導(dǎo)語：物權(quán)保險(xiǎn)介紹研究管理論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

[摘要]由于物權(quán)保險(xiǎn)的標(biāo)的是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，所以在大多數(shù)情況下，都可以把物權(quán)保險(xiǎn)理解成房屋產(chǎn)權(quán)契約保險(xiǎn)。美國(guó)物權(quán)保險(xiǎn)的構(gòu)成要素有：物權(quán)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)人、被保險(xiǎn)人、保險(xiǎn)責(zé)任、除外責(zé)任。其特殊性表現(xiàn)在承保、保費(fèi)構(gòu)成、保險(xiǎn)性質(zhì)、理賠等方面。結(jié)合我國(guó)實(shí)際，宜按照傳統(tǒng)保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)模式運(yùn)作物權(quán)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，主要基于以下考慮，美國(guó)物權(quán)保險(xiǎn)運(yùn)作模式的特殊成因，我國(guó)具體的國(guó)情、法律制度、市場(chǎng)環(huán)境、登記制，可以更好地利用自身的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)。

物權(quán)保險(xiǎn)是指被保險(xiǎn)人支付給保險(xiǎn)人一定數(shù)量的保費(fèi)，保險(xiǎn)人承諾當(dāng)投保標(biāo)的物，即房地產(chǎn)的物權(quán)出現(xiàn)糾紛或瑕疵并導(dǎo)致被保險(xiǎn)人發(fā)生損失時(shí)，由保險(xiǎn)人賠償其經(jīng)濟(jì)損失。由于物權(quán)保險(xiǎn)的標(biāo)的是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，所以在大多數(shù)情況下，我們都可以把物權(quán)保險(xiǎn)理解成房屋產(chǎn)權(quán)契約保險(xiǎn)。

物權(quán)保險(xiǎn)的最初形式是1868年在美國(guó)的賓西法尼亞州出現(xiàn)的“房地產(chǎn)物權(quán)摘要和律師意見書”。發(fā)展到今天，物權(quán)保證經(jīng)歷過多種形式，包括：房地產(chǎn)物權(quán)摘要和律師意見書，物權(quán)擔(dān)保，物權(quán)保險(xiǎn)等。全球最大的物權(quán)保險(xiǎn)業(yè)公司是“第一美國(guó)物權(quán)保險(xiǎn)公司”。它成立至今已有一百多年的歷史。每年年收入超過20億美元，并在業(yè)內(nèi)保持著最長(zhǎng)的業(yè)績(jī)成長(zhǎng)記錄。

因此，對(duì)美國(guó)物權(quán)保險(xiǎn)發(fā)展進(jìn)行系統(tǒng)的研究，特別是分析和比較其經(jīng)營(yíng)的環(huán)境、構(gòu)成要素、特殊性和成因等，對(duì)尚未起步的我國(guó)物權(quán)保險(xiǎn)業(yè)具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

一、美國(guó)物權(quán)保險(xiǎn)的構(gòu)成要素、特殊性及成因

（一）構(gòu)成要素

1.物權(quán)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)人包括商業(yè)性的物權(quán)保險(xiǎn)公司、物權(quán)保險(xiǎn)人、與律師有關(guān)聯(lián)的物權(quán)保險(xiǎn)組織。其中最主要的形式是物權(quán)保險(xiǎn)公司。

2.物權(quán)保險(xiǎn)的被保險(xiǎn)人

一般說來，凡是對(duì)于房地產(chǎn)的物權(quán)擁有保險(xiǎn)利益的法人或自然人都可成為被保險(xiǎn)人。物權(quán)保險(xiǎn)主要發(fā)生在房地產(chǎn)的物權(quán)發(fā)生變更的過程中，比如在房地產(chǎn)的購(gòu)買過程中，或者是房地產(chǎn)抵押貸款過程中。

3.物權(quán)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任

物權(quán)交易者為了保證房地產(chǎn)的物權(quán)沒有糾紛或瑕疵，會(huì)為被交易的房地產(chǎn)的物權(quán)進(jìn)行保險(xiǎn)。這里所說的糾紛、瑕疵是指抵押、留置權(quán)、費(fèi)用、未了訴訟、未付稅金、遺囑、附加用途限制、地役權(quán)等，這后兩項(xiàng)僅與地產(chǎn)有關(guān)。保險(xiǎn)人只根據(jù)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的連鎖紀(jì)錄來保險(xiǎn)。保險(xiǎn)人將不去察看購(gòu)買的房屋或土地。簡(jiǎn)單地說，保險(xiǎn)公司只是擔(dān)保房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓記錄形式上的準(zhǔn)確性。

