導(dǎo)語(yǔ)：物權(quán)法立法探究論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、任何法律都是社會(huì)文明及經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求的反映與折射,物權(quán)法也是如此。雖然我們不能說(shuō),在物權(quán)法出臺(tái)之前,我國(guó)不存在實(shí)質(zhì)意義上的物權(quán)法,如《民法通則》、《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等都在不同層面上實(shí)質(zhì)地調(diào)整著物權(quán)關(guān)系,但是這些法律之間缺乏系統(tǒng)性與協(xié)調(diào)性,相互之間甚至存在矛盾與沖突,給司法實(shí)踐中的法律適用帶來(lái)困難。同時(shí),隨著改革開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展,現(xiàn)存的物權(quán)種類已經(jīng)不能滿足新的形勢(shì)及建設(shè)和諧社會(huì)的需要。另外,我國(guó)多年來(lái)改革開(kāi)放的成果也需要通過(guò)物權(quán)法固定下來(lái),以保護(hù)多種經(jīng)濟(jì)成分主體的財(cái)產(chǎn)。王兆國(guó)副委員長(zhǎng)在《關(guān)于中華人民共和國(guó)物權(quán)法（草案）的說(shuō)明》（以下簡(jiǎn)稱《說(shuō)明》）中指出了制定物權(quán)法的“三個(gè)需要”,即“制定物權(quán)法是堅(jiān)持社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)制度的需要；制定物權(quán)法是規(guī)范社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的需要；制定物權(quán)法是維護(hù)廣大人民群眾切身利益的需要”。

關(guān)于第一個(gè)需要,即“堅(jiān)持社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)制度的需要”,《說(shuō)明》作了這樣的詮釋:“堅(jiān)持以公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展是國(guó)家在社會(huì)主義初級(jí)階段的基本經(jīng)濟(jì)制度。通過(guò)制定物權(quán)法,明確國(guó)有財(cái)產(chǎn)和集體財(cái)產(chǎn)的范圍、國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)的行使、加強(qiáng)對(duì)國(guó)有財(cái)產(chǎn)和集體財(cái)產(chǎn)的保護(hù),有利于鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì)；明確私有財(cái)產(chǎn)的范圍、依法對(duì)私有財(cái)產(chǎn)給予保護(hù),有利于鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展”。

關(guān)于第二個(gè)需要,即“規(guī)范社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的需要”,《說(shuō)明》作了這樣的詮釋:“產(chǎn)權(quán)明晰、公平競(jìng)爭(zhēng)是發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本要求。通過(guò)制定物權(quán)法,確認(rèn)物的歸屬,明確所有權(quán)和用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的內(nèi)容,保障各種市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利,依法保護(hù)權(quán)利人的物權(quán),對(duì)于發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)具有重要作用”。

關(guān)于第三個(gè)需要,即“維護(hù)廣大人民群眾切身利益的需要”,《說(shuō)明》作了這樣的詮釋:“隨著改革開(kāi)放、經(jīng)濟(jì)發(fā)展,人民群眾生活普遍改善,迫切要求切實(shí)保護(hù)他們通過(guò)辛勤勞動(dòng)積累的合法財(cái)產(chǎn)、保護(hù)依法享有的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等合法權(quán)益。通過(guò)制定物權(quán)法,明確并保護(hù)私人所有權(quán)、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán),以維護(hù)人民群眾的切身利益,激發(fā)人們創(chuàng)造財(cái)富的活力,促進(jìn)社會(huì)和諧”。

上述必要性與物權(quán)法的目的功能,決定了物權(quán)法的基本精神與原則。但是,物權(quán)法的這些基本精神必須通過(guò)具體的規(guī)范表達(dá)出來(lái),而且這種通過(guò)規(guī)范表達(dá)出來(lái)的基本精神必須具有客觀性與實(shí)證性。因此,本文所說(shuō)的物權(quán)法的基本精神是以規(guī)范作為載體的。

在我看來(lái),物權(quán)法的立法精神可以用原則表示,大致如下:（1）物權(quán)的平等保護(hù)原則；（2）保護(hù)交易安全的原則；（3）明晰所有權(quán)范圍與加強(qiáng)保護(hù)的原則；（4）物權(quán)主利益協(xié)調(diào)原則；（5）重點(diǎn)保護(hù)城市居民和農(nóng)民利益的原則。下面我們將分述這些原則以及物權(quán)法的表達(dá)規(guī)范。

