1財稅政策是引導住房租賃市場發(fā)展的重要政策

工具隨著城市化的穩(wěn)步推進，許多大中城市房價穩(wěn)步攀升有些城市甚至急速上漲，價格已經(jīng)偏離了理性的軌道，不少城市的房價收入比已大大超過國際流行標準，購房難成為許多老百姓的一種現(xiàn)實遭遇，也成為了亟待解決的民生問題。房價居高不下的原因很多，包括高昂的土地出讓金、名目繁多的種種稅費、房地產(chǎn)企業(yè)的成本和壟斷利潤，還有投機者的大肆炒作等因素，但從根源上來說房價畸高的原因在于住房的供給結構失調:商品房很多，而住房租賃市場卻不發(fā)達。事實上住房租賃市場是房地產(chǎn)市場不可或缺的組成部分，然而由于長期以來過分忽略其作用，而導致住房租賃市場的發(fā)展面臨著諸多難題。

為了加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調控，政府有必要引導住房租賃市場的持續(xù)健康發(fā)展。如何進行調控？采取何種手段？這是政府面臨的一大難題。財稅政策作為一種重要的利益誘導機制，其對調控對象具有顯著的激勵和刺激作用，透過這種激勵、刺激作用誘導社會經(jīng)濟主體從自身利益出發(fā)，作出符合政府政策意圖的選擇，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理配置，因此政府應該將財稅政策視為調控住房租賃市場的重要政策工具之一，必須加以合理運用并發(fā)揮出其最大功效。

2目前住房租賃市場發(fā)展面臨的財稅政策“瓶頸”

1．“土地財政”及房地產(chǎn)保有稅缺失導致租賃市場上的房源不足。由于分稅制的不完善，地方政府為了獲取足夠多的財政收入應付日益增長的支出需求，土地資源就成為不少地方政府的支柱財源。但是，地方政府對土地出讓收入的過分依賴產(chǎn)生了這些后果:對財源建設的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了不利影響;無法提高地方政府缺乏建設保障性住房的積極性;無法形成鼓勵普通租賃住房建設的激勵機制。房地產(chǎn)企業(yè)高價買地之后，為獲取高額的壟斷利潤，基本上都是對土地進行商業(yè)開發(fā)，他們對普通租賃住房的建設不會產(chǎn)生任何興趣?！巴恋刎斦币l(fā)的這些后果直接制約了住房租賃市場的發(fā)展，因此“土地財政”不能夠正確引導房地產(chǎn)市場結構調整和建設方向轉變，導致了房地產(chǎn)市場“跛足”而行。

2．住房補貼制度不夠完善。住房補貼包括實物補貼和貨幣補貼兩種方式，實物補貼主要指政府建設或補貼開發(fā)商由其建設公共租賃房，并以低價出租給中低收入者，貨幣補貼主要是指政府直接將資金支付給符合條件的家庭，由他們在市場上自主選擇居住地點。這兩種補貼方式各有其優(yōu)缺點：實物補貼有利于增加住房供給，緩解住房短缺問題，但是容易產(chǎn)生效率損失而且會形成低收入社區(qū);貨幣補貼靈活方便，尊重消費者的自主選擇，能起到活躍住房租賃市場的作用,但是可能會推高租賃市場上的房屋租金，被補貼對象也很容易將補貼挪作他用，使得補貼效果大打折扣。

1財稅政策是引導住房租賃市場發(fā)展的重要政策

工具隨著城市化的穩(wěn)步推進，許多大中城市房價穩(wěn)步攀升有些城市甚至急速上漲，價格已經(jīng)偏離了理性的軌道，不少城市的房價收入比已大大超過國際流行標準，購房難成為許多老百姓的一種現(xiàn)實遭遇，也成為了亟待解決的民生問題。房價居高不下的原因很多，包括高昂的土地出讓金、名目繁多的種種稅費、房地產(chǎn)企業(yè)的成本和壟斷利潤，還有投機者的大肆炒作等因素，但從根源上來說房價畸高的原因在于住房的供給結構失調:商品房很多，而住房租賃市場卻不發(fā)達。事實上住房租賃市場是房地產(chǎn)市場不可或缺的組成部分，然而由于長期以來過分忽略其作用，而導致住房租賃市場的發(fā)展面臨著諸多難題。

