)福利體系的改善作出具體分析[11]，同時(shí)Salter（2012）也指出倒按揭成本過(guò)高、條件苛刻以及風(fēng)險(xiǎn)控制不足等弊端[12]。

孫秀娟（2011）對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式做了總結(jié)[13]，英美國(guó)家主要通過(guò)資本市場(chǎng)融資，新加坡等國(guó)家主要靠政府資金支持，而日本則兼顧兩方，政府既引導(dǎo)民間資本，自身也參與投資建設(shè)。在盈利模式與競(jìng)爭(zhēng)力分析方面，武甲曉（2012）通過(guò)對(duì)美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的分析，總結(jié)養(yǎng)老地產(chǎn)的成功需要政府支持、按需開(kāi)發(fā)、人性化設(shè)計(jì)理念、“以房養(yǎng)老”和養(yǎng)老咨詢(xún)業(yè)的協(xié)同發(fā)展[14]。楊紅旭（2013）對(duì)比分析了多國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)建設(shè)情況，認(rèn)為多樣化產(chǎn)品，專(zhuān)業(yè)化管理和標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)是成功的先決條件，社區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)也是成功的一方面[15]。

養(yǎng)老地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)還是一個(gè)新的概念，一些國(guó)內(nèi)學(xué)者也就我國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了針對(duì)性的討論。田冬煒（2013）嘗試對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)涵進(jìn)行界定，并提出養(yǎng)老地產(chǎn)具有復(fù)合地產(chǎn)、金融、服務(wù)和人文四種經(jīng)濟(jì)屬性[16]。對(duì)于我國(guó)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的問(wèn)題，裘旭波（2013）、趙曉（2013）等學(xué)者分別指出：我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)存在法律、政策支持不足，融資渠道不暢、項(xiàng)目多元化不強(qiáng)、盈利模式不清晰面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)等問(wèn)題[17，18]。

目前學(xué)界對(duì)如何建立適合中國(guó)國(guó)情的養(yǎng)老地產(chǎn)機(jī)制提出了諸多建議。潘素俠（2013）認(rèn)為應(yīng)建設(shè)多元化融資渠道解決養(yǎng)老地產(chǎn)融資難題，如BOT模式、PFI模式和聯(lián)貸聯(lián)保貸款等債權(quán)融資模式、組合式融資模式及開(kāi)發(fā)商與保險(xiǎn)公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的模式[19]。吳新堅(jiān)（2013）指出，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者應(yīng)權(quán)衡“長(zhǎng)期持有”與“出售”的程度，選擇符合自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的盈利模式[20]。陳首春（2013）指出，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)在多方面存在先天不足，市場(chǎng)應(yīng)培育更多元的主體參與建設(shè)[21]。周申龍（2013）等學(xué)者也從政策法律角度出發(fā)為養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)的發(fā)展提出建議[22]。同時(shí)一些學(xué)者也展開(kāi)了對(duì)國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐研究。張敬岳（2013）對(duì)國(guó)內(nèi)參與主體進(jìn)行分析，認(rèn)為政府升級(jí)版養(yǎng)老項(xiàng)目、地產(chǎn)企業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目和醫(yī)療機(jī)構(gòu)增設(shè)的養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目是目前主要業(yè)態(tài)[23]。在盈利模式上，于洋（2013）認(rèn)為，租售并舉和會(huì)員制是當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)盈利的主流模式，北京太陽(yáng)城和上海親和源，則分別代表了當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)的這兩種盈利模式[24]。

三、中國(guó)的人口老齡化現(xiàn)狀與養(yǎng)老服務(wù)需求

根據(jù)1956年聯(lián)合國(guó)《人口老齡化及其社會(huì)經(jīng)濟(jì)后果》確定的劃分標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)60歲及以上老年人口數(shù)量占總?cè)丝诒壤^(guò)7%時(shí)，則意味著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老齡化社會(huì)。以此為標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)自2000年已進(jìn)入老齡化社會(huì)，以60歲及以上占總?cè)丝诒壤臄?shù)據(jù)為參考，此指標(biāo)從2002年的7.3%上漲至2014年的15.5%。截至2014年底，全國(guó)60歲及以上老年人口21242萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?5.5%，其中65歲及以上人口13755萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?0.1%，老年撫養(yǎng)比已達(dá)到13.32%。根據(jù)聯(lián)合國(guó)的預(yù)測(cè)，中國(guó)的老年人口將以每年800萬(wàn)人的速度增加，到202050年老年人口占比將達(dá)到30.8%，約4.3億人，80歲以上老人將達(dá)到1億人。預(yù)計(jì)平均老齡化速度為3.3%。在我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)的同時(shí)，老年人口還呈現(xiàn)出基數(shù)大、增速快、高齡化、失能化、空巢化趨勢(shì)明顯的態(tài)勢(shì)，再加上我國(guó)“未富先老”的國(guó)情和家庭小型化的結(jié)構(gòu)疊加在一起，養(yǎng)老問(wèn)題異常嚴(yán)峻。

資料來(lái)源：聯(lián)合國(guó)人口署：《2014年社會(huì)服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，德勤分析

早在2011年2月，民政部《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五”規(guī)劃》，其中提出“9073”的養(yǎng)老方針，也反映出了我國(guó)以居家養(yǎng)老為主體的現(xiàn)狀：90%居家養(yǎng)老，7%社區(qū)養(yǎng)老，3%機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。2013年公布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》指出，發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，是發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的主要任務(wù)之一，《意見(jiàn)》要求2020年末全國(guó)社會(huì)養(yǎng)老床位達(dá)到每千人35-40張，比當(dāng)前水平增加一倍，2050年全國(guó)社會(huì)養(yǎng)老床位要保持這一標(biāo)準(zhǔn)不變，若以2.6以老年人口的預(yù)測(cè)值計(jì)算，至2050年中國(guó)新增養(yǎng)老床位潛在需求約為390-520萬(wàn)張[25]。

縱觀(guān)全球，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是國(guó)際上解決養(yǎng)老問(wèn)題成熟而完善的模式。美國(guó)集中式養(yǎng)老社區(qū)以成熟的運(yùn)營(yíng)模式和持續(xù)為老年人提供服務(wù)而聞名。養(yǎng)老社區(qū)大多在近郊或郊外小城，主要照顧自理或半自理的老年人。這種集中式養(yǎng)老社區(qū)是集合居住、醫(yī)療保健、休閑娛樂(lè)和老年大學(xué)等功能，讓老年人生活在城中可以不感到孤獨(dú)，獲得豐富的精神及身體活動(dòng)。例如，美國(guó)太陽(yáng)城社區(qū)（Sun City Centre），是位于美國(guó)亞利桑那州著名的退休養(yǎng)老社區(qū)，社區(qū)內(nèi)包含多種類(lèi)型的居住公寓、工藝設(shè)施、郵局、賓館、商業(yè)中心和大型專(zhuān)為老人服務(wù)的綜合性醫(yī)院、心臟中心、眼科中心以及數(shù)百個(gè)診所。日本早在 20 世紀(jì) 70 年代就已進(jìn)入老齡化社會(huì)，現(xiàn)在是世界上人口老齡化最突出的國(guó)家之一。日本高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)Sun City 株式會(huì)社（橫濱太陽(yáng)城）是由100 家在日本有著良好信譽(yù)的企業(yè)共同注資設(shè)立的，Sun City 旗下共有養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目13個(gè)，10個(gè)項(xiàng)目對(duì)完全自理的老人開(kāi)放，并隨著老人的衰老逐步提供護(hù)理服務(wù)，另外3個(gè)自建項(xiàng)目在老人入住初期便可提供護(hù)理服務(wù)，即吸納所有類(lèi)型的老年人。

與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)“未富先老”，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量嚴(yán)重不足，養(yǎng)老床位極度匱乏。民政部《2014年社會(huì)服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2014年我國(guó)各類(lèi)養(yǎng)老床位577.8萬(wàn)張，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位27.2張，雖然近年來(lái)這一數(shù)據(jù)持續(xù)增長(zhǎng)，但是仍然低于發(fā)達(dá)國(guó)家的一般水平。在荷蘭，每千位65歲以上老人所擁有的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位接近90張床；排第二位的是瑞典，有87張；美國(guó)為40張左右，英國(guó)大概為35張。此外，針對(duì)我國(guó)超過(guò)40000家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，大部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量有待提高；有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)雖然環(huán)境設(shè)施不差，但是服務(wù)上存在短板，老人的康復(fù)健體和精神娛樂(lè)需求不能得到滿(mǎn)足。由此可見(jiàn)，設(shè)施完備、服務(wù)專(zhuān)業(yè)的高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)成為了養(yǎng)老市場(chǎng)的稀缺品。

四、YM?CXM養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析

正是在這樣的大背景下，中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)悄然興起，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、保險(xiǎn)資金紛紛建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。2013年初，中國(guó)人壽作為公司第一大股東的YM地產(chǎn)正式成立“YM養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)管理公司”，并引進(jìn)美國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)、規(guī)模最大的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)Emeritus，創(chuàng)建全新養(yǎng)老品牌“CXM”，同年7月，YM首個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)品“CXM”在北京亦莊投入運(yùn)營(yíng)，第二個(gè)項(xiàng)目位于雙橋，即將試營(yíng)業(yè)。

