內(nèi)容提要:近年來，我國住房抵押貸款保險(xiǎn)有了喜人的變化，并逐步趨于合理化。但由于房貸保險(xiǎn)過分強(qiáng)調(diào)銀行信貸安全，仍存在諸多問題。加之各地做法不一，觀念上和實(shí)踐上均有不少誤區(qū)，亟待規(guī)范。應(yīng)進(jìn)一步明晰房貸保險(xiǎn)中購房者、銀行、保險(xiǎn)公司三者之間的法律關(guān)系，澄清房貸保險(xiǎn)中財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、信用人壽保險(xiǎn)、保證保險(xiǎn)三者的區(qū)別。應(yīng)完善住房抵押貸款保險(xiǎn)的相關(guān)法規(guī)，進(jìn)行制度重構(gòu)。如導(dǎo)入國家信用，完善險(xiǎn)種安排；設(shè)立保險(xiǎn)準(zhǔn)備基金，規(guī)范房貸保險(xiǎn)業(yè)；完善房貸保險(xiǎn)的基本制度；完善相應(yīng)的社會(huì)配套機(jī)制與環(huán)境。

一、我國住房抵押貸款保險(xiǎn)現(xiàn)狀

住房抵押貸款保險(xiǎn)（以下簡(jiǎn)稱房貸保險(xiǎn)）是指在運(yùn)用住房資金過程中為消除抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，最大限度降低呆壞賬的發(fā)生，保障抵押權(quán)益實(shí)現(xiàn)而建立的一種與住房抵押貸款制度相配套的補(bǔ)充制度。其風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和損失賠償機(jī)制緩解了住房抵押貸款授信業(yè)務(wù)中銀行與客戶之間因信息不對(duì)稱等導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，有力地推進(jìn)了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的繁榮。我國住房抵押貸款保險(xiǎn)自1992年房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)以來獲得迅速的發(fā)展。1997年6月1日施行的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》與1998年5月9日施行的《中國人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》等法規(guī)使其有了初步的法律規(guī)定。但是我國至今仍無一部法規(guī)對(duì)其進(jìn)行明確的界定、適當(dāng)?shù)陌才?。在?shí)踐中，作為住房抵押貸款下的強(qiáng)制要求，購房者對(duì)住房抵押貸款保險(xiǎn)頗多怨言，如保險(xiǎn)責(zé)任的實(shí)際承擔(dān)期限短于合同規(guī)定的保險(xiǎn)期限；保險(xiǎn)公司不是按年，而是一次性收取全部保費(fèi)；購房者花錢買房買保險(xiǎn)，在貸款保險(xiǎn)合同中卻不是受益人等。

近幾年，房貸保險(xiǎn)有了一些喜人的變化，并逐步趨于合理化。從2001年6月開始，杭州各大保險(xiǎn)公司先后調(diào)整了房貸保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)率和責(zé)任范圍，保費(fèi)平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司實(shí)行新的房貸保險(xiǎn)，不僅保險(xiǎn)費(fèi)率有所下調(diào)，而且在財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)之外增加了還貸保證險(xiǎn)。隨后武漢的人保、平安和太保三家公司調(diào)整房貸保險(xiǎn)，投保人既可以按抵押房屋的總房?jī)r(jià)來投保，也可以按照貸款金額來投保。2001年底，上海推出“個(gè)人抵押住房綜合保險(xiǎn)，”有不少改進(jìn)之處：其一，拓展了保險(xiǎn)公司對(duì)購房者（被保險(xiǎn)人）的保證責(zé)任；其二，保費(fèi)雖然一次性收取，但在不增加保費(fèi)的情況下，加大了保險(xiǎn)公司的還貸保證保險(xiǎn)責(zé)任；其三，投保金額由過去按全部房?jī)r(jià)計(jì)算改為按貸款余額計(jì)算；其四，改變了以往保費(fèi)自貸款之日前支付而保險(xiǎn)責(zé)任從滯后多日的交房之日起承擔(dān)的不合理做法，保險(xiǎn)期限自借款抵押合同生效之日零時(shí)起至全部還清貸款24時(shí)止；其五，在理賠方式上，改變了以前基于不足額保險(xiǎn)的比例賠償，在借款范圍內(nèi)按實(shí)際損失全額賠償。2002年底，杭州市商業(yè)銀行與平安杭州分公司推出新的房貸保險(xiǎn)，明確保險(xiǎn)費(fèi)以“貸款余額”計(jì)算，并在財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)之外增加入壽險(xiǎn)內(nèi)容——如果貸款人因意外死亡或傷殘，其家庭成員無力還貸，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)部分或全部支付剩余房款的責(zé)任?？偟目磥?，我國房貸保險(xiǎn)各地做法不一，觀念上與實(shí)踐上均有不少誤區(qū)，亟待規(guī)范。

