導(dǎo)語：探究房均價(jià)與收入比看房產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要:應(yīng)用商品房均價(jià)與人均月收入比對房價(jià)的解釋程度可以衡量房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。本文在分析海南省目前的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的基礎(chǔ)上,論述將商品房均價(jià)與人均月收入比作為評論海南房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的原因,結(jié)果表明,其對海南房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)測度的結(jié)果比較吻合實(shí)際情況。

關(guān)鍵詞:商品房均價(jià)與人均月收入比;房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn);防范

一、海南省房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

(一)海南省房地產(chǎn)市場運(yùn)行轉(zhuǎn)向典型的“政策市”,房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快

海南建設(shè)國際旅游島的消息一經(jīng)公布,當(dāng)?shù)胤績r(jià)便上演持續(xù)飆升,2009年全年商品房銷售面積560.34萬平方米,銷售總額351.0億元,全年均價(jià)6264元/平米,分別較上年增長50.5%、73.2%和18.8%。2010年1月持續(xù)上漲,海南省房屋銷售面積131.48萬平方米,增長4.3倍;房屋銷售額129.67億元,增長7.0倍。進(jìn)入2月中旬之后,海南省樓市成交量開始急劇萎縮,全省商品房成交84.5萬平方米,較1月環(huán)比下降39.96%,但價(jià)格依然高企①。

(二)投資多于居住,呈現(xiàn)住宅化傾向的海南省旅游房地產(chǎn)使得海南省房產(chǎn)空置率居高不下

2009年,海南省房地產(chǎn)銷售面積的76.1%、銷售套數(shù)的82.5%由省外人士購買。其中,?？谑泻腿齺喪邢蚴⊥怃N售面積的占比分別為50.9%和76.2%;銷售套數(shù)分別為54.1%和79.4%,其他市縣向省外銷售的面積和套數(shù)占比均超過90%。同時(shí),城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民人均住房面積分別為28.87平米和24平米,低于全國人均水平,市場供求的結(jié)構(gòu)性矛盾突出。據(jù)統(tǒng)計(jì),在海景房最集中的三亞灣等地,小區(qū)內(nèi)的常駐率大多在20%左右②。

(三)房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)快速增加

從海南省房地產(chǎn)1994年以來房地產(chǎn)從業(yè)人員及房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)占全國的比重看,海南省經(jīng)歷了90年代房地產(chǎn)泡沫后,房地產(chǎn)市場相對于全國來說進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整期,2000年進(jìn)入了最低谷,房地產(chǎn)從業(yè)人員及房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)占全國比重15年最低,2000年以后逐步增大,房地產(chǎn)從業(yè)人員占比從2000年的0.31%增加至2009年的1.5%,房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)占比也從2000年的0.36%上升至2009年1.89%③。

(四)房地產(chǎn)業(yè)稅收快速增長

2009年建筑房地產(chǎn)稅收占海南省半壁江山。2009年,財(cái)政收支創(chuàng)歷史新高的海南省,在2009年地方一般預(yù)算收入增速位居全國第三。建筑和房地產(chǎn)這兩個(gè)行業(yè)的收入總額占海南省全省稅收收入總額的48.2%,比2008年同期提高5.1個(gè)百分點(diǎn),兩個(gè)行業(yè)的總增收額占海南省地稅稅收總增收額的65.6%。在海南省政府性121.4億元基金收入中,絕大部分來源于土地出讓金的收入。日益高漲的房價(jià)促使日益稀缺的土地成為各地政府手里最大的資本。初步估算,海南全省各市縣政府手中還有未供應(yīng)的存量建設(shè)用地約1.14萬公頃(約17萬畝),已向企業(yè)供應(yīng)的存量建設(shè)用地約8900公頃(13萬畝)。未來30年內(nèi)房地產(chǎn)都是支柱產(chǎn)業(yè)。2010年房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資計(jì)劃完成330億元,同比增長15%,商品房施工面積將達(dá)到2500萬平方米,同比增長25%?！蛾P(guān)于2009年海南省和省本級預(yù)算執(zhí)行情況及2010年海南省和省本級預(yù)算草案的報(bào)告》預(yù)定了2010年目標(biāo)——2010年海南省擬實(shí)現(xiàn)全省一般預(yù)算總收入507.8億元,增長8.3%,省本級一般預(yù)算總收入348.1億元,增長6.5%①。

