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我國住房貨幣化改革的特點(diǎn)

（一）漸進(jìn)式的住房貨幣化改革

1998年，國務(wù)院要求停止住房實(shí)物分配后，我國住房制度改革出現(xiàn)了兩種不同的改革思路，一是采用一種漸進(jìn)式的、較為保守的方式（稱為“漸進(jìn)方式”），即實(shí)行“老房老規(guī)則，新房新制度”以及“老人老辦法，新人新政策”的指導(dǎo)原則，對不同類型的住房和職工實(shí)行不同的政策；二是采用全盤性的改革方式（稱為“全面方式”），主張對住房制度進(jìn)行全面的、整體性的改革，新的住房制度應(yīng)當(dāng)包括所有的存量公房、所有的國有單位和部門及所有公有單位的職工。從1995-1997年，這兩種改革方式的爭議持續(xù)了三年。最終，中央采納了漸進(jìn)方式，在中央政策的指導(dǎo)下，多數(shù)省市采用了漸進(jìn)改革方式。

（二）以地方政府為主體的供給主導(dǎo)型制度變遷模式

在住房制度改革深化與完善階段，一個(gè)突出的特點(diǎn)是以地方政府為主體的供給主導(dǎo)型制度變遷模式，即地方政府制定住房貨幣化改革方案。其主要戰(zhàn)略是建立住房公積金制度和實(shí)施住房補(bǔ)貼計(jì)劃，幾乎所有城市都建立了住房公積金制度，根據(jù)住房補(bǔ)貼的發(fā)放方式，各地主要實(shí)施了深圳模式、南京（江蘇）和武漢（湖北）模式廣州模式等幾種住房改革模式。

我國住房貨幣化改革取得的成績

（一）城鎮(zhèn)居民住房水平顯著提高，住房成為居民財(cái)產(chǎn)增長最快部分

從1998年住房制度改革全面展開至今10多年來的實(shí)踐表明，為貫徹執(zhí)行中央政府的住房政策，地方政府紛紛進(jìn)行住房制度創(chuàng)新，從而使城鎮(zhèn)居民住房水平有了顯著提高，住房成為居民財(cái)產(chǎn)增長最快的部分。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1998年我國城鎮(zhèn)的人均住宅面積為18.7平方米，2010年增加到31.6平方米（見表1），而日本東京人均住房面積只有15.8平方米。東京的人均GDP超過3.5萬美元，上海、北京人均GDP剛剛超過5000美元，居住水平卻是東京的2倍。

（二）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)不斷提高

在中央政府和地方政府發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，取得了以下成效：1.房地產(chǎn)業(yè)在GDP中所占比重不斷上升。1990年房地產(chǎn)業(yè)的年增加值僅為325.3億元，到2003年已達(dá)到2377.6億元。中國人民銀行的測算顯示，2001年我國住宅與房地產(chǎn)業(yè)對GDP的直接貢獻(xiàn)率達(dá)到了1.3個(gè)百分點(diǎn)，間接貢獻(xiàn)率達(dá)到了0.6至1.2個(gè)百分點(diǎn)，兩者合計(jì)為1.9至2.5個(gè)百分點(diǎn)，超過了鋼鐵、能源、化工、電子、汽車、紡織等重要行業(yè)占GDP的比重，居各行業(yè)首位。2005年房地產(chǎn)業(yè)增加值占當(dāng)年GDP的4.5%。2.住房建設(shè)和銷售規(guī)模逐年擴(kuò)大。1998年，中國城鎮(zhèn)住宅新開工面積1.67億平方米，2010年宅新開工面積為12.9億平方米，增長7.7倍；住宅竣工面積由1998年的1.4億平方米擴(kuò)大至2010的6.0億平方米；住宅銷售面積由1998年的1.1億平方米擴(kuò)大到2010年的9.3億平方米（見表2）。3.房地產(chǎn)業(yè)拉動投資和消費(fèi)的增加。投資和消費(fèi)的增加促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長，帶動城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和城市發(fā)展。住宅和房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，帶動系數(shù)大，其快速發(fā)展帶動了鋼鐵、建材、家具、化工、家用電器、裝飾裝修等眾多行業(yè)的發(fā)展，成為名副其實(shí)的支柱產(chǎn)業(yè)。4.房地產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人數(shù)不斷增加。2004年末，房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員共計(jì)396.3萬人，其中房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位5.9萬戶，就業(yè)人員158.5萬人（見表3）。

