摘要：住房貸款證券化是指將銀行的住房抵押貸款證券化，這可以使銀行迅速收回滯留在長期住房抵押貸款上的資金，使銀行有更多的資金周轉用于發(fā)放住房抵押貸款，銀行用較低的成本來調整自己的資產負債結構，消除短存長貸現(xiàn)象，更好地參與住房金融市場和進行業(yè)務創(chuàng)新。進行住房抵押貸款證券化，還可以開拓住房金融二級市場，解決一級市場自身無法解決的有關流動性、資金供給等一系列問題，進而形成一個較為完備的住房金融體系。本文以借鑒和運用資產證券化這一金融創(chuàng)新工具為出發(fā)點，分析我國住房抵押貸款證券化的實質，論證我國實行住房抵押貸款證券化的必要性，并提出應采取的措施。

關鍵詞：住房抵押貸款住房抵押貸款證券化措施

住房消費曾經是許多發(fā)達國家的主導產業(yè)，我國已將住房產業(yè)作為國民經濟新的增長點之一。隨著住房體制改革的進一步深入，住房市場對銀行住房低押貸款業(yè)務的需求日益增強。但是在運作中不斷出現(xiàn)一些問題，嚴重制約著住房產業(yè)的快速發(fā)展。近兩年來，我國個人住房抵押貸款數(shù)量逐年增長，隨之而來的住房信貸風險也越來越大。住房抵押貸款證券化作為一種新型的融資方式，將使我國的住房融資方式取得突破性進展。因此有必要進行制度創(chuàng)新，積極推進住房抵押貸款證券化。一、住房貸款證券化的實質

住房抵押貸款證券化是以住房抵押貸款為擔保，發(fā)行可在金融市場上買賣的證券，包括抵押貸款券以及由抵押貸款支付和擔保的各種證券。它通過房地產抵押銀行將已抵押的房地產債權(這種債權是在房地產抵押一級市場上形成的，是購買房屋的消費者將購買的房屋作為今后還款的保證向銀行等金融機構取得貸款，用于購買房屋時與銀行等金融機構形成的借貸法律關系)轉讓給一定的機構,這些機構將這些成千上萬的已抵押房地產債權打包市場，從金融市場吸收資金投到房地產抵押銀行，這樣，房地產抵押一級市場和二級市場相通并形成良性的資金市場。

二、發(fā)展住房抵押貸款證券化的必要性

住房抵押貸款證券化是指將流動性低，但能產生預期資金流的住房抵押貸款轉化成為可以在資本市場上流通的證券的過程。住房抵押貸款證券化是國際金融領域一項重大的金融創(chuàng)新，在市場經濟發(fā)達國家現(xiàn)已形成大規(guī)模的住房抵押貸款證券化市場，住房抵押貸款證券化已成為西方商業(yè)銀行信貸資產證券化的主流，并對住宅業(yè)的發(fā)展、住房自有率的提高以及金融風險的防范與化解產生了重大而深遠的影響。我國商業(yè)銀行面對金融創(chuàng)新的發(fā)展趨勢，也應實行住房抵押貸款證券化，其客觀必要性具體表現(xiàn)在以下六個方面。

內容摘要：隨著我國房地產市場快速發(fā)展，住房自有率不斷提高，盤活住房實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”為社會養(yǎng)老問題提供了創(chuàng)新思路。反向抵押貸款業(yè)務是最典型的“以房養(yǎng)老”模式，其資金流向與普通抵押貸款相逆，這種特性決定了金融機構在開辦該業(yè)務時可能面臨資金流動性風險。本文提出在我國發(fā)展反向抵押貸款的初期階段可以引入廉租住房作為反向抵押貸款運行過程中住房變現(xiàn)渠道的構想，以解決業(yè)務開展中抵押住房的變現(xiàn)難題，應對其引起的流動性風險。

關鍵詞：反向抵押貸款流動性風險廉租住房

反向抵押貸款是一種針對老年人的住房貸款。老年人把自有產權的房屋抵押給銀行等金融機構，金融機構在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房屋未來價值等因素后，按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，將房屋的殘值分攤到預期壽命年限中去，按月或年支付現(xiàn)金給借款人；當借款人去世后，金融機構將住房進行銷售、出租或者拍賣，用來補償貸款本息。

