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所謂法定公證，也稱“必須公證”或“強(qiáng)制公證”，是指法律非凡規(guī)定某些重要的法律行為必須經(jīng)過公證才能發(fā)生最終法律效力的一種公證，據(jù)此制度，假如必須公證的事項(xiàng)沒有經(jīng)過公證，就不能產(chǎn)生法律所認(rèn)可的效果，其行為的目的就不能達(dá)到。從比較法視野看，法定公證事項(xiàng)除主要和調(diào)整人身關(guān)系的法律相聯(lián)系外，還和調(diào)整物權(quán)關(guān)系的法律有密切關(guān)聯(lián)。這就涉及公證立法和物權(quán)立法的交錯(cuò)新問題。

2004年8月3日形成了《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》（修改稿）。該稿中第一編第二章規(guī)定了“物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅”，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓等物權(quán)變動(dòng)行為及其過程作出了系統(tǒng)的規(guī)定。但是，這個(gè)草案中通篇沒有提到“公證”二字，而僅僅規(guī)定了“不動(dòng)產(chǎn)登記”以及部分動(dòng)產(chǎn)登記制度。這似乎說明，在物權(quán)變動(dòng)中，登記是惟一的決定性環(huán)節(jié)，而公證似乎被物權(quán)法驅(qū)逐出去、完全不具有法律行為生效意義了。這樣的一種規(guī)定，不僅對(duì)公證法制的建設(shè)不利，而且也不符合我國國情及現(xiàn)實(shí)需要，同時(shí)和國際慣例、尤其是大陸法國家的通常做法和最新發(fā)展趨向也不相符合。因此，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在物權(quán)法中充分重視公證制度的地位和功能。

一、公證應(yīng)當(dāng)成為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的必經(jīng)前置性程序

筆者認(rèn)為，在我國物權(quán)立法中，應(yīng)當(dāng)將公證制度引入其中，作為物權(quán)變動(dòng)過程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)對(duì)待，其理由主要是摘要：

（一）從物權(quán)變動(dòng)模式看，我國采取的權(quán)利登記制和實(shí)質(zhì)審查制為公證制度的引入提供了制度性前提

物權(quán)變動(dòng)模式主要是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式，從大陸法國家來看，物權(quán)變動(dòng)模式主要有兩種摘要：一是意思主義的立法模式，二是形式主義的立法模式。從我國物權(quán)法的草案規(guī)定看，我國采用的物權(quán)變動(dòng)立法模式基本上屬于形式主義的立法模式。我國物權(quán)法對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的選擇具有兩個(gè)顯著特征摘要：一是采用登記生效制度，物權(quán)變動(dòng)以登記為準(zhǔn)；二是采用實(shí)質(zhì)審查制，在登記時(shí)由登記機(jī)構(gòu)首先進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，只有在實(shí)質(zhì)性審查過關(guān)后，登記機(jī)構(gòu)才予以登記。姑且不論由哪個(gè)機(jī)關(guān)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查為較佳選擇的新問題，單就這兩個(gè)特征的內(nèi)容看，應(yīng)當(dāng)說，它們?yōu)楣C機(jī)關(guān)在物權(quán)變動(dòng)中有所作為提供了可能或空間；假如我國物權(quán)法實(shí)行相反的原則，即假如實(shí)行契約登記制和形式審查制，尤其是只要實(shí)行了形式審查制，公證機(jī)關(guān)在物權(quán)變動(dòng)中予以介入的可能性便不復(fù)存在。從這個(gè)意義上說，我國物權(quán)立法尚沒有從根本上或理論體系上否定公證機(jī)關(guān)介入物權(quán)變動(dòng)過程的可能性，這是我們討論公證機(jī)關(guān)在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中發(fā)揮功能的前提條件。

（二）較之登記機(jī)關(guān)而言，由公證機(jī)關(guān)對(duì)物權(quán)變動(dòng)的過程進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，具有諸多優(yōu)勢和正面效應(yīng)

