導(dǎo)語(yǔ)：物權(quán)歸屬問(wèn)題思考研究管理論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

摘要：司法實(shí)踐中經(jīng)常遇到物權(quán)歸屬確定的案件，即“確權(quán)案件”。一般認(rèn)為的“確權(quán)”案件僅僅指相鄰疆界爭(zhēng)議或者權(quán)屬歷史不清的案件，而非現(xiàn)實(shí)交易中的物權(quán)確定案件。但是恰恰是因?yàn)榻灰桩a(chǎn)生的物權(quán)確定案件才對(duì)于國(guó)計(jì)民生具有重要意義，而我國(guó)過(guò)去的立法和以及長(zhǎng)期以來(lái)的“主流”法理在處理這一方面案件時(shí)卻相當(dāng)混亂，給司法時(shí)間造成十分消極的影響。本文采用“以例說(shuō)法”的方式，通過(guò)典型案例的分析，說(shuō)明物權(quán)確定中的方法和法理問(wèn)題。主要觀點(diǎn)，一是否定了以合同確權(quán)的做法，因?yàn)楹贤皇莻鶛?quán)變動(dòng)的根據(jù)，其效力不足以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果；二是指出僅僅依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的有限性，指出應(yīng)該按照物權(quán)的意思表示確定其權(quán)利歸屬。最后，本文在結(jié)論部分對(duì)其中的法理和做法總結(jié)出操作性的規(guī)則。

關(guān)鍵字：確權(quán)物權(quán)變動(dòng)法律行為物權(quán)公示原則

一、確定物權(quán)歸屬的意義

過(guò)去的民法學(xué)說(shuō)一般是將如何確定物權(quán)歸屬的案件，也就是我們常說(shuō)的“確權(quán)”案件當(dāng)作非交易狀態(tài)下的案件類(lèi)型。其實(shí)交易狀態(tài)下的確權(quán)案件才是司法實(shí)踐中的常發(fā)案件，而且在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下這類(lèi)案件對(duì)于國(guó)計(jì)民生才具有重要意義。比如，在買(mǎi)賣(mài)交易中確定所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移至買(mǎi)受人的案件，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)確定該權(quán)利是否已經(jīng)被受讓人取得案件；在抵押交易中確定當(dāng)事人依據(jù)抵押合同設(shè)定抵押權(quán)是否生效的案件。這些都是現(xiàn)實(shí)中的常發(fā)案件。在這些案件中，我們必須對(duì)認(rèn)可這些物權(quán)變動(dòng)是否生效、以及何時(shí)生效的問(wèn)題做出決斷。

物權(quán)歸屬的判斷對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和人民群眾的生活具有十分重要的意義，因?yàn)椋海?）物權(quán)具有排斥第三人的效力，比如抵押權(quán)設(shè)定生效后，即可以排斥一般的債權(quán)人，以保障抵押權(quán)人優(yōu)先得到償還。因此必須在抵押權(quán)設(shè)定的法律交易中考慮到第三人正當(dāng)權(quán)利被排斥這一因素，在法律上建立保護(hù)第三人的制度。再如所有權(quán)變動(dòng)的情況：如果一個(gè)所有權(quán)的取得有效，那么該所有權(quán)便不能同時(shí)確定為他人享有。因此在一個(gè)標(biāo)的物上雖然可以存在兩個(gè)以上的債權(quán)，但是絕不可以同時(shí)存在兩個(gè)所有權(quán)，因此如果確定一個(gè)所有權(quán)變動(dòng)有效，其他人的合法債權(quán)因此必然會(huì)被排斥。物權(quán)這種排斥第三人作用的法律效力是非常強(qiáng)硬的，因此物權(quán)變動(dòng)的法學(xué)原理和制度建設(shè)必須考慮到交易安全這個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法制建設(shè)的基本原則。（2）物權(quán)變動(dòng)實(shí)際上使得一個(gè)特定物上的法律關(guān)系發(fā)生更新，一個(gè)有效的物權(quán)變動(dòng)能夠使得物上原來(lái)的法律關(guān)系歸于終結(jié)，而新的法律關(guān)系即可以產(chǎn)生。物權(quán)變動(dòng)，其實(shí)是物的支配秩序的變動(dòng)，這就是物權(quán)效力制度建設(shè)必須予以解決的問(wèn)題。因?yàn)槊穹ㄉ嫌小盁o(wú)瑕疵取得”的原則，物權(quán)取得人一般并不承受標(biāo)的物原來(lái)的負(fù)擔(dān)、標(biāo)的物原來(lái)的權(quán)利瑕疵一般情況下只能由原來(lái)的權(quán)利人承擔(dān)，所以物權(quán)變動(dòng)的生效，會(huì)立即發(fā)生標(biāo)的物上的法律關(guān)系更新的結(jié)果。所以交易的物權(quán)確權(quán)不論對(duì)于民法制度建設(shè)、而且對(duì)于公法制度建設(shè)也有十分重要的意義。比如，對(duì)于已經(jīng)合法完成的交易，不論是法院還是行政管理機(jī)關(guān)，一般均不應(yīng)該因?yàn)槲锏脑瓉?lái)權(quán)利人有違法的情節(jié)（即使物的原來(lái)權(quán)利人的不當(dāng)行為與交易之物有關(guān)），而將物從物權(quán)取得人手中追回。

正因?yàn)檫@樣，對(duì)于物權(quán)歸屬確定中的法理問(wèn)題和基本規(guī)則問(wèn)題，不但法院的法官應(yīng)該掌握，仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁員應(yīng)該掌握，而且行政管理部門(mén)比如土地部門(mén)、房地產(chǎn)部門(mén)、車(chē)輛以及船舶的管理部門(mén)等照樣應(yīng)該掌握。當(dāng)然，律師職業(yè)者和其他法律輔助人員也應(yīng)該予以掌握。

近年來(lái)隨著法學(xué)研究的深入，法理上對(duì)于物權(quán)變動(dòng)的有效作為確定物權(quán)歸屬這一點(diǎn)已經(jīng)沒(méi)有疑義，這也就是說(shuō)，“確權(quán)”的基礎(chǔ)應(yīng)該是物權(quán)取得的法律根據(jù)的正當(dāng)性，因此可以從物權(quán)變動(dòng)的法律根據(jù)方面去確定物權(quán)的歸屬。同時(shí)，對(duì)于非依據(jù)法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，比如依據(jù)法律的直接規(guī)定、依據(jù)法院的判決和政府的行政指令等發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)、依據(jù)繼承發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)等，法理上的看法也趨于統(tǒng)一，我國(guó)立法機(jī)關(guān)編制的“物權(quán)法征求意見(jiàn)稿”也采納了這些觀點(diǎn)。但是這些物權(quán)變動(dòng)并不是依據(jù)交易行為發(fā)生的，從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和人民群眾的說(shuō)需要看，其實(shí)踐意義并不如依據(jù)法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的意義重要。

