導(dǎo)語(yǔ)：小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題及策略一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀(guān)點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

近年來(lái)，隨著房屋市場(chǎng)化步伐不斷加快，城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的市場(chǎng)化步伐也在加快。雖然在市場(chǎng)化過(guò)程中，國(guó)家也在不斷通過(guò)立法、行政規(guī)制的方式加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的依法管理，但由于我國(guó)現(xiàn)有物業(yè)管理制度設(shè)計(jì)的缺陷，民眾民主管理意識(shí)和能力的欠缺，涉及物業(yè)管理稅費(fèi)制度不盡合理，從而滋生出小區(qū)物業(yè)管理的一系列問(wèn)題，直接影響到民眾的安居樂(lè)業(yè)和城市社會(huì)的安定穩(wěn)定，必須引起各級(jí)政府的充分重視。下面，本文從當(dāng)前物業(yè)管理所存在的問(wèn)題出發(fā)，分析問(wèn)題的成因，并提出相應(yīng)的解決路徑和方法。

一．當(dāng)前物業(yè)管理所存在的問(wèn)題及成因

(一)業(yè)委會(huì)被控制，成為少數(shù)業(yè)主牟利的工具。雖然目前法律或地方性法規(guī)已明確了業(yè)主委員會(huì)成立法定要件、程序，但是由于小區(qū)業(yè)主的民主意識(shí)不強(qiáng)、參與度不高，往往給了某些別有用心業(yè)主提供了謀取私利的土壤和條件。例如，有些小區(qū)的業(yè)委會(huì)利用物業(yè)簽約的決定權(quán)，不僅要求物業(yè)在小區(qū)的收入中拿出部分給業(yè)委會(huì)成員發(fā)工資，而且為了便于業(yè)委會(huì)尋租，還采取了物業(yè)單位一年一簽的方式；還有些業(yè)主為了達(dá)到控制業(yè)委會(huì)和物業(yè)的目的，利用小區(qū)業(yè)主民主意識(shí)不強(qiáng)、參與度不高的漏洞，弄虛作假，以騙取法定足夠的票數(shù)來(lái)更換或控制物業(yè)單位，達(dá)致其私人目的。

(二)物業(yè)企業(yè)運(yùn)作不規(guī)范，損害業(yè)主的合法權(quán)益。由于某些小區(qū)的業(yè)委會(huì)沒(méi)有成立或者雖然成立了業(yè)委會(huì)，但存在業(yè)委會(huì)形成虛設(shè)，無(wú)法有效監(jiān)督物業(yè)公司，甚至有的還與物業(yè)公司形成利益共同體。這些都直接導(dǎo)致物業(yè)管理公司在對(duì)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理過(guò)程中不夠規(guī)范、透明。像有的小區(qū)物業(yè)存在隨意公攤公共水電費(fèi)用，不當(dāng)挪用小區(qū)停車(chē)收費(fèi)、124商家進(jìn)場(chǎng)費(fèi)、廣告費(fèi)等屬于小區(qū)全體業(yè)主所有的收入，違法侵占公共空間用于牟利等等現(xiàn)象，嚴(yán)重侵害小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。

(三)開(kāi)發(fā)企業(yè)遺留建筑質(zhì)量問(wèn)題，增加物業(yè)的負(fù)擔(dān)。目前小區(qū)的商品房建筑質(zhì)量問(wèn)題主要有兩個(gè)方面，一是業(yè)主所購(gòu)買(mǎi)的房屋的質(zhì)量問(wèn)題。這以屋面、墻面滲水、衛(wèi)生問(wèn)、陽(yáng)臺(tái)漏水、樓板裂縫、空鼓等建筑質(zhì)量通病較為常見(jiàn)。二是小區(qū)的公建部分的質(zhì)量問(wèn)題。主要集中體現(xiàn)在小區(qū)道路、地下雨污管網(wǎng)、地下室設(shè)備設(shè)施、安防、消防等方面的質(zhì)量問(wèn)題。這些問(wèn)題往往是隱蔽工程，而且屬于小區(qū)的公建設(shè)施，因此初期往往不引人注目，但如要整改、維護(hù)、維修就需投人大筆的資金，物業(yè)對(duì)此往往無(wú)能為力。特別小區(qū)的消防管網(wǎng)、設(shè)備設(shè)施，由于缺乏專(zhuān)業(yè)人員和相關(guān)設(shè)備維修，使得許多移交物業(yè)管理的小區(qū)普遍存在消防管網(wǎng)、設(shè)備設(shè)施老化或破壞嚴(yán)重，形成嚴(yán)重的火災(zāi)隱患。像近期福州市組織進(jìn)行的消防大檢查中所發(fā)現(xiàn)的閩發(fā)西湖廣場(chǎng)、芍園1號(hào)因消防設(shè)備設(shè)施老化或被破壞，物業(yè)又無(wú)力整改，而被消防支隊(duì)責(zé)令予以暫時(shí)停業(yè)整改就是這方面的典型案例。