為了加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調控，政府有必要引導住房租賃市場的持續(xù)健康發(fā)展。如何進行調控？采取何種手段？這是政府面臨的一大難題。財稅政策作為一種重要的利益誘導機制，其對調控對象具有顯著的激勵和刺激作用，透過這種激勵、刺激作用誘導社會經(jīng)濟主體從自身利益出發(fā)，作出符合政府政策意圖的選擇，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理配置，因此政府應該將財稅政策視為調控住房租賃市場的重要政策工具之一，必須加以合理運用并發(fā)揮出其最大功效。

2目前住房租賃市場發(fā)展面臨的財稅政策“瓶頸”

1．“土地財政”及房地產(chǎn)保有稅缺失導致租賃市場上的房源不足。由于分稅制的不完善，地方政府為了獲取足夠多的財政收入應付日益增長的支出需求，土地資源就成為不少地方政府的支柱財源。但是，地方政府對土地出讓收入的過分依賴產(chǎn)生了這些后果:對財源建設的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了不利影響;無法提高地方政府缺乏建設保障性住房的積極性;無法形成鼓勵普通租賃住房建設的激勵機制。房地產(chǎn)企業(yè)高價買地之后，為獲取高額的壟斷利潤，基本上都是對土地進行商業(yè)開發(fā)，他們對普通租賃住房的建設不會產(chǎn)生任何興趣?！巴恋刎斦币l(fā)的這些后果直接制約了住房租賃市場的發(fā)展，因此“土地財政”不能夠正確引導房地產(chǎn)市場結構調整和建設方向轉變，導致了房地產(chǎn)市場“跛足”而行。

2．住房補貼制度不夠完善。住房補貼包括實物補貼和貨幣補貼兩種方式，實物補貼主要指政府建設或補貼開發(fā)商由其建設公共租賃房，并以低價出租給中低收入者，貨幣補貼主要是指政府直接將資金支付給符合條件的家庭，由他們在市場上自主選擇居住地點。這兩種補貼方式各有其優(yōu)缺點：實物補貼有利于增加住房供給，緩解住房短缺問題，但是容易產(chǎn)生效率損失而且會形成低收入社區(qū);貨幣補貼靈活方便，尊重消費者的自主選擇，能起到活躍住房租賃市場的作用,但是可能會推高租賃市場上的房屋租金，被補貼對象也很容易將補貼挪作他用，使得補貼效果大打折扣。

1財稅政策是引導住房租賃市場發(fā)展的重要政策

工具隨著城市化的穩(wěn)步推進，許多大中城市房價穩(wěn)步攀升有些城市甚至急速上漲，價格已經(jīng)偏離了理性的軌道，不少城市的房價收入比已大大超過國際流行標準，購房難成為許多老百姓的一種現(xiàn)實遭遇，也成為了亟待解決的民生問題。房價居高不下的原因很多，包括高昂的土地出讓金、名目繁多的種種稅費、房地產(chǎn)企業(yè)的成本和壟斷利潤，還有投機者的大肆炒作等因素，但從根源上來說房價畸高的原因在于住房的供給結構失調:商品房很多，而住房租賃市場卻不發(fā)達。事實上住房租賃市場是房地產(chǎn)市場不可或缺的組成部分，然而由于長期以來過分忽略其作用，而導致住房租賃市場的發(fā)展面臨著諸多難題。

為了加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調控，政府有必要引導住房租賃市場的持續(xù)健康發(fā)展。如何進行調控？采取何種手段？這是政府面臨的一大難題。財稅政策作為一種重要的利益誘導機制，其對調控對象具有顯著的激勵和刺激作用，透過這種激勵、刺激作用誘導社會經(jīng)濟主體從自身利益出發(fā)，作出符合政府政策意圖的選擇，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理配置，因此政府應該將財稅政策視為調控住房租賃市場的重要政策工具之一，必須加以合理運用并發(fā)揮出其最大功效。

2目前住房租賃市場發(fā)展面臨的財稅政策“瓶頸”

