導(dǎo)語(yǔ)：經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)制度研究一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)制度是經(jīng)濟(jì)適用房制度的重大創(chuàng)新，針對(duì)現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)適用房遇到的尷尬處境給予了新的解決辦法，就經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)制度的一些細(xì)節(jié)問(wèn)題進(jìn)行探討，針對(duì)其中爭(zhēng)議問(wèn)題提出解決辦法，使共有產(chǎn)權(quán)制度真正成為解決經(jīng)濟(jì)適用房困境的可行之路。

1、實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房的重大意義及現(xiàn)狀

我國(guó)現(xiàn)階段采取的住房制度是：對(duì)于有一定經(jīng)濟(jì)能力的人群，住房問(wèn)題由其自行解決，國(guó)家用住房公積金制給予支持；對(duì)于中下等收入的人群，我國(guó)政府采取經(jīng)濟(jì)適用房制度，包含兩大優(yōu)惠政策：(1)建設(shè)用地由國(guó)家劃撥，免收土地出讓金；(2)減半繳納21項(xiàng)行政事業(yè)性費(fèi)用；(3)將開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)限定在3%以內(nèi)。其目的是以低于市場(chǎng)的價(jià)格供給特定消費(fèi)者。對(duì)于經(jīng)濟(jì)確有困難者，采取廉租房制度。上述三點(diǎn)綜合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)。

經(jīng)濟(jì)適用房制度在我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期功不可沒(méi)，對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)，保障中低收入者“居者有其屋”做出巨大貢獻(xiàn)。

根據(jù)經(jīng)典的紡錘形的社會(huì)結(jié)構(gòu)模型分析可知，中間階層的比重與其穩(wěn)定性直接關(guān)系到社會(huì)的安定。我國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)的一個(gè)重點(diǎn)就是擴(kuò)大中間階層的比重。因此，我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房政策可以滿足中低收入家庭需要，提升中低階層的生活質(zhì)量，為其提供社會(huì)保障。按照世界銀行的衡量標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)與家庭年總收入比為3—6倍時(shí)是居民經(jīng)濟(jì)能力可承受范圍，但據(jù)統(tǒng)計(jì)我國(guó)這一數(shù)據(jù)為8.4倍，對(duì)中低收入者，這個(gè)比例更高，經(jīng)濟(jì)適用房制度的存在具有重大意義，其對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的影響都不容小視。根據(jù)我國(guó)目前人口眾多且相對(duì)貧困的國(guó)情，住房完全由個(gè)人解決存在極大困難，或者說(shuō)是不可能的，而廉租房制度有有其自身的硬傷：一方面，也是最主要的是房源短缺及資金不足，我國(guó)城鎮(zhèn)存在大量的下崗職工等中低收入者，他們需要的房屋主要以平房及二手房為主，這和我國(guó)現(xiàn)階段的城鎮(zhèn)化建設(shè)以及地方上的舊城改造相沖突，可以說(shuō)廉租房的房源不是向增多，而是有向相反方向發(fā)展的趨勢(shì)，例如：截至2005年底，福州市已經(jīng)累計(jì)建成并銷售經(jīng)濟(jì)適用住房2.1萬(wàn)套，190.3萬(wàn)平方米，新建和改造僅廉租房934套，安排入住826戶，平均每年供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房23萬(wàn)平方米，廉租房?jī)H200套，另一方面，過(guò)多的廉租房或者相對(duì)集中的廉租房還會(huì)引起社會(huì)治安，城市死角等相關(guān)問(wèn)題，這在包括香港在內(nèi)的廉租房制度成熟的世界發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)都是個(gè)令政府百姓頭疼的問(wèn)題。綜上可見(jiàn)，經(jīng)濟(jì)適用房制度不但不能廢除，反而還應(yīng)大力提倡和發(fā)展。

但是我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)適用房制度還存在較大缺陷。反對(duì)者比較集中的問(wèn)題是：(1)經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)及基本性質(zhì)不清晰；(2)開(kāi)發(fā)商偷梁換柱，用劃撥土地變相搞商品房開(kāi)發(fā)，從中牟利；(3)中低收入難以界定，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房真實(shí)需求難以確定，進(jìn)而資金短缺，(4)補(bǔ)貼方式不合理，對(duì)低收入者的補(bǔ)貼補(bǔ)在了“磚頭”上，而不是補(bǔ)在“人頭”上；

可見(jiàn)經(jīng)濟(jì)適用房制度急需改革和創(chuàng)新，而非簡(jiǎn)單的拋棄，經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)制度就是一個(gè)可以在很大程度上解決以上問(wèn)題的創(chuàng)新制度。

2、對(duì)共有產(chǎn)權(quán)制度的細(xì)節(jié)分析

(1)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)

經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)制度一經(jīng)推出便備受爭(zhēng)論，大多反對(duì)者都是用傳統(tǒng)思維對(duì)新制度提出質(zhì)疑，用多學(xué)科擴(kuò)展思維思考這些問(wèn)題發(fā)現(xiàn)它們恰恰是體現(xiàn)新制度的合理性和優(yōu)越性。