反向抵押貸款開展過程中，銀行為業(yè)務開辦的主要金融機構之一。借款人把住房抵押給銀行后，定期獲得銀行支付的貸款金額，可以看成是銀行分期付款從借款人手中購入住房，其現(xiàn)金流向與普通的抵押貸款相反，故稱為“反向”。圖1顯示了銀行放貸過程中二者資金流向對比的全過程。前半階段借款人申請正向抵押貸款購房，隨著借款人逐漸償還抵押貸款，住房資產從銀行過渡至借款人，銀行在逐步收回貸款的過程中現(xiàn)金資產不斷上升，并在借款人還清貸款時達到最大值。后半階段借款人通過反向抵押貸款將住房資產轉換成現(xiàn)金資產，此時借款人住房資產逐漸過渡到銀行手中，而銀行的現(xiàn)金資產隨著定期發(fā)放給借款人而逐步下降，最終貸款發(fā)放完畢，銀行擁有住房所有權。

反向抵押貸款與銀行流動性風險

（一）流動性風險管理是商業(yè)銀行經營中的重要內容

摘要：自1998年之后，我國住房分配貨幣化制度初步建立起來，住房產業(yè)需要住房金融的發(fā)展，因此住房抵押貸款成為了一種重要的金融產品。如何降低住房抵押貸款中的交易費用，增加供給和需求量，是當前需要解決的首要問題。

關鍵詞：住房抵押貸款；交易費用；供給與需求量

在我國，向銀行申請貸款購房的居民并不多。住房抵押貸款占居民金融資產的比例由2004年的12.6%下降到2007年的10.5%。另外，據(jù)央行報告表明，我國個人住房抵押貸款市場的規(guī)模與西方發(fā)達國家相比仍偏小。2007年底我國個人住房按揭貸款占GDP比例為11.7%，而歐盟國家占GDP比率平均達到39%。其中英國為60%，德國為47%，荷蘭為74%。由此可見，我國個人住房抵押貸款的增長潛力巨大，但交易費用的高昂成為其增長的阻礙因素之一。

1從債權人角度分析銀行提高交易費用的原因

1.1對抵押物的審查

（1）由于住房具有流動性和增值性，金融機構需要進入現(xiàn)場對抵押物實地勘察和估價，從而直接增加了銀行的成本。

1、住房抵押貸款證券化的意義

1、有利于增強商業(yè)銀行資產的流動性

商業(yè)銀行資產的流動性是指商業(yè)銀行在資產不蒙受損失的情況下迅速變現(xiàn)的能力。商業(yè)銀行在業(yè)務經營中,常常由于流動性不足而導致經營風險。住房抵押貸款證券化有利于解決這個問題,它使商業(yè)銀行在沒有損失甚至有贏利的情況下縮短了貸款平均期限,增強了資產的流動性,提高了商業(yè)銀行應付突發(fā)危機的能力。提高流動性是中國銀行業(yè)開展資產證券化的主要動因,在中國銀行業(yè)資本充足率普遍不足的情況下,資產的流動性就顯得尤為重要。

2、解決了銀行資產和負債不匹配的問題

根據(jù)銀行長期進行資產負債管理得出的經驗,短期資產應跟短期負債匹配,長期資產應跟長期負債匹配。但在現(xiàn)階段,我國商業(yè)銀行的負債絕大部分是短期負債(活期存款和一年期存款),而住房抵押貸款卻是時間可長達30年的長期貸款,這就出現(xiàn)了資產不匹配問題。雖然銀行對資金有借短貸長的轉移功能,但這僅僅是一定范圍內的,若長時間超負荷運轉,就會給銀行的經營帶來不安全的隱患,有可能出現(xiàn)擠兌現(xiàn)象。把長期的住房抵押貸款短期化,能使商業(yè)銀行的資產和負債不匹配問題迎刃而解。