（一）YM?CXM的基本情況

YM?CXM地處北京東南部的亦莊，位于YM地產(chǎn)高端住宅項(xiàng)目YM天著小區(qū)內(nèi)，是第一家YM地產(chǎn)的社區(qū)嵌入式養(yǎng)老產(chǎn)品，是中國(guó)第一家擁有養(yǎng)老服務(wù)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的外商投資企業(yè)，是第一家社區(qū)內(nèi)引進(jìn)三甲醫(yī)院門(mén)診的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。該項(xiàng)目建筑面積約6400平方米，以20-40平方米的開(kāi)間和一居室為主，擁有89間房，110個(gè)床位。2013年7月3日取得北京市民政局頒發(fā)的《北京市養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》（許可證編號(hào)1100100001），是新修訂的《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》正式施行的首個(gè)取得執(zhí)業(yè)許可證的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，在北京乃至全國(guó)都具有很強(qiáng)的典型示范效應(yīng)。

YM?CXM組建了“樂(lè)享365”服務(wù)體系以及專(zhuān)業(yè)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，由擁有15年日本、中國(guó)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的高鵬先生擔(dān)任首席運(yùn)營(yíng)官，禮聘來(lái)自美國(guó)的資深專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)師、三甲醫(yī)院的資深護(hù)士長(zhǎng)以及專(zhuān)業(yè)護(hù)理院校的養(yǎng)老護(hù)理員和中華養(yǎng)生菜大師李鐵鋼，從“醫(yī)、食、住、行、護(hù)”多維度提供專(zhuān)業(yè)保障。目前出租率達(dá)到35%以上，每個(gè)房間的月租金在萬(wàn)元以上，具體如下：

我們將YM?CXM服務(wù)特色總結(jié)如下：

YM首創(chuàng)“樂(lè)享365”的服務(wù)精神理念，提出“快樂(lè)的享受CXM度過(guò)每一天”。在“樂(lè)享365“理念中，定制了樂(lè)趣（文娛活動(dòng)）、樂(lè)和（社交活動(dòng)）、樂(lè)觀(guān)（心理輔導(dǎo)）、樂(lè)活（基礎(chǔ)服務(wù)）、樂(lè)享（增值服務(wù)）、樂(lè)園（硬件設(shè)施）六大專(zhuān)屬服務(wù)體系，讓每位長(zhǎng)者在此擁有“健康、快樂(lè)、安心、有尊嚴(yán)”的生活。

YM?CXM提出“鼓勵(lì)―指導(dǎo)―協(xié)助―替代”漸進(jìn)式的服務(wù)模式：隨著長(zhǎng)輩護(hù)理程度的不斷加深，護(hù)理深度從鼓勵(lì)到指導(dǎo)，再到協(xié)助，最終發(fā)展到替代。在CXM的長(zhǎng)期目標(biāo)和短期目標(biāo)指導(dǎo)下，長(zhǎng)輩的身體狀態(tài)將會(huì)變得越來(lái)越好，或是保持在一個(gè)良好的狀態(tài)當(dāng)中，也是一個(gè)逆向的從“替代”到“鼓勵(lì)”的過(guò)程，在這里，通過(guò)詳盡的護(hù)理計(jì)劃和生活計(jì)劃，長(zhǎng)輩們的自理能力不斷提升。在條件允許的情況下，甚至可以達(dá)到或是無(wú)限接近正常人的水平。此后便可以享受豐富多彩的文娛活動(dòng)。

YMCXM利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，關(guān)注老年人的用戶(hù)體驗(yàn)，用大數(shù)據(jù)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)定位從而有效投放市場(chǎng)。2014年，YM地產(chǎn)官方微博被新郎樂(lè)居北京房產(chǎn)官方微博評(píng)為“北京房企最具影響力微博”，YM地產(chǎn)官方微信在“中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)微信影響力排行榜”位列第五位，YM地產(chǎn)注重大數(shù)據(jù)平臺(tái)建設(shè)和數(shù)據(jù)分析，分析老年人住房、護(hù)理、心理等各方面的需求，為長(zhǎng)輩提供完善的醫(yī)療保障、康復(fù)訓(xùn)練、精神娛樂(lè)活動(dòng)。

CXM試圖描繪一幅以‘樂(lè)’為核心的畫(huà)卷，以樂(lè)趣（文體活動(dòng)）、樂(lè)和（社交活動(dòng)）、樂(lè)觀(guān)（心理輔導(dǎo)）、樂(lè)活（生活照料）、樂(lè)享（增值服務(wù)）、樂(lè)園（硬件設(shè)施）六大主題為軸線(xiàn)的生活場(chǎng)景?？鞓?lè)的生活，是CXM的中心思想，在為高齡者提供必需的生活照料、康復(fù)訓(xùn)練、護(hù)理服務(wù)之外，CXM提供豐富多彩的文娛活動(dòng)、趣味性的益智活動(dòng)和社交互動(dòng)類(lèi)活動(dòng)，讓長(zhǎng)輩們感受到“退而不休”的充實(shí)和滿(mǎn)足。

（三）YM?CXM的社會(huì)評(píng)價(jià)與發(fā)展前景

YMCXM是國(guó)內(nèi)第一家社區(qū)嵌入式養(yǎng)老產(chǎn)品、第一家中國(guó)獲得LEED認(rèn)證的養(yǎng)老社區(qū)、第一家社區(qū)內(nèi)引入三甲醫(yī)院門(mén)診部的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。美國(guó)駐華大使駱家輝先生曾評(píng)價(jià)：“YMCXM擁有正確的理念，引進(jìn)了先進(jìn)的服務(wù)體系，塑造了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于整個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)而言，具有標(biāo)桿性的示范作用。同時(shí)，CXM將造福更多長(zhǎng)輩，讓他們健康、快樂(lè)、安心、有尊嚴(yán)地享受生活?！?/p>

未來(lái)，CXM將面向全齡老年群體，開(kāi)設(shè)椿萱生活、椿萱保障、椿萱天使、椿萱照料、椿萱園丁、椿萱營(yíng)養(yǎng)、椿萱家園等多種服務(wù)類(lèi)型。從城市協(xié)助型養(yǎng)護(hù)公寓核心區(qū)到一站式頤養(yǎng)公館社區(qū)，再到嵌入式長(zhǎng)者中心，YM養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃在逐步進(jìn)階。

（四） YM?CXM的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

YMCXM是創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)在養(yǎng)老地產(chǎn)的成功運(yùn)用的范例之一。YMCXM充分挖掘中國(guó)老年人的需求題材，借助商業(yè)模式創(chuàng)新建立一套新的供給組合，成功實(shí)現(xiàn)住房實(shí)物價(jià)值和養(yǎng)老虛擬價(jià)值的有機(jī)整合，項(xiàng)目所提供的硬件設(shè)施與軟件服務(wù)并非孤立割裂，而是圍繞以‘樂(lè)’為核心的旨在讓老年客戶(hù)安度晚年的理念進(jìn)行的系列創(chuàng)意實(shí)現(xiàn)。

CXM項(xiàng)目的主要開(kāi)發(fā)商YM地產(chǎn)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中注重取長(zhǎng)補(bǔ)短，資源整合。引入美國(guó)先進(jìn)的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)及服務(wù)體系，借助其豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力為高齡者提供全方位高水平服務(wù)，關(guān)注消費(fèi)者體驗(yàn)細(xì)節(jié)，最大限度滿(mǎn)足老年人的情感訴求，得到客戶(hù)認(rèn)可，打造了品牌形象。

廣義虛擬經(jīng)濟(jì)范疇內(nèi)，企業(yè)只有創(chuàng)意出最大限度滿(mǎn)足消費(fèi)者心理需求的體驗(yàn)價(jià)值形式，才能創(chuàng)造出高于產(chǎn)品使用價(jià)值數(shù)十倍甚至上百倍的虛擬價(jià)值。而專(zhuān)注于用戶(hù)體驗(yàn)的“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”之所以能創(chuàng)造出超越一般物質(zhì)的價(jià)值，完全在于它給客戶(hù)提供了超值享受這樣滿(mǎn)足心理需求的體驗(yàn)效果。

五、研究結(jié)論

中國(guó)改革開(kāi)放三十多年來(lái)的發(fā)展歷史表明，凡是和廣義虛擬經(jīng)濟(jì)范疇有關(guān)的產(chǎn)業(yè)或市場(chǎng)，它們的發(fā)展無(wú)一不是靠在一個(gè)個(gè)扣人心弦的生活題材上塑造概念，實(shí)現(xiàn)新

如上表所示，多方合作的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目將會(huì)成為趨勢(shì)，至于不同類(lèi)型的發(fā)起人應(yīng)當(dāng)如何發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，打造具有獨(dú)特虛擬價(jià)值的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn)，還有待于在我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不斷摸索中進(jìn)一步提煉。

綜上，我們將用“泛文化產(chǎn)業(yè)”開(kāi)拓人們心理需求的新“藍(lán)?！薄．?dāng)今世界，社會(huì)生產(chǎn)力空前發(fā)達(dá)，人們不再只滿(mǎn)足于物質(zhì)需求，而是更多地追求精神滿(mǎn)足，人的全要素生活成為了財(cái)富源頭。在社會(huì)總需求中，人們對(duì)各種各樣非物質(zhì)性的需要、愿望、企盼和追求的比重日益增長(zhǎng)，體驗(yàn)、服務(wù)、品牌、人氣、信心等泛文化內(nèi)涵已與物質(zhì)商品渾然一體，世界經(jīng)濟(jì)正在向服務(wù)化、虛擬化轉(zhuǎn)變。YM地產(chǎn)用創(chuàng)意推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與傳統(tǒng)地產(chǎn)的有機(jī)融合，加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的服務(wù)化轉(zhuǎn)型，開(kāi)拓心理需求的新“藍(lán)海”，用創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，拓展增長(zhǎng)空間。