既然對(duì)物權(quán)變動(dòng)要進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查已經(jīng)確定，那么，是由登記機(jī)關(guān)行使其職能抑或由公證機(jī)關(guān)擔(dān)負(fù)其責(zé)任呢？從目前的情況來看，似乎只能在這兩種類型的機(jī)構(gòu)中作出抉擇。抉擇的過程就是優(yōu)劣比較的過程，同時(shí)也是對(duì)將來發(fā)展趨向進(jìn)行猜測和規(guī)劃的過程。比較的結(jié)果，筆者認(rèn)為，由公證機(jī)關(guān)行使對(duì)物權(quán)變動(dòng)的實(shí)質(zhì)審查權(quán)是最為適合的。理由具體是摘要：

其一，從機(jī)構(gòu)改革來看，我國的登記機(jī)構(gòu)都為行政機(jī)構(gòu)，而行政機(jī)構(gòu)的職能正處在改革和轉(zhuǎn)變之中。放棄對(duì)物權(quán)變動(dòng)的實(shí)質(zhì)審查權(quán)，有利于轉(zhuǎn)變政府職能，強(qiáng)化其宏觀調(diào)控能力。和這種變化相映成趣的是，公證機(jī)關(guān)的性質(zhì)在迅速發(fā)生變化。公證法（草案）規(guī)定摘要：公證機(jī)構(gòu)是依本法授權(quán)履行國家公證職能的公益性、非營利性的事業(yè)法人組織；公證機(jī)構(gòu)依法自主開展業(yè)務(wù)，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。目前公證機(jī)關(guān)經(jīng)過改制，基本上已經(jīng)成為事業(yè)性機(jī)構(gòu)，其行政色彩逐漸淡化乃至消退，其中立性、獨(dú)立性、服務(wù)性和中介性特征日益明顯。由具有這些特征的公證機(jī)關(guān)、而不是傳統(tǒng)的公證機(jī)關(guān)來行使實(shí)質(zhì)審查權(quán)，不會(huì)導(dǎo)致政府職能擴(kuò)張或膨脹的弊端，符合我國行政管理體制變革的方向和規(guī)律。另外，由作為行政機(jī)關(guān)的登記部門行使實(shí)質(zhì)審查權(quán)，有可能導(dǎo)致國家公權(quán)力對(duì)申請(qǐng)人私權(quán)利的干預(yù)和侵害，而將目前的登記機(jī)關(guān)從行政機(jī)關(guān)中剝離出來，幾乎不具有現(xiàn)實(shí)的可能性。

其二，從能力上說，由公證機(jī)關(guān)行使對(duì)物權(quán)變動(dòng)的實(shí)質(zhì)審查權(quán)更加合理和現(xiàn)實(shí)。由非專業(yè)性的登記機(jī)關(guān)來確定專業(yè)色彩濃厚的物權(quán)變動(dòng)過程的真實(shí)性和合法性，難以說服申請(qǐng)人，很難提升其權(quán)威性和公信力，因此之故，雖然登記機(jī)關(guān)通過實(shí)質(zhì)性審查進(jìn)行了物權(quán)變動(dòng)登記，當(dāng)事人以及社會(huì)上的相關(guān)第三人，也不會(huì)感到放心。相反，由公證機(jī)關(guān)擔(dān)當(dāng)此任，情形就會(huì)大不一樣。因?yàn)?，公證機(jī)關(guān)屬于專業(yè)性的以法律服務(wù)為己任的社會(huì)中介性機(jī)構(gòu)，公證員必須通過司法考試，公證員要經(jīng)過司法部長任命，他們屬于法律職業(yè)共同體中的成員，因而具有相同或相似的法律思維能力和判定能力，由他們來從事具有預(yù)防糾紛性質(zhì)的實(shí)質(zhì)審查權(quán)，顯然比較適合，其結(jié)果也較能夠獲得交易雙方的認(rèn)同和接受。