共有產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新的基本思路是：堅(jiān)持共有財(cái)政原則，遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，運(yùn)用現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)法則，建立“政府與個(gè)人按份額共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房”制度。其基本含義是，政府用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的財(cái)政性支出轉(zhuǎn)化為投資，政府按投資比例擁有房屋產(chǎn)權(quán)和相應(yīng)權(quán)利。共有產(chǎn)權(quán)制度的內(nèi)在本質(zhì)是，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)適用房的雙重性質(zhì)，實(shí)現(xiàn)保障性與商品性兩者的有機(jī)統(tǒng)一。經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)與所有房屋產(chǎn)權(quán)一樣，具體在經(jīng)濟(jì)和法律關(guān)系上主要體現(xiàn)為房屋所有人對(duì)房屋的占有，使用，收益和處分的權(quán)利，這些權(quán)利根據(jù)所有人的意志，目標(biāo)和利益，可以統(tǒng)一，可以分離，可以有不同的組合形式。在共有產(chǎn)權(quán)制度下，通過(guò)這些權(quán)利通過(guò)不同組合，體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的保障性、商品性的統(tǒng)一。

共有產(chǎn)權(quán)制度的創(chuàng)新要點(diǎn)包括：改變土地供應(yīng)方式，地價(jià)由市場(chǎng)供求產(chǎn)生，使房地產(chǎn)商沒(méi)有通過(guò)土地價(jià)差獲利的空間；改變定價(jià)方式，房屋價(jià)格同商品房接軌，基本消除倒賣經(jīng)濟(jì)適用房獲利的可能；改變交易性質(zhì)，受助者一旦賣出房產(chǎn)，政府作為共有產(chǎn)權(quán)人，可按比例收回投資，解決了先行政策資金不能循環(huán)利用的問(wèn)題。

(2)共有產(chǎn)權(quán)制度實(shí)現(xiàn)社會(huì)保障功能的高成本

持這種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，將轉(zhuǎn)移支付凝固在房產(chǎn)這種“實(shí)體”上，其實(shí)際性質(zhì)和廉租房等同，但房產(chǎn)的所有權(quán)卻沒(méi)有廉租房那樣“清晰”，當(dāng)房產(chǎn)進(jìn)行交易時(shí)，房屋的不同所有者之間會(huì)產(chǎn)生利益的博弈行為，甚至有道德風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能，當(dāng)事人會(huì)極力主張把房屋賤賣給自己的利益相關(guān)人，而以自己是產(chǎn)權(quán)的部分所有者為名反對(duì)政府提出的任何其他解決辦法，借此從中牟利，侵吞國(guó)家資產(chǎn)。對(duì)于這種做法，政府不可能逐一監(jiān)管，因此，共有產(chǎn)權(quán)制度的實(shí)行成本極高，沒(méi)有實(shí)際操作的可能。

我們應(yīng)該分清共有產(chǎn)權(quán)制度經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的區(qū)別，首先，共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房有比廉租房更廣闊的適用范圍，在共有制度下，政府所占比例可以在0—100%間隨意選擇，而廉租房只能由政府出全款，政府一來(lái)可以抽出資金幫助更多的人，二來(lái)擴(kuò)大了受惠范圍。其次，由于居住著自己擁有房屋的部分產(chǎn)權(quán)，會(huì)提高其對(duì)房屋的維護(hù)意識(shí)，因?yàn)槠渥陨硪彩浅鍪蹠r(shí)房?jī)r(jià)過(guò)低的受害者，這不僅不會(huì)增加政府的成本，相反，可以部分解決廉租房制度中的房屋損壞問(wèn)題，降低政府的監(jiān)督和修繕費(fèi)用。

對(duì)于部分產(chǎn)權(quán)個(gè)人低價(jià)出售的道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，我們可以借鑒我國(guó)《民法通則》第78條第3款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利”。當(dāng)政府認(rèn)為售價(jià)過(guò)低時(shí)(例如低于市場(chǎng)價(jià)格)，政府具有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，此種辦法完全可以解決這一難題。

(3)個(gè)人出資比例過(guò)小問(wèn)題

由于共有產(chǎn)權(quán)制度對(duì)個(gè)人的出資比例沒(méi)有明確的限制，會(huì)導(dǎo)致某些道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。人們會(huì)故意隱瞞自己的部分收入，使自己變得更“窮”，其目的是使政府多出資，個(gè)人少出資，以達(dá)到“出少錢，住大房”的目的。這種現(xiàn)象的危害還是很大的，一方面會(huì)占用大量的國(guó)家資金，減少受保障的人數(shù)，另一方面由于個(gè)人只占房屋產(chǎn)權(quán)的極小部分，導(dǎo)致在使用過(guò)程中有疏于保護(hù)的心理。