廣義虛擬經(jīng)濟(jì)萌生于企業(yè)經(jīng)營(yíng)這種微觀(guān)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作實(shí)踐中，正是眾多企業(yè)在產(chǎn)融結(jié)合的基礎(chǔ)上努力開(kāi)拓的滿(mǎn)足人們心理需求的經(jīng)營(yíng)范疇，構(gòu)成了今天市場(chǎng)無(wú)限的“藍(lán)?！?。非物化的價(jià)值細(xì)分帶來(lái)的商業(yè)模式創(chuàng)新，使得大量虛擬價(jià)值進(jìn)入交換領(lǐng)域，為企業(yè)創(chuàng)造了新的價(jià)值空間。

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篇6

[關(guān)鍵詞] 商業(yè)銀行；養(yǎng)老金融；創(chuàng)新對(duì)策

[中圖分類(lèi)號(hào)] F830.33 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] B

[文章編號(hào)] 1009-6043（2017）04-0028-03

由中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、人力資源和社會(huì)保障部社會(huì)保障研究所等5家機(jī)構(gòu)聯(lián)合的《2015中國(guó)職工養(yǎng)老儲(chǔ)備指數(shù)大中城市報(bào)告》顯示，我國(guó)人口老齡化已達(dá)到較為嚴(yán)重的程度。截止到2015年底，我國(guó)60歲及以上老年人人口將達(dá)到2.16億人，養(yǎng)老資金缺口大，依靠傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式難以滿(mǎn)足日益增長(zhǎng)的養(yǎng)老人口比例。商業(yè)銀行作為金融市場(chǎng)的主體，大力發(fā)展商業(yè)銀行養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)對(duì)豐富養(yǎng)老產(chǎn)品種類(lèi)，推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)以及構(gòu)建銀行多元化盈利模式具有積極的作用。

一、老齡化為商業(yè)銀行養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇

根據(jù)聯(lián)合國(guó)預(yù)測(cè)，我國(guó)到2050年60歲以上老人將達(dá)到36.5%，人口老齡化將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家。人口老齡化的快速發(fā)展將催生一批養(yǎng)老新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，當(dāng)前，由于我國(guó)人口基數(shù)大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還不高，因此養(yǎng)老資金缺口比較大，需要依賴(lài)于金融機(jī)構(gòu)的支持，需要商業(yè)銀行各級(jí)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)積極創(chuàng)新符合養(yǎng)老市場(chǎng)的金融業(yè)務(wù)產(chǎn)品。

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)發(fā)展背景下，商業(yè)銀行盈利空間越來(lái)越小，如何提高商業(yè)銀行盈利空間，實(shí)現(xiàn)商業(yè)銀行可持續(xù)發(fā)展是當(dāng)前金融市場(chǎng)改革所必須面臨的主要問(wèn)題之一。實(shí)踐證明大力發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)新養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行盈利的重要抓手，具體表現(xiàn)在：

（一）創(chuàng)業(yè)養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)能夠?yàn)樯虡I(yè)銀行帶來(lái)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)

對(duì)于面臨諸多轉(zhuǎn)型壓力的商業(yè)銀行而言，創(chuàng)新養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)能夠?yàn)殂y行增進(jìn)利潤(rùn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)屬于新興產(chǎn)業(yè)，具有廣闊的發(fā)展空間，商業(yè)銀行將養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)與傳統(tǒng)金融業(yè)務(wù)相融合能夠?yàn)樯虡I(yè)銀行提供巨大的經(jīng)濟(jì)效益。例如，從我國(guó)養(yǎng)老基金入手，可以為銀行帶來(lái)巨大的資金流動(dòng)量，商業(yè)銀行可以將養(yǎng)老基金用于穩(wěn)定的資金投資等為銀行創(chuàng)造收入，進(jìn)而降低商業(yè)銀行的授信風(fēng)險(xiǎn)。

（二）商業(yè)銀行的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型要求以發(fā)展養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)為主

在銀行利率、匯率市場(chǎng)化改革背景下，商業(yè)銀行面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈：一方面，商業(yè)銀行的直接融資增量大于銀行信貸增量，造成銀行利差減少；另一方面，信托、保險(xiǎn)等非銀行融資工具占比的快速提升，使商業(yè)銀行傳統(tǒng)的盈利方式落后。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新興產(chǎn)業(yè)，隨著我國(guó)人口老齡化進(jìn)程的不斷加快，未來(lái)老年人服務(wù)產(chǎn)業(yè)將占據(jù)市場(chǎng)的很大份額。根據(jù)興業(yè)銀行2015年的數(shù)據(jù)調(diào)查，老年人已經(jīng)成為銀行理財(cái)產(chǎn)品的主力軍，由此可見(jiàn)商業(yè)銀行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型必須要以開(kāi)展創(chuàng)新養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)為主要內(nèi)容。

（三）我國(guó)相關(guān)政策制度為銀行養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)發(fā)展提供了依據(jù)

例如《關(guān)于金融支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》中明確提出，到2025年，基本建成覆蓋廣泛、種類(lèi)齊全、功能完備、服嶄咝А安全穩(wěn)健，與我國(guó)人口老齡化進(jìn)程相適應(yīng)，符合小康社會(huì)要求的金融服務(wù)體系。

二、人口老齡化背景下商業(yè)銀行養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)發(fā)展存在的問(wèn)題

養(yǎng)老金融是以提升養(yǎng)老保障為目標(biāo)的各項(xiàng)金融服務(wù)，基于我國(guó)人口老齡化進(jìn)程的不斷加快以及養(yǎng)老金增值的需求，當(dāng)下的財(cái)富已經(jīng)不足以覆蓋老年人支付未來(lái)生活需要，因此大力發(fā)展養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)成為銀行業(yè)發(fā)展的重要內(nèi)容之一。經(jīng)過(guò)實(shí)踐調(diào)查我國(guó)銀行參與養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)的數(shù)量越來(lái)越多，養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)的種類(lèi)越來(lái)越豐富，但是基于當(dāng)前巨大的養(yǎng)老資金缺口，我國(guó)商業(yè)銀行養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)的發(fā)展仍存在不少問(wèn)題：

（一）養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)模式同質(zhì)化形象嚴(yán)重

近年來(lái)，商業(yè)銀行逐漸意識(shí)到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的價(jià)值，紛紛開(kāi)展了系列的養(yǎng)老金融產(chǎn)品，例如光大銀行推出的頤享陽(yáng)光卡，該卡是光大銀行針對(duì)55歲以上的老年客戶(hù)，提供除了基本的借記卡功能外，還涵蓋四大專(zhuān)屬增值服務(wù)，涵蓋財(cái)富、便捷、出行、健康等。但是我國(guó)商業(yè)銀行所推出的養(yǎng)老金融產(chǎn)品存在同質(zhì)化、零散化等問(wèn)題：一是養(yǎng)老金融產(chǎn)品缺乏個(gè)性。根據(jù)對(duì)商業(yè)銀行養(yǎng)老金融產(chǎn)品的收益看，養(yǎng)老金融理財(cái)產(chǎn)品收益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般存款利率，但是其存在發(fā)展期限短、操作繁瑣以及難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的問(wèn)題，尤其是商業(yè)銀行開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老金融產(chǎn)品沒(méi)有考慮到老年人的需求，滿(mǎn)足不了老年人的實(shí)際需求，導(dǎo)致金融業(yè)務(wù)功能緊緊體現(xiàn)在理財(cái)層面，而缺乏對(duì)老年人生活水平質(zhì)量的關(guān)注；二是銀行養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)模式零散化。從我國(guó)商業(yè)銀行養(yǎng)老金融產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃而言，各大商業(yè)銀行都在積極拓展養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)，但是銀行卻沒(méi)有建立完善的養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)組織體系，而是將養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)掛管在金融服務(wù)公司或者零售部門(mén)業(yè)務(wù)之下，沒(méi)有設(shè)置獨(dú)立的養(yǎng)老金融機(jī)構(gòu)。而且銀行在研發(fā)養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)時(shí)缺乏與部門(mén)之間的溝通，導(dǎo)致養(yǎng)老金融產(chǎn)品的市場(chǎng)化需求不高。

（二）養(yǎng)老金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)存在失衡

完整的養(yǎng)老金體系涵蓋“三個(gè)支柱”：第一支柱為基本養(yǎng)老金制度，第二支柱為企業(yè)年金、職業(yè)年金，第三支柱為個(gè)人儲(chǔ)蓄賬戶(hù)。目前，輿論呼吁建立以個(gè)人賬戶(hù)為基礎(chǔ)的第三支柱養(yǎng)老金體系。但是從當(dāng)前養(yǎng)老金融體系看我國(guó)養(yǎng)老金融體系存在“頭重腳輕”的格局：一方面我國(guó)企業(yè)年金比例相比OECD成員國(guó)發(fā)展水平要低很多。根據(jù)最新的世界央行數(shù)據(jù)，我國(guó)商業(yè)銀行企業(yè)年金基金累計(jì)規(guī)模要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于經(jīng)和組織成員國(guó)的比例。同時(shí)企業(yè)年金的收益較低，影響其業(yè)務(wù)發(fā)展。在企業(yè)年金制度改革推動(dòng)下，我國(guó)企業(yè)年金發(fā)展規(guī)模在不斷擴(kuò)大，但是其收益卻非常低，甚至要低于同業(yè)存款收益；另一方面養(yǎng)老金融產(chǎn)品過(guò)度傾向于非銀行機(jī)構(gòu)，銀行機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)規(guī)模較小。在養(yǎng)老金融產(chǎn)品上，金融機(jī)構(gòu)推出的養(yǎng)老產(chǎn)品更加具有針對(duì)性，市場(chǎng)在養(yǎng)老產(chǎn)品選擇上也傾向于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等，而商業(yè)銀行所推出的養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)往往是在基于自身各類(lèi)產(chǎn)品的重新調(diào)整組合，缺乏對(duì)老年客戶(hù)的特定需求上。