(四)物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)用欠繳情況普遍，物業(yè)管理難以為繼。由于各種各樣的因素，小區(qū)普遍存在欠繳物業(yè)費(fèi)的情況。當(dāng)前比較普遍的物業(yè)費(fèi)欠繳原因在于：一是開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題未解決，導(dǎo)致物業(yè)收費(fèi)困難。二是物業(yè)管理存在的問(wèn)題。像安保、保潔、停車(chē)管理不到位，公共部位管理、使用不到位，甚至鄰里間裝修、房屋使用不當(dāng)?shù)鹊榷紩?huì)成為不繳物業(yè)費(fèi)的原因或借口。而物業(yè)管理費(fèi)作為物業(yè)公司的最主要收入來(lái)源，其欠繳將直接影響物業(yè)管理公司的服務(wù)水平和質(zhì)量。

(五)物業(yè)管理公司稅賦重，運(yùn)營(yíng)成本高。物業(yè)管理是一個(gè)勞動(dòng)力密集型的行業(yè)，要保持一定的服務(wù)質(zhì)量和水平，就必須保持有一定的人員配備。因此，物業(yè)員工的社保、醫(yī)保便成為物業(yè)企業(yè)應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)谋夭豢缮俚呢?zé)任。同時(shí)，物業(yè)企業(yè)所承擔(dān)的稅賦也很重。以福州市為例，凡福州市的物業(yè)企業(yè)要將營(yíng)業(yè)收入的6％用于繳納營(yíng)業(yè)稅、文化建設(shè)城建稅等，而且還需預(yù)繳所得稅(按營(yíng)業(yè)收入的25％乘以10％進(jìn)行預(yù)征)，這無(wú)形中讓物業(yè)企業(yè)要將其營(yíng)業(yè)收入的8．5％上交國(guó)家，再加上企業(yè)需承擔(dān)的社保、醫(yī)保配套費(fèi)用，物業(yè)企業(yè)稅費(fèi)成本將達(dá)到營(yíng)業(yè)收入的10％以上。

(六)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整或動(dòng)用公用部位維修基金等行為，效率過(guò)于低當(dāng)前，在通貨膨脹、人工工資不斷上漲的形勢(shì)下，許多小區(qū)如沿用原有的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，勢(shì)必留不住物業(yè)管理員工，從而直接導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)水平和質(zhì)量的下降，進(jìn)而引發(fā)業(yè)主的不滿(mǎn)。但如需調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)又必須征得占總建筑面積和總?cè)藬?shù)1／2的業(yè)主的同意。在時(shí)—F，J、區(qū)大多數(shù)業(yè)主民主意識(shí)欠缺，參與意愿差的情況要調(diào)高物業(yè)收費(fèi)無(wú)疑是難度極大的任務(wù)。此外，像公共部位維修基金的動(dòng)用，根據(jù)(福建省商品住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用暫行辦法)第十一條的規(guī)定，使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金須經(jīng)制定方案、業(yè)主確認(rèn)、辦理備案、首次開(kāi)戶(hù)、資金劃轉(zhuǎn)、竣工驗(yàn)收、決算審核共七個(gè)程序，而且業(yè)主確認(rèn)環(huán)節(jié)更規(guī)定了需占總建筑面積2／3和總?cè)藬?shù)2／3的嚴(yán)苛標(biāo)準(zhǔn)。由于其門(mén)檻高，業(yè)主間的利益很難平衡，使得該基金使用效率低下。