二、住房抵押貸款保險(xiǎn)法律關(guān)系及其存在的問題

我國的房貸保險(xiǎn)是建立在個(gè)人信用體系不健全基礎(chǔ)上的無奈選擇，是以商業(yè)銀行的貸款安全及其利益為基點(diǎn)的，對(duì)購房者與保險(xiǎn)公司都有不公之處。實(shí)際上，在住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，在對(duì)貸款人進(jìn)行正確的資信評(píng)估和還貸能力分析的基礎(chǔ)上，以成本與收益權(quán)衡的角度合理進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，是基本上能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的。以個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)量最大的建設(shè)銀行為例，截至2001年底，個(gè)人住房貸款不良率僅為1.35％，這充分說明了房貸的安全性。再加上住房抵押與登記制度的設(shè)立，可見我國房貸保險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)是：商業(yè)銀行憑借其自身優(yōu)勢(shì)地位不僅要求借款人作所購住房抵押擔(dān)保，還要求借款人進(jìn)行保險(xiǎn)，從而造成了借款人的雙重負(fù)擔(dān)，而商業(yè)銀行則享受著“XX重保險(xiǎn)”，以期充分實(shí)現(xiàn)貸款安全。

摘要：從住房抵押貸款中存在的三角關(guān)系出發(fā)，對(duì)現(xiàn)今住房抵押貸款所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)分析，存在違約風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)論提出風(fēng)險(xiǎn)控制的具體措施。

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn)；措施

1住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)

住房抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協(xié)議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關(guān)系。住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種：

1.1違約風(fēng)險(xiǎn)

違約風(fēng)險(xiǎn)包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動(dòng)行為，支付能力理論認(rèn)為導(dǎo)致被迫違約是因?yàn)橹Ц赌芰Σ蛔?。這說明借款人有還款的意愿，但無還款的能力。理性違約是指借款人主動(dòng)違約，權(quán)益理論認(rèn)為在完善的資本市場(chǎng)上借款人可僅通過比較其住房中特有的權(quán)益與抵押貸款債務(wù)的大小，作出違約與否的決策。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升時(shí)，借款人可以轉(zhuǎn)讓房屋還清貸款，收回成本并能掙取一定的利潤；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降時(shí)，借款人為了轉(zhuǎn)嫁損失，即使他有償還能力，他也主動(dòng)違約拒絕還款。

摘要：住房貸款證券化是指將銀行的住房抵押貸款證券化，這可以使銀行迅速收回滯留在長(zhǎng)期住房抵押貸款上的資金，使銀行有更多的資金周轉(zhuǎn)用于發(fā)放住房抵押貸款，銀行用較低的成本來調(diào)整自己的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，消除短存長(zhǎng)貸現(xiàn)象，更好地參與住房金融市場(chǎng)和進(jìn)行業(yè)務(wù)創(chuàng)新。進(jìn)行住房抵押貸款證券化，還可以開拓住房金融二級(jí)市場(chǎng)，解決一級(jí)市場(chǎng)自身無法解決的有關(guān)流動(dòng)性、資金供給等一系列問題，進(jìn)而形成一個(gè)較為完備的住房金融體系。本文以借鑒和運(yùn)用資產(chǎn)證券化這一金融創(chuàng)新工具為出發(fā)點(diǎn)，分析我國住房抵押貸款證券化的實(shí)質(zhì)，論證我國實(shí)行住房抵押貸款證券化的必要性，并提出應(yīng)采取的措施。

