導(dǎo)語：消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)管理論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

論文摘要

本文結(jié)合《房地產(chǎn)管理法》、《商品房預(yù)售管理法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》就商品房預(yù)售糾紛中消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)展開了論述，并結(jié)合實(shí)際談了幾點(diǎn)粗淺的看法。

全文共分四大部分。第一部分闡述了房屋預(yù)售糾紛中消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的重要性和緊迫性。作為房屋消費(fèi)者相對(duì)于開發(fā)商處于明顯的弱勢(shì)，地位有所不平等，在預(yù)購商品房領(lǐng)域自我保護(hù)能力不夠，對(duì)相關(guān)法律了解甚少，在購買商品預(yù)售房過程中自己的合法權(quán)益極容易受到侵害，保護(hù)預(yù)購者權(quán)益要從根本上打擊在商品房預(yù)售過程中侵犯預(yù)購者利益的不良行為切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。第二部分闡述了房屋預(yù)售糾紛所呈現(xiàn)的特點(diǎn)及其表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)糾紛案件法律關(guān)系復(fù)雜、政策性較強(qiáng)，且矛盾尖銳、涉案人員范圍廣，具體表現(xiàn)為：預(yù)售合同的效力問題；宣傳廣告糾紛；簽約條款糾紛；延期交房糾紛；產(chǎn)權(quán)證書糾紛；物業(yè)管理糾紛等。第三部門闡述了商品房預(yù)售中消費(fèi)者權(quán)益受損的原因。第四部門闡述了商品房預(yù)售領(lǐng)域中保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益應(yīng)注意的幾個(gè)問題。主要講述了加大保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益法律法規(guī)的宣傳；加大行政處罰力度建立規(guī)范商品房市場(chǎng)；建立監(jiān)管機(jī)制；消費(fèi)者在商品房預(yù)售領(lǐng)域中應(yīng)提高自我保護(hù)能力等。

希望房屋消費(fèi)者在購買商品預(yù)售房過程中如何維護(hù)自己的合法權(quán)益有所幫助。

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售糾紛消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)

房屋預(yù)售是上個(gè)世紀(jì)90年代初從境外引進(jìn)的一項(xiàng)制度，相對(duì)于現(xiàn)房銷售，屬于期房性質(zhì)。它對(duì)于經(jīng)濟(jì)能力較弱的開發(fā)商和購房者是有利的，客觀上具有一種滿足預(yù)期、分期付款、在開發(fā)商與購房者之間相互融資的功能，特別對(duì)于購房者具有一種鎖定價(jià)格的作用，能夠消解他們對(duì)不確定前景的擔(dān)憂。房地產(chǎn)開發(fā)因融資量大，投資多，需通過一定的方式籌集資金，房屋預(yù)售就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的一種籌資方式。房屋預(yù)售作為一種新的銷售形式首先在深圳等沿海地區(qū)、繼而在各地被普遍采用。實(shí)踐證明，這種方式不僅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身籌集資金、搞活經(jīng)營、避免風(fēng)險(xiǎn)起著重要作用，而且在客觀上對(duì)活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)居民住房條件的改善，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值有著積極的意義。

在宏觀上，房屋預(yù)售的運(yùn)作體現(xiàn)為放大商品房的供需范疇，吸引民眾的多樣化參與，從而擴(kuò)充和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的容量和層次。在當(dāng)今世界上，房屋預(yù)售是許多國家不可或缺的市場(chǎng)領(lǐng)域，這項(xiàng)制度進(jìn)入我國后，對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了不可低估的作用。但不可否認(rèn)的是，房屋預(yù)售市場(chǎng)的發(fā)展也帶來了房屋預(yù)售糾紛案件的增多，房屋消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)問題日益突出。筆者結(jié)合我國法律規(guī)定和司法實(shí)踐對(duì)這一問題闡述自己粗淺的看法，希望引起有關(guān)方面的關(guān)注。

一、房地產(chǎn)預(yù)售糾紛中消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)問題的重要性和緊迫性

