導(dǎo)語：土地一級開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場一級土地開發(fā)及其風(fēng)險概述

2010年國土資源部發(fā)文要求，國土資源部門將會從土地一級開發(fā)市場中退出，土地一級開發(fā)的職能將交由企業(yè)來完成，政府將從主導(dǎo)者的角色中退出，轉(zhuǎn)而扮演組織者的角色。這一政策的出臺使得一級市場與二級市場之間的獨立性越來越高，一級開發(fā)企業(yè)的獲得空間也會因而被壓縮。當(dāng)前，我國宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，房地產(chǎn)市場面臨著較大的調(diào)整壓力。房地產(chǎn)開發(fā)市場產(chǎn)能的嚴(yán)重過剩對于土地一級開發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展而言，無疑在消息層面是極為不利的。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大環(huán)境下，人民銀行針對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸政策不斷縮緊，給土地一級開發(fā)企業(yè)的生存帶來了較大壓力，增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險。因而，有必要對土地一級開發(fā)企業(yè)所面臨的財務(wù)相關(guān)風(fēng)險予以識別，并提出一些防范風(fēng)險的對策。

二、土地一級開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別

1.籌資風(fēng)險日益嚴(yán)峻，風(fēng)險不容忽視

首先，土地一級開發(fā)企業(yè)的融資渠道日益縮窄，可供土地一級開發(fā)企業(yè)選擇的融資渠道越來越少。目前，土地一級開發(fā)企業(yè)的融資渠道主要有銀行借款、政府部門的財政撥款和自有資金的籌集與使用。從各項融資占比來看，政府部門的財政撥款和自有資金的籌集所占據(jù)的比例較少，債務(wù)融資占據(jù)了非常高的比例。當(dāng)前，信貸政策給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款額度越來越少，土地一級開發(fā)企業(yè)從銀行取得資金變得越來越困難。由于對于銀行資金的高度依賴，所以宏觀政策的縮緊對于土地一級開發(fā)企業(yè)的融資而言，帶來了較大的困難。其次，土地一級開發(fā)企業(yè)的融資成本日益推升。隨著房地產(chǎn)整個行業(yè)面臨的風(fēng)險越來越高，風(fēng)險也日益暴露在投資者的視野下，使得土地一級開發(fā)企業(yè)的融資成本越來越高。加之，土地一級開發(fā)并不擁有所整理土地的使用權(quán)，因而通過土地使用權(quán)的抵押來融通資金，進(jìn)一步推高了土地一級開發(fā)企業(yè)的資本成本。雖然2015年2月28日人民銀行宣布再次降息，一年期的貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點，降至5.35%，但是從土地一級開發(fā)企業(yè)使用資金的成本上來看，大多達(dá)到10%至20%，甚至更高。最后，土地一級開發(fā)企業(yè)自身的債務(wù)期限結(jié)構(gòu)是不合理的，資金周轉(zhuǎn)面臨著較大的壓力。企業(yè)由于項目的需要從金融機(jī)構(gòu)取得借款，并在債務(wù)期限內(nèi)回籠資金是正常的做法。但是土地一級開發(fā)企業(yè)由于項目眾多，各個項目所面臨的情況存在較大的不同，而且大多數(shù)項目的開發(fā)周期較長，從金融機(jī)構(gòu)取得的借款大多屬于一年期或者兩年期，并不能覆蓋項目的開發(fā)周期。企業(yè)在借款到期時，如果不能夠從其他渠道籌資到所需要的資金，就會面臨著較大的違約風(fēng)險。此外，由于長期資金的成本非常高，資金投入土地開發(fā)中也會推升資金成本，債權(quán)人出于自身利益的考慮，會對貸款的使用進(jìn)行嚴(yán)格的限制，給資金的順利周轉(zhuǎn)帶來較大困難。

2.土地一級開發(fā)投入數(shù)額較大，風(fēng)險日益凸顯

在之前由國土資源部門主導(dǎo)的土地一級開發(fā)過程中，投資由政府來決定，相應(yīng)的投資風(fēng)險更多的由政府買單，加之當(dāng)時的市場環(huán)境較為寬松，風(fēng)險沒有得到公眾的過多關(guān)注。在國土資源部門轉(zhuǎn)變自身職能之后，土地開發(fā)更多的是由企業(yè)自身來主導(dǎo)，加之市場環(huán)境從緊，風(fēng)險日益受到重視。事實上，無論是政府部門，還是企業(yè)主導(dǎo)的土地一級開發(fā)項目，都不可避免的面臨著投資的風(fēng)險，而且風(fēng)險非常高。首先，項目自身的資金需求量較大，只有具有充足的資金，才能保障后續(xù)工作的順利開展。當(dāng)前形勢下，土地一級開發(fā)的拆遷成本越來越高，如果前期的溝通協(xié)調(diào)工作和專項調(diào)查工作做的不到位，有可能使得企業(yè)面臨著額外的資金支出，擴(kuò)大企業(yè)在成本方面的投入。其次，由于土地一級開發(fā)的工作往往需要在遠(yuǎn)期才能顯現(xiàn)出收益，宏觀環(huán)境日益復(fù)雜的大環(huán)境之下，如果整理出的土地出現(xiàn)價格風(fēng)險，投資的項目有可能會因此而遭受損失。還有可能因為土地價格大幅波動導(dǎo)致土地出讓的困難，造成土地閑置的狀況。