二、物權(quán)的平等保護(hù)原則

（一）物權(quán)的平等保護(hù)原則之法律含義

所謂物權(quán)的平等保護(hù)原則是指所有物權(quán)不論權(quán)利人為何人,平等受法律保護(hù)。盡管這條原則是各國(guó)憲法及民法典所確認(rèn)的基本原則與法律的基本精神,但是在我國(guó)的物權(quán)法起草過(guò)程中卻引起了極大的爭(zhēng)議。因?yàn)?從我國(guó)自上世紀(jì)60年代開(kāi)始到80年代中期的歷史進(jìn)程看,基本上就是一個(gè)消滅私人財(cái)產(chǎn)權(quán)的過(guò)程,直到改革開(kāi)放后,我們才允許多種經(jīng)濟(jì)成分的并存,由此,所有制結(jié)構(gòu)從單一變?yōu)槎嘣?。因?社會(huì)政策上的這種從消滅私人財(cái)產(chǎn)權(quán)到承認(rèn)私人財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)變,反映到法律和意識(shí)上需要一個(gè)過(guò)程。所以說(shuō),無(wú)論是2004年的憲法,還是2007年的物權(quán)法,承認(rèn)對(duì)所有主體的物權(quán)之平等保護(hù)原則,是一個(gè)偉大的進(jìn)步。

（二）平等保護(hù)原則在物權(quán)法上的規(guī)范體現(xiàn)

我國(guó)物權(quán)法第1條規(guī)定:“為了維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度,維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序,明確物的歸屬,發(fā)揮物的效用,保護(hù)權(quán)利人的物權(quán),根據(jù)憲法,制定本法?！钡?條規(guī)定:“國(guó)家在社會(huì)主義初級(jí)階段,堅(jiān)持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度。國(guó)家鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì),鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。國(guó)家實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),保障一切市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利。”第4條規(guī)定:“國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù),任何單位和個(gè)人不得侵犯?！?/p>

應(yīng)該說(shuō),從倫理價(jià)值上看,對(duì)所有物權(quán)的主體實(shí)行平等保護(hù)是由民法的性質(zhì)所決定的,也是市場(chǎng)交易的需要。試想,如果物權(quán)分為不同的等級(jí),那么物權(quán)之間的流轉(zhuǎn)將變得困難,甚至是不可能的。這樣一來(lái),就違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法則,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就建立不起來(lái)。再?gòu)牧⒎夹g(shù)上看,平等保護(hù)也是物權(quán)法的規(guī)范制度構(gòu)建的基礎(chǔ),沒(méi)有主體平等作為基礎(chǔ),物權(quán)法將變?yōu)樾姓f(xié)調(diào)法,而不再是私法意義上的物權(quán)法。

三、保護(hù)交易安全的原則

（一）交易安全的重要性

無(wú)論是從國(guó)家經(jīng)濟(jì)秩序之需求上看,還是從個(gè)人交易之愿望上看,都需要交易安全。因?yàn)?如果沒(méi)有交易安全制度的保障,善意交易對(duì)方（第三人）從交易中所獲得的標(biāo)的物就難以持有,其目的就難以達(dá)到,社會(huì)分工所帶來(lái)的相互協(xié)同的需要就難以滿足,正常的經(jīng)濟(jì)秩序就建立不起來(lái)。因此,任何國(guó)家的物權(quán)法對(duì)物權(quán)的變動(dòng)都規(guī)定了安全規(guī)范制度,以保障交易安全。在物權(quán)法上,這些交易安全的制度主要是通過(guò)“物權(quán)法定”、“公示公信（登記與交付等）”、“區(qū)分原則”等制度表現(xiàn)出來(lái)的。

（二）物權(quán)法定主義原則

1.物權(quán)法定主義原則的含義及物權(quán)法規(guī)范。

物權(quán)法定主義原則的基本含義是:物權(quán)的種類和內(nèi)容由民法和其他法律統(tǒng)一規(guī)定,不允許當(dāng)事人依自己的意思自由創(chuàng)設(shè)或者變更。這一原則為19世紀(jì)大陸法系各國(guó)民法典運(yùn)動(dòng)后確立的一項(xiàng)關(guān)于物權(quán)法的基本原則,其具體內(nèi)容有兩個(gè):（1）民法上所有的物權(quán)種類必須在法律中明確固定下來(lái),當(dāng)事人不得創(chuàng)設(shè)法律所不認(rèn)可的新類型權(quán)利,此所謂“類型法定”；（2）任何一項(xiàng)物權(quán)的內(nèi)容由法律強(qiáng)制性地予以規(guī)定,當(dāng)事人不得創(chuàng)設(shè)與法律規(guī)定的物權(quán)內(nèi)容不同的物權(quán)。我國(guó)物權(quán)法第5條規(guī)定:“物權(quán)的種類和內(nèi)容,由法律規(guī)定?！边@是我國(guó)第一次以法律的形式規(guī)定之。

