導(dǎo)語(yǔ)：商品房開(kāi)發(fā)成本控制論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1首先談?wù)?a href="http://www.eimio.cn/lunwen/jingjilunwen/cbkzlw/201508/604871.html" target="_blank">商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中如何作好建筑安裝工程費(fèi)的控制

①重視招標(biāo)前期的準(zhǔn)備工作，做好標(biāo)底的編制工作。技術(shù)力量雄厚的單位，可以自行編制，并經(jīng)過(guò)層層復(fù)核，嚴(yán)格把關(guān)，確保標(biāo)底的準(zhǔn)確性。技術(shù)力量不足的單位，可以委托有資質(zhì)的造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)，最好是委托兩家，背靠背編制。對(duì)于一些主要材料，應(yīng)多方詢價(jià)，貨比三家，采用質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的建筑材料。②重視招標(biāo)書(shū)條款的制定，做到嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確、全面。對(duì)合同文件及解釋順序，應(yīng)有具體的闡述;對(duì)發(fā)包人派駐工程師的職責(zé)范圍、監(jiān)理單位委派的工程師受發(fā)包人委托的職責(zé)及需要取得發(fā)包人的批準(zhǔn)才能行使的職責(zé)、對(duì)承包人代表的職責(zé)范圍，應(yīng)有具體約定;對(duì)建設(shè)過(guò)程中發(fā)包人應(yīng)按約定的時(shí)間和要求完成的工作，如施工場(chǎng)地具備施工條件的要求及完成的時(shí)間、施工所需的水、電、電訊線路接至施工場(chǎng)地的時(shí)間、地點(diǎn)和供應(yīng)要求，應(yīng)有具體約定。③工程中標(biāo)后，要及時(shí)簽訂工程施工合同。合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，工期應(yīng)合理，盡量減少甲乙雙方責(zé)任不清日后扯皮的現(xiàn)象。以固定總價(jià)合同為例，合同價(jià)款中包含的風(fēng)險(xiǎn)范圍、風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用的計(jì)算方法、風(fēng)險(xiǎn)范圍以內(nèi)合同價(jià)款的調(diào)整方式，應(yīng)有明確的規(guī)定，以免糾紛扯皮;對(duì)于因設(shè)計(jì)變更引起的工程量變化，要分清增減工程量在工程量清單之內(nèi)還是清單之外，對(duì)其單價(jià)的確定做出具體規(guī)定;若材料發(fā)生變更，則應(yīng)區(qū)分所變更的材料，是承包人投標(biāo)文件中價(jià)格明細(xì)表中已有的材料還是承辦人價(jià)格明細(xì)表中沒(méi)有的材料，確定材料單價(jià)的計(jì)算方法;對(duì)于工程主要材料，如鋼材、水泥等價(jià)差的調(diào)整及計(jì)算方法，也應(yīng)有具體約定。對(duì)于工程預(yù)付款及工程進(jìn)度款支付方式、支付時(shí)間、支付金額，預(yù)付款扣回時(shí)間，也應(yīng)有具體約定。為了保證合同的嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致，對(duì)建設(shè)工程施工合同的訂立，還應(yīng)建立審閱會(huì)簽制度。層層把關(guān)，各盡其責(zé)。

(1)通過(guò)招投標(biāo)形式確定完施工企業(yè)后，還要通過(guò)做好建筑工程材料的加工訂貨，合理控制工程變更，嚴(yán)格審查承包商的索賠要求，充分發(fā)揮監(jiān)理對(duì)工程造價(jià)的作用等。為了防止施工企業(yè)在中標(biāo)后利用設(shè)計(jì)變更提高造價(jià)，增加收入，要加強(qiáng)工程設(shè)計(jì)變更的管理。從設(shè)計(jì)變更范圍、提請(qǐng)變更的主體、變更程序、變更引起的價(jià)格調(diào)整、變更引起的工期調(diào)整等，都應(yīng)該有詳細(xì)的約定。要明確各相關(guān)部門(mén)在簽辦工程設(shè)計(jì)變更時(shí)的責(zé)任。相關(guān)人員的分工必須明確，權(quán)利不宜過(guò)分集中，部門(mén)之間既要相互配合，又要相互制約。形成內(nèi)部約束機(jī)制，防止虛假變更，避免資金流失。大部分工程變更都是和工程造價(jià)相聯(lián)系的，變更的內(nèi)容越多，增加總造價(jià)的可能性也相應(yīng)增加。因此，要盡量減少變更的產(chǎn)生。