(七)物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)與公共行政管理的權(quán)責(zé)不清，極易引發(fā)糾紛。這在實(shí)踐中表現(xiàn)最為突出的集中表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是物業(yè)的安全保障服務(wù)；二是制止小區(qū)違法、違章裝修行為。根據(jù)(《物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。但是由于小區(qū)物業(yè)管理使用的基本上都是格式合同，對(duì)這部分的內(nèi)容約定非常寬泛，甚至根本沒(méi)有涉及，這往往導(dǎo)致業(yè)主的相關(guān)侵權(quán)案件發(fā)生后，物業(yè)和業(yè)主間極易就損失賠償舉證、索賠金額等等事項(xiàng)發(fā)生爭(zhēng)議。除此之外，目前，小區(qū)業(yè)主的在房屋裝修過(guò)程中的違法、違章裝修行為相當(dāng)普遍，對(duì)于這類(lèi)的違法、違章行為，無(wú)執(zhí)法權(quán)的物業(yè)的勸導(dǎo)和制止根本無(wú)法奏效。

(八)物業(yè)管理難以做到城市社區(qū)的全履蓋，嚴(yán)重影響城市居民的居住安全和生活品質(zhì)。目前，由于城市中一些小區(qū)開(kāi)發(fā)較早，設(shè)施老化嚴(yán)重，業(yè)主構(gòu)成復(fù)雜且支付能力差，使得小區(qū)存在沒(méi)有物業(yè)或物業(yè)形同虛設(shè)的局面。還有一些小區(qū)，由于業(yè)主意見(jiàn)不統(tǒng)一，在趕走舊物業(yè)后，新物業(yè)無(wú)法及時(shí)到位，形成了小區(qū)物業(yè)管理的真空。據(jù)不完全統(tǒng)截至2010年7月，福州市區(qū)共有住宅小區(qū)2200多個(gè)，其中實(shí)行專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理的小區(qū)有1200個(gè)，而未實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)約1000個(gè)，基本上都是老舊小區(qū)。而小區(qū)沒(méi)有物業(yè)或者物業(yè)管理2011年第l2期《發(fā)展研究》不到位，極易對(duì)小區(qū)業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全造成威脅，甚至損害。

二、完善我國(guó)物業(yè)管理制度的思路和辦法

鑒予小區(qū)是現(xiàn)代城市社會(huì)構(gòu)成的一個(gè)重要細(xì)胞，因此，要加強(qiáng)小區(qū)的物業(yè)管理，就必須將小區(qū)物業(yè)管理納入整個(gè)社會(huì)管理的大體系中去統(tǒng)籌考慮，用開(kāi)闊的視野，創(chuàng)新的思維，務(wù)實(shí)的方法，構(gòu)筑起新形勢(shì)下我國(guó)物業(yè)管理的新體制、機(jī)制：

(一)把物業(yè)費(fèi)繳交情況納入個(gè)人信用系統(tǒng)。在原有的物業(yè)管理體制下，隨著越來(lái)越多的新建小區(qū)投入使用，開(kāi)發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)間的矛盾越積累越多，物業(yè)費(fèi)欠繳情況也越來(lái)越普遍。而且由于追索物業(yè)費(fèi)欠繳的管理成本、司法成本太高，使得眾多物業(yè)企業(yè)只好采取息事寧人的態(tài)度，而這無(wú)疑更加助長(zhǎng)了業(yè)主的物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)行為。但少數(shù)業(yè)主的欠費(fèi)行為，實(shí)際上不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，事實(shí)上也損害了絕大部分按時(shí)繳費(fèi)的業(yè)主的合法權(quán)益，是一種極不道德的損人不利已的行為。因此，為杜絕這類(lèi)行為的繼續(xù)蔓延、擴(kuò)散，我們認(rèn)為，除了應(yīng)繼續(xù)推廣完善福州市現(xiàn)有的社區(qū)調(diào)解員制度外，還有必要將物業(yè)費(fèi)繳交情況納入個(gè)人的金融信用系統(tǒng)，讓業(yè)主們不敢、不愿欠繳物業(yè)費(fèi)。同時(shí)’為了保證物業(yè)費(fèi)欠繳情況信息的公正性、公平性，有必要將物業(yè)費(fèi)欠繳案件作為簡(jiǎn)易類(lèi)案件，由物業(yè)公司采取向基層法院申請(qǐng)支付令的方式，確保物業(yè)費(fèi)欠繳情況進(jìn)入個(gè)人信用系統(tǒng)的工作效率及權(quán)威性。