顯然，司法實(shí)踐常見(jiàn)的物權(quán)確認(rèn)案件，常常是依據(jù)法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，然而也就是在這一方面，目前的民法法理有極大的混亂，給我國(guó)的立法和司法帶來(lái)極大的困擾。本文從幾個(gè)典型案例分析入手，說(shuō)明科學(xué)的確定交易中的物權(quán)歸屬的方法，以及其中的法理問(wèn)題，目的是克服各種似是而非的法理給我們帶來(lái)的困擾，以科學(xué)的法理來(lái)指導(dǎo)我們的立法和司法。

二、僅僅依據(jù)生效的合同，就能確定物權(quán)變動(dòng)生效嗎？

現(xiàn)實(shí)交易涉及物權(quán)變動(dòng)的情形一般是：當(dāng)事人之間首先會(huì)訂立一個(gè)合同，通過(guò)合同來(lái)約束雙方當(dāng)事人，使他們能夠履行合同，以完成物權(quán)的變動(dòng)。這種情形的典型，就是當(dāng)事人之間訂立買(mǎi)賣(mài)合同，合同在履行之前首先應(yīng)該生效，這種效力促使當(dāng)事人履行合同指定的交付義務(wù)，最后完成所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。所以從物權(quán)變動(dòng)的角度看，這個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同就成為所有權(quán)取得這種物權(quán)變動(dòng)的交易基礎(chǔ)行為或者原因行為，而所有權(quán)轉(zhuǎn)移的事實(shí)，就成為交易的結(jié)果。一般法理分析也就是基于這一因果關(guān)系而展開(kāi)的。有了這個(gè)原因行為的基礎(chǔ)，所有權(quán)的轉(zhuǎn)移才具備了法律上最初的條件,抵押權(quán)的設(shè)定等行為，也存在著這些法律事實(shí)的區(qū)別。所以除所有權(quán)轉(zhuǎn)移之外，其他交易情況下的物權(quán)變動(dòng)都會(huì)有這個(gè)原因行為。

但是，合同的成立以至生效，是否能夠成為物權(quán)變動(dòng)的充分條件？也就是說(shuō)，是否有了物權(quán)變動(dòng)的原因，就必然發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果？舉例來(lái)說(shuō)，是否可以認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)合同成立生效后，標(biāo)的物的所有權(quán)十分肯定會(huì)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人？依據(jù)合同設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，是否可以根據(jù)能夠生效的合同就確定抵押權(quán)設(shè)定行為完成了？

司法實(shí)踐中常?？梢杂龅竭@樣一些案例，一些法官、律師等認(rèn)為，合同生效了，合同所指向的物權(quán)變動(dòng)也就生效了。請(qǐng)看如下案例：

（一）案例

案例1：“一物二賣(mài)”中的所有權(quán)確定問(wèn)題

某省一個(gè)縣城進(jìn)行舊城改造時(shí)，有一個(gè)拆遷戶回遷到一處鋪面房。不久有一個(gè)經(jīng)商的人找到該房主，提出以較高的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)其鋪面房，拆遷戶答應(yīng)了。于是雙方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定合同簽訂之后六個(gè)月期滿，拆遷戶將房屋交付給該經(jīng)商戶。合同簽訂后，經(jīng)商戶依約交付了房款。該合同簽訂三天后，另一個(gè)經(jīng)商戶也找到這個(gè)拆遷戶，提出以更高的價(jià)錢(qián)買(mǎi)拆遷戶的鋪面房。拆遷戶非常高興，就和第二個(gè)買(mǎi)受人又訂立了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，還主動(dòng)迅速地辦理了房屋過(guò)戶的登記手續(xù)。房主交付房屋后，第二個(gè)買(mǎi)受人開(kāi)始了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。結(jié)果半年后，第一個(gè)買(mǎi)受人要求拆遷戶交房時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋已經(jīng)被第二個(gè)買(mǎi)受人占有使用。于是，第一個(gè)買(mǎi)受人咨詢(xún)了律師，律師說(shuō)，你這個(gè)合同既沒(méi)有詐欺，又沒(méi)有脅迫，也沒(méi)有趁人之危，更沒(méi)有違背法律的情節(jié)，所以你這個(gè)合同是有效的；合同既然有效，而且這個(gè)合同的標(biāo)的物房屋是特定物，因此，按照“特定物買(mǎi)賣(mài)，標(biāo)的物所有權(quán)在合同成立生效時(shí)轉(zhuǎn)移”的法理，那么房屋所有權(quán)應(yīng)該在買(mǎi)賣(mài)合同生效時(shí)轉(zhuǎn)移，因此，這個(gè)房屋的所有權(quán)就已經(jīng)是你的了。別人占著你的房屋就是侵權(quán)，你可以侵權(quán)為由，向法院起訴。根據(jù)律師的建議，第一個(gè)買(mǎi)受人以第二個(gè)買(mǎi)受人侵犯其房屋所有權(quán)為由，向法院提起訴訟。一審法院支持了第一個(gè)買(mǎi)受人的訴訟請(qǐng)求，認(rèn)為第二個(gè)買(mǎi)受人的侵權(quán)事實(shí)成立。但一審法院法官在判決書(shū)中同時(shí)認(rèn)為，侵權(quán)的成立，一般是要以侵權(quán)人承擔(dān)不作為的義務(wù)作為前提條件，而本案的“侵權(quán)人”卻沒(méi)有這一義務(wù)違背的問(wèn)題，因?yàn)樗歉鶕?jù)合同取得房屋的，因此，追究其侵權(quán)責(zé)任也背離于法理。所以，一審法院判決雖然認(rèn)為侵權(quán)成立，但應(yīng)按公平原則處理，由兩個(gè)買(mǎi)受人分擔(dān)損失。于是法官判令房屋歸第二個(gè)人所有，但第二個(gè)買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)給第一個(gè)買(mǎi)受人返還一半的房屋價(jià)款。法官的判決做出后，兩個(gè)人都不服。第一個(gè)買(mǎi)受人認(rèn)為，我已經(jīng)給了出賣(mài)人全部的房屋價(jià)款，房屋我一天未住，憑什么只給我返還一半房屋價(jià)款？第二個(gè)買(mǎi)受人認(rèn)為，我已經(jīng)給了出賣(mài)人比第一個(gè)買(mǎi)受人更多的房屋價(jià)款，憑什么要我返還一半房屋價(jià)款給第一個(gè)買(mǎi)受人？倆個(gè)人都向該地區(qū)中級(jí)法院提起上訴。中級(jí)法院主審法官仍然堅(jiān)持了侵權(quán)成立的觀點(diǎn)，但是他更加欠缺對(duì)法律本質(zhì)的認(rèn)識(shí)。二審法官認(rèn)為，既然侵權(quán)成立，就不存在公平責(zé)任的適用問(wèn)題，第二個(gè)買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)返還房屋給第一個(gè)人，如果他不愿意返還，就是法定租賃。因此，二審法院判決第二個(gè)買(mǎi)受人應(yīng)該按月給第一個(gè)買(mǎi)受人支付房屋租金；如果不支付租金達(dá)到六個(gè)月時(shí)，法院就要強(qiáng)制執(zhí)行，收回房屋的所有權(quán)給第一個(gè)買(mǎi)受人。第二個(gè)買(mǎi)受人對(duì)二審判決當(dāng)然不服，因此拒不履行判決書(shū)指定的義務(wù)。結(jié)果二審判決生效6個(gè)月后，第一個(gè)買(mǎi)受人申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，第二個(gè)買(mǎi)受人看到一輩子辛苦掙來(lái)的家產(chǎn)被奪走，結(jié)果發(fā)生暴力抗法事件，造成十分消極的社會(huì)影響。

