導(dǎo)語：農(nóng)村宅基地入市制度現(xiàn)狀及對(duì)策一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

【摘要】本文采用問卷調(diào)查和文獻(xiàn)綜合的方法，在對(duì)試點(diǎn)地區(qū)宅基地利用現(xiàn)狀、退出補(bǔ)償機(jī)制及農(nóng)民對(duì)其滿意程度進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，探清現(xiàn)行宅基地入市制度存在的問題，提出未來發(fā)展宅基地入市制度的對(duì)策及方向，為當(dāng)?shù)卣捌渌貐^(qū)優(yōu)化農(nóng)村宅基地政策提供參考。

【關(guān)鍵詞】宅基地退出；補(bǔ)償機(jī)制；現(xiàn)狀與對(duì)策

1.研究區(qū)概況與樣本特征

高陵區(qū)隸屬于陜西省西安市，位于關(guān)中盆地中部，地處涇河、渭河兩岸，屬暖溫帶季風(fēng)氣候，適合農(nóng)業(yè)耕作。截至2017年高陵區(qū)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)總面積10.8萬畝，轄86個(gè)行政村。2016年地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）完成300.24億元。高陵區(qū)作為農(nóng)村“三塊地”改革試點(diǎn)區(qū)的原因有：經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、交通條件較好、非農(nóng)業(yè)人口占比較重等。在作為試點(diǎn)的兩年時(shí)間里，高陵區(qū)探索了可復(fù)制、能推廣、利修法的政策理論和實(shí)踐成果，為全國的宅基地入市政策的推行提供了寶貴的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。本文通過問卷調(diào)查、走訪、個(gè)別交談等形式，對(duì)高陵區(qū)曹家村、灰堆坡村和大夫雷村農(nóng)民進(jìn)行了調(diào)查，對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的基層切實(shí)狀況有了更深層次的了解與認(rèn)知。發(fā)放調(diào)查問卷90份，收回有效問卷84份，有效率為93.3%。

