導(dǎo)語：軌道交通物業(yè)開發(fā)問題研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、軌道物業(yè)開發(fā)的類型

1.車輛段上蓋：車輛段上蓋其實(shí)是除車站上蓋外上蓋物業(yè)的另一種形式，車輛段上蓋就是在地鐵車輛的停車、維保等區(qū)域的上部加蓋大平臺(tái)，在大平臺(tái)上部進(jìn)行物業(yè)開發(fā)，從而提高城市土地利用效率和車輛段用地的經(jīng)濟(jì)效益，并創(chuàng)造出高附加值的物業(yè)產(chǎn)品。

2.地下空間開發(fā)：地下空間開發(fā)指地鐵站點(diǎn)地下層及地下通道進(jìn)行的商業(yè)開發(fā)，以及地鐵站點(diǎn)與周邊建筑物連接的地下空間的開發(fā)。4.站點(diǎn)周邊物業(yè)開發(fā)：一般來說，站點(diǎn)周邊1000米范圍內(nèi)的物業(yè)開發(fā)都可納入站點(diǎn)周邊物業(yè)開發(fā)范疇，軌道企業(yè)在地鐵站點(diǎn)的建設(shè)中如能與周邊用地統(tǒng)籌考慮，同步設(shè)計(jì)、同步規(guī)劃、同步實(shí)施，將顯著提升沿線土地和物業(yè)的價(jià)值。

二、軌道物業(yè)發(fā)展模式

1.國內(nèi)的發(fā)展模式。

1.1國內(nèi)地鐵物業(yè)的開發(fā)模式一般有以下幾種：從主體上看，有獨(dú)立開發(fā)和合作開發(fā)；從流程上看，有一級(jí)半開發(fā)和一體化開發(fā)；從目標(biāo)上看，有以融資為導(dǎo)向的開發(fā)和以市場(chǎng)為導(dǎo)向的開發(fā)。

1.2國內(nèi)在物業(yè)發(fā)展上的政策突破。

1.2.1上海《關(guān)于推進(jìn)上海市軌道交通場(chǎng)站及周邊土地綜合開發(fā)利用的實(shí)施意見（暫行）》，政策的亮點(diǎn)是，在開發(fā)規(guī)劃上，軌道交通場(chǎng)站及周邊用地統(tǒng)籌規(guī)劃，在開發(fā)方式上，劃撥與出讓相結(jié)合，在開發(fā)收益上，能反哺軌道交通。但在實(shí)際操作中也存在資產(chǎn)不能抵押，資金籌措壓力無法有效緩解，出讓與劃撥的土地界限劃分，使地鐵公司在實(shí)際操作中不能確保取得土地使用權(quán)，從而難以去同步規(guī)劃，同步實(shí)施。

1.2.2深圳《深圳市國有土地使用權(quán)作價(jià)出資暫行辦法》，該政策對(duì)地鐵的促進(jìn)是，市政府將征拆完成后的熟地以作價(jià)出資方式增資注入地鐵集團(tuán)，這個(gè)作價(jià)出資的土地一般是車輛段、車站上蓋及相鄰地塊，地鐵公司依據(jù)政府注入的土地資源，多渠道融資解決地鐵建設(shè)資金，并將具備開發(fā)條件的項(xiàng)目自行開發(fā)或引入社會(huì)資金合作開發(fā)，將土地資本轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金資本。深圳政策對(duì)國內(nèi)地鐵企業(yè)最具戰(zhàn)略借鑒意義。

2.日、港、臺(tái)的發(fā)展模式。

2.1日本。日本最基本的模式就是城市軌道交通與土地一體化開發(fā)，具體的說就是以軌道交通為中心，將房地產(chǎn)、購物中心、賓館設(shè)施、公共交通、旅游觀光等共同發(fā)展的經(jīng)營模式。日本利用軌道交通與周邊房地產(chǎn)綜合開發(fā)的策略，實(shí)現(xiàn)了周邊商業(yè)項(xiàng)目于地鐵公司的雙贏，即保證軌道交通項(xiàng)目的順利實(shí)施，也是民間資本有利可圖，擴(kuò)大了融資渠道，降低了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，從而也是日本的地鐵公司在發(fā)展中形成了多元化經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，是軌道交通的可持續(xù)性發(fā)展成為可能。

