導(dǎo)語：土地收購財務(wù)風(fēng)險控制研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：于地方財政而言，土地出讓是其重要財力來源，而資金問題在土地收儲的過程中容易出現(xiàn)各類風(fēng)險，不管是宏觀經(jīng)濟政策，還是利率的變動都給土地收儲活動帶來不確定性因素，對區(qū)域經(jīng)濟有著重要影響。實行企業(yè)化的會計核算模式、制定合理的土地儲備計劃、完善土地儲備監(jiān)管體系、促進融資方式創(chuàng)新多元化，不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)等都能有效降低土地儲備中的財務(wù)風(fēng)險。

關(guān)鍵詞：土地收購;土地儲備;財務(wù)風(fēng)險控制

一、引言

十多年來我國土地收儲工作的開展給地方財政引入大量財富，不過在經(jīng)營土地的同時也伴隨著一定的財務(wù)風(fēng)險，因此必須引起重視。本人從事土地收儲工作多年，發(fā)現(xiàn)了某些土地收儲工作中存在的問題，探討了土地收儲活動中存在的自有風(fēng)險問題，并根據(jù)這些問題提出出了相應(yīng)的建議。

二、土地儲備資金來源的現(xiàn)狀

1.部門規(guī)章對土地儲備資金來源的限制。2007年國土資源部、財政部聯(lián)合印發(fā)了《土地儲備資金財務(wù)管理暫行辦法》，對土地儲備資金來源作出規(guī)定：第一，土地儲備機構(gòu)的相關(guān)費用由土地出讓收入來安排，包括拆遷補償、征地、土地開發(fā)等費用；第二，土地儲備資金由財政部門從國有土地收益基金中安排；第三，土地儲備機構(gòu)按國家相關(guān)規(guī)定舉借銀行貸款和其他金融機構(gòu)貸款；第四，用于土地的其他資金必須經(jīng)由財政部門批準(zhǔn)；第五，上述資金產(chǎn)生的利息收入。下面主要對前三項內(nèi)容進行分析：從第一點來源來講，土地出讓收入中安排拆遷補償、征地、土地開發(fā)等費用，必須是在土地收儲工作已完成、前期費用已發(fā)生、土地已出讓、款項已收回等的前提下才能進行。而前期財政部門返還的墊支費用并非實際意義上的資金來源，假如土地并沒出讓或者出讓了但沒收到出讓款，此類來源就不存在。所以，返還的墊支費用不該計作資金來源的范疇。從第二點來源來講，土地儲備資金由財政部門從國有土地收益基金中安排，這可作為一個來源，但從實施的具體情況來看，安排比例在5%左右，遠遠小于土地收儲所需的資金量，不能滿足實際需要。從三點來源來講，土地收儲資源僅余下銀行貸款和其他金融機構(gòu)貸款。據(jù)有關(guān)資料表明，截止2003年底，浙江省土地收購儲備資金112億元，其中就銀行貸款就占總量的89%，達到100億元；青島市財政在土地儲備中心成立開始，注入周轉(zhuǎn)資金2000萬人民幣，到2004年貸款總額是24.5億元；北京市土地整理儲備中心成立之初注入資金1億元，到2006年4月籌措資金達到110.96億元；長春市土地收儲中心前期投入1000萬元，到2009年10月貸款金額達到197億元。目前我國土地收儲機構(gòu)有2000多家，如按照1000家中每家向銀行貸款10個億，那么貸款總金額就能達到1000億元，當(dāng)然，實際上遠不止這個數(shù)。據(jù)相關(guān)報道，2009年北京一個土地收儲機構(gòu)貸款計劃就已高達到1000億元。但從我國整體土地收儲資金來源來講，渠道過于單一，缺乏自由資金，資金結(jié)構(gòu)失衡情況比較嚴(yán)重，而且財務(wù)費用高，土地收儲成本不斷增加。盡管2008年下半年央行已連續(xù)下調(diào)利率，但土地收儲貸款利息仍然很高。2.土地運營周期與銀行貸款期限不適應(yīng)。中國人民銀行于2003年了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，該通知嚴(yán)格要求對土地儲備貸款發(fā)放進行控制，其貸款額度不能超出收購?fù)恋卦u估價值的70%，最長貸款期限不能超過2年。先不論是否土地收儲能與房地產(chǎn)開發(fā)混為一談，單以土地收購儲備特點而言，它是一個周期性長且資金密集的運作過程。國家規(guī)定土地需凈地出讓，就表明了不單需進行土地收儲，還需進行土地整理。收儲是一項比較漫長的過程，需對每家每戶做摸底調(diào)查，洽談補償費用，所花時間較長。此外，土地收儲之后并非立即就可出讓，特別是政策性收儲土地，如棚戶區(qū)改造、企業(yè)改制等出讓難度相對較大。以長春市為例，2002年長春市收儲了一家改制企業(yè)用地，因各種原因于2009年才真正完成出讓。據(jù)我國各地土地儲備融資實際情形來將，其貸款主要源于商業(yè)銀行和政策性銀行，而銀行將房地產(chǎn)貸款與土地收儲貸款混合在一起，在這種負面“搭便車”的影響中，銀行會對土地收儲貸款做嚴(yán)格控制。2009年到2016年上半年，盡管我國經(jīng)濟受政策影響使得商業(yè)銀行的放貸力度增加，銀行熱衷于土地收儲機構(gòu)，增加了放貸量，活躍了各地土地收儲活動，但貸款期限2年的規(guī)定沒變，這讓土地收儲機構(gòu)只能采取借新還舊的措施來保證運行。3.宏觀政策對土地經(jīng)營的不利影響。國家經(jīng)濟政策會直接影響土地收儲，若國家調(diào)整宏觀經(jīng)濟政策，比如上調(diào)利率，央行將貨幣投放量減少，市場整體購買力下降等情況，都會減少土地出讓，從而造成信用風(fēng)險的增加。2007年央行連續(xù)加息6次，雖然加息利于鞏固宏觀調(diào)控現(xiàn)有成果有利，但卻將土地收儲成本增加了，特別是給庫存土地帶來的影響最大。2008年金融危機來臨之際，在較長的一段時期內(nèi)我國土地出讓幾乎達到了停滯階段，還貸特別困難，經(jīng)濟波動加大了土地市場的波動。而土地經(jīng)營決策部門經(jīng)常會利用低利率周期，不顧及土地收儲的實際情況來加大貸款的數(shù)量，加快土地出讓、收儲的速度，而此種土地收儲行為給經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展帶來不利影響。

