各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機構(gòu)：

實行城鎮(zhèn)住房制度改革后，為盡快改善城鎮(zhèn)居民和一些行業(yè)職工住房緊張的狀況，國家相繼出臺了一些政策，鼓勵職工通過購買普通商品住房、經(jīng)濟適用住房（含集資合作建房），租賃住房等多種方式改善居住條件。但是，近年來，一些地區(qū)出現(xiàn)部分單位以集資合作建房名義，變相搞住房實物福利分配或商品房開發(fā)等問題。為維護住房制度改革成果、切實貫徹落實《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部們關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)[20**]37號）和《建設(shè)部、發(fā)展改革委、國土資源部、人民銀行關(guān)于印發(fā)<經(jīng)濟適用住房管理辦法>的通知）（建住房[20**]77號）等文件精神，經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)就制止違規(guī)集資合作建房有關(guān)問題通知如下：

一、自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目。嚴禁黨政機關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益。

二、對已審批但未取得施工許可證的集資合作建房項目，房地產(chǎn)管理（房改）部門要會同有關(guān)部門重新審查，不符合《經(jīng)濟適用住房管理辦法》和房改政策的，不得按集資合作建房項目開工建設(shè)。

三、已經(jīng)開工建設(shè)的集資合作建房項目，房地產(chǎn)管理（房改）部門要會同有關(guān)部門重新審查項目供應(yīng)對象、面積標準和集資款標準。對住房面積已經(jīng)達到當?shù)匾?guī)定標準等不符合參加集資合作建房條件的職工，取消其資格。對雖然符合參加集資合作建房條件，但住房面積（以前已享受政府優(yōu)惠政策的住房面積和新參加集資合作建房的面積合并計算）超過當?shù)匾?guī)定的，按照當?shù)刈》棵娣e超標處理辦法執(zhí)行。對單位違規(guī)向職工提供集資建房補貼的，責令收回。

四、符合規(guī)定條件，經(jīng)市、縣人民政府批準進行集資合作建房的企業(yè)和單位，要嚴格執(zhí)行《建設(shè)部、發(fā)展改革委、國土資源部、人民銀行關(guān)于印發(fā)<經(jīng)濟適用住房管理辦法>的通知》（建住房[20**]77號）和其他有關(guān)集資合作建房的規(guī)定。

所謂合作建房，通常是指由一方（以下簡稱出地方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱出資方）提供資金，合作建房。從實踐來看，合作建房存在形式多樣性，而稅收政策規(guī)定較模糊。如有的合作建房形式非法律規(guī)定和稅收意義上的合作建房，究竟該如何納稅，使得合作雙方存在困惑。鑒于合作雙方通過成立合作企業(yè)進行合作建房的稅收政策規(guī)定比較清晰，本文主要針對其中一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，企業(yè)間的合作建房形式所涉及的營業(yè)稅問題作個探討，供商榷。

目前，營業(yè)稅對合作建房的界定及相關(guān)征稅規(guī)定，主要見于兩個稅收文件，一是國稅函發(fā)[1995]156號《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）〉的通知》（以下簡稱156號文），二是國稅函[2005]1003號《國家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營業(yè)稅問題的批復》（以下簡稱1003號文）。其中156號文第十七條對合作建房的兩種形式，即“以物易物”和成立合營企業(yè)，分別作了征稅規(guī)定，而1003號文進一步界定了稅收意義上的合作建房。即，對“以物易物”的合作建房如何征稅，首先要確定合作雙方是否取得了擁有部分新建房屋的所有權(quán)，再確認是否按156號文規(guī)定征稅。

那么為什么要按是否取得新建房屋所有權(quán)來區(qū)分按不同稅收規(guī)定繳納營業(yè)稅呢？

這是因為新建房屋如在合作雙方之間按約定進行分配，可能導致出地方喪失一部分土地使用權(quán)，同時出資方因取得建筑物而取得一部分土地使用權(quán)，使得出地方的土地使用權(quán)的權(quán)屬發(fā)生變化，帶來新建房屋所有權(quán)相應(yīng)的變化，從而使納稅主體及納稅義務(wù)發(fā)生改變。因此，確定新建房屋所有權(quán)歸屬，是界定合作雙方納稅主體及納稅義務(wù)的前提。