2.研究區(qū)宅基地使用權(quán)入市制度現(xiàn)狀分析

據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在樣本中有23.81%的農(nóng)戶擁有兩宗及以上的宅基地，16.74%的農(nóng)戶宅基地面積達(dá)到200m2以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過陜西省平原地區(qū)133m2的標(biāo)準(zhǔn)。另外，在樣本調(diào)查的3個(gè)村莊中，每個(gè)村莊都有至少7宗的宅基地處于多年閑置狀態(tài)。總的來說，現(xiàn)階段我國農(nóng)村宅基地集約潛力較大，通過宅基地使用權(quán)入市，可將閑置宅基地轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼗蛴糜跐M足新增建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)供給。2.1宅基地使用權(quán)入市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)基礎(chǔ)狀況目前，高陵地區(qū)已將宅基地入市的農(nóng)戶僅占試點(diǎn)樣本的8.31%，占比較小。在問卷中詢問關(guān)于“不愿意將宅基地入市的主要原因”時(shí)，選擇“沒有其他居住地”的占87.56%；在“城市相對(duì)于農(nóng)村最大的優(yōu)勢”一問中，選擇“社會(huì)保障更加完善”的占68.23%，選擇“教育條件更好”的占79.81%?？梢姡r(nóng)民對(duì)住房、社會(huì)保障、教育設(shè)施的關(guān)注程度較高，即使現(xiàn)階段農(nóng)村宅基地大量閑置，但依然不具備大規(guī)模入市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件，要想提高農(nóng)戶對(duì)宅基地使用權(quán)入市的意愿，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，就必須建立完善的宅基地流轉(zhuǎn)市場和具有針對(duì)性的退出補(bǔ)償機(jī)制[1]。2.2農(nóng)戶對(duì)宅基地使用權(quán)入市的意愿狀況宅基地作為農(nóng)村社會(huì)保障機(jī)制的重要組成部分，也被農(nóng)民視為“重要財(cái)產(chǎn)”。在調(diào)查中，農(nóng)民面對(duì)是否愿意將自家宅基地入市的問題時(shí)顯得相當(dāng)謹(jǐn)慎。分析過程如下：（1）變量選取及方向假設(shè)本文的因變量是農(nóng)戶的宅基地入市意愿。在收集的份問卷中，選擇愿意與不愿意參與宅基地使用權(quán)入市的農(nóng)戶分別有49、35戶，占有效問卷總數(shù)的58.42%、41.57%。依據(jù)受訪地區(qū)選取了表1所示變量。（2）模型構(gòu)建由于被調(diào)查者的流轉(zhuǎn)意愿分為愿意和不愿意兩類，分別用1和0表示，然后用多個(gè)因素對(duì)0和1表示的現(xiàn)象進(jìn)行分析。模型的因變量是二分變量，所以在模型選取上，本文采用二元logistic回歸模型[2]。Logistic的概率函數(shù)形式為：P=exp（Z）/1+exp（Z），Z是變量X1，X2，……，Xj的線性組合：Z=α+β1X1+β2X2+……+βnXn，本文設(shè)定愿意=1，不愿意=0，因此本文logistic回歸模型的具體形式為：logit（Pi）=ln[Pi/1-Pi]=α+β1X1+β2X2+……+βnXn，方程中，Pi為農(nóng)戶愿意宅基地入市的概率，1-Pi為農(nóng)戶不愿意宅基地入市的概率，i為農(nóng)戶的編號(hào)，Xi為自變量，βi表示第i個(gè)影響因素的回歸系數(shù),市的宅基地仍悉數(shù)處于閑置的狀態(tài)，只是宅基地使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。宅基地使用權(quán)人對(duì)于閑置宅基地相關(guān)行為并不積極，已收回的宅基地也并未得到最有效的利用。