針對(duì)這一問(wèn)題，本文認(rèn)為可以跟進(jìn)相關(guān)優(yōu)惠措施和法規(guī)。第1，將個(gè)人出資比例分為幾個(gè)等級(jí)，等級(jí)越高，相關(guān)利益越大(可超過(guò)其出資比例)以交易手續(xù)費(fèi)為例。假設(shè)當(dāng)個(gè)人擁有20%產(chǎn)權(quán)時(shí)，繳納20%的交易手續(xù)費(fèi)，當(dāng)個(gè)人擁有60%產(chǎn)權(quán)時(shí)，你就只需繳納50%的交易手續(xù)費(fèi)國(guó)家補(bǔ)貼另外10%，借此鼓勵(lì)個(gè)人多出資。雖然政府這樣做要花些“冤枉錢”，但是個(gè)人的出資積極性可以被充分調(diào)動(dòng)，幫助政府解決更大的問(wèn)題。第2，要對(duì)個(gè)人的財(cái)富狀況有一個(gè)準(zhǔn)確的調(diào)查，加大處罰力度，一經(jīng)查處，取消當(dāng)年的申請(qǐng)資格等權(quán)利。第3，適當(dāng)將中簽率向出資比例高的人傾斜，但傾斜額不易過(guò)大，以免對(duì)經(jīng)濟(jì)確實(shí)困難人群的住房權(quán)造成侵害。

(4)國(guó)有產(chǎn)權(quán)部分的監(jiān)管問(wèn)題

反對(duì)方堅(jiān)持認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)制度中，國(guó)有部分的產(chǎn)權(quán)很難做到真正明晰。即原本應(yīng)該是產(chǎn)權(quán)極為明晰的國(guó)有資產(chǎn)存在產(chǎn)權(quán)不明，權(quán)責(zé)不清的嚴(yán)重問(wèn)題，人民與政府之間的“委托——”關(guān)系的監(jiān)督成本極高，會(huì)面對(duì)國(guó)資流失的危險(xiǎn)。

本文也承認(rèn)這種現(xiàn)象是存在的，某些地方甚至是有目共睹的，但是把這種缺陷歸結(jié)于共有產(chǎn)權(quán)制度上面來(lái)卻有失偏頗。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌期間，這個(gè)問(wèn)題其實(shí)是一個(gè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，幾乎每個(gè)和國(guó)有資產(chǎn)相聯(lián)系的問(wèn)題都會(huì)涉及這種風(fēng)險(xiǎn)。廉租房制度同樣也有國(guó)有資產(chǎn)的流失的可能，我們必須做好長(zhǎng)期的，復(fù)雜的斗爭(zhēng)準(zhǔn)備，采取一些相應(yīng)對(duì)策：

第1，加強(qiáng)基礎(chǔ)管理，建立健全房屋資產(chǎn)管理制度。從資產(chǎn)的購(gòu)置直到出售建立一整套規(guī)范化的管理制度。加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，選派責(zé)任心強(qiáng)，政策水平高，懂經(jīng)濟(jì)，會(huì)管理的人員承擔(dān)房屋資產(chǎn)管理工作。建議成立專門(mén)的國(guó)有股份房產(chǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)。

第2，加大宣傳力度，提高全民保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)的法律意識(shí)，把關(guān)心和維護(hù)國(guó)有資產(chǎn)變?yōu)槊總€(gè)公民的自覺(jué)行動(dòng)。

第3，明確法律責(zé)任。為保證國(guó)有資產(chǎn)的安全與完整，必須建立一套合理的查處體制，明確法律責(zé)任。國(guó)家工作人員膽敢違規(guī)操作，對(duì)其進(jìn)行行政，甚至刑事處罰。

3、總結(jié)

共有產(chǎn)權(quán)制度可以實(shí)現(xiàn)住房保障資源的累積倍增，促進(jìn)有中國(guó)特色的住房保障體系的形成；可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的循環(huán)利用，提高社會(huì)保障資源的利用效率；可以擴(kuò)大住房保障范圍，實(shí)現(xiàn)住房保障功能的轉(zhuǎn)軌和升級(jí)；可以更好的發(fā)揮政府的調(diào)控功能。

共有產(chǎn)權(quán)制度是經(jīng)濟(jì)適用房改革過(guò)程中的重大創(chuàng)新，像任何新生事物一樣，也會(huì)遇到這樣或者那樣的問(wèn)題，有時(shí)會(huì)伴隨產(chǎn)生以前沒(méi)有遇到的新的問(wèn)題。我們對(duì)好制度進(jìn)行評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是是否極大解決原有弊端，同時(shí)帶來(lái)較少的副作用。從這一點(diǎn)上來(lái)看，本文認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)制度是解決經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)有困境的極佳選擇。值得特別指出的是，住房問(wèn)題是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重大問(wèn)題，不是僅靠某一兩個(gè)學(xué)科的理論就可以很好解決的，需要建筑、經(jīng)濟(jì)、管理、法律等相關(guān)學(xué)科的共同完善，相信在各學(xué)科取長(zhǎng)補(bǔ)短的過(guò)程中，共有產(chǎn)權(quán)制度的發(fā)展和成熟會(huì)有更大的質(zhì)的飛躍。