三、土地收購和儲備中的財務(wù)風(fēng)險控制策略

1.實行企業(yè)化的會計核算模式。企業(yè)會計模式即便是將贏利作為基礎(chǔ)和導(dǎo)向，但他們許多方法和思想?yún)s有助于土地儲備加強財務(wù)風(fēng)險控制。將此類方法和思想科學(xué)、恰當(dāng)?shù)厝谌氲酵恋貎渲?，有助于將土地儲備運作更完整地反應(yīng)出來，給土地儲備在財務(wù)方向監(jiān)控上提供相應(yīng)的基礎(chǔ)信息，這些方法和思想主要有：（1）權(quán)責(zé)發(fā)生制。事實表明，權(quán)責(zé)發(fā)生制與收付實現(xiàn)制相比，能夠提供更多可靠和相關(guān)的會計信息?！逗怂戕k法》對權(quán)責(zé)發(fā)生制的應(yīng)用只限于土地儲備收購和開發(fā)整理的過程，卻在正式會計賬簿中沒有將核算土地出讓款項的收回納入其中，不利于有效、適時的監(jiān)控土地出讓款項收回的風(fēng)險。所以，需將《核算辦法》中的權(quán)責(zé)發(fā)生制適用的嚴(yán)格限制進行取消，讓土地部門可以最大限度的運用權(quán)責(zé)發(fā)生制，從而將土地儲備運作的情況真實完整的反映出來，為土地儲備財務(wù)風(fēng)險控制提供有效的信息支持。（2）謹慎性原則。應(yīng)收的土地儲備出讓款也同大部分應(yīng)收賬款一般，都可能有壞賬情況的發(fā)生，若將計提壞賬準(zhǔn)備的思想引入其中，能有效提高相關(guān)人員對應(yīng)收土地儲備出讓款發(fā)生壞賬的關(guān)注度，從而對壞賬的可能做及時控制和反映。2.制定合理的土地儲備計劃。對土地儲備的數(shù)量進行有效的調(diào)控，這是土地儲備管理中心的核心任務(wù)，以達到減小土地積壓的目的，從而保障管理中心能正常運營。年底土地儲備計劃必須制定完善，為土地儲備管理工作提供前提條件。土地儲備數(shù)量和時間具有相應(yīng)的限度，不是越多、越長就越好，因此需對儲備時間和量做合理的確定，有利于控制資金的整體流動速度，減少運營中的風(fēng)險。于土地儲備中心運營而言，建立起有效、科學(xué)的供應(yīng)計劃以及土地儲備是其重要部分，此環(huán)節(jié)的建立必須對儲備土地做分類管理以及進行分別審核，對盈利高、盈利低、不盈利等不同情況的儲備土地進行區(qū)別管理。盈利大的土地項目需加強其財務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險控制，充分運用融資和自有資金不斷強化盈利能力；盈利能力低或者不盈利的儲備土地，需將自有資金做高效利用，并爭取政府補貼。3.完善土地儲備監(jiān)管體系。無論是技術(shù)層次還是對于組織來講，健全土地儲備監(jiān)管體系都是非常重要的。就從組織方面上來講，建立完善的監(jiān)管體系是保障土地儲備目標(biāo)實現(xiàn)的基礎(chǔ)；從技術(shù)方面來講，將土地儲備的真實情況，城市規(guī)劃和土地利用等年度計劃，通過信息技術(shù)平臺做到公開透明，讓社會能夠了解土地收購儲備的詳細情況，從而加強土地儲備中心在社會上的公信力。建立的監(jiān)管體系重點在三個方面：第一，全程監(jiān)管土地開發(fā)項目。相關(guān)規(guī)定必須落實，并做到公平、公正、公開的招投標(biāo)，避免關(guān)系網(wǎng)干擾和暗箱操作。