導(dǎo)語：住房抵押貸款證券化發(fā)展論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

[摘要]住房抵押貸款證券化是指金融機(jī)構(gòu)（主要是商業(yè)銀行）把自己所持有的流動(dòng)性較差但具有未來現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組，由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購入，經(jīng)過擔(dān)?；蛐庞迷黾?jí)后以證券的形式出售給投資者的融資過程。這一過程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動(dòng)性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見性現(xiàn)金流入的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換成可以在市場上流通的證券。我國發(fā)展住房抵押貸款證券化的基本思路是，組建一到兩家全國性的從事住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的專門機(jī)構(gòu)，由住房抵押公司制定標(biāo)準(zhǔn)化的貸款協(xié)議和期限、利率等，并按此設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)從全國各省市公積金管理中心和發(fā)放個(gè)人住房貸款的各家商業(yè)銀行收購個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房商業(yè)性貸款，組成資產(chǎn)池，政府提供擔(dān)保，在此基礎(chǔ)上通過發(fā)行證券籌集資金；各公積金管理中心和各商業(yè)銀行可用出售個(gè)人住房抵押貸款所獲得的資金滾動(dòng)發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款；證券化機(jī)構(gòu)以個(gè)人住房抵押貸款的還款作為支付證券本息的來源，從而將證券資本市場與貨幣信貸市場連結(jié)起來，形成個(gè)人住房抵押貸款資金的良性循環(huán)。

住房抵押貸款證券化是指金融機(jī)構(gòu)（主要是商業(yè)銀行）把自己所持有的流動(dòng)性較差但具有未來現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組，由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購入，經(jīng)過擔(dān)?；蛐庞迷黾?jí)后以證券的形式出售給投資者的融資過程。這一過程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動(dòng)性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見性現(xiàn)金流入的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換成可以在市場上流通的證券。

我國住房產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期，從資本市場發(fā)育條件和發(fā)展的資本需求來看，我國已具備一定的發(fā)展住房抵押貸款證券化的基礎(chǔ)，應(yīng)早日實(shí)施適合我國國情和商業(yè)銀行行情的住房抵押貸款證券化。我國發(fā)展住房抵押貸款證券化的基本思路是，組建一到兩家全國性的從事住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的專門機(jī)構(gòu)，例如中國住房抵押公司，由住房抵押公司制定標(biāo)準(zhǔn)化的貸款協(xié)議和期限、利率等，并按此設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)從全國各省市公積金管理中心和發(fā)放個(gè)人住房貸款的各家商業(yè)銀行收購個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房商業(yè)性貸款，組成資產(chǎn)池，政府提供擔(dān)保，在此基礎(chǔ)上通過發(fā)行證券籌集資金；各公積金管理中心和各商業(yè)銀行可用出售個(gè)人住房抵押貸款所獲得的資金滾動(dòng)發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款；證券化機(jī)構(gòu)以個(gè)人住房抵押貸款的還款作為支付證券本息的來源，從而將證券資本市場與貨幣信貸市場連結(jié)起來，形成個(gè)人住房抵押貸款資金的良性循環(huán)。

一、政府提供擔(dān)保的必要性

目前我國的抵押貸款擔(dān)保有三種方式：（1）第三方擔(dān)保（由購房者所在單位或其親朋好友等個(gè)人提供擔(dān)保）；（2）由開發(fā)商提供階段性或全程擔(dān)保；（3）保險(xiǎn)公司或?qū)ｉT的保證公司提供擔(dān)保。

這三種擔(dān)保方式中，第三方擔(dān)保由于與《擔(dān)保法》沖突及擔(dān)保單位或個(gè)人無力擔(dān)保、不愿擔(dān)保，常常無從落實(shí)，銀行一般都要求開發(fā)商提供擔(dān)保。開發(fā)商為了盡快把房子賣出去、回收資金，而與銀行簽訂按揭協(xié)議，承擔(dān)起本不應(yīng)該由他承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，其后果可能是大量住房積壓在開發(fā)商手中。保險(xiǎn)公司只提供有限的財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，不足以防范因購房者無力償付造成的風(fēng)險(xiǎn)。

政府機(jī)構(gòu)出面提供擔(dān)保，可以解決我國目前發(fā)放抵押貸款時(shí)存在著的擔(dān)保主體難以落實(shí)的問題。為了推動(dòng)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的開展，我們可以參照國外的做法，由政府建立擔(dān)保機(jī)構(gòu)來為抵押貸款充當(dāng)擔(dān)保人?？梢钥紤]設(shè)立專門的住房擔(dān)保中心，為低收入階層取得其他金融機(jī)構(gòu)的住房抵押貸款充當(dāng)擔(dān)保人，也可以直接向他們發(fā)放抵押貸款。由政府提供擔(dān)保，對(duì)于穩(wěn)定住房抵押貸款市場有重要的作用，同時(shí)也促進(jìn)了住房需求。政府機(jī)構(gòu)在一級(jí)市場上提供擔(dān)保，實(shí)際上充當(dāng)了一種“最終貸款人”的角色，成為貸款風(fēng)險(xiǎn)的最終承擔(dān)者。