(2)在施工階段，還應(yīng)充分發(fā)揮監(jiān)理對(duì)工程造價(jià)的作用。監(jiān)理工程師為了取得目標(biāo)控制的預(yù)期成果，需從多方面采取措施，其中經(jīng)濟(jì)措施也是最基本的措施，如果沒(méi)有一定的經(jīng)濟(jì)措施運(yùn)用，建設(shè)監(jiān)理工作缺乏權(quán)威，工程目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)也難以保證。所以對(duì)監(jiān)理工程造價(jià)控制的切實(shí)授權(quán)即是監(jiān)理工作有效開(kāi)展的基礎(chǔ)條件，又符合建設(shè)單位(業(yè)主)追求投資效益最大化的根本利益。

(3)在工程竣工驗(yàn)收后，工程造價(jià)管理的又一個(gè)重要環(huán)節(jié)是，合理地確定工程造價(jià)。處理好業(yè)主與承包商的利益分配問(wèn)題。解決這一問(wèn)題的關(guān)鍵是，做好工程結(jié)算的審核工作。首先在施工過(guò)程中就應(yīng)該做好工程竣工結(jié)算相關(guān)資料的收集整理工作，如在施工過(guò)程中做好設(shè)計(jì)變更及工程量簽證資料的收集整理工作;二是核對(duì)施工單位是否按質(zhì)按量完成合同約定的所有內(nèi)容，設(shè)計(jì)變更及工程量簽證是否落到實(shí)處;設(shè)計(jì)變更及簽證手續(xù)是否齊全;核查施工合同是否明確，工期、質(zhì)量、材料市場(chǎng)價(jià)、獎(jiǎng)懲規(guī)定等有否具體訂明。只有吃透情況，才能遵循求實(shí)公正的原則，既按國(guó)家、省有關(guān)工程價(jià)管理的政策、法規(guī)等辦事，又從實(shí)際出發(fā)，把施工圖紙、施工方法及變更設(shè)計(jì)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，完整地體現(xiàn)在工程結(jié)算書(shū)中。

2商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)作好拆遷安置費(fèi)用的控制

控制建設(shè)工程成本，還應(yīng)做好拆遷安置費(fèi)用的控制。在項(xiàng)目立項(xiàng)之后，業(yè)主要擇優(yōu)選擇拆遷隊(duì)伍及時(shí)凍結(jié)建設(shè)用地范圍內(nèi)的戶口，嚴(yán)格控制分戶，減少代征土地;增加城區(qū)居民外遷，按政策規(guī)定從嚴(yán)掌握征地拆遷各項(xiàng)費(fèi)用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、被遷戶安置用房的面積，做好新區(qū)開(kāi)發(fā)原有人員的安置工作。

3商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)作好貸款利息的控制

控制建設(shè)工程成本，還應(yīng)做好貸款利息的控制。房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道很多，其中之一就是銀行貸款，很多開(kāi)發(fā)企業(yè)用以銀行貸款的方式進(jìn)行融資，使有的企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在80%以上。使用貸款也使開(kāi)發(fā)企業(yè)付出很高的代價(jià)，那就是貸款利息。有貸必有還，如何償還使付出的利息最少，資金成本最低，要根據(jù)投資期限的長(zhǎng)短及資金回收的特點(diǎn)來(lái)選擇合適的還款方式，把企業(yè)資金的利息損失降低到最小。

4以人為本激流勇進(jìn)

總之，在工程造價(jià)管理過(guò)程中，應(yīng)堅(jiān)持“以人為本”的原則。人才的竟?fàn)?，真正是企業(yè)生死存亡的競(jìng)爭(zhēng)。從以上幾個(gè)方面可以發(fā)現(xiàn)，降低工程成本事在人為。隨著土地出讓方式、拆遷方式的改變，土地的成本越來(lái)越高，加之開(kāi)發(fā)商自身資金緊張，加強(qiáng)投資控制，降低工程成本是開(kāi)發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，必須抓緊抓好，才能使我們?cè)诋?dāng)今激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中激流勇進(jìn)。

作者:張紅斌 單位:廈門(mén)市湖里區(qū)財(cái)政審核中心