第一條根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）的規(guī)定，制定本實施細則。

第二條城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的征收地區(qū)范圍：

（一）城市為市行政區(qū)（不含建制鎮(zhèn)）的區(qū)域范圍；

（二）縣城為縣城鎮(zhèn)行政區(qū)的區(qū)域范圍；

（三）建制鎮(zhèn)為鎮(zhèn)行政區(qū)的區(qū)域范圍；

（四）工礦區(qū)為工商業(yè)比較發(fā)達，尚未設立鎮(zhèn)建制的工礦園區(qū)區(qū)域范圍。

第一章總則

第一條

為了確定土地所有權和使用權，依法進行土地登記，根據(jù)有關的法律、法規(guī)和政策，制訂本規(guī)定。

第二條

土地所有權和使用權由縣級以上人民政府確定，土地管理部門具體承辦。

土地權屬爭議，由土地管理部門提出處理意見，報人民政府下達處理決定或報人民政府批準后由土地管理部門下達處理決定。

第一章總則

第一條為加強我縣國有土地（以下簡稱土地）使用權有償使用收入的征收管理，進一步完善土地使用制度改革，促進我縣房地產市場快速健康發(fā)展，根據(jù)國家財政部、原土地管理局《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》（〔1992〕財綜字第172號）、《關于加強土地使用權出讓金征收管理的通知》（〔1995〕財綜字第10號）、《國有土地使用出讓金財政財務管理和會計核算暫行辦法》（〔1996〕財綜字第1號）和重慶市人民政府辦公廳《轉發(fā)市國土房管局等部門關于切實加強我市國有土地使用權出讓金管理意見的通知》（**辦發(fā)〔2005〕229號）、《關于統(tǒng)一全市主城區(qū)外土地出讓金征解模式的通知》（**辦發(fā)〔**〕44號）以及國家有關法律法規(guī)的規(guī)定，結合我縣實際，特制定本辦法。

第二條土地使用權有償使用收入包括：

（一）土地出讓金

1、縣級人民政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓交易總額）。

2、土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款。

摘要：文章分析了新形勢下農村土地使用的重要意義，指出了當前農村土地使用中存在的問題，并提出了進一步規(guī)范農村土地管理使用的對策和建議。

關鍵詞：農村土地使用;合理使用

土地是農民的生存之源、發(fā)展之本，農民獲得穩(wěn)定的土地權利是實現(xiàn)其他權利的重要基礎。妥善解決好農村土地問題直接關系到構建和諧農村以及農村的改革發(fā)展穩(wěn)定。

為此，認真研究新形勢下農村土地使用中的問題就有了重要的意義。

1充分認識農村土地合理使用的必要性

1.1保護耕地是發(fā)展農業(yè)的重要基礎社會的穩(wěn)定在于經濟的穩(wěn)定,而經濟的穩(wěn)定，有賴于農業(yè)的持續(xù)發(fā)展，保護耕地則是發(fā)展農業(yè)的重要前提。為此，黨中央、國務院一再強調農業(yè)作為國民經濟基礎的重要性，并把加強農業(yè)基礎地位作為我們經濟工作的出發(fā)點。同志在黨的十七大報告中指出：“要加強農業(yè)基礎地位，走中國特色農業(yè)現(xiàn)代化道路，建立以工促農、以城帶鄉(xiāng)長效機制，形成城鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展一體化新格局。堅持把發(fā)展現(xiàn)代化農業(yè)，繁榮農村經濟作為首要任務，加強農村基礎設施建設,健全農村市場和農業(yè)服務體系。加大支農、惠農政策力度，嚴格保護耕地，增加農業(yè)投入，促進農業(yè)科技進步，增強農業(yè)綜合生產能力，確保國家糧食安全。”可以說，農業(yè)對任何國家都是不可忽視的重大問題。在我國目前農業(yè)科技水平和糧食單產沒有重大突破的情況下，穩(wěn)定糧食產量，穩(wěn)定農業(yè)，首先必須穩(wěn)定耕地面積，只有這樣，才能較好的解決我國人口的吃飯問題。

加強土地的節(jié)約集約利用，為全面貫徹落實科學發(fā)展觀。促進我區(qū)經濟社會又好又快發(fā)展，根據(jù)《區(qū)國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃》《區(qū)土地利用總體規(guī)劃》和《區(qū)城市規(guī)劃》等有關規(guī)定，結合我區(qū)土地資源利用現(xiàn)狀和供給潛力，依照嚴格規(guī)范土地市場秩序、優(yōu)先保證基礎設施和重點項目用地的原則，制定本計劃。

