導語：物業(yè)管理現(xiàn)狀存在的問題及對策一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、德州市物業(yè)管理基本情況

全市資質(zhì)企業(yè)315家，服務(wù)面積5710余萬㎡，綠化總面積103.5萬㎡。企業(yè)從業(yè)人員2.06萬人，服務(wù)業(yè)主37.1萬戶，服務(wù)人口107.3萬余人。實施規(guī)范化物業(yè)管理的各類物業(yè)項目460余個，總建筑面積約3000萬平方米，有2家物業(yè)服務(wù)企業(yè)被省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會評為“物業(yè)服務(wù)誠信企業(yè)”，2個小區(qū)獲得“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”稱號，23個小區(qū)獲得“山東省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”稱號，78個小區(qū)獲得“市級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”稱號。截至2014年年底，全市共有規(guī)模以上物業(yè)管理企業(yè)65家，資產(chǎn)總計4.72億元，同比增長22.92%。營業(yè)收入4.33億元，同比增長37.46%，其中，主營業(yè)務(wù)收入4.26億元，同比增長36.98%。營業(yè)成本2.07億元，同比增長21.76%，其中，主營業(yè)務(wù)成本2.0億元，同比增長19.05%。營業(yè)利潤0.8億元，同比增長19.4%。應付職工薪酬1.11億元，同比增長9.9%。

二、物業(yè)管理工作存在的主要問題

(一)街道社區(qū)、業(yè)委會、物業(yè)公司之間渠道不暢，關(guān)系不順，協(xié)調(diào)不力。社區(qū)居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司三者之間缺乏有效的溝通機制和協(xié)調(diào)平臺，導致街道社區(qū)監(jiān)管指導缺位、業(yè)委會職責錯位、物業(yè)公司服務(wù)不到位。在一些社區(qū)，業(yè)委會與物業(yè)公司形成對立關(guān)系，物業(yè)公司與業(yè)委會和業(yè)主之間的矛盾沖突經(jīng)常發(fā)生，成為影響社區(qū)治安穩(wěn)定的一大誘因。

(二)物業(yè)管理覆蓋率偏低，老舊小區(qū)物業(yè)管理推進難。目前，中心城區(qū)共有小區(qū)746個，有物業(yè)管理的小區(qū)202個，其中依托房地產(chǎn)開發(fā)的161個;沒有物業(yè)管理的小區(qū)544個，其中產(chǎn)權(quán)單位自管的328個。老舊小區(qū)長期缺少專業(yè)管理維護，環(huán)境質(zhì)量普遍較差。亂搭亂建、亂停亂放、亂涂亂畫現(xiàn)象嚴重，生活垃圾不能及時清運，“臟、亂、差”問題十分突出。供水、供熱專營設(shè)施改造移交難，部分老舊“三無”小區(qū)最基本的供水、供暖問題都沒有解決，實行定時供水，甚至無法實現(xiàn)供水。

(三)物業(yè)管理市場不成熟，規(guī)范化、精細化、專業(yè)化水平難提升。全市物業(yè)公司中無一家一級資質(zhì)，二級資質(zhì)企業(yè)6家，僅占企業(yè)總數(shù)的1.9%，其余均為三級資質(zhì)企業(yè)。當前，運轉(zhuǎn)較好的物業(yè)公司絕大多數(shù)是由房地產(chǎn)開發(fā)公司投資成立，達不到盈虧點，由開發(fā)商補貼資金運營，由于體制上存在“父子”關(guān)系，把維護開發(fā)商利益放在首位，在物業(yè)管理服務(wù)水平提升上沒有積極性。同時，獨立運營的物業(yè)公司規(guī)模小、收費低、利潤空間小，加上少數(shù)業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費，加劇了運營困難。目前，物業(yè)管理公司服務(wù)內(nèi)容主要是保安、普通保潔服務(wù)及日常水電維修等常規(guī)業(yè)務(wù)，導致服務(wù)品質(zhì)難提升。

(四)員工素質(zhì)普遍不高，平均薪酬低。由于我國物業(yè)管理起步較晚、定位不高，加之物業(yè)管理的人才培養(yǎng)跟不上物業(yè)管理的發(fā)展速度和發(fā)展要求，從業(yè)人員素質(zhì)不高，職業(yè)化隊伍尚未形成。從我市部分企業(yè)來看，物業(yè)公司所聘保安、保潔，普遍年齡較大，學歷偏低，維修等技術(shù)人員水平不高，人員構(gòu)成決定行業(yè)工資水平整體偏低。在保險方面，公司為一線員工僅繳納人身意外傷害保險，保費額度低，僅有正規(guī)公司的主要管理人員享受“五險一金”。

三、加強和改進我市物業(yè)管理工作的對策建議

(一)突出扶持引導，強化監(jiān)管服務(wù)。物業(yè)管理具有很強的民生保障功能和公益性，既需要政府加強監(jiān)督管理，更需要扶持引導。為此，要進一步加大政府扶持力度，財政和稅務(wù)部門，要積極落實服務(wù)業(yè)扶持政策和補貼政策;物價部門要加緊研究服務(wù)收費標準，逐步建立市場調(diào)節(jié)價格體系;金融部門要加強與物業(yè)企業(yè)對接，解決中小企業(yè)融資難題;有關(guān)主管部門要進一步優(yōu)化審批、審核等方面的管理服務(wù)，破除各類行業(yè)性、區(qū)域性、行政性壁壘。另外，要逐步完善物業(yè)服務(wù)業(yè)市場監(jiān)管體系，健全物業(yè)服務(wù)項目招投標制度，建立公開、公平、公正的市場秩序;完善物業(yè)服務(wù)市場準入機制，嚴格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信檔案和信息平臺;加強物業(yè)服務(wù)項目承接查驗監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)項目承接查驗行為，維護業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。