這又帶來另一問題，新建房屋的所有權(quán)究竟是出地方還是出資方，或是歸雙方共同所有？由于企業(yè)間的合作建房往往是為了進行房地產(chǎn)開發(fā)，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十條規(guī)定，確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，首先需要報經(jīng)有批準權(quán)的各級政府發(fā)改委批準，習慣上把這種報批行為稱為“立項”，立項的主要目的是確認新建房屋的權(quán)屬。《城市規(guī)劃法》第三十一條及《城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)建房立項后應(yīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并依據(jù)土地使用權(quán)證確認新建房屋權(quán)屬。因此，簡言之，誰立項，新建房屋所有權(quán)就屬于誰。

實踐中的合作建房立項方式通常有以下三種：一是出地方立項，二是出資方立項，三是雙方聯(lián)合立項。而156號文和1003號文并未明確以上三種立項方式哪種屬于稅收意義上的合作建房，下面，筆者分別就以上三種立項方式，對合作雙方如何繳納營業(yè)稅作個淺析。

開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司，按分配方式可分以下兩種：

一、以分配開發(fā)產(chǎn)品為目的的合作

案例1：2006年2月，甲房地產(chǎn)公司在開發(fā)南苑小區(qū)的過程中，因為資金不足，吸收乙公司投資900萬元，丙公司投資300萬元，三方約定，房產(chǎn)建成后，乙公司可得3000m2，丙公司可得1000m2，剩余歸甲公司所有，當年11月南苑小區(qū)開發(fā)完成。假如“首次分配”時，能夠計算出計稅成本為2800元/m2。

31號文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應(yīng)納稅所得額。

筆者認為：由于未能成立獨立法人公司，乙、丙公司不是法律意義上的股東，也不屬于代建性質(zhì)，只是定向銷售的客戶，因此，會計處理為：

1.收到乙、丙公司投入資金時

近年來，庫區(qū)法院尤其是基層法院審理的涉及三峽移民建房糾紛案件，發(fā)現(xiàn)在城鎮(zhèn)移民建房過程中，由房地產(chǎn)開發(fā)引發(fā)的移民建房糾紛具有其自身的特點，在法律適用上面臨許多具體的問題和障礙，筆者就此作一淺析，以期與同行共勉。

一、庫區(qū)城鎮(zhèn)移民建房的主要現(xiàn)狀

從近年來人民法院審理的移民建房糾紛看，庫區(qū)城鎮(zhèn)居民的移民建房主要有兩部分：一部分是單位職工的移民建房；另一部分是街道居民的移民建房。他們在移民遷建中都存在著各自不同的情況。

在移民遷建中，作為各機關(guān)、企事業(yè)單位的職工移民建房這部分，移民建房多是由國家按單位原占地面積和改建情況無償劃撥土地，由單位出面與建筑公司簽訂建房合同，統(tǒng)一修建，房屋建成后職工集資以成本價取得該房的所有權(quán)。建筑公司提供技術(shù)和勞務(wù)，并獲取相應(yīng)的報酬。這是一種典型的集資建房方式。此處建房單位可看作是定作人，建筑公司可看作是承攬人，雙方的權(quán)利義務(wù)可參照承攬合同的相關(guān)規(guī)定處理。

另一部分則是街道純居民的移民建房。這部分街道居民沒有工作單位，沒有固定的職業(yè)，只是一個單純的街道居民，不可能在單位集資建房，故他們的移民建房主要是在街道居委會指導下進行。

街道純居民的建房存在兩種模式：一是“大聯(lián)建”的建房模式。即街道居委會以自己的名義與開發(fā)商簽訂一個總的移民遷建安置協(xié)議，然后在該協(xié)議下開發(fā)商再分別與各居民戶簽訂一份移民安置購房合同，確定雙方的權(quán)利義務(wù)。通常是由居委會將居民所有的土地交給開發(fā)商，由開發(fā)商投資開發(fā)，房屋建成后根據(jù)居民原有土地面積及房屋面積開發(fā)安置該居民，居民取得相應(yīng)的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，安置剩余的房屋歸開發(fā)商所有。這種建房方式一般稱為“大聯(lián)建”。這種情況實際是土地使用權(quán)人（主要是負責管理劃撥給居民的街道居委會）提供土地，房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金和技術(shù)，以街道居委會（土地使用權(quán)人）名義進行開發(fā)，這正是我國實踐中的合作建房形態(tài)之一。二是“小聯(lián)建”的建房模式，即由街道居民聯(lián)戶自建。一般是由十幾戶居民聯(lián)合起來，政府將居民所有的土地直接劃撥給居民，由這部分居民共同出資修建房屋進行安置并對安置剩余的房屋的利益按投資比例分配；或是將該塊土地交由開發(fā)商開發(fā)修建，由開發(fā)商自行投入資金和技術(shù)建房，房屋建成后，移民根據(jù)原有土地及房屋面積與開發(fā)商進行歸補結(jié)算取得房屋的所有權(quán)，除安置原有移民外的其余房屋歸開發(fā)商所有。這種建房方式稱為“小聯(lián)建”，實質(zhì)上同于“大聯(lián)建”的合作建房性質(zhì)，只是合作的一方為自然人（即擁有土地使用權(quán)的居民）。

