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一、土地增值稅征收辦法出臺的背景

1.房地產業(yè)發(fā)展過快

改革開放以來，我國房地產業(yè)進入了前所未有的高速發(fā)展時期，不僅成為我國國民經濟的支柱產業(yè)之一。與之極不相稱的是，土地增值稅額雖有較快的進展，但在當年的稅收收入中的比率依然不高。如2001年為0.07%，2002年為0.12%，2003年為0.18%，2004年為0.29%，2005年為0.77%，2006年為1.02%，2007年為1.08%。

2.房地產業(yè)稅收流失嚴重

2005年，國家稅務管理系統(tǒng)針對房地產行業(yè)進行了一次大范圍的稅收檢查，有11個省級國稅機關和29個省級地稅機關參與這項工作。檢查結果表明，截至2005年10月底，全國共檢查納稅人27738戶，其中，有問題的13835戶，問題率達到49.88%。稅收流失情況的確嚴重。

3.原有征收制度不合時宜

國務院于1993年即《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定了這一稅種。目前來看，這一征收辦法不合時宜，重點表現(xiàn)在相關收入、費用的界定不科學，導致房地產企業(yè)的稅收遵從成本較高；稅務人員在采用查帳征收或核定征收等方式上隨意性較大，不利于房地產業(yè)的平等競爭。

二、土地增值稅對房地產業(yè)的影響

1.對房價的影響

隨著全國各地房價的快速上漲，土地的價格上漲成為一種必然趨勢。而土地的價格上漲，特別是當土地的價格快速上漲時，一些企業(yè)或一些人利用自己手中持有的土地，對土地進行囤積、對土地進行炒作也就成為自然。而土地的囤積與炒作，必然會推高市場土地的價格，而多次的土地炒作又會使土地的價格輪番上漲。而土地增值稅的征收，一定意義上可以遏制國內房地產市場土地的流轉與炒作，降低房地產市場泡沫吹大的風險。影響機制如下：

(1)對于人們普遍關心的開發(fā)商會不會因此將增值稅轉嫁給消費者并由此引發(fā)房價的新一輪上漲，筆者認為對于這一點要區(qū)別看待，因為價格漲不漲并不完全由開發(fā)商決定，市場供需，土地，建筑類型，區(qū)位等眾多因素決定著房價，即使開發(fā)商有意漲價，也很可能會受到其他因素(銷售周期)的牽制而無法實現(xiàn)。作為開發(fā)商來說，如果能將增值額同扣除項目金額的比例保持在20%以內，就不用交納土地增值稅，而如果提高房價以圖更高利潤，扣除土地增值稅后的利潤和20%差不多，但高房價會造成銷售上的困難，銷售周期和財務成本都隨之增加，索性不如更加合理地定價，這樣起碼資金回收速度快了，可以提高資金的使用效率。因此，嚴征土地增值稅，會有效遏制開發(fā)商爆炒房價的中動使得目前充滿泡沫的房地產市場回歸理性。

(2)這個規(guī)定將會鼓勵開發(fā)商進行普通住宅的開發(fā)。因為高端住宅項目的利潤會比較高，增收的稅費自然也就比較高。但如果是納稅人建造普通標準住宅出售。一是正好符合廣大購房者的需求；二是因其成本低售價低，如果增值額未超過扣除項目金額20%的話就可以免征增值稅了。如此一來，普通住宅的供應量將加大，能極大地緩僻購房難、購房貴的局面，購房者的選擇將會更多。

(3)理論上土地成本的上漲會推動房價的上漲。土地增值稅的清算雖然會使開發(fā)商的成本或多或少地增加，但開發(fā)商極少采用成本定價法，幾乎無一例外地采用市場定價法，因此這部分成本并不會轉嫁到房價上。而且房價是否受影響，主要取決于供求關系。我國商品房價格的居高不下，本質上是由于商品房供不應求所致。

因此，筆者認為，土地增值稅的清算，開發(fā)商成本的增加，不會轉嫁到消費者身上，只會部分削減開發(fā)商的暴利，開發(fā)商為了避稅會多開發(fā)中低檔住宅，這就會使國內居高不下的房價有所回落，國家的宏觀調控政策將會收效。

2.對房地產開發(fā)商利潤的影響

當土地增值稅清算時，稅后利潤根據利息扣除計算方式不同分為兩種情況：

(1)利息支出可以準確計算并提供證明

應納土地增值稅

=(94.5%×銷售單價×銷售面積-1.25×單位成本×銷售面積-銷售面積×利息支出/總面積)×土地增值稅稅率-(1.25×單位成本×銷售面積+銷售面積×利息支出/總面積+5.5%×銷售單價×銷售面積)×速算扣除數，則稅后利潤

=(銷售單價×銷售面積一單位成本×銷售面積-5.5%×銷售單價×銷售面積-05%×銷售單價×銷售面積-應納土地增值稅-期間費用)×67%。

(2)利息支出不能準確計算或不能提供證明

應納土地增值稅=(94.5%×銷售單價×銷售面積-1.3×單位成本×銷售面積)×土地增值稅稅率-(1.3×單位成本×銷售面積+5.5%×銷售單價×銷售面積)×速算扣除數。

則稅后利潤=(銷售單價×銷售面積-單位成本×銷售面積-5.5%×銷售單價×銷售面積-應納土地增值稅-期間費用)×67%。

從以上公式分析可以看出，應繳土地增值稅增加，企業(yè)所得稅可扣除金額亦隨之增多，應繳企業(yè)所得稅減少，但由于土地增值稅的稅率較高，企業(yè)所得稅減少幅度無法抵消土地增值稅的增長，所以企業(yè)的稅負增加，而利潤會相應地下降。

雖然《土地增值稅的暫行條例》頒布已有13個年頭，但開征該稅種的初衷，即便放在目前這種比以往有過之而無不及的房地產市場。依然是適用的。在此之前采用的預征方式，由于征收比例過低對房地產市場的影響不大。而征收土地增值稅對企業(yè)利潤和稅收產生的影響，在一定程度上可以遏制國內房地產市場土地的流轉與炒作，同時能夠在一定程度上擠壓房地產企業(yè)過高的利潤，使房地產市場能夠朝著健康的方向發(fā)展，這也就是目前征收土地增值稅的意義之所在。

[摘要]土地增值稅是影響房地產市場的一個重要因素，國家稅務總局從2007年2月1日起，加強對房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算工作，此政策對房地產業(yè)產生了重大的影響。本文從此政策出臺的背景分析出發(fā)，深入探討了該政策對房地產市場中的房價和房地產企業(yè)的利潤兩個方面的影響。

[關鍵詞]土地增值稅房地產房價利潤

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