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一、土地一級開發(fā)成本核算領域存在的問題

（一）成本預算方案統(tǒng)計不科學

土地一級開發(fā)項目開發(fā)企業(yè)在土地一級項目施工前會對國家發(fā)改委等機構提供土地一級開發(fā)項目的相關成本預算數(shù)據(jù)，這些成本數(shù)據(jù)是國家發(fā)改委等相關部門審批工作的重要依據(jù)，土地一級開發(fā)項目開發(fā)企業(yè)要將項目前期費用、征地拆遷補償費用、公共區(qū)域市政基礎設施建設費用、公共配套設施建設費用、財務費用、銷售費用、不可預見費用、項目財務費用進行科學統(tǒng)計制定成土地一級開發(fā)預算成本報表，國家發(fā)改委等相關部門根據(jù)土地一級開發(fā)項目開發(fā)企業(yè)提供的成本預算方案進行土地一級項目開發(fā)的審批，但是，土地一級開發(fā)項目開發(fā)企業(yè)向國家發(fā)改委等行政審批部門提交的預算成本數(shù)據(jù)往往與土地一級開發(fā)項目開發(fā)企業(yè)的實際運行成本存在較大差異。這使得國家發(fā)改委等機構無法科學的做出審批。

（二）土地一級開發(fā)前期費用核算的問題

一些土地一級開發(fā)項目開發(fā)企業(yè)的土地一級開發(fā)工程開工前，沒有對土地一級開發(fā)前期費用進行科學的統(tǒng)計，沒有對前期費用中立項報告和可研報告的制定費用和土地一級開發(fā)實施方案的編制費用以及項目前期的各類咨詢費用進行了解，不能對土地一級開發(fā)工程的全部過程進行科學的預測，使得土地一級開發(fā)項目開發(fā)企業(yè)由于土地一級開發(fā)項目施工過程中的變化造成項目成本的增加。一些開發(fā)企業(yè)對工程的勘察、測繪、定樁等過程的費用缺乏科學的核算，使得很多開發(fā)企業(yè)無法對項目的細節(jié)進行準確的了解。還有些企業(yè)對項目工程對環(huán)境的影響和城市道路交通的影響缺乏了解，使得開發(fā)企業(yè)沒有對項目環(huán)境評價分析費用和交通影響分析費用的核算缺乏科學性，漏算了大量的前期費用成本。

（三）公共區(qū)域市政基礎設施建設費用的核算問題

有些土地一級開發(fā)項目開發(fā)企業(yè)簡單的將以往土地一級開發(fā)項目開發(fā)企業(yè)申報成本預算作為參考，沒有對市場進行詳盡的調研，對公共區(qū)域市政基礎設施建設費用和公共配套設施建設費用的統(tǒng)計缺乏科學性，對區(qū)域內永久性道路的建設費用和橋梁建設費用以及市政管線的建設費用缺乏具體的了解，使得這些土地一級開發(fā)項目開發(fā)企業(yè)不能準確的把握市場變化規(guī)律，難以準確掌握新時期建筑行業(yè)的變化方向。

（四）征地、拆遷費用的核算問題

一些開發(fā)企業(yè)沒有充分了解到土地一級開發(fā)項目開發(fā)的具體的征地補償費用的核算存在問題。一些開發(fā)企業(yè)對拆遷補償費用的計算缺乏科學性，沒有嚴格按照國家相關標準進行、一些開發(fā)企業(yè)由于房屋拆遷評估費用和拆遷服務費用較低，而沒有將房屋拆遷評估費用納入計算范疇、一些開發(fā)企業(yè)對征地拆遷費用中最重要的拆遷工程費用的準確情況缺乏了解，沒有及時建立起拆遷工程費用的核算機構對拆遷工程費用進行科學的核算。