一、指導思想和原則

（一）年度土地供應計劃的指導思想是以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領。確保我區(qū)經濟、社會的全面協(xié)調可繼續(xù)發(fā)展和土地資源的節(jié)約集約利用，促進經濟結構調整和經濟增長方式轉變，做到城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、合理布局、優(yōu)化發(fā)展、合理配置建設用地，盤活存量，控制增量，適度調控房地產市場。

（二）年度土地供應必需堅持以下六條基本原則：

控制新增建設用地，1.嚴格維護耕地。優(yōu)先利用存量土地；

有保有壓，2.優(yōu)化土地供應結構。促進產業(yè)結構調整；

「內容提要」目前法律規(guī)定的抽象土地承包性質與現(xiàn)實生活中土地承包權表現(xiàn)出的特征并不一致，土地承包權表現(xiàn)出債權的特征有明顯的弊端。應當以尊重歷史、承認現(xiàn)實、講求公平為原則，改造土地承包權為農地使用權，這種權利應是在借鑒傳統(tǒng)用益物權的基礎上，在我國改革中創(chuàng)造的一種物權形式。

「關鍵詞」農用土地使用權，土地承包權，農地使用權

「正文」

我國農村土地承包責任制從70年代末開始出現(xiàn)并推廣實行到現(xiàn)在已有20年的歷史。根據(jù)20年的改革實踐，中共中央十一屆三中全會提出要抓緊制定確保農村土地承包關系長期穩(wěn)定的法律、法規(guī)，賦予農民長期而有保障的土地使用權（注：1998年10月14日《中共中央關于農業(yè)和農村工作若干重大問題的決定》。）。這給法學界提出了許多新的課題：如何認識農村土地承包關系及土地承包經營權；農用土地（注：農用土地在本文僅限于我國農村集體所有的農用土地，包括耕地、草地、林地、灘涂、水面及其他適于農用目的的土地。）所有權與使用權分離的最有利法律形式是什么；確立什么樣的土地使用權法律制度保護農民利益和土地的有效利用并使農村土地關系規(guī)范化、制度化、穩(wěn)定化等等。這些都亟待探索和研究。

一、農村土地承包經營權的性質

（一）勞動關系說。有的學者認為土地承包經營關系是勞動法律關系（注：參見《試論承包合同的法律制度》，《法學研究》1993年第5期。），我們稱之為勞動關系說。持這種觀點的主要理由是：第一，承包戶是發(fā)包方經濟組織內部成員，土地承包合同是集體經濟組織與其成員之間訂立的，屬于勞動組織的內部合同。第二，從內容上看，承包戶的勞動是集體聯(lián)合勞動的一部分。第三，承包戶的收入是按勞所得，因此認為屬于勞動關系。

第一條為了貫徹實施《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》），加強對劃撥土地使用權的管理，特制定本辦法。

第二條劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。

第三條劃撥土地使用權（以下簡稱“土地使用權”）的轉讓、出租、抵押活動，適用本辦法。

第四條縣級以上人民政府土地管理部門依法對土地使用權轉讓、出租、抵押活動進行管理和監(jiān)督檢查。

第五條未經市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使用權出讓手續(xù)，交付土地使用權出讓金的土地使用者，不得轉讓、出租、抵押土地使用權。

第六條符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門批準，其土地使用權可以轉讓、出租、抵押：

為進一步加強國有劃撥土地使用權(以下簡稱劃撥土地使用權)管理，維護土地使用權人的合法權益，防止國有土地資產流失，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《江蘇省土地管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本實施辦法。

一、劃撥土地使用權處置方式

依法申請?zhí)幹脛潛芡恋厥褂脵嗟?，應區(qū)別不同情形，分別按保留劃撥土地使用權、劃撥土地使用權出讓、劃撥土地使用權租賃、劃撥土地使用權抵押等方式進行處置。

（一）保留劃撥土地使用權

轉讓劃撥土地使用權，由受讓方辦理，經市、縣（市）人民政府批準，下列情形可以保留劃撥土地使用權：

1、劃撥土地使用權轉讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》的；

第一條根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）的規(guī)定，結合本省實際，制定本辦法。

第二條在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的規(guī)劃區(qū)范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應當依照《條例》和本辦法的規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

