農(nóng)村舊村和危舊房改造工作，是深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的客觀要求，是拉動(dòng)農(nóng)村內(nèi)需、促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的必然選擇，也是廣大農(nóng)民群眾的迫切愿望。據(jù)悉，目前浙江多個(gè)市、縣都在如火如荼的開(kāi)展該項(xiàng)工作。2009年，筆者被派往麗水龍泉市錦溪鎮(zhèn)嶺根村擔(dān)任農(nóng)村工作指導(dǎo)員，嶺根村是龍泉市人民政府2009年舊村和危舊房改造村，因此直接接觸并參與了當(dāng)?shù)氐呐f村和危舊房改造工作。舊村和危舊房改造是目前全省農(nóng)村工作中的大事，應(yīng)當(dāng)妥善處理好各方面的關(guān)系和問(wèn)題，這當(dāng)然也包括有關(guān)的法律問(wèn)題。筆者不惴淺陋，通過(guò)實(shí)地走訪調(diào)研，對(duì)該項(xiàng)工作中常見(jiàn)、易發(fā)、疑難的法律糾紛進(jìn)行了厘清和梳理，并分析了相關(guān)原因，提出了一些處理對(duì)策，希冀對(duì)實(shí)務(wù)有所裨益。

1主要法律糾紛類型

1.1建筑活動(dòng)中的人身?yè)p害賠償糾紛

舊村和危舊房改造的總體思路和目標(biāo)是“改造空心村、撤并自然村、建設(shè)新農(nóng)村”，“連片拆除危舊房，重新規(guī)劃建新房，騰出空間促發(fā)展”，因此，該項(xiàng)工作中會(huì)發(fā)生大量的建筑活動(dòng)和行為。比如，農(nóng)民拆除舊房建新房、村委會(huì)組織修建道路等等。在這些建筑活動(dòng)中存在諸多法律問(wèn)題值得我們?nèi)ニ伎?，如：承包合同的效力?wèn)題、施工方的主體資格問(wèn)題、人身?yè)p害賠償問(wèn)題等，其中實(shí)踐中反映最為突出的是人身?yè)p害賠償問(wèn)題。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村建筑市場(chǎng)秩序還很不規(guī)范，有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)建筑公司資質(zhì)不全；有些企業(yè)承接工程之后隨意轉(zhuǎn)包或肢解分包，自己則根本不參與具體建筑施工活動(dòng)；有些施工隊(duì)則是個(gè)體泥瓦工自行招募組織起來(lái)的，既沒(méi)有工商企業(yè)登記，也沒(méi)有建筑施工資質(zhì)，是一支典型的農(nóng)村建筑游擊隊(duì)。而許多建房者按照傳統(tǒng)習(xí)慣，圖一時(shí)節(jié)約和方便或礙于人情，將建設(shè)工程發(fā)包給這些建筑游擊隊(duì)或者其他本村人承建，在舊村改造和危舊房改造中同樣普遍存在這種現(xiàn)象。但問(wèn)題是，一旦發(fā)生承包人或受雇人遭受人身?yè)p害的事故，法律糾紛即隨之產(chǎn)生。

實(shí)踐中當(dāng)事人容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的問(wèn)題是施工人與建房人之間的法律關(guān)系，即二者之間是雇傭關(guān)系還是承攬關(guān)系，以及如何確定賠償責(zé)任的主體。因?yàn)楦鶕?jù)目前我國(guó)有關(guān)法律和司法解釋的規(guī)定，雇傭與承攬關(guān)系中承擔(dān)賠償責(zé)任的主體和方式完全不同：最高人民法院《關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條規(guī)定：“承攬人在完成工作過(guò)程中對(duì)第三人造成損害或者造成自身?yè)p害的，定作人不承擔(dān)賠償責(zé)任。但定作人對(duì)定作、指示或者選任有過(guò)失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任”，第十一條規(guī)定：“雇員在從事雇傭活動(dòng)中遭受人身?yè)p害，雇主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。雇傭關(guān)系以外的第三人造成雇員人身?yè)p害的，賠償權(quán)利人可以請(qǐng)求第三人承擔(dān)賠償責(zé)任，也可以請(qǐng)求雇主承擔(dān)賠償責(zé)任。雇主承擔(dān)賠償責(zé)任后，可以向第三人追償。雇員在從事雇傭活動(dòng)中因安全生產(chǎn)事故遭受人身?yè)p害，發(fā)包人、分包人知道或者應(yīng)當(dāng)知道接受發(fā)包或者分包業(yè)務(wù)的雇主沒(méi)有相應(yīng)資質(zhì)或者安全生產(chǎn)條件的，應(yīng)當(dāng)與雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任?！笨梢?jiàn)，一般情況下，雇傭關(guān)系中雇主承擔(dān)的責(zé)任要比承攬關(guān)系中定作人（建筑承包屬于承攬的一種）承擔(dān)的責(zé)任為重。因此，實(shí)踐中一旦發(fā)生施工人傷亡的事故，受害人往往主張其與建房人構(gòu)成雇傭關(guān)系，而建房人則主張雙方是承攬關(guān)系。此種糾紛在實(shí)踐中較為常見(jiàn)，而且處理起來(lái)也較為困難。