3、提高了商業(yè)銀行的資本充足率

一、美國儲蓄信貸協(xié)會(S&L)危機

(S&L)儲蓄信貸協(xié)會是專門從事儲蓄業(yè)務和住房抵押貸款的非銀行金融機構，從1831年誕生于賓夕法尼亞州的第一家儲蓄信貸協(xié)會，到1970年代末，全美共有4700家儲蓄信貸協(xié)會，成為資產總額突破6000億美元重要的金融巨人之一，是美國政府調控房地產業(yè)的重要部門，具有濃厚的“國營色彩”；儲蓄信貸協(xié)會(S&L)的業(yè)務單一，僅為購房者提供低息住房抵押貸款，貸款融資渠道大都來自利率更低的政府借款和中息攬存，擁有制度性存貸息差收益，美國政府對其經營方式和范圍有很強的管制。

在20世紀70年代開始的通貨膨脹之下，資金大量向短期金融資產投資信托基金(MMF)集中，銀行和儲蓄機構的資金外流難以制止。如果銀行和S&L不大幅度提高普通存款利率，就會失去儲戶，營業(yè)面臨困難。假如實行利率自由化，提高存款利率，則S&L面臨存貸款利差倒掛，在經營上出現(xiàn)赤字。美政府當局決定在1982年實行利率自由化。結果，存款利率上漲，S&L的經營急速惡化，400多家S&L瀕臨倒閉危機。S&L出現(xiàn)危機的原因在于政府的政策失敗。美聯(lián)邦存款保險公司保護瀕臨倒閉的S&L的所有存款，需要巨額資金，而聯(lián)邦存款保險公司沒有這么多資金，絕大部分需要政府負擔。，政府為了逃避負擔，采取放寬限制的措施，為S&L創(chuàng)造了增加利潤的機會。銀行本身所面臨的非系統(tǒng)風險絕大部分是通過貸款多樣化和分散化來規(guī)避的，允許其參與多行業(yè)的高風險商業(yè)貸款等業(yè)務經營，但是沒有經驗的S&L參與此類的經營，近乎進行賭博。1988年，儲蓄信貸協(xié)會出現(xiàn)更大的危機，總虧損額如天文數(shù)字，大約在五千億美元左右。儲蓄信貸協(xié)會(S&L)危機是先過度管制，后放松管制的結果。

二、2007年的次級抵押貸款危機

1.1990年以前美住房抵押融資機制的改變

S&L危機以后美國政府放松管制，促進金融市場創(chuàng)新，把原來高度集中在銀行系統(tǒng)的房地產按揭貸款資產通過金融市場分散給不同的投資者主體，美國的住房按揭抵押貸款金融市場逐漸發(fā)展成為二級市場的結構。其一級市場機構經營模式由傳統(tǒng)經營模式“貸款并持有”(originate-to-hold)讓位于新的“貸款并證券化”(originate-to-distribute)的商業(yè)模式，一級市場機構也基本為私人機構。住房抵押貸款融資渠道不再完全依靠吸收存款，而是依靠出售貸款合同，獲得直接融資。

摘要：從住房抵押貸款中存在的三角關系出發(fā)，對現(xiàn)今住房抵押貸款所面臨的各種風險進行系統(tǒng)分析，存在違約風險、流動性風險、經濟周期風險和利率風險。根據(jù)風險分析的結論提出風險控制的具體措施。

關鍵詞：住房抵押貸款；風險；措施

1住房抵押貸款存在的風險

住房抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押或質押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔連帶責任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協(xié)議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關系。住房抵押貸款的風險主要有以下幾種：

1.1違約風險

違約風險包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行為，支付能力理論認為導致被迫違約是因為支付能力不足。這說明借款人有還款的意愿，但無還款的能力。理性違約是指借款人主動違約，權益理論認為在完善的資本市場上借款人可僅通過比較其住房中特有的權益與抵押貸款債務的大小，作出違約與否的決策。當房地產市場價格上升時，借款人可以轉讓房屋還清貸款，收回成本并能掙取一定的利潤；當房地產市場價格下降時，借款人為了轉嫁損失，即使他有償還能力，他也主動違約拒絕還款。