論文摘要：合作建房是指當事人以土地使用權(quán)作為出資，另一方投入實際資本并組織施工，共同建筑房屋的合同行為。其法律依據(jù)是《城市房地產(chǎn)管理法》第27條，即土地使用權(quán)可以作價入股，合作開發(fā)經(jīng)營開發(fā)房地產(chǎn)。在實踐中卻因和建房屋產(chǎn)權(quán)歸屬問題而產(chǎn)生糾紛。在合作建房關(guān)系中，必然會有一方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或部分房屋所有權(quán)的情況，依我國《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第3條，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括合作建房，合作建房的結(jié)果是對建成房屋利益的分享，所以對合作建房所有權(quán)原始取得人的確定也很關(guān)鍵。

一、概述

二、關(guān)于合建契約的法律性質(zhì)

三、和建房屋原始取得人的確定

四、合作建房產(chǎn)權(quán)糾紛的預防

關(guān)鍵詞：合作建房合建契約產(chǎn)權(quán)糾紛土地使用權(quán)的取得

論文摘要：合作建房是指當事人以土地使用權(quán)作為出資，另一方投入實際資本并組織施工，共同建筑房屋的合同行為。其法律依據(jù)是《城市房地產(chǎn)管理法》第27條，即土地使用權(quán)可以作價入股，合作開發(fā)經(jīng)營開發(fā)房地產(chǎn)。在實踐中卻因和建房屋產(chǎn)權(quán)歸屬問題而產(chǎn)生糾紛。在合作建房關(guān)系中，必然會有一方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或部分房屋所有權(quán)的情況，依我國《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第3條，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括合作建房，合作建房的結(jié)果是對建成房屋利益的分享，所以對合作建房所有權(quán)原始取得人的確定也很關(guān)鍵。

一、概述

二、關(guān)于合建契約的法律性質(zhì)

三、和建房屋原始取得人的確定

四、合作建房產(chǎn)權(quán)糾紛的預防

關(guān)鍵詞：合作建房合建契約產(chǎn)權(quán)糾紛土地使用權(quán)的取得

各位領(lǐng)導、同志們：

移民建房工作是整個移民動遷安置工作中承前啟后的重要環(huán)節(jié)，建房工作能否順利進行，事關(guān)灘坑庫區(qū)第一水平年無土安置移民能否實現(xiàn)如期搬遷。針對油竹新區(qū)移民建房量多面廣、施工復雜、建房要求高之特點，我們將按照“三通先行，分批實施，把握重點，有序推進”的建房工作思路，文秘寫作網(wǎng)扎實做好移民建房的各項工作。為此，我代表油竹新區(qū)管委會作如下表態(tài)：

一、確保組織到位。從講大局的高度，重視移民建房工作，專門成立移民建房組織機構(gòu)，克服新區(qū)工作任務(wù)重、人手緊之困難，統(tǒng)籌兼顧，調(diào)配精干力量從事建房工作，同時組建臨時居委會，發(fā)揮臨時居委會在建房過程中的積極作用，加強對建房工作的組織協(xié)調(diào)。實行建房分片負責制，并嚴格工作考核。做到建房工作無小事，事事有著落。

二、確保服務(wù)到位。能否為移民建房提供優(yōu)質(zhì)、高效服務(wù)，是對我們干部效能建設(shè)一項最有力的檢驗。要按照“三個一切”的要求，為移民建房提供全方位的服務(wù)。轉(zhuǎn)變干部工作作風，在建房現(xiàn)場設(shè)立建房服務(wù)辦，與有關(guān)部門一道為移民建房提供建材信息、技術(shù)咨詢、水電配套等相關(guān)服務(wù)，幫助移民解決建房施工和生活中遇到的實際問題，讓移民放心在新區(qū)建好房。同時加快移民點道路網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實施建房暢通工程，實現(xiàn)順利建房。

