導(dǎo)語：小區(qū)車位歸屬權(quán)的探索一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

〔論文關(guān)鍵詞」停車位產(chǎn)權(quán)歸屬

〔論文摘要]住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，一直是物業(yè)管理中矛盾的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商，物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主就有關(guān)停車位的歸屬紛爭凸現(xiàn)，各方利害當(dāng)事人各執(zhí)一端。本文試著從理論上探討小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題。為此問題的改進(jìn)提供立法參考。

一、住宅小區(qū)的類型及現(xiàn)狀

通常與車位的歸屬權(quán)有著密切的聯(lián)系。根據(jù)不同的車位類型，使用權(quán)的歸屬也不盡相同。有的歸國家，有的歸當(dāng)?shù)卣?，有的歸小區(qū)業(yè)主。因此，首先要從小區(qū)車位的類型入手，明確車位的類型，才能對(duì)車位的歸屬作進(jìn)一步分析。

目前我國立法關(guān)于小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的現(xiàn)狀。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迅速的壯大起來，隨之便出現(xiàn)了一系列有關(guān)房地產(chǎn)的問題，小區(qū)停車位就是其中的一列。商品房小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬不明，將會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)商和小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益處于不明確的狀態(tài)，嚴(yán)重?fù)p壞了當(dāng)事人的合法權(quán)益，妨礙著房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活和公共管理帶來諸多的難題。在現(xiàn)今提倡的和諧社會(huì)的大前提下，我們更應(yīng)該盡快解決這個(gè)難題，從而使得“和諧”落到實(shí)處。值得可喜的是，在今年的兩會(huì)上，《物權(quán)法》終于被通過。并將于2007年10月1日起施行。這部法律的出臺(tái)，給小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬問題指明了方向。《物權(quán)法》第六章第七十四條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。其歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。因此，我們需要從現(xiàn)有的規(guī)定出發(fā)，借助物權(quán)法理論研究的成果，進(jìn)一步的推理，來分析小區(qū)內(nèi)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題。

所謂停車位是指停車場中僅供一輛汽車停放之單元。所謂商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)，是指房地產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)權(quán)又包括土地使用權(quán)和建筑物、附屬物所有權(quán)兩方面的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。在本文中，我們主要論述的小區(qū)停車位專指商品房住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置在地上、地面或地下的停車位。

二、小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬出現(xiàn)的問題

在《物權(quán)法》沒有正式出臺(tái)前，消費(fèi)者在購置商品房時(shí)，經(jīng)常會(huì)遇見商品房住宅小區(qū)的停車位不計(jì)算建筑容積率的建筑物面積時(shí)，開發(fā)商在《買賣合同》中約定“停車位的產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)商”這樣類似的條款。當(dāng)消費(fèi)者作為買賣合同中的弱勢群體時(shí)，很多人并不知道這類條款是無效的。其實(shí)這類條款是違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定的。在當(dāng)前的房地產(chǎn)法律制度之下，這樣的停車位是不能依法取得《預(yù)售許可證》或者是《房地產(chǎn)證》的。在實(shí)際買賣中，房地產(chǎn)開發(fā)商往往在合同中約定，不計(jì)算建筑容積率的停車位產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)商所有，然后再出售其車位，或以出租為名，背地里行使買賣之實(shí)。這樣的情況，在全國各地都大大的存在。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款第四項(xiàng)和第六十七條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十三條第四項(xiàng)和第三十九條、《商品房銷售管理辦法》第六條第一款和第三十八條等的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售房地產(chǎn)的，法律強(qiáng)制規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)取得《預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》后，才能進(jìn)行房屋買賣活動(dòng)。對(duì)于這樣的停車位是不能取得《預(yù)售許可證》或者是《房地產(chǎn)證》的，所以理當(dāng)不能買賣。

雖法律是這樣規(guī)定的，但在現(xiàn)實(shí)生活中，開發(fā)商出售房屋時(shí)，卻使用了格式化的合同，使得消費(fèi)者不能根木的行使自己的權(quán)利。在重慶市的一個(gè)樓盤里，就發(fā)生了這樣類似的事件:在業(yè)主們買房時(shí)，開發(fā)商承諾車庫永遠(yuǎn)只租不買，拒絕業(yè)主購車位的要求.可在業(yè)主進(jìn)住后的某一天突然貼出通知稱車位只賣不租，一個(gè)車位13萬，每月買后還要交管理費(fèi)70元!賣的還只是40年的使用權(quán)，還要求業(yè)主必須于某日前交一萬元的定金，否則將有車無處停!本來一個(gè)小區(qū)一千多戶，只有兩百個(gè)車位就是設(shè)計(jì)失敗，現(xiàn)在又把業(yè)主逼上絕路，使得業(yè)主們氣憤不已。業(yè)主們紛紛討論，買房時(shí)，開發(fā)商打出的“善待你一生”，是多少業(yè)主心中的神話，如今卻被打破了，他們對(duì)于巴掌大的地方，競?cè)灰惨畞砣f元錢很是不滿!他們希望能通過法律的途徑來尋求幫助。對(duì)于小區(qū)停車位的問題，還不止這一種，例如很多小區(qū)的物管擅自使用地下停車庫來修建房屋從而出租，業(yè)主們對(duì)此反對(duì)卻無濟(jì)于事。又如物管漫天要價(jià)的出租車位，使得許多業(yè)主不敢把車?；丶?，他們聲稱有車比沒車難。