2.物權(quán)法定主義原則的意義。

物權(quán)法定主義原則不僅是交易便捷的需要,也是公示及交易安全的需要。物權(quán)具有絕對(duì)效力,任何人對(duì)物權(quán)都負(fù)有尊重的義務(wù)。而要實(shí)現(xiàn)這一要求,物權(quán)的內(nèi)容要為第三人所認(rèn)識(shí)。如果物權(quán)的內(nèi)容不統(tǒng)一,第三人將無(wú)法知道其行為是否構(gòu)成對(duì)物權(quán)的不尊重。只有通過(guò)內(nèi)容固定,才能引導(dǎo)人們的行為,實(shí)現(xiàn)對(duì)物權(quán)的尊重和對(duì)第三人的保護(hù)。與債權(quán)不同,債權(quán)為對(duì)特定人請(qǐng)求為特定行為的權(quán)利,具有相對(duì)性。債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)的原因主要在于債務(wù)人不履行債務(wù)的行為,因此,債權(quán)的侵犯者一般只能是債務(wù)人。而物權(quán)為支配支配物的權(quán)利,具有絕對(duì)性,物權(quán)的不能實(shí)現(xiàn),可因任何第三人的行為,亦即任何人均得成為物權(quán)的侵犯者。為使物權(quán)不致無(wú)端遭受他人侵犯,權(quán)利的公示便有其必要,而公示手段的有限,則決定物權(quán)的種類和內(nèi)容必須明確,否則物權(quán)人之外的第三人將在千奇百怪的“物權(quán)”面前無(wú)所適從,而第三人對(duì)物權(quán)的尊重便無(wú)從談起。所以,物權(quán)是一種必須經(jīng)由權(quán)利人之外的一切人加以尊重才能實(shí)現(xiàn)的權(quán)利,而物權(quán)之獲得他人尊重,須以他人知曉物權(quán)的存在及物權(quán)的內(nèi)容為條件。

（三）公示公信原則

所謂物權(quán)的公示原則,是指物權(quán)的享有或者變動(dòng)以一種可以從外部察知的方式向社會(huì)公開(kāi),從而使第三人知道的原則。簡(jiǎn)單地說(shuō),公示原則就是物權(quán)享有或者變動(dòng)的外部象征或者標(biāo)志。例如,你擁有房屋所有權(quán),你必須進(jìn)行登記,登記就是你擁有的標(biāo)志；你要將你擁有的房屋出賣給他人,也必須辦理轉(zhuǎn)讓登記,以表明所有權(quán)人已經(jīng)發(fā)生的變化。

所謂物權(quán)的公信原則,是指物權(quán)的享有或者變動(dòng)一旦公示,那么即使這種公示的方式與權(quán)利的真實(shí)狀況不相符合（如虛假登記）,但對(duì)于信賴該公示方式而與之從事交易的善意第三人不生影響,即法律仍然承認(rèn)第三人可以取得如同公示與權(quán)利相符合時(shí)可以取得的結(jié)果,以保護(hù)交易安全。

公示公信原則在《物權(quán)法》中有集中體現(xiàn)。物權(quán)法第6條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付?！蔽餀?quán)法第9條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力；未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。”