2.2香港。港鐵的聯(lián)合開發(fā)、一體化模式是公認(rèn)的最佳軌道+物業(yè)的開發(fā)模式。港鐵的模式是：首先，前期規(guī)劃中，地鐵的線路建設(shè)規(guī)劃和可行性研究進(jìn)行的同時(shí)制定沿線物業(yè)發(fā)展大綱藍(lán)圖；其次，政府將土地批給地鐵公司，地鐵公司與政府簽訂工程協(xié)議書，明確地鐵公司擁有沿線物業(yè)的優(yōu)先發(fā)展權(quán)，然后由地鐵公司自行開發(fā)或者與國有公司聯(lián)合開發(fā)，或者由地鐵公司公開招標(biāo)選擇開發(fā)商；第三，由確定的物業(yè)開發(fā)主體具體項(xiàng)目的操作，地鐵公司與物業(yè)開發(fā)主體協(xié)調(diào)建設(shè)與物業(yè)開發(fā)間的關(guān)系；最后，根據(jù)合同進(jìn)行利潤(rùn)分成和所開發(fā)物業(yè)的后期經(jīng)營及管理。港鐵的模式利益主體權(quán)責(zé)利明晰，綜合效益明顯。

2.3臺(tái)灣。臺(tái)灣大眾捷運(yùn)法第7條明確規(guī)定：“為有效利用土地資源，促進(jìn)地區(qū)發(fā)展，主管機(jī)關(guān)得辦理大眾捷運(yùn)系統(tǒng)路線、場(chǎng)、站土地及其毗鄰地區(qū)土地之開發(fā)。大眾捷運(yùn)系統(tǒng)路線、場(chǎng)、站及其毗鄰地區(qū)辦理開發(fā)所需之土地，得依有償撥用、協(xié)議價(jià)購、巿地重劃或區(qū)段征收方式取得之；其依協(xié)議價(jià)購方式辦理者，主管機(jī)關(guān)應(yīng)訂定優(yōu)惠辦法，經(jīng)協(xié)議不成者，得由主管機(jī)關(guān)依法報(bào)請(qǐng)征收?！遍_發(fā)用地范圍評(píng)估條件：應(yīng)反映交通用地包含空地比需求；符合都市計(jì)劃及建筑管理法令需求；滿足捷運(yùn)出入口、通風(fēng)口設(shè)計(jì)規(guī)范要求；適度合理之開發(fā)基地面積；開發(fā)用地的劃定是依據(jù)現(xiàn)狀情況及片區(qū)規(guī)劃確定的。確定范圍后，由捷運(yùn)工程局與涉及開發(fā)用地的業(yè)主進(jìn)行協(xié)商。臺(tái)灣實(shí)行的聯(lián)合開發(fā)模式保證了軌道交通用地的順利取得，增加效益協(xié)助軌道建設(shè)，創(chuàng)造土地所有者、投資人和政府的三贏。

三、對(duì)于廈門軌道物業(yè)發(fā)展的思考

《廈門市軌道交通規(guī)劃管理辦法》，明確提出了軌道交通建設(shè)采取綜合開發(fā)的方式，并在第十七條中規(guī)定：市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)軌道交通綜合開發(fā)規(guī)劃以車站為核心500米半徑劃定軌道交通影響范圍，并覆蓋線路全線及車輛基地。軌道交通影響范圍內(nèi)的用地開發(fā)應(yīng)貫徹“交通導(dǎo)向發(fā)展模式（TOD）”開發(fā)理念，提倡功能混合使用，合理確定開發(fā)強(qiáng)度，提高土地利用率，充分發(fā)揮軌道交通與城市功能綜合效益。從頂層設(shè)計(jì)上，廈門已經(jīng)具備一定的基礎(chǔ)，政策的更具前瞻性和突破性以及具體實(shí)施路徑更顯關(guān)鍵。

