導(dǎo)語：透析物業(yè)管理現(xiàn)狀一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1物業(yè)管理的來源與概念

1．1物業(yè)管理來源

物業(yè)管理始于19世紀(jì)6O年代的英國，當(dāng)時英國工業(yè)大發(fā)展，大量農(nóng)民進入城市，出現(xiàn)了房屋出租，為維護信用者的權(quán)利，需要一套行之有效的管理方法，于是出現(xiàn)了專業(yè)的物業(yè)管理。自此，物業(yè)管理傳遍世界各地，并受到各國的普遍重視。我國的物業(yè)管理起步于2O世紀(jì)8O年代，在鄧小平同志南巡講話后，在房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的推動下，呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展勢頭。近年來，中國房地產(chǎn)發(fā)展逐漸趨向商品化過程，物業(yè)管理日益受到各方面的關(guān)注與重視。隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展和繁榮，人們對生活質(zhì)量和工作環(huán)境的要求不斷提高。在這種背景下，探討和分析我國物業(yè)管理及其發(fā)展問題具有重要的現(xiàn)實意義。在我國，物業(yè)管理的發(fā)展主要基于4個方面的因素：

1．1．1住宅建設(shè)的迅猛發(fā)展，大量住宅小區(qū)的投入使用，要求除了對房屋進行維修外，還必須對附屬物、設(shè)備、場地、環(huán)衛(wèi)、綠化、道路、治安等進行專業(yè)化管理，以保持新建小區(qū)的完好，發(fā)揮其整體功能和綜合效益。

1．1．2隨著住房制度改革的逐步深化，原有的房管體制已完全不能適應(yīng)，而物業(yè)管理從體制上克服了房改后形成的多個產(chǎn)權(quán)單位、多家管理，各自為政、扯皮推諉等舊管理體制的弊端。

1．1．3隨著市場經(jīng)濟體制的逐步確立，由業(yè)主自治與物業(yè)公司專業(yè)化管理結(jié)合，由物業(yè)管理企業(yè)實施經(jīng)營型管理和有償服務(wù)，使管理得以以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展、良性循環(huán)的新體制日益顯示出其優(yōu)越性。

1．1．4人民群眾生活水平的不斷提高，對居住環(huán)境和社區(qū)服務(wù)有更多的關(guān)注，使得物業(yè)管理的好壞已經(jīng)成為居民選購住房考慮的重要因素，物業(yè)管理被越來越多的人接受。正是因為以上這些因素，決定了物業(yè)管理作為一個新興的產(chǎn)業(yè)其受關(guān)注的程度相當(dāng)高，并可能產(chǎn)生體制上的矛盾及利益上的沖突。

1．2物業(yè)管理概念及分類

1．2．1概念。物業(yè)管理有狹義和廣義之分。狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)管理單位依據(jù)物業(yè)管理委托合同進行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕活動。廣義的物業(yè)管理包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)管理單位或者其他管理人進行管理的過程。

1．2．2物業(yè)管理分類。物業(yè)管理按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共管理、針對性的專項管理和委托性的特約管理3大類。①常規(guī)性的公共管理：是指物業(yè)管理中公共性的管理和服務(wù)工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住戶提供的最基本的管理和服務(wù)。②針對性的專項管理：是指物業(yè)管理企業(yè)為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的針對性的管理工作。③委托性的特約管理：特約管理實際上是針對性的專項管理的補充和完善。