預(yù)售商品房作為我國房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的主要銷售形式之一，是近年來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新生事物。由于商品房預(yù)售在我國才剛剛起步，購房人對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)認(rèn)識(shí)不夠，加之現(xiàn)行法律法規(guī)的不完善，往往在實(shí)踐中會(huì)出現(xiàn)一些問題，如虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、延期交房、產(chǎn)權(quán)證書、物業(yè)管理方面等。這些問題的出現(xiàn)，不但會(huì)給購房者帶來難以估量的經(jīng)濟(jì)損失，而且也擾亂了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，影響了社會(huì)穩(wěn)定。

《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》自1994年1月1日起施行，它的頒布實(shí)施就是為了保護(hù)在現(xiàn)代消費(fèi)社會(huì)中的弱者。所謂弱者指的是個(gè)體、單個(gè)的社會(huì)成員。單個(gè)的社會(huì)成員與大公司、大企業(yè)發(fā)生買賣關(guān)系、服務(wù)關(guān)系，始終處于弱者的地位，法律上應(yīng)該對(duì)他們有所傾斜。這就是消費(fèi)者，也是《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》產(chǎn)生的根本原因。①在商品房預(yù)售中，因建設(shè)工期長，買期房面臨的風(fēng)險(xiǎn)比一般買現(xiàn)房的大得多。有的開發(fā)商預(yù)收了購房者的房款后，由于各種原因，所建項(xiàng)目不能繼續(xù)進(jìn)行甚至停工，未能按期竣工或如期交付房屋，給購房人造成巨大損失。在現(xiàn)有的市場(chǎng)背景下，從經(jīng)濟(jì)實(shí)力、交易地位上看，相對(duì)于財(cái)雄勢(shì)大的開發(fā)商來講，廣大購房者處于明顯的弱勢(shì)地位。購房者大多法律意識(shí)淡薄，交易知識(shí)匱乏，風(fēng)險(xiǎn)防范和處理能力不足，在權(quán)利受到或即將受到損害時(shí)，未能及時(shí)通過行使自己的權(quán)力保護(hù)自己的合法權(quán)益，這就使購房者在進(jìn)入商品房預(yù)售過程之初，就處于與開發(fā)商相對(duì)不平等的地位，合法權(quán)益容易受到侵害。保護(hù)預(yù)購者權(quán)益要從根本上打擊在商品房預(yù)售過程中侵犯預(yù)購者利益的不良行為切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。國家也應(yīng)進(jìn)一步的健全、完善有關(guān)法律法規(guī)，使得消費(fèi)者權(quán)益在制度上有所保證。

二、房屋預(yù)售糾紛案件的特點(diǎn)及房屋預(yù)售糾紛的表現(xiàn)形式？

1、房屋預(yù)售的概念及構(gòu)成條件

房屋預(yù)售，稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)房屋的工程尚未竣工之前，將正在施工的房屋預(yù)先出售給購買者的行為。房屋預(yù)售又稱“賣樓花”。②

商品房預(yù)售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個(gè)期限，并把這個(gè)期限的到來作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或失去效力的根據(jù)。

商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買賣，真正的房屋交接尚未完成。因此，國家加強(qiáng)了對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)的規(guī)范和管理。我國對(duì)商品房預(yù)售的條件資格及程序作了專門的規(guī)定，而且還要求在預(yù)售合同簽訂后一定時(shí)限內(nèi)必須向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)和國土管理部門辦理登記備案手續(xù)。

商品房預(yù)售的構(gòu)成條件

A、已交對(duì)全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。B、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。C、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。規(guī)定投入開發(fā)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，是為了制止“炒地皮”牟取暴利等不法行為發(fā)生；規(guī)定必須確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，是為了便于監(jiān)管，有利于日后發(fā)生違約行為時(shí)確定違約責(zé)任，以更好地保障承購人的利益。D、房屋預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)企業(yè)應(yīng)在向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門輸預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》后，方可進(jìn)行房屋預(yù)售。③

2、房屋預(yù)售糾紛案件呈現(xiàn)的特點(diǎn)