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款住房抵押貸款證券化措施

住房消費(fèi)曾經(jīng)是許多發(fā)達(dá)國家的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，我國已將住房產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)之一。隨著住房體制改革的進(jìn)一步深入，住房市場(chǎng)對(duì)銀行住房低押貸款業(yè)務(wù)的需求日益增強(qiáng)。但是在運(yùn)作中不斷出現(xiàn)一些問題，嚴(yán)重制約著住房產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。近兩年來，我國個(gè)人住房抵押貸款數(shù)量逐年增長(zhǎng)，隨之而來的住房信貸風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。住房抵押貸款證券化作為一種新型的融資方式，將使我國的住房融資方式取得突破性進(jìn)展。因此有必要進(jìn)行制度創(chuàng)新，積極推進(jìn)住房抵押貸款證券化。一、住房貸款證券化的實(shí)質(zhì)

住房抵押貸款證券化是以住房抵押貸款為擔(dān)保，發(fā)行可在金融市場(chǎng)上買賣的證券，包括抵押貸款券以及由抵押貸款支付和擔(dān)保的各種證券。它通過房地產(chǎn)抵押銀行將已抵押的房地產(chǎn)債權(quán)(這種債權(quán)是在房地產(chǎn)抵押一級(jí)市場(chǎng)上形成的，是購買房屋的消費(fèi)者將購買的房屋作為今后還款的保證向銀行等金融機(jī)構(gòu)取得貸款，用于購買房屋時(shí)與銀行等金融機(jī)構(gòu)形成的借貸法律關(guān)系)轉(zhuǎn)讓給一定的機(jī)構(gòu),這些機(jī)構(gòu)將這些成千上萬的已抵押房地產(chǎn)債權(quán)打包市場(chǎng)，從金融市場(chǎng)吸收資金投到房地產(chǎn)抵押銀行，這樣，房地產(chǎn)抵押一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)相通并形成良性的資金市場(chǎng)。

二、發(fā)展住房抵押貸款證券化的必要性

住房抵押貸款證券化是指將流動(dòng)性低，但能產(chǎn)生預(yù)期資金流的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化成為可以在資本市場(chǎng)上流通的證券的過程。住房抵押貸款證券化是國際金融領(lǐng)域一項(xiàng)重大的金融創(chuàng)新，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家現(xiàn)已形成大規(guī)模的住房抵押貸款證券化市場(chǎng)，住房抵押貸款證券化已成為西方商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)證券化的主流，并對(duì)住宅業(yè)的發(fā)展、住房自有率的提高以及金融風(fēng)險(xiǎn)的防范與化解產(chǎn)生了重大而深遠(yuǎn)的影響。我國商業(yè)銀行面對(duì)金融創(chuàng)新的發(fā)展趨勢(shì)，也應(yīng)實(shí)行住房抵押貸款證券化，其客觀必要性具體表現(xiàn)在以下六個(gè)方面。

內(nèi)容摘要：隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，住房自有率不斷提高，盤活住房實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”為社會(huì)養(yǎng)老問題提供了創(chuàng)新思路。反向抵押貸款業(yè)務(wù)是最典型的“以房養(yǎng)老”模式，其資金流向與普通抵押貸款相逆，這種特性決定了金融機(jī)構(gòu)在開辦該業(yè)務(wù)時(shí)可能面臨資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。本文提出在我國發(fā)展反向抵押貸款的初期階段可以引入廉租住房作為反向抵押貸款運(yùn)行過程中住房變現(xiàn)渠道的構(gòu)想，以解決業(yè)務(wù)開展中抵押住房的變現(xiàn)難題，應(yīng)對(duì)其引起的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：反向抵押貸款流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)廉租住房

反向抵押貸款是一種針對(duì)老年人的住房貸款。老年人把自有產(chǎn)權(quán)的房屋抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)在綜合評(píng)估借款人年齡、生命期望值、房屋未來價(jià)值等因素后，按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，將房屋的殘值分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按月或年支付現(xiàn)金給借款人；當(dāng)借款人去世后，金融機(jī)構(gòu)將住房進(jìn)行銷售、出租或者拍賣，用來補(bǔ)償貸款本息。