2當(dāng)前中國物業(yè)管理中存在的問題及原因分析

2．1存在問題

雖然物業(yè)管理在我國已有30余年的發(fā)展歷史，但是我國的城鎮(zhèn)住房長期處于計劃經(jīng)濟管理下，相對來講民主意識不夠強，一些地方政府有關(guān)部門對物業(yè)市場的管理欠缺有效的手段，業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)管理公司之間產(chǎn)生的糾紛越來越多，有的甚至成為了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的障礙。而物業(yè)管理企業(yè)的起點低，物業(yè)管理理念落后，規(guī)模效益差，也成為我國現(xiàn)階段物業(yè)管理發(fā)展的一個較為突出的問題。目前，比較突出的問題有：物業(yè)公司頻繁更換，空白期小區(qū)物業(yè)無人管理，造成小區(qū)臟亂差；從業(yè)人員素質(zhì)低，服務(wù)不合標(biāo)準(zhǔn)，引發(fā)業(yè)主不滿；由于房屋施工質(zhì)量造成的房屋缺陷，無人負(fù)責(zé)；物業(yè)管理服務(wù)過程中的不規(guī)范行為無法監(jiān)控，如收費透明度問題，維修標(biāo)準(zhǔn)問題，維修基金使用問題；服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一導(dǎo)致業(yè)主不滿等。諸多問題，造成業(yè)主不交物業(yè)費，從而形成惡性循環(huán)，服務(wù)越來越差。

2．2問題形成的主要原因

中國物業(yè)管理的發(fā)展速度，在世界上是少有的，大大地縮短了與發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的差別。但是速度快，就必然會出現(xiàn)一些問題。究其原因，主要有以下4個方面。

2．2．1市場化程度不高。我國物業(yè)管理的市場化程度不高，競爭機制不健全。物業(yè)服務(wù)機構(gòu)應(yīng)是市場的主體，而不是行政性的組織。其生存、發(fā)展完全由市場來決定，誰質(zhì)優(yōu)價廉，誰的管理水平高，誰就能生存與發(fā)展，否則就遭到淘汰。而且應(yīng)當(dāng)允許物業(yè)管理主體獲取合理的利潤，并主要以管理酬金的形式來體現(xiàn)，其利潤、酬金的有無、多少完全由市場來決定。物業(yè)管理必須要實行有償服務(wù)，收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在國家法規(guī)的指導(dǎo)下由市場決定?！罢l受益，誰出錢”。但是市場化程度與發(fā)展水平有關(guān)，同時與物業(yè)管理成熟度有關(guān)。

2．2．2社會化不夠。發(fā)達(dá)國家和地區(qū)普遍實行的是委托管理，自建自管的模式早已淘汰。物業(yè)管理必須接受全社會的參與和監(jiān)督。業(yè)主委員會必須建立并發(fā)揮作用，還要接受政府和社會有關(guān)部門的管理、監(jiān)督與約束，才能規(guī)范物業(yè)管理行為，保障其發(fā)展。社會化差距主要有以下兩點：①條塊分割嚴(yán)重。這牽涉到體制的問題，必須從產(chǎn)權(quán)制度等方面加快改革，才能從根本上實現(xiàn)社會化。②業(yè)主委員會的組建要適合國情，真正發(fā)揮作用。社會化的步伐要快，這樣才能提高物業(yè)服務(wù)的層次，最終受益的是廣大業(yè)主。

2．2．3專業(yè)化程度低。專業(yè)化要求物業(yè)管理單位要有專門的組織機構(gòu)，有專門的人員配備，有專業(yè)工具配備。

2．2．4規(guī)范化欠缺。規(guī)范化要求，就是物業(yè)管理單位要依照政府規(guī)定，在有關(guān)部門正式登記注冊，接受審核，依法經(jīng)營；要建立一套完整的、科學(xué)的管理制度、工作標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)程序，以確保服務(wù)質(zhì)量；要主動接受政府部門的指導(dǎo)及業(yè)主委員會的監(jiān)督。我們在這方面的主要差距是規(guī)范化程度不高，制度、標(biāo)準(zhǔn)等都有，但缺乏執(zhí)行力度。