(二)實(shí)行稅收返還，專(zhuān)項(xiàng)用于社區(qū)科教文衛(wèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?，F(xiàn)在西方媒體頻頻炒作中國(guó)的稅負(fù)和稅收痛苦指數(shù)之類(lèi)的新聞，這實(shí)際上源于我們稅收的轉(zhuǎn)移支付或者使用方向還存在不夠科學(xué)、不夠完善、不夠透明的地方。事實(shí)上，在我們看來(lái)，實(shí)踐中對(duì)于業(yè)主向物業(yè)企業(yè)繳納的物業(yè)管理費(fèi)等所征收的稅收，以及將來(lái)可能開(kāi)征的物業(yè)稅，都必須采取“取于社區(qū)，用于社區(qū)”的政策，將每個(gè)小區(qū)業(yè)主向國(guó)家所繳納的相關(guān)稅收，直接返還用于社區(qū)和小區(qū)內(nèi)的學(xué)校、診所、體育館、博物館等公益性機(jī)構(gòu)的修繕、維護(hù)。同時(shí)，也可以從上述的稅收返還中切出一塊，專(zhuān)項(xiàng)用于小區(qū)內(nèi)屬于全體業(yè)主共同共有的公共部位、公共設(shè)施、公共設(shè)備的修繕、維護(hù)。實(shí)質(zhì)上，采取房產(chǎn)稅、物業(yè)管理稅收屬地化使用后，就有利于真正實(shí)現(xiàn)社區(qū)業(yè)主子女入學(xué)、醫(yī)療的劃片管理，有利于社區(qū)公共資源的合理配置。

(三)規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)的前期開(kāi)發(fā)和后期管理。為防止因?yàn)殚_(kāi)發(fā)企業(yè)工程質(zhì)量原因而產(chǎn)生小區(qū)公建配套、設(shè)施和設(shè)備質(zhì)量問(wèn)題，進(jìn)而影響小區(qū)的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)和水平，建議對(duì)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行物業(yè)管理過(guò)渡期制度，規(guī)定對(duì)于新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在一定年限內(nèi)的物業(yè)管理應(yīng)由開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的物業(yè)負(fù)責(zé)，以便對(duì)在過(guò)渡期內(nèi)出現(xiàn)的公建配套質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)整改和完善。而對(duì)于在過(guò)渡期內(nèi)，業(yè)主大會(huì)通過(guò)法定程序選任新的物業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按過(guò)渡期的長(zhǎng)短，折成款項(xiàng)交由業(yè)主委員會(huì)和新選任物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)用于開(kāi)辦費(fèi)和小區(qū)公建配套質(zhì)量問(wèn)題整改及完善，以確保小區(qū)不因開(kāi)發(fā)企業(yè)遺留的質(zhì)量問(wèn)題而影響物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)。而對(duì)于物業(yè)企業(yè)，行政機(jī)關(guān)則可以利用資質(zhì)年檢等行政手段，強(qiáng)制物業(yè)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理的各項(xiàng)收費(fèi)、收入及使用情況進(jìn)行公示，同時(shí)可以采取抽檢的方式，對(duì)物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行年度審譏以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并進(jìn)行規(guī)范整改。此外，還可以發(fā)動(dòng)小區(qū)的業(yè)主，采取聘任義務(wù)監(jiān)督員的方式，對(duì)小區(qū)物業(yè)的日常管理活動(dòng)進(jìn)行全方位、全面監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向社區(qū)派駐的監(jiān)事反映，以切實(shí)監(jiān)督物業(yè)透明、規(guī)范地對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理。

(四)社區(qū)向業(yè)委會(huì)委派監(jiān)事，加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)的監(jiān)管。小區(qū)實(shí)行業(yè)委會(huì)的民主自治管理是一個(gè)正確的趨勢(shì)，也是一種正確的模式，需要的只是對(duì)其加以進(jìn)一步的完善。具體而對(duì)于業(yè)委會(huì)的選任、職責(zé)，實(shí)踐中，除了可繼續(xù)執(zhí)行好《福州市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則，積極探索業(yè)主自治與行政干預(yù)間的利益平衡管理模式之外，還可以采取由社區(qū)向業(yè)委會(huì)派出監(jiān)事的方式進(jìn)行完善，同時(shí)明確監(jiān)事的權(quán)責(zé)利。這樣就可以在小區(qū)內(nèi)構(gòu)建起以業(yè)主大會(huì)為最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，業(yè)委會(huì)為常設(shè)機(jī)構(gòu)，物業(yè)為具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)，社區(qū)為監(jiān)事機(jī)構(gòu)這樣一個(gè)三足鼎立的類(lèi)似于公司中股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和職業(yè)經(jīng)理人這樣的管理架構(gòu)，從而在“民主監(jiān)督、相互制約”中共同履行好各自的職責(zé)，做好小區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理工作。