案例2：抵押合同生效是否抵押權(quán)設(shè)定的充分條件問(wèn)題

一個(gè)房地產(chǎn)建筑公司在經(jīng)營(yíng)中需要向銀行借貸，銀行要求債務(wù)人抵押擔(dān)保，于是銀行和該建筑公司訂立了以建筑公司的三輛大型建筑車(chē)輛為標(biāo)的物的抵押合同。抵押合同訂立后，雙方當(dāng)事人并沒(méi)有進(jìn)行抵押權(quán)的設(shè)定登記。不久建筑公司將抵押合同指定的三輛車(chē)中的兩輛出賣(mài)給了另一個(gè)建筑公司。但是后來(lái)發(fā)生了所謂的“抵押人”建筑公司到期不能償還銀行貸款的問(wèn)題，銀行向法院提出要求以抵押的車(chē)輛拍賣(mài)還貸。法院判決認(rèn)為抵押合同的訂立意思表示真實(shí)一致，因而有效，于是法院根據(jù)這個(gè)合同將出賣(mài)的二輛車(chē)追回，償還了銀行的貸款。這個(gè)案件曾經(jīng)被作為法官模范執(zhí)行合同法的樣板，在報(bào)紙上隆重介紹。但是在這個(gè)案件的討論中，我們完全有必要問(wèn)一下該審理該案的法官，他們是否注意到第三人公司的正當(dāng)利益問(wèn)題。第三人即另一個(gè)建筑公司在該案中并無(wú)任何過(guò)錯(cuò)，結(jié)果他買(mǎi)的汽車(chē)被追奪，不但經(jīng)營(yíng)秩序遭到損害，而且失去的車(chē)款事實(shí)上也無(wú)法追回。該第三人的這些損失，是否應(yīng)該提醒我們的法官這樣一個(gè)問(wèn)題，即銀行僅僅只是享有抵押合同規(guī)定的權(quán)利，而這一權(quán)利是否就是抵押權(quán)呢？本案中抵押權(quán)是否已經(jīng)有效設(shè)定了呢？

（二）法理分析

在民法的發(fā)展歷史上，確實(shí)有一種依據(jù)一個(gè)債權(quán)法意義上的合同來(lái)確定物權(quán)變動(dòng)生效立法模式，我們現(xiàn)在將其稱(chēng)為“債權(quán)意思主義”的立法模式。這種模式是法國(guó)民法典采用的，其理論來(lái)源于中世紀(jì)寺院法建立的“契約必須履行”的原則。這一原則的基本精神是合同成立生效后，就具有要求當(dāng)事人履行的法律約束力。這一立法精神后來(lái)被法國(guó)民法典采納時(shí)，其含義得到極大的擴(kuò)張——法國(guó)大革命時(shí)代，自由的精神高于一切，契約被當(dāng)作當(dāng)事人為自己立法的主要手段，是實(shí)現(xiàn)自由和擺脫等級(jí)身份制的手段，因此當(dāng)時(shí)的法國(guó)出現(xiàn)了民法典的立法與高漲的革命熱情相結(jié)合的情形。在這種情況下契約變成為社會(huì)的自然人和法人為自己建立權(quán)利義務(wù)關(guān)系的主要正當(dāng)性根據(jù)，因此法國(guó)民法典在人類(lèi)歷史中第一次規(guī)定了“依法成立的契約，在締結(jié)契約的當(dāng)事人之間具有相當(dāng)于法律的效力”這個(gè)具有相當(dāng)?shù)木窀姓倭Φ脑瓌t。依據(jù)法國(guó)民法典立法者的觀點(diǎn)，既然締約對(duì)于第三人相當(dāng)于自己給自己制定法律，那么契約本身就應(yīng)該句有足夠大的效力，以保障它能夠得到履行；而契約在履行之后，就自然能夠發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。比如，一個(gè)人通過(guò)訂立買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)購(gòu)買(mǎi)一座房屋，那么，根據(jù)上述契約履行自然發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果的分析，買(mǎi)賣(mài)合同成立生效的時(shí)候，買(mǎi)受人就應(yīng)該取得房屋的所有權(quán)。因此法國(guó)民法典第1583條規(guī)定：“當(dāng)事人就標(biāo)的物及其價(jià)金相互同意時(shí)，即使標(biāo)的物尚未交付、價(jià)金尚未支付、買(mǎi)賣(mài)即告成立，而標(biāo)的物的所有權(quán)亦于此時(shí)在法律上由出賣(mài)人移轉(zhuǎn)于買(mǎi)受人?！?/p>

應(yīng)該是指出的是，法國(guó)民法典產(chǎn)生時(shí)，已經(jīng)是物權(quán)、債權(quán)這些概念產(chǎn)生數(shù)百年之后，但是法國(guó)民法典并沒(méi)有使用這些概念，因?yàn)?，在法?guó)當(dāng)時(shí)的立法者看來(lái)，合同履行自然產(chǎn)生物權(quán)取得的結(jié)果，通過(guò)合同自然同時(shí)發(fā)生債權(quán)效果和物權(quán)的取得，因此，沒(méi)有必要在物權(quán)和債權(quán)之間做出區(qū)別，也沒(méi)有必要建立區(qū)分這兩種權(quán)利發(fā)生變動(dòng)的不同根據(jù)的法律制度，一個(gè)合同就能解決全部問(wèn)題。這種一個(gè)合同包打天下的觀點(diǎn)，現(xiàn)在我國(guó)被稱(chēng)為“債權(quán)意思主義”，但是在歐洲法學(xué)界，人們常常使用的概念是“同一主義”或者“合意原則”（Principleofconsensus）。這是一種以其革命化理想對(duì)世界民法立法產(chǎn)生過(guò)較大影響的模式。