反向抵押貸款開展過程中，銀行為業(yè)務(wù)開辦的主要金融機(jī)構(gòu)之一。借款人把住房抵押給銀行后，定期獲得銀行支付的貸款金額，可以看成是銀行分期付款從借款人手中購入住房，其現(xiàn)金流向與普通的抵押貸款相反，故稱為“反向”。圖1顯示了銀行放貸過程中二者資金流向?qū)Ρ鹊娜^程。前半階段借款人申請(qǐng)正向抵押貸款購房，隨著借款人逐漸償還抵押貸款，住房資產(chǎn)從銀行過渡至借款人，銀行在逐步收回貸款的過程中現(xiàn)金資產(chǎn)不斷上升，并在借款人還清貸款時(shí)達(dá)到最大值。后半階段借款人通過反向抵押貸款將住房資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金資產(chǎn)，此時(shí)借款人住房資產(chǎn)逐漸過渡到銀行手中，而銀行的現(xiàn)金資產(chǎn)隨著定期發(fā)放給借款人而逐步下降，最終貸款發(fā)放完畢，銀行擁有住房所有權(quán)。

反向抵押貸款與銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

（一）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理是商業(yè)銀行經(jīng)營中的重要內(nèi)容

1、住房抵押貸款證券化的意義

1、有利于增強(qiáng)商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性

商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性是指商業(yè)銀行在資產(chǎn)不蒙受損失的情況下迅速變現(xiàn)的能力。商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)經(jīng)營中,常常由于流動(dòng)性不足而導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款證券化有利于解決這個(gè)問題,它使商業(yè)銀行在沒有損失甚至有贏利的情況下縮短了貸款平均期限,增強(qiáng)了資產(chǎn)的流動(dòng)性,提高了商業(yè)銀行應(yīng)付突發(fā)危機(jī)的能力。提高流動(dòng)性是中國銀行業(yè)開展資產(chǎn)證券化的主要?jiǎng)右?在中國銀行業(yè)資本充足率普遍不足的情況下,資產(chǎn)的流動(dòng)性就顯得尤為重要。

2、解決了銀行資產(chǎn)和負(fù)債不匹配的問題

根據(jù)銀行長(zhǎng)期進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債管理得出的經(jīng)驗(yàn),短期資產(chǎn)應(yīng)跟短期負(fù)債匹配,長(zhǎng)期資產(chǎn)應(yīng)跟長(zhǎng)期負(fù)債匹配。但在現(xiàn)階段,我國商業(yè)銀行的負(fù)債絕大部分是短期負(fù)債(活期存款和一年期存款),而住房抵押貸款卻是時(shí)間可長(zhǎng)達(dá)30年的長(zhǎng)期貸款,這就出現(xiàn)了資產(chǎn)不匹配問題。雖然銀行對(duì)資金有借短貸長(zhǎng)的轉(zhuǎn)移功能,但這僅僅是一定范圍內(nèi)的,若長(zhǎng)時(shí)間超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn),就會(huì)給銀行的經(jīng)營帶來不安全的隱患,有可能出現(xiàn)擠兌現(xiàn)象。把長(zhǎng)期的住房抵押貸款短期化,能使商業(yè)銀行的資產(chǎn)和負(fù)債不匹配問題迎刃而解。

3、提高了商業(yè)銀行的資本充足率

一、美國儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)(S&L)危機(jī)

(S&L)儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)是專門從事儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)和住房抵押貸款的非銀行金融機(jī)構(gòu)，從1831年誕生于賓夕法尼亞州的第一家儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)，到1970年代末，全美共有4700家儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)，成為資產(chǎn)總額突破6000億美元重要的金融巨人之一，是美國政府調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的重要部門，具有濃厚的“國營色彩”；儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)(S&L)的業(yè)務(wù)單一，僅為購房者提供低息住房抵押貸款，貸款融資渠道大都來自利率更低的政府借款和中息攬存，擁有制度性存貸息差收益，美國政府對(duì)其經(jīng)營方式和范圍有很強(qiáng)的管制。