(二)探索建立社區(qū)、業(yè)委會、物業(yè)公司管理新模式。對有物業(yè)管理企業(yè)的小區(qū)，可探索推行在黨組織領(lǐng)導下，社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方交叉任職，居委會主任擔任物業(yè)公司總監(jiān)，業(yè)主委員會主任任社區(qū)居委會副主任，物業(yè)公司經(jīng)理任社區(qū)居委會副主任。以此促使社區(qū)居委會變被動為主動，積極履行協(xié)調(diào)社區(qū)矛盾、服務(wù)社區(qū)群眾、監(jiān)督管理社區(qū)工作的職責;促使業(yè)主委員會既依法維護業(yè)主的權(quán)益，又自覺協(xié)助物業(yè)公司做好業(yè)主的思想和解釋工作，消除業(yè)主與物業(yè)公司產(chǎn)生的矛盾，增進相互理解和支持;促使物業(yè)公司認真按照協(xié)議或合同履行職能，努力提高服務(wù)質(zhì)量和水平。三方通過召開聯(lián)席會議和定期征詢意見等方式，及時分析社情民意，調(diào)節(jié)矛盾糾紛，實現(xiàn)資源共享、優(yōu)勢互補、相依共促、合作共贏。

(三)強化政府主導作用，加大資金投入力度，積極推進老舊“三無”小區(qū)簡易物業(yè)管理模式。目前，僅我市中心城區(qū)老舊小區(qū)和三無小區(qū)達到544個，這類小區(qū)大多聚集的是社會弱勢群體，基礎(chǔ)設(shè)施損壞老化，環(huán)境衛(wèi)生差，社會治安薄弱，社會問題和矛盾集中。建議政府主導推進把老舊小區(qū)整治改造提升納入城市管理和社會管理整體布局，加大財政資金投入，按一定標準向街道辦事處、社區(qū)居委會發(fā)放財政補貼資金，由街道、社區(qū)居委會作為責任主體負責先行對“三無”小區(qū)實施改造整治，逐步解決老舊住宅小區(qū)在居住環(huán)境、配套設(shè)施等方面存在的問題，對整治后具備物業(yè)管理條件的老舊小區(qū)，移交物業(yè)企業(yè)接管。對規(guī)模較小的零散住宅小區(qū)或樓幢，可并入相鄰小區(qū)，實施統(tǒng)一管理、差異化服務(wù)。

(四)加強培育、指導和監(jiān)管，提升業(yè)委會組建率和物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。業(yè)委會是社區(qū)、物業(yè)公司和業(yè)主三者之間的橋梁，必須把提升業(yè)主委員會組建率擺上加強物業(yè)管理工作的重要位置。同時，要大力培育發(fā)展壯大物業(yè)企業(yè)，由于我市物業(yè)企業(yè)起步較晚，基礎(chǔ)薄弱，“低、小、散”問題突出，與我市快速增長的物業(yè)管理需求和業(yè)主高服務(wù)品質(zhì)追求不相適應。職能部門必須加強對物業(yè)企業(yè)的培育、指導和監(jiān)管，并貫穿于準入、運營、服務(wù)、退出的全過程。要推行“建管分離”，建立前期物業(yè)管理招投標制度。要突出示范帶動，培育品牌企業(yè)，鼓勵骨干物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用先進管理經(jīng)驗，通過加盟、兼并、重組等方式整合市場資源，積極采用現(xiàn)代信息技術(shù)和現(xiàn)代化管理手段，推進物業(yè)服務(wù)走向規(guī)?；?、專業(yè)化、集約化的發(fā)展道路。鼓勵物業(yè)骨干企業(yè)積極拓寬服務(wù)領(lǐng)域，由目前的初級服務(wù)模式向高層次、多樣化、主動式的增值服務(wù)模式轉(zhuǎn)變;鼓勵優(yōu)秀企業(yè)注冊和使用自主商標，提高物業(yè)服務(wù)品牌的知名度和美譽度，發(fā)揮品牌示范和集聚效應。

(五)強化人才培養(yǎng)，打造高素質(zhì)的物業(yè)服務(wù)隊伍?，F(xiàn)代企業(yè)之間的競爭就是人才的競爭，高素質(zhì)的物業(yè)人才是企業(yè)興旺的重要保證。我市的物業(yè)管理企業(yè)由于起步較遲，理論還不完備，實踐經(jīng)驗還不多，高素質(zhì)管理人才還很缺乏。為使全市物業(yè)服務(wù)在一個更高層面上發(fā)展，應實施人才帶動戰(zhàn)略，造就一支懂經(jīng)營、善管理、精業(yè)務(wù)、守道德的專業(yè)隊伍。一是要完善人才管理系統(tǒng)，相關(guān)管理部門要制定物業(yè)服務(wù)業(yè)人才培養(yǎng)計劃;二是要提供優(yōu)惠政策，吸引物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的急需人才;三是要加強院校培養(yǎng)，依托德州學院、德州職業(yè)學院、華宇學院等高校，定向培養(yǎng)適應行業(yè)發(fā)展的專門人才;四是加強崗位技能培訓，大力提高從業(yè)人員素質(zhì)。

作者:李先鋒 單位:德州市統(tǒng)計局