導(dǎo)語(yǔ)：探究當(dāng)前房地產(chǎn)投資行為調(diào)控亟待加強(qiáng)一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展與社會(huì)的穩(wěn)定以及百姓的安居有著極其密切的聯(lián)系。本文側(cè)重于研究房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資行為，這是因?yàn)閷?duì)于投機(jī)行為，人們已了解其危害，但是對(duì)于投資行為的認(rèn)識(shí)并不夠。在論證房地產(chǎn)投資是此輪房?jī)r(jià)上漲的重要誘因之一，同時(shí)也是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的隱患之后，本文結(jié)合國(guó)家近期推出的各項(xiàng)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的政策措施，提出針對(duì)控制房地產(chǎn)投資和促進(jìn)樓市理性回歸的對(duì)策性建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)房?jī)r(jià)投資調(diào)控政策

2009年6月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格出現(xiàn)了當(dāng)年首次同比上漲，漲幅為0.2%，其后幾個(gè)月房?jī)r(jià)同比漲幅不斷擴(kuò)大，從7月的1.0%逐步擴(kuò)大到12月的7.8%。2010年3月，中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院全國(guó)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)組的研究報(bào)告顯示，2009年我國(guó)住宅平均價(jià)格為4474元/平方米，同比漲幅達(dá)25.1%，為近9年來(lái)的最高水平。2010年以來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭有增無(wú)減，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2010年4月公布的數(shù)據(jù)，截至2010年3月，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲11.7%，其中新建商品住宅價(jià)格同比上漲15.9%，二手房?jī)r(jià)格同比上漲9.5%。

一、房地產(chǎn)投資是形成當(dāng)前高房?jī)r(jià)的重要因素之一

在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)發(fā)生重大變化的背景下，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲具有多重原因：一是城市化進(jìn)程的加快使得住房需求不斷上升；二是隨著居民生活水平的提高，住房消費(fèi)能力也在不斷增強(qiáng)；三是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，得到地方政府的支持；四是房地產(chǎn)開發(fā)商在利益的驅(qū)使下，加速房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程；五是銀行等金融機(jī)構(gòu)能夠從房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目中獲利，房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張；六是土地開發(fā)建設(shè)的成本不斷增長(zhǎng)，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；七是人民幣升值預(yù)期下，熱錢涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)；八是市場(chǎng)上對(duì)于住房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲的預(yù)期明顯，投資性和投機(jī)性購(gòu)房需求膨脹等。

2009年以來(lái)，特別是2009年下半年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，呈現(xiàn)漲幅大、漲勢(shì)猛的特征。

我們認(rèn)為，此輪房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要推動(dòng)力是投資性和投機(jī)性購(gòu)房的大幅增長(zhǎng)。伴隨著四萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的逐步實(shí)施和天量信貸的逐步投放，潛在的通貨膨脹預(yù)期抬頭，加上市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)利好政策的消化，富余的流動(dòng)性資金出于保值增值的需要涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資和投機(jī)異?；钴S，成交量大幅增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)迅速攀升。近些年來(lái)，人們普遍預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)看漲，這使得房地產(chǎn)的投資需求加劇。在價(jià)格上漲預(yù)期和資產(chǎn)增值動(dòng)機(jī)的驅(qū)使下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大量的投資性和投機(jī)性交易行為，這刺激房地產(chǎn)需求進(jìn)一步攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀況更加突出，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。以下通過(guò)閑置房、租售比和價(jià)格走勢(shì)等數(shù)據(jù)，分析2009年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況。因?yàn)橥顿Y和投機(jī)行為對(duì)我們以下分析情況造成的后果是相同的，所以我們將投資和投機(jī)行為放在一起分析。

第一，閑置房數(shù)據(jù)。閑置房主要包括開發(fā)商已建成但未實(shí)現(xiàn)銷售的房屋和開發(fā)商已銷售但無(wú)人居住的房屋。根據(jù)國(guó)家電網(wǎng)公司的調(diào)查顯示①，我國(guó)660多個(gè)城市連續(xù)6個(gè)月以上電表讀數(shù)為0的閑置房有6540萬(wàn)套。按照每套房平均供3個(gè)人居住計(jì)算，6540萬(wàn)套閑置房可供近2億人居住。而對(duì)照1999年到2008年城市化加速上升的十年中，我國(guó)城市非農(nóng)人口的增加總量也只有2億元左右。據(jù)此推算，我國(guó)目前660多個(gè)城市的閑置房總量可以滿足其后十年城市化的住房需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)現(xiàn)今實(shí)際人口總量約為14億人，2009年底我國(guó)的城市化率為46%，按照上面的估算結(jié)果，在全國(guó)城市化率達(dá)到60%以前，也就是達(dá)到“全面工業(yè)化”水平以前，近2億人居住的閑置房完全可以滿足城市化進(jìn)程中的住房需求。過(guò)量閑置房的存在，既是盲目投資和炒作房地產(chǎn)造成的后果，也給房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展帶來(lái)了負(fù)面影響。