1．“土地財政”及房地產(chǎn)保有稅缺失導致租賃市場上的房源不足。由于分稅制的不完善，地方政府為了獲取足夠多的財政收入應付日益增長的支出需求，土地資源就成為不少地方政府的支柱財源。但是，地方政府對土地出讓收入的過分依賴產(chǎn)生了這些后果:對財源建設的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了不利影響;無法提高地方政府缺乏建設保障性住房的積極性;無法形成鼓勵普通租賃住房建設的激勵機制。房地產(chǎn)企業(yè)高價買地之后，為獲取高額的壟斷利潤，基本上都是對土地進行商業(yè)開發(fā)，他們對普通租賃住房的建設不會產(chǎn)生任何興趣?！巴恋刎斦币l(fā)的這些后果直接制約了住房租賃市場的發(fā)展，因此“土地財政”不能夠正確引導房地產(chǎn)市場結構調整和建設方向轉變，導致了房地產(chǎn)市場“跛足”而行。

2．住房補貼制度不夠完善。住房補貼包括實物補貼和貨幣補貼兩種方式，實物補貼主要指政府建設或補貼開發(fā)商由其建設公共租賃房，并以低價出租給中低收入者，貨幣補貼主要是指政府直接將資金支付給符合條件的家庭，由他們在市場上自主選擇居住地點。這兩種補貼方式各有其優(yōu)缺點：實物補貼有利于增加住房供給，緩解住房短缺問題，但是容易產(chǎn)生效率損失而且會形成低收入社區(qū);貨幣補貼靈活方便，尊重消費者的自主選擇，能起到活躍住房租賃市場的作用,但是可能會推高租賃市場上的房屋租金，被補貼對象也很容易將補貼挪作他用，使得補貼效果大打折扣。

為加速處理城鎮(zhèn)最低收入無房家庭住房堅苦，完成2012年縣政府關于廉租住房廂房租賃的工作目的，依據(jù)《市國土房產(chǎn)局關于做好2012年廉租住房廂房租賃工作的通知》，制訂今年度廉租住房廂房租賃工作施行方案。

一、首要工作目的

本年全區(qū)廉租住房廂房租賃工作目的580戶，各街道辦事處工作方案詳細分化如下：

二、廂房租賃對象

2012年廂房租賃的對象為最低收入家庭中的無房戶（無自有產(chǎn)權房，也未承租公有住房的家庭），準則上以安排2人以上戶為主。其中，2－3人戶安排建筑面積40平方米左右住房，3人以上戶安排建筑面積50平方米以內住房。

三、審核順序

合同編號：_________

簽訂合同人：

甲方：_________（出租人）

乙方：_________（承租人）

根據(jù)《_________》的規(guī)定，乙方符合租住廉租住房的條件?，F(xiàn)甲、乙雙方按照有關規(guī)定，在平等、自愿、協(xié)商一致的革礎上。就廉租住房的租賃事宜訂立本合同，供雙方共同遵守。

一、甲方按政策規(guī)定將座落在_________區(qū)_________路_________號_________單元_________戶的住房（使用面積_________平方米）租賃給乙方。乙方愿意承租該房屋作住房使用。

摘要:住房租賃市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，為了加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調控，政府有必要引導住房租賃市場的持續(xù)健康發(fā)展，財稅政策是政府引導住房租賃市場發(fā)展的重要政策工具之一，必須要合理加以運用。目前我國的財稅政策存在著制約住房租賃市場發(fā)展的“瓶頸”，針對財稅政策存在的這些問題，提出相應對策。

關鍵詞：住房租賃；財稅政策

1財稅政策是引導住房租賃市場發(fā)展的重要政策

工具隨著城市化的穩(wěn)步推進，許多大中城市房價穩(wěn)步攀升有些城市甚至急速上漲，價格已經(jīng)偏離了理性的軌道，不少城市的房價收入比已大大超過國際流行標準，購房難成為許多老百姓的一種現(xiàn)實遭遇，也成為了亟待解決的民生問題。房價居高不下的原因很多，包括高昂的土地出讓金、名目繁多的種種稅費、房地產(chǎn)企業(yè)的成本和壟斷利潤，還有投機者的大肆炒作等因素，但從根源上來說房價畸高的原因在于住房的供給結構失調:商品房很多，而住房租賃市場卻不發(fā)達。事實上住房租賃市場是房地產(chǎn)市場不可或缺的組成部分，然而由于長期以來過分忽略其作用，而導致住房租賃市場的發(fā)展面臨著諸多難題。