1.在開發(fā)地塊的取得上，保證軌道公司的權(quán)益。

1.1軌道站點(diǎn)及區(qū)間上蓋地塊開發(fā)主體分類及政策。

1.1.1地鐵公司或其關(guān)聯(lián)公司。軌道建設(shè)用地（不含經(jīng)營性功能）采用劃撥方式；運(yùn)營補(bǔ)虧用地（含經(jīng)營性功能）采用定向掛牌方式；功能混合用地采用分層掛牌方式。定向掛牌可采用在土地出讓條件中要求“地塊開發(fā)與軌道交通工程同步設(shè)計(jì)、同步實(shí)施、同步驗(yàn)收”及設(shè)定受讓人條件的方式。

1.1.2獨(dú)立產(chǎn)權(quán)人。通過二級(jí)市場(chǎng)土地摘牌獲得，根據(jù)出讓條件進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)及開發(fā)建設(shè)。與軌道交通銜接的要求主要體現(xiàn)在“17、其它規(guī)劃要求”中，應(yīng)包含且不限于以下條款。地塊地下空間開發(fā)需優(yōu)先滿足地鐵建設(shè)要求。（限制性）地塊地下空間開發(fā)應(yīng)與軌道站點(diǎn)一體化設(shè)計(jì)，并符合軌道線路與站點(diǎn)設(shè)計(jì)要求及軌道交通管理的相關(guān)規(guī)定。（限制性）軌道站點(diǎn)及線路位置如圖則所示，具體位置以軌道線實(shí)施方案為準(zhǔn)。（限制性）車站附屬設(shè)施及交通配套要求。（限制性）

1.1.3聯(lián)合開發(fā)體。產(chǎn)權(quán)合同變更與確權(quán)后，由地鐵公司代建。

1.2對(duì)建設(shè)要求。上蓋物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目均必須遵循以下原則：（1）所有項(xiàng)目必須滿足地鐵工程設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)劃要求及其他相關(guān)的規(guī)范。其功能必須滿足地鐵運(yùn)營要求，保證地鐵的獨(dú)立使用功能。（2）所有項(xiàng)目的建設(shè)、管理必須嚴(yán)格執(zhí)行《廈門市軌道交通規(guī)劃管理辦法》的規(guī)定。（3）所有項(xiàng)目的施工過程均應(yīng)接受廈門市地鐵公司的監(jiān)控和協(xié)調(diào)指揮，必須滿足地鐵工程總體工期策劃要求及運(yùn)營管理要求。（4）所有項(xiàng)目必須與地鐵公司簽訂產(chǎn)權(quán)協(xié)議，明確地鐵工程產(chǎn)權(quán)歸屬及產(chǎn)權(quán)辦理責(zé)任，并明確合建項(xiàng)目導(dǎo)致地鐵原有工程及資產(chǎn)受損的賠償原則等。（5）所有項(xiàng)目的驗(yàn)收須嚴(yán)格依據(jù)廈門市的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在土地出讓合同中，明確提出受讓人應(yīng)遵循以上原則進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

2.軌道+物業(yè)融資模式的思路。（1）參與土地一級(jí)開發(fā)。設(shè)立地鐵投融資機(jī)構(gòu)，由軌道集團(tuán)參與地鐵沿線土地的整理、開發(fā)，并將獲得土地出讓收益返還地鐵集團(tuán)，用于地鐵新線建設(shè)。（2）提高沿線用地基準(zhǔn)地價(jià)。修訂軌道沿線用地基準(zhǔn)地價(jià)，制定三舊改造、增容用地溢價(jià)回收機(jī)制，將以上兩類用地地價(jià)補(bǔ)繳款統(tǒng)籌納入軌道建設(shè)資金。（3）綜合開發(fā)，收益繳交。由地鐵公司參與沿線土地二級(jí)開發(fā)，并可以與產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行上蓋聯(lián)合開發(fā)，二級(jí)開發(fā)利潤(rùn)所得作為軌道建設(shè)與運(yùn)營補(bǔ)虧資金。

四、結(jié)語

隨著軌道交通建設(shè)的發(fā)展，軌道交通物業(yè)開發(fā)的重要性將越來越凸現(xiàn)，在軌道交通建設(shè)中研究物業(yè)開發(fā)的模式將對(duì)加快城市軌道交通事業(yè)的發(fā)展、提高土地利用率、實(shí)現(xiàn)軌道企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，促進(jìn)城市整體經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)揮積極的作用。

作者:黃勁裕 單位:廈門軌道交通集團(tuán)有限公司