導(dǎo)語(yǔ)：高校物管問(wèn)題及策略思索一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

高校物業(yè)管理是高校后勤社會(huì)化改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容。隨著高校后勤社會(huì)化改革的漸次深入，高校物業(yè)管理開始由行政事業(yè)型管理模式向?qū)I(yè)化的物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)變。

1高校物業(yè)管理的內(nèi)涵與特點(diǎn)

高校物業(yè)管理是指依照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，學(xué)校與物業(yè)管理實(shí)體簽訂物業(yè)管理合同，合同約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)范圍、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等，物業(yè)管理實(shí)體實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理。高校物業(yè)管理自身的內(nèi)涵決定了高校的物業(yè)管理與社會(huì)上的物業(yè)管理相比具有其自身的特殊性。具體表現(xiàn)為：

(1)服務(wù)對(duì)象的特定性。高校物業(yè)服務(wù)的對(duì)象始終是高校的廣大師生員工，比起社會(huì)物業(yè)管理，其服務(wù)對(duì)象相對(duì)固定，這就決定了高校物業(yè)管理必須遵循教育規(guī)律，堅(jiān)持以人為本的管理理念。

(2)效益追求的特殊性。企業(yè)的生存與發(fā)展以追求經(jīng)濟(jì)效益最大化為目標(biāo)，這是企業(yè)的生存之道。但由于高校物業(yè)依托于高校這一特殊的環(huán)境，就必須兼顧到高等教育的公益性，在追求企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也要堅(jiān)持高校物業(yè)管理的社會(huì)效益。

(3)多數(shù)高校物業(yè)實(shí)行校內(nèi)乙方管理模式。雖然后勤改革的社會(huì)化方向已在1985年就正式提出，但作為后勤社會(huì)化改革重要內(nèi)容的高校物業(yè)管理發(fā)展，仍然相對(duì)滯后。盡管少數(shù)高校物業(yè)順應(yīng)了時(shí)代潮流，成立了獨(dú)立法人企業(yè)的后勤實(shí)體，完全從高校后勤管理部門母體中脫離了出來(lái)，但多數(shù)高校仍沿用了以往的傳統(tǒng)管理模式，實(shí)行校內(nèi)乙方管理模式。即由學(xué)校后勤處作為甲方代表，由學(xué)校后勤集團(tuán)下屬的幾個(gè)部門作為乙方，以契約合同的形式，來(lái)實(shí)現(xiàn)甲方對(duì)乙方的管理。這種模式從一定程度而言，仍是“新瓶裝舊酒”。

2高校物業(yè)管理存在的問(wèn)題

高校物業(yè)管理存在很多亟待解決的問(wèn)題，主要體現(xiàn)在：

(1)高校物業(yè)管理難以與市場(chǎng)化、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)的模式真正接軌。前文已論述多數(shù)高校的物業(yè)管理仍實(shí)行校內(nèi)乙方管理模式，雖然組建了高校后勤集團(tuán)，從形式上實(shí)現(xiàn)了與高校后勤管理部門的相對(duì)分離，撥款方式也由過(guò)去的學(xué)校直接撥款變?yōu)橐勒蘸贤?wù)約定，按固定期限支付物業(yè)管理費(fèi)用。但由于受傳統(tǒng)行政管理模式的影響，部分高校仍習(xí)慣將后勤集團(tuán)視為原有的行政部門，其主要領(lǐng)導(dǎo)層人員也大多由學(xué)校委派，后勤集團(tuán)“老人”的行政編制、福利待遇等仍歸屬高校人事部門直接管轄。這決定了在很大程度上，高校物業(yè)部門并不能真正獨(dú)立按企業(yè)規(guī)律運(yùn)作，制約了高校物業(yè)管理實(shí)體經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)與自身的發(fā)展。

(2)思想觀念轉(zhuǎn)變困難，管理理念相對(duì)滯后。轉(zhuǎn)變思想觀念，不僅涉及由舊有體制轉(zhuǎn)軌的后勤集團(tuán)員工，也涉及被服務(wù)對(duì)象——師生觀念的轉(zhuǎn)變。高校物業(yè)管理人員中的許多“老人”，屬學(xué)校事業(yè)編制人員居多，服務(wù)意識(shí)相對(duì)淡薄，缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，并不能真正適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的要求。同時(shí)高校的師生原來(lái)一直都是無(wú)償?shù)玫綄W(xué)校的后勤服務(wù)保障的，對(duì)花錢買服務(wù)的新型市場(chǎng)消費(fèi)觀念也難以接受。后勤集團(tuán)員工思想觀念的轉(zhuǎn)變困難，也造成了后勤集團(tuán)管理理念的相對(duì)滯后，并不能真正按照現(xiàn)代企業(yè)制度的模式去管理一個(gè)后勤實(shí)體。