第二，租售比數(shù)據(jù)。租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。國(guó)際上衡量一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比范圍一般界定為1∶300到1∶200，這意味著房屋的合理價(jià)格大約相當(dāng)于其租金的200到300倍。

如果租售比低于1∶300，則意味著房地產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小,房屋泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果租售比高于1∶200，則意味著房地產(chǎn)還有投資潛力。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)和環(huán)球房地產(chǎn)指南網(wǎng)站的調(diào)查數(shù)據(jù)，2009年世界22個(gè)主要城市的住房租售比如表1所示。從表中可以看出，在統(tǒng)計(jì)的全球22個(gè)城市中，租售比低于1∶400只有我國(guó)的北京、上海，也包括香港，北京和上海的住房租售比遠(yuǎn)低于其他城市的水平，也低于房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好的租售比下限1∶300，這在一定程度上表明北京和上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和投機(jī)行為嚴(yán)重，房地產(chǎn)價(jià)格中存在泡沫。除北京和上海外，我國(guó)一線城市的住房租售比也普遍低于1∶300，由此可見(jiàn)，投資者已逐步取代剛性需求者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

第三，房地產(chǎn)銷售價(jià)格與租賃價(jià)格走勢(shì)比較。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)對(duì)各地成交最活躍、最具代表性的二手住宅進(jìn)行的統(tǒng)計(jì)，2010年4月，北京二手住宅藍(lán)籌價(jià)格指數(shù)較2008年1月上漲73.5%，而租金指數(shù)卻下降7.7%；上海二手住宅藍(lán)籌價(jià)格指數(shù)較2007年1月上漲61%，而租金指數(shù)只上升4%；廣州二手住宅藍(lán)籌價(jià)格指數(shù)較2007年1月上漲92%，而租金指數(shù)僅上升1%。從圖1到圖6可以看出，統(tǒng)計(jì)期內(nèi)北京、上海和廣州二手住宅價(jià)格大幅上漲，而租金價(jià)格變化不大。這個(gè)情況說(shuō)明當(dāng)前房地產(chǎn)投資現(xiàn)象十分普遍，一方面擴(kuò)張了購(gòu)房需求，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；另一方面相當(dāng)多的投資者手頭擁有幾套房，造成租賃市場(chǎng)上的房源供給相當(dāng)充足，使得近年來(lái)租金價(jià)格保持相對(duì)平穩(wěn)。

圖1北京二手住宅藍(lán)籌價(jià)格指數(shù)圖2北京二手住宅藍(lán)籌租金指數(shù)圖3上海二手住宅藍(lán)籌價(jià)格指數(shù)圖4上海二手住宅藍(lán)籌租金指數(shù)圖5廣州二手住宅藍(lán)籌價(jià)格指數(shù)圖6廣州二手住宅藍(lán)籌租金指數(shù)資料來(lái)源：美聯(lián)物業(yè)第四，抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，2009年上海本地居民戶均住房3套，廣州50%的家庭平均住房2套。很多人在住房已經(jīng)完全滿足自住性和改善性需求的前提下，仍拼命貸款買房。據(jù)媒體報(bào)道，部分“購(gòu)房愛(ài)好者”在擁有幾十套住房之后，仍四處籌錢購(gòu)房，以期獲取投資收益。

從當(dāng)前閑置房數(shù)量居高不下，租售比持續(xù)低位徘徊，銷售價(jià)與租金價(jià)走勢(shì)背離，居民購(gòu)房熱情高漲等現(xiàn)狀可以看出，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資行為盛行，房地產(chǎn)的投資功能在很大程度上替代了居住功能。從供給和需求的視角進(jìn)行分析，房地產(chǎn)投資需求的大幅上漲，人為地?cái)U(kuò)大了房地產(chǎn)需求，在房地產(chǎn)供給相對(duì)穩(wěn)定的情況下，這必然會(huì)拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升。