（三）促進(jìn)了居民住房觀念的轉(zhuǎn)變，新的住房體制基本確立

通過深化與完善階段的住房制度改革，城鎮(zhèn)居民真正認(rèn)識到住房并不絕對姓公，作為耐用消費(fèi)品可以由個(gè)人或家庭合法擁有，并意識到了個(gè)人與家庭在解決住房問題上的能動作用。在此階段，住房市場成為實(shí)現(xiàn)居民住房需求的主要載體，個(gè)人購買商品住房占商品住房竣工面積的比例達(dá)到95%以上；住房投資和供應(yīng)的社會化程度不斷提高，商品住房投資占城鎮(zhèn)住房投資的比例達(dá)到83.3%；多元化市場主體快速發(fā)展，多層次住房市場體現(xiàn)初具規(guī)模。二級市場已經(jīng)全面開放，存量住房交易日趨活躍，市場中介服務(wù)業(yè)快速發(fā)展，統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場體系基本建立；物業(yè)管理迅速發(fā)展?？傮w來說，社會化、專業(yè)化、市場化的住房管理體制初步建立，并越來越得到充分的發(fā)展和完善。

（四）住房金融業(yè)發(fā)展迅速，住房保障體系框架初步形成

房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展催生了住房金融的繁榮，其中住房抵押市場發(fā)展尤為迅速。自1998年起，個(gè)人住房貸款占個(gè)人消費(fèi)貸款的比重高達(dá)75％-97％。1998年年初全國個(gè)人住房貸款余額僅為190億元，到2007年底達(dá)到5074.33億元，累計(jì)為830.04萬戶職工家庭發(fā)放個(gè)人住房貸款8565.9億元。在中央政府建立有效的住房保障體系目標(biāo)下，我國已建立起了面向低收入居民的廉租住房制度、面向中低收入居民的經(jīng)濟(jì)適用房制度，以及面向城鎮(zhèn)職工的住房公積金制度，基本構(gòu)建了符合我國國情的住房保障制度。

我國住房貨幣化改革中存在的主要問題

（一）缺乏合理性和可持續(xù)性

由于住房分配貨幣化政策中央政府的行為目標(biāo)是大力發(fā)展住宅業(yè)，使其成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，某種意義上，它是一個(gè)把維持舊利益格局、工資分配、商品價(jià)格、企業(yè)、政府等性質(zhì)不同的概念混淆在一起，形成一個(gè)統(tǒng)一的“什錦拼盤”式的政策，其合理性、可持續(xù)性值得懷疑。

（二）混淆了政府和企業(yè)的基本關(guān)系

住房貨幣化改革決定發(fā)放補(bǔ)貼的主體是中央政府，而具體支付發(fā)放補(bǔ)貼的主體又是具有獨(dú)立主體資格的“單位”，這混淆了政府和企業(yè)的基本關(guān)系，又造成了中央財(cái)政在巨大的包袱之下無力集中財(cái)力于住房分配制度的變革，而職工又無望從虧損企業(yè)中得到住房補(bǔ)貼。并且，在過去的軟預(yù)算約束下，單位建房購房的資金主要來自預(yù)算外資金，隨機(jī)性較大，資金渠道不規(guī)范，很難將其固定下來用于住房補(bǔ)貼。但在強(qiáng)化企業(yè)預(yù)算和規(guī)范國家的稅收征管工作后，曾用于給職工購建住房的部分預(yù)算外資金將會消失，從而可能出現(xiàn)福利實(shí)物分房時(shí)有房可分，而貨幣分房時(shí)卻無錢可分的尷尬局面（成思危，1999）。