(五)房地產(chǎn)價(jià)格增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收入增長

2009年,海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資和GDP的比重分別為31.4%和16.9%,高于全國18.7%和10.8%的平均水平。海南省城鎮(zhèn)人均GDP和人均可支配收入分別為19056.33元和13750.85元,僅相當(dāng)于全國平均水平的75%和80%②。2010年1—2月,在個(gè)人收入沒有較大增長的前提下,海南省房價(jià)較年初增長了1.13倍,較全國增長速度高90個(gè)百分點(diǎn)。較高的房價(jià)一方面帶動了土地開發(fā)的熱情,推動投資上升,拉動了經(jīng)濟(jì)的增長;另一方面使大多數(shù)購房者背上沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān),影響了居民的日常生活和消費(fèi)行為,成為制約消費(fèi)的重要阻力。

二、海南省商品房均價(jià)與人均月收入比的比較分析

(一)海南省商品房均價(jià)與人均月收入比的縱向比及與全國比

2010年2月,海南省成為“商品房均價(jià)與人均月收入比”最高的城市,“商品房均價(jià)與人均月收入比”為11.62,創(chuàng)中國“商品房均價(jià)與人均月收入比”新的高峰。

(二)海南省與中國其他省市商品房均價(jià)、人均月收入比

從1994年至2009年全國三十個(gè)省市近16年來的商品房均價(jià)與人均月收入比來看,海南省僅僅次于北京市位于第二位,即海南居民承擔(dān)住房的壓力要大于其他省市。

(三)海南省與外國其他城市商品房均價(jià)、人均月收入比

海南省的“商品房均價(jià)與人均月收入比”從2002年的3.15上升至2010年2月的11.62,漲幅高達(dá)268.89%,這表明海南省城市居民人均收入增長水平,大大低于房價(jià)上漲的水平。

三、海南省房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)情況

(一)海南省房地產(chǎn)存在風(fēng)險(xiǎn)已是事實(shí)

2009年海南省商品房銷售額達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的近億元,比2008年增長近80%。在試圖調(diào)節(jié)市場的同時(shí),地方和中央政府左右為難。出售土地是政府收入的主要來源,負(fù)擔(dān)了海南省億元經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃所需資金的將近一半。如果以九十年代海南省房地產(chǎn)泡沫的數(shù)據(jù)對比來看,1993年海南省商品房均價(jià)與人均月收入比為14.88,而2010年2月該比率已達(dá)到11.62,同樣的數(shù)據(jù)說明海南省房地產(chǎn)存在的風(fēng)險(xiǎn)已快達(dá)到歷史的高峰,只是此風(fēng)險(xiǎn)是全國性的,國家在制定政策時(shí)有了更深的考慮,在追求經(jīng)濟(jì)軟著落時(shí),房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴發(fā)需要一定的時(shí)間。房地產(chǎn)市場目前不斷趨熱,價(jià)格不斷上漲,將會有更多的企業(yè)不愿投資實(shí)體經(jīng)濟(jì)而去炒房地產(chǎn),房地產(chǎn)的泡沫會越吹越大。

(二)海南省房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)排在全國最前列

海南省有過房地產(chǎn)泡沫的歷史之鑒,該省商品房均價(jià)與人均月收入比在近16年中達(dá)到全國最高水平14.88,目前也位于全國前列11.62。近16年平均商品房均價(jià)與人均月收入比也僅僅次于北京市達(dá)到5.47。與全國商品房均價(jià)與人均月收入比相比,海南省商品房均價(jià)與人均月收入比11.62更是比全國平均水平高出254.27個(gè)百分點(diǎn),與新加坡相比高出1409.09個(gè)百分點(diǎn);與香港相比高出312.06個(gè)百分點(diǎn)。海南省房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)在縱比與橫比中可看出,其房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重程度已是全國之最。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)暴發(fā)時(shí),作為房屋擁有者,首先放棄的是投資的住房,而海南省房地產(chǎn)投資占比較重,即時(shí)海南省將是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴發(fā)最嚴(yán)重的地方。

(三)海南省房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)已影響到國際旅游島經(jīng)濟(jì)正常的發(fā)展

目前,海南省房地產(chǎn)量跌價(jià)挺,以目前的商業(yè)配套,海南省還遠(yuǎn)不能承受高房價(jià)。房價(jià)走高,勢必抬高當(dāng)?shù)叵M(fèi)價(jià)格,抵消購物免稅等優(yōu)勢。相比海外那些性價(jià)比合理、配套成熟的旅游休閑島,海南省旅游業(yè)正受打擊,島內(nèi)普通居民無力購房,無法打造穩(wěn)定和諧的宜居環(huán)境。天量民間資金已積聚了雄厚力量,多以“商團(tuán)”、“房地產(chǎn)投資協(xié)會”、“財(cái)富俱樂部”等組織形式,有計(jì)劃地集中出擊,成為擾動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“熱錢”。這些“熱錢”涌入有限的投資領(lǐng)域,不僅產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫,擾亂市場秩序,其自身也嚴(yán)重受損。公務(wù)員之家

