導(dǎo)語：預(yù)防房地產(chǎn)市場泡沫危機積聚產(chǎn)生金融風(fēng)險論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：如何正確看待當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)迅速升溫？我認(rèn)為總體上說，應(yīng)當(dāng)把房地產(chǎn)升溫放到我國經(jīng)濟快速發(fā)展的大背景下來看。國際經(jīng)濟學(xué)家公認(rèn)，中國目前正處于經(jīng)濟起飛階段，經(jīng)濟的快速增長必將帶動也需要房地產(chǎn)業(yè)的超前發(fā)展。因為房地產(chǎn)在整個國民經(jīng)濟體系中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其適度發(fā)展和健康發(fā)展可以支撐和帶動整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。

事實證明，我國1992年至1994年、1999年至2001年這兩個時間段內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的推動作用舉足輕重。根據(jù)建設(shè)部測算，1998年住宅建設(shè)和房地產(chǎn)投資至少拉動國民經(jīng)濟增長1.5個百分點，1999年也在1個百分點以上。在發(fā)達(dá)國家GDP比重中，房地產(chǎn)增加值都在10％左右，而我國2001年GDP比重中，房地產(chǎn)增加值僅為3％左右。因此只要國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)必將進(jìn)一步發(fā)展。正常的合乎價值規(guī)律的房地產(chǎn)升溫是好事，但不可否認(rèn)，這其中有偏離價值規(guī)律的不正常升溫，這一現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)引起我們的關(guān)注和警惕。

一、房地產(chǎn)虛熱易發(fā)生泡沫累

在迅速升溫的房地產(chǎn)業(yè)中有一種值得關(guān)注的虛熱現(xiàn)象，并正在累聚風(fēng)險。這主要表現(xiàn)為一是商品房搶購者中有相當(dāng)一部分投資者正在變成投機者。從杭州樓盤開買看，一些大老板特別是溫州、臺州一些個私老板，不看價格、不看結(jié)構(gòu)、不看朝向，往往一出手就是一個樓層全拿下。等一段時間后，他們再高價拋出，而真正需要居住的購房者買不到商品房，或買不起商品房。一位溫州商人在杭州一次性買下30套商品房，僅一年就賺了600多萬元。這種投機者一多，表面上看商品房不斷地賣出去，而需求仍然沒有減少，容易造成需求趨旺及價格飛漲的假象，使得樓市越來越偏離市場需求。杭州市離西湖稍近的地段早兩年前每平方米8000元左右，現(xiàn)在漲到每平方米10000元以上，臺州市商業(yè)街6年前以立地4層35萬元價格買入的營業(yè)房，現(xiàn)已上漲1至2倍。這些投機炒房者被杭州市民稱為炒樓花，雖然被一些人看作是致富捷徑，但也存在風(fēng)險，高價拋不出去，就有可能成為“房東”。二是商品房空置總量和空置率高得驚人。在一些房地產(chǎn)異常升溫的城市，往往可以看到這樣的現(xiàn)象，一邊是高樓大廈空著，一邊是市民擁擠在陳舊狹小的民房里。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計顯示，2002年上半年，房地產(chǎn)投資增幅達(dá)32.9％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出銷售增幅，其中10多個省高出20％以上。這導(dǎo)致了商品房空置率繼續(xù)上升。到去年7月止，我國商品房空置總量已達(dá)1.2億平方米，按一套100平方米算，大約有1000萬套商品房閑置，其中有一半是空置了一年，占壓資金超過2500億元。三是價格飛漲偏離價值規(guī)律。有些地方的圈地已經(jīng)失去理智，杭州近郊地塊已經(jīng)從幾年前的每畝5萬元拍賣到了如今的300萬元一畝。就是杭州市的商品房房價，據(jù)杭州市房地產(chǎn)交易市場直接負(fù)責(zé)商品房交易備案和登記的部門提供的統(tǒng)計表明，2002年與2001年相比，新建商品房的平均漲幅在12.19％，二手房均價漲幅為31％，這超出了經(jīng)濟增長速度和市民承受能力。四是房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金嚴(yán)重不足。目前浙江大部分房地產(chǎn)開發(fā)商靠銀行貸款圈地，自有資金不足，銀行貸款占很大部分，有的高達(dá)70％，，一旦商品房滯銷，房地產(chǎn)企業(yè)將陷入資不抵債境地，大量銀行貸款可能成為壞賬。公務(wù)員之家

二、泡沫累聚當(dāng)警惕金融風(fēng)險

我認(rèn)為中國的房地產(chǎn)業(yè)，總體上呈健康良性態(tài)勢，但一些城市確也出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。那么，如何看待泡沫呢？我認(rèn)為既要正視泡沫，又要冷靜分析泡沫，更要警惕金融風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，而任何資本密集型行業(yè)如果真的沒有一點泡沫，既不現(xiàn)實，也不利于繁榮市場。對于房地產(chǎn)業(yè)來說，適度的超前發(fā)展如土地價格微幅上揚，商品房供給略大于市場需求，對于活躍經(jīng)濟、促進(jìn)競爭，推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和國民經(jīng)濟發(fā)展是有利的。當(dāng)然，泡沫過多，過于膨脹，則必定會造成虛假繁榮，適得其反。當(dāng)務(wù)之急的是政府及金融企業(yè)，要加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，盡快建立房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報和信息披露制度，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。既要積極支持好的有前景的房地產(chǎn)項目，又要嚴(yán)防房地產(chǎn)泡沫累聚的潛在風(fēng)險，尤其是金融企業(yè)要重在監(jiān)測分析房地產(chǎn)市場動向，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款的適度增長，防止信貸過于集中于房地產(chǎn)業(yè)，對本地目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)虛熱，要適當(dāng)降溫。在具體操作上，提出七條建議：一是政府要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)用地總量。政府必須根據(jù)商品房的市場需求量來確定土地的供應(yīng)量，有關(guān)部門應(yīng)盡快完善建筑用地和房地產(chǎn)項目的立項、審批、監(jiān)管、處罰等實施辦法，避免盲目擴大商品房開發(fā)用地，以穩(wěn)定地價、房價。這樣開發(fā)商、投資者、消費者才會有投資的信心。二是對資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)商，不得審批或貸款支持開發(fā)新項目。三是嚴(yán)格控制不具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項目，嚴(yán)把樓市的建筑質(zhì)量關(guān)。四是金融部門要盡快完善防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的措施，形成有效的化解金融風(fēng)險機制。五是要加強房地產(chǎn)市場的研究，防止市場上出現(xiàn)由結(jié)構(gòu)性過剩引發(fā)的泡沫，嚴(yán)格控制豪宅審批和建設(shè)。六是加快推進(jìn)商品房銷售（預(yù)售）管理辦法，遏制投機者狂炒樓花，使房地產(chǎn)業(yè)步入健康良性軌道。七是狠剎房地產(chǎn)業(yè)中不正之風(fēng)，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法圈占土地等違法違規(guī)行為。