4.物權(quán)保險(xiǎn)的除外責(zé)任

任何在登記之外的轉(zhuǎn)讓或債務(wù)（如抵押），保險(xiǎn)公司均不承擔(dān)責(zé)任。標(biāo)準(zhǔn)的美國(guó)物權(quán)保險(xiǎn)合同通常不包括如下不能從公共記錄檢索出的風(fēng)險(xiǎn)，如，有關(guān)建筑、規(guī)劃、土地使用和環(huán)境保護(hù)的法律，政府的規(guī)章，行使一般政府職能的后果，以及土地征收；出貸方違反州立公司法規(guī)或禁止高利貸的法律；建筑施工方對(duì)被興建或修繕改造的建筑物的法定優(yōu)先抵押權(quán)；提供購(gòu)買貸款的出貸人；未登記的占有人的權(quán)利與未登記的地役權(quán)；邊界糾紛等本應(yīng)當(dāng)由實(shí)地勘察或測(cè)繪即可發(fā)現(xiàn)的事由；保險(xiǎn)合同生效后產(chǎn)生的權(quán)利制約；由投保人導(dǎo)致的或投保人所遭受的損失，投保人對(duì)此知情但是卻沒有反映在公開記錄中。

最近由兩家美國(guó)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)推出的標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際物權(quán)保險(xiǎn)合同對(duì)以上事項(xiàng)也不負(fù)賠償責(zé)任外，同時(shí)還包括如下除外責(zé)任：土地所在地政府收回土地，除非在保險(xiǎn)生效日已經(jīng)得知該情形；取水權(quán)與其它和自然資源有關(guān)的權(quán)利請(qǐng)求；由居于財(cái)產(chǎn)所在地以外的第三國(guó)的人提出的權(quán)利請(qǐng)求或由保險(xiǎn)人所在國(guó)之外的法院或裁判機(jī)構(gòu)解釋、執(zhí)行保險(xiǎn)合同而導(dǎo)致的損失；戰(zhàn)爭(zhēng)、叛亂、暴動(dòng)、內(nèi)戰(zhàn)、傳染病、政府限制、國(guó)有化、不可抗力和其它類似原因造成的損失。

由上述可見，美國(guó)物權(quán)保險(xiǎn)合同本身不能被直接移植到我國(guó)。美國(guó)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的有些除外風(fēng)險(xiǎn)可能恰恰是我國(guó)投資者最希望獲得保護(hù)的風(fēng)險(xiǎn)。因此在我國(guó)適用的保險(xiǎn)合同應(yīng)當(dāng)反映中國(guó)的實(shí)際情況，在我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)法律體系和土地登記制度的框架內(nèi)，應(yīng)妥善地處理購(gòu)買方、承租人、出貸人和其他投資者的利益期待。

（二）特殊性

美國(guó)物權(quán)保險(xiǎn)與其它保險(xiǎn)產(chǎn)品有以上形式上的共同點(diǎn)，但是由于美國(guó)物權(quán)保險(xiǎn)產(chǎn)生于房地產(chǎn)交易與融資貸款的獨(dú)特背景之中，它在本質(zhì)上又有區(qū)別于其它險(xiǎn)種的特殊性。主要表現(xiàn)在：

1.在承保方面

物權(quán)保險(xiǎn)人在收到一份投保申請(qǐng)書以后，首先查閱一切公開的登記記錄，調(diào)閱與宗地有關(guān)的各項(xiàng)合同、文書和法律文件，由此決定宗地權(quán)屬和宗地所擔(dān)負(fù)的債務(wù)。然后保險(xiǎn)人便召集宗地的出讓方和受讓方，一同商議起草文件或提起訴訟，以消滅存留在宗地上的債務(wù)、擊敗其他人聲稱享有的對(duì)宗地的所有權(quán)。

2.在保費(fèi)構(gòu)成上

物權(quán)保險(xiǎn)人撥出90％的保費(fèi)用于調(diào)查和準(zhǔn)備這些工作，這一切都發(fā)生在宗地交易完成之前，也就是受讓方接受土地所有權(quán)之前、承租方或貸款機(jī)構(gòu)對(duì)宗地享有占有使用權(quán)、擔(dān)保債權(quán)之前。至于剩余的風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)人將剔除那些超過可接受范圍的風(fēng)險(xiǎn)，其它則納入保險(xiǎn)合同的保賠范圍內(nèi)。