（三）銀行考核體系制約養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)

長(zhǎng)期以來(lái)由于養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)具有業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)、投入回報(bào)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，再加上現(xiàn)有的養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)管理制度制約商業(yè)銀行養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)的發(fā)展：首先銀行對(duì)商業(yè)銀行養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)考核體系的不完善，以企業(yè)年金為例，由于企業(yè)年金規(guī)模比較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性比較高，商業(yè)銀行獲得企業(yè)年金需要前期投入過(guò)多的資源以及資本，因此其很難在短期內(nèi)獲得收益。而現(xiàn)有的銀行考核體系缺乏對(duì)商業(yè)銀行養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)前提投入的考核，因此很多銀行管理者為了短期的績(jī)效考核，不得不放棄企業(yè)年金業(yè)務(wù)；其次養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)受到多重監(jiān)管機(jī)構(gòu)的制約。從我國(guó)政府監(jiān)管職能看，養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)受到多個(gè)部門(mén)的監(jiān)管，同樣以企業(yè)年金為例，人力資源管理部門(mén)負(fù)責(zé)企業(yè)年金政策的制定、銀監(jiān)部門(mén)負(fù)責(zé)銀行托管以及賬管業(yè)務(wù)的規(guī)范運(yùn)營(yíng)等，證監(jiān)部門(mén)則負(fù)責(zé)投資運(yùn)作，保監(jiān)會(huì)則負(fù)責(zé)養(yǎng)老保險(xiǎn)公司參與年金，這樣一來(lái)在多重部門(mén)的交叉監(jiān)管下，商業(yè)銀行在開(kāi)展企業(yè)年金業(yè)務(wù)時(shí)需要涉及多個(gè)部門(mén)，影響其業(yè)務(wù)開(kāi)展效率。根據(jù)監(jiān)管要求，養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)多數(shù)有準(zhǔn)入限制，商業(yè)銀行需要獲取相關(guān)資格才能從事業(yè)務(wù)。自2007年后至今，管理部門(mén)再無(wú)公開(kāi)企業(yè)年金管理人資格申請(qǐng)通道。這樣大大制約了商業(yè)銀行參與企業(yè)年金業(yè)務(wù)的積極性。

三、創(chuàng)新商業(yè)銀行養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)的對(duì)策

基于我國(guó)日益嚴(yán)峻的人口老齡化問(wèn)題，商業(yè)銀行要積極適應(yīng)新常態(tài)發(fā)展要求，依托已有的養(yǎng)老金業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，通過(guò)頂層設(shè)計(jì)構(gòu)建多層次、系統(tǒng)化的養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)體系：

（一）明確養(yǎng)老金融發(fā)展策略，完善組織結(jié)構(gòu)

在商業(yè)銀行轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，商業(yè)銀行盈利模式已經(jīng)發(fā)生巨大變化，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)新常態(tài)發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)，我國(guó)人口老齡化進(jìn)程的加快為商業(yè)銀行提供了巨大的發(fā)展契機(jī)，如何抓住老年客群是商業(yè)銀行利潤(rùn)新增長(zhǎng)點(diǎn)，因此，商業(yè)銀行在深入研究自身發(fā)展規(guī)劃的基礎(chǔ)上，制定出符合市場(chǎng)需求的養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃，圍繞養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展及養(yǎng)老保險(xiǎn)體系改革，在社保資金結(jié)算、養(yǎng)老基金投資管理、老年綜合金融服務(wù)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投融資等多個(gè)領(lǐng)域加緊布局。另外，由于養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)涉及多條線(xiàn)的業(yè)務(wù)內(nèi)容，商業(yè)銀行應(yīng)該從內(nèi)部構(gòu)建完善的組織結(jié)構(gòu)，見(jiàn)下表：

（二）彌補(bǔ)養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)資質(zhì)短板，積極爭(zhēng)取政策優(yōu)惠

銀行監(jiān)管部門(mén)、商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)與養(yǎng)老金管理部門(mén)的溝通，爭(zhēng)取補(bǔ)全管理資格，特別是養(yǎng)老金投資管理資格。囿于多數(shù)商業(yè)銀行缺乏參與企業(yè)年金等B老金融業(yè)務(wù)的資格，限制了商業(yè)銀行進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)的范圍。即使已經(jīng)獲得年金業(yè)務(wù)管理資格的銀行，主要業(yè)務(wù)局也限于即將開(kāi)展的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金業(yè)務(wù)，投資管理人范圍限制在具有全國(guó)社?；稹⑵髽I(yè)年金基金投資管理經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)中，大多數(shù)商業(yè)銀行基本沒(méi)有參與資格。對(duì)商業(yè)銀行而言，積極爭(zhēng)取養(yǎng)老金融投資管理人資格，分享養(yǎng)老基金投資管理機(jī)遇，成為最現(xiàn)實(shí)，也是最迫切的需求。此外我國(guó)相關(guān)部門(mén)要積極針對(duì)商業(yè)銀行開(kāi)展養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)的服務(wù)，通過(guò)商業(yè)銀行與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的合作，進(jìn)一步豐富我國(guó)養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)體系的不斷完善。

（三）整合商業(yè)銀行內(nèi)外部資源，構(gòu)建養(yǎng)老金融綜合服務(wù)體系

首先，商業(yè)銀行應(yīng)整合內(nèi)部資源，解決養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)模式零散化、產(chǎn)品碎片化問(wèn)題。商業(yè)銀行著手將涉及養(yǎng)老金融不同板塊的業(yè)務(wù)進(jìn)行重新規(guī)劃，對(duì)內(nèi)建立統(tǒng)一的養(yǎng)老金融產(chǎn)品研發(fā)平臺(tái)，對(duì)外創(chuàng)立基于商業(yè)銀行信譽(yù)的養(yǎng)老服務(wù)品牌。在產(chǎn)品研發(fā)方向上，對(duì)企事業(yè)單位等公司客戶(hù)，提供包含受托、賬戶(hù)管理、托管、投資管理、綜合金融服務(wù)在內(nèi)的一攬子服務(wù)。其次，整合外部資源，完善服務(wù)體系。商業(yè)銀行尋求與其他銀行、養(yǎng)老保險(xiǎn)公司、信托、基金、券商的合作，建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，整合渠道及產(chǎn)品資源，在養(yǎng)老金融市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)利益最大化。在企業(yè)年金領(lǐng)域，商業(yè)銀行與養(yǎng)老保險(xiǎn)公司、基金公司可共同成立企業(yè)年金集合計(jì)劃，為廣大中小企業(yè)提供年金服務(wù)，提高了商業(yè)銀行的中間業(yè)務(wù)收入。例如太平洋保險(xiǎn)集團(tuán)旗下太保養(yǎng)老投資公司首個(gè)實(shí)施日間照料運(yùn)營(yíng)輸出及居家養(yǎng)老業(yè)務(wù)的落地項(xiàng)目――上海市普陀區(qū)“真如意同心家園長(zhǎng)者之家”照護(hù)站（以下簡(jiǎn)稱(chēng)照護(hù)站）簽約了首位輕度失智失能客戶(hù)并收取服務(wù)費(fèi)，實(shí)現(xiàn)該公司成立以來(lái)第一筆養(yǎng)老服務(wù)收費(fèi)。

（四）積極關(guān)注“以房養(yǎng)老”等不動(dòng)產(chǎn)養(yǎng)老資產(chǎn)潛藏的金融需求

老年人除了在工作期間儲(chǔ)蓄用于個(gè)人養(yǎng)老外，不動(dòng)產(chǎn)等其他財(cái)產(chǎn)也可以在老年時(shí)通過(guò)銀行融資獲得即期現(xiàn)金流。銀行應(yīng)未雨綢繆，研究房屋“反向抵押”等以養(yǎng)老為目的的金融產(chǎn)品，注意金融產(chǎn)品創(chuàng)新與我國(guó)特殊的房地產(chǎn)環(huán)境對(duì)接，制度設(shè)計(jì)上要緊緊把握養(yǎng)老需求，防止把“反向抵押”獲得的養(yǎng)老金用于還債、后代教育等非養(yǎng)老用途。目前，在我國(guó)“以房養(yǎng)老”的衍生模式是“以租養(yǎng)老”，以房屋租金支付養(yǎng)老院費(fèi)用等。銀行也可以和房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作，在房屋代管、租金監(jiān)管等多方面介入房屋養(yǎng)老市場(chǎng)，在市場(chǎng)發(fā)展中不斷發(fā)現(xiàn)新的金融機(jī)遇。