其三，從制度建設(shè)上說，由公證機(jī)關(guān)行使實(shí)質(zhì)審查權(quán)，具有系統(tǒng)的制度保障。我國到目前尚無一個(gè)系統(tǒng)的登記制度，更不用說完善的登記法了，要依靠物權(quán)法來建構(gòu)和完善登記制度和程序，也是不現(xiàn)實(shí)的。公證制度通過獨(dú)立的公證法加以確立，具有系統(tǒng)性、強(qiáng)制性、科學(xué)合理性以及可操作性等優(yōu)點(diǎn)。從公證法（草案）看，其條文有近70條，內(nèi)容涵蓋公證性質(zhì)、公證機(jī)構(gòu)設(shè)置、公證業(yè)務(wù)轄區(qū)、公證員、公證業(yè)務(wù)范圍、公證效力、公證救濟(jì)以及法律責(zé)任等方方面面，這些都是確保公證機(jī)關(guān)對(duì)物權(quán)變動(dòng)進(jìn)行恰當(dāng)監(jiān)控的有利條件。比如，公證文書具有非凡的證據(jù)效力，在有相反證據(jù)推翻公證文書之前，法院必須采納它為認(rèn)定案件事實(shí)的根據(jù)，而登記是不具有這樣的非凡證據(jù)效力的。就這一點(diǎn)而言，物權(quán)變動(dòng)的雙方當(dāng)事人就會(huì)更加傾向于選擇公證。

其四，從效率上說，由公證機(jī)關(guān)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，有利于提高登記機(jī)關(guān)的登記效率。

由登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，假如同時(shí)要求登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)對(duì)登記事項(xiàng)的真實(shí)性和合法性進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，勢必導(dǎo)致登記效率低下，從而延緩不動(dòng)產(chǎn)交易的速度和進(jìn)程，引起交易主體的不滿和抱怨。假如由公證機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)實(shí)質(zhì)審查，公證機(jī)關(guān)在完成這個(gè)過程中所需花費(fèi)的時(shí)間必然相對(duì)要短，其有效性或準(zhǔn)確性也會(huì)增強(qiáng)，登記機(jī)關(guān)在此基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)?shù)男问綄彶榫娃k理登記手續(xù)，無疑能夠極大地提高登記效率，也有利于改善政府機(jī)關(guān)的形象。

（三）由公證機(jī)關(guān)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查符合國際慣例

公證人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因行為進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，不動(dòng)產(chǎn)登記官員對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行形式審查，是多數(shù)大陸法國家的立法原則。在大陸法國家，公證是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)之前必須經(jīng)過的一個(gè)前置性程序，公證機(jī)關(guān)承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記前對(duì)其物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的行為以及契約進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查的任務(wù)，而國家登記機(jī)關(guān)只對(duì)提交登記的申請(qǐng)及有關(guān)材料進(jìn)行形式審查或稱“窗口式審查”。如在法國、意大利等國，經(jīng)過公證的不動(dòng)產(chǎn)契約即為相應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的憑證，登記機(jī)構(gòu)只接受經(jīng)過公證的契約。

二、物權(quán)法（草案）中應(yīng)當(dāng)增加規(guī)定的“法定公證事項(xiàng)”

基于上述論證，筆者建議在物權(quán)法（草案）中作出以下修改摘要：

（1）規(guī)定在不動(dòng)產(chǎn)登記前，由公證機(jī)關(guān)對(duì)登記事項(xiàng)首先進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，并將其作為不動(dòng)產(chǎn)登記的必要前置性程序。具體應(yīng)將草案第九條改為摘要：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯?。不?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，但法律另有規(guī)定的除外。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立合同，該合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)過公證；不經(jīng)公證，登記機(jī)關(guān)不予登記。依照法律規(guī)定，土地、礦藏等自然資源屬于國家所有的，可以不經(jīng)登記。