政府實(shí)行住房抵押貸款擔(dān)保的資金可以考慮以下來源：一是建立住房擔(dān)保投資基金?？梢愿淖兎康禺a(chǎn)投資因額度大、周期長、流動(dòng)性差，廣大中小投資者難以參與的局面。住房擔(dān)保投資基金由專門公司經(jīng)營，把投資者范圍擴(kuò)大到最大限度。二是互助抵押貸款保險(xiǎn)基金。即由借款人在支付保險(xiǎn)費(fèi)基礎(chǔ)上，根據(jù)住房貸款額度大小交納一定的前期費(fèi)。可以為整個(gè)保險(xiǎn)機(jī)制運(yùn)行奠定一定的資金基礎(chǔ)，增強(qiáng)賠償能力，減少貸款風(fēng)險(xiǎn)。三是發(fā)行抵押擔(dān)保債券。即將抵押貸款作為抵押的再發(fā)行且利率固定但期限不同的組合債券，它是抵押債券的主要形式。發(fā)行人根據(jù)集中的銀行債權(quán)抵押合同，按到期日的長短分類組合，形成不同期限且具有固定利率的債券，在資本市場上向投資者發(fā)行。抵押擔(dān)保債券到期還本付息。四是向貸款機(jī)構(gòu)發(fā)行長期債券，以取代現(xiàn)金方式支付抵押貸款的賠償。這種融資機(jī)制一是可用在抵押貸款證券化試點(diǎn)城市，二是也可以用在全國推行住房抵押貸款擔(dān)保的初期階段。通過央行、國家證券管理機(jī)構(gòu)等發(fā)行長期債券，可以較快實(shí)現(xiàn)政府擔(dān)保的承諾。五是收取保險(xiǎn)費(fèi)。結(jié)合國外經(jīng)驗(yàn)，擔(dān)保費(fèi)一般為貸款額的1％左右。保險(xiǎn)費(fèi)支付方式一般分一次支付和分期多次支付兩種。六是利用壽險(xiǎn)、房屋綜合險(xiǎn)。人壽保險(xiǎn)具有風(fēng)險(xiǎn)的穩(wěn)定性、長期性和儲(chǔ)蓄性。房屋綜合險(xiǎn)是房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)和壽險(xiǎn)的集合。壽險(xiǎn)與房屋綜合險(xiǎn)是擔(dān)?；鸬闹匾Y金來源。二、證券化產(chǎn)呂設(shè)計(jì)

l、發(fā)行轉(zhuǎn)手抵押貸款證券。在具體的證券形式選擇上，可以選擇轉(zhuǎn)手證券，即貸款銀行將貸款組群出售給住房抵押公司，再經(jīng)住房抵押公司組群并獲得政府擔(dān)保后，發(fā)行抵押證券。轉(zhuǎn)手抵押貸款證券是抵押貸款證券最基本的形式之一，運(yùn)作方式就是將若干種類的抵押貸款組合成為一個(gè)集合，以這個(gè)集合所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量（即該集合中的抵押貸款的本金和利息收入）為基礎(chǔ)發(fā)行證券。每一張證券都代表著該抵押貸款總體收益的一部分，證券發(fā)行商在扣除一定擔(dān)保費(fèi)和服務(wù)費(fèi)之后，將該組合中的抵押貸款本息收入全部轉(zhuǎn)交給抵押貸款證券的投資者。

轉(zhuǎn)手抵押貸款證券巧妙地通過一系列目的性極強(qiáng)的轉(zhuǎn)換，把原來期限長、流通性差的抵押貸款，轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N或若干種期限不同、流通性強(qiáng)的新的證券；將以往由金融中介機(jī)構(gòu)一家辦理的抵押信貸業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)換為由多家機(jī)構(gòu)和市場投資者共同參與的融資活動(dòng)；將原本由單個(gè)投資者承擔(dān)的金融風(fēng)險(xiǎn)，分散到盡可能廣的范圍上。通過這些轉(zhuǎn)換，傳統(tǒng)間接融資機(jī)制中抵押信貸的多種風(fēng)險(xiǎn)被大大降低了。在眾多投資者看來，這種證券在特征上與一般證券幾乎沒有區(qū)別，且信用等級(jí)高，收益也常常更高；在證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)看來，這種證券能從抵押貸款證券的服務(wù)中獲得穩(wěn)定的服務(wù)費(fèi)，還因?yàn)樗麄兘?jīng)過轉(zhuǎn)手而支付給投資者利息，可以免交所得稅。