第一章總則

第一條為加強農村住房抵押借款管理，維護借貸雙方的合法權益，保證信貸資產的安全，提高貸款使用的整體效益，促進社會經濟的可持續(xù)發(fā)展，特制定本辦法。

第二條本辦法適用于**市區(qū)城鄉(xiāng)建設規(guī)劃區(qū)內，合法取得農村住房所有權的農村居民，以農村住房抵押擔保方式申請的貸款。

第三條農村住房抵押借款是指借款人或第三人以不轉移占有的方式，將其合法所有的農村住房作為擔保，向金融機構申請貸款，借款人到期不履行債務時，金融機構有權依法以該房屋折價或者以拍賣、變賣該房屋所得的價款優(yōu)先受償。

第四條辦理農村住房抵押借款必須遵守國家法律法規(guī)及有關信貸規(guī)章、制度和原則，在平等協(xié)商基礎上簽訂抵押借款合同。

第二章農村住房抵押借款的申請和審查

第一章總則

第一條為深化城鎮(zhèn)住房制度改革，拉動住房消費，鼓勵和支持城鎮(zhèn)居民購買住房，維護借貸雙方的合法權益，根據(jù)國務院《住房公積金管理條例》和中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》等規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱住房公積金個人住房抵押貸款（以下簡稱公積金貸款）是指按規(guī)定繳存住房公積金的職工在本市行政區(qū)域內購買住房時，以所購住房作抵押而申請的政策性專項貸款。

第三條公積金貸款只限于購買個人住房，其資金來源于職工及其所在單位存儲的住房公積金，由市住房公積金管理中心（以下簡稱公積金中心）管理發(fā)放。

第四條個人住房貸款的金融業(yè)務由公積金中心按國家有關規(guī)定，委托有關國有商業(yè)銀行（以下簡稱受托銀行）承辦。公積金中心委托辦理公積金貸款，應當與受托銀行簽訂書面委托合同。

公積金中心按照委托合同約定，檢查監(jiān)督公積金貸款資金的使用情況。受托銀行應定期向公積金中心提供有關業(yè)務資料。

內容提要:近年來，我國住房抵押貸款保險有了喜人的變化，并逐步趨于合理化。但由于房貸保險過分強調銀行信貸安全，仍存在諸多問題。加之各地做法不一，觀念上和實踐上均有不少誤區(qū)，亟待規(guī)范。應進一步明晰房貸保險中購房者、銀行、保險公司三者之間的法律關系，澄清房貸保險中財產保險、信用人壽保險、保證保險三者的區(qū)別。應完善住房抵押貸款保險的相關法規(guī)，進行制度重構。如導入國家信用，完善險種安排；設立保險準備基金，規(guī)范房貸保險業(yè)；完善房貸保險的基本制度；完善相應的社會配套機制與環(huán)境。

一、我國住房抵押貸款保險現(xiàn)狀

住房抵押貸款保險（以下簡稱房貸保險）是指在運用住房資金過程中為消除抵押貸款風險，最大限度降低呆壞賬的發(fā)生，保障抵押權益實現(xiàn)而建立的一種與住房抵押貸款制度相配套的補充制度。其風險轉移和損失賠償機制緩解了住房抵押貸款授信業(yè)務中銀行與客戶之間因信息不對稱等導致的風險，有力地推進了房地產金融市場的繁榮。我國住房抵押貸款保險自1992年房地產市場啟動以來獲得迅速的發(fā)展。1997年6月1日施行的《城市房地產抵押管理辦法》與1998年5月9日施行的《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》等法規(guī)使其有了初步的法律規(guī)定。但是我國至今仍無一部法規(guī)對其進行明確的界定、適當?shù)陌才?。在實踐中，作為住房抵押貸款下的強制要求，購房者對住房抵押貸款保險頗多怨言，如保險責任的實際承擔期限短于合同規(guī)定的保險期限；保險公司不是按年，而是一次性收取全部保費；購房者花錢買房買保險，在貸款保險合同中卻不是受益人等。