這種僅僅依據(jù)合同就能夠發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則，在立法思考方面，雖然似乎直接貫徹了自由的精神，但是在法律上卻無(wú)法解決如下這兩個(gè)問(wèn)題：（1）在合同嗣后履行不能、甚至當(dāng)事人有意識(shí)違約造成的履行不能時(shí)，這種立法模式不能說(shuō)明為什么所有權(quán)以及其他物權(quán)的歸屬問(wèn)題。一個(gè)合同的生效，事實(shí)上并不意味著它能夠肯定地得到履行，在沒(méi)有履行時(shí)，物權(quán)變動(dòng)當(dāng)然無(wú)法不能成就。比如一個(gè)人在訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)精神正常的人，在履行合同是可能會(huì)精神失常，因此就會(huì)發(fā)生合同履行不能的問(wèn)題。因此雖然合同生效，但是無(wú)論如何房屋所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移。一個(gè)企業(yè)，在自己的產(chǎn)品漲價(jià)時(shí)馬上會(huì)發(fā)生不交付甚至出賣(mài)給他人的情形，因?yàn)榧词顾袚?dān)違約責(zé)任也會(huì)獲得更大的利益。因此，“一物二賣(mài)”在現(xiàn)實(shí)中是常見(jiàn)的，在債權(quán)效果上可以成立，當(dāng)時(shí)標(biāo)的物的所有權(quán)卻只有一個(gè)，不能轉(zhuǎn)移給兩個(gè)人。（2）不能解決物權(quán)變動(dòng)引起的第三人權(quán)利被排斥的問(wèn)題。因?yàn)槲餀?quán)變動(dòng)常常是以排斥第三人作為其法律目的的，比如，設(shè)定抵押權(quán)，其目的就是要給予一個(gè)特別的債權(quán)人優(yōu)先受償?shù)奶貦?quán)，使其排斥第三人的債權(quán)，而優(yōu)先獲得償還。如果合同的生效就能夠發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，那么僅僅依據(jù)兩個(gè)當(dāng)事人之間合同，就能發(fā)生排斥第三人的效果，第三人的權(quán)利得不到任何保護(hù)，這一法律規(guī)則對(duì)于第三人沒(méi)有任何的正當(dāng)性可言。

對(duì)上述這些問(wèn)題，法國(guó)立法者在后來(lái)也意識(shí)到了。因此他們?cè)诿穹ǖ渲贫ò雮€(gè)世紀(jì)后，于1855年制定了“不動(dòng)產(chǎn)登記法”，其中確立了“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和取得，不經(jīng)登記者，不得對(duì)抗第三人”的原則，作為其基本立法缺陷的補(bǔ)救措施。但是這種補(bǔ)救措施是否得當(dāng)、足夠，法學(xué)界長(zhǎng)期以來(lái)就有爭(zhēng)論。一個(gè)最基本的爭(zhēng)論就是——物權(quán)的設(shè)立和取得就是為了發(fā)生對(duì)抗甚至是排斥第三人的效力，不能對(duì)抗第三人時(shí)，物權(quán)變動(dòng)有怎么可以生效？顯然，法國(guó)法無(wú)法對(duì)此做出正確的回答。所以這種法理是不足取的。

顯然，僅僅將合同作為物權(quán)變動(dòng)的生效根據(jù)，在法理上是錯(cuò)誤的，在實(shí)踐上是有害的。在法理上，因?yàn)楹贤某闪⑸?，僅僅只是在當(dāng)事人之間產(chǎn)生了請(qǐng)求權(quán)的約束力，這一約束力對(duì)第三人無(wú)效果，不但不能排斥第三人，而且不能表示當(dāng)事人之間也發(fā)生了有效的物權(quán)變動(dòng)。在當(dāng)事人之間訂立合同時(shí)，出賣(mài)人可以沒(méi)有標(biāo)的物（比如標(biāo)的物尚在制造之中的情形），也可以沒(méi)有標(biāo)的物的所有權(quán)（比如標(biāo)的物尚在制造商手里，作為銷(xiāo)售商的出賣(mài)人還沒(méi)有取得標(biāo)的物的所有權(quán)），此時(shí)出賣(mài)人和買(mǎi)受人當(dāng)然可以訂立買(mǎi)賣(mài)合同，這個(gè)合同可以在沒(méi)有物的時(shí)候、在出賣(mài)人沒(méi)有所有權(quán)這樣的處分權(quán)的時(shí)候生效，因?yàn)樵诼男泻贤瑫r(shí)具備這些條件就足夠了。

通過(guò)這里的分析還可以得出一個(gè)結(jié)論是：僅僅依據(jù)合同無(wú)法確定物權(quán)變動(dòng)，因?yàn)椋海?）物以及物權(quán)在合同生效時(shí)可以不具備；（2）買(mǎi)受人根據(jù)合同僅僅享有請(qǐng)求權(quán)，這種權(quán)利不能排斥第三人，以保障他自己取得標(biāo)的物以及標(biāo)的物的所有權(quán)。比如出賣(mài)人將物“一物二賣(mài)”時(shí)，因?yàn)闃?biāo)的物的所有權(quán)只有一個(gè)，所以并不是僅僅依據(jù)買(mǎi)受人身份就能取得所有權(quán)。

我國(guó)近現(xiàn)代民法改革從一開(kāi)始就沒(méi)有采納這種“同一主義”的立法模式，而是嚴(yán)格遵守債權(quán)法意義上的合同，其生效只能產(chǎn)生債權(quán)法意義上的約束力，即請(qǐng)求權(quán)的約束力、而不能發(fā)生物權(quán)效力的基本規(guī)則。如果嚴(yán)格按照這種科學(xué)的法理分析上述這兩個(gè)案例，就可以清楚的看到：

在第一個(gè)案例中，第一個(gè)買(mǎi)受人在交易中只是訂立了一個(gè)合同并發(fā)生了房款的交付，這個(gè)合同沒(méi)有違背法律的情形，所以這個(gè)合同當(dāng)然是有效的，但是它的也只是發(fā)生了債權(quán)意義的約束力，第一個(gè)買(mǎi)受人根據(jù)這個(gè)合同享有債權(quán)意義的請(qǐng)求權(quán)。后來(lái)雖然發(fā)生了標(biāo)的物的所有權(quán)被他人取得的情形，但是卻沒(méi)有發(fā)生第一個(gè)買(mǎi)受人的請(qǐng)求權(quán)喪失的法律事由，因此第一個(gè)買(mǎi)受人始終可以向出賣(mài)人主張這一請(qǐng)求權(quán)?，F(xiàn)實(shí)中并沒(méi)有發(fā)生第一個(gè)買(mǎi)受人的所有權(quán)取得，因此沒(méi)有權(quán)利主張所有權(quán)，更沒(méi)有權(quán)利主張所有權(quán)返還以及排斥他人的“侵權(quán)”。

在第二個(gè)案例中，銀行與債務(wù)人之間只是定了一個(gè)抵押合同，而沒(méi)有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記；僅僅依據(jù)這樣的一個(gè)合同不能發(fā)生排斥第三人的結(jié)果。因此銀行對(duì)債務(wù)人也就是所謂的“抵押人”的權(quán)利，始終停留在債權(quán)意義的請(qǐng)求權(quán)的階段上，因?yàn)檫@里的“抵押權(quán)”并沒(méi)有設(shè)定完成。所以銀行不能對(duì)已經(jīng)出賣(mài)的汽車(chē)主張抵押權(quán)，法院也不能支持這一主張。