根據(jù)我國住房抵押貸款證券的發(fā)展情況，今后還可以相機(jī)推出本息切塊抵押貸款證券和多級(jí)抵押證券等創(chuàng)新金融工具。本息切塊抵押貸款證券是1986年美國聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(huì)推出的一種金融工具。其基本做法，是將抵押貸款組合中的收入流拆細(xì)，并分別以貸款利息收入流和本金收入流為基礎(chǔ)發(fā)行抵押貸款本金證券和利息證券。多級(jí)抵押債券是美國聯(lián)邦住宅抵押公司在抵押貸款證券的基礎(chǔ)上又創(chuàng)造出的一種證券投資工具，即擔(dān)保抵押貸款債券。與一種期限、一種利率的轉(zhuǎn)手抵押貸款證券不同，擔(dān)保抵押貸款債券是以抵押貸款組合為基礎(chǔ)發(fā)行的多種期限、多種利率、多種組合的抵押證券。多級(jí)抵押貸款證券的最大優(yōu)勢在于期限。利率和種類的多樣化，這對(duì)眾多投資機(jī)構(gòu)頗具吸引力。

2、期限的確定。我國住房抵押貸款的發(fā)放期限最長為30年。在現(xiàn)實(shí)生活中，絕大部分貸款的期限分布在10～20年之間。根據(jù)這樣的住房抵押貸款債權(quán)所形成的資產(chǎn)池，經(jīng)分類整理后，應(yīng)該可以制定出一個(gè)12～15年的標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)組合，以此發(fā)行的證券，相應(yīng)期限應(yīng)在10～12年之間。

在我國的債券市場上，一直缺乏較為長期的品種，比如10年以上的品種。這種以住房抵押貸款為支撐基礎(chǔ)上發(fā)行的長期債券，正好可以彌補(bǔ)債券市場的不足。

三、相關(guān)法制建設(shè)

制定和完善與房地產(chǎn)二級(jí)市場有關(guān)的法律法規(guī)是培育和發(fā)展我國房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場的保證。我國在制定與住房抵押貸款有關(guān)的法律法規(guī)時(shí)，應(yīng)該考慮以下兩個(gè)問題：一是要制定出一個(gè)整體的法規(guī)規(guī)劃體系，即形成嚴(yán)密的管理網(wǎng)絡(luò)，既要保證各法規(guī)之間的銜接，又要避免法規(guī)之間的交叉重疊或遺漏空白，甚至相互抵觸，這是制定法規(guī)的一個(gè)遠(yuǎn)景目標(biāo)。二是要制定為建立二級(jí)市場迫切需要的法律法規(guī)，以使參與住房抵押貸款二級(jí)市場的主體和客體以及抵押貸款二級(jí)市場的運(yùn)行機(jī)制有法可依。在發(fā)展住房抵押貸款二級(jí)市場方面，應(yīng)該優(yōu)先制定以下幾類法律法規(guī)。

1、為了穩(wěn)定和擴(kuò)大現(xiàn)有的住房抵押貸款一級(jí)市場，保障貸款機(jī)構(gòu)的利益，應(yīng)該首先制定與抵押貸款一級(jí)市場有關(guān)的法律法規(guī)，如《住房抵押貸款法》、《住房貸款保險(xiǎn)法》等。

2、為了培育二級(jí)市場上的機(jī)構(gòu)投資者，應(yīng)該制定《投資基金管理法》等法律法規(guī)。

同時(shí)，還需要完善一些現(xiàn)有的法律法規(guī)，提高法規(guī)的針對(duì)性和可操作性。在二級(jí)市場剛剛建立的過渡階段，如果立法的時(shí)機(jī)尚未成熟，可以由有關(guān)部門統(tǒng)一頒布一些臨時(shí)性的法規(guī)。在立法的同時(shí)，還應(yīng)該加大執(zhí)法力度，使各項(xiàng)業(yè)務(wù)有序地發(fā)展。此外，目前我國還沒有針對(duì)證券化交易的會(huì)計(jì)與稅收法規(guī)，這使得證券化交易處于一種無法可依的境況。并且，個(gè)人住房抵押貸款證券化的開展和推進(jìn)還需要《破產(chǎn)法》、《信托法》和《票據(jù)法》等法律法規(guī)的支持，有了這些法律法規(guī)的支持，才能保證“真實(shí)銷售”這個(gè)證券化的核心。四、其他配套環(huán)節(jié)的建設(shè)