以上條文中主要加了登記前的公證程序。這是物權(quán)變動(dòng)中的主要形態(tài)，根據(jù)前述論證，應(yīng)當(dāng)在變動(dòng)前進(jìn)行公證。經(jīng)過公證，登記機(jī)關(guān)僅需進(jìn)行形式審查就可以辦理登記，這樣可以提高登記效率，有效地達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)登記的目的。《瑞士民法典》第657條規(guī)定摘要：“轉(zhuǎn)移所有權(quán)的契約，不經(jīng)公證，無約束力”；《瑞士債法典》第216條規(guī)定摘要：“以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的買賣合同，須經(jīng)公證始為有效。購買或者買回不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)備協(xié)議和合同，經(jīng)公證后始為有效”。法國、德國等國的民法典均有類似的規(guī)定。這類規(guī)定值得我國物權(quán)法借鑒。

（2）規(guī)定在不動(dòng)產(chǎn)抵押登記前，應(yīng)當(dāng)首先經(jīng)過公證。具體應(yīng)將草案第二百一十四條改為摘要：當(dāng)事人以不動(dòng)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理抵押物登記，抵押權(quán)自記載于登記簿之日起生效。當(dāng)事人以動(dòng)產(chǎn)抵押的，可以辦理抵押物登記，抵押權(quán)自抵押合同成立時(shí)生效，未辦理登記的，不得對(duì)抗第三人。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同，該合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)過公證；不經(jīng)公證，登記機(jī)關(guān)不予登記。

上述修改強(qiáng)調(diào)，當(dāng)事人以動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押，應(yīng)當(dāng)首先經(jīng)過公證，在公證后，有關(guān)登記部門才能予以登記。這個(gè)前置性程序是非常重要的。因?yàn)椋趧?dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定負(fù)擔(dān)，實(shí)際上是對(duì)所有權(quán)的限制，而這種限制涉及多種法律關(guān)系，也關(guān)系到交易平安，因此在登記前應(yīng)當(dāng)首先由公證機(jī)關(guān)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，只有在其真實(shí)性、合法性得到確認(rèn)后，登記機(jī)關(guān)才予以登記。登記機(jī)關(guān)予以登記，實(shí)際上就是辦一個(gè)手續(xù)而已。

除抵押這種擔(dān)保形式外，其他諸如質(zhì)押，包括權(quán)利質(zhì)押，都應(yīng)當(dāng)照此辦理，在登記前先行經(jīng)過公證。相關(guān)的條文都應(yīng)當(dāng)予以適當(dāng)修改和調(diào)整，這里不一一贅述了。

（3）規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)登記之前應(yīng)當(dāng)經(jīng)過公證。具體應(yīng)將草案第一百二十六條修改為摘要：土地承包經(jīng)營權(quán)，自承包合同生效時(shí)取得?？h級(jí)以上地方政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營權(quán)人頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書，并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)。通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營權(quán)登記。在進(jìn)行上述登記前，承包土地合同必須經(jīng)過公證；未經(jīng)公證的，不予登記。

（4）規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同訂立后、登記前，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過公證。具體應(yīng)將草案第一百四十二條改為摘要：建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同訂立后，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自記載于登記簿之時(shí)起設(shè)立。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。在辦理上述登記前，雙方當(dāng)事人必須就其所訂立的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同進(jìn)行公證；未經(jīng)公證的，登記機(jī)關(guān)不予登記。這樣規(guī)定的理由很簡單，建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、互換、入股、贈(zèng)和或抵押可能導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)人的變更，而建設(shè)用地本身涉及社會(huì)重大利益，甚至關(guān)系到國計(jì)民生，其權(quán)屬發(fā)生變化，在登記前首先經(jīng)過公證有利于確保此類行為的合法性，同時(shí)也可以過濾違法因素，防止糾紛的滋生，維護(hù)正常的社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。有鑒于此，這類合同在登記前也應(yīng)當(dāng)經(jīng)過公證。

和此類似，該法草案第一百六十條規(guī)定的宅基地使用權(quán)登記也應(yīng)當(dāng)先行經(jīng)過公證。此外還有第一百七十條規(guī)定的鄰地利用權(quán)登記、第一百九十條規(guī)定的居住權(quán)設(shè)定登記等等均應(yīng)確立公證前置程序。

