導(dǎo)語：征收物業(yè)稅要素綜述一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

2011年備受關(guān)注的房產(chǎn)稅改革終于“千呼萬喚始出來”，上海市、重慶市分別宣布自1月28日起正式啟動對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點工作，并公布房產(chǎn)稅征收的暫行辦法。國家財政部表示，會根據(jù)試點的經(jīng)驗，將房產(chǎn)稅逐步推至全國。這一改革勢必對物業(yè)稅的開征帶來新的契機(jī)。

一、物業(yè)稅與房產(chǎn)稅的關(guān)系

物業(yè)稅在學(xué)界的稱呼不統(tǒng)一，有的稱呼為不動產(chǎn)稅，有的稱呼為房地產(chǎn)稅，還有的稱呼為房產(chǎn)稅等等。從物業(yè)稅的設(shè)計來看，不動產(chǎn)稅及房地產(chǎn)稅應(yīng)是同一概念，但不等同于房產(chǎn)稅，但房產(chǎn)稅與物業(yè)稅有著千絲萬縷的聯(lián)系。房產(chǎn)稅又稱房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為課稅對象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是我國現(xiàn)行稅收制度中的一種財產(chǎn)稅。<房產(chǎn)稅暫行條例》對5種情況予以免征，其中包括個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)。所以，對于老百姓而言，房產(chǎn)稅其實是一直存在的稅種，只不過是免予征收。物業(yè)稅還沒有開征，如果開征，將是我國稅收制度的一個新稅種。物業(yè)稅主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，涉及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和保有的各個環(huán)節(jié)，也有學(xué)者稱其為“房地產(chǎn)稅”；房產(chǎn)稅則是以房產(chǎn)為課稅對象，是在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)所征收的稅收，房產(chǎn)稅可以說是物業(yè)稅的一個內(nèi)容。中國關(guān)于房地產(chǎn)的稅制大部分集中于開發(fā)流通環(huán)節(jié)，設(shè)置非常復(fù)雜，隨著中國城市化的水平不斷提高，這樣的稅收體制很明顯不適應(yīng)社會尤其是房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，也不利于民生。但是由于物業(yè)稅的推出目前面臨很多困難，例如程序上來講，若是征收物業(yè)稅，則屬開征新稅，需經(jīng)全國人大審議通過；房產(chǎn)稅是此前就已有的舊稅種，屬于房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種，只需要全國人大授權(quán)國務(wù)院修改相關(guān)條款，可以對非經(jīng)營性房產(chǎn)征稅，稅基可以按評估值征，程序上沒那么復(fù)雜，也較容易啟動。目前對于房地產(chǎn)稅制的改革目光主要集中在已經(jīng)存在的房產(chǎn)稅。為進(jìn)一步完善房產(chǎn)稅制度，合理調(diào)節(jié)居民收入分配，正確引導(dǎo)住房消費，有效配置房地產(chǎn)資源，根據(jù)國務(wù)院第136次常務(wù)會議有關(guān)精神，國務(wù)院常務(wù)會議決定部分省市對個人住房征收房產(chǎn)稅的改革試點。2011年1月27日，重慶和上海公布了對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點暫行辦法。這次試點為以后將覆蓋面擴(kuò)大到全國積累了經(jīng)驗，房產(chǎn)稅的改革無疑對以后開征物業(yè)稅提供了一個很好的基礎(chǔ)。因此房產(chǎn)稅的試點效果怎樣也關(guān)系到物業(yè)稅的開征。