在20世紀(jì)70年代開始的通貨膨脹之下，資金大量向短期金融資產(chǎn)投資信托基金(MMF)集中，銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)的資金外流難以制止。如果銀行和S&L不大幅度提高普通存款利率，就會(huì)失去儲(chǔ)戶，營業(yè)面臨困難。假如實(shí)行利率自由化，提高存款利率，則S&L面臨存貸款利差倒掛，在經(jīng)營上出現(xiàn)赤字。美政府當(dāng)局決定在1982年實(shí)行利率自由化。結(jié)果，存款利率上漲，S&L的經(jīng)營急速惡化，400多家S&L瀕臨倒閉危機(jī)。S&L出現(xiàn)危機(jī)的原因在于政府的政策失敗。美聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司保護(hù)瀕臨倒閉的S&L的所有存款，需要巨額資金，而聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司沒有這么多資金，絕大部分需要政府負(fù)擔(dān)。，政府為了逃避負(fù)擔(dān)，采取放寬限制的措施，為S&L創(chuàng)造了增加利潤的機(jī)會(huì)。銀行本身所面臨的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)絕大部分是通過貸款多樣化和分散化來規(guī)避的，允許其參與多行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)貸款等業(yè)務(wù)經(jīng)營，但是沒有經(jīng)驗(yàn)的S&L參與此類的經(jīng)營，近乎進(jìn)行賭博。1988年，儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)出現(xiàn)更大的危機(jī)，總虧損額如天文數(shù)字，大約在五千億美元左右。儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)(S&L)危機(jī)是先過度管制，后放松管制的結(jié)果。

二、2007年的次級(jí)抵押貸款危機(jī)

1.1990年以前美住房抵押融資機(jī)制的改變

S&L危機(jī)以后美國政府放松管制，促進(jìn)金融市場(chǎng)創(chuàng)新，把原來高度集中在銀行系統(tǒng)的房地產(chǎn)按揭貸款資產(chǎn)通過金融市場(chǎng)分散給不同的投資者主體，美國的住房按揭抵押貸款金融市場(chǎng)逐漸發(fā)展成為二級(jí)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)。其一級(jí)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)經(jīng)營模式由傳統(tǒng)經(jīng)營模式“貸款并持有”(originate-to-hold)讓位于新的“貸款并證券化”(originate-to-distribute)的商業(yè)模式，一級(jí)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)也基本為私人機(jī)構(gòu)。住房抵押貸款融資渠道不再完全依靠吸收存款，而是依靠出售貸款合同，獲得直接融資。

第一章總則

第一條為深化城鎮(zhèn)住房制度改革，拉動(dòng)住房消費(fèi)，鼓勵(lì)和支持城鎮(zhèn)居民購買住房，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》和中國人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱住房公積金個(gè)人住房抵押貸款（以下簡(jiǎn)稱公積金貸款）是指按規(guī)定繳存住房公積金的職工在本市行政區(qū)域內(nèi)購買住房時(shí)，以所購住房作抵押而申請(qǐng)的政策性專項(xiàng)貸款。

第三條公積金貸款只限于購買個(gè)人住房，其資金來源于職工及其所在單位存儲(chǔ)的住房公積金，由市住房公積金管理中心（以下簡(jiǎn)稱公積金中心）管理發(fā)放。

第四條個(gè)人住房貸款的金融業(yè)務(wù)由公積金中心按國家有關(guān)規(guī)定，委托有關(guān)國有商業(yè)銀行（以下簡(jiǎn)稱受托銀行）承辦。公積金中心委托辦理公積金貸款，應(yīng)當(dāng)與受托銀行簽訂書面委托合同。

公積金中心按照委托合同約定，檢查監(jiān)督公積金貸款資金的使用情況。受托銀行應(yīng)定期向公積金中心提供有關(guān)業(yè)務(wù)資料。

摘要：住房貸款證券化是指將銀行的住房抵押貸款證券化，這可以使銀行迅速收回滯留在長(zhǎng)期住房抵押貸款上的資金，使銀行有更多的資金周轉(zhuǎn)用于發(fā)放住房抵押貸款，銀行用較低的成本來調(diào)整自己的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，消除短存長(zhǎng)貸現(xiàn)象，更好地參與住房金融市場(chǎng)和進(jìn)行業(yè)務(wù)創(chuàng)新。進(jìn)行住房抵押貸款證券化，還可以開拓住房金融二級(jí)市場(chǎng)，解決一級(jí)市場(chǎng)自身無法解決的有關(guān)流動(dòng)性、資金供給等一系列問題，進(jìn)而形成一個(gè)較為完備的住房金融體系。本文以借鑒和運(yùn)用資產(chǎn)證券化這一金融創(chuàng)新工具為出發(fā)點(diǎn)，分析我國住房抵押貸款證券化的實(shí)質(zhì)，論證我國實(shí)行住房抵押貸款證券化的必要性，并提出應(yīng)采取的措施。