前款所稱使用土地的單位和個人，是指城鎮(zhèn)土地的使用權人。使用權人未繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的，實際使用人應當代為繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

第三條本辦法所稱城市，是指設市城市，包括設區(qū)的市和不設區(qū)的市；所稱縣城是指縣人民政府所在地的鎮(zhèn)；所稱建制鎮(zhèn)是指按照行政建制設立的其他建制鎮(zhèn)；所稱工礦區(qū)是指符合建制鎮(zhèn)標準，但未設立建制鎮(zhèn)的大、中型工礦企業(yè)所在地。

本辦法所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關、軍隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。

第四條城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。實際占用的土地面積按照下列辦法確定：

《最高人民法院關于破產企業(yè)國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》（以下簡稱（2003）6號司法解釋），于2003年4月18日起施行。這對指導人民法院準確及時地審理破產案件中涉及國有劃撥土地使用權的相關法律問題起到了積極的作用。但該司法解釋關于劃撥土地使用權通過何種途徑收回及劃撥土地使用權的抵押未經審批或未經抵押登記是否一律無效的問題，在司法實務中極易引起政府有關部門和清算組的歧疑，認為使用劃撥土地的企業(yè)，在破產后，其劃撥土地使用權可無條件的收回；劃撥土地使用權的抵押，只要未經審批的一律應屬無效。這對法院審理破產案件勢必帶來一定的難度。為此，有必要從審理破產案的整體角度出發(fā)，對（2003）6號司法解釋的相關內容，區(qū)別不同情況進行全面的理性的思考與理解。

一、（2003）6號司法解釋第一條規(guī)定，破產企業(yè)的劃撥土地使用權不屬于破產財產，在企業(yè)破產時，政府可予收回。在司法實踐中，對“收回”的理解不盡相同，即“收回”是否指可以通過不公開拍賣的處置程序，由政府直接將劃撥土地使用權收回。筆者認為，這要根據(jù)案件的不同情況分別予以處理：

1、以劃撥方式取得的國有土地使用權及其地上建筑物均未設定抵押的情形。根據(jù)《土地管理法》第五十八條第一款第（四）項和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱國土使用權出讓和轉讓條例）第四十七條的規(guī)定精神，企業(yè)以劃撥方式取得國有土地使用權，在企業(yè)破產時，處置方式有二種：第一，政府直接收回，即土地使用權可由批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府直接收回，但直接收回時，應注意以下兩點：（1）破產企業(yè)已對土地使用權投入開發(fā)成本，應當根據(jù)實際情況結合市場行情給予補償，補償所得列入企業(yè)破產財產范圍。補償標準可參照《浙江省實施<土地管理法）辦法》第二十三條、第二十九條的規(guī)定，按照當?shù)馗氐难a償標準予以補償，即按征用前3年平均年產值的8—10倍進行補償。（2）地上建筑物和其他附著物依法屬破產財產，政府在收回土地使用權時，以不損害債權人的合法利益為原則，對地上建筑物和其他附著物的補償標準，可參照《浙江省實施<土地管理法>）辦法》第二十九條第（三）項之規(guī)定，按照城市房屋拆遷的有關法律法規(guī)予以補償，但須由出席債權人會議的有表決權的債權人過半數(shù)通過，且其所代表的債權額須占無財產擔保債權總額的半數(shù)以上。第二，政府間接收回，即經有批準權的人民政府同意，將該土地使用權及其地上建筑物一并由清算組委托拍賣的中介機構以公開拍賣形式出讓，所得價款，由批準同意的政府依法（以不低于評估地價的40％）收回土地出讓金，屬地上建筑物和其他附著物的價款列入企業(yè)破產財產。

2、以劃撥方式取得的國有土地使用權及其地上建筑物設定抵押的情形。如設定的抵押無效，可參照前述無設立抵押的情形處理。如設定的抵押屬有效，此時涉及抵押權和抵押物的情況就較復雜。

首先，根據(jù)《擔保法》第五十六條及《城市房地產管理法》第五十條規(guī)定，拍賣以劃撥方式取得的國有土地使用權的房地產時，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。也就是說，政府對抵押的劃撥土地使用權的土地出讓金的收取（以不低于評估地價的40％）應優(yōu)先于抵押權人的優(yōu)先受償權。

其次，抵押權人對劃撥土地使用權的土地出讓金的余額以及地上建筑物的價款享有優(yōu)先受償權。