1.2建筑活動(dòng)中的拖欠工程款、材料款糾紛

市政府有關(guān)部門(mén)：

為認(rèn)真貫徹落實(shí)《國(guó)家林業(yè)局、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好國(guó)有林場(chǎng)危舊房改造有關(guān)工作的通知》(林計(jì)發(fā)[]135號(hào))、《省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障工作的意見(jiàn)》(政發(fā)[]30號(hào))和《省林業(yè)局關(guān)于切實(shí)做好國(guó)有林場(chǎng)危舊房改造工作的意見(jiàn)》（林計(jì)[]171號(hào)）等文件精神，切實(shí)做好我市國(guó)有林場(chǎng)危舊房改造工作，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、明確總體目標(biāo)和基本原則

㈠總體目標(biāo)

從年起，全面啟動(dòng)國(guó)有林場(chǎng)危舊房改造工作，用兩年時(shí)間，改善全市三個(gè)國(guó)有林場(chǎng)128戶職工居住條件。

㈡基本原則

各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府：

為了加大農(nóng)村危舊房改造力度，進(jìn)一步改善農(nóng)村人居環(huán)境，從即日起開(kāi)始2012年農(nóng)村危舊房改造計(jì)劃申報(bào)工作，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、改造對(duì)象確定標(biāo)準(zhǔn)

農(nóng)村危舊房改造對(duì)象主要是長(zhǎng)期居住在存在安全隱患的的農(nóng)戶（且不得與地震災(zāi)后重建、維修戶相重復(fù)）。改造房屋經(jīng)鑒定必須屬于整棟危房（D級(jí)）或局部（C級(jí)）的房屋，每戶改造面積控制在40平方米以內(nèi)，每戶由省市給予一定補(bǔ)助。

二、工作要求

1、由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)，對(duì)本鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村危舊房情況進(jìn)行全面摸底，確定改造對(duì)象。要堅(jiān)持實(shí)事求是和公開(kāi)、公正、公平的原則，充分發(fā)揚(yáng)民主，尊重農(nóng)民意愿，優(yōu)先考慮農(nóng)村享受低保的農(nóng)戶、分散供養(yǎng)的五保戶和其他貧困戶中住房最危險(xiǎn)的農(nóng)戶。

今年4月3日，市政府召開(kāi)了全市舊城改造動(dòng)員大會(huì)，月明副市長(zhǎng)對(duì)全市舊城改造工作做了周密部署，鴻舉市長(zhǎng)作了重要講話，市政府緊跟著出臺(tái)了渝府發(fā)〔20*〕36號(hào)、37號(hào)、38號(hào)文件，進(jìn)一步明確了要求和政策。今天會(huì)議的目的是貫徹全市舊城改造動(dòng)員大會(huì)和相關(guān)文件精神，號(hào)召全區(qū)上下充分認(rèn)識(shí)危舊房改造的重要意義，動(dòng)員全社會(huì)力量投入到危舊房改造工作中來(lái)，切實(shí)把這項(xiàng)安居工程、民心工程、德政工程順利啟動(dòng)起來(lái)。等會(huì)，張季書(shū)記就危舊房改造工作將作重要講話，我先講四點(diǎn)工作性意見(jiàn)。即鎖定對(duì)象范圍，明確目標(biāo)任務(wù)，把握關(guān)鍵環(huán)節(jié)，強(qiáng)化保障措施。

一、鎖定“一三”對(duì)象，增強(qiáng)三個(gè)意識(shí)

（一）鎖定“一個(gè)主體、三個(gè)捎帶”的對(duì)象

“一個(gè)主體”，即危舊房。危房的定義是20*年底前經(jīng)危房鑒定機(jī)構(gòu)確認(rèn)，結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或承重結(jié)構(gòu)已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，隨時(shí)有可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋；舊房的界定是1969年12月31日前建成投入使用的房屋。

“三個(gè)捎帶”，即：即違章建筑、內(nèi)環(huán)范圍的“城中村”和其他1969年底后建成的房屋。片區(qū)捎帶房屋的數(shù)量嚴(yán)格控制在危舊房屋拆除數(shù)量的50%以內(nèi)。經(jīng)摸底核實(shí)，我區(qū)有危舊房片區(qū)22個(gè)，主要分布在彈子石、上新街、濱江路沿線及海棠溪街道，另有部分零星地塊分布在南坪和銅元局街道；危舊房主體量為77萬(wàn)平方米，捎帶量為38.5萬(wàn)平方米，本次改造的任務(wù)總量為115.5萬(wàn)平方米。

（二）增強(qiáng)三個(gè)意識(shí)

首先，對(duì)市長(zhǎng)一行各位領(lǐng)導(dǎo)蒞臨檢查指導(dǎo)工作表示熱烈的歡迎和衷心的感謝。下面，將我縣農(nóng)村泥草房改造工作情況匯報(bào)如下：

一、基本情況

縣幅員面積3000平方公里，地形地貌為“八山半水分半田”，轄3鎮(zhèn)5鄉(xiāng)、67個(gè)行政村、253個(gè)自然屯，人口22.6萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口10.9萬(wàn)人。2008年初全縣農(nóng)村共有泥草房10645棟。自開(kāi)展農(nóng)村泥草房改造以來(lái)，縣委、縣政府始終高度重視泥草房改造工作，將其作為改善民生的重中之重，不斷創(chuàng)新舉措，全力攻堅(jiān)，加快推進(jìn)，取得了顯著成效。