法律規(guī)定公示公信原則的原因在于:一是權(quán)利推定（享有權(quán)利的外觀）。符合公示方式要求的,就推定其為權(quán)利人。但不可否認(rèn)的是,這種權(quán)利享有的外觀可能與真實(shí)權(quán)利有時(shí)是不符合的,登記符合的情況比較多,而動(dòng)產(chǎn)的占有,不符合的情況可能就比較多。因此,必須輔助于善意才能符合倫理要求。從推定的意義上說(shuō),這是交易的基礎(chǔ)。否則,任何交易將無(wú)法完成或者說(shuō)成本很高。權(quán)利推定實(shí)踐中的意義是確權(quán)之訴。這里,“推定”的意思恰恰就是可以依證據(jù)推翻之。二是權(quán)利轉(zhuǎn)讓。物權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須公示,否則第三人將無(wú)從知道。因此,公示在權(quán)利變更時(shí)意義重大。三是善意取得。從法律上說(shuō),任何一個(gè)轉(zhuǎn)讓權(quán)利的人,首先必須具有對(duì)權(quán)利的合法有效的處分權(quán)。但是,如何在交易中去證明交易對(duì)方對(duì)于交易的標(biāo)的具有合法有效的處分權(quán)呢？如果沒(méi)有公示方式的話,那么,買賣的買受人就要花費(fèi)大量的時(shí)間去調(diào)查出賣人對(duì)出賣物的合法處分權(quán)。而具有了公示方式后,只要相信公示手段,則相信這種外部占有或者登記,就當(dāng)然相信其為合法處分權(quán)人。即使存在不符合,也不影響善意信賴權(quán)利外觀的人的利益。為了完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度,物權(quán)法還規(guī)定了預(yù)告登記與異議登記制度。

預(yù)告登記是指為保全對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而將此權(quán)利為對(duì)象進(jìn)行的登記,該登記具有物權(quán)的排他性效力。德國(guó)法、日本法、瑞士法都規(guī)定了這種登記制度。我國(guó)物權(quán)法第20條規(guī)定:“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的,預(yù)告登記失效?！?/p>

異議登記在立法中也有體現(xiàn)。我國(guó)物權(quán)法第19條規(guī)定:“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的,可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的,利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的,申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴,異議登記失效。異議登記不當(dāng),造成權(quán)利人損害的,權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償?！?/p>

由此可見(jiàn),在我國(guó)法上,如果更正得不到現(xiàn)實(shí)權(quán)利人的同意,應(yīng)采取異議登記的方式,以防止現(xiàn)實(shí)權(quán)利人惡意處分不動(dòng)產(chǎn),而損害請(qǐng)求人。

（四）區(qū)分原則

區(qū)分原則就是指法律區(qū)分物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果的原則。物權(quán)法第15條規(guī)定:“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力?！盵2-4]區(qū)分原則在保護(hù)交易安全方面的意義是:從邏輯上說(shuō),只有房屋買賣合同生效后,出賣人才負(fù)有轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù),如果合同都沒(méi)有生效,出賣人就沒(méi)有必要轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)。因此,“一房二賣”就會(huì)成為必然的事實(shí)。區(qū)分原則就解決了這一問(wèn)題:房屋買賣合同的效力適用《合同法》的規(guī)定,只要符合合同法的規(guī)定條件,房屋買賣合同就生效。合同生效后,出賣人就負(fù)擔(dān)交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)與買受人的義務(wù)。如果出賣人不交付房屋,就屬于違約行為。買受人可以請(qǐng)求法院強(qiáng)制出賣人交付房屋；如果出賣人“一房二賣”,就要承擔(dān)違約責(zé)任。這一制度再配合“預(yù)告登記”制度,能夠很好地保護(hù)交易安全。

四、明晰所有權(quán)范圍與加強(qiáng)保護(hù)的原則

（一）關(guān)于國(guó)家所有權(quán)

關(guān)于國(guó)家所有權(quán),物權(quán)法的規(guī)定主要體現(xiàn)在三個(gè)方面:一是明確國(guó)家所有權(quán)的范圍；二是明確國(guó)家所有權(quán)的行使主體；三是加強(qiáng)對(duì)國(guó)家所有權(quán)的保護(hù)。關(guān)于國(guó)家所有權(quán)的范圍,物權(quán)法第46條至52條明確規(guī)定:“礦藏、水流、海域?qū)儆趪?guó)家所有；城市的土地,屬于國(guó)家所有。法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,屬于國(guó)家所有；森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源,屬于國(guó)家所有,但法律規(guī)定屬于集體所有的除外；法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的野生動(dòng)植物資源,屬于國(guó)家所有；無(wú)線電頻譜資源屬于國(guó)家所有；法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的文物,屬于國(guó)家所有；國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有；鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施,依照法律規(guī)定為國(guó)家所有的,屬于國(guó)家所有?！?/p>

關(guān)于國(guó)家所有權(quán)的行使主體,物權(quán)法第45條規(guī)定:“法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn),屬于國(guó)家所有即全民所有。國(guó)有財(cái)產(chǎn)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使所有權(quán)；法律另有規(guī)定的,依照其規(guī)定?！?/p>