（五）加大養(yǎng)老金融人力資源投入

養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)屬于新興業(yè)務(wù)，由于養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)具有專(zhuān)業(yè)性高、政策性強(qiáng)的特點(diǎn)，因此需要銀行工作人員具有較高的綜合素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)能力：一是銀行要積極培育專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售隊(duì)伍。基于人口老齡化進(jìn)程的加快，未來(lái)養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)必然會(huì)受到市場(chǎng)的歡迎，根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，在存款利率不斷下降的環(huán)境下，居民選擇養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)的積極性不斷提高。銀行銷(xiāo)售養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)必須要構(gòu)建專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，從而能夠根據(jù)客戶(hù)的需求，為客戶(hù)提供差別化的銷(xiāo)售服務(wù)，從而提升銀行的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)；二是商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有客戶(hù)經(jīng)理的培訓(xùn)。商業(yè)銀行要定期開(kāi)展人力資源培訓(xùn)，提高工作人員的精算能力和咨詢(xún)服務(wù)能力。由于養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)需要多個(gè)部門(mén)的聯(lián)合操作，因此涉及面比較廣，需要銀行銷(xiāo)售人員要具有較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)管理技能。

[參 考 文 獻(xiàn)]

[1]陳藝.中國(guó)養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)發(fā)展行政分析[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2013（4）

[2]張建國(guó).發(fā)揮銀行優(yōu)勢(shì)服務(wù)養(yǎng)老事業(yè)[J].中國(guó)金融，2013（4）

篇7

2000年開(kāi)盤(pán)的太陽(yáng)城項(xiàng)目無(wú)論是在運(yùn)作模式，還是在運(yùn)營(yíng)服務(wù)方面都力爭(zhēng)做到創(chuàng)意領(lǐng)先。在盈利模式方面，大致上是通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售老年住宅形成了一個(gè)快速的回籠，拿回了成本、利潤(rùn)，用這部分利潤(rùn)很快地就把老年生活的配套設(shè)施建起來(lái)了。當(dāng)建好以后，我們從財(cái)務(wù)賬目上一看是持平的，雖然沒(méi)有強(qiáng)大的現(xiàn)金流，但是這些持有型物業(yè)有8萬(wàn)平方米，這8萬(wàn)平方米相當(dāng)于是零投資，這對(duì)后來(lái)把“為老服務(wù)”完全運(yùn)作起來(lái)，起到了關(guān)鍵作用。

另外，在運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，每個(gè)設(shè)施相互之間又是一個(gè)小型的社區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)鏈，比如說(shuō)醫(yī)療是為老年人健康服務(wù)的，為疾病、生病服務(wù)的，老年人多了、住滿(mǎn)了，老年人對(duì)醫(yī)療的消費(fèi)也是一個(gè)相當(dāng)?shù)氖杖搿Ｙ?gòu)物、健身、娛樂(lè)、餐飲各個(gè)方面相互之間都是配套關(guān)系，是一個(gè)環(huán)節(jié)關(guān)系，所以是互相拉動(dòng)。這些配套齊全了，反過(guò)來(lái)促進(jìn)了入住率和房屋銷(xiāo)售率，基本進(jìn)入了一個(gè)良性的循環(huán)，這就是太陽(yáng)城從14年前開(kāi)始創(chuàng)新，直到今天這個(gè)項(xiàng)目的模式已經(jīng)成為當(dāng)前人們進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可以借鑒、可以復(fù)制的好的項(xiàng)目、好的模式。

打造符合時(shí)代需求的養(yǎng)老地產(chǎn)新模式

通過(guò)14年不斷地探索、總結(jié)、提高，我們認(rèn)為當(dāng)初我們做對(duì)了一件事情，就是根據(jù)市場(chǎng)的需求來(lái)做產(chǎn)品，來(lái)做服務(wù)。比如說(shuō)我們老年公寓，當(dāng)時(shí)根據(jù)那個(gè)時(shí)期（14年前）的消費(fèi)能力和老年人能夠愿意拿出的錢(qián)，我們做的產(chǎn)品從今天來(lái)看，略微小了一些、落后了一些，可是當(dāng)時(shí)是迎合了市場(chǎng)，我們大概做20多平方米的面積，一個(gè)老人也好、一對(duì)老年夫婦也好，就住在一個(gè)很小的空間。而且當(dāng)時(shí)收費(fèi)低，面積在23平方米、26平方米左右的，大致到今天也就是兩個(gè)床位收3000-3500元，一個(gè)人大概是1000多塊錢(qián)，早在14年前，一個(gè)人還不到1000塊錢(qián)，就是800塊錢(qián)，兩個(gè)人1600元就可以住進(jìn)來(lái)，當(dāng)時(shí)是符合市場(chǎng)的需求，所以我一直把它總結(jié)為叫“一個(gè)錢(qián)包”的產(chǎn)品，老年夫婦兩份退休金，一個(gè)人一個(gè)錢(qián)包，我們花掉老人的一個(gè)錢(qián)包，讓他留一個(gè)錢(qián)包為自己的生活，其他方面的需求做打理，這樣的產(chǎn)品深受老人的喜歡。但是隨著往后又有一部分人老了，50后的人老了，他們的消費(fèi)能力提高了，這些設(shè)施看起來(lái)陳舊、面積過(guò)小，我們當(dāng)時(shí)做的框架結(jié)構(gòu)，再過(guò)十幾年以后，我們可以把兩間房改造成一間房，三間房改造成兩間房，這樣的面積符合未來(lái)市場(chǎng)的需求。

一個(gè)要具有前瞻性，一個(gè)是講時(shí)代的話(huà)，哪個(gè)時(shí)代說(shuō)哪個(gè)時(shí)代的話(huà)，我們大家一直比較苦悶，商業(yè)模式何在？盈利模式何在？其實(shí)盈利模式就在老年人的需求，這個(gè)需求你捕捉到了，你的產(chǎn)品就成功了，所以今天來(lái)講，進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)，不要一味地追求高大上、大面積、高檔次，甚至說(shuō)我是高檔的，只為有錢(qián)的老人服務(wù)。我一直講這樣一句話(huà)，真正特別有錢(qián)、有勢(shì)的，你檔次再高，他們也不會(huì)來(lái)，其實(shí)做的正是老年群體中間這一塊，而中間這一塊是特別大的一塊，雖然它也有區(qū)分、也有臺(tái)階，但是大致上能夠捕捉到。所以現(xiàn)在有一些養(yǎng)老項(xiàng)目，環(huán)境、設(shè)施非常豪華，檔次高，但是不掙錢(qián)，為什么？就在于沒(méi)有很好地把握時(shí)代的脈搏，沒(méi)有很好地把握老年人的追求，一味地追求前瞻、一味地追求高大上，把老年項(xiàng)目做成了五星級(jí)酒店，那是不對(duì)的，老年人是兩重兩輕，重子女、輕自我，重積累、輕消費(fèi)，即便有錢(qián)，也不舍得花光，特別是那種每月交服務(wù)費(fèi)的，常年累計(jì)下來(lái)，這幾十年不知道要花多少錢(qián)。所以我們計(jì)算成本的時(shí)候，不要一味地站在我這方掙錢(qián)去算，也要看看對(duì)方愿意花多少錢(qián)，我們做的產(chǎn)品就有適應(yīng)性。

所以，所謂的創(chuàng)新我想最關(guān)鍵的一句話(huà)，就是根據(jù)時(shí)代的發(fā)展，根據(jù)市場(chǎng)的需求，根據(jù)老人的消費(fèi)心理，來(lái)打造你的產(chǎn)品。

不同老人群體有不同的消費(fèi)觀(guān)和需求

中國(guó)跟其他國(guó)家不一樣，其他的國(guó)家一代一代地老下去，老年群體的基本特征沒(méi)有什么變化，而我們中國(guó)則不然，我們可以區(qū)分建國(guó)前老人和建國(guó)后老人。建國(guó)前老人基本上都是文化水平不高、很少讀書(shū)，文盲比較多，工資收入比較低，現(xiàn)在拿退休金也少；此外還有一個(gè)重要的特點(diǎn)就是多子女家庭，家庭養(yǎng)老功能是比較強(qiáng)大的。所以，作為建國(guó)前的老人，真正老了，可以在家里兒女之間輪養(yǎng)。

我們?cè)倏纯唇▏?guó)后的老人，是第一批我們國(guó)家實(shí)行計(jì)劃生育的落實(shí)者，所以50后基本上都是獨(dú)生子女家庭。一般是雙職工，兩個(gè)人都有工作、有收入，普遍接受中等以上的教育，無(wú)論是文化素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)收入、家庭結(jié)構(gòu)都和建國(guó)前的老人家庭有著嚴(yán)格的區(qū)分，有不同的特征，根據(jù)這兩代人我們做產(chǎn)品該如何做？

篇8

【關(guān)鍵詞】保險(xiǎn)資金 養(yǎng)老社區(qū) 問(wèn)題研究 策略選擇

一、保險(xiǎn)公司將保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老社區(qū)背景與意義

就目前我國(guó)的形勢(shì)來(lái)看，我國(guó)保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)還是有一定的背景的。首先，我國(guó)人口老齡化越來(lái)越嚴(yán)重，直接促進(jìn)了我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在計(jì)劃生育的背景下，越來(lái)越多的老人需要更多的子女和國(guó)家去贍養(yǎng)，但是由于年輕人數(shù)量較少，無(wú)法顧及雙方父母以此來(lái)滿(mǎn)足更多老人需要贍養(yǎng)的這種需求。也就是說(shuō)這種傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老模式已經(jīng)不能適應(yīng)人們的養(yǎng)老需求?；谝陨线@些情況，為了達(dá)到供需平衡，許多企業(yè)和政府紛紛出臺(tái)相關(guān)政策，例如建立一些養(yǎng)老社區(qū)來(lái)滿(mǎn)足廣大老齡化人口的需求不失為一種好的政策。