為了加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調控，政府有必要引導住房租賃市場的持續(xù)健康發(fā)展。如何進行調控？采取何種手段？這是政府面臨的一大難題。財稅政策作為一種重要的利益誘導機制，其對調控對象具有顯著的激勵和刺激作用，透過這種激勵、刺激作用誘導社會經(jīng)濟主體從自身利益出發(fā)，作出符合政府政策意圖的選擇，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理配置，因此政府應該將財稅政策視為調控住房租賃市場的重要政策工具之一，必須加以合理運用并發(fā)揮出其最大功效。

2目前住房租賃市場發(fā)展面臨的財稅政策“瓶頸”

摘要:住房租賃市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，為了加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調控，政府有必要引導住房租賃市場的持續(xù)健康發(fā)展，財稅政策是政府引導住房租賃市場發(fā)展的重要政策工具之一，必須要合理加以運用。目前我國的財稅政策存在著制約住房租賃市場發(fā)展的“瓶頸”，針對財稅政策存在的這些問題，提出相應對策。

關鍵詞：住房租賃；財稅政策

1財稅政策是引導住房租賃市場發(fā)展的重要政策

工具隨著城市化的穩(wěn)步推進，許多大中城市房價穩(wěn)步攀升有些城市甚至急速上漲，價格已經(jīng)偏離了理性的軌道，不少城市的房價收入比已大大超過國際流行標準，購房難成為許多老百姓的一種現(xiàn)實遭遇，也成為了亟待解決的民生問題。房價居高不下的原因很多，包括高昂的土地出讓金、名目繁多的種種稅費、房地產(chǎn)企業(yè)的成本和壟斷利潤，還有投機者的大肆炒作等因素，但從根源上來說房價畸高的原因在于住房的供給結構失調:商品房很多，而住房租賃市場卻不發(fā)達。事實上住房租賃市場是房地產(chǎn)市場不可或缺的組成部分，然而由于長期以來過分忽略其作用，而導致住房租賃市場的發(fā)展面臨著諸多難題。為了加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調控，政府有必要引導住房租賃市場的持續(xù)健康發(fā)展。如何進行調控？采取何種手段？這是政府面臨的一大難題。財稅政策作為一種重要的利益誘導機制，其對調控對象具有顯著的激勵和刺激作用，透過這種激勵、刺激作用誘導社會經(jīng)濟主體從自身利益出發(fā)，作出符合政府政策意圖的選擇，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理配置，因此政府應該將財稅政策視為調控住房租賃市場的重要政策工具之一，必須加以合理運用并發(fā)揮出其最大功效。

2目前住房租賃市場發(fā)展面臨的財稅政策“瓶頸”

1．“土地財政”及房地產(chǎn)保有稅缺失導致租賃市場上的房源不足。由于分稅制的不完善，地方政府為了獲取足夠多的財政收入應付日益增長的支出需求，土地資源就成為不少地方政府的支柱財源。但是，地方政府對土地出讓收入的過分依賴產(chǎn)生了這些后果:對財源建設的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了不利影響;無法提高地方政府缺乏建設保障性住房的積極性;無法形成鼓勵普通租賃住房建設的激勵機制。房地產(chǎn)企業(yè)高價買地之后，為獲取高額的壟斷利潤，基本上都是對土地進行商業(yè)開發(fā)，他們對普通租賃住房的建設不會產(chǎn)生任何興趣。“土地財政”引發(fā)的這些后果直接制約了住房租賃市場的發(fā)展，因此“土地財政”不能夠正確引導房地產(chǎn)市場結構調整和建設方向轉變，導致了房地產(chǎn)市場“跛足”而行。