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款住房抵押貸款證券化措施

住房消費(fèi)曾經(jīng)是許多發(fā)達(dá)國家的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，我國已將住房產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)之一。隨著住房體制改革的進(jìn)一步深入，住房市場(chǎng)對(duì)銀行住房低押貸款業(yè)務(wù)的需求日益增強(qiáng)。但是在運(yùn)作中不斷出現(xiàn)一些問題，嚴(yán)重制約著住房產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。近兩年來，我國個(gè)人住房抵押貸款數(shù)量逐年增長(zhǎng)，隨之而來的住房信貸風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。住房抵押貸款證券化作為一種新型的融資方式，將使我國的住房融資方式取得突破性進(jìn)展。因此有必要進(jìn)行制度創(chuàng)新，積極推進(jìn)住房抵押貸款證券化。

一、住房貸款證券化的實(shí)質(zhì)

住房抵押貸款證券化是以住房抵押貸款為擔(dān)保，發(fā)行可在金融市場(chǎng)上買賣的證券，包括抵押貸款券以及由抵押貸款支付和擔(dān)保的各種證券。它通過房地產(chǎn)抵押銀行將已抵押的房地產(chǎn)債權(quán)(這種債權(quán)是在房地產(chǎn)抵押一級(jí)市場(chǎng)上形成的，是購買房屋的消費(fèi)者將購買的房屋作為今后還款的保證向銀行等金融機(jī)構(gòu)取得貸款，用于購買房屋時(shí)與銀行等金融機(jī)構(gòu)形成的借貸法律關(guān)系)轉(zhuǎn)讓給一定的機(jī)構(gòu),這些機(jī)構(gòu)將這些成千上萬的已抵押房地產(chǎn)債權(quán)打包市場(chǎng)，從金融市場(chǎng)吸收資金投到房地產(chǎn)抵押銀行，這樣，房地產(chǎn)抵押一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)相通并形成良性的資金市場(chǎng)。

二、發(fā)展住房抵押貸款證券化的必要性

設(shè)計(jì)獨(dú)立的貸款抵押證券公司

在確立發(fā)展住房抵押貸款（MBS）的模式之前，最基本的步驟就是要建立證券化的專門機(jī)構(gòu)（SPC或SPV），來組織和引導(dǎo)MBS在我國的順利試點(diǎn)和推進(jìn)。通常來說，根據(jù)房地產(chǎn)抵押貸款證券發(fā)行主體的性質(zhì)不同，其證券機(jī)構(gòu)一般可以有三種基本模式：一是政府管理的住房抵押貸款證券機(jī)構(gòu)；二是政府支持、社會(huì)公眾或法人機(jī)構(gòu)持股以商業(yè)方式運(yùn)作的住宅貸款證券公司；三是純粹由社會(huì)法人機(jī)構(gòu)，甚至是私人持股的住宅貸款證券公司。對(duì)此，有以下三方面的基本判斷：

由政府主導(dǎo)設(shè)立證券化專門機(jī)構(gòu)。發(fā)展住房抵押貸款(MBS)隱含著很多公共政策目標(biāo)，如支持中低收入居民購房、促進(jìn)住宅金融體系的穩(wěn)定和住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展等等，這都是政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的職責(zé)。因此，在包括美國在內(nèi)的許多西方國家，政府都在MBS運(yùn)作中起著核心作用。從美國的幾家SPV來看，政府給予眾多優(yōu)惠政策，這類政府信譽(yù)的隱性擔(dān)保，對(duì)于MBS的順利開展和交易成本的降低都是十分重要的。當(dāng)然，政府主導(dǎo)還體現(xiàn)在其他方面，例如加強(qiáng)對(duì)MBS過程和相關(guān)主體的監(jiān)管、制定相關(guān)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度予以規(guī)范等。