項目監(jiān)管實行分級負責(zé)制，具體對項目施工進度和質(zhì)量做好監(jiān)督，落實責(zé)任人制，項目資金的具體使用狀況需嚴(yán)格監(jiān)管，將項目驗收關(guān)掌握好。項目結(jié)束后，必須召集相關(guān)部門開展項目資金的專項審計。第二，監(jiān)管好土地儲備資金。加強資金的管理，嚴(yán)格執(zhí)行并做好專項管理、單獨核算、?？顚Ｓ?，無論任何人和單位都不能超出標(biāo)準(zhǔn)開支和支出的相應(yīng)范圍，杜絕挪用和截留項目資金。對項目資金可實施集中支付措施，按照所批復(fù)施工合同、項目預(yù)算、工程進度來對項目資金進行撥付。建立起完善的項目會計內(nèi)部稽核制度和核算制度，全程對項目資金實施監(jiān)督和財務(wù)管理，對竣工決算需嚴(yán)格把控，不斷規(guī)范項目追蹤問效和業(yè)績考評。第三，強化廉政作風(fēng)，并監(jiān)督到位。按照對相關(guān)工作的排查結(jié)果，將界定的風(fēng)險崗位做等級劃分，并根據(jù)這些等級建立相應(yīng)的風(fēng)險防范管理。比如建立匿名風(fēng)險舉報箱、意見收集網(wǎng)站，以及將投訴監(jiān)督電話公布于社會，以便及時有效的將群眾的舉報和意見進行收集。建立責(zé)任追究制和計分制，建設(shè)風(fēng)險信息庫，健全、嚴(yán)密的預(yù)警系統(tǒng)和機制，利用對風(fēng)險防控的及時有效?？蓪ｍ棛z查和日常監(jiān)督進行聯(lián)合，建立起聯(lián)合監(jiān)查機制，并開展定期檢查，從而強化監(jiān)督的效果。4.融資多元化，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。對于土地儲備管理中心的整體發(fā)展和運營來講，資金的籌集渠道和方式有著重大作用。目前我國土地管理儲備的資金籌集主要是源于銀行貸款，而銀行貸款利率不僅高，還會因政策調(diào)整而變化，容易造成資金成本的提高，資金的不足，從而加大了土地儲備的財務(wù)風(fēng)險。因此，需加強融資渠道的多元化，通過借鑒相關(guān)行業(yè)的成功經(jīng)驗，可采取土地證券化形式和土地信用產(chǎn)品化形式來拓展融資渠道，調(diào)整單一融資格局，打破只依賴銀行貸款組成的資金周期短、高利率、有限數(shù)額、高風(fēng)險的格局。此外，可加強自由資金份額，保留部分土地收益來作為儲備金，并對政府財政補貼進行積極爭取，不斷對資本結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化，從而提高預(yù)防風(fēng)險的能力。

作者:趙麗麗 單位:天津市濱海新區(qū)土地發(fā)展中心

參考文獻：

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[2]盧新海：《城市土地管理與經(jīng)營》，科學(xué)出版社2006年版.

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[5]財政部：《土地儲備資金財務(wù)管理暫行辦法》，2006年.

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