當(dāng)前房地產(chǎn)糾紛案件呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)糾紛案件法律關(guān)系復(fù)雜、政策性較強(qiáng)，且矛盾尖銳、涉案人員范圍廣，處理不好極易引發(fā)影響社會(huì)穩(wěn)定的問題；二是涉及房地產(chǎn)案件的有關(guān)法律法規(guī)相對(duì)滯后，審判中需要對(duì)民法通則、合同法、司法解釋和相關(guān)法理進(jìn)行綜合運(yùn)用，對(duì)審案法官綜合素質(zhì)要求較高；三是部分房地產(chǎn)公司信用度不好，在房地產(chǎn)銷售過程中未盡到如實(shí)告知義務(wù)，侵害購房者知情權(quán)；四是部分購房者法律意識(shí)淡薄，法律知識(shí)欠缺。因銷售廣告和物業(yè)管理缺乏規(guī)范，跟不上市場(chǎng)發(fā)展需要而引發(fā)的訴訟。

3、房屋預(yù)售糾紛的表現(xiàn)形式

在我國，商品房預(yù)售制度是1994年《城市房地產(chǎn)管理法》公布后正式確立的。經(jīng)過多年發(fā)展，已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營核心管理制度之一，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起了非常重要的作用。然而，經(jīng)過十余年的發(fā)展，房屋預(yù)售制度的弊端也逐漸顯露出來，在房屋預(yù)售過程中，各類糾紛案件也頻頻發(fā)生。具體來看，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）、預(yù)售合同的效力問題。表現(xiàn)在預(yù)售方無開發(fā)資格或在沒有取得預(yù)售許可證的情況下進(jìn)行銷售。一般而言，這種開發(fā)商本身的資質(zhì)就差，且無誠信可言，這樣在預(yù)購人付了房款之后，一般無法取得預(yù)定的房屋，或是預(yù)售方與購房人簽約后，卻不能按當(dāng)初所預(yù)料的那樣如期取得預(yù)售證，導(dǎo)致預(yù)售契約無法在房地產(chǎn)備案，導(dǎo)致合同無效，購房人不能買到簽約中的房產(chǎn)。而往往遇到這種情況，開發(fā)商只是退還購房人交納的首付款而不支付利息。

（2）、宣傳廣告糾紛。一些房地產(chǎn)商在預(yù)售宣傳時(shí)，一般者散發(fā)精致的售樓書，許諾所預(yù)售房屋有優(yōu)美的環(huán)境，高尚的品位，完美的配套設(shè)施，周全的物業(yè)管理。消費(fèi)者在接收預(yù)購的房屋后才發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況與廣告宣傳大有出入，一些配套設(shè)施遲遲難以落實(shí)，甚至有些就是虛假廣告，根本就是無中生有，蒙騙消費(fèi)者，物業(yè)管理更是質(zhì)價(jià)不符。消費(fèi)者為此與房地產(chǎn)商討“說法”時(shí)，房地產(chǎn)商往往尋找各種理由推卸責(zé)任。

（3）、簽約條款糾紛。這種糾紛的表現(xiàn)形式主要有三種：一是開發(fā)商在購房合同中事先填寫好的部分內(nèi)容，購房者不能接受；二是開發(fā)商為保護(hù)自身利益而準(zhǔn)備的眾多補(bǔ)充條款中的部分內(nèi)容，購房者不能接受；三是購房者為保護(hù)自身的合法權(quán)益而準(zhǔn)備的部分補(bǔ)充條款，開發(fā)商不接受。④顯然在這些糾紛中購房者是處于弱勢(shì)地位的，實(shí)踐中大都是以購房者妥協(xié)而告終。這類糾紛是目前購房者遇到的主要麻煩并呈上升趨勢(shì)。由于它受供求關(guān)系和行業(yè)現(xiàn)狀的影響很大，到目前為止還沒有有效的解決辦法。在北京，即將推廣使用的《商品房預(yù)售合同》，其內(nèi)容較以前的文本有較大改進(jìn)，增加了部分保護(hù)購房者的條款，能夠相對(duì)緩和購房者的弱勢(shì)地位。