這就是“合同是債權(quán)的根據(jù)”的法理。依據(jù)這一原則，我們就可以非常容易的得出這樣的結(jié)論：合同生效只能發(fā)生債權(quán)法上的約束力，物權(quán)變動(dòng)的生效必須領(lǐng)域法律根據(jù)。對(duì)于這一法理，從20世紀(jì)30年代我國(guó)制定民法典，到改革開(kāi)放初期法制建設(shè)的恢復(fù)，我國(guó)民法研究和立法堅(jiān)持了這種科學(xué)的法理。民法通則也堅(jiān)持了這一法理。但是，從20世紀(jì)80年代末期到90年代初期開(kāi)始，隨著我國(guó)“統(tǒng)一合同法”的制定，所謂的主流法學(xué)受到近鄰日本民法學(xué)界的強(qiáng)烈影響，而日本民法典在本質(zhì)上按照法國(guó)民法早期的精神制定的。因此，早已被我國(guó)民法科學(xué)傳統(tǒng)放棄的法國(guó)法的“同一主義”理論不僅僅回到了大學(xué)的講堂上，而且我國(guó)“統(tǒng)一合同法”制定過(guò)程中，也出現(xiàn)了采納這一理論的趨向。現(xiàn)行合同法第51條，明確地將合同的效果與物權(quán)變動(dòng)的效果聯(lián)系在一起，而且將物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果當(dāng)作合同生效的前提條件。這種導(dǎo)致因果關(guān)系的做法，說(shuō)明我國(guó)民法學(xué)此時(shí)出現(xiàn)了明顯的學(xué)術(shù)倒退。隨著“統(tǒng)一合同法”宣傳和貫徹進(jìn)入高潮，我國(guó)學(xué)術(shù)界和司法實(shí)踐中再次出現(xiàn)了“合同法包打天下”的現(xiàn)象，一些學(xué)者和實(shí)踐家產(chǎn)生了合同是發(fā)生一切民事權(quán)利變動(dòng)的充分根據(jù)、因此只要掌握了合同法就可以解決一切民法問(wèn)題的誤解。上述這些案例，就是當(dāng)時(shí)這一不科學(xué)的法理誤導(dǎo)的結(jié)果。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)交付是確定物權(quán)變動(dòng)的唯一依據(jù)嗎？

近年來(lái)隨著物權(quán)法研究水平的提高和物權(quán)法知識(shí)的傳授，堅(jiān)持物權(quán)與債權(quán)的法律性質(zhì)相區(qū)分、物權(quán)變動(dòng)的法律根據(jù)與債權(quán)變動(dòng)的法律根據(jù)相區(qū)分的觀點(diǎn)，又逐漸回到我國(guó)民法學(xué)的主流地位。這種觀點(diǎn)的要點(diǎn)，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更和廢止以不動(dòng)產(chǎn)登記為依據(jù)、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更和廢止以占有的交付為依據(jù)?；蛘吆?jiǎn)單地說(shuō)，也就是以不動(dòng)產(chǎn)登記作為交易中的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)確權(quán)的法律根據(jù)，以動(dòng)產(chǎn)交付作為動(dòng)產(chǎn)交易中物權(quán)確權(quán)的根據(jù)。這種觀點(diǎn)是根據(jù)潘德克頓法律科學(xué)建立起來(lái)的，其基點(diǎn)當(dāng)然是科學(xué)的。根據(jù)這一觀點(diǎn)建立的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，可以比較清晰地將債權(quán)意義上合同的成立生效、與物權(quán)意義的各種法律行為的成立生效區(qū)分開(kāi)來(lái)。我國(guó)立法和司法如果能夠做到這一步，就已經(jīng)能夠?qū)⑽餀?quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)基本上區(qū)分開(kāi)來(lái)，從而實(shí)現(xiàn)交易法律秩序的科學(xué)調(diào)整。這樣，我國(guó)民法在物權(quán)變動(dòng)制度建設(shè)上的理論成就和實(shí)踐效果就已經(jīng)超過(guò)了堅(jiān)持“同一主義”理論的法國(guó)民法和日本民法。

以不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)的占有交付作為確定物權(quán)變動(dòng)是否生效的依據(jù)，符合物權(quán)法中物權(quán)變動(dòng)必須公示的原則。如上所述，物權(quán)的變動(dòng)具有排斥他人的效力，因此為第三人的公正起見(jiàn)，法律要求不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)必須登記、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)必須交付占有，目的就是給第三人提供知悉該物權(quán)變動(dòng)的充分機(jī)會(huì)，使得第三人利益得到成分保護(hù)。

但是，實(shí)踐中又出現(xiàn)了只有不動(dòng)產(chǎn)登記才是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律根據(jù)、只有動(dòng)產(chǎn)的占有交付才是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律根據(jù)的觀點(diǎn)和做法。這種觀點(diǎn)和做法的基本特征是，在不動(dòng)產(chǎn)交易確權(quán)時(shí)，只認(rèn)可不動(dòng)產(chǎn)登記，其他的法律根據(jù)一律排斥；在動(dòng)產(chǎn)交易確權(quán)時(shí)，只認(rèn)可動(dòng)產(chǎn)占有的交付，不認(rèn)可其他的法律根據(jù)。請(qǐng)看如下案例：

（一）案例

案例3：交付“房產(chǎn)證”能否作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的依據(jù)？

在江蘇省某市，某農(nóng)業(yè)信托公司與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商訂立了一個(gè)房屋開(kāi)發(fā)合同。雙方約定由農(nóng)業(yè)信托公司投一部分資金，作為回報(bào)，其可以分割一部分房產(chǎn)。當(dāng)房屋建好后，房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)首先以自己名義辦理了全部房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書(shū)（即實(shí)踐中所謂的“大產(chǎn)證”）。此后，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的董事長(zhǎng)因重病住進(jìn)了醫(yī)院，于是他將農(nóng)業(yè)信托公司代表人請(qǐng)到了醫(yī)院，表示盡管自己重病在身，但是履行合同的誠(chéng)意沒(méi)變，還是要把房屋交付給農(nóng)業(yè)信托公司。作為證明，他把應(yīng)歸屬農(nóng)業(yè)信托公司的那部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書(shū)交給了農(nóng)業(yè)信托公司公司，并表示等他病好后，雙方再去有關(guān)部門(mén)辦理登記過(guò)戶手續(xù)。但是不幸的是，房產(chǎn)證交付后不久，該董事長(zhǎng)因病重去世。其后不久其公司也淪于破產(chǎn)。這時(shí)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)清算問(wèn)題發(fā)生了爭(zhēng)議。農(nóng)業(yè)信托公司是否取得了指定房地產(chǎn)的所有權(quán)的問(wèn)題，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司清算的焦點(diǎn)問(wèn)題。因?yàn)榇藭r(shí)發(fā)生了其他債權(quán)人主張權(quán)利的情形，甚至有外省市某法院直接將全部房產(chǎn)（包括農(nóng)業(yè)信托公司應(yīng)得那部分在內(nèi)）予以查封，并欲以拍賣(mài)來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)人的債權(quán)的情況。顯然，如果認(rèn)為農(nóng)業(yè)信托公司公司取得所有權(quán)，那么這部分房產(chǎn)就不再納入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)清算范圍之中。如果這部分房產(chǎn)所有權(quán)仍歸屬房地產(chǎn)商的話，那么就要作為破產(chǎn)人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行清算，則農(nóng)業(yè)信托公司公司的利益就會(huì)落空。一審法院的判決，是不承認(rèn)農(nóng)業(yè)信托公司取得房屋所有權(quán)，因?yàn)闆](méi)有辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，房產(chǎn)證交付的行為在法律上沒(méi)有意義。