養(yǎng)老社區(qū)是一種集體化管理的不動(dòng)產(chǎn)模式，不動(dòng)產(chǎn)因其自身具有穩(wěn)定性和長(zhǎng)期性，保險(xiǎn)資金投入養(yǎng)老社區(qū)可以改善保險(xiǎn)公司的投資模式，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。而且不動(dòng)產(chǎn)具有穩(wěn)定的收益性，保險(xiǎn)公司將資金投資養(yǎng)老社區(qū)可以穩(wěn)定自己的資金鏈，在風(fēng)險(xiǎn)較低的情況下穩(wěn)定收入，這對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)是雙贏的。

二、保險(xiǎn)公司將保險(xiǎn)資金投Y養(yǎng)老社區(qū)存在的問(wèn)題

（一）政府在支持盈利性養(yǎng)老地產(chǎn)的政策上不明確

保險(xiǎn)公司將保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老社區(qū)最終的目的是為了盈利，這必定會(huì)給傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式帶來(lái)負(fù)面影響，而且在監(jiān)管政策上也沒(méi)有出臺(tái)相應(yīng)的管理政策，監(jiān)管是不具體的。而且在投資的同時(shí)要考慮成本問(wèn)題，這也制約了保險(xiǎn)公司的投資方向，這也就給保險(xiǎn)公司帶來(lái)開(kāi)發(fā)上的困難。在開(kāi)發(fā)的同時(shí)還需要政府出臺(tái)一些相關(guān)政策來(lái)支持開(kāi)發(fā)，但很多政策只停留在原則層面，并沒(méi)有從根本上解決保險(xiǎn)公司開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的困難問(wèn)題。

（二）接受養(yǎng)老社區(qū)這種養(yǎng)老意識(shí)需要較長(zhǎng)時(shí)間

眾所周知，國(guó)外的這種養(yǎng)老社區(qū)養(yǎng)老模式還是比較流行的，而這種養(yǎng)老模式在我國(guó)是籌建階段，想讓中國(guó)老人的社區(qū)養(yǎng)老的意識(shí)快速轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)是需要一段時(shí)間的，許多老年人還是愿意和自己的子女呆在一起，想讓老人們接受這種養(yǎng)老模式需要從意識(shí)上進(jìn)行滲透，并且得到老人們的認(rèn)可，最終要讓老人們感覺(jué)到這種模式是讓他們能夠幸福的。同時(shí)，在土地管理、稅收上與一些養(yǎng)老院還是有一些差距的，這種養(yǎng)老社區(qū)在建設(shè)和服務(wù)上是優(yōu)于普通的養(yǎng)老院的，進(jìn)而帶來(lái)的消費(fèi)收入也是高于普通養(yǎng)老院的，很多老人礙于消費(fèi)水平的提高不愿意接受這樣的養(yǎng)老模式，所以要想讓眾多老人接受這樣養(yǎng)老意識(shí)還是需要很長(zhǎng)一段時(shí)間。

（三）制定的相關(guān)政策約束增加了保險(xiǎn)公司的投資風(fēng)險(xiǎn)

按照規(guī)定，保監(jiān)會(huì)是不允許保險(xiǎn)公司使用“建房賣(mài)房”的模式，所以保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)只能使用 “租賃”的方式經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老社區(qū)，這大大延長(zhǎng)了資金回籠的時(shí)間，時(shí)間的延長(zhǎng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)限的，保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)會(huì)出現(xiàn)大量的資金積壓，對(duì)于保險(xiǎn)公司自身的財(cái)務(wù)也是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。因此保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)的前提是要擁有雄厚的閑置資金才可以，本來(lái)是一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)卻受到風(fēng)險(xiǎn)的制約。

（四）保險(xiǎn)公司在管理上存在難題

我國(guó)目前養(yǎng)老社區(qū)這種養(yǎng)老模式還處在初級(jí)階段，在管理上缺少專(zhuān)業(yè)的從業(yè)人員。況且我國(guó)的人口老齡化情況越來(lái)越嚴(yán)重，年輕人更多的是從事自己的專(zhuān)業(yè)工作，畢竟會(huì)在養(yǎng)老護(hù)理上缺乏更多的人才，在我國(guó)開(kāi)設(shè)養(yǎng)老護(hù)理專(zhuān)業(yè)的高校并不多，教學(xué)上是存在漏洞的。人才奇缺與日益壯大的需求之間的矛盾，是保險(xiǎn)公司不得不面臨并且解決的巨大困難。

三、保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)的策略選擇

（一）政府出臺(tái)相應(yīng)政策來(lái)支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

國(guó)家的政策支持是所有行業(yè)發(fā)展的先決條件，養(yǎng)老社區(qū)這種新型行業(yè)也不例外，需要國(guó)家的土地政策的支持和稅收優(yōu)惠政策等支持。在土地支持方面國(guó)家應(yīng)該制定相應(yīng)的管理辦法，鼓勵(lì)企業(yè)尤其是保險(xiǎn)公司來(lái)進(jìn)行投資，在土地使用和建設(shè)方面給予財(cái)政補(bǔ)貼政策、并制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策。養(yǎng)老社區(qū)這種服務(wù)產(chǎn)業(yè)本身是為了服務(wù)日益增加的人口老齡化人群，在稅收上應(yīng)該采取稅收優(yōu)惠，這樣也能直接的加大針對(duì)養(yǎng)老社區(qū)及相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)以及從業(yè)人員的優(yōu)惠稅收力度。

（二）借鑒西方國(guó)家的高端需求模式，提高服務(wù)創(chuàng)新

在我國(guó)可以采取階梯式的服務(wù)創(chuàng)新模式，在一些經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展較高的地區(qū)，實(shí)行最高的優(yōu)質(zhì)服務(wù)模式，因?yàn)檫@些地區(qū)高端養(yǎng)老需求比較旺盛，這樣可以避免高端需求不足的情況。在一些經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展較低的地區(qū)采取適應(yīng)當(dāng)?shù)匕l(fā)展養(yǎng)老服務(wù)模式，這樣能促進(jìn)當(dāng)?shù)氐墓┬杵胶?。保險(xiǎn)公司可從中高端需求入手，待其盈利模式明朗時(shí)再逐步拓展客戶(hù)人群。在高端服務(wù)上要注重配套建設(shè)，以老年人為本，可以提供一些個(gè)性化服務(wù)。

（三）創(chuàng)新保險(xiǎn)產(chǎn)品，提高管理服務(wù)水平

保險(xiǎn)公司將資金投資養(yǎng)老社區(qū)不一定要等到房屋建設(shè)成功，所有相關(guān)配套設(shè)施都齊全時(shí)再開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，可以在建設(shè)前期就開(kāi)始產(chǎn)品創(chuàng)造，通過(guò)保險(xiǎn)產(chǎn)品來(lái)吸引更多的客戶(hù)，這樣還能間接說(shuō)服老人接受養(yǎng)老社區(qū)這種模式。保險(xiǎn)公司可以雇傭?qū)I(yè)的管理機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理養(yǎng)老社區(qū)，減少社區(qū)管理上的風(fēng)險(xiǎn)。制定詳細(xì)的養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)規(guī)范以及各項(xiàng)規(guī)章制度，向?qū)I(yè)化發(fā)展。

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篇9

關(guān)鍵詞：公私合營(yíng)（PPP）項(xiàng)目；養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)；融資渠道

2016年，全國(guó)建設(shè)試點(diǎn)省市推行“智慧型”社區(qū)養(yǎng)老工程，2017年初，湖南率先試運(yùn)營(yíng)，具有鮮明的產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)意義。2016中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)的舉行，結(jié)合了多種社會(huì)力量，將養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目與社會(huì)資源有效對(duì)接，倡導(dǎo)養(yǎng)老新理念，促進(jìn)社會(huì)健康快速發(fā)展。PPP模式將公私兩方力量聯(lián)合，這種聯(lián)合共同體有利于社會(huì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的構(gòu)建。

一、我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)融資特征及問(wèn)題

1、我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的融資特征

（1）內(nèi)源融資規(guī)模大，外源融資規(guī)模小。外源融資，是指融資來(lái)源于本單位以外。內(nèi)源融資，則是來(lái)源于本單位積累的利潤(rùn)。隨著近年來(lái)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，企業(yè)在初創(chuàng)籌資期間，政府補(bǔ)助占比相對(duì)來(lái)說(shuō)有走低的趨勢(shì)，這就需要更多的內(nèi)部融資途徑來(lái)補(bǔ)充產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012—2016年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的銀行貸款、股票發(fā)行、企業(yè)債券商業(yè)信用、融資租賃等外源融資每年均不足30%。

（2）直接融資規(guī)模大，間接融資規(guī)模小。直接籌資，是指企業(yè)不借助于銀行等金融機(jī)構(gòu)的力量，直接從社會(huì)籌集資本。間接投資，則相反。立足當(dāng)前養(yǎng)老行業(yè)階段來(lái)看，直接投資更加有利于提高企業(yè)的知名度和資信度，其規(guī)模也越來(lái)越大，而間接融資則會(huì)相對(duì)弱一些，主要是因?yàn)樾袠I(yè)風(fēng)險(xiǎn)有較多的不可控性，因此銀行和類(lèi)似的金融機(jī)構(gòu)放貸會(huì)相對(duì)保守一些。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012—2016年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的銀行貸款、融資租賃等間接融資每年均不足25%。