3.在保險(xiǎn)性質(zhì)上

最顯著的性質(zhì)差異在于物權(quán)保險(xiǎn)機(jī)制主要涉及為消除風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制而非注目于風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)。物權(quán)保險(xiǎn)人的職責(zé)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一般的保險(xiǎn)人盡量售出更多保險(xiǎn)合同的任務(wù)。

4.在理賠方面

理賠合同生效前的風(fēng)險(xiǎn)。物權(quán)保險(xiǎn)合同與其它財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、汽車險(xiǎn)和人壽險(xiǎn)不同，它對(duì)保險(xiǎn)合同生效后才開始發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)不負(fù)責(zé)理賠。它的保險(xiǎn)對(duì)象僅限于在保險(xiǎn)合同生效后提起的物權(quán)或債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，并且這一請(qǐng)求權(quán)還必須是基于合同生效之前已經(jīng)存在的事實(shí)提出的。保險(xiǎn)人的調(diào)查工作和風(fēng)險(xiǎn)除斥工作預(yù)防了已知風(fēng)險(xiǎn)在將來被提起的可能性，這不僅保護(hù)了保險(xiǎn)受益人的投資，還為保險(xiǎn)人控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)提供了保障。

可見，美國(guó)物權(quán)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)在很大程度上是按一個(gè)產(chǎn)權(quán)調(diào)查、咨詢、評(píng)估方式運(yùn)作的擔(dān)保業(yè)務(wù)。嚴(yán)格地說，按照傳統(tǒng)保險(xiǎn)的含義，美國(guó)物權(quán)保險(xiǎn)本質(zhì)上不算是一種保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

（三）成因

美國(guó)物權(quán)保險(xiǎn)上述運(yùn)作模式的形成，主要在于：

1.復(fù)雜的法律法規(guī)

來源于英國(guó)封建時(shí)期地產(chǎn)法的美國(guó)財(cái)產(chǎn)法，與現(xiàn)代資本主義的一些財(cái)產(chǎn)原則相結(jié)合，其中的所有權(quán)、抵押權(quán)、典質(zhì)權(quán)和留置權(quán)等相互交錯(cuò)，形成比較復(fù)雜的法律規(guī)定。在美國(guó)，地產(chǎn)購(gòu)置的登記程序比較復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)的取得往往需要經(jīng)過許多法律手續(xù)。

2.發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與頻繁產(chǎn)權(quán)交易

發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是美國(guó)物權(quán)保險(xiǎn)的重要基礎(chǔ)之一，而且與歐洲國(guó)家相比，美國(guó)的房地產(chǎn)換手率較高，交易頻繁，這使得購(gòu)買者會(huì)產(chǎn)生許多擔(dān)心：購(gòu)買的房地產(chǎn)可能轉(zhuǎn)讓過多次，故其他人有可能對(duì)該房地產(chǎn)有所有權(quán)之爭(zhēng)，該房地產(chǎn)也可能被抵押出去或被其他人作為債務(wù)的留置物，該房地產(chǎn)還有可能賣給別人地役權(quán)，或者因?yàn)檎?a href="http://www.eimio.cn/lunwen/bxlw/gjbxlw/200906/212212.html" target="_blank">管理使得該房地產(chǎn)的使用受很大的限制，這些因素都是房地產(chǎn)購(gòu)買人的障礙。為了消除這些障礙，物權(quán)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)就應(yīng)運(yùn)而生。

3.嚴(yán)格的房地產(chǎn)登記制度

美國(guó)多數(shù)州所采用的房地產(chǎn)登記制度屬于契據(jù)登記制度。該制度的特點(diǎn)在于登記機(jī)關(guān)對(duì)于其所應(yīng)登記的房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)沒有實(shí)質(zhì)的審查權(quán)限，即進(jìn)行形式審查主義；登記沒有公信力，當(dāng)?shù)怯浭马?xiàng)在實(shí)體法上不成立或無效時(shí)，可以對(duì)抗善意的第三人；登記簿的編例是以地產(chǎn)權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)按登記先后順序編排的，而不是以房地產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)。在嚴(yán)格的登記制度下，每一塊地、每一處房產(chǎn)都應(yīng)當(dāng)形成一條連續(xù)的產(chǎn)權(quán)鏈。如果產(chǎn)權(quán)鏈中有斷頭，就要由地方法院判決斷頭時(shí)的產(chǎn)權(quán)歸屬，使其恢復(fù)為一條連續(xù)的產(chǎn)權(quán)鏈。

二、我國(guó)物權(quán)保險(xiǎn)運(yùn)作方式的選擇

根據(jù)以上研究，結(jié)合我國(guó)實(shí)際，我國(guó)宜按照傳統(tǒng)保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)模式運(yùn)作物權(quán)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。采取這一運(yùn)作思路主要是考慮到：