3.資金回籠較為困難，風(fēng)險敞口較大

對于一項特定的土地一級開發(fā)項目，要受到土地供應(yīng)市場的較大影響。土地供應(yīng)市場上存在的較大不確定性，有可能使得我國的土地一級開發(fā)企業(yè)實際所得與預(yù)期收益兩者之間產(chǎn)生較大的偏差。隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場的日益不景氣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身面臨庫存壓力和資金方面的壓力也較大。下游需求的不斷減少使得土地的需求量也在不斷下降。在這種環(huán)境下，土地交易市場也不再活躍，這直接影響到了土地一級開發(fā)企業(yè)所整理出的土地能否以較好的價格順利變現(xiàn)的問題，如果不能在合理的價格上出讓土地，企業(yè)的資金回籠一定會有偏差，這對企業(yè)的資金安排而言，是非常不利的。雖然國土資源部門在土地一級開發(fā)中的角色發(fā)生了轉(zhuǎn)變，但是更多的規(guī)劃與組織工作還是由其完成，土地一級開發(fā)企業(yè)更多的扮演參與者的角色，項目的收益權(quán)、分配權(quán)還是在政府部門手中。關(guān)于如何分配土地出讓收益，很大程度上要受到政策變動的影響。政策的不利變動勢必會對土地一級開發(fā)企業(yè)的預(yù)期收益帶來不利的影響，資金的收回也會因此受阻。政策的變動會加劇資金回籠的風(fēng)險。

三、土地一級開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制

1.土地一級開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險的管控

在融資渠道的拓展方面，隨著房地產(chǎn)整體行業(yè)信貸政策的不斷收緊，企業(yè)應(yīng)該采取措施，積極拓展融資渠道，緩解企業(yè)所面臨的極大的融資壓力。企業(yè)可以將資金的籌集向信托、債券等債務(wù)融資渠道和發(fā)行優(yōu)先股、普通股等股權(quán)融資渠道轉(zhuǎn)移。通過融資渠道不斷被拓寬，企業(yè)的風(fēng)險得以不斷被分散，轉(zhuǎn)而也會降低通過其他渠道來獲取資金的成本。在股權(quán)融資方面，以北京城建投資發(fā)展股份有限公司為例，該公司于2009年通過非公開發(fā)行股票來募集資金以進(jìn)行危改和項目一級土地開發(fā)。通過發(fā)行股票募集到的資金，使得開發(fā)及運營階段所需要的大量資金得以滿足，增加了公司的資本實力，提高了公司的凈資產(chǎn)，一定程度上降低了公司的資產(chǎn)負(fù)債率，償債風(fēng)險得以減輕，公司的抗風(fēng)險能力得到加強(qiáng)。通過此次的非公開募股使得公司的財務(wù)狀況極大改善，在增強(qiáng)公司盈利能力的同時，公司的發(fā)展勢頭也越來越強(qiáng)勁。面對資金成本高的問題，通過信貸等金融機(jī)構(gòu)來獲取資金是不錯的選擇。土地一級開發(fā)企業(yè)通過設(shè)立信托計劃，向受益人募集項目所需的資金，在取得資金后，可以有效補(bǔ)充土地一級開發(fā)企業(yè)的資金需求，并通過項目信托計劃與信托受益人分享項目收益。在創(chuàng)新型融資層面，資產(chǎn)證券化是值得考慮的內(nèi)容，土地一級開發(fā)企業(yè)可以通過土地證券化的相關(guān)收益作為擔(dān)保發(fā)行證券，這樣既使得土地一級開發(fā)企業(yè)能夠擁有土地的使用權(quán)，又能將未來的收益轉(zhuǎn)化成當(dāng)前可以使用的資金。面對債務(wù)期限的問題，土地一級開發(fā)企業(yè)應(yīng)該做長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，制定長期的資金使用計劃，為進(jìn)一步資金的募集和使用預(yù)留出富余的時間，使得貸款期限與土地一級開發(fā)資金運用的時間和期限相匹配，確保土地一級開發(fā)資金鏈的完整。

2.土地一級開發(fā)企業(yè)投資風(fēng)險的管控

投資風(fēng)險在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中日益凸顯，土地一級開發(fā)項目的成本中，被拆遷企業(yè)的成本主要發(fā)生在補(bǔ)償費、安置費中，可以通過制定相關(guān)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來對該項成本的發(fā)生予以適當(dāng)控制。首先，應(yīng)該明確被拆遷房屋的性質(zhì)與用途，針對不同的性質(zhì)與用途的房屋，細(xì)化補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并嚴(yán)格執(zhí)行；其次，應(yīng)該考慮拆遷過程中的時效性問題，針對在較短時間內(nèi)完成拆遷工作的團(tuán)隊或者項目組建立獎勵機(jī)制。在土地價格變動層面，應(yīng)與政府或者土地受讓方簽訂協(xié)議，以最為合適的價格鎖定價格變動所帶來的風(fēng)險。

3.土地一級開發(fā)企業(yè)資金回籠的管控

在資金回籠層面，一方面要努力縮短一級土地的開發(fā)周期，通過與土地儲備機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議等方式，使得一級土地在滿足土地出讓的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以后，盡快完成土地出讓交易，回籠開發(fā)成本。另一方面，土地一級開發(fā)的成本核算工作應(yīng)該積極落實，通過成本核算來確定土地出讓的合適價格，在不影響資金回籠的情況下，使得土地開發(fā)的增值收益達(dá)到最大。四、結(jié)論受到房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)整體大環(huán)境的影響，土地一級開發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險日益擴(kuò)大，在財務(wù)層面的壓力更大。土地一級開發(fā)企業(yè)應(yīng)該將融資、投資和資金回籠層面的風(fēng)險進(jìn)行深入分析，并有針對性地采取措施。只有這樣才能保證土地一級開發(fā)企業(yè)在不利的產(chǎn)業(yè)背景下做到財務(wù)風(fēng)險整體可控，企業(yè)運營良好。

作者:毛棟杰單位:河南國土開發(fā)建設(shè)有限公司