（4）、延期交房糾紛。這種糾紛的表現(xiàn)形式主要有兩種：一是由于不可抗力造成開發(fā)商不能按期交房；二是由于開發(fā)商自身經(jīng)營的原因造成開發(fā)商不能按期交房。第一種情況只要是符合法律規(guī)定的不可抗力的條件，開發(fā)商又及時(shí)的通知了購房者，開發(fā)商可以不承擔(dān)違約責(zé)任，這個(gè)過程中購房者需要注意的就是要區(qū)分延期的原因是否是不可抗力直接造成的，否則開發(fā)商同樣要承擔(dān)違約責(zé)任，最好找專業(yè)人士予以認(rèn)定。第二種情況則要嚴(yán)格按照合同的約定要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。

（5）、產(chǎn)權(quán)證書糾紛。這類糾紛在前些年是較為普遍的，甚至是房地產(chǎn)買賣中的主要糾紛，但從今年開始，應(yīng)該會(huì)逐步減少，因?yàn)檎芾聿块T已經(jīng)加大了對(duì)開發(fā)商的督促力度，提高自身的辦公效率，同時(shí)購房合同中相關(guān)的條款內(nèi)容也越來越規(guī)范。實(shí)踐中糾紛的表現(xiàn)形式有：1、開發(fā)商沒有按約定的時(shí)間辦理完業(yè)主的房屋產(chǎn)權(quán)證書，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，但這具體的責(zé)任內(nèi)容需要購房者和開發(fā)商明確約定，否則購房者是無法得到相應(yīng)合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)摹?、由于開發(fā)商將所售房屋或土地抵押給第三方，導(dǎo)致根本無法辦理業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證書，這的種情況購房者可以選擇退房，要求開發(fā)商承擔(dān)全部的經(jīng)濟(jì)損失；也可以選擇不退房，但要求賠償損失就有一定的難度了，除非在購房合同中有明確的約定。⑤

（6）、物業(yè)管理糾紛。物業(yè)管理是購房人在簽合同時(shí)容易忽略的內(nèi)容，有些開發(fā)商在房屋銷售后對(duì)物業(yè)管理并不重視，致使小區(qū)無人管理，衛(wèi)生、治安環(huán)境極差，令住戶怨聲載道。有的物業(yè)公司管理混亂，隨意出租公共配套設(shè)施，增加了小區(qū)內(nèi)的污染和噪音，惡化了小區(qū)環(huán)境，小區(qū)業(yè)主常常被盜。加之個(gè)別物業(yè)員工素質(zhì)較差，把管理當(dāng)成管制，嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者的人身和財(cái)產(chǎn)安全。而物業(yè)公司又偏袒物業(yè)員工，消費(fèi)者權(quán)益受到嚴(yán)重侵害，致使消費(fèi)者的投訴長期沒有結(jié)果。物業(yè)管理的好壞，關(guān)系到各住戶的生活環(huán)境，各開發(fā)商一定要引起重視，選擇自己放心滿意的物業(yè)公司進(jìn)行服務(wù)，給住戶營造一個(gè)良好的居住環(huán)境。

三、商品房預(yù)售中消費(fèi)者權(quán)益受損的原因

1、因開發(fā)周期長，不確定因素多，使開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)增大，開發(fā)商預(yù)收了購房者的房款后，所建項(xiàng)目未能按期竣工或如期交付房屋，引發(fā)訴訟。

2、預(yù)售廣告和宣傳資料為吸引更多購房者夸大其辭，當(dāng)房屋竣工后，卻出現(xiàn)實(shí)際交付的房屋與原介紹的文字材料、廣告宣傳相去甚遠(yuǎn)的情況，引起購房者不滿。

