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土地收購儲備制度存在的問題

沒有健全的法律法規(guī)可以遵守,土地儲備工作的深入開展就受到了限制。土地收購儲備具有一定的強制性,政府在實行時需要有法律依據(jù)來保證工作的順利開展。然而目前,各地土地收購儲備的制度建設都是由各地方政府自行決定的,沒有國家統(tǒng)一的標準。不少地方政府把土地收購儲備當成了牟利工具,土地收購儲備對土地市場培育和建設會起到負面作用。在實際土地收購中,不少地方的收購儲備機構常常忽視原有土地使用者利用土地的合理要求,過度使用政府強制力,強迫原有土地使用者必須接受政府收購土地的行為,或者收購儲備機構在收購土地時,補償價格不合理,以行政手段剝奪原有土地使用者的正常利益。擾亂了土地市場的公平交易。也較大,貸款期限也很難和儲備土地周期相匹配,這種資金渠道很難滿足土地儲備。土地儲備機制需要以界定土地收益的構成和合理分配政府和原土地使用者之間的利益作為重點問題解決。政府在土地收購中地位強于被收購者,因此土地收購價格偏低,被收購者的利益受到損害。隨著我國土地市場逐步發(fā)展,土地收購儲備的不再只是面向存量建設用地,其面向的范圍和對象不斷擴大,隨之也會出現(xiàn)新的問題。不少地方都將收購儲備用于征轉農用地,雖然一時能夠及時支付農民征地補償安置費,對城市的統(tǒng)一規(guī)劃管理也有幫助,但是導致了收購儲備獲得的大量借貸資金涌入農地轉用、征地過程,一旦擬投資建設的項目情況稍有改變,已形成的新增建設用地極易產(chǎn)生閑置浪費現(xiàn)象。

改善土地收購儲備制度的對策

遵循科學土地收購儲備程序,采取多種收購方式有利于提高收購運行效率。在土地儲備環(huán)節(jié)上,應實現(xiàn)效益儲備向發(fā)展儲備的轉變,積極探索土地儲備模式,逐步做到向市場提供土地資源。在土地出讓環(huán)節(jié)上,應遵循公開出讓的原則,儲備土地出讓必須納入統(tǒng)一的土地供應總量計劃,實現(xiàn)土地資源的充分利用和收益最大化。土地收購儲備投入高、資金需求量大,因此保證土地收購儲備工作穩(wěn)定發(fā)展的首要條件是土地收購儲備資金的來源。資金的籌集、有效的使用、優(yōu)化投資結構和資金的合理分配是保證資金良性循環(huán)的重點。每一項土地收購儲備都應當按照市場經(jīng)濟規(guī)律辦事,經(jīng)過可行性研究后再采取資金儲備。政府可以讓開發(fā)商在城市基礎設施建設和公益性事業(yè)發(fā)展工程中做出貢獻的同時獲得豐厚的利潤補償。在土地所有權收益優(yōu)先的前提下也要保證土地經(jīng)營權的收益。權利機關的監(jiān)督力度要加強,地方政府應將土地收購儲備年度計劃納入地方人大的報告中。對土地收購儲備機構的業(yè)績進行考核不應該單純的以贏利目標,要把集體、公共、經(jīng)濟效益作為一體的多元化評價體系標準。儲備工作信息公開制度也應建立,避免暗箱操作,收購、開發(fā)、儲備和出讓四大程序都應公開透明。經(jīng)營性開發(fā)建設用地和改造等項目用地都統(tǒng)一納入政府的土地儲備范圍,從而合理控制經(jīng)營性用地總量、確保重點項目供地。根據(jù)城市發(fā)展和建設需要,統(tǒng)一制定土地供應計劃和土地出讓計劃,保持市場穩(wěn)定、公開、安全運行,以實現(xiàn)政府土地收益最大化。

加強國有土地資產(chǎn)管理,促進城市均衡發(fā)展需要土地收購儲備制度作為保障。雖然我國多數(shù)地區(qū)都開始實行土地收購工作,但是國家還并沒有出臺相關的法律法規(guī)。因此國家應盡快出臺法律,建立土地收購儲備資金的良性循環(huán)。

本文作者：趙偉工作單位：賓縣國土資源局