3國內(nèi)可借鑒的良好經(jīng)驗

在當(dāng)前9O％的物業(yè)管理都存在諸多問題的情況下，武漢百步亭花園推進“人本”社區(qū)建設(shè)，在社區(qū)中實現(xiàn)了“夜不閉戶，路不拾遺”，引起了全社會的廣泛關(guān)注。何謂“百步亭”模式?即通過社區(qū)管委會的成立，把社區(qū)的建設(shè)、管理、服務(wù)緊密結(jié)合起來，形成“開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)”三位一體的格局，這樣開發(fā)商實際上完全轉(zhuǎn)變了自身的角色。開發(fā)商對于產(chǎn)品再不是只建不管，管委會的運作資金實際上就來自于開發(fā)商，而開發(fā)商從中獲得了與社區(qū)共同成長的品牌價值，這樣就形成了企業(yè)、物業(yè)、居民三方多贏的局面。在開發(fā)商的支持下，通過社區(qū)管理委員會的介入管理，將大家的利益集合到“共創(chuàng)美好社區(qū)”的大前提下，讓居民享受到安全、綠色、溫馨的生活環(huán)境，物業(yè)管理單位更具持久的生命力?！鞍俨酵ぁ蹦Ｊ降膶嵸|(zhì)是：①它是企業(yè)主導(dǎo)的管理模式“百步亭”模式的核心特色是企業(yè)主導(dǎo)，也就是說它必須運用市場經(jīng)濟模式，將企業(yè)效益與社區(qū)服務(wù)融為一體，將建設(shè)、管理與服務(wù)融為一體，黨政建設(shè)與居民自治融為一體。②體現(xiàn)了納稅人理念模式。物業(yè)管理單位代表企業(yè)利益，社區(qū)管理委員會代表政府職能，如果這兩個方面都需要社區(qū)居民的認(rèn)可，并成為它們的“衣食父母”，居民在事實上獲得了“納稅人”一樣的權(quán)利，獲得更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)當(dāng)然就更加有保障了。⑧潤滑油理念模式?！鞍俨酵ぁ蹦Ｊ较碌纳鐓^(qū)中，因為有了物業(yè)管理單位與居民之外的第三方介入，就好像為機器加上了潤滑油一樣。這樣不僅保障居民獲得更加全面周到的服務(wù)，也勢必有利于緩解物業(yè)與居民之間的矛盾。筆者認(rèn)為，“百步亭”社區(qū)的管理體制正適應(yīng)目前國內(nèi)物業(yè)管理轉(zhuǎn)型期的需求。當(dāng)然創(chuàng)立這樣全新模式、全新理念的社區(qū)并將其推廣，是一個復(fù)雜且長久的過程，還需要更多有責(zé)任心的開發(fā)商進行積極的探索。而在這個過程中，物業(yè)管理行業(yè)將逐步走向人性化和規(guī)范化。“百步亭模式”，不僅是對居民生活需求的真正關(guān)懷，同時也是對物業(yè)管理體制的一次突破，也有可能結(jié)束長久以來物業(yè)管理的“收費難，服務(wù)差”的惡性循環(huán)。目前，哈爾濱市已有3家建立或正在建立百步亭式社區(qū)的項目中，并有數(shù)個社區(qū)正在嘗試建立百步亭社區(qū)。

4國外可借鑒的先進物業(yè)管理模式

國外物業(yè)管理經(jīng)過100多年的發(fā)展，已經(jīng)積累了相當(dāng)多的經(jīng)驗及好的方法。比較成熟的有：

4．1瑞士

物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合。物業(yè)小區(qū)的管理不搞大而全，而是按社區(qū)的安排將服務(wù)設(shè)施出租，以物業(yè)管理促進社區(qū)建設(shè)，以物業(yè)建設(shè)推動社區(qū)管理，使物業(yè)管理與社區(qū)管理相協(xié)調(diào)。