（一）美國(guó)物權(quán)保險(xiǎn)運(yùn)作模式的特殊成因

美國(guó)物權(quán)保險(xiǎn)公司在很大程度上是按一個(gè)產(chǎn)權(quán)調(diào)查、咨詢、評(píng)估公司的角色在運(yùn)作物權(quán)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

它選擇這樣一種特殊的運(yùn)作模式的外部因素是美國(guó)復(fù)雜的法律法規(guī)、頻繁的產(chǎn)權(quán)交易、嚴(yán)格的契據(jù)登記制度使它不得不將主要精力用于查閱一切公開的登記記錄；將保費(fèi)的90％用于調(diào)查；采取消除風(fēng)險(xiǎn)而非注目于風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的機(jī)制；理賠合同生效前的風(fēng)險(xiǎn)。

其內(nèi)因是采取這種模式可以實(shí)現(xiàn)其母子公司的收益最大化。美國(guó)第一公司的主業(yè)是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、咨詢?cè)u(píng)估、消費(fèi)者信譽(yù)和房產(chǎn)信息調(diào)查等業(yè)務(wù)，因此可以說，物權(quán)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)是其母公司的副產(chǎn)品，其所謂的用于調(diào)查的保費(fèi)收入的90％正是其母公司利潤(rùn)的重要來源。

以上兩方面因素使其形成了有別于傳統(tǒng)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)作模式。

（二）我國(guó)具體的國(guó)情、法律制度、市場(chǎng)環(huán)境、登記制度

1.我國(guó)完全不同的法律制度

美國(guó)與我國(guó)的法律制度分屬于兩個(gè)完全不同的法系。我國(guó)是大陸法系國(guó)家，美國(guó)法律規(guī)定的所有權(quán)、抵押權(quán)、典質(zhì)權(quán)和留置權(quán)等相互交錯(cuò)，比較復(fù)雜，而我國(guó)的相對(duì)簡(jiǎn)單。

2.兩國(guó)產(chǎn)權(quán)登記制度的巨大差異

我國(guó)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登記簡(jiǎn)單，登記手續(xù)簡(jiǎn)便，這與美國(guó)有很大不同。在美國(guó)，地產(chǎn)購(gòu)置的登記程序比較復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)的取得往往需要經(jīng)過許多法律手續(xù)，我國(guó)有關(guān)權(quán)屬證書、手續(xù)易于核對(duì)。

3.我國(guó)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)危險(xiǎn)程度低

產(chǎn)品定位在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以后，危險(xiǎn)程度、技術(shù)難度大大降低。與美國(guó)的私有土地制度不同，我國(guó)的土地所有權(quán)是國(guó)家的。產(chǎn)品定位在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以后，涉及宗地產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜的法律關(guān)系和糾紛等造成的風(fēng)險(xiǎn)就可以避免了。

4.我國(guó)產(chǎn)權(quán)變更率低，產(chǎn)權(quán)關(guān)系相對(duì)明了

我國(guó)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)剛剛起步，主要是一級(jí)市場(chǎng)活躍。一級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)關(guān)系簡(jiǎn)單，而且受經(jīng)濟(jì)水平、戶籍制度、傳統(tǒng)習(xí)慣以及二級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)等因素的影響。我國(guó)居民的房產(chǎn)主要是自用或作為資產(chǎn)的存放形式，房地產(chǎn)的投資融資功能還沒有發(fā)揮。因此產(chǎn)權(quán)變更比率低，產(chǎn)權(quán)關(guān)系相對(duì)明了。我們此時(shí)切入的難度系數(shù)不大。

（三）可以更好地利用自身的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)

我們開辦保證類業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)、借鑒別人成果的后發(fā)優(yōu)勢(shì)、與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)等政府機(jī)構(gòu)的良好關(guān)系和熟悉國(guó)情市場(chǎng)而形成的地緣優(yōu)勢(shì)等為此項(xiàng)業(yè)務(wù)的開展創(chuàng)造了條件。

（四）采用美國(guó)模式所面臨的障礙與可能存在的負(fù)面影響

如采用美國(guó)模式，我們將面臨一系列障礙，如體制障礙、分保障礙、財(cái)務(wù)障礙，稅收障礙等；我國(guó)的保險(xiǎn)公司也沒有龐大的從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、消費(fèi)者信譽(yù)和房產(chǎn)信息調(diào)查等業(yè)務(wù)的自己的公司做后臺(tái)支持；并可能帶來過高的交易成本、利潤(rùn)流失以至虧損等負(fù)面影響。