二、當(dāng)前形勢(shì)下房地產(chǎn)投資弊大于利

房地產(chǎn)投資和投機(jī)具有共同的目的，即持有房地產(chǎn)并等待房?jī)r(jià)上漲后獲取更多的收益。兩者的區(qū)別主要在于：房地產(chǎn)投資是指購(gòu)房者為了獲取長(zhǎng)期投資回報(bào)而購(gòu)買住房的行為；而房地產(chǎn)投機(jī)是指購(gòu)房者為了獲取短期投機(jī)利潤(rùn)而從事短期投資或是炒賣住房的行為。國(guó)外一般按照持有房地產(chǎn)的期限區(qū)分“投資”和“投機(jī)”，房地產(chǎn)持有五年以上再交易屬于投資行為，而五年以內(nèi)買賣房地產(chǎn)屬于投機(jī)行為。

當(dāng)前，關(guān)于房地產(chǎn)投機(jī)的危害，人們已經(jīng)形成共識(shí)。投機(jī)會(huì)虛增房地產(chǎn)短期需求，哄抬房地產(chǎn)價(jià)格，滋生房地產(chǎn)泡沫，沖擊樓市發(fā)展，增加宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)。但是，關(guān)于房地產(chǎn)投資的弊端并沒(méi)有引起重視。我國(guó)目前對(duì)于房地產(chǎn)投資和投機(jī)并沒(méi)有提出明確的界定標(biāo)準(zhǔn)。2009年以來(lái)，在房?jī)r(jià)不斷上漲和通貨膨脹預(yù)期抬頭的情形下，人們普遍認(rèn)為大量購(gòu)買住房并等待升值是合理的投資方式。部分居民持有富余資金購(gòu)買多套住房，其本人并未分清購(gòu)房行為屬于投資還是投機(jī)。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)要持續(xù)健康發(fā)展，不僅要嚴(yán)格控制投機(jī)行為，也要嚴(yán)格控制投資行為，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)需求。

傳統(tǒng)觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)投資主要有以下幾方面優(yōu)勢(shì)：一是活躍房地產(chǎn)交易，增加市場(chǎng)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；二是提供房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上的房源，滿足市場(chǎng)上的租房需求；三是提供風(fēng)險(xiǎn)較小且回報(bào)較高的投資渠道，能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值。然而在當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)投資的弊端要大于其優(yōu)勢(shì)。

第一，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求，房?jī)r(jià)下跌的情況下，房地產(chǎn)投資確實(shí)有利于增加市場(chǎng)需求，促使房?jī)r(jià)止跌回升；但在房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲的情況下，房地產(chǎn)投資可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)需求過(guò)度活躍，刺激房?jī)r(jià)非理性上漲。2009年以來(lái)，在全球金融危機(jī)時(shí)期積累的剛性購(gòu)房需求得到釋放之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量大幅上漲，房地產(chǎn)價(jià)格逐步上升；而房?jī)r(jià)的上升刺激了投資需求的增加，投資性購(gòu)房增長(zhǎng)迅猛，這又進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。數(shù)據(jù)顯示，2009年我國(guó)主要城市樓市交易量比2008年同期漲幅超過(guò)50%，天津、武漢、杭州、南京以及成都等城市同比漲幅超過(guò)100%，福州和廈門等城市同比漲幅超過(guò)200%；主要城市樓市成交均價(jià)普遍上漲，上海、深圳和北京樓市成交價(jià)分別比2008年同期上漲27.56%、18.32%和16.38%。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量放大和成交價(jià)攀升的情況下，房地產(chǎn)投資會(huì)刺激房?jī)r(jià)螺旋上升，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

第二，房地產(chǎn)投資確實(shí)有利于為房屋租賃市場(chǎng)提供房源，但是當(dāng)前我國(guó)并不缺乏租房房源，真正缺乏的是廉租房和公租房。根據(jù)前文的分析，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在著大量的閑置房，這些閑置房是房屋租賃市場(chǎng)上的潛在供給者，一旦租金價(jià)格達(dá)到投資者的要求，這些閑置房將轉(zhuǎn)化為出租房。當(dāng)前，為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，亟待加快廉租房和公租房建設(shè)，解決城鎮(zhèn)最低收入和中等偏下收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。雖然政府提供出租房，可能會(huì)存在成本高、效率低的弊端，但我們需要全面權(quán)衡利弊。把兩者相比較，政府供應(yīng)廉租房和公租房過(guò)程中存在的問(wèn)題，肯定要小于放任投資行為、大幅推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的危害。美國(guó)公共住房、法國(guó)廉租住房以及新加坡公共租屋的經(jīng)驗(yàn)表明，廉租房和公租房制度能夠在短期內(nèi)快速解決低收入家庭的住房短缺問(wèn)題，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