（一）全縣農(nóng)村泥草房改造情況。2008年以來(lái)，我縣按照省、市總體部署，結(jié)合縣情實(shí)際，確定了利用8年時(shí)間基本消滅全縣泥草房的工作目標(biāo)，成立了組織機(jī)構(gòu)，明確了完成時(shí)限和年度計(jì)劃，并將農(nóng)村泥草房改造列為全縣重點(diǎn)工作，納入目標(biāo)管理考核體系，堅(jiān)持以政策為導(dǎo)向、以農(nóng)民為主體，制定完善扶持政策，創(chuàng)造性地采取了“十個(gè)一點(diǎn)”（即：農(nóng)民主體籌一點(diǎn)、政府主導(dǎo)補(bǔ)一點(diǎn)、制定優(yōu)惠政策免一點(diǎn)、對(duì)上溝通協(xié)調(diào)爭(zhēng)一點(diǎn)、爭(zhēng)取金融支持貸一點(diǎn)、抓住棚改契機(jī)省一點(diǎn)、協(xié)調(diào)建材企業(yè)讓一點(diǎn)、施工企業(yè)讓利減一點(diǎn)、加大集體投入增一點(diǎn)、組織幫建部門(mén)扶一點(diǎn)）和“五個(gè)結(jié)合”（即：農(nóng)民自籌與多方融資相結(jié)合、拆與建相結(jié)合、合并建房與建節(jié)能房相結(jié)合、泥草房改造與新農(nóng)村建設(shè)相結(jié)合、改造工作與干部績(jī)效評(píng)價(jià)相結(jié)合）等有效措施，確保了改造工作的順利推進(jìn)。目前，全縣共改造泥草房3978棟，完成改造總目標(biāo)任務(wù)的37.4%。其中：2008年共改造泥草房1404棟，完成任務(wù)指標(biāo)的110%，發(fā)放補(bǔ)貼資金372萬(wàn)元；2009年共改造泥草房1386棟，完成任務(wù)指標(biāo)115%，發(fā)放補(bǔ)助資金472.6萬(wàn)元；今年截止目前，改造泥草房1188棟，完成任務(wù)指標(biāo)102%。我縣泥草房改造工作始終走在全市前列，得到省、市的充分肯定。2008年，被評(píng)為哈爾濱市農(nóng)村泥草房改造工作先進(jìn)縣；2009年，榮獲黑龍江省農(nóng)村泥草房改造工作先進(jìn)縣的光榮稱號(hào)。

（二）省級(jí)示范村建國(guó)村泥草房改造情況。鎮(zhèn)建國(guó)村位于縣城以北2.5里處，轄5個(gè)自然屯，330戶、1360人，全村共有房屋330棟，其中泥草房84棟，主次道路12條，道路總長(zhǎng)10200延長(zhǎng)米。2008年縣委、縣政府投入資金845萬(wàn)元，完成全村84棟泥草房改造任務(wù)，是全省唯一在一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)整村改造的示范村，硬化道路2.5公里，安裝路燈60盞，改造柵欄10200延長(zhǎng)米，護(hù)砌邊溝10200延長(zhǎng)米，新建一處600平方米“六位一體”村民活動(dòng)場(chǎng)所，建成村民休閑廣場(chǎng)2處4050平方米，建成5棟10戶840平方米集中連片節(jié)能環(huán)保型居住小區(qū)一處，綠化面積4500平方米。在此基礎(chǔ)上，2009年縣政府投入400萬(wàn)元，完成全村330戶庭院建設(shè)，硬化村屯道路1.5公里，購(gòu)置安裝衛(wèi)生環(huán)保廁所330個(gè)，建成防火柴草房127個(gè)，栽種綠化樹(shù)3000株、經(jīng)濟(jì)樹(shù)種4000株、栽種花草5萬(wàn)余株，全面完成了示范村建設(shè)各項(xiàng)任務(wù)，形成了統(tǒng)一庭院硬化、統(tǒng)一衛(wèi)生環(huán)保廁所、統(tǒng)一防火柴草房、統(tǒng)一庭院柵欄、統(tǒng)一垃圾存放的“五統(tǒng)一”新布局，村容村貌得到明顯改善，群眾生活水平有了較大提高，成為全縣泥草房改造的樣板工程。