三、各國立法例中關(guān)于車位歸屬的規(guī)定

從世界各國立法例來看，也是各有特色。如在日本這樣一個(gè)人多車多而地少的國家，停車位也一度成為社會(huì)主要矛盾之一。為此，日本通過了以強(qiáng)化停車場設(shè)置義務(wù)為宗旨的停車場法律案，把停車位分為地面露天停車位和屋內(nèi)停車位。但是，對(duì)停車場的產(chǎn)權(quán)歸屬問題并沒有作十分明確的規(guī)定。日本的地方法院與最高法院特別是在對(duì)地下停車位到底是屬于法定共用部分還是專有部分分歧嚴(yán)重。而日本學(xué)術(shù)界認(rèn)為，由于建筑物一層或地下部分之容積率是不記入建筑物總面積的，最高法院將地下停車位認(rèn)定為專有部分的理由是不充分的，故建議應(yīng)當(dāng)通過共用部分的專有使用權(quán)來進(jìn)行處理。而在大陸法系之傳統(tǒng)國家德國，其民法典對(duì)停車位問題并沒做出規(guī)定，而是于1973年修訂《住宅所有一權(quán)法))時(shí)得到了明確，即該法的第三條第二項(xiàng)“以持久性界標(biāo)標(biāo)明范圍之停車場，視為有獨(dú)立性之房間”。亦即地上、地下之停車場皆可設(shè)“專有所有權(quán)”，并能夠獨(dú)自讓與、設(shè)定負(fù)擔(dān)。(參見陳華彬著:《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年版，第工69頁。)同樣，在另一個(gè)傳統(tǒng)大陸法國家法國，在其1950年的《都市計(jì)劃法》當(dāng)中也規(guī)定了“居住區(qū)域與停車區(qū)域得為分別的不動(dòng)產(chǎn)”，亦即將停車位視為建筑物區(qū)分所有當(dāng)中的專有部分。與上述幾個(gè)國家之規(guī)定不同的是我國的臺(tái)灣地區(qū)，1991年4月臺(tái)灣‘內(nèi)政部’營建署命令‘舊后建筑物在地下室依法附建的防空避難室兼停車空間，應(yīng)視為‘公共設(shè)施’，不準(zhǔn)登記為個(gè)人私有，也不準(zhǔn)分割零售”。(林永訂:《論地下室停車位的所有權(quán)與使用權(quán)》，載《軍法?？返?期。)該規(guī)定將停車位視作公共設(shè)施，并依附于專有部分。對(duì)此，臺(tái)灣學(xué)者也有不同看法，認(rèn)為停車位既可成為區(qū)分所有權(quán)而單獨(dú)登記，也可作為共有部分進(jìn)行專有使用。這是主要大陸法國家和地區(qū)關(guān)于停車位的有關(guān)規(guī)定，對(duì)同屬大陸法系的我國不無借鑒之處。

四、對(duì)我國《物權(quán)法》中的小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬規(guī)定的探討

于2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》明確規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。其歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有’，。全國人大常委會(huì)法工委副主任王勝明介紹，車庫、車位不像電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用，它一般都是由業(yè)主專有和專用的;而且在買房過程中，通常都是和開發(fā)商約定，這些約定可能是出售、附贈(zèng)或者出租。王勝明說，物權(quán)法規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”主要針對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中的一些情況:有的開發(fā)商將車位、車庫高價(jià)出售給小區(qū)外的人停放;不少小區(qū)沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴(yán)重不足，占用共有的道路或者其他場地作為車位等問題。對(duì)于在小區(qū)共有道路上停放汽車，并收取相關(guān)費(fèi)用的現(xiàn)象，北京大學(xué)法學(xué)院教授尹田指出，法律規(guī)定，占用業(yè)主共有道路停放汽車的車位，屬業(yè)主共有。這就意味著，開發(fā)商、物業(yè)公司不能將車位收費(fèi)所得據(jù)為己有;如果需要收費(fèi)，在扣除必要管理費(fèi)后的所得款應(yīng)屬于全休業(yè)主共有。如果有車的業(yè)主無償占據(jù)了小區(qū)的公共道路，則損害了無車業(yè)主的利益，因此只有讓全體業(yè)主共同分享停車?yán)?，天平才能得到平衡?/p>

而其中的一部分規(guī)定還是不準(zhǔn)確，對(duì)于“建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。其歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”而現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)的沒有約定的情況，物權(quán)法沒有規(guī)定該怎么處理?對(duì)于物權(quán)法出臺(tái)前車位的買賣，是使用權(quán)的買賣，而如今的買賣就存在產(chǎn)權(quán)證的辦理，車庫、地下車庫可認(rèn)為是建筑物，就可辦理產(chǎn)權(quán)。而地面的車位不是建筑物，又怎么能辦理產(chǎn)權(quán)證呢?對(duì)于這些細(xì)節(jié)問題，呈待物權(quán)法司法解釋能早日解決!

五、結(jié)束語

《物權(quán)法》中對(duì)于小區(qū)停車位歸屬問題的規(guī)定，還是比較合理的。小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)終于有了明確的歸屬，對(duì)此，老百姓和開發(fā)商都能明確自己的利益，保障自己的利益。從而使房地產(chǎn)市場能健康快速的發(fā)展，更好的推動(dòng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。真正建立起我們的和諧社會(huì)!