總的有一個(gè)原則，凡是在物權(quán)變動(dòng)中需要由登記機(jī)關(guān)登記的，作為登記的前提條件，原則上均應(yīng)當(dāng)予以法定公證。需要登記而不需要公證的，僅能作為例外存在。這就是所謂“公證跟著登記走”原則。當(dāng)然，這并不意味著，法定公證的情形僅僅限于需要登記的事項(xiàng)，除登記事項(xiàng)需要公證外，物權(quán)法還應(yīng)當(dāng)規(guī)定其他一些事項(xiàng)，雖然無需登記，但仍然需要公證，沒有經(jīng)過公證，其行為是無效的。舉例言之，在物權(quán)法中可能會(huì)涉及相關(guān)提存新問題，如在抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的，所得價(jià)款應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向抵押權(quán)人所在地的公證機(jī)構(gòu)提存。這時(shí)抵押人去公證機(jī)關(guān)辦理提存手續(xù)，雖然無需登記，但是也要先經(jīng)過公證。這就是所謂提存公證。其他的還有摘要：假如當(dāng)事人雙方在有關(guān)的物權(quán)行為中約定，需要公證其行為方產(chǎn)生法律效力的，該公證直接決定相應(yīng)法律行為是否生效，因而也屬于“必證事項(xiàng)”。

三、需要探索的三個(gè)新問題

公證在我國雖然目前發(fā)展較快，勢頭看好，但人們對(duì)公證制度的功能還普遍缺乏足夠的熟悉，在將公證制度引入物權(quán)變動(dòng)過程中，需要在理論上和制度建構(gòu)上明確和解決以下新問題摘要：

新問題之一摘要：對(duì)民事行為強(qiáng)制進(jìn)行公證，是否屬于對(duì)契約自由原則的限制或破壞？

應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中，契約自由是私權(quán)自治原則的首要含義，也是文明國家普遍認(rèn)同的基本市場準(zhǔn)則，這是毋庸置疑的，這個(gè)原則應(yīng)當(dāng)?shù)玫匠浞肿鹬?。但是，?duì)部分重要的民事法律行為進(jìn)行強(qiáng)制性公證，并不會(huì)導(dǎo)致契約自由的喪失，更不意味著是對(duì)公民私權(quán)利的干預(yù)。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)變動(dòng)是一個(gè)重要社會(huì)活動(dòng)，它會(huì)對(duì)個(gè)人和社會(huì)帶來重要的影響，而且這個(gè)過程涉及的法律關(guān)系較為復(fù)雜，輕易引發(fā)糾紛，發(fā)生糾紛后，司法機(jī)關(guān)解決起來也有較大難度，因此應(yīng)當(dāng)對(duì)這個(gè)過程進(jìn)行適當(dāng)?shù)母深A(yù)和監(jiān)督，以預(yù)防糾紛的發(fā)生。從這個(gè)意義上說，公民的民事權(quán)利也具有一定程度上的社會(huì)屬性，正是這個(gè)社會(huì)屬性，成為公證介入其中的理論根據(jù)。尤其是，實(shí)施強(qiáng)制性公證并不會(huì)限制契約自由，是否簽訂契約，是否進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)，完全是當(dāng)事人自己決定的事項(xiàng)，公證機(jī)關(guān)不可能進(jìn)行干預(yù)，也沒有干預(yù)的權(quán)限和機(jī)會(huì)。只有在“契約自由”完成后，公證機(jī)關(guān)才適當(dāng)介入，介入的目的僅僅是對(duì)“契約自由”進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)，防止交易主體的“契約自由”引發(fā)無謂的糾紛或造成重復(fù)性勞動(dòng)。從這個(gè)意義上說，公證不僅沒有損害契約自由，反而是確保了契約能夠真正自由。事實(shí)上，不是因?yàn)楣C介入其中才出現(xiàn)這個(gè)新問題，只要對(duì)物權(quán)變動(dòng)實(shí)施實(shí)質(zhì)性審查，都會(huì)產(chǎn)生這個(gè)新問題。由登記機(jī)關(guān)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，恐怕就有行政權(quán)肆意干涉私權(quán)的新問題了。對(duì)公證機(jī)關(guān)而言，假如其實(shí)質(zhì)性審查存在錯(cuò)誤，將會(huì)導(dǎo)致?lián)p害賠償責(zé)任的出現(xiàn)。