二、主要措施

我國(guó)六成多人口在農(nóng)村，而當(dāng)前農(nóng)村的科技文化，教育衛(wèi)生，體育醫(yī)療等事業(yè)均遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于城市，因此縮小城鄉(xiāng)差距，不斷提高農(nóng)民生活水平，在農(nóng)村加快全面小康社會(huì)建設(shè)的任務(wù)就顯得十分迫切。是省的欠發(fā)達(dá)地區(qū)，鄉(xiāng)村人口占了七成多，要在年與全省同步基本實(shí)現(xiàn)全面小康，農(nóng)村工作便更成了我市各級(jí)政府的重中之重。今年以來(lái)，市委市政府出臺(tái)了一系列扶農(nóng)助農(nóng)政策，其中農(nóng)村危舊房改造作為深入貫徹省委"兩創(chuàng)"總戰(zhàn)略和我市"三市并舉"發(fā)展戰(zhàn)略，擴(kuò)大農(nóng)村投資和消費(fèi)需求，推動(dòng)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的實(shí)事工程，取得了較好的社會(huì)效應(yīng)，但在政策實(shí)行過(guò)程中面臨的諸多困難和問(wèn)題也比較突出。為進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村危舊房改造，市統(tǒng)計(jì)局在全市范圍內(nèi)開(kāi)展了農(nóng)村危舊房改造情況問(wèn)卷調(diào)查。

一、樣本基本情況

此次調(diào)查以本市實(shí)施舊村改造的村內(nèi)，曾實(shí)施或正在實(shí)施危舊房改造的農(nóng)戶，危舊房改造實(shí)施村的村干部及危舊房改造實(shí)施鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))干部為調(diào)查對(duì)象，通過(guò)隨機(jī)抽取確定全市9個(gè)縣150位鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村干部及455戶農(nóng)戶作為樣本。樣本農(nóng)戶平均每戶人口3。82人，以中低收入家庭為主，各占了60。7%，36。9%，高收入家庭僅占2。4%；被調(diào)查農(nóng)戶平均現(xiàn)有住宅1。02處，人均建筑面積34。4平方米，比全市農(nóng)村居民人均住房面積少10。3個(gè)平方；44。4%的農(nóng)戶是樓房，20%的農(nóng)戶是磚瓦平房，34。3%是其他類型。參與干部問(wèn)卷調(diào)查的干部中58。4%是村干部，41。6%是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))干部；其中98。0%的干部參加了農(nóng)村危舊房改造工作。

二、危舊房改造工作現(xiàn)狀

1，農(nóng)戶實(shí)施危舊房改造的主要原因是本身就有需要

危舊房改造政策是與群眾需求相適應(yīng)的，是符合百姓利益的政策，也是一項(xiàng)強(qiáng)有力的政策。調(diào)查顯示，農(nóng)戶因本身就需要進(jìn)行危舊房改造的認(rèn)同率達(dá)73。0%，因有優(yōu)惠政策而進(jìn)行危舊房改造的認(rèn)同率達(dá)63。3%。在推行危舊房改造中，各級(jí)政府，尤其是基層廣大干部花了大量精力，因干部動(dòng)員而進(jìn)行危舊房改造的認(rèn)同率為42。4%，還有16。5%是認(rèn)為"有建設(shè)資金"而進(jìn)行危舊房改造的。

首先，對(duì)市長(zhǎng)一行各位領(lǐng)導(dǎo)蒞臨檢查指導(dǎo)工作表示熱烈的歡迎和衷心的感謝。下面，將我縣農(nóng)村泥草房改造工作情況匯報(bào)如下：

一、基本情況

縣幅員面積3000平方公里，地形地貌為“八山半水分半田”，轄3鎮(zhèn)5鄉(xiāng)、67個(gè)行政村、253個(gè)自然屯，人口22.6萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口10.9萬(wàn)人。2008年初全縣農(nóng)村共有泥草房10645棟。自開(kāi)展農(nóng)村泥草房改造以來(lái)，縣委、縣政府始終高度重視泥草房改造工作，將其作為改善民生的重中之重，不斷創(chuàng)新舉措，全力攻堅(jiān)，加快推進(jìn)，取得了顯著成效。

（一）全縣農(nóng)村泥草房改造情況。2008年以來(lái)，我縣按照省、市總體部署，結(jié)合縣情實(shí)際，確定了利用8年時(shí)間基本消滅全縣泥草房的工作目標(biāo)，成立了組織機(jī)構(gòu)，明確了完成時(shí)限和年度計(jì)劃，并將農(nóng)村泥草房改造列為全縣重點(diǎn)工作，納入目標(biāo)管理考核體系，堅(jiān)持以政策為導(dǎo)向、以農(nóng)民為主體，制定完善扶持政策，創(chuàng)造性地采取了“十個(gè)一點(diǎn)”（即：農(nóng)民主體籌一點(diǎn)、政府主導(dǎo)補(bǔ)一點(diǎn)、制定優(yōu)惠政策免一點(diǎn)、對(duì)上溝通協(xié)調(diào)爭(zhēng)一點(diǎn)、爭(zhēng)取金融支持貸一點(diǎn)、抓住棚改契機(jī)省一點(diǎn)、協(xié)調(diào)建材企業(yè)讓一點(diǎn)、施工企業(yè)讓利減一點(diǎn)、加大集體投入增一點(diǎn)、組織幫建部門(mén)扶一點(diǎn)）和“五個(gè)結(jié)合”（即：農(nóng)民自籌與多方融資相結(jié)合、拆與建相結(jié)合、合并建房與建節(jié)能房相結(jié)合、泥草房改造與新農(nóng)村建設(shè)相結(jié)合、改造工作與干部績(jī)效評(píng)價(jià)相結(jié)合）等有效措施，確保了改造工作的順利推進(jìn)。目前，全縣共改造泥草房3978棟，完成改造總目標(biāo)任務(wù)的37.4%。其中：2008年共改造泥草房1404棟，完成任務(wù)指標(biāo)的110%，發(fā)放補(bǔ)貼資金372萬(wàn)元；2009年共改造泥草房1386棟，完成任務(wù)指標(biāo)115%，發(fā)放補(bǔ)助資金472.6萬(wàn)元；今年截止目前，改造泥草房1188棟，完成任務(wù)指標(biāo)102%。我縣泥草房改造工作始終走在全市前列，得到省、市的充分肯定。2008年，被評(píng)為哈爾濱市農(nóng)村泥草房改造工作先進(jìn)縣；2009年，榮獲黑龍江省農(nóng)村泥草房改造工作先進(jìn)縣的光榮稱號(hào)。