二、房產(chǎn)稅的試點對物業(yè)稅征收對象上的啟示

物業(yè)稅開征要針對哪些范圍，征收稅率應(yīng)該是統(tǒng)一還是各地自行酌定，征收的程序怎么進(jìn)行，這些問題目前還不是很明確。確定物業(yè)稅的征收范圍涉及公平性、合理性及可操作性等問題。在開征之前，合理考慮部分免稅情形，既要避免有人鉆空子，規(guī)避轉(zhuǎn)嫁物業(yè)稅，更要準(zhǔn)確引導(dǎo)，防止增加普通百姓稅收負(fù)擔(dān)。這些都是要面對的棘手問題，處理不好會對物業(yè)稅的開征造成很大阻力。隨著我國城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，住宅商品化和人們收入水平的提高，私人擁有的房產(chǎn)不斷增加，相比之下我國現(xiàn)行體制針對不動產(chǎn)征稅范圍比較狹窄。同時改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)社會形勢發(fā)生了較大變化，住房制度改革不斷深化，房地產(chǎn)市場日趨活躍，居民收入水平有了較大提高，居民住房的商品化程度有了很大提高。房地產(chǎn)也成為個人財富的重要組成部分。有些購買房屋的行為已經(jīng)不僅僅是為了滿足于自己的住房需求，而是一種投資性購房，而這也是導(dǎo)致我國房價上漲的一個因素。目前我國房屋賬面價值與房屋租金收入不成比例，房屋賬面價值反映的是房屋的歷史成本，租金收入反應(yīng)的是市場價格，差別變化比較大，最終導(dǎo)致計稅價格和房產(chǎn)市場價格嚴(yán)重脫離，房產(chǎn)稅的調(diào)控效果銳減。重慶與上海作為房產(chǎn)稅試點城市征稅的對象不盡相同。上海房產(chǎn)稅征收對象是本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房，)和非本市居民家庭在本市新購的住房；重慶市房產(chǎn)稅改革試點采取分步實施的辦法，首批納入征收對象的住房包括：個人擁有的獨棟商品住宅；個人新購的高檔住房，高檔住房是指建筑面積交易單價達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍(含2倍)以上的住房；在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房。未列入征稅范圍的個人高檔住房、多套普通住房，將適時納入征稅范圍。開征物業(yè)稅就要擴(kuò)大征收范圍。兩個試點城市對征稅對象的不同，可以從其實際效果上確定將來物業(yè)稅開征的征收對象的范圍擴(kuò)大程度。

三、房產(chǎn)稅試點對物業(yè)稅稅率確定的啟示

我國幅員遼闊，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異較大，開征物業(yè)稅既要考慮政府財政收入需要，也要考慮納稅人承受能力。稅率是應(yīng)納稅額與計稅基數(shù)之間的數(shù)量關(guān)系或比率。它是衡量稅負(fù)高低的重要指標(biāo)，是極為重要的宏觀調(diào)控手段。稅率的設(shè)置適宜采用由中央統(tǒng)一設(shè)置有差別的幅度稅率，由省級地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的實際情況，在幅度范圍內(nèi)確定不同區(qū)域的適用稅率。這樣既保證中央有一定的宏觀調(diào)控權(quán)，又能體現(xiàn)和照顧各地不同的實際情況。物業(yè)稅的開征也許可以成為下放稅收管理權(quán)，深化財政管理體制改革的一次契機(jī)。如果在稅率上采取統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，不適應(yīng)市場的變化，如在美國的馬薩諸塞州，1980年投票通過了“二又二分之一提案”，即法律限制了各社區(qū)的財產(chǎn)稅稅率為2．5％，超過該稅率的社區(qū)應(yīng)以每年降15％的幅度滿足此標(biāo)準(zhǔn)，從此雖然馬薩諸塞州經(jīng)歷了一段經(jīng)濟(jì)繁榮的時期，但是人們的物業(yè)沒有增值，政府的稅收一直在下降，社區(qū)建設(shè)也停滯不前?！Ц鶕?jù)國外物業(yè)稅的特點，物業(yè)稅稅率不宜過高，而應(yīng)體現(xiàn)“寬稅基、低稅率”的稅制改革趨勢。在物業(yè)稅稅率設(shè)計上，是按超額累進(jìn)稅率課征，還是按比例稅率課征也有待確定。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅采用的是比例稅率，一種是按房產(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余值按照1．2％的稅率計征，另一種是房產(chǎn)出租的租金收入按12％的稅率計征。物業(yè)稅對房價的影響取決于最終稅率，重慶與上海兩個城市現(xiàn)在正在進(jìn)行的房產(chǎn)稅試點可以給物業(yè)稅提供實踐經(jīng)驗。重慶市房產(chǎn)稅暫行辦法中關(guān)于稅率規(guī)定是：征稅的稅率按3倍以下收0．5％，3～4倍收1％，4倍以上收1．2％，不管獨棟商品住宅還是高檔住房。計稅依據(jù)目前是以房產(chǎn)交易價為征稅基數(shù)，如果三年、五年以后可能會進(jìn)入要用評估的方法。

上海部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點暫行辦法規(guī)定：計稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值，評估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點初期，暫以應(yīng)稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70％計算繳納。適用稅率暫定為0．6％。兩個城市房產(chǎn)稅的稅率設(shè)置是根據(jù)城市自身的情況而具體確定的，同樣對物業(yè)稅的稅率也不宜采用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，可以根據(jù)征稅對象不同而進(jìn)行相應(yīng)的設(shè)置。例如對購買第一套自住房者免征物業(yè)稅或?qū)嵭袠O低稅率，對第二套住房及以上的所有者征收超額累進(jìn)的物業(yè)稅，這樣可以有效抑制投資性需求，打擊房地產(chǎn)投機(jī)活動，從而穩(wěn)定房價。重慶與上海各具特色的房產(chǎn)稅的試點為物業(yè)稅的各個要素的確定提供參考意義。