近幾年，房貸保險有了一些喜人的變化，并逐步趨于合理化。從2001年6月開始，杭州各大保險公司先后調整了房貸保險的保險費率和責任范圍，保費平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司實行新的房貸保險，不僅保險費率有所下調，而且在財產損失險之外增加了還貸保證險。隨后武漢的人保、平安和太保三家公司調整房貸保險，投保人既可以按抵押房屋的總房價來投保，也可以按照貸款金額來投保。2001年底，上海推出“個人抵押住房綜合保險，”有不少改進之處：其一，拓展了保險公司對購房者（被保險人）的保證責任；其二，保費雖然一次性收取，但在不增加保費的情況下，加大了保險公司的還貸保證保險責任；其三，投保金額由過去按全部房價計算改為按貸款余額計算；其四，改變了以往保費自貸款之日前支付而保險責任從滯后多日的交房之日起承擔的不合理做法，保險期限自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時止；其五，在理賠方式上，改變了以前基于不足額保險的比例賠償，在借款范圍內按實際損失全額賠償。2002年底，杭州市商業(yè)銀行與平安杭州分公司推出新的房貸保險，明確保險費以“貸款余額”計算，并在財產損失險之外增加入壽險內容——如果貸款人因意外死亡或傷殘，其家庭成員無力還貸，保險公司將承擔部分或全部支付剩余房款的責任?？偟目磥?，我國房貸保險各地做法不一，觀念上與實踐上均有不少誤區(qū)，亟待規(guī)范。

二、住房抵押貸款保險法律關系及其存在的問題

我國的房貸保險是建立在個人信用體系不健全基礎上的無奈選擇，是以商業(yè)銀行的貸款安全及其利益為基點的，對購房者與保險公司都有不公之處。實際上，在住房抵押貸款業(yè)務中，在對貸款人進行正確的資信評估和還貸能力分析的基礎上，以成本與收益權衡的角度合理進行風險管理，是基本上能夠規(guī)避風險的。以個人住房貸款業(yè)務量最大的建設銀行為例，截至2001年底，個人住房貸款不良率僅為1.35％，這充分說明了房貸的安全性。再加上住房抵押與登記制度的設立，可見我國房貸保險的實質是：商業(yè)銀行憑借其自身優(yōu)勢地位不僅要求借款人作所購住房抵押擔保，還要求借款人進行保險，從而造成了借款人的雙重負擔，而商業(yè)銀行則享受著“XX重保險”，以期充分實現(xiàn)貸款安全。

摘要：住房抵押貸款證券化是目前西方一些國家普遍采用的住房金融形式。本文論述了住房抵押貸款證券化的意義,分析了實施中會遇到的難點及應對措施。

關鍵詞：住房抵押貸款證券化難點措施

一、引言

住房抵押貸款證券化是近二十年來國際金融領域最重大的創(chuàng)新之一,它發(fā)源于美國,后在發(fā)達國家廣泛流行,現(xiàn)在是目前西方一些國家普遍采用的住房金融形式。它是指金融機構(主要是商業(yè)銀行)為了分散在發(fā)放住房抵押貸款時面臨的貸款風險,把自己所持有的流動性較差但具有未來現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組,由證券化機構以現(xiàn)金方式購入,經過擔保或信用增級后以證券的形式出售給投資者的融資過程。從本質上講,發(fā)行住房抵押貸款證券是發(fā)放住房抵押貸款機構的一種債權轉讓行為,即貸款發(fā)放人把對住房貸款借款人的所有權利轉讓給證券投資者。住房抵押貸款可獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流且相對獨立,不但有擔保且可以被準確地評估質量和信用,資產還可以被剝離。這些特點都決定住房抵押貸款是一種非常適合證券化的資產。

我國商業(yè)銀行在90年代初開始發(fā)放住房抵押貸款,住房抵押貸款余額占金融機構貸款總余額已達10%,業(yè)務發(fā)展勢頭良好,壞賬率只有0.25%,是銀行中最優(yōu)質的資產之一,這給我國住房抵押貸款證券化的實施創(chuàng)造了良好的條件。實施住房抵押貸款證券化在我國具有現(xiàn)實意義,但任何新生事物都有一個發(fā)展的過程,我們在借鑒一些西方國家經驗、走中國特色的同時,對一些難點問題應加以重視。

二、住房抵押貸款證券化的意義