關(guān)于加強(qiáng)對(duì)國(guó)家所有權(quán)的保護(hù)問(wèn)題,物權(quán)法第56條規(guī)定:“國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù),禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、私分、截留、破壞?！钡?7條規(guī)定:“履行國(guó)有財(cái)產(chǎn)管理、監(jiān)督職責(zé)的機(jī)構(gòu)及其工作人員,應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)國(guó)有財(cái)產(chǎn)的管理、監(jiān)督,促進(jìn)國(guó)有財(cái)產(chǎn)保值增值,防止國(guó)有財(cái)產(chǎn)損失；濫用職權(quán),玩忽職守,造成國(guó)有財(cái)產(chǎn)損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。違反國(guó)有財(cái)產(chǎn)管理規(guī)定,在企業(yè)改制、合并分立、關(guān)聯(lián)交易等過(guò)程中,低價(jià)轉(zhuǎn)讓、合謀私分、擅自擔(dān)?；蛘咭云渌绞皆斐蓢?guó)有財(cái)產(chǎn)損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任?！?/p>

（二）關(guān)于集體所有權(quán)

物權(quán)法關(guān)于集體所有權(quán)的主要貢獻(xiàn)在于:一方面明確了其范圍,另一方面明確了其行使與保護(hù)。關(guān)于集體所有權(quán)的范圍,物權(quán)法第58條規(guī)定:

“集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)包括:（1）法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；（2）集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施；（3）集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施；（4）集體所有的其他不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)?！?/p>

關(guān)于集體所有權(quán)的行使,物權(quán)法作出了比較詳細(xì)的規(guī)定,以避免實(shí)踐中少數(shù)人利用職權(quán)來(lái)侵害集體利益。物權(quán)法第59條規(guī)定:“下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)依照法定程序經(jīng)本集體成員決定:（1）土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個(gè)人承包；（2）個(gè)別土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人之間承包地的調(diào)整；（3）土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的使用、分配辦法；（4）集體出資的企業(yè)的所有權(quán)變動(dòng)等事項(xiàng)；（5）法律規(guī)定的其他事項(xiàng)。”第60條規(guī)定:“對(duì)于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等,依照下列規(guī)定行使所有權(quán):（1）屬于村農(nóng)民集體所有的,由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)；（2）分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的,由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；（3）屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)?！?/p>

關(guān)于對(duì)集體所有權(quán)的保護(hù),物權(quán)法第63條規(guī)定:“集體所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù),禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、私分、破壞。集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或者其負(fù)責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的,受侵害的集體成員可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷?！?/p>

（三）關(guān)于個(gè)人所有權(quán)

關(guān)于個(gè)人所有權(quán)的范圍與保護(hù),物權(quán)法第64條至66條規(guī)定:“私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)；私人合法的儲(chǔ)蓄、投資及其收益受法律保護(hù)；國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)私人的繼承權(quán)及其他合法權(quán)益；私人的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù),禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、破壞?！?/p>

五、物權(quán)主利益協(xié)調(diào)原則

無(wú)論是私人所有權(quán)之間、私人與集體所有權(quán)之間,還是國(guó)家所有權(quán)之間,在權(quán)利行使方面因?yàn)楦鞣N原因會(huì)存在矛盾與沖突。物權(quán)法為協(xié)調(diào)這些矛盾與沖突,使資源得到最大化利用,專門規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、相鄰關(guān)系、征收制度等,以保證不同利益主體在法律框架內(nèi)得到合理的協(xié)調(diào),以利于建設(shè)和諧社會(huì)的目標(biāo)。

（一）業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

由于商品住宅的大力推廣,業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間、業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾比較突出,可以說(shuō)已經(jīng)成為重要的社會(huì)問(wèn)題。在這一問(wèn)題上,物權(quán)法主要規(guī)定了下列協(xié)調(diào)利益的措施。

1.明確業(yè)主之間的權(quán)利義務(wù)。

物權(quán)法第70條至72條、第77條規(guī)定:“（1）業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán),對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。（2）業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。（3）業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。（4）業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！?/p>

2.明確物業(yè)小區(qū)的組織管理機(jī)構(gòu)。

物權(quán)法第75條規(guī)定:“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì),選舉業(yè)主委員會(huì)。”第76條規(guī)定:“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（5）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)?！睕Q定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?！钡?8條規(guī)定:“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定,對(duì)業(yè)主具有約束力。”