新問題之二摘要：公證的介入是否增加物權(quán)變動(dòng)的交易成本？

公證機(jī)關(guān)介入物權(quán)變動(dòng)的過程，必然會(huì)引起交易成本機(jī)制的轉(zhuǎn)換。一方面，公證機(jī)關(guān)雖然屬于非盈利性機(jī)構(gòu)，但為了生存，也是需要交納適當(dāng)?shù)氖掷m(xù)費(fèi)的，這是交易主體需要投入的成本；另一方面，從國家這個(gè)角度看，國家設(shè)立公證機(jī)關(guān)，并且要求公證機(jī)關(guān)對(duì)物權(quán)變動(dòng)的過程強(qiáng)行介入，并進(jìn)行調(diào)查審核，確定其真實(shí)性和合法性，這也是需要投入成本的。但是，任何一項(xiàng)制度的實(shí)施都是需要投入成本的，關(guān)鍵要看這種成本的付出是否值得。通過公證，過濾了物權(quán)變動(dòng)過程中可能會(huì)出現(xiàn)的各種無效甚或非法因素，有效地減少了糾紛的發(fā)生，這就節(jié)省了解決糾紛的司法資源。在此意義上，在物權(quán)變動(dòng)過程中增加一個(gè)法律環(huán)節(jié)，增加一些交易成本是值得的。而且，對(duì)物權(quán)變動(dòng)實(shí)施強(qiáng)制性公證，除其所具有的預(yù)防糾紛的功能外，還有其他功能，比如提供數(shù)據(jù)、強(qiáng)化國家的宏觀調(diào)控能力等等。這些功能的獲得，也是需要付出代價(jià)的。公證機(jī)關(guān)提前介入物權(quán)變動(dòng)過程，也節(jié)省了登記機(jī)關(guān)的成本。對(duì)交易主體而言，并不存在因?yàn)榻患{不起公證費(fèi)用而無法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易的情形。公證法（草案）規(guī)定摘要：符合法律援助條件的公民申請(qǐng)辦理法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)公證的事項(xiàng)，減半繳納或者免繳公證費(fèi)。這便保障了有經(jīng)濟(jì)困難的當(dāng)事人能夠履行法定公證義務(wù)。事實(shí)上，和普通法國家相比，在大陸法國家，由于公證人的參和，不動(dòng)產(chǎn)交易的平安可以得到最大限度的保障，實(shí)際發(fā)生的交易成本則低得多。