（3）股權(quán)融資規(guī)模大，債券融資規(guī)模小。企業(yè)股權(quán)投資方式是直接吸收投資、公開(kāi)發(fā)行股票；而債務(wù)投資則是通過(guò)金融以及社會(huì)資本舉債的方式取得的。以當(dāng)前的行業(yè)背景來(lái)看，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的資金來(lái)源，除了一定比例的政府補(bǔ)助之外，就是大規(guī)模的股權(quán)融資，主要依托于大型企業(yè)的接盤(pán)和商業(yè)模式的優(yōu)化運(yùn)營(yíng)。債權(quán)融資規(guī)模相對(duì)來(lái)說(shuō)比較小，主要由于當(dāng)前行業(yè)利潤(rùn)空間小。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012—2016年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的銀行借款、債券發(fā)行、利用商業(yè)信用等債權(quán)融資每年均不足25%。

2、我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)融資存在的問(wèn)題

（1）政府補(bǔ)貼的依賴(lài)程度過(guò)高。養(yǎng)老服務(wù)在一定程度上屬于社會(huì)公益性產(chǎn)品，政府的支持必不可少。隨著中國(guó)老齡化人口的不斷增加，養(yǎng)老需求勢(shì)必迅速擴(kuò)張，這就使得地方政府債臺(tái)高筑以及國(guó)債規(guī)模的大面積擴(kuò)張，造成財(cái)政成本的不斷上升。據(jù)國(guó)家數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002—2016年每年的政府補(bǔ)貼的總需求量都在不斷增加，地方政府已壓力重重。

（2）社會(huì)力量的作用尚不明顯。養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利往往需要的戰(zhàn)線(xiàn)比較長(zhǎng)，經(jīng)測(cè)算，投資回收期基本都是八到十年，短期內(nèi)效益不明顯，而民營(yíng)資本又更加重視短期內(nèi)發(fā)展，這就使得民營(yíng)資本面對(duì)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)只能望而卻步。國(guó)家近幾年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在養(yǎng)老政策實(shí)施初期，社會(huì)力量作用還不是很明顯。

（3）傳統(tǒng)融資渠道相對(duì)受限。近些年來(lái)，我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)這樣的勢(shì)頭：一方面，許多國(guó)外融資模式雖具有一定的可實(shí)施性但未能在本土廣泛應(yīng)用；另一方面，在國(guó)內(nèi)其他領(lǐng)域的融資模式雖有效果但本領(lǐng)域卻未能實(shí)施。通過(guò)近幾年的融資規(guī)模數(shù)據(jù)可以觀(guān)察，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)近幾年融資渠道穩(wěn)中有升，但依然相對(duì)受限，市場(chǎng)化不足。

二、PPP模式應(yīng)用于養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的可行性

1、國(guó)家鼓勵(lì)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用PPP模式進(jìn)行產(chǎn)業(yè)融資

鼓勵(lì)社會(huì)資本采用PPP模式通過(guò)多種方式參與到醫(yī)療、衛(wèi)生、養(yǎng)老體系建設(shè)的創(chuàng)新性改革中。對(duì)于一些醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機(jī)構(gòu)，一旦符合條件即可享受相關(guān)優(yōu)惠政策。這就在一定程度上拓寬了市場(chǎng)化融資模式，支持各種商業(yè)合作的模式進(jìn)行項(xiàng)目合作共建，極大地帶動(dòng)社會(huì)資本加大投入，通過(guò)產(chǎn)業(yè)基金、PPP等模式，大力支持社會(huì)化產(chǎn)業(yè)進(jìn)程。

2、PPP模式與養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的適配性對(duì)接

PPP模式的思路與養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)在融資問(wèn)題上非常相近。第一，PPP模式和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)都是公共服務(wù)領(lǐng)域方面，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)接。第二，PPP模式與養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)非常相近，都是投資大，回報(bào)少，周期長(zhǎng)。第三，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)長(zhǎng)期工程，現(xiàn)階段其服務(wù)對(duì)象和服務(wù)項(xiàng)目相對(duì)穩(wěn)定。政府也會(huì)通過(guò)各種措施加以保障，這又與PPP項(xiàng)目非常一致。

三、我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用PPP模式融資的制約因素

1、地方政府財(cái)力短缺

近年來(lái)，養(yǎng)老服務(wù)的管理工作由中央下放到地方，但僅僅是事務(wù)管理權(quán)。養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的建設(shè)資金還是出自地方政府財(cái)政，這樣，地方政府在管理上就變得力不從心，實(shí)行分稅改革以來(lái)，地方稅收減少，財(cái)力已經(jīng)趨于短缺。

2、資本市場(chǎng)尚不完善

一方面，資本市場(chǎng)上金融產(chǎn)品種類(lèi)單一，難以滿(mǎn)足投資者需求的多元化；另一方面，資本市場(chǎng)的監(jiān)管不規(guī)范，法律方面缺乏實(shí)施細(xì)則，實(shí)施難度大。這就導(dǎo)致資本市場(chǎng)存在較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

3、行業(yè)利潤(rùn)率偏低

養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的供給對(duì)象大多屬于退休工資水平較低的老年人，價(jià)格應(yīng)該更加人性化，同時(shí)，政府也應(yīng)有規(guī)范嚴(yán)格的價(jià)格控制，這就是養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)低利潤(rùn)的主要原因。養(yǎng)老企業(yè)利潤(rùn)少，自然積極性差，因此，難以將養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶入良性發(fā)展軌道。

4、優(yōu)惠政策體系尚不完善

在貸款、稅收和土地使用等方面政府都為都為產(chǎn)業(yè)基建“大開(kāi)綠燈”，但很多政策引導(dǎo)過(guò)于宏觀(guān)，相關(guān)法律上沒(méi)有相應(yīng)配套的實(shí)施細(xì)則，執(zhí)行難度大。建立健全產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策體系迫在眉睫。

四、國(guó)外養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用PPP模式融資的經(jīng)驗(yàn)與啟示

1、美國(guó)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用PPP的融資模式

在美國(guó)，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)融資主要依賴(lài)市場(chǎng)。美國(guó)的養(yǎng)老社區(qū)分為兩種：專(zhuān)門(mén)建成的和自然形成的。為非營(yíng)利機(jī)構(gòu)提供的專(zhuān)門(mén)建成的社區(qū)運(yùn)營(yíng)達(dá)到40年，前期投入不用償還。而自然形成的養(yǎng)老社區(qū)大多是由居民人員流動(dòng)自發(fā)形成的。此時(shí)，聯(lián)邦政府無(wú)償改建房屋結(jié)構(gòu)，增加社區(qū)醫(yī)療健身設(shè)施。20世紀(jì)70年代后期，社會(huì)機(jī)構(gòu)接盤(pán)公共服務(wù)事項(xiàng)，按照履約情況支付合同約定相關(guān)服務(wù)費(fèi)用。

2、日本養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用PPP的融資模式

PPP融資模式在日本為介護(hù)險(xiǎn)制度，即為日常生活有困難的人提供以個(gè)人人權(quán)和尊嚴(yán)為前提的幫助，保障他們的正常生活。日本的養(yǎng)老事業(yè)為非營(yíng)利性質(zhì)，是由政府主辦的；日本的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為營(yíng)利性質(zhì)，多是由社會(huì)資本主辦的，兩者共同構(gòu)成了日本的養(yǎng)老體系。根據(jù)2000年日本《護(hù)理保險(xiǎn)法》，護(hù)理費(fèi)用的10%由老人自行繳納，余下90%的費(fèi)用負(fù)擔(dān)比例由被保險(xiǎn)者承擔(dān)。

3、新加坡養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用PPP的融資模式

新加坡雖是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，但在養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃建設(shè)方面并不是完全依賴(lài)市場(chǎng)，而是將計(jì)劃與市場(chǎng)相結(jié)合，政府為主、市場(chǎng)為輔。市場(chǎng)化私人籌資方面相對(duì)成熟，實(shí)現(xiàn)企業(yè)融資多元化，養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)在新加坡可以與市場(chǎng)上幾乎所有的金融產(chǎn)品相結(jié)合。新加坡的金融業(yè)越是成熟，市場(chǎng)認(rèn)可度越高，不可控風(fēng)險(xiǎn)就越小，同時(shí)，又反向作用于該行業(yè)發(fā)展，使之良性循環(huán)。

4、國(guó)外養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)用PPP模式

融資的可借鑒性指引首先，我國(guó)應(yīng)系統(tǒng)規(guī)劃一個(gè)養(yǎng)老服務(wù)體系并且建立健全行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，即現(xiàn)在所倡導(dǎo)的智慧型養(yǎng)老體系，醫(yī)療、衛(wèi)生、養(yǎng)老協(xié)同發(fā)展。其次，健全立法機(jī)制，保障養(yǎng)老體系標(biāo)準(zhǔn)落到實(shí)處?？梢钥吹絿?guó)際上普遍采用了這一方法，為融資渠道的開(kāi)拓奠定了基礎(chǔ)。最后，加大力度鼓勵(lì)社會(huì)力量參與，公益與市場(chǎng)的有機(jī)合作，有利于產(chǎn)業(yè)的高速穩(wěn)健發(fā)展。

五、我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)PPP模式融資實(shí)現(xiàn)路徑

1、政府財(cái)政應(yīng)適度向民間資本傾斜

政府財(cái)政應(yīng)適度向民間資本傾斜，把過(guò)去政策補(bǔ)貼的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的財(cái)政資金，轉(zhuǎn)向給民間資本注資補(bǔ)貼。轉(zhuǎn)變過(guò)去過(guò)度依賴(lài)政府財(cái)政補(bǔ)貼的財(cái)政狀況，多增加一些資金來(lái)源渠道。同時(shí)，政府也要制定各種實(shí)施細(xì)則來(lái)彌補(bǔ)目前法律法規(guī)上的不足，建立健全穩(wěn)定的法律保障的社會(huì)大環(huán)境，保證養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的持續(xù)、穩(wěn)健態(tài)勢(shì)。