（二）省級(jí)示范村建國(guó)村泥草房改造情況。鎮(zhèn)建國(guó)村位于縣城以北2.5里處，轄5個(gè)自然屯，330戶、1360人，全村共有房屋330棟，其中泥草房84棟，主次道路12條，道路總長(zhǎng)10200延長(zhǎng)米。2008年縣委、縣政府投入資金845萬(wàn)元，完成全村84棟泥草房改造任務(wù)，是全省唯一在一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)整村改造的示范村，硬化道路2.5公里，安裝路燈60盞，改造柵欄10200延長(zhǎng)米，護(hù)砌邊溝10200延長(zhǎng)米，新建一處600平方米“六位一體”村民活動(dòng)場(chǎng)所，建成村民休閑廣場(chǎng)2處4050平方米，建成5棟10戶840平方米集中連片節(jié)能環(huán)保型居住小區(qū)一處，綠化面積4500平方米。在此基礎(chǔ)上，2009年縣政府投入400萬(wàn)元，完成全村330戶庭院建設(shè)，硬化村屯道路1.5公里，購(gòu)置安裝衛(wèi)生環(huán)保廁所330個(gè)，建成防火柴草房127個(gè)，栽種綠化樹(shù)3000株、經(jīng)濟(jì)樹(shù)種4000株、栽種花草5萬(wàn)余株，全面完成了示范村建設(shè)各項(xiàng)任務(wù)，形成了統(tǒng)一庭院硬化、統(tǒng)一衛(wèi)生環(huán)保廁所、統(tǒng)一防火柴草房、統(tǒng)一庭院柵欄、統(tǒng)一垃圾存放的“五統(tǒng)一”新布局，村容村貌得到明顯改善，群眾生活水平有了較大提高，成為全縣泥草房改造的樣板工程。

二、主要措施

關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市危舊房改造工作的調(diào)查報(bào)告

隨著“三年一中變”任務(wù)即將順利完成，我市的城市環(huán)境面貌發(fā)生了顯著變化，取得了令人矚目的成就。按照省委、省政府的要求，“2010年一大變”工作也要同步部署推進(jìn)。我室在對(duì)“2010年一大變”工作進(jìn)行前期調(diào)查研究的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)我市老城區(qū)的危舊房屋問(wèn)題比較嚴(yán)重，較大影響了廣州中心城市的環(huán)境面貌。為此，我室專門(mén)組織調(diào)研組，對(duì)我市危舊房改造工作情況、存在問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查研究，并先后赴上海、北京、福州等城市進(jìn)行學(xué)習(xí)考察，研究探索進(jìn)一步加強(qiáng)我市危舊房改造工作的政策措施?，F(xiàn)將有關(guān)情況及我們的建議報(bào)告如下：

一、我市危改工作的基本情況及面臨的主要問(wèn)題和困難

從上個(gè)世紀(jì)80年代開(kāi)始，我市在公房租金收入中提取一定比例實(shí)施危改工作。20年來(lái)，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過(guò)各有關(guān)部門(mén)的共同努力，我市危改工作取得了一定的成績(jī)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1990年我市完成危改投資2100萬(wàn)元，而2000年則達(dá)到2.3億元，相當(dāng)于1990年10倍多；1990年我市完成拆遷面積僅約數(shù)千平方米，而2000年完成拆遷面積近10萬(wàn)平方米，相當(dāng)于1990年數(shù)十倍。1999年，市政府明確提出了力爭(zhēng)用2年半至3年時(shí)間完成1997年登記在冊(cè)的23萬(wàn)平方米危險(xiǎn)房屋的排危搶險(xiǎn)工作的目標(biāo)，并制訂了相應(yīng)的改造工作步驟、優(yōu)惠政策和具體措施。目前，32片危改責(zé)任地塊的23萬(wàn)平方米危房（涉及改造總面積70萬(wàn)平方米）的改造任務(wù)已基本完成，其中，成片拆除危房12萬(wàn)平方米（總拆遷面積35萬(wàn)平方米），維修加固危房11萬(wàn)平方米。僅市一級(jí)就累計(jì)投入資金約4.6億元，全面完成了交電新村、西華路等10片地塊18萬(wàn)平方米的成片拆遷工作，共拆除危房7萬(wàn)平方米，約6200戶近2萬(wàn)人從原來(lái)低矮、潮濕、擁擠、危險(xiǎn)程度較高的危舊房中搬出，被安置到環(huán)境優(yōu)美、配套完善的棠雅苑、棠德花園、陽(yáng)光花園等多處安置小區(qū)，戶均面積從改造前的24平方米增加到33平方米，人均居住面積從改造前的9.8平方米增加到13.3平方米；同時(shí)完成了沙河墟地街等4個(gè)項(xiàng)目的維修加固工作，維修加固危房、嚴(yán)重?fù)p壞房面積共54268平方米。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我市目前實(shí)有房屋面積13578萬(wàn)平方米，其中各級(jí)房管部門(mén)的經(jīng)管房屋2011萬(wàn)平方米，占房屋總量的14.8%。另?yè)?jù)市房管部門(mén)經(jīng)管房屋的安全普查結(jié)果，我市在基本完成23萬(wàn)平方米危房的改造任務(wù)后，仍然存在危房26.4萬(wàn)平方米，嚴(yán)重?fù)p壞房80萬(wàn)平方米，一般損壞房402萬(wàn)平方米，分別占總數(shù)的1.42%、4.3%和21.6%。此外，85.2％未列入房管部門(mén)經(jīng)管的房屋中，包括絕大部分的私房、企業(yè)用房、宗教用房、學(xué)校用房等，同樣存在相當(dāng)數(shù)量的危舊房屋。我市危舊房屋的形勢(shì)仍然相當(dāng)嚴(yán)峻，改造任務(wù)依然相當(dāng)繁重。