新問題之三摘要：我國登記職能是由目前的行政機(jī)關(guān)執(zhí)行還是改由法院實(shí)施？

對(duì)此有兩種不同的觀點(diǎn)摘要：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，登記事務(wù)仍然應(yīng)當(dāng)由行政機(jī)關(guān)承擔(dān)，并且建議我國應(yīng)當(dāng)在政府機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)立專門的登記機(jī)構(gòu)，可以將其稱為“不動(dòng)產(chǎn)登記局”，統(tǒng)管不動(dòng)產(chǎn)登記的有關(guān)事宜；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，登記只能由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民法院管轄，廢止目前實(shí)行的多部門登記，以及在有些地方施行的按照權(quán)利人的級(jí)別進(jìn)行分級(jí)登記的管轄制度。此制度建立的目的，是為了維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記地及資料的統(tǒng)一性。這兩種觀點(diǎn)都不無道理，但筆者更傾向于第二種觀點(diǎn)，即將我國不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)交給法院統(tǒng)一行使，這種做法利大于弊。具體理由是摘要：其一，在我國目前，登記機(jī)關(guān)屬于行政機(jī)關(guān)，行政機(jī)關(guān)行使登記權(quán)，即使采用形式審查原則，也不夠超脫。換而言之，由行政機(jī)關(guān)行使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記權(quán)，不利于行政機(jī)構(gòu)的職能轉(zhuǎn)變。而由法院負(fù)責(zé)登記，不僅其中立性和客觀性特征將強(qiáng)化其權(quán)威性和公信力，而且還有利于推動(dòng)行政管理體制的改革。其二，由行政機(jī)關(guān)作為登記部門，難以消除政出多門、分散林立的弊端，也就是難以確保登記部門的統(tǒng)一性，輕易造成登記效率的低下以及登記出錯(cuò)的弊端。比如一個(gè)工廠要整體抵押，就必須分別到房產(chǎn)部門、地產(chǎn)部門、公安部門等多個(gè)部門進(jìn)行登記，這無疑會(huì)增加當(dāng)事人的登記困難。由法院負(fù)責(zé)登記就可以將這些登記職能統(tǒng)一起來行使。其三，建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記局，目前看來難度是極大的，因?yàn)橹匦略O(shè)立一個(gè)獨(dú)立的行政機(jī)關(guān)，專門負(fù)責(zé)登記，不僅沒有必要，而且也不符合行政機(jī)構(gòu)精簡的原則和發(fā)展方向，何況其可操作性有幾成，還是一個(gè)無把握的事情。其四，由法院負(fù)責(zé)登記，不會(huì)增加法院過多負(fù)擔(dān)。原因是我國的登記應(yīng)當(dāng)實(shí)行形式審查原則，在登記前，應(yīng)由公證機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的設(shè)立及變動(dòng)狀況進(jìn)行統(tǒng)一的公證，而公證實(shí)行的是實(shí)質(zhì)審查原則，這就將登記中的實(shí)質(zhì)性工作和任務(wù)分離出去，交給公證機(jī)關(guān)加以解決了。這一方面有利于法院實(shí)行高效率的登記，另一方面也有利于公證事業(yè)的發(fā)展，二者相輔相成，何樂不為呢？其五，國外立法例也表明，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)多為法院。例如，德國土地登記法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一適用該法，由地方法院的土地管理局作為登記機(jī)關(guān)。由于法院負(fù)責(zé)登記只進(jìn)行形式審查，不動(dòng)產(chǎn)登記的前提條件是必須經(jīng)過公證，公證機(jī)關(guān)實(shí)行實(shí)質(zhì)審查，因此假如出現(xiàn)公證錯(cuò)誤，由公證機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任，登記機(jī)關(guān)無責(zé)任可言，因而也不用擔(dān)心法院承擔(dān)了登記事務(wù)會(huì)導(dǎo)致其賠償責(zé)任的負(fù)擔(dān)。登記除所具有的公示功能外，雖然還有行政監(jiān)督的功能，但這個(gè)功能是從屬的、外在的，而不是本原的、固有的，行政機(jī)關(guān)完全可以利用法院登記的信息實(shí)施其行政監(jiān)管的職能。此外，由法院負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記，還有利于法院把握當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)狀況，從而有利于生效法律文書的順利執(zhí)行。

綜上所述，在我國物權(quán)法中適當(dāng)引入和運(yùn)用公證制度，使公證制度在物權(quán)變動(dòng)過程中發(fā)揮其應(yīng)有功能，這不僅是對(duì)大陸法國家公證制度和登記制度的合理借鑒，而且有利于對(duì)我國物權(quán)變動(dòng)程序制度的規(guī)范和完善，也有利于進(jìn)一步深化行政管理體制改革，推進(jìn)政府職能轉(zhuǎn)變，從而使我國在市場經(jīng)濟(jì)條件下，更多地運(yùn)用法律手段保護(hù)物權(quán)，促進(jìn)物權(quán)正常、順利、高效地流轉(zhuǎn)。此外，在物權(quán)法中規(guī)定必須公證事項(xiàng)，對(duì)我國公證事業(yè)的發(fā)展也是一個(gè)有力的支持。