2、養(yǎng)老企業(yè)應(yīng)多種盈利模式

經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老企業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不宜過(guò)高。但為保證項(xiàng)目持續(xù)性盈利，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還應(yīng)積極拓展盈利渠道，如出租配套設(shè)施、場(chǎng)地和部分養(yǎng)老房屋等隱形利潤(rùn)空間，來(lái)彌補(bǔ)前期的建設(shè)成本以及持續(xù)的運(yùn)營(yíng)成本。積極打造社會(huì)知名度和影響力，吸納社會(huì)資本的加入，擴(kuò)大融資渠道和規(guī)模，優(yōu)化養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)發(fā)展。

3、社會(huì)公眾應(yīng)全民參與、全民支持改變

社會(huì)以往觀(guān)念，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不是政府和資本群體的營(yíng)利工具，它是一種社會(huì)利建設(shè)，需要全民支持、全民參與、全民建設(shè)，萬(wàn)眾一心共同構(gòu)建。共建社會(huì)福利事業(yè)有利于打造企業(yè)知名度，有利于政府事務(wù)工作的科學(xué)有序的管理，也利于全民養(yǎng)老品質(zhì)的提升，共建美好宜居生態(tài)環(huán)境。眾志成城，將政府監(jiān)管引導(dǎo)與社會(huì)資源協(xié)調(diào)起來(lái)，做出功在當(dāng)代、利在千秋的社會(huì)貢獻(xiàn)。

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篇10

【關(guān)鍵詞】財(cái)務(wù)指標(biāo)；戰(zhàn)略；輕資產(chǎn)

一、引言

過(guò)去十年，房地產(chǎn)行業(yè)處于發(fā)展的黃金時(shí)代，土地增值速度快，房地產(chǎn)企業(yè)普遍的商業(yè)模式為：增加土地儲(chǔ)備和高房?jī)r(jià)，這個(gè)時(shí)候公司持有土地就能獲得豐厚的回報(bào)，這也就是房地產(chǎn)行業(yè)的重資產(chǎn)模式。但是，在中央不斷加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度的現(xiàn)實(shí)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行的重資產(chǎn)商業(yè)模式正面臨越來(lái)越嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。土地價(jià)格不斷上升，而房?jī)r(jià)的單邊高速上漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)企業(yè)高利潤(rùn)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從黃金時(shí)代進(jìn)入白銀時(shí)代，公司是否應(yīng)該從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)變成輕資產(chǎn)的商業(yè)模式值得探討。本文對(duì)保利地產(chǎn)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)，并結(jié)合保利地產(chǎn)近年來(lái)的輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略布局，探討房地產(chǎn)企業(yè)在輕資產(chǎn)發(fā)展之路上應(yīng)該何去何從。

二、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

根據(jù)證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類(lèi)指引，在我國(guó)A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)中，2014年保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入僅次于行業(yè)龍頭老大萬(wàn)科A，以營(yíng)業(yè)收入計(jì)算的市場(chǎng)占有率達(dá)到了12.59%。因此，本文選擇萬(wàn)科A作為可比企業(yè)，對(duì)保利地產(chǎn)2012年2014年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)（詳見(jiàn)表1）。

（一）償債能力分析

從短期償債能力看，2012到2014年保利地產(chǎn)流動(dòng)比率、速動(dòng)比率基本呈緩慢上升趨勢(shì)，且高于萬(wàn)科A，說(shuō)明公司短期償債能力較強(qiáng)。但是從長(zhǎng)期償債能力來(lái)看，保利地產(chǎn)和萬(wàn)科A的資產(chǎn)負(fù)債率都較高，雖然近三年有所下降，但是下降幅度并不大，說(shuō)明公司較多的運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，而公司仍處于重資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，債務(wù)人承擔(dān)著較大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）盈利能力分析

2014年保利地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率和營(yíng)業(yè)毛利率都高于萬(wàn)科A，說(shuō)明保利地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入雖然低于萬(wàn)科A，但是公司投入資本的回報(bào)率高于萬(wàn)科A，而在房地產(chǎn)企業(yè)高利潤(rùn)時(shí)代結(jié)束之際，通過(guò)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略提高公司的資產(chǎn)回報(bào)率將成為公司未來(lái)的出路。但從2012到2014年，保利地產(chǎn)和萬(wàn)科A的凈資產(chǎn)收益率及營(yíng)業(yè)毛利率都呈下降趨勢(shì)，主要原因是近年來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)不再處于黃金時(shí)代，公司通過(guò)降價(jià)等促銷(xiāo)的方式提高營(yíng)業(yè)收入，降低了凈資產(chǎn)收益率和營(yíng)業(yè)毛利率。

（三）營(yíng)運(yùn)能力分析

由于從拿地到交房需要經(jīng)歷較長(zhǎng)的時(shí)間，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率普遍較低。近三年保利地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)率及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有小幅提升，存貨周轉(zhuǎn)率一直略低于萬(wàn)科A，但總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高于萬(wàn)科A，說(shuō)明保利地產(chǎn)在資產(chǎn)周轉(zhuǎn)方面管理較好。

（四）成長(zhǎng)能力分析

2012至2014年，保利地產(chǎn)和萬(wàn)科A總資產(chǎn)增長(zhǎng)率和營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率都呈快速下降趨勢(shì)，說(shuō)明隨著房地產(chǎn)黃金時(shí)代的過(guò)去，房地產(chǎn)企業(yè)高增長(zhǎng)模式也逐漸消失，取而代之的是低速增長(zhǎng)，因此，如何成功轉(zhuǎn)型成為房地產(chǎn)企業(yè)思考的問(wèn)題。

三、公司戰(zhàn)略分析

（一）信?；?/p>

2010年6月，信保（天津）股權(quán)投資基金管理有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)：天津信保）成立，天津信保由保利地產(chǎn)和中信證券合作設(shè)立，兩者各持股40%，余下的20%股份由信保基金高管及其他投資者持有。2014年末基金管理規(guī)模280億元，同比增長(zhǎng)40%，信保基金把幾乎所有的錢(qián)都投向了保利地產(chǎn)旗下的項(xiàng)目，這為保利地產(chǎn)的跨越發(fā)展提供了高效的融資渠道。公司2014年年報(bào)中房地產(chǎn)項(xiàng)目匯總表顯示，在近四年新增項(xiàng)目中，其所占平均權(quán)益比率一度低至65.3%，其1/3的新增項(xiàng)目權(quán)益由合作方持有，這其中，信保基金占據(jù)多數(shù)。引入信?；鹪陧?xiàng)目層面的持股權(quán)，有助于保利地產(chǎn)降低現(xiàn)金流壓力，而借助信保基金，保利地產(chǎn)也成功地將上市公司負(fù)債率降低。

信?；鹗潜＠禺a(chǎn)實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的途徑之一，與目前市場(chǎng)上以債權(quán)投資為主的被動(dòng)型房地產(chǎn)私募基金不同，信?；鸹旧先侵鲃?dòng)型股權(quán)投資。2013年該基金實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2.75億元，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊更預(yù)計(jì)，信保基金有望在未來(lái)3至5年內(nèi)為公司貢獻(xiàn)5%至10%的凈利潤(rùn)，成為公司新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)

2011年保利地產(chǎn)正式將養(yǎng)老地產(chǎn)提升至集團(tuán)戰(zhàn)略高度，并進(jìn)行了大量資金以及資源方面的投入，至今已逐步形成了“居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老”的“三位一體”養(yǎng)老模式，并成為國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)之一。養(yǎng)老地產(chǎn)其實(shí)是微利行業(yè)，但是公司已經(jīng)建立自己的微利盈利模型：居家養(yǎng)老收取一定的服務(wù)費(fèi)用補(bǔ)貼成本，社區(qū)養(yǎng)老采取使用權(quán)限時(shí)租賃費(fèi)和四大社區(qū)配套服務(wù)收費(fèi)，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老以專(zhuān)業(yè)介護(hù)服務(wù)費(fèi)平衡運(yùn)營(yíng)成本。

因此，公司的養(yǎng)老地產(chǎn)也是公司實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向之一，公司看重的是未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)，當(dāng)未來(lái)公司能夠依靠住房銷(xiāo)售獲得的利潤(rùn)下降時(shí)，專(zhuān)業(yè)化地產(chǎn)將為公司帶來(lái)盈利，公司可以依靠前期發(fā)展的養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)收入盈利。

綜合以上分析，我們可以看到，保利地產(chǎn)2014年的財(cái)務(wù)表現(xiàn)其實(shí)是較好的，但從財(cái)務(wù)指標(biāo)我們也可以看到，公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低、收入增長(zhǎng)率和凈資產(chǎn)收益率也逐漸下降，說(shuō)明即使是行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)也逃不過(guò)公司面臨轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)。而通過(guò)保利地產(chǎn)的年報(bào)，我們發(fā)現(xiàn)，天津信?；鸬某闪⑦\(yùn)作以及養(yǎng)老地產(chǎn)的戰(zhàn)略都是保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要嘗試，盡管目前房地產(chǎn)行業(yè)在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法擺脫對(duì)銷(xiāo)售額的依賴(lài)，房企的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)并非其主營(yíng)業(yè)務(wù)，收入貢獻(xiàn)有限，但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)暴利的結(jié)束，輕資產(chǎn)必將是房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的新方向。

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