關鍵詞:租金管制/租賃合同的解除限制/長期合同/住宅權

內容提要:很多國家對住房租賃合同進行一定的社會控制，主要有寬嚴兩種模式：租金管制和解約限制。從社會經(jīng)濟效果看，租金管制有助于保障住宅權，也有助于避免貧富分區(qū)和促進社會和諧，但會干擾市場規(guī)律，因而成本較高。以解約限制為中心的控制則不會過度偏離市場，同時可有效減少租賃合同中當事人的機會主義行為。由于中國目前城市自有住房比例較高，住房市場的主要矛盾是現(xiàn)有住房不足以滿足城市化需求，因此不宜進行嚴格的租金管制，但修訂城市房地產(chǎn)管理法、合同法，限制出租人解除住房租賃合同的權利，同時規(guī)定租金調整參酌市場水平進行，將有助于維護住房租賃合同的穩(wěn)定，減少出租、承租雙方的策略性行為，降低圍繞續(xù)約的討價還價成本，增進社會福利。

一、住房租賃控制的制度比較

目前世界各國的住房租賃控制大體可劃分為兩種模式，一種以租金管制為中心，主要通過行政手段對租金、房屋維護、租賃期限等事項進行嚴格限制；另一種以解約限制為中心，著眼于維護住房租賃合同的穩(wěn)定性，在此之外，不干涉租金數(shù)額。前者以美國紐約市為典型，后者以德國為代表。

（一）以租金管制為中心的租賃控制

在美國，租金管制并不是普遍現(xiàn)象，紐約市是個例外。根據(jù)1990年代的一項統(tǒng)計，紐約市占有全美被控制租賃住房的39%。[1]其最主要的租金管制規(guī)范是1969年的租金穩(wěn)定法（RentStabilizationLaw）和1974年的承租人緊急保護法（EmergencyTenantProtectionAct），后來整合為租金穩(wěn)定法典（RentStabilizationCode,RSC）。此外，紐約市的租金管制也受紐約州相關規(guī)則的調整。上述規(guī)則都匯編NYCRR第9編第2050條至2531條中。

［提要］我國住房租賃資產(chǎn)證券化發(fā)展迅速。本文以魔方公寓和新派公寓為例，分別以其各自發(fā)行的專項計劃具體分析交易結構、收益方式和風險。研究結果表明：我國目前的運作模式以重資產(chǎn)為主，并且近期內不會改變。在資本市場和住房租賃市場成熟后，輕資產(chǎn)發(fā)展會加速，占據(jù)更多的市場份額。無論是重資產(chǎn)或輕資產(chǎn)，運作模式中都存在著一定的風險和缺陷，利用區(qū)塊鏈技術的去中心化和分布式等技術特征，可防控輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)的部分風險。對于區(qū)塊鏈技術下仍無法解決的住房租賃資產(chǎn)證券化問題，本文提供一些合理建議，作為決策參考。

關鍵詞：住房租賃資產(chǎn)證券化；運作模式；風險防控；區(qū)塊鏈

一、引言

近年來，城鎮(zhèn)化進程為城市帶來更多的流動人口，同時增加的也是外來務工人員的住房需求。數(shù)據(jù)顯示，流動人口在2015～2016年期間短暫下降后開始進一步回升，2017年我國流動人口達到2.5億人。而面臨房價的上漲以及晚婚晚育的現(xiàn)象，使得大部分單身的年輕人，尤其是畢業(yè)不久在外工作的年輕人選擇租房。隨著80后、90后對傳統(tǒng)住房觀念的轉變，使得“由購轉租”的人群增加。從目前我國住房租賃市場的供給來看。首先，供給存在缺口，供給結構不合理。一方面是一二線城市的供需矛盾突出。相比于人流凈出的三四線城市，人流凈入的一二線城市的供給不足；另一方面是小戶型、低租金的供需矛盾突出。其次，供應主體單一，管理制度不完善。長期以來，我國多以個人房屋出租為主，缺乏正規(guī)的住房租賃機構，并存在房源信息不對稱、供給分散、黑心中介收取高額中介費等問題。相比機構出租者，個人出租者在服務、穩(wěn)定性等方面都有較大差距。2017年7月，住建部等九部委聯(lián)合《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場》的通知。選取廣州、深圳等12個城市為首批試點單位，明確各地要搭建住房租賃交易平臺，增加新建租賃住房供應?？v觀這一舉措，表明國家對住房租賃市場寄予厚望。完善住房租賃市場制度、使國內REITs產(chǎn)品的權益屬性加強并向國際標準REITs靠攏，是我們現(xiàn)在亟待解決的問題之一。我國住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的運作模式類型主要有三種，輕資產(chǎn)模式包括租金收益權ABS模式，重資產(chǎn)模式包括CMBS模式和類REITs模式。而且不同的運作模式對應著不同的長租公寓作為其發(fā)行主體，如表1所示。（表1）