(五)明晰公共行政管理機(jī)構(gòu)和物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的工作界線(xiàn)，各司其職。小區(qū)是城市社區(qū)的一個(gè)重要組成部分，也是城市的一個(gè)部分。因此，無(wú)論是小區(qū)的公共安全、治安管理、交通安全，還是小區(qū)的建章建筑，政府的相關(guān)職能部門(mén)均有義務(wù)和職責(zé)做好相應(yīng)的管理工作，不能把這些職能全部轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)。因此，公安、城管等相關(guān)部門(mén)必須把物業(yè)管理與其之間的職責(zé)分工規(guī)范化、明晰化，并把這些分工內(nèi)容納入業(yè)主手冊(cè)或者在小區(qū)中進(jìn)行公示，讓業(yè)主們明了物業(yè)的職責(zé)所在。在條件成熟的情況下，還可以采取保安由專(zhuān)業(yè)公司委派或者公安、城管等行政機(jī)關(guān)向小區(qū)派駐代表的模式進(jìn)行小區(qū)的公共行政管理。同噸可以通過(guò)技術(shù)手段將小區(qū)內(nèi)的安防體系納入城市安防體系，實(shí)現(xiàn)小區(qū)公共、交通、裝修、裝飾管理的行政機(jī)關(guān)與物業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)動(dòng)，以便更加科學(xué)有效地實(shí)現(xiàn)對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理。

(六)充實(shí)公共部位維修基金，簡(jiǎn)化基金的報(bào)批使用手續(xù)。由于目前采取的由業(yè)主在購(gòu)房時(shí)按購(gòu)房款2-3％比例繳交公共部位維修基金的募集方式渠道過(guò)于單一，不利于小區(qū)可持續(xù)管理。因此，有必要在將來(lái)開(kāi)征的房產(chǎn)稅或物業(yè)稅中提取部分比例用于補(bǔ)充、充實(shí)小區(qū)物業(yè)的公共部位維修基金。而且為了防止由于公共部位維修基金的使用程序過(guò)于繁瑣和復(fù)雜，基金的使用效率過(guò)于低下，影響小區(qū)的物業(yè)管理品質(zhì)和小區(qū)業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。可以對(duì)基金的使用實(shí)行分類(lèi)管理，對(duì)于部分事關(guān)小區(qū)業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全，諸如小區(qū)消防、道路、安防等大修的，可由法律法規(guī)直接予以規(guī)定，126由業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)，相關(guān)部門(mén)依法核準(zhǔn)即可撥付投入使用。對(duì)于涉及部分業(yè)主利益的，可以簡(jiǎn)化程序，由涉及到建筑物區(qū)分所有權(quán)的業(yè)主進(jìn)行民主表決，在表決通過(guò)后，業(yè)主委員會(huì)即應(yīng)向相關(guān)部門(mén)提出申請(qǐng)，動(dòng)用屬于這部分業(yè)主所有的公共部位維修基金，以確保物業(yè)安全、合理地可持續(xù)使用。

(七)對(duì)老舊小區(qū)配套設(shè)施進(jìn)行整修改造，納入正常物業(yè)管理體系運(yùn)作。對(duì)于沒(méi)有物業(yè)管理的老舊小區(qū)，各級(jí)政府應(yīng)以街道為單位進(jìn)行摸排，在摸排基礎(chǔ)上提出整合方案，由財(cái)政出大頭、住戶(hù)出小頭的方式，對(duì)這些老舊社區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套進(jìn)行整改、完善，在整改結(jié)束后，通過(guò)把小區(qū)業(yè)主的物業(yè)繳交情況列入個(gè)人信用系統(tǒng)，確保物業(yè)收費(fèi)率，引進(jìn)物業(yè)企業(yè)對(duì)小區(qū)實(shí)行專(zhuān)業(yè)管理。對(duì)于老舊小區(qū)業(yè)主物業(yè)費(fèi)足額繳交仍無(wú)法滿(mǎn)足小區(qū)正常的基本物業(yè)管理要求的，政府相關(guān)部門(mén)在經(jīng)過(guò)一定程序的認(rèn)定之后，可給給予適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼；對(duì)于小區(qū)業(yè)主確實(shí)存在生活困難的，納入城市社保、低保行業(yè)予以個(gè)案解決，以切實(shí)妥善解決老舊小區(qū)的物業(yè)管理問(wèn)題。