三、確保管理到位。油竹新區(qū)移民建房是一項浩大的工程，涉及215幢2445間移民房建設(shè)，將形成60萬m2的建設(shè)規(guī)模。同時，這不僅僅是在建設(shè)移民新村，更是在建設(shè)城市新區(qū)。如此工程，不僅需要嚴格管理，更需要科學管理。我們將科學制定施工方案，合理安排施工場地，堅持條件成熟一批，開工建設(shè)一批，有序推進建房。并做到質(zhì)量、安全、進度同時抓，嚴格執(zhí)行規(guī)劃標準，加強對移民建房資金的使用管理，從建房的每一個環(huán)節(jié)著手，強化管理，把建房工作納入規(guī)范化軌道。

四、確保配合到位。建房工作也是一項系統(tǒng)工程。要在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導和縣灘坑電站工程建設(shè)指揮部的統(tǒng)一指揮下，與動遷地政府、責任單位、職能部門密切配合，通力合作，避免相互埋怨，相互扯皮，全力以赴，共同做好移民建房工作。要以最大的信心、最大的決心、最大的努力為移民建房盡新區(qū)干部的一份力，確保圓滿完成建房工作任務(wù)。

第一章總則

第一條為規(guī)范經(jīng)濟適用住房建設(shè)、交易和管理行為，保護當事人合法權(quán)益，制定本辦法。

第二條本辦法所稱經(jīng)濟適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標準、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。

第三條從事經(jīng)濟適用住房建設(shè)、交易，實施經(jīng)濟適用住房管理，應(yīng)當遵守本辦法。

第四條發(fā)展經(jīng)濟適用住房應(yīng)當堅持“在國家宏觀政策指導下，各地區(qū)因地制宜、分別決策”的原則，由市、縣人民政府根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展水平、居民住房狀況和收入水平等因素，合理確定經(jīng)濟適用住房的政策目標、建設(shè)標準、供應(yīng)范圍和供應(yīng)對象等，并負責組織實施。

第五條購買經(jīng)濟適用住房實行申請、審批和公示制度。

編者按：本文主要從大力蕾及和宣傳法律知識。特別是‘合同法>等法律；在簽訂合建合同前。重視對合同有效性的審童。是防范和藏少合建合同糾紛的環(huán)節(jié)；認真研究合同的規(guī)范性條款三個方面進行論述。其中，主要包括：合作建房這種經(jīng)濟合作方式仍將繼續(xù)存在、曩化廣大領(lǐng)導干部和人民群眾的法律意識、采取強有力的措施，學習、宣傳、貫徹民法、民事訴訟法以及合同法等法律、合同是合同當事人各方的合意、審查合建合同的主體是否具有法人資格、審查合建合同的內(nèi)容是否合法、審查合建合同的當事人雙方意思表示是否真實、審查合建合同是否符合法定的形式和程序、合格的合建主體等，具體請詳見。

論文摘要：進一步規(guī)范合作建房行為。防范和減少合作建房中的合同糾紛，促進合作建房的健康發(fā)展，具有重要的現(xiàn)實意義。強化干部群眾的法律意識是減少合作建房合同糾紛的必要前提；重視對合作建房合同有效性的審查，是防范和減少合建合同糾紛的關(guān)鍵環(huán)節(jié)；認真研究合作建房合同的規(guī)范性條款，是防范和減少合同糾紛的重要措施。

論文關(guān)鍵詞：合建糾紛防范對策

隨著社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展。各類經(jīng)濟合作形式的更加豐富和完善。合作建房這種經(jīng)濟合作方式仍將繼續(xù)存在。因此。有必要進一步規(guī)范合作建房行為，盡可能地防范和減少此類合同糾紛。推動和促進這一經(jīng)濟合作方式的健康、有序發(fā)展。