3.對(duì)策建議

根據(jù)對(duì)樣本進(jìn)行的分層調(diào)查發(fā)現(xiàn)，距離城鎮(zhèn)越近的農(nóng)民對(duì)宅基地入市意愿越強(qiáng)烈，其宅基地經(jīng)濟(jì)價(jià)值也越高，越容易產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。因此，在政策制定時(shí)要因地制宜地。本文α為常數(shù)項(xiàng)。（3）研究結(jié)果本文在SPSS22.0中對(duì)樣本得到的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)量分析，對(duì)農(nóng)戶宅基地入市意愿的影響因素的橫截面進(jìn)行二元Logistic回歸處理。根據(jù)HosmerandLemeshow檢驗(yàn)?zāi)Ｐ椭禐?.807，說明自變量較好地解釋了因變量。通過模型分析得出模型檢驗(yàn)和參數(shù)估計(jì)結(jié)果如表1所示，研究結(jié)果如下：①戶主年齡大小與子女?dāng)?shù)量對(duì)入市意愿具有顯著的負(fù)向作用?？赡茉蛟谟谀挲g大的人認(rèn)為宅基地是相傳的“祖業(yè)”，對(duì)改變目前狀態(tài)有抵觸心理；另外，一個(gè)家庭中孩子越多，所面臨的負(fù)擔(dān)越大，進(jìn)入城市生活的可行性減小，宅基地一般不會(huì)被轉(zhuǎn)讓；農(nóng)民受教育程度對(duì)入市意愿有正向作用。原因是，受教育年限的增加能夠提高個(gè)人的認(rèn)知水平和工作能力，對(duì)城市生活的渴望越強(qiáng)。②家庭總收入對(duì)入市意愿具有顯著的正向作用。可能原因是，農(nóng)民的家庭收入逐年增加，負(fù)擔(dān)城市生活消費(fèi)水平的能力隨之增加，在城市買房意愿更加強(qiáng)烈。農(nóng)業(yè)收入占比并沒有通過顯著性檢驗(yàn),可能原因是，目前絕大多數(shù)農(nóng)民經(jīng)濟(jì)收入都來自打工，而農(nóng)業(yè)收入對(duì)生活或決策的影響微不足道。③所設(shè)宅基地特征變量都成為入市意愿重要影響因素。擁有的宅基地面積越大越利于入市；宅基地距最近城鎮(zhèn)距離作為我們主要考慮因素其顯著性是明顯的，離城鎮(zhèn)近的宅基地更具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值，而遠(yuǎn)郊區(qū)的農(nóng)民受限于各種因素更趨向于不愿意入市；在城鎮(zhèn)擁有住宅的農(nóng)戶，家庭成員多從事非農(nóng)職業(yè)，家庭收入也較高，愿意宅基地入市以獲得經(jīng)濟(jì)利益[3]。④對(duì)政策的了解程度對(duì)宅基地入市影響與預(yù)期相反。原因可能有：a.前文涉及到的戶主年齡、子女?dāng)?shù)量對(duì)其產(chǎn)生影響較大或者受這兩個(gè)變量控制，所以偏回歸系數(shù)為負(fù)。b.現(xiàn)階段的政策補(bǔ)償以及社會(huì)保障的設(shè)置并不適應(yīng)當(dāng)前農(nóng)民現(xiàn)實(shí)狀況。2.4研究結(jié)論（1）雖然宅基地入市勢在必行，但當(dāng)前高陵地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)條件未完全成熟。（2）農(nóng)民對(duì)宅基地入市的意愿受到經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、文化水平、家庭狀況、宅基地情況等的影響。其中家庭情況和宅基地情況對(duì)入市意愿影響顯著。（3）目前，少數(shù)進(jìn)行宅基地入市的農(nóng)戶對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及入市后的生活條件較為滿意，但多數(shù)農(nóng)戶對(duì)于宅基地入市依然持觀望態(tài)度。退以距離城鎮(zhèn)較近的相對(duì)發(fā)達(dá)的農(nóng)村來說，提出如下幾點(diǎn)建議：3.1建立多元化的補(bǔ)償形式與標(biāo)準(zhǔn)目前高陵地區(qū)對(duì)于宅基地入市的補(bǔ)償方式較為單一，主要是給予一次性的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或置換房產(chǎn)。從調(diào)查問卷的統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，58.5%的農(nóng)民希望用宅基地置換房產(chǎn)，19.2%的農(nóng)民希望將入市的宅基地作為入股，16.5%的農(nóng)民希望采取一次性現(xiàn)金補(bǔ)償形式。由此可見，高陵區(qū)現(xiàn)有的補(bǔ)償形式?jīng)]有很好的切合農(nóng)民的需求，未來應(yīng)該制定多樣化的補(bǔ)償形式，保障農(nóng)民的利益，從而提高農(nóng)民宅基地退出意愿。同時(shí)，要建立科學(xué)合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，從農(nóng)戶實(shí)際出發(fā)，對(duì)宅基地的生產(chǎn)要素功能、未來收益、建設(shè)成本等方面進(jìn)行考量。例如，將農(nóng)戶分為愿意進(jìn)城落戶但無穩(wěn)定工作的農(nóng)戶、宅基地多置和超標(biāo)占地的農(nóng)戶和已經(jīng)進(jìn)城落戶的農(nóng)戶三種，分別制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)[4]。3.2完善法律體系和進(jìn)城農(nóng)民的社會(huì)保障制度將要出臺(tái)的《土地管理法》將為宅基地入市制度奠定法律基礎(chǔ)，如何明確土地流轉(zhuǎn)的原則、形式、程序、監(jiān)管和責(zé)任,使宅基地入市納入法制軌道是其應(yīng)考慮的主要任務(wù)。另外，沒有健全的社會(huì)保障制度，就不可能從根本上增強(qiáng)農(nóng)民離開土地的安全感和適應(yīng)市場風(fēng)險(xiǎn)的能力[5]。因此，必須著力完善進(jìn)城農(nóng)民工基本生活保障、失業(yè)保障等政策；對(duì)選擇宅基地入市的農(nóng)戶制定合理的補(bǔ)償政策，使農(nóng)戶社會(huì)保險(xiǎn)、福利制度等逐步與城鎮(zhèn)居民待遇同等。3.3完善宅基地的價(jià)值體系，適當(dāng)發(fā)揮企業(yè)或個(gè)人投資者的作用隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)一步加快，空置宅基地大量涌入市場，建立起完善的“政府-投資者-農(nóng)民集體”的宅基地流轉(zhuǎn)市場體系是高效利用回收宅基地的關(guān)鍵。具體來說，政府要做好宅基地價(jià)值潛力的宣傳工作，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)建立起投資者與農(nóng)民集體溝通的橋梁。進(jìn)一步完善宅基地流轉(zhuǎn)中介機(jī)構(gòu)的部門及職能設(shè)置，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)做好土地整理、收集農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息、提供政策、法律咨詢、負(fù)責(zé)協(xié)商解決轉(zhuǎn)讓中的各種具體問題等工作，促進(jìn)農(nóng)村土地的科學(xué)流轉(zhuǎn)。3.4加快農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施與美麗鄉(xiāng)村建設(shè)對(duì)于前期宅基地入市數(shù)量較少、分布零散的情況，應(yīng)著重突出政府的引導(dǎo)功能。區(qū)政府應(yīng)著力進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的完善，改善投資環(huán)境，拉動(dòng)試點(diǎn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長，吸引更多投資者，為宅基地入市制度的進(jìn)一步推行奠定基礎(chǔ)。另一方面，應(yīng)深入開展美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，加快修訂村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例，大力推進(jìn)縣域鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃編制工作，與高?；蚵殬I(yè)院校合作，培養(yǎng)一批專門從事鄉(xiāng)村規(guī)劃的人才。推動(dòng)農(nóng)地流轉(zhuǎn)，為農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化與規(guī)?；蚝没A(chǔ)，從而實(shí)現(xiàn)農(nóng)村居民點(diǎn)的集中化，進(jìn)一步解放農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)市場。