第三，近年來(lái)我國(guó)貨幣流動(dòng)性過(guò)剩，投資渠道較為單調(diào)，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的現(xiàn)狀使得很多人認(rèn)為房地產(chǎn)是回報(bào)較高、風(fēng)險(xiǎn)較小的優(yōu)質(zhì)投資渠道，這種觀點(diǎn)助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投資的行為，卻忽視了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)和危害。投資的風(fēng)險(xiǎn)與收益是正相關(guān)的，要獲取較大的收益，必然要承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)。雖然過(guò)去幾年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)迅速，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，大多數(shù)國(guó)家的房地產(chǎn)溢價(jià)程度與通貨膨脹速度保持一致，且房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)周期性波動(dòng)。根據(jù)EconomistHouse-priceIndicators統(tǒng)計(jì)資料，1990年到2010年第二季度，美國(guó)、英國(guó)、日本和新加坡的房?jī)r(jià)在短期內(nèi)，會(huì)呈現(xiàn)單向上漲或是單向下跌的走勢(shì)，但是長(zhǎng)期來(lái)看，四國(guó)房?jī)r(jià)均出現(xiàn)上下波動(dòng)的情況。由于房地產(chǎn)是“不動(dòng)產(chǎn)”，一旦房?jī)r(jià)下跌或是房地產(chǎn)市場(chǎng)步入蕭條期，那么投資者難以獲得預(yù)期收益，甚至遭受損失。

第四，住房和股票等投資品具有本質(zhì)的不同，它們根本不在一個(gè)需求層次上，房地產(chǎn)投資直接影響居民基本生活保障。與股票、基金、黃金等投資品所根本不同的是，股票等投資品是在具備富余資金下的自由選擇，而住房具有很強(qiáng)的民生性，突出表現(xiàn)為住房是保障居民生活的基本條件，是普通公眾生活的基本需要，是維護(hù)社會(huì)公平的重要媒介。當(dāng)前的情況是，一方面，富人將剩余資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，拉動(dòng)房?jī)r(jià)上升，一大批人通過(guò)房地產(chǎn)的投機(jī)與投資，成為富裕階層，甚至躋身富豪榜排名；而另一方面，窮人因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高只能望“房”興嘆，難以滿足基本生活需求。當(dāng)前房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為少數(shù)人謀取利益的手段，而這種謀利，是通過(guò)對(duì)民生設(shè)施的炒作，通過(guò)社會(huì)財(cái)富的轉(zhuǎn)移和再分配形成的，這顯然不是社會(huì)公平的體現(xiàn)。由此可見(jiàn)，在我國(guó)基尼系數(shù)居于高位，貧富差距不斷拉大的現(xiàn)狀下，放任房地產(chǎn)投資只會(huì)壓制民生需求，造成富者愈富、貧者愈貧，不利于社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。

三、控制房地產(chǎn)投資，促進(jìn)樓市回歸理性的對(duì)策建議

2010年4月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策，部分省市也陸續(xù)公布了房地產(chǎn)調(diào)控政策細(xì)則，除了北京對(duì)投資性購(gòu)房做出限制之外，多數(shù)省市的調(diào)控政策細(xì)則都偏重于增加市場(chǎng)供給，沒(méi)有在抑制需求方面出臺(tái)嚴(yán)厲的措施。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，市場(chǎng)上的供給和需求共同決定價(jià)格，在其他條件不變的前提下，增加供給或是減少需求的行為均能降低價(jià)格。

但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，由于土地是稀缺資源，各城市在一段時(shí)期內(nèi)能夠開發(fā)利用的土地是有限的，房地產(chǎn)供給的增加也會(huì)受到限制，因而房地產(chǎn)需求的變化更能決定房?jī)r(jià)的變化。從上文分析可知，我國(guó)投資性購(gòu)房猛增是此輪房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的重要原因之一，因此，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策，特別是地方房地產(chǎn)調(diào)控政策細(xì)則應(yīng)當(dāng)偏重于抑制房地產(chǎn)需求，嚴(yán)控房地產(chǎn)投資。