(3)物業(yè)管理實(shí)體與高校的權(quán)屬剝離尚不規(guī)范。規(guī)范剝離應(yīng)包含四方面：經(jīng)費(fèi)剝離、人員剝離、資產(chǎn)剝離、物業(yè)管理實(shí)體按現(xiàn)代企業(yè)組建并運(yùn)行，取得企業(yè)法人資格。目前大部分高校物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)為服務(wù)收費(fèi)制，實(shí)現(xiàn)了“經(jīng)費(fèi)剝離”；且原后勤服務(wù)的正式職工也成為物業(yè)管理實(shí)體的“合同員工”，在形式上也實(shí)現(xiàn)了“人員剝離”，但許多高校物業(yè)管理實(shí)體實(shí)質(zhì)上并沒(méi)有清產(chǎn)核資，也沒(méi)有登記注冊(cè)。因而，所謂規(guī)范剝離中的資產(chǎn)剝離、獨(dú)立企業(yè)法人資格，在多數(shù)高校物業(yè)管理中并未真正實(shí)現(xiàn)。

3加強(qiáng)與改善高校物業(yè)管理的對(duì)策

高校物業(yè)管理是保障正常教育教學(xué)秩序，構(gòu)建和諧校園的一項(xiàng)極為重要的工作。必須從以下幾方面著手，來(lái)加強(qiáng)與提高高校物業(yè)的管理水平。

(1)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，成立獨(dú)立的法人實(shí)體。加強(qiáng)與提高高校物業(yè)管理水平，首要一點(diǎn)就是要真正建立起產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)制度，讓物業(yè)管理實(shí)體從原有高校后勤管理部門的羽翼中獨(dú)立出來(lái)，真正參與到社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的洪流中去。浙江大學(xué)求是物業(yè)管理有限公司從最初的物業(yè)管理中心，從對(duì)最早的浙江大學(xué)家屬宿舍區(qū)——求是村的管理，經(jīng)過(guò)10年不到的蛻變，一躍而獲得國(guó)家建設(shè)部核準(zhǔn)的國(guó)家物業(yè)管理企業(yè)一級(jí)資質(zhì)證書。這一事例給予了我們深刻啟示，高校的物業(yè)管理實(shí)體必須真正遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，以市場(chǎng)作為一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的導(dǎo)向，把追求一定的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益相結(jié)合，真正按照《公司法》和《合同法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行獨(dú)立的企業(yè)運(yùn)作，實(shí)施有償服務(wù)，并依靠自己的經(jīng)營(yíng)能力和服務(wù)質(zhì)量來(lái)爭(zhēng)取和實(shí)現(xiàn)自己的位置。

(2)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)高校物業(yè)的快速發(fā)展。目前大部分高校實(shí)行的是校內(nèi)乙方模式。這種模式有幾個(gè)不利因素：一是校內(nèi)甲乙方的關(guān)系基本上仍以行政關(guān)系為紐帶，資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不夠明晰，學(xué)校在一定程度上還需直接承擔(dān)物業(yè)管理實(shí)體的部分運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。二是校內(nèi)乙方?jīng)]有完整的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，不具備獨(dú)立的企業(yè)法人資格，不能參與真正的市場(chǎng)運(yùn)作。為促進(jìn)高校物業(yè)管理水平的快速提高，學(xué)校有必要有選擇地放開部分校內(nèi)市場(chǎng)，讓社會(huì)上有實(shí)力的優(yōu)秀專業(yè)物業(yè)管理公司參與到學(xué)校物業(yè)管理中來(lái)。通過(guò)強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)，一方面可以刺激本校的后勤集團(tuán)提高管理水平，改善相對(duì)滯后的管理狀態(tài)，另一方面也可以提升整個(gè)學(xué)校的物業(yè)管理水平，為師生員工提供一個(gè)整潔、舒適的學(xué)習(xí)、生活環(huán)境。以河海大學(xué)為例，物業(yè)管理實(shí)體分成兩個(gè)部分，一部分由學(xué)校后勤集團(tuán)下屬的物業(yè)管理中心來(lái)管理，另一部分則采取充分競(jìng)爭(zhēng)的方法，引入獨(dú)立的物業(yè)公司進(jìn)行管理。以對(duì)河海大學(xué)教學(xué)區(qū)學(xué)生宿舍的管轄為例，教學(xué)區(qū)的前十幢宿舍樓由本校的后勤集團(tuán)管轄，新建的四幢四期學(xué)生公寓由江蘇高校社區(qū)有限責(zé)任服務(wù)公司管轄，通過(guò)比較，提高了整個(gè)學(xué)校的物業(yè)管理水平。在強(qiáng)有力的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)面前，學(xué)校后勤集團(tuán)才會(huì)有危機(jī)意識(shí)，才會(huì)有生存發(fā)展的欲望，而不至于在后勤社會(huì)化面前被淘汰。