另外，本人在實(shí)踐調(diào)查中發(fā)現(xiàn)大量的案例：法院或者房地產(chǎn)行政管理部門(mén)為了堅(jiān)持登記原則，甚至否定交易中土地以及房屋實(shí)際交付的效力：在房屋買(mǎi)賣(mài)合同的雙方當(dāng)事人交付了房屋、但是沒(méi)有辦理登記手續(xù)的情況下，法院判決認(rèn)為這種情況下不能發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，甚至買(mǎi)賣(mài)合同都?xì)w于無(wú)效。在這些執(zhí)法者看來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)登記屬于行政管理對(duì)于民事活動(dòng)的確定或者許可，因此不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)具有絕對(duì)的決定性作用。在這些判決中，房屋實(shí)際交付在法律上的重要意義完全被否定了。我們應(yīng)該想一想，為什么動(dòng)產(chǎn)的交付可以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，而當(dāng)事人自己所為的不動(dòng)產(chǎn)交付行為，在民法上反而無(wú)效呢？?jī)H僅從這里我們就可以看出，以前關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的法理依據(jù)和效果的看法，應(yīng)該是有問(wèn)題的。

案例4：公證能否作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的依據(jù)？

在內(nèi)蒙古某地，某甲從某乙處購(gòu)買(mǎi)捷達(dá)汽車(chē)一輛。訂立合同并交付汽車(chē)時(shí)，甲乙雙方拿著合同和汽車(chē)的其他證件到當(dāng)?shù)剀?chē)輛管理處進(jìn)行過(guò)戶登記手續(xù)，被當(dāng)?shù)剀?chē)輛管理處拒絕，因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)，當(dāng)?shù)剡€沒(méi)有開(kāi)展私人汽車(chē)的過(guò)戶登記工作，而且當(dāng)時(shí)有關(guān)規(guī)定要求，私人買(mǎi)賣(mài)汽車(chē)只能在汽車(chē)交付一年后才能進(jìn)行登記。為避免日后出現(xiàn)權(quán)利的爭(zhēng)議，甲乙雙方就汽車(chē)所有權(quán)過(guò)戶一事進(jìn)行了公證證明。不久，乙駕駛汽車(chē)時(shí)，出現(xiàn)責(zé)任事故。法院判決，因?yàn)榧兹匀皇瞧?chē)登記上的所有權(quán)人，因此甲應(yīng)該承擔(dān)汽車(chē)侵權(quán)責(zé)任。由于法律規(guī)定只能以登記作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的根據(jù)，因此法院無(wú)法認(rèn)定所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。至于當(dāng)事人之間就所有權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶所進(jìn)行的公證證明，法院認(rèn)為不能作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的根據(jù)。這一規(guī)定帶來(lái)的問(wèn)題，連法官也覺(jué)得不甚合理。

（二）法理分析

一般來(lái)看，以不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)的占有交付作為物權(quán)變動(dòng)的有效根據(jù)是可以的，但是必須明確，發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的真正根據(jù)，并不是不動(dòng)產(chǎn)登記和交付的本身，而是支持不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)交付的法律行為，也就是當(dāng)事人要求以不動(dòng)產(chǎn)登記和占有交付這種方式來(lái)完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的意思表示。具體來(lái)說(shuō)，當(dāng)事人設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止某種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)所作的表達(dá)，就是這種意思表示。比如出賣(mài)人要將自己的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人時(shí)，當(dāng)事人雙方在登記機(jī)關(guān)所作的出讓和受讓所有權(quán)的表達(dá)；再如當(dāng)事人設(shè)定抵押權(quán)、土地使用權(quán)時(shí)，向不動(dòng)產(chǎn)登記官所作的請(qǐng)求為他們登記這些權(quán)利的表達(dá)。在不動(dòng)產(chǎn)交易中，當(dāng)事人之間發(fā)生物權(quán)的設(shè)立、這種意思表示常?？梢詮漠?dāng)事人登記申請(qǐng)書(shū)中可以得到確定。因此，我們說(shuō)，以不動(dòng)產(chǎn)登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)確權(quán)的依據(jù)一般情況下是正確的。

在民法上，由于汽車(chē)、車(chē)輛和飛行器具有不動(dòng)產(chǎn)的特征，所以雖然這些物品自然性質(zhì)為動(dòng)產(chǎn)，但是在法律上被視為不動(dòng)產(chǎn)，它們的物權(quán)變動(dòng)遵守不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)則。法學(xué)上將這些物稱(chēng)為“準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)”，在不特指時(shí)，一般提到不動(dòng)產(chǎn)的法律規(guī)則時(shí)同時(shí)適用于準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)。

同時(shí)，在動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止的情形，當(dāng)事人之間常常是以動(dòng)產(chǎn)占有的交付作為這些物權(quán)變動(dòng)的意思表示的表現(xiàn)形式，所以，一般情況下以動(dòng)產(chǎn)占有的交付作為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的有效根據(jù)也是正確的。當(dāng)代德國(guó)民法科學(xué)對(duì)交付有十分深刻的分析。德國(guó)民法學(xué)的通說(shuō)認(rèn)為，一項(xiàng)交付必須具備如下因素：（1）“受讓人方面”取得了對(duì)物的占有，而讓與人方面徹底地脫離了對(duì)物的任何關(guān)系；（2）出讓人已經(jīng)將占有取得的處分權(quán)（或者支配權(quán)Disposition）移轉(zhuǎn)給了取得人；（3）該項(xiàng)占有以及支配權(quán)的移轉(zhuǎn)當(dāng)事人之間的“故意”的結(jié)果，即當(dāng)事人的出讓和受讓的動(dòng)機(jī)相結(jié)合形成的結(jié)果。在這三項(xiàng)表示交付有效成立的要素中，第一項(xiàng)說(shuō)明的是對(duì)物的事實(shí)上的控制的移轉(zhuǎn)；第二項(xiàng)說(shuō)明的是占有的受讓人獲得的，是有權(quán)占有；第三項(xiàng)說(shuō)明交付中包括著明確的轉(zhuǎn)移物的支配權(quán)給受讓人的意思表示。因此，交付是一個(gè)十分典型的法律行為，即物權(quán)變動(dòng)的“合意”。合意就是當(dāng)事人之間就物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更與廢止的法律行為，它由意思表示而生，由意思表示的法定生效條件判斷其是否生效，在民法學(xué)上，“合意”是廣義合同的一種類(lèi)型，所以這種合意也被稱(chēng)為“物權(quán)合同”、“物權(quán)契約”，它的成立與生效，要遵守法律行為中關(guān)于合同的一般法定生效條件。當(dāng)然，因?yàn)橐l(fā)生物權(quán)這種獨(dú)特性的排他性后果，所以這種法律行為還必須遵守“公示”這一特殊的法律條件。