4．2法國

民主式物業(yè)管理。業(yè)主委員會代表所有業(yè)主的利益，定期或不定期與物業(yè)公司溝通，提出意見或建議。業(yè)主委員會成員的工作都是義務(wù)性質(zhì)，并不收取傭金，但他們在金額不高的項目上有決定權(quán)，物業(yè)公司通常須執(zhí)行業(yè)主委員會的決定。

4．3意大利

互助會式物業(yè)管理。意大利有一個共同管理制度，會計師協(xié)會根據(jù)全體住戶制訂出的共同管理辦法，委派一名受過專門教育或培訓(xùn)的管理員，去管理樓房的各種事務(wù)。管理員的職責(zé)①管理經(jīng)濟，負(fù)責(zé)維修房屋；②協(xié)調(diào)鄰里之間的矛盾。通過有效的法律手段，將責(zé)任落實到管理員身上，使其責(zé)、權(quán)、利兼而有之。管理員的報酬，則由各戶Ys-擔(dān)。

4．4日本

一專多能的物業(yè)管理。物業(yè)管理公司由居民管理委員會雇請，委員會由業(yè)主自主組成，不受任何外來權(quán)力操控。日本的物業(yè)管理人員必須接受嚴(yán)格的培訓(xùn)，經(jīng)過國家統(tǒng)一考試，并取得合格成績才能成為物業(yè)管理士。由于日本物業(yè)管理人員一專多能，效率很高，管理一所物業(yè)不需要很多的人員。日本政府制定了一系列法律法規(guī)，明確了業(yè)主和物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范了公寓等共同住宅的管理。業(yè)主和物業(yè)管理公司在維護各自的權(quán)益方面有法可依，有章可循。這些法律法規(guī)既保障了業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方的合法權(quán)益，還有利于物業(yè)的保值增值。

4．5荷蘭

提前介入的物業(yè)管理。荷蘭的法律明確規(guī)定，物業(yè)管理單位必須全方位投人居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作的每一次的議程討論，出席人員都必須簽到，如有缺席，在某一環(huán)節(jié)的工程質(zhì)量上出了問題，國家必須區(qū)分情況追究法律責(zé)任。物業(yè)管理的提前介入，有得于督促開發(fā)商一項項落實配套設(shè)施，確保工程按期投入使用。

4．6德國

一絲不茍的物業(yè)管理。物業(yè)管理公司的運作嚴(yán)格按《房產(chǎn)管理法》進行，有嚴(yán)格的行規(guī)以規(guī)范物業(yè)管理公司的運作，并對其進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以保證物業(yè)管理的質(zhì)量。物業(yè)公司的報酬沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)其工作質(zhì)量以及房產(chǎn)規(guī)模等多種因素綜合考慮。

5結(jié)束語

總之，物業(yè)管理在我國的時間還不長，出現(xiàn)各種問題也是正?，F(xiàn)象，但是必須針對出現(xiàn)的各種問題加以糾正，才可能使我國的物業(yè)管理走上專業(yè)、正規(guī)的發(fā)展道路。筆者認(rèn)為，在今后的發(fā)展中最關(guān)鍵的是引進競爭機制，培育物業(yè)管理市場。只有競爭才能不斷提高物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)的水平，才能使物業(yè)管理公司充滿生機和活力。同時要全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。發(fā)達(dá)、完善的物業(yè)管理，取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專門人才。物業(yè)管理作為勞動密集型的服務(wù)行業(yè)，最終的顧客是居住者，居住者的滿意度才是衡量物業(yè)管理公司工作的最終標(biāo)準(zhǔn)。如果物業(yè)管理都能做到有誠信的開發(fā)商、配備完善的物業(yè)、素質(zhì)高的業(yè)主、負(fù)責(zé)高效的物管公司，那么，像百步亭那樣的社區(qū)在中國就可以遍地開花，大家就能夠擁有和諧、健康、文明、禮讓這樣理想的生活環(huán)境。經(jīng)過全社會的共同努力，將來一定可以實現(xiàn)這個目標(biāo)。