(3)加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理體制建設(shè)。加強(qiáng)與改善高校物業(yè)管理水平，不能僅靠外部因素的作用，還必須做到后勤物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理體制的徹底轉(zhuǎn)變。主要體現(xiàn)在資產(chǎn)管理、人事管理、財(cái)務(wù)管理、分配制度四個(gè)方面。首先要對(duì)后勤資產(chǎn)進(jìn)行合理、全面的評(píng)估和剝離。在資產(chǎn)規(guī)范剝離的基礎(chǔ)上，允許后勤物業(yè)繼續(xù)無(wú)償或有償?shù)厥褂眯Ｓ匈Y產(chǎn)，明確所有者、管理者和經(jīng)營(yíng)者的責(zé)、權(quán)、利及相關(guān)的分配關(guān)系。其次，在人事管理方面，一方面要完善“老人老辦法”的政策，由政府或者學(xué)校支付“老人”改革成本，另一方面要完善“新人新辦法”的政策，對(duì)于新人要實(shí)行人事制度，采用聘用合同制和企業(yè)工資制度。在選聘員工時(shí)嚴(yán)格把關(guān)，使員工隊(duì)伍朝著年輕化、知識(shí)化的方向發(fā)展。只有物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)得到全面提高，才能提高物業(yè)企業(yè)的服務(wù)水平，提升物業(yè)企業(yè)的管理專業(yè)化程度。同時(shí)鑒于高校后勤工作頭緒繁多，服務(wù)對(duì)象要求高，還需要建立一支懂經(jīng)營(yíng)、會(huì)管理的高層次職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍。第三，在財(cái)務(wù)管理方面，將過(guò)去的撥款制改為市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)的運(yùn)行機(jī)制。物業(yè)企業(yè)只有通過(guò)優(yōu)秀的服務(wù)，贏得了師生員工的好評(píng)，才能獲得相應(yīng)的貨幣報(bào)酬。這樣有助于后勤物業(yè)不斷提高自身的服務(wù)水平。第四，在分配制度方面，根據(jù)“效率優(yōu)先，兼顧公平”的原則，按照崗位、貢獻(xiàn)大小建立相應(yīng)的工資、獎(jiǎng)金分配制度。在后勤物業(yè)內(nèi)部形成積極向上的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

(4)營(yíng)造適合高校物業(yè)良性發(fā)展的社會(huì)氛圍。物業(yè)管理是一項(xiàng)具有社會(huì)功能的行業(yè)，有相應(yīng)的社會(huì)功能與社會(huì)目標(biāo)。高校物業(yè)管理的健康有序發(fā)展，僅僅依靠高校自身的力量是不夠的，僅僅依靠國(guó)家、政府的資助也是微不足道的。它必須獲得一定的社會(huì)認(rèn)同，通過(guò)社會(huì)各方面的幫助、扶持，才能將高校物業(yè)管理這一特殊的物業(yè)管理方式真正地融人社會(huì)。

4結(jié)語(yǔ)

高校物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的管理工作，各高校管理模式千差萬(wàn)別，很難以統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量物業(yè)管理的優(yōu)劣。但無(wú)論采取哪種模式都要狠抓質(zhì)量，以增強(qiáng)高校物業(yè)管理企業(yè)的活力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力為核心，真正實(shí)現(xiàn)高校物業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作。