造成我市存在如此數(shù)量眾多的危舊房屋，以及其增長(zhǎng)勢(shì)頭仍在蔓延的主要原因：一是使用年限長(zhǎng)。我市的危舊房屋普遍建于三、四十年代，有相當(dāng)部分甚至建于清末民初時(shí)期，到現(xiàn)在已經(jīng)大大超過(guò)了其使用年限。二是建造標(biāo)準(zhǔn)低。由于當(dāng)時(shí)客觀條件和技術(shù)水平的局限，我市的危舊房屋建造普遍采用磚墻、磚木、預(yù)制板式結(jié)構(gòu)，使用年限短，抗震、抗風(fēng)能力差。三是自然條件的影響。我市氣候潮濕多雨，常有臺(tái)風(fēng)襲擊，而我市老城區(qū)大多地質(zhì)條件較差，地表下存在較厚的淤泥沖積層，地勢(shì)低洼，排水設(shè)施落后，房屋水浸情況相當(dāng)普遍，對(duì)危舊房屋的損壞相當(dāng)嚴(yán)重。四是違章亂搭亂建。多年來(lái)，危舊房屋房屋的業(yè)主、住戶為了解決居住問(wèn)題，違章亂搭亂建的現(xiàn)象非常普遍，進(jìn)一步加快了危舊房屋的損毀速度。五是政策導(dǎo)向的消極作用。一方面，由于我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行低租金制的房屋租賃政策，無(wú)論是經(jīng)管房或私房，其租金收入都不足以對(duì)危舊房屋進(jìn)行有效的修繕和改造；另一方面，我市實(shí)行房屋拆遷“拆一還一”的補(bǔ)償政策，對(duì)廣大危舊房屋業(yè)主，尤其是私房業(yè)主起到一定的消極作用，他們寧愿等待拆遷，得到一套新房的補(bǔ)償，也不愿意掏錢(qián)進(jìn)行修繕、改造，造成了危改工作嚴(yán)重滯后。六是開(kāi)發(fā)建設(shè)的負(fù)面影響。一方面，我市舊城區(qū)有相當(dāng)部分地塊被劃了紅線，但至今還是征而不拆，房屋業(yè)主與征用單位互相推諉，致使其中的危舊房屋得不到最起碼的養(yǎng)護(hù)；另一方面，老城區(qū)基建、市政工程的基礎(chǔ)施工，致使周邊的危舊房屋壓沉壓裂，加速了危損速度。這種情況在荔灣區(qū)尤為普遍，如陳家祠廣場(chǎng)旁邊的龍?zhí)廖鞯貕K，多為建于60年代磚木、混合結(jié)構(gòu)房屋，近年來(lái)由于附近康王地下商業(yè)城施工，造成房屋因地陷致危、裂縫滿布，但居民無(wú)法搬出，情況相當(dāng)危急；寶華路的寶華中約地塊，由于周邊五元名都、文昌閣的施工，相當(dāng)數(shù)量百年樓齡的房屋岌岌可危，僅靠密集的樁頂承重，住戶（相當(dāng)部分是孤寡老人）每日在木樁間起居飲食，生活環(huán)境異常惡劣。

隨著“三年一中變”任務(wù)即將順利完成，我市的城市環(huán)境面貌發(fā)生了顯著變化，取得了令人矚目的成就。按照省委、省政府的要求，“2010年一大變”工作也要同步部署推進(jìn)。我室在對(duì)“2010年一大變”工作進(jìn)行前期調(diào)查研究的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)我市老城區(qū)的危舊房屋問(wèn)題比較嚴(yán)重，較大影響了廣州中心城市的環(huán)境面貌。為此，我室專門(mén)組織調(diào)研組，對(duì)我市危舊房改造工作情況、存在問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查研究，并先后赴上海、北京、福州等城市進(jìn)行學(xué)習(xí)考察，研究探索進(jìn)一步加強(qiáng)我市危舊房改造工作的政策措施?，F(xiàn)將有關(guān)情況及我們的建議報(bào)告如下： 一、我市危改工作的基本情況及面臨的主要問(wèn)題和困難