1、改革評(píng)估業(yè)。投資者的決策很大程度上依賴于評(píng)估結(jié)果，因而，客觀性的評(píng)估在證券化過程中發(fā)揮著重要作用，這就需要對(duì)評(píng)估業(yè)進(jìn)行改革。抵押貸款市場上的評(píng)估機(jī)構(gòu)主要有兩類：一是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)；二是抵押貸款資信評(píng)估機(jī)構(gòu)。我國目前的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不夠規(guī)范，往往出現(xiàn)一房多價(jià)的情況。為此，應(yīng)做到：（1）由國家核準(zhǔn)的專門機(jī)構(gòu)聘用經(jīng)過專業(yè)資格考試認(rèn)定的專門人員從事估價(jià)及相關(guān)的政策咨詢工作；（2）組織行業(yè)協(xié)會(huì)來管理。監(jiān)督和協(xié)調(diào)會(huì)員的行為，提高會(huì)員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，使會(huì)員的整體服務(wù)水平不斷提高；（3）發(fā)展貸款資信評(píng)估業(yè)務(wù)，制定統(tǒng)一的貸款評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，以使進(jìn)入抵押二級(jí)市場的貸款標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化。改革的核心在于組建中立的、自負(fù)盈虧的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。為了塑造中立的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，國家應(yīng)以法律形式規(guī)定評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)不能參與企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)，不能充當(dāng)投資銀行或財(cái)務(wù)顧問的角色，并應(yīng)割斷評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)與評(píng)級(jí)申請(qǐng)者之間的直接利益關(guān)系。同時(shí)，不允許證券商在評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中擁有股份或評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)參與證券買賣活動(dòng)。以盈利為目的的證券評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，為了生存和發(fā)展，必須客觀、公正地進(jìn)行評(píng)級(jí)。

2、深化住房制度改革，完善配套服務(wù)體系。（1）強(qiáng)化居民借貸消費(fèi)觀念。隨著住房制度改革的深化，加強(qiáng)住房流通市場建設(shè)，完善房地產(chǎn)交易規(guī)則，降低住房交易稅費(fèi)，在稅收政策和擔(dān)保政策方面采取一系列優(yōu)惠措施，例如允許居民在繳納個(gè)人所得稅前還貸；完善抵押貸款的品種、期限、還款方式；刺激具有強(qiáng)烈住房消費(fèi)欲望又具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中等收入階層和既具有較好預(yù)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿拓?fù)債住房消費(fèi)心理，又急需住房的青年消費(fèi)群體的購房欲望。這些都促使居民借貸消費(fèi)的觀念在逐步強(qiáng)化，住房抵押貸款證券化很快便會(huì)發(fā)展起來。（2）建立個(gè)人信用體系。居民的消費(fèi)觀念、消費(fèi)模式發(fā)生變化，逐步由自我積蓄型滯后消費(fèi)變?yōu)樾庞弥С中吞崆跋M(fèi)，即進(jìn)入消費(fèi)信用化時(shí)代以后，應(yīng)在著手建立區(qū)域性的個(gè)人信用體系的基礎(chǔ)上，盡快建立全國性的個(gè)人信用體系，并制定個(gè)人信用的統(tǒng)一征信標(biāo)準(zhǔn)與征信辦法。（3）簡化住房抵押貸款的手續(xù)，全面實(shí)行承諾制。為了讓消費(fèi)者感受到方便、快捷、滿意，應(yīng)當(dāng)簡化住房抵押貸款辦理手續(xù)，大力推廣承諾制，即公開承諾在規(guī)定的工作日內(nèi)完成所有手續(xù)，提升服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)完善圍繞住房消費(fèi)信貸的其他相關(guān)配套服務(wù)體系，如住房信息、咨詢、買賣指南、個(gè)人住房貸款方案設(shè)計(jì)、房屋保險(xiǎn)公證、抵押還款受理、產(chǎn)權(quán)代辦等。

3、專業(yè)人才的培養(yǎng)。發(fā)展抵押貸款二級(jí)市場需要大批專門人才，比如抵押貸款的組群的專家、基金管理人員、抵押貸款評(píng)級(jí)人員以及法律、會(huì)計(jì)等多方面人才，需要更多地加以培養(yǎng)。

4、培育機(jī)構(gòu)投資者。我國住房抵押貸款證券化在起步階段，除了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)投資者，例如房地產(chǎn)開發(fā)公司以外，應(yīng)該主要把機(jī)構(gòu)投資者作為證券的發(fā)行對(duì)象。