一、大力蕾及和宣傳法律知識。特別是‘合同法>等法律

知識。曩化廣大領(lǐng)導干部和人民群眾的法律意識。以法律來規(guī)范合作毫房行為。懸防范和藏少合建合同糾紛的必要前提社會主義市場經(jīng)濟應(yīng)當是法制經(jīng)濟。市場經(jīng)濟的完善必然要求法律制度的健全和完善。<合同法>作為市場經(jīng)濟中市場主體之間相互聯(lián)系的基本法律，日益呈現(xiàn)出它的重要性。隨著各種經(jīng)濟行為的日益復雜。合同關(guān)系也成為了一種基本的主要的法律關(guān)系。從目前合建合同糾紛的表現(xiàn)形式及其原因來看，不熟悉<合同法>或不執(zhí)行<合同法>的規(guī)定是導致合建合同糾紛的重要原因。1999年3月九屆全國人大二次會議通過并于1999年10月1日起施行的<合同法>，是規(guī)范一切合同行為的準則。也是合建合同應(yīng)依據(jù)和遵循的基本法律。為此，筆者認為應(yīng)采取強有力的措施，學習、宣傳、貫徹民法、民事訴訟法以及合同法等法律。在各級干部培訓中。應(yīng)將<民法通則>、<民事訴訟法>、<合同法>等法律作為重要的培訓內(nèi)容；建議國家建立“法定代表人法律知識考試通過制度”．凡是在工商部門注冊新的法人，在注冊之前。其法定代表人必須通過“法定代表人法律知識考試”。考試不及格者。不予登記注冊。在每年進行法人證書或企業(yè)營業(yè)執(zhí)照年審時．應(yīng)由當?shù)厮痉ú块T組織對企、事業(yè)單位法定代表人就當年國家出臺的重要法律、法規(guī)的主要內(nèi)容進行考試。考試不合格者，不得通過年審。企、事業(yè)單位法定代表人更換。也應(yīng)當組織對擬新任命的法定代表人進行法律知識的考試。考試不合格者。不予辦理法定代表人的更換手續(xù)。

各位領(lǐng)導、同志們：

移民建房工作是整個移民動遷安置工作中承前啟后的重要環(huán)節(jié)，建房工作能否順利進行，事關(guān)灘坑庫區(qū)第一水平年無土安置移民能否實現(xiàn)如期搬遷。針對油竹新區(qū)移民建房量多面廣、施工復雜、建房要求高之特點，我們將按照“三通先行，分批實施，把握重點，有序推進”的建房工作思路，扎實做好移民建房的各項工作。為此，我代表油竹新區(qū)管委會作如下表態(tài)：

一、確保組織到位。從講大局的高度，重視移民建房工作，專門成立移民建房組織機構(gòu)，克服新區(qū)工作任務(wù)重、人手緊之困難，統(tǒng)籌兼顧，調(diào)配精干力量從事建房工作，同時組建臨時居委會，發(fā)揮臨時居委會在建房過程中的積極作用，加強對建房工作的組織協(xié)調(diào)。實行建房分片負責制，并嚴格工作考核。做到建房工作無小事，事事有著落。

二、確保服務(wù)到位。能否為移民建房提供優(yōu)質(zhì)、高效服務(wù)，是對我們干部效能建設(shè)一項最有力的檢驗。要按照“三個一切”的要求，為移民建房提供全方位的服務(wù)。轉(zhuǎn)變干部工作作風，在建房現(xiàn)場設(shè)立建房服務(wù)辦，與有關(guān)部門一道為移民建房提供建材信息、技術(shù)咨詢、水電配套等相關(guān)服務(wù)，幫助移民解決建房施工和生活中遇到的實際問題，讓移民放心在新區(qū)建好房。同時加快移民點道路網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實施建房暢通工程，實現(xiàn)順利建房。

三、確保管理到位。油竹新區(qū)移民建房是一項浩大的工程，涉及215幢2445間移民房建設(shè)，將形成60萬m2的建設(shè)規(guī)模。同時，這不僅僅是在建設(shè)移民新村，更是在建設(shè)城市新區(qū)。如此工程，不僅需要嚴格管理，更需要科學管理。我們將科學制定施工方案，合理安排施工場地，堅持條件成熟一批，開工建設(shè)一批，有序推進建房。并做到質(zhì)量、安全、進度同時抓，嚴格執(zhí)行規(guī)劃標準，加強對移民建房資金的使用管理，從建房的每一個環(huán)節(jié)著手，強化管理，把建房工作納入規(guī)范化軌道。

四、確保配合到位。建房工作也是一項系統(tǒng)工程。要在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導和縣灘坑電站工程建設(shè)指揮部的統(tǒng)一指揮下，與動遷地政府、責任單位、職能部門密切配合，通力合作，避免相互埋怨，相互扯皮，全力以赴，共同做好移民建房工作。要以最大的信心、最大的決心、最大的努力為移民建房盡新區(qū)干部的一份力，確保圓滿完成建房工作任務(wù)。