3、行政監(jiān)管力度不夠致使房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范。商品房在預(yù)售之前必須先到縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門辦理商品房預(yù)售證明。通過對(duì)商品房預(yù)售證辦理需要提供的手續(xù)的檢查，即可知道該開發(fā)項(xiàng)目的手續(xù)齊全與否。在這個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中如果行政主管部門不能嚴(yán)格把關(guān)，在證件不齊的情況下，辦理了“商品房預(yù)售證，那么開發(fā)商對(duì)消費(fèi)者利益的侵犯就會(huì)成為必然?！?/p>

4、開發(fā)商與購房者地位相對(duì)不平等。在現(xiàn)有的市場(chǎng)背景下，相對(duì)于財(cái)雄勢(shì)大的開發(fā)商來講，廣大購房者處于明顯的弱勢(shì)地位。購房者大多法律意識(shí)淡薄，交易知識(shí)匱乏，風(fēng)險(xiǎn)防范和處理能力不足，合法權(quán)益容易受到侵害。⑥

四、商品房預(yù)售領(lǐng)域中保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益應(yīng)注意的幾個(gè)問題

商品房買賣市場(chǎng)出現(xiàn)的諸多問題，侵害了消費(fèi)者的切身利益，嚴(yán)重影響了消費(fèi)者的正常生活，不利于社會(huì)穩(wěn)定，使消費(fèi)者購買商品房的積極性受到嚴(yán)重挫折，阻礙了商品房產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和國家鼓勵(lì)消費(fèi)、刺激消費(fèi)、拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)增長的戰(zhàn)略方針的落實(shí)，依據(jù)有關(guān)法律和我國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)現(xiàn)狀，筆者對(duì)商品房領(lǐng)域中如何保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益作幾點(diǎn)建議：

1、加大保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的法律法規(guī)宣傳，加強(qiáng)新聞媒體的監(jiān)督，形成社會(huì)輿論監(jiān)督氛圍。

要利用各種方式，廣泛向廣大人民群眾和購買商品房的消費(fèi)者反復(fù)宣傳《消法》，《合同法》，《建筑法》，《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《城市房地產(chǎn)管理法》，使廣大消費(fèi)者掌握法律法規(guī)。同時(shí)，還要加強(qiáng)輿論的監(jiān)督，經(jīng)常與新聞媒體合作，加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的法律，法規(guī)宣傳，增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)商守法意識(shí)和消費(fèi)者自我保護(hù)意識(shí)。對(duì)侵害消費(fèi)者購買商品房權(quán)益的各種違法行為予以從嚴(yán)查處和在媒體上曝光。

2、加大行政處罰力度，全面治理和規(guī)范商品房市場(chǎng)。

對(duì)商品房市場(chǎng)實(shí)施行政監(jiān)管執(zhí)法的部門較多，長期實(shí)行分兵把守，未形成監(jiān)管執(zhí)法合力。要治理整頓好商品房市場(chǎng)秩序，尤其關(guān)鍵的是城建，規(guī)劃，國土，房管等部門，他們與房地產(chǎn)開發(fā)商之間聯(lián)系最多，較為熟悉，如果不由他們把好各個(gè)環(huán)節(jié)，單等消費(fèi)者購買商品房后發(fā)現(xiàn)問題再向工商部門和消協(xié)投訴，這就失去了有關(guān)部門監(jiān)管職責(zé)。要治理整頓好商品房市場(chǎng)，關(guān)鍵是要當(dāng)?shù)卣阎卫砩唐贩渴袌?chǎng)秩序作為為民辦實(shí)事，辦好事，列入重大議事日程，應(yīng)組織和督促城建，工商，房管，國土，規(guī)劃等行政執(zhí)法部門聯(lián)合加大監(jiān)管執(zhí)法力度，不斷規(guī)范和完善商品房管理的各項(xiàng)規(guī)章制度。同時(shí)，要及時(shí)制止和查處房屋開發(fā)商未辦理開發(fā)手續(xù)，就擅自開發(fā)建設(shè);未辦理預(yù)售房許可證就銷售房屋的違法行為。對(duì)行政主管部門的人員濫用職權(quán)，貪贓枉法，給消費(fèi)者造成重大經(jīng)濟(jì)損失的人員，黨的紀(jì)委。政府的監(jiān)察部門要及時(shí)介入，嚴(yán)肅查處，構(gòu)成犯罪的，要移送司法機(jī)關(guān)處理。