四、對策建議

(一)調(diào)整“土地財(cái)政”政策,主動釋放房地產(chǎn)泡沫,強(qiáng)化地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé)

2009年海南省建筑和房地產(chǎn)這兩個(gè)行業(yè)的收入總額占海南省全省稅收收入總額的48.2%,在這種“土地財(cái)政”體制下,地方政府會自覺或不自覺地推升地價(jià)、助漲房價(jià)。應(yīng)調(diào)整中央與地方財(cái)政收入項(xiàng)目與結(jié)構(gòu),將其它產(chǎn)業(yè)稅收替代土地收入,并且將地價(jià)與房價(jià)增幅、住房空置率等列入政績考核指標(biāo),從而弱化地方政府助漲房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)在動力[1]。

(二)降低分子的數(shù)值,即降低房價(jià)

國家調(diào)控的一系列措施都是為了控制房價(jià)的漲幅,盡管目前顯效不大,有的措施甚至可能導(dǎo)致房價(jià)在短期內(nèi)上揚(yáng),但思路是正確的,后期調(diào)控效果的關(guān)鍵要看新政策的可行性和執(zhí)行力度。需要指出的是,調(diào)控的目的并非是要房價(jià)下調(diào),而只是降低房價(jià)的漲幅。降低房價(jià)可以減輕買房人的“商品房均價(jià)與人均月收入比”。目前,由于住房的社會保障體系尚未完善且問題多多,絕大多數(shù)老百姓解決住房問題都被擠到購買商品房這“一條船上”。他們面對目前的房價(jià)已是無能為力。

(三)增加分母的數(shù)值,即提高居民收入

要降低購買商品房的難度,如果分子(房價(jià))只能變大而不能變小,那只有增加分母(居民收入)的數(shù)值。目前,政府已采取了一些措施,比如大幅提高農(nóng)民工的工資等,但總的來說,提高居民總體收入的措施并不多。只有當(dāng)居民收入大幅提高之后,中產(chǎn)階層才會進(jìn)入富人行列,貧困階層亦能逐步邁向中產(chǎn)階級。如此一來,在解決“貧富嚴(yán)重分化”問題的同時(shí),全社會的“商品房均價(jià)與人均月收入比”也會降低。海南建省20年以來,經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了舉世矚目的成就,當(dāng)然也伴隨著一系列的問題。筆者相信,隨著海南省房地產(chǎn)發(fā)展的深入,海南省將在保障本省居民住房及發(fā)展本省房地產(chǎn)市場中取得雙贏的成效。

(四)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整刻不容緩

作為一個(gè)旅游規(guī)劃,為海南省帶來的只是游人增多的可能,而不是大規(guī)模的工業(yè)投資引進(jìn)更多新移民,從而令海南省常駐人口出現(xiàn)激增,增加住宅需求。因此,海南省只需在現(xiàn)有存量基礎(chǔ)上規(guī)劃和建設(shè)酒店、度假村以及其他基礎(chǔ)設(shè)施,如金融機(jī)構(gòu)、醫(yī)院等。房地產(chǎn)已成為海南省相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)的支柱產(chǎn)業(yè)。為了避免地產(chǎn)炒作和房價(jià)飆漲,海南省做出了收縮地根的決定,這一決定有利于避免連鎖性的地皮炒作,防止更多的資源卷入這場或成為泡沫的風(fēng)潮,但這一決定因?yàn)閷?dǎo)致了土地供應(yīng)中斷以及地皮稀缺而令存量地產(chǎn)飆漲。收縮地根是“中止泡沫”一個(gè)暫時(shí)性的政策,可以有效地防止風(fēng)險(xiǎn)蔓延,但政府必須面對市場合理的需求。首先,根據(jù)目前海南省酒店存量需求與未來可能增加的需求,規(guī)劃新的酒店等基礎(chǔ)設(shè)施,并監(jiān)督已經(jīng)圈地的機(jī)構(gòu)限期開工,防止炒地皮;其次,加大向當(dāng)?shù)鼐用裢斗沤?jīng)濟(jì)適用房的力度,防止炒作損害當(dāng)?shù)刈宰⌒再彿空叩睦?。至于民間游資的炒作,政府應(yīng)提醒投資者風(fēng)險(xiǎn)自負(fù),金融機(jī)構(gòu)更應(yīng)保持必要的警惕。投資者應(yīng)明白,具有季節(jié)性度假周期的海南省,除了本島居民之外,本身不會有太多自住需求。而且大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也可能再次產(chǎn)生過剩。

參考文獻(xiàn):

[1]金三林.我國房價(jià)收入比的社會差距住房政策體系的基本構(gòu)想[J].經(jīng)濟(jì)縱橫,2007(62).