第一，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資行為的研究，從政策導(dǎo)向上明確房地產(chǎn)投資的弊端。我們當(dāng)前的問(wèn)題是，無(wú)論在輿論層面上和政策導(dǎo)向上，對(duì)于房地產(chǎn)投資沒(méi)有多少控制性的措施，這樣就客觀形成了對(duì)房地產(chǎn)投資放任自流的狀況，人們并未意識(shí)到房地產(chǎn)投資的危害，甚至認(rèn)為有富余資金就可以投資房地產(chǎn)，投資多少也無(wú)所謂。要全面分析房地產(chǎn)投資的利弊，樹立正確的輿論導(dǎo)向，引導(dǎo)公眾認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資在當(dāng)前房?jī)r(jià)高企中起到的推波助瀾作用，認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)投資帶來(lái)的危害。

第二，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的房地產(chǎn)信貸政策，從資金來(lái)源上控制房地產(chǎn)投資。傳統(tǒng)的低首付按揭制度容易放大實(shí)際的住房需求，引致大量的房地產(chǎn)投資和投機(jī)。這是因?yàn)榈褪赘栋唇抑贫纫孕〔?，提高了買房者的購(gòu)買力，進(jìn)而從制度上放大了住房需求。2010年國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)新政體現(xiàn)了對(duì)首套自住房和多套房的差別化待遇，有利于抑制房地產(chǎn)投資，但是從地方政府的執(zhí)行情況來(lái)看，多數(shù)城市出臺(tái)了較為保守和寬松的調(diào)控政策細(xì)則，并沒(méi)有對(duì)投資性購(gòu)房者從嚴(yán)控制。各地政府應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)務(wù)院關(guān)于購(gòu)買不同套數(shù)住房家庭的差異化信貸政策，嚴(yán)格控制投資性購(gòu)房；必要時(shí)可以對(duì)第二套非改善型住房、第三套及以上住房實(shí)施更為嚴(yán)厲的控制措施，如不予發(fā)放貸款等。

第三，應(yīng)當(dāng)適時(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)稅收體系改革，通過(guò)稅收手段抑制房地產(chǎn)投資。我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收體系重流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，輕保有環(huán)節(jié)。在房屋流轉(zhuǎn)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅，這些稅費(fèi)基本上通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格直接或間接地轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者；但是在房屋保有環(huán)節(jié)，購(gòu)房者用于自住或是閑置的房屋不需要繳納任何稅收。這種重流轉(zhuǎn)輕保有的稅負(fù)格局難以抑制房地產(chǎn)需求，反而成為房?jī)r(jià)上漲的刺激因素。目前，世界上大多數(shù)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家和地區(qū)，包括美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)、日本、我國(guó)香港、臺(tái)灣地區(qū)等，都對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收物業(yè)稅。對(duì)于我國(guó)而言，適時(shí)開征房產(chǎn)保有稅或是物業(yè)稅能夠有效抑制投資性和投機(jī)性購(gòu)房行為，減少閑置房的數(shù)量，擠出房?jī)r(jià)泡沫，促進(jìn)樓市理性回歸。由于稅收改革的影響面較廣，沖擊力較強(qiáng)，因此推行中要注意循序漸進(jìn)。我國(guó)可先針對(duì)增量房地產(chǎn)制定征稅方案，并在開征初期對(duì)于生活必需的住房免稅。待時(shí)機(jī)成熟后，再逐步對(duì)存量房地產(chǎn)征收保有稅。

第四，應(yīng)當(dāng)拓寬投資渠道，滿足多層次的投資需要，從需求角度減少房地產(chǎn)投資。當(dāng)前我國(guó)居民的投資渠道主要包括儲(chǔ)蓄、國(guó)債、企業(yè)債券、股票、基金、理財(cái)產(chǎn)品、保險(xiǎn)、外匯、黃金、期貨、權(quán)證、收藏品和房地產(chǎn)等。盡管投資種類較為豐富，但是由于國(guó)債受到發(fā)行規(guī)模的限制，容納資金有限；企業(yè)債券市場(chǎng)制度不夠完善，吸收資本能力不高；股票市場(chǎng)持續(xù)低迷，收藏品市場(chǎng)門檻較高等諸多因素的影響，我國(guó)居民的投資渠道仍顯狹窄。要避免市場(chǎng)上的富余資金扎堆于房地產(chǎn)投資，其中一個(gè)重要的途徑是拓寬投資渠道。具體來(lái)看，一是要推動(dòng)金融創(chuàng)新，豐富投資品種；二是要降低投資門檻，滿足不同收入階層的投資需求；三是要進(jìn)一步規(guī)范投資市場(chǎng)，減少居民的投資顧慮；四是要普及金融知識(shí)，鼓勵(lì)居民嘗試新的投資方式；五是要出臺(tái)相應(yīng)的鼓勵(lì)和支持政策，引導(dǎo)民間資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

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