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【摘要】土地的價格是眾多對土地有需求的企業(yè)、組織或個人特別關(guān)注的問題，因為土地是建筑物成本中的重要組成部分，土地價格發(fā)生變化，建筑物成本也會隨之發(fā)生變化。而土地政策對土地的供求平衡以及土地的價格具有重要的調(diào)控作用，對地產(chǎn)市場的健康發(fā)展意義重大。本文闡述了我國土地政策的主要內(nèi)容，并分析了這些土地政策對市場的影響。

【關(guān)鍵詞】土地政策；地產(chǎn)市場；影響；調(diào)控

我國的土地政策與其他國家相比有很大的區(qū)別，我國土地的使用權(quán)和土地的所有權(quán)不是一體的，土地產(chǎn)權(quán)的所有者是國家，我國的公民、企業(yè)、各種組織以及國外的組織或個人均可以通過一些法定程序獲得土地的使用權(quán)。因此，基于我國的國情制訂的土地政策也與其他國家有很大的區(qū)別。其中土地出讓制度以及土地儲備制度就是我國土地政策的典例，為確保我國土地市場的健康發(fā)展做出了不可磨滅的貢獻。

1土地的使用權(quán)出讓制度

1.1土地的使用權(quán)出讓制度的內(nèi)容。土地出讓制度，即國家將土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給對土地有需求的組織或個人，獲得土地使用權(quán)的組織或個人可以在一定的時間期限內(nèi)行使對土地的使用權(quán)，但出讓的土地不包括國有土地、農(nóng)村的集體土地、地下的資源、公共設(shè)施以及埋藏物等。我國的土地出讓制度歷經(jīng)了三個階段，分別為行政劃撥制度、協(xié)議出讓制度以及土地招拍掛制度。行政劃撥主要是政府可以以行政土地劃撥的形式劃撥給土地需求者，在這個階段內(nèi)，獲得使用權(quán)的組織或個人具有土地的完全使用權(quán)，但是不能轉(zhuǎn)讓給其他人，供給土地的時間以及數(shù)量完全由政府決定。在土地協(xié)議出讓階段，獲得土地使用權(quán)的組織或個人擁有了將土地轉(zhuǎn)讓給他人的權(quán)力。協(xié)議轉(zhuǎn)讓制度的出現(xiàn)，增強了政府的土地出讓自主權(quán)。土地的招拍掛制度由國土資源部在2002年頒布，要求經(jīng)營性的土地如商業(yè)用地，旅游用地，商品房用地等均要通過招標、拍賣或者是掛牌的方式出讓土地的使用權(quán)，它規(guī)定我國土地出讓的四種方式，即招標、拍賣、掛牌以及協(xié)議。1.2土地出讓制度對市場的影響。政府劃撥土地制度使得劃撥的土地完全不受市場控制，所劃撥的土地完全由政府決定，但這種土地制度已經(jīng)過時，與我國現(xiàn)行的經(jīng)濟制度格格不入，正在被其他的土地制度所代替。在協(xié)議轉(zhuǎn)讓這個階段，雖然政府土地出讓的自主性得到了增強，但是土地制度的市場化有限，對于那些中小企業(yè)，沒有關(guān)系的組織或個人來說想要獲得心儀土地使用權(quán)的難度非常大，不利于土地市場以及中小企業(yè)的健康發(fā)展。同時，由于土地的尋租現(xiàn)象十分嚴重，使得政府的土地收益變得十分微薄，政府財政蒙受了巨大損失。土地的招拍掛制度將土地出讓的主導(dǎo)權(quán)交給了市場，使得土地市場有了一個更加公平公正的環(huán)境。任何人均可以通過政府規(guī)定的四種出讓方式獲得土地的使用權(quán)。在招牌掛制度實施的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃興起，市場結(jié)構(gòu)得到了優(yōu)化，國外的投資商和房地產(chǎn)商也競相進入中國的房地產(chǎn)市場，使得中國房地產(chǎn)市場的競爭更加激烈。從整體上看，土地的招拍掛制度使得土地資源配置得到優(yōu)化，土地市場有了一個更加公平公正的環(huán)境[1]。

2土地儲備管理制度

2.1土地儲備制度的內(nèi)容。我國的土地儲備制度在2001年提出，2007年國土資源部三部委聯(lián)合出臺了《土地儲備管理辦法》，使得土地儲備制度得到了規(guī)范化的管理。所謂土地儲備制度，就是在市場經(jīng)濟環(huán)境下，利用收購、置換或者征用的方式集中土地的使用權(quán)，為了根據(jù)土地市場和城市的總體規(guī)劃對土地市場進行調(diào)控而將土地進行開發(fā)整理和儲備[2]。2.2土地儲備制度對我國市場的影響。土地儲備制度大大改變了我國的土地供求狀況，在土地儲備制度實施的背景下，各級地方政府完全主導(dǎo)了當(dāng)?shù)赝恋氐囊患壥袌?，地方政府回收、征用、收購了原來的行政劃撥用地和原來已?jīng)出讓的土地，使得二級市場土地使用權(quán)的流通量大大減少，政府得以壟斷了土地市場，掌控了大部分的土地供給渠道。但是，由于制度的不完善以及各級政府對此缺乏經(jīng)驗，在此制度的實施過程中出現(xiàn)了一些問題，有些地方政府并未有效控制土地市場，多源頭土地供應(yīng)現(xiàn)象依然存在。因此，國家有關(guān)部門結(jié)合土地儲備制度實施的情況，在不斷完善這一制度，各級政府也在吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，不斷提高自身的土地管理水平，使得政府加強了對土地使用權(quán)的控制。

3結(jié)束語

結(jié)合土地出讓制度和土地儲備制度，二者有著緊密的聯(lián)系，特別是土地的招拍掛制度，與土地儲備制度的聯(lián)系更加密切。在我國的土地儲備制度實施了兩年多后，土地的招拍掛制度才開始正式實施，此時各級政府已經(jīng)有了大量的土地儲備，二級市場土地使用權(quán)的流通量已經(jīng)大幅度減少，政府對土地供給量的嚴格控制使得土地價格和房屋價格不斷飆升，特別是在經(jīng)濟較為發(fā)達的東南沿海地區(qū)，土地價格的上漲更是明顯。綜上所述，我國的土地出讓制度和土地儲備制度使得市場主導(dǎo)了地價的產(chǎn)生，使得土地的價格更能真實反映市場的土地供求狀況。

參考文獻

[1]沈曉艷.中國城市土地供應(yīng)政策對商品住宅庫存的影響研究[D].南京:南京大學(xué),2017.

[2]楊宏偉.土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場影響分析[J].中國房地產(chǎn)業(yè),2016,(20):25.

作者:韋瑤 單位:安徽農(nóng)業(yè)大學(xué)