3、盡快建立商品房信譽(yù)監(jiān)管機(jī)制，敦促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自律。

為了更好地凈化商品房市場(chǎng)秩序，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用體系建設(shè)。工商行政管理機(jī)關(guān)要充分利用市場(chǎng)監(jiān)管執(zhí)法中掌握的企業(yè)情況，實(shí)施市場(chǎng)經(jīng)營主體違法行為公示制度。對(duì)在常年監(jiān)管工作中查處的房地產(chǎn)企業(yè)的各種違法違規(guī)行為，在適當(dāng)?shù)膱?chǎng)所或適當(dāng)?shù)姆秶枰怨迹詰徒溥`法者，警示其他企業(yè)。此外，各監(jiān)管職能部門，應(yīng)在計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理上，將有嚴(yán)重違法行為的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)鎖入“不良行為警示記錄系統(tǒng)”中，并限制其相關(guān)行為，在網(wǎng)上公布，向社會(huì)發(fā)出警示，以此教育房地產(chǎn)企業(yè)誠信為本，依法經(jīng)營。

4、購買商品房的消費(fèi)者要提高法律意識(shí)和自我保護(hù)能力。

我國長期實(shí)行福利分房制度，也就是單位購(建)房屋，無償分給員工，能分到房屋已讓員工歡天喜地，因此，對(duì)于房屋質(zhì)量或其他問題，人人都能容忍。目前，加之農(nóng)村進(jìn)城農(nóng)民購買房屋，這就造城消費(fèi)者在購買商品房方面的法律意識(shí)比其他消費(fèi)領(lǐng)域明顯不足。在商品房市場(chǎng)中，消費(fèi)者能很好運(yùn)用<<合同法>>，<<消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法>>賦予的各項(xiàng)權(quán)利，就能在商品房產(chǎn)生糾紛時(shí)站在有利地位。所以，提高購買商品房的消費(fèi)者法律意識(shí)是當(dāng)務(wù)之急。因此，購房消費(fèi)者在購買商品房之前，要盡可能地多掌握商品房的相關(guān)知識(shí)，包括建房工程技術(shù)方面的知識(shí)和有關(guān)法律法規(guī)知識(shí)。簽訂購房合同時(shí)要慎之又慎，并要查看開發(fā)商的各種證照是否齊全，是否有預(yù)售房許可證等等。簽訂合同之后，要時(shí)刻關(guān)注房屋施工建設(shè)情況，為及時(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)預(yù)購房所有權(quán)創(chuàng)造條件。購買商品房的各種證據(jù)要注意收集，發(fā)生糾紛后要及時(shí)采取法律措施，要采取證據(jù)保全，以防止法律訴訟時(shí)效過期。

5、加大對(duì)房屋預(yù)售廣告、宣傳的管理。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第九條明文規(guī)定：開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。《商品房銷售管理辦法》第十四條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。

6、房地產(chǎn)糾紛中消費(fèi)者應(yīng)采用適當(dāng)?shù)耐緩角袑?shí)自身的合法權(quán)益。

對(duì)于房地產(chǎn)糾紛，根據(jù)我國的司法實(shí)踐，一般有協(xié)商、行政處理、仲裁、訴訟四種解決途徑。解決房地產(chǎn)糾紛的途徑不同，其法律效力也不相同。預(yù)購人應(yīng)在商品房（預(yù)購）買賣合同中加以明確約定。