從上個(gè)世紀(jì)80年代開(kāi)始，我市在公房租金收入中提取一定比例實(shí)施危改工作。20年來(lái)，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過(guò)各有關(guān)部門(mén)的共同努力，我市危改工作取得了一定的成績(jī)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1990年我市完成危改投資2100萬(wàn)元，而2000年則達(dá)到2.3億元，相當(dāng)于1990年10倍多；1990年我市完成拆遷面積僅約數(shù)千平方米，而2000年完成拆遷面積近10萬(wàn)平方米，相當(dāng)于1990年數(shù)十倍。1999年，市政府明確提出了力爭(zhēng)用2年半至3年時(shí)間完成1997年登記在冊(cè)的23萬(wàn)平方米危險(xiǎn)房屋的排危搶險(xiǎn)工作的目標(biāo)，并制訂了相應(yīng)的改造工作步驟、優(yōu)惠政策和具體措施。目前，32片危改責(zé)任地塊的23萬(wàn)平方米危房（涉及改造總面積70萬(wàn)平方米）的改造任務(wù)已基本完成，其中，成片拆除危房12萬(wàn)平方米（總拆遷面積35萬(wàn)平方米），維修加固危房11萬(wàn)平方米。僅市一級(jí)就累計(jì)投入資金約4.6億元，全面完成了交電新村、西華路等10片地塊18萬(wàn)平方米的成片拆遷工作，共拆除危房7萬(wàn)平方米，約6200戶近2萬(wàn)人從原來(lái)低矮、潮濕、擁擠、危險(xiǎn)程度較高的危舊房中搬出，被安置到環(huán)境優(yōu)美、配套完善的棠雅苑、棠德花園、陽(yáng)光花園等多處安置小區(qū)，戶均面積從改造前的24平方米增加到33平方米，人均居住面積從改造前的9.8平方米增加到13.3平方米；同時(shí)完成了沙河墟地街等4個(gè)項(xiàng)目的維修加固工作，維修加固危房、嚴(yán)重?fù)p壞房面積共54268平方米。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我市目前實(shí)有房屋面積13578萬(wàn)平方米，其中各級(jí)房管部門(mén)的經(jīng)管房屋2011萬(wàn)平方米，占房屋總量的14.8%。另?yè)?jù)市房管部門(mén)經(jīng)管房屋的安全普查結(jié)果，我市在基本完成23萬(wàn)平方米危房的改造任務(wù)后，仍然存在危房26.4萬(wàn)平方米，嚴(yán)重?fù)p壞房80萬(wàn)平方米，一般損壞房402萬(wàn)平方米，分別占總數(shù)的1.42%、4.3%和21.6%。此外，85.2％未列入房管部門(mén)經(jīng)管的房屋中，包括絕大部分的私房、企業(yè)用房、宗教用房、學(xué)校用房等，同樣存在相當(dāng)數(shù)量的危舊房屋。我市危舊房屋的形勢(shì)仍然相當(dāng)嚴(yán)峻，改造任務(wù)依然相當(dāng)繁重。

造成我市存在如此數(shù)量眾多的危舊房屋，以及其增長(zhǎng)勢(shì)頭仍在蔓延的主要原因：一是使用年限長(zhǎng)。我市的危舊房屋普遍建于三、四十年代，有相當(dāng)部分甚至建于清末民初時(shí)期，到現(xiàn)在已經(jīng)大大超過(guò)了其使用年限。二是建造標(biāo)準(zhǔn)低。由于當(dāng)時(shí)客觀條件和技術(shù)水平的局限，我市的危舊房屋建造普遍采用磚墻、磚木、預(yù)制板式結(jié)構(gòu)，使用年限短，抗震、抗風(fēng)能力差。三是自然條件的影響。我市氣候潮濕多雨，常有臺(tái)風(fēng)襲擊，而我市老城區(qū)大多地質(zhì)條件較差，地表下存在較厚的淤泥沖積層，地勢(shì)低洼，排水設(shè)施落后，房屋水浸情況相當(dāng)普遍，對(duì)危舊房屋的損壞相當(dāng)嚴(yán)重。四是違章亂搭亂建。多年來(lái)，危舊房屋房屋的業(yè)主、住戶為了解決居住問(wèn)題，違章亂搭亂建的現(xiàn)象非常普遍，進(jìn)一步加快了危舊房屋的損毀速度。五是政策導(dǎo)向的消極作用。一方面，由于我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行低租金制的房屋租賃政策，無(wú)論是經(jīng)管房或私房，其租金收入都不足以對(duì)危舊房屋進(jìn)行有效的修繕和改造；另一方面，我市實(shí)行房屋拆遷“拆一還一”的補(bǔ)償政策，對(duì)廣大危舊房屋業(yè)主，尤其是私房業(yè)主起到一定的消極作用，他們寧愿等待拆遷，得到一套新房的補(bǔ)償，也不愿意掏錢(qián)進(jìn)行修繕、改造，造成了危改工作嚴(yán)重滯后。六是開(kāi)發(fā)建設(shè)的負(fù)面影響。一方面，我市舊城區(qū)有相當(dāng)部分地塊被劃了紅線，但至今還是征而不拆，房屋業(yè)主與征用單位互相推諉，致使其中的危舊房屋得不到最起碼的養(yǎng)護(hù)；另一方面，老城區(qū)基建、市政工程的基礎(chǔ)施工，致使周邊的危舊房屋壓沉壓裂，加速了危損速度。這種情況在荔灣區(qū)尤為普遍，如陳家祠廣場(chǎng)旁邊的龍?zhí)廖鞯貕K，多為建于60年代磚木、混合結(jié)構(gòu)房屋，近年來(lái)由于附近康王地下商業(yè)城施工，造成房屋因地陷致危、裂縫滿布，但居民無(wú)法搬出，情況相當(dāng)危急；寶華路的寶華中約地塊，由于周邊五元名都、文昌閣的施工，相當(dāng)數(shù)量百年樓齡的房屋岌岌可危，僅靠密集的樁頂承重，住戶（相當(dāng)部分是孤寡老人）每日在木樁間起居飲食，生活環(huán)境異常惡劣。