（三）采取的是不徹底的、非社會化改革模式

除貴州以外的其他省市采取的貨幣化改革模式，只有增量補(bǔ)貼，沒有存量補(bǔ)貼，且增量補(bǔ)貼普遍偏低，再加上各單位工資中住房補(bǔ)貼不均，因此，這是一種不徹底的、非社會化的改革模式。而且，漸進(jìn)方式改革中，公房銷售價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)是由地方政府決定，既沒有考慮住房的質(zhì)量，也沒有考慮土地價(jià)值和級差地租，導(dǎo)致了新的不平等。

（四）住房市場秩序不規(guī)范且住房價(jià)格上漲過快

現(xiàn)階段作為住房供應(yīng)體系基礎(chǔ)的住房市場運(yùn)行秩序欠佳，缺乏規(guī)范的市場環(huán)境和競爭規(guī)則，出現(xiàn)住房價(jià)格很長時(shí)間居高不下的局面。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示，2007年10月全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5%，漲幅創(chuàng)2006年以來的新高，一些城市房價(jià)收入比高達(dá)10甚至20以上。這也使得房地產(chǎn)市場價(jià)格過高的經(jīng)濟(jì)問題開始轉(zhuǎn)化為社會問題和政治問題。雖然中央政府近幾年來對房地產(chǎn)市場一直在進(jìn)行宏觀調(diào)控，但所達(dá)到的效果十分有限，反之越是宏觀調(diào)控其房價(jià)上漲越快。

（五）住房保障制度存在的一系列問題

從目前住房保障制度的實(shí)踐來看，還存在著一系列不容忽視的問題：

一是住房保障制度滯后于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府提供住房保障責(zé)任的相關(guān)職能和作用還存在明顯缺位。這主要是因?yàn)楝F(xiàn)階段中央政府雖然意識到了住房保障制度的重要性，把促進(jìn)住房制度公平，建立有效的住房保障體系作為其行為目標(biāo)，但地方政府往往更注重從促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的角度推進(jìn)住房制度改革，忽視了住房保障對保持社會穩(wěn)定的作用。

二是經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的覆蓋面小，保障功能欠缺，缺乏穩(wěn)定的資金來源。由于經(jīng)濟(jì)適用房制度不合理，解決中低收入居民住房的政策目的沒有實(shí)現(xiàn)。截至2006年9月底，全國尚有5個(gè)省（區(qū)、市）沒有建立廉租住房制度目標(biāo)責(zé)任制，有19個(gè)地級以上城市沒有建立廉租住房制度，廉租住房制度覆蓋面還很低，且資金來源不穩(wěn)定，地方保障不足。

三是住房保障方式重購買輕租賃，保障手段單一，容易造成福利的固化。因此，一旦享受了經(jīng)濟(jì)適用房或?qū)嵨锱渥庑问降牧夥浚托纬闪思鹊美?，住房保障資源未能用在最需要的低收入居民身上，導(dǎo)致住房保障制度成效降低。

四是在住房公積金方面，依然存在“馬太效應(yīng)”，這主要是因?yàn)樽》抗e金與工資收入成正比。實(shí)際上，貨幣收入高的單位，財(cái)力更雄厚，其為職工實(shí)際提供的公積金補(bǔ)貼占工資的比率也更大。五是住房檔案和收入信息管理系統(tǒng)不健全，無法準(zhǔn)確界定住房保障對象。目前，我國的個(gè)人征信數(shù)據(jù)極端分散，公安、工商、稅務(wù)、勞動保障、人事、建設(shè)等多個(gè)政府部門以及商業(yè)銀行、公用事業(yè)、郵政、通信、保險(xiǎn)等商業(yè)機(jī)構(gòu)各自保有部分個(gè)人信息，而且處于相互屏蔽的狀態(tài)，沒有形成完整的個(gè)人征信管理體系，面臨著無法準(zhǔn)確界定住房保障對象的尷尬境地。