3.明確建筑區(qū)劃內(nèi)設(shè)施的歸屬。

物權(quán)法第73條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。”第74條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬,由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有?！?/p>

（二）相鄰關(guān)系

相鄰關(guān)系是由法律規(guī)定的因相鄰不動(dòng)產(chǎn)的利用而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因相鄰不動(dòng)產(chǎn)在不動(dòng)產(chǎn)的利用方面,多發(fā)生糾紛,因此,為協(xié)調(diào)與平衡利益關(guān)系,物權(quán)法特別規(guī)定了相鄰關(guān)系,為建設(shè)和諧社會(huì)堅(jiān)定了法律基礎(chǔ)。具體來(lái)說(shuō),物權(quán)法對(duì)相鄰關(guān)系的規(guī)定主要是:“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關(guān)系；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。對(duì)自然流水的利用,應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對(duì)自然流水的排放,應(yīng)當(dāng)尊重自然流向；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的,應(yīng)當(dāng)提供必要的便利；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物?該土地、建筑物的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利；建造建筑物,不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢物,排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等,不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的,應(yīng)當(dāng)給予賠償?！?/p>

（三）征收制度

所謂征收,是指國(guó)家依強(qiáng)制力將非國(guó)有財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移于自己的行為。在我國(guó)因拆遷引起了許多社會(huì)問(wèn)題和矛盾,有些地方的矛盾還比較尖銳。實(shí)事求是地說(shuō),這種行為涉及對(duì)各種所有權(quán)的平衡問(wèn)題,因此,必須慎重對(duì)待。物權(quán)法對(duì)此作了比較明確的規(guī)定:“為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地,應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用,安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用,保障被征地農(nóng)民的生活,維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償,維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的,還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用?！边@樣就明確了征收的條件與程序:一是必須是“為了公共利益的需要”；二是依照法律程序和權(quán)限；三是必須給予合理的補(bǔ)償。

六、重點(diǎn)保護(hù)城市居民和農(nóng)民利益的原則

除了上面講的合法的收入、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料、私人合法的儲(chǔ)蓄、投資等以外,對(duì)于城市居民來(lái)說(shuō),最重要的利益是其房屋,而對(duì)于農(nóng)村居民來(lái)說(shuō),最重要的利益是其承包的土地及其收益。物權(quán)法為了保護(hù)他們的合法權(quán)益,對(duì)于他們關(guān)心的問(wèn)題,特別作了規(guī)定。

（一）對(duì)于城市居民房屋所占建設(shè)用地使用權(quán)的保護(hù)在物權(quán)法的起草過(guò)程中,許多人非常關(guān)心一個(gè)關(guān)乎自己切身利益的問(wèn)題:城市住宅的土地使用權(quán)70年,期滿后如何處理？對(duì)此,物權(quán)法第149條規(guī)定:“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期?！边@一規(guī)定,使許多人對(duì)安居樂(lè)業(yè)有了充足的信心。

（二）對(duì)于農(nóng)村居民利益的特別保護(hù)

1.土地承包權(quán)期限長(zhǎng)且不必登記。

物權(quán)法第126條規(guī)定:“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期,經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。承包期屆滿,由土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包?！蔽餀?quán)法第127條規(guī)定:“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立?？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證,并登記造冊(cè),確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。”

2.土地承包權(quán)可以自由流轉(zhuǎn)。

物權(quán)法第128條規(guī)定:“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定,有權(quán)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)?！标P(guān)鍵詞:物權(quán)/物權(quán)法/交易安全/平等保護(hù)

內(nèi)容提要:從規(guī)范層面上看,物權(quán)法規(guī)定了許多新的制度,它的實(shí)施將使國(guó)家財(cái)產(chǎn)、集體財(cái)產(chǎn)和個(gè)人財(cái)產(chǎn)得到更好的保護(hù),使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)得到更加健康的發(fā)展。物權(quán)法的制度規(guī)范承載著物權(quán)法的立法精神,這主要包括:物權(quán)的平等保護(hù)原則、保護(hù)交易安全的原則、明晰所有權(quán)范圍與加強(qiáng)保護(hù)的原則、物權(quán)主利益協(xié)調(diào)原則與重點(diǎn)保護(hù)城市居民和農(nóng)民利益的原則。這些立法精神充分體現(xiàn)在物權(quán)法的具體規(guī)范中,是客觀與實(shí)證的。