雖然我市危改工作取得了一定的成績(jī)，特別是經(jīng)過(guò)近3年的大規(guī)模改造建設(shè)，基本完成了23萬(wàn)平方米危房的改造任務(wù)。但在實(shí)踐來(lái)看，也面臨著不少問(wèn)題和困難，主要是：

首先，對(duì)危改工作的重要性、迫切性和艱巨性認(rèn)識(shí)不足，缺乏明確的總體思路。由于種種原因，當(dāng)前對(duì)危改工作存在兩種錯(cuò)誤或片面的認(rèn)識(shí)：一是對(duì)我市的危舊房屋總體情況及其產(chǎn)生的原因缺乏了解，認(rèn)為我市經(jīng)過(guò)這么多年的舊城改造，特別是經(jīng)過(guò)近3年大規(guī)模的危房改造建設(shè)，危房的現(xiàn)存數(shù)量已經(jīng)不多，不足為患，無(wú)須再加大危改工作力度；二是對(duì)危改工作的實(shí)施情況不甚了解，認(rèn)為制訂優(yōu)惠政策，加大對(duì)危房工作的扶持力度，會(huì)沖擊正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些認(rèn)識(shí)上的偏差，導(dǎo)致我市危改工作的總體思路一直得不到明確，未能結(jié)合城市總體規(guī)劃和舊城改造的需要，研究制定相應(yīng)的總體規(guī)劃、實(shí)施計(jì)劃和政策措施，指導(dǎo)危改工作的順利推進(jìn)。

各縣區(qū)人民政府，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，市政府有關(guān)工作部門(mén)：

國(guó)有林場(chǎng)危舊房改造工程是國(guó)家為解決林場(chǎng)職工住房問(wèn)題而實(shí)施的民生工程，也是保障性住房建設(shè)工程的重要組成部分。目前，全市國(guó)有林場(chǎng)危舊房改造工程進(jìn)展緩慢，除寧強(qiáng)縣、西鄉(xiāng)縣全面開(kāi)工，南鄭縣部分開(kāi)工外，其余縣區(qū)尚未能開(kāi)工。為加快國(guó)有林場(chǎng)危舊房改造進(jìn)度，全面推進(jìn)全市國(guó)有林場(chǎng)危舊房改造工作，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下。

一、將國(guó)有林場(chǎng)危舊房改造工程納入保障性住房規(guī)劃

國(guó)家林業(yè)局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委《國(guó)有林場(chǎng)危舊房改造工程項(xiàng)目管理辦法》指出：國(guó)有林場(chǎng)危舊房改造項(xiàng)目是政府保障性住房的組成部分。市、縣區(qū)住房建設(shè)、林業(yè)、發(fā)改部門(mén)要及時(shí)銜接，將國(guó)有林場(chǎng)危舊房改造工程納入本市、縣區(qū)保障性住房建設(shè)規(guī)劃，統(tǒng)籌安排，抓緊組織實(shí)施。

二、將國(guó)有林場(chǎng)危舊房改造工程任務(wù)納入縣區(qū)目標(biāo)責(zé)任考核

為了全面推進(jìn)國(guó)有林場(chǎng)危舊房改造工程建設(shè)，落實(shí)年度國(guó)有林場(chǎng)危舊房改造目標(biāo)任務(wù)，省林業(yè)廳、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于將國(guó)有林場(chǎng)危舊房改造工程任務(wù)納入各市、縣目標(biāo)責(zé)任考核的通知》，市上將把國(guó)有林場(chǎng)危舊房改造工作納入年度目標(biāo)考核范圍，請(qǐng)各縣區(qū)政府和住管局、林業(yè)局、考核辦及時(shí)銜接，將國(guó)有林場(chǎng)危舊房改造工程納入縣區(qū)目標(biāo)責(zé)任考核指標(biāo)的內(nèi)容，分解任務(wù)指標(biāo)，落實(shí)考核責(zé)任，確保將考核落到實(shí)處。