二、典型長租公寓運作模式剖析

（一）魔方公寓。魔方公寓，作為全國首個采取租金收益權ABS運作模式的長租公寓，發(fā)行了國內首單輕資產(chǎn)租金收益權ABS資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。以魔方公寓于2017年1月發(fā)行的“魔方公寓信托受益權資產(chǎn)支持專項計劃”為例，重點分析其交易結構、獲益方式、風險及防控措施。1、交易結構。從交易結構圖可看出，首先，魔方南京作為原始權益人，把資金委托給中航信托，并設立“魔方公寓信托貸款單———資金信托計劃”，以此擁有信托計劃的全部信托受益權。然后，中航信托向借款人發(fā)放信托貸款，借款人把公寓物業(yè)的分租租金收入等應收賬款質押給中航信托，每年支付一定的本金及利息。其次，計劃管理人設立“魔方公寓信托受益權支持專項計劃”，并募集資金購買原始權益人的全部信托受益權，資產(chǎn)支持證券持有者認購這部分資金，并按期獲得收益。（圖1）2、原始權益人的獲益方式。魔方南京通過“魔方公寓信托貸款單———資金信托計劃”和“魔方公寓信托受益權支持專項計劃”，向資產(chǎn)支持證券持有者募集資金，借款給魔方中國等魔方公寓，獲得利息，同時給予資產(chǎn)支持證券持有者分紅，利息和分紅之間的差額即為魔方南京的收益。（二）新派公寓。新派公寓，作為全國首個采取類REITs運作模式的長租公寓，發(fā)行了全國首單權益性重資產(chǎn)類REITs資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。以新派公寓于2017年10月發(fā)行的“新派公寓權益型房托資產(chǎn)支持專項計劃”為例，重點分析其交易結構，獲益方式，風險及防控措施。1、交易結構。以上交易結構圖表明，首先，渤海匯金證券作為計劃管理人，發(fā)起“資產(chǎn)支持專項計劃”，洋部落作為原始權益人，將持有私募基金的原始份額轉讓給“資產(chǎn)支持專項計劃”，并收到對價資金。其次，“資產(chǎn)支持專項計劃”發(fā)放資產(chǎn)支持證券募集資金。最后，賽富基金作為基金管理人，發(fā)放契約型私募基金，“資產(chǎn)支持專項計劃”出資買入，賽富基金持有SPV股權及債權，SPV收購森德大廈通達富全部股權，更名為“新派公寓”，整租給青年樂管理，青年樂定期支付租金。（圖2）2、基金管理人獲益方式。賽富基金通過“資產(chǎn)支持專項計劃”，發(fā)放資產(chǎn)支持證券募集資金，用于收購通達富全部股權，從而擁有新派公寓，定期收到青年樂上交的租金，同時支付證券持有者收益，租金和投資者收益的差額即為賽富基金收益。（三）兩種長租公寓的風險及防控措施對比。通過對魔方公寓和新派公寓專項計劃的分析，可知兩種長租公寓運作模式最大的區(qū)別點在于面臨的風險和相應的防控措施。魔方公寓不涉及不動產(chǎn)所有權的轉移，只是以標的物業(yè)未來的租金收入為質押，為此引入第三方評級機構作為增信機構，所以風險大多來自于物業(yè)所有者和第三方評級機構。而新派公寓確是真正意義上買入不動產(chǎn)，所以風險大多來自于房屋價格的不穩(wěn)定以及購買房屋過程所需繳納的各項稅費。1、魔方公寓面臨物業(yè)所有者違約風險和操作風險。魔方公寓的優(yōu)點是：不會因房地產(chǎn)變動和繳納稅負重，導致前期成本增加且收益在一個低回報率范圍波動。缺點是：不能實現(xiàn)完全的風險隔離，而且我國的評級系統(tǒng)不成熟，進一步加大租金收益權ABS投資者的投資風險。風險不能完全隔離，物業(yè)所有者存在違約風險。租金收益權ABS不動產(chǎn)所有權不轉移，僅以標的物業(yè)未來的租金收入為質押，并引入第三方評級機構作為增信機構，從而不能實現(xiàn)風險隔離。