協(xié)商是指當(dāng)事人行使自己的合法處分權(quán)，在法律規(guī)定許可的前提下互諒互讓，協(xié)商解決糾紛。行政處理是指由房地產(chǎn)行政主管部門在自己的職權(quán)范圍內(nèi)，對(duì)某些特定情況下的房地產(chǎn)糾紛直接作出處理決定。這種處理可能是根據(jù)發(fā)生糾紛的當(dāng)事人的要求而作出的，也可能是房地產(chǎn)行政主管部門主動(dòng)作出的。仲裁亦稱公斷，是指由第三者（專門的仲裁機(jī)構(gòu)、仲裁員）根據(jù)發(fā)生房地產(chǎn)糾紛的當(dāng)事人雙方的仲裁協(xié)議和一方的申請(qǐng)，對(duì)他們的爭(zhēng)議作出判斷和裁決。訴訟是指房地產(chǎn)糾紛當(dāng)事人依法向人民法院提起訴訟，由人民法院依據(jù)有關(guān)法律和事實(shí)做出判決以解決爭(zhēng)議的一種方式。

解決房地產(chǎn)糾紛的途徑不同，其法律效力也不相同。協(xié)商解決糾紛的，通常不具有法律效力、對(duì)當(dāng)事人沒有法律強(qiáng)制約束力，如果確認(rèn)錯(cuò)誤或當(dāng)事人重新提出異議，有關(guān)機(jī)關(guān)可以依法審理，作出決定。但依據(jù)當(dāng)事人處分權(quán)原則，這種解決形式仍具有一定的法律意義，仲裁和訴訟解決糾紛，所作的裁決書和判決書是由仲裁機(jī)關(guān)和人民法院嚴(yán)格依照法定程序和法律規(guī)定確認(rèn)的，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。房地產(chǎn)糾紛當(dāng)事人有權(quán)選擇解決糾紛的途徑和方式，既可以直接向法院起訴，也可以由調(diào)解機(jī)構(gòu)或仲裁機(jī)構(gòu)處理。⑦

總而言之，消費(fèi)者權(quán)益關(guān)系到社會(huì)每個(gè)人的合法權(quán)益，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益是符合時(shí)代要求的，體現(xiàn)了“以人為本”的精神，國家通過逐步完善相關(guān)的法律法規(guī)，對(duì)一些不法開發(fā)商侵犯預(yù)購者合法權(quán)益的行為進(jìn)行嚴(yán)懲也將進(jìn)一步保護(hù)房屋消費(fèi)者的合法權(quán)益，消費(fèi)者也應(yīng)在商品房預(yù)售領(lǐng)域提高自我保護(hù)能力切實(shí)維護(hù)好自己的合法權(quán)益。

注釋

①江平著：《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的完善》，中國工商行政管理出版社，2001年3月第一版，第21頁；

②程信和劉國臻編著教材《房地產(chǎn)法學(xué)》，北京大學(xué)出版社，第140頁；

③教材《房地產(chǎn)法學(xué)》，北京大學(xué)出版社，第141頁；

④《如何避免購房中的五大糾紛》，《北京日?qǐng)?bào)》，2005年5月12日版；

⑤詹啟智，《商品房買賣合同中易設(shè)置的經(jīng)濟(jì)陷阱與防范》，《中國房地產(chǎn)》2002年第7期，第23頁；

⑥潼南紅盾住處網(wǎng)，《商品房買賣與消費(fèi)者保護(hù)》，2005年3月22日版；

⑦教材《房地產(chǎn)法學(xué)》第265頁。

參考資料

1．程信和劉國臻編著本教材《房地產(chǎn)法學(xué)》；

2．張嚴(yán)方著：《消費(fèi)者保護(hù)法》研究，法律出版社2003年3月第1版；

3．《房地產(chǎn)法學(xué)》，北大出版社，程信和、劉同臻，《解決房地產(chǎn)糾紛的方式和法律依據(jù)》；

4．《房地產(chǎn)違法行為表現(xiàn)形式及查處法律依據(jù)與處罰標(biāo)準(zhǔn)》，臺(tái)海出版社；

5．、《最高人民法院副院長黃松有就商品房買賣合同糾紛適用法律司法解釋答記者問》，載《人民法院報(bào)》2003年5月7日，第2版；

6．李昌麟主編：經(jīng)濟(jì)法學(xué)中國政法大學(xué)出版社1999年11月第1版；

7．劉武元：《房地產(chǎn)交易法律問題研究》，法律出版社2002年版。