從日本民法學(xué)引進(jìn)我國(guó)的一種觀點(diǎn)，認(rèn)為交付是事實(shí)行為，不是法律行為。這種觀點(diǎn)為我國(guó)一些學(xué)者采納，但是不用仔細(xì)分析就知道這是一種錯(cuò)誤的觀點(diǎn)。因?yàn)闆](méi)有意思表示的交付，是不可以想象的，也是不存在的。事實(shí)行為是不以當(dāng)事人的意思表示為要素的行為，即當(dāng)事人沒(méi)有意思表示或者意思表示不發(fā)揮作用的行為；但是誰(shuí)都應(yīng)該理解，在當(dāng)事人之間發(fā)生物權(quán)交易時(shí)，他們?cè)趺茨軟](méi)有意思表示？他們的意思表示怎么能沒(méi)有作用？顯然，即使是根據(jù)合同，如果出賣(mài)人沒(méi)有交付的意思表示，買(mǎi)受人也不能到出賣(mài)人家里將出賣(mài)物拿走！如果出賣(mài)人交付行為有法律上的瑕疵時(shí)（比如精神病人將自己的房子交付），這種行為還是可以撤銷(xiāo)的。而可以撤銷(xiāo)時(shí)法律行為的特征，事實(shí)行為就不可以撤銷(xiāo)。從這種將交付當(dāng)作事實(shí)行為的看法，可見(jiàn)日本民法學(xué)研究不精深的特點(diǎn)，也可以看到我國(guó)民法學(xué)者引進(jìn)這種觀點(diǎn)時(shí)的盲目。

動(dòng)產(chǎn)交付上所體現(xiàn)的法學(xué)原理，即當(dāng)事人的意思表示或者法律行為推動(dòng)他們之間的物權(quán)變動(dòng)的情形，在不動(dòng)產(chǎn)登記方面照樣可以清晰地看出來(lái)。對(duì)此本文不必贅述，讀者自己稍加推理就可以理解。

當(dāng)事人依據(jù)法律行為來(lái)推動(dòng)以至于完成他們之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等，是民法“意思自治”這一基于的體現(xiàn)。意思自治原則的基本要求，就是按照當(dāng)事人的內(nèi)心真意來(lái)建立與變更民法上的各種權(quán)利義務(wù)關(guān)系；因此只有符合當(dāng)事人內(nèi)心真意的法律效果，在民法上就具有正當(dāng)性。這一點(diǎn)是民法不同于公法的本質(zhì)特征。民法上一切權(quán)利義務(wù)關(guān)系的建立與變更，都應(yīng)該從當(dāng)事人的意思自治上來(lái)理解。而意思自治原則具體制度，就是法律行為。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記的本質(zhì)不是行政管理或者行政授權(quán)，而是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式，或者說(shuō)是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律行為客觀表現(xiàn)方式；動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的占有，也是當(dāng)事人之間關(guān)于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)內(nèi)心真意的客觀表達(dá)方式。所以物權(quán)法律行為與不動(dòng)產(chǎn)登記和占有交付之間的關(guān)系，是關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的意思表示的內(nèi)心真意與其表現(xiàn)形式之間的關(guān)系。

所以，不動(dòng)產(chǎn)登記的本質(zhì)，不是行政管理；不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的作用，也不是行政授權(quán)或者許可，而是物權(quán)“合意”的公示方式。

既然不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)占有交付是當(dāng)事人之間內(nèi)心真意的表達(dá)方式，那么，在不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)交付之外，不論是從事實(shí)上還是在立法上都不應(yīng)該排除還存在著其他物權(quán)意思表示方式。比如，如下這些可以表達(dá)當(dāng)事人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)心真意的方式是很常見(jiàn)的：

1．交付房屋。當(dāng)事人訂立買(mǎi)賣(mài)合同或者其他轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的合同之后，出賣(mài)人將房屋交付給買(mǎi)受人，比如交付房屋的占有使用、交付房門(mén)的鑰匙等，買(mǎi)受人也予以接受，這就表明了“交付”這一事實(shí)中當(dāng)事人之間的“合意”產(chǎn)生。在不違背法律的情況下，它當(dāng)然應(yīng)該按照法律行為的生效條件產(chǎn)生效果。所以當(dāng)事人之間以實(shí)物交付的方式，當(dāng)然可以證明表明他們之間的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)以及其他物權(quán)的轉(zhuǎn)移的意思表示。依據(jù)民法規(guī)則，這一行為的正當(dāng)性毫無(wú)疑義。既然動(dòng)產(chǎn)的占有交付表明物權(quán)變動(dòng)的效果都是正當(dāng)?shù)?，不?dòng)產(chǎn)的實(shí)物交付證明這種效果也是正當(dāng)?shù)摹?/p>

2．交付不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬文書(shū)。在我國(guó)由于建立了房地產(chǎn)發(fā)證制度，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人會(huì)獲得權(quán)屬證書(shū)，以證明自己的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。這些權(quán)屬證書(shū)，有國(guó)有土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)所有權(quán)證等。不論是從一般民眾的認(rèn)識(shí)來(lái)看，還是從立法的目的來(lái)看，這些權(quán)屬文書(shū)當(dāng)然對(duì)于交易的民事權(quán)利具有證明的作用。因此，如果當(dāng)事人之間發(fā)生了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬文書(shū)的交付，比如出賣(mài)人將其房屋的產(chǎn)權(quán)證交付給買(mǎi)受人、而買(mǎi)受人也予以接受時(shí)，當(dāng)然可以表明他們之間就房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移形成了“合意”，已經(jīng)發(fā)生了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的行為。

3．公證。如上案例4所述，當(dāng)事人之間就是依據(jù)公證來(lái)表達(dá)他們之間的所有權(quán)轉(zhuǎn)移的意思表示的，這種公證在任何意義上都能夠證明當(dāng)事人之間的物權(quán)“合意”，而這種合意沒(méi)有任何違背法律的情形，所以依據(jù)這種公證來(lái)確認(rèn)當(dāng)事人之間物權(quán)變動(dòng)的有效性在法理上沒(méi)有問(wèn)題，在實(shí)踐中也不會(huì)產(chǎn)生消極的后果。

事實(shí)上，如果當(dāng)事人之間在訂立以物權(quán)變動(dòng)為目的合同之后，又對(duì)該合同進(jìn)行公證，那么可以說(shuō)明當(dāng)事人之間在債權(quán)法意義的合同之外，又產(chǎn)生了新的“合意”。在不妨害第三人的情況下，根據(jù)這種合意，也可以作為確定物權(quán)轉(zhuǎn)移的根據(jù)。

4．當(dāng)事人雙方向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提交的登記申請(qǐng)書(shū)，或者登記機(jī)關(guān)在登記之前向當(dāng)事人雙方做出的收到其登記申請(qǐng)的法律文件。這些申請(qǐng)書(shū)或者法律文件，同樣可以證明當(dāng)事人之間物權(quán)合意的存在，所以也可以用來(lái)證明當(dāng)事人之間物權(quán)變動(dòng)的真實(shí)性。