把建立政府背景的證券化專門機(jī)構(gòu)作為推進(jìn)MBS的出發(fā)點(diǎn)，是基于兩方面的考慮：一方面，首先建立政府背景的證券化專門機(jī)構(gòu)，可以為住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。另一方面，有助于防止民間自發(fā)性試點(diǎn)所帶來的額外改革成本，也有利于充分體現(xiàn)政府公共政策的具體目標(biāo)。

證券化專門機(jī)構(gòu)的出資方式有兩種考慮：我國成立推進(jìn)MBS的證券化專門機(jī)構(gòu)，可以考慮兩種出資方式，一種是參照中央?yún)R金公司的模式，利用外匯儲(chǔ)備進(jìn)行注資。另一種是把發(fā)展MBS納入國家政策性金融體系，由現(xiàn)有政策性銀行注資成立證券化專門機(jī)構(gòu)。國家開發(fā)銀行是政府的開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)，具有準(zhǔn)主權(quán)級(jí)的國家信用。由國家開發(fā)銀行來發(fā)起成立證券化專門機(jī)構(gòu)是非常不錯(cuò)的選擇。由于住房抵押貸款債權(quán)自身存在風(fēng)險(xiǎn)，因此在一定程度上影響了住房抵押貸款證券化的實(shí)施。為了維護(hù)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)，美國政府設(shè)有政府性質(zhì)的信用保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)來專門為個(gè)人申請(qǐng)住房貸款提供經(jīng)濟(jì)擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)。住房貸款債權(quán)證券化后，美國政府及各保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)又及時(shí)對(duì)該類證券及其發(fā)行主體進(jìn)行較為全面的信用擔(dān)保。同時(shí)制定各種法規(guī)來防范金融機(jī)構(gòu)在開展住房抵押貸款及其證券化過程中存在的眾多風(fēng)險(xiǎn)。正是有如此健全完善的住房貸款證券保險(xiǎn)制度，使以住房貸款權(quán)為基礎(chǔ)的證券資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)得到最大程度的合理控制，住房貸款證券的發(fā)行和交易才得以順利展開。

目前建設(shè)銀行推出住房抵押貸款支持證券業(yè)務(wù)，將銀行的一定規(guī)模個(gè)人房貸資產(chǎn)篩選集合信托于受托機(jī)構(gòu)，由受托機(jī)構(gòu)以上述資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為基礎(chǔ)發(fā)行證券。這一證券產(chǎn)品將以債券形式在銀行間債券市場(chǎng)上發(fā)行并流通。

內(nèi)容提要:近年來，我國住房抵押貸款保險(xiǎn)有了喜人的變化，并逐步趨于合理化。但由于房貸保險(xiǎn)過分強(qiáng)調(diào)銀行信貸安全，仍存在諸多問題。加之各地做法不一，觀念上和實(shí)踐上均有不少誤區(qū)，亟待規(guī)范。應(yīng)進(jìn)一步明晰房貸保險(xiǎn)中購房者、銀行、保險(xiǎn)公司三者之間的法律關(guān)系，澄清房貸保險(xiǎn)中財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、信用人壽保險(xiǎn)、保證保險(xiǎn)三者的區(qū)別。應(yīng)完善住房抵押貸款保險(xiǎn)的相關(guān)法規(guī)，進(jìn)行制度重構(gòu)。如導(dǎo)入國家信用，完善險(xiǎn)種安排；設(shè)立保險(xiǎn)準(zhǔn)備基金，規(guī)范房貸保險(xiǎn)業(yè)；完善房貸保險(xiǎn)的基本制度；完善相應(yīng)的社會(huì)配套機(jī)制與環(huán)境。