一旦物業(yè)所有者發(fā)生了破產(chǎn)，這些用于出租的公寓會立刻被查封或出售，導致物業(yè)所有者出現(xiàn)毀約的風險較大，租戶的利益也不能得到很好的保證。缺乏專業(yè)評級系統(tǒng)，基礎資產(chǎn)的操作風險高。租金收益權ABS是轉租型物業(yè)，無物業(yè)抵押，因而相對類REITs更依賴第三方評級機構。而我國的評估市場分散，地產(chǎn)估值數(shù)據(jù)較欠缺，沒有成熟的專業(yè)評級系統(tǒng)來評估住房租賃資產(chǎn)證券化。不能很好地起到評級、監(jiān)督的作用，增加了基礎資產(chǎn)篩選的風險，并將基礎資產(chǎn)的風險轉移給SPV，再由SPV進一步轉移給了資產(chǎn)支持證券持有者。2、新派公寓面臨房地產(chǎn)風險和產(chǎn)品違約風險。新派公寓的優(yōu)點是：實現(xiàn)了風險隔離，并因物業(yè)的擔保而降低了對評級機構的依賴性，減少因評級系統(tǒng)不完善導致的風險。缺點是：因投資者的收益是由房地產(chǎn)升值和租金收入構成，所以受房地產(chǎn)影響大，我國也沒有相應的稅收優(yōu)惠政策，導致類REITs的前期成本大大增加。房地產(chǎn)市場變化莫測，風險捉摸不定。類REITs的各方收益取決于租金的收入和房地產(chǎn)的升值，而房地產(chǎn)市場與國內外經(jīng)濟情況，相關政策的變更，居民收入水平等多方面相關聯(lián)，其中的一方面發(fā)生變化，房地產(chǎn)市場就可能面臨資產(chǎn)價值變動的情況。國家宏觀調控，房地產(chǎn)市場不景氣等都會導致房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值下跌，所以房地產(chǎn)的變動十分不易掌控。稅費繁重，回報率低，加大產(chǎn)品違約風險。因為缺乏配套的稅收優(yōu)惠政策，在購進房屋時，需要繳納各項稅費，增加前期成本，導致類REITs住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的投資回報率較低。據(jù)統(tǒng)計，類REITs產(chǎn)品的發(fā)行利率超過5%，而大部分長租公寓回報率僅為2%～3%，導致租金收入難以覆蓋利息支出，嚴重提高產(chǎn)品違約的風險。3、兩種運作模式長租公寓的適用條件。通過以上兩種長租公寓的運作模式的對比分析，可以得出租金收益權ABS適用于有完善的評級系統(tǒng)和良好的租金收入歷史的住房租賃市場，才能更好地監(jiān)督審查基礎資產(chǎn)的風險性和物業(yè)所有者的可靠性。REITs適用于房地產(chǎn)市場發(fā)展穩(wěn)定，有配套的稅收優(yōu)惠政策的住房租賃市場，才能保障收益率維持在一個較高并且穩(wěn)定的水平。

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、國家稅務局、地方稅務局，新疆生產(chǎn)建設兵團財務局：

為貫徹落實《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[*]24號）精神，促進廉租住房、經(jīng)濟適用住房制度建設和住房租賃市場的健康發(fā)展，經(jīng)國務院批準，現(xiàn)將有關稅收政策通知如下：

一、支持廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設的稅收政策

（一）對廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。

（二）對廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。