5．當(dāng)事人雙方向公證機(jī)關(guān)提交的、目的在于發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的公證申請(qǐng)書(shū)。這種申請(qǐng)書(shū)同樣可以證明當(dāng)事人之間的物權(quán)合意存在。

6．動(dòng)產(chǎn)交易，發(fā)生權(quán)利證書(shū)交付的情形，也可以證明其物權(quán)變動(dòng)的效果。比如存折、票據(jù)的交付等。

從上面這些可以確定物權(quán)歸屬的意思表示或者法律行為可以看出，以這種物權(quán)合意作為基本要素的法律行為具有一個(gè)共同的特征，就是他們必須具備某種可以在客觀上得到證明的方式。這就是物權(quán)法律行為的“形式主義原則”，具備可以從客觀上可以認(rèn)定的形式，而且形式成為法律行為生效的必備條件。因?yàn)槲餀?quán)具有排他性效力，即排斥第三人的效力，所以當(dāng)事人關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的意思表示，應(yīng)該可以被社會(huì)從外在的形式上得以認(rèn)定，以保護(hù)交易的安全。根據(jù)這一原則建立的物權(quán)公示原則，得到了世界上大多數(shù)國(guó)家的承認(rèn)。世界各國(guó)普遍建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度，都是符合物權(quán)公示原則的。

但是必須指出的，是我國(guó)一些學(xué)者采納日本學(xué)者提出的“債權(quán)形式主義”，以“合同加公示”作為物權(quán)變動(dòng)的有效條件的觀點(diǎn)。但是這種觀點(diǎn)具有嚴(yán)重的缺陷：（1）它不能解釋物權(quán)變動(dòng)不成就時(shí)的合同的效力問(wèn)題，因此他們得出了不動(dòng)產(chǎn)合同不登記不生效、動(dòng)產(chǎn)和同步交付占有不生效的規(guī)則，從而在根本上違背了物權(quán)與債權(quán)相區(qū)分的民法法理。（2）它把登記理解為行政管理和行政授權(quán)，違背了民法原理。（3）它只認(rèn)可不動(dòng)產(chǎn)登記一種物權(quán)交易方式，不承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記之外符合當(dāng)事人內(nèi)心真意的物權(quán)交易方式，從上述案例3和案例4的分析看，其實(shí)踐的結(jié)果完全是削足適履。現(xiàn)行立法受其影響，結(jié)果十分消極。因?yàn)檫@一問(wèn)題的探討不屬于本文的范圍，所以對(duì)此本文不再展開(kāi)。

但是必須指出的是，由于物權(quán)法律行為具備的形式不同，其公示的效果也就不一樣。不動(dòng)產(chǎn)登記作為一種公示方式，是由國(guó)家建立的，而且是以國(guó)家信譽(yù)作為擔(dān)保的，所以以這種方式作為確權(quán)依據(jù)時(shí)，其效力最強(qiáng)；不動(dòng)產(chǎn)登記之外，其他這些可以作為物權(quán)確權(quán)依據(jù)的方式，因?yàn)槠湫问綏l件差異，不一定都能達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)登記所具有的強(qiáng)烈的排斥第三人的效果，有些甚至不能產(chǎn)生排斥第三人的效果；但是在不涉及第三人時(shí)，它們至少可以在當(dāng)事人之間確定物權(quán)的變動(dòng)，有些甚至可以對(duì)當(dāng)事人發(fā)生法律效果（比如不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)的交付、提交登記申請(qǐng)書(shū)等）。

四、結(jié)論

1.民法上的兩個(gè)最基本的權(quán)利物權(quán)與債權(quán)的效力之間有著本質(zhì)的區(qū)別，因?yàn)檫@一本質(zhì)區(qū)別，物權(quán)變動(dòng)與債權(quán)變動(dòng)（即他們的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止）的法律根據(jù)必須加以區(qū)分。而最重要的法律根據(jù)的區(qū)分，是法律行為的區(qū)分，因?yàn)榉尚袨椴攀墙灰椎幕A(chǔ)。這是現(xiàn)代民法的根基，也是物權(quán)確權(quán)的根基。

2．債權(quán)意義上的合同的生效，只是產(chǎn)生債的（即請(qǐng)求權(quán)）約束力，因此不能以這種合同作為物權(quán)變動(dòng)的根據(jù)。同樣，當(dāng)事人之間沒(méi)有發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)，也不能反過(guò)來(lái)認(rèn)為合同無(wú)效。

3．非依據(jù)法律行為發(fā)生的各種物權(quán)變動(dòng)，依據(jù)法律直接規(guī)定的條件產(chǎn)生效力，在法律規(guī)定的條件成就時(shí)，認(rèn)可權(quán)利取得人取得物權(quán)。這種物權(quán)取得，不必以不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)占有交付作為必要條件，但是，為保護(hù)第三人，這些物權(quán)變動(dòng)，如果是不動(dòng)產(chǎn)則在不動(dòng)產(chǎn)登記之前、如果是動(dòng)產(chǎn)則在交付占有之前，不能發(fā)生排斥第三人的效力。

3．不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)占有的交付，具有充分的公信力，可以作為物權(quán)確權(quán)的充分依據(jù)，也可以充分發(fā)生排斥第三人的效果。

4．不動(dòng)產(chǎn)登記之外，具備物權(quán)意思表示的形式要件其他行為，可以在當(dāng)事人之間作為確權(quán)的依據(jù)。在這里，必須明確形式要件的意義，即這些物權(quán)變動(dòng)的法律行為必須具備可以從客觀認(rèn)定的形式，或者說(shuō)在一定程度上能夠滿足物權(quán)公示原則的要求。

但是這些行為是否能夠發(fā)生排斥第三人的效果，不能一概而論。比如，不動(dòng)產(chǎn)的交付本身具有較強(qiáng)公信力，雖然不能排斥登記上的第三人，但是可以排斥登記之外的第三人。但是交付之外的其他行為，因此公信力十分薄弱，因此依據(jù)法理，基本上可以認(rèn)定它們不具備排斥第三人的效果。

比如，當(dāng)事人之間如果以交付不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)來(lái)轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，如果不涉及第三人，可以根據(jù)證書(shū)的交付認(rèn)定所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，因?yàn)檫@種所有權(quán)的交付不一定涉及第三人；但是，如果當(dāng)事人之間如果以交付方式來(lái)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，則不可以認(rèn)定抵押權(quán)設(shè)立有效，因?yàn)榈盅簷?quán)設(shè)立的目的就是排斥第三人的，為第三人正當(dāng)利益考慮，沒(méi)有進(jìn)行登記的，不能認(rèn)定抵押權(quán)設(shè)定有效。

5．上述具備一定的客觀形式、但是不具備排斥第三人效果的物權(quán)行為，在作為確權(quán)根據(jù)時(shí)，應(yīng)該督促或者要求當(dāng)事人補(bǔ)辦不動(dòng)產(chǎn)登記的手續(xù)，以充分實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的目標(biāo)。