二、土地一級開發(fā)成本核算領域問題的解決方案

（一）科學的制定成本預算方案

土地一級開發(fā)企業(yè)要科學的制定成本核算方案，將成本核算方案中項目前期費用、征地拆遷補償費用、公共區(qū)域市政基礎設施建設費用、公共配套設施建設費用等相關費用進行詳細的調查研究，并制定成土地一級開發(fā)預算成本報表，提交國家發(fā)改委等相關審批部門，讓審批部門根據(jù)土地一級開發(fā)項目開發(fā)企業(yè)提供的成本預算方案進行土地一級項目開發(fā)的審批，使國家發(fā)改委等審批部門切實了解到土地一級開發(fā)企業(yè)具體的成本預算情況，以便科學的作出決策，選擇土地一級開發(fā)能力較強的開發(fā)企業(yè)承接土地一級開發(fā)項目，保證土地一級開發(fā)項目及時竣工并投入使用。

（二）土地一級開發(fā)前期費用核算方式的改進

土地一級開發(fā)企業(yè)在項目開工之前，要做好相關的前期準備，將土地一級開發(fā)工程的前期費用進行科學的統(tǒng)計，首先，要對土地一級開發(fā)前期的立項報告的制定費用和可行性報告的制定費用進行核算，土地一級開發(fā)的立項報告和可行性報告是土地一級開發(fā)工程中較為重要的報告，制定和完善這兩項報告對土地一級開發(fā)項目的開發(fā)具有很重要意義，土地一級開發(fā)企業(yè)往往會拿出較大的資金投入到立項報告和可行性報告的制定中，因此，立項報告和可行性報告的制定費用是土地一級開發(fā)前期費用中較為重要的部分，加強對立項報告和可行性報告制定費用的核算力度，可以很大程度上提高土地一級開發(fā)企業(yè)前期費用核算的準確性。另外土地一級開發(fā)企業(yè)還要對項目開發(fā)過程中的各類咨詢費用進行嚴格的統(tǒng)計，土地一級開發(fā)企業(yè)要及時組建專業(yè)機構對企業(yè)各項咨詢活動進行實地調查，切實了解各類咨詢機構的收費情況，以便對企業(yè)前期咨詢費用進行科學的核算。

（三）細化公共區(qū)域市政基礎設施建設費用的核算方案

土地一級開發(fā)成本核算機構，在對土地一級開發(fā)公共區(qū)域市政基礎設施建設費用進行核算時，要首先積極學習科學的成本核算流程，以便在工作中除了將區(qū)域內永久性道路的建設費用、橋梁建設費用和市政管線建設費用等大型費用納入成本核算方案，還要將等規(guī)模較小的草坪，公共座椅等成本規(guī)模較小的費用納入其中，擴大土地一級開發(fā)成本核算的涵蓋范圍，提高土地一級開發(fā)成本核算的準確度。

（四）改進拆遷征地費用核算方式

土地一級開發(fā)成本核算機構在對拆遷征地費用進行核算時，要嚴格按照國家相關標準進行，首先，要對最重要的拆遷工程費用進行核算，成本核算機構要積極聘請專業(yè)技能較強的工作人員進行拆遷工程費用的核算，保證拆遷工程的順利進行和土地一級開發(fā)項目其他環(huán)節(jié)按時開工。土地一級開發(fā)企業(yè)的成本核算機構還要加強對房屋拆遷評估費用和拆遷服務費用的重視程度，不能因為房屋拆遷評估費用和拆遷服務費用數(shù)額較小就忽略統(tǒng)計，要詳細的對房屋拆遷評估費用和拆遷服務費用進行核算并規(guī)范的納入土地一級開發(fā)成本核算報表。

土地一級開發(fā)是國家城市化建設的重要組成部分，對土地一級開發(fā)的成本進行科學的核算，有助于土地一級開發(fā)項目節(jié)約成本，減少開支，對施工企業(yè)的發(fā)展至關重要?？茖W的分析土地一級開發(fā)成本核算領域的問題，并制定出切實可行的解決方案，對建筑企業(yè)的發(fā)展具有重要意義。

作者:周新寧 單位:西寧市湟水投資管理有限公司