一、我國住房抵押貸款保險(xiǎn)現(xiàn)狀

住房抵押貸款保險(xiǎn)（以下簡(jiǎn)稱房貸保險(xiǎn)）是指在運(yùn)用住房資金過程中為消除抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，最大限度降低呆壞賬的發(fā)生，保障抵押權(quán)益實(shí)現(xiàn)而建立的一種與住房抵押貸款制度相配套的補(bǔ)充制度。其風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和損失賠償機(jī)制緩解了住房抵押貸款授信業(yè)務(wù)中銀行與客戶之間因信息不對(duì)稱等導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，有力地推進(jìn)了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的繁榮。我國住房抵押貸款保險(xiǎn)自1992年房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)以來獲得迅速的發(fā)展。1997年6月1日施行的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》與1998年5月9日施行的《中國人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》等法規(guī)使其有了初步的法律規(guī)定。但是我國至今仍無一部法規(guī)對(duì)其進(jìn)行明確的界定、適當(dāng)?shù)陌才?。在?shí)踐中，作為住房抵押貸款下的強(qiáng)制要求，購房者對(duì)住房抵押貸款保險(xiǎn)頗多怨言，如保險(xiǎn)責(zé)任的實(shí)際承擔(dān)期限短于合同規(guī)定的保險(xiǎn)期限；保險(xiǎn)公司不是按年，而是一次性收取全部保費(fèi)；購房者花錢買房買保險(xiǎn)，在貸款保險(xiǎn)合同中卻不是受益人等。

近幾年，房貸保險(xiǎn)有了一些喜人的變化，并逐步趨于合理化。從2001年6月開始，杭州各大保險(xiǎn)公司先后調(diào)整了房貸保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)率和責(zé)任范圍，保費(fèi)平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司實(shí)行新的房貸保險(xiǎn)，不僅保險(xiǎn)費(fèi)率有所下調(diào)，而且在財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)之外增加了還貸保證險(xiǎn)。隨后武漢的人保、平安和太保三家公司調(diào)整房貸保險(xiǎn)，投保人既可以按抵押房屋的總房?jī)r(jià)來投保，也可以按照貸款金額來投保。2001年底，上海推出“個(gè)人抵押住房綜合保險(xiǎn)，”有不少改進(jìn)之處：其一，拓展了保險(xiǎn)公司對(duì)購房者（被保險(xiǎn)人）的保證責(zé)任；其二，保費(fèi)雖然一次性收取，但在不增加保費(fèi)的情況下，加大了保險(xiǎn)公司的還貸保證保險(xiǎn)責(zé)任；其三，投保金額由過去按全部房?jī)r(jià)計(jì)算改為按貸款余額計(jì)算；其四，改變了以往保費(fèi)自貸款之日前支付而保險(xiǎn)責(zé)任從滯后多日的交房之日起承擔(dān)的不合理做法，保險(xiǎn)期限自借款抵押合同生效之日零時(shí)起至全部還清貸款24時(shí)止；其五，在理賠方式上，改變了以前基于不足額保險(xiǎn)的比例賠償，在借款范圍內(nèi)按實(shí)際損失全額賠償。2002年底，杭州市商業(yè)銀行與平安杭州分公司推出新的房貸保險(xiǎn)，明確保險(xiǎn)費(fèi)以“貸款余額”計(jì)算，并在財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)之外增加入壽險(xiǎn)內(nèi)容——如果貸款人因意外死亡或傷殘，其家庭成員無力還貸，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)部分或全部支付剩余房款的責(zé)任?？偟目磥恚覈抠J保險(xiǎn)各地做法不一，觀念上與實(shí)踐上均有不少誤區(qū)，亟待規(guī)范。

二、住房抵押貸款保險(xiǎn)法律關(guān)系及其存在的問題

我國的房貸保險(xiǎn)是建立在個(gè)人信用體系不健全基礎(chǔ)上的無奈選擇，是以商業(yè)銀行的貸款安全及其利益為基點(diǎn)的，對(duì)購房者與保險(xiǎn)公司都有不公之處。實(shí)際上，在住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，在對(duì)貸款人進(jìn)行正確的資信評(píng)估和還貸能力分析的基礎(chǔ)上，以成本與收益權(quán)衡的角度合理進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，是基本上能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的。以個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)量最大的建設(shè)銀行為例，截至2001年底，個(gè)人住房貸款不良率僅為1.35％，這充分說明了房貸的安全性。再加上住房抵押與登記制度的設(shè)立，可見我國房貸保險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)是：商業(yè)銀行憑借其自身優(yōu)勢(shì)地位不僅要求借款人作所購住房抵押擔(dān)保，還要求借款人進(jìn)行保險(xiǎn)，從而造成了借款人的雙重負(fù)擔(dān)，而商業(yè)銀行則享受著“XX重保險(xiǎn)”，以期充分實(shí)現(xiàn)貸款安全。