4.發(fā)展方向預(yù)測

雖然現(xiàn)階段宅基地大規(guī)模入市的條件尚不具備，但根據(jù)樣本數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前農(nóng)村居民后代已經(jīng)全部進(jìn)城定居或準(zhǔn)備進(jìn)城讀書、務(wù)工，這就預(yù)示著未來土地交易市場重心將由城鎮(zhèn)建設(shè)用地轉(zhuǎn)向農(nóng)村建設(shè)用地，尤其是宅基地。隨著現(xiàn)階段政府的引導(dǎo)，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的進(jìn)一步成熟和社會(huì)保障制度的進(jìn)一步完善，如何建立“政府-市場-農(nóng)民”協(xié)調(diào)發(fā)展的宅基地流轉(zhuǎn)市場將成為研究重點(diǎn)。本文認(rèn)為，在推動(dòng)新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程中，企業(yè)和個(gè)人投資者的作用不容忽視。如何建立農(nóng)村土地市場機(jī)制，既不使外部資本侵占農(nóng)村土地，又能發(fā)揮市場調(diào)控作用，進(jìn)而使農(nóng)民的權(quán)益得到保障，將是農(nóng)村土地市場研究的新方向。另一方面，農(nóng)業(yè)規(guī)模化與農(nóng)村居民點(diǎn)集中化也將成為新時(shí)期農(nóng)村建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)。大量閑置耕地由誰來種、誰來管、誰收益的相關(guān)政策和法律的制定，農(nóng)村居民住宅由誰來建、誰管理的相關(guān)研究也將成為重點(diǎn)。

作者:高雅 殷聰 李脈 吳凡 韓青 晁陽 單位:長安大學(xué)

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