第一條為加強(qiáng)個(gè)人出租房屋稅收征收管理工作，保證稅款及時(shí)足額入庫(kù)，保護(hù)納稅人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本市個(gè)人（含外籍個(gè)人、華僑、港澳臺(tái)同胞）出租房屋的稅收征收管理工作適用本辦法。

第三條市地方稅務(wù)局是本市個(gè)人出租房屋稅收征收管理工作的行政主管部門(mén)。

各區(qū)（縣）地方稅務(wù)局具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)范圍內(nèi)個(gè)人出租房屋稅收征收管理工作。

第四條將個(gè)人所有的房屋用于出租并取得收入的，應(yīng)依法分別申報(bào)繳納以下稅費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、個(gè)人所得稅。

第五條個(gè)人出租房屋取得的應(yīng)稅收入是指出租房屋所收取的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

近年來(lái)，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)和發(fā)展，各地城市化進(jìn)程加快，房屋租賃在我國(guó)逐漸發(fā)展成為一種行業(yè)，給各地的房屋稅收征管工作提出了新的課題。

一、我國(guó)目前房屋租賃業(yè)所呈現(xiàn)的主要特點(diǎn)

房屋租賃業(yè)是指自然人、法人及非法人單位以其擁有所有權(quán)或處置權(quán)的房屋建筑物在合同規(guī)定期內(nèi)讓渡使用權(quán)，并獲取一定經(jīng)濟(jì)利益的行為。從用途上可

分為營(yíng)業(yè)用房出租、辦公用房出租和住宅用房出租；從租賃方式上可分為直接出租、中介出租、變相出租、轉(zhuǎn)租和再轉(zhuǎn)租等類型；從權(quán)屬性質(zhì)上可分為私房出租、公房出租、公房私租等。其主要特點(diǎn)：

1、隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展。它在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，城市化和大量富余勞動(dòng)力涌入城市經(jīng)商和就業(yè)的情況下，迅猛興起，日趨活躍。

2、點(diǎn)多面廣、隱蔽性強(qiáng)。個(gè)人私房出租戶在現(xiàn)有的房屋出租戶構(gòu)成群體中占主體地位，私下交易多；變相出租現(xiàn)象大量存在，如以親戚免費(fèi)使用為名私下出租、以提供場(chǎng)地合作經(jīng)營(yíng)為名實(shí)際并不承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)卻按期收取固定的租金；以合作建房為名，承租方以基建款沖抵租金等等，租金支付方式具有較大的隱蔽性和不確定性，稅收征管難度較大。

實(shí)施嚴(yán)格的責(zé)任追究制。各鎮(zhèn)要成立機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)這項(xiàng)工作，建立強(qiáng)有力的組織保證體系。行政正職要親自掛帥負(fù)總責(zé)。各行政村黨支部書(shū)記、村委會(huì)主任要在鎮(zhèn)辦領(lǐng)導(dǎo)下積極開(kāi)展工作，克服困難，積極主動(dòng)解決矛盾，依照工作方案中各階段的工作內(nèi)容、工作要求、工作目標(biāo)及工作時(shí)限，保質(zhì)保量完成任務(wù)，特別是各個(gè)重要工作環(huán)節(jié)的質(zhì)量和時(shí)限上不能遷就、拖延，全力確保此項(xiàng)工作整體推進(jìn)。

加強(qiáng)土地、房屋租賃業(yè)的稅收管理，為進(jìn)一步規(guī)范稅收管理秩序。堵塞稅收漏洞，確保各項(xiàng)稅收政策貫徹落實(shí)到位，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》以下簡(jiǎn)稱《征管法》中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》要求，并結(jié)合我區(qū)土地、房屋租賃業(yè)征管現(xiàn)狀，特制定本方案。

一、工作目標(biāo)

及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決當(dāng)前我區(qū)土地、房屋租賃業(yè)稅收征管工作中存在問(wèn)題及薄弱環(huán)節(jié)，通過(guò)稅源清查工作的開(kāi)展。強(qiáng)化征收管理，完善控管措施，提高征管質(zhì)量和效率，堵塞稅收漏洞。以這次稅源清查為突破口，積極推進(jìn)我區(qū)依法治稅工作，進(jìn)一步提高廣大群眾依法納稅意識(shí)，公平稅負(fù)，確保土地、房屋租賃業(yè)各項(xiàng)稅收政策貫徹落實(shí)到位。

二、組織領(lǐng)導(dǎo)

決定成立區(qū)土地房屋租賃業(yè)稅源清查工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡(jiǎn)稱“領(lǐng)導(dǎo)小組”為加強(qiáng)對(duì)稅源清查工作的領(lǐng)導(dǎo)。

第一條為了進(jìn)一步加強(qiáng)私有經(jīng)營(yíng)性房屋的稅收征管，堵塞稅收征管漏洞，提高征管質(zhì)效，確保公平稅負(fù)、穩(wěn)定稅源，依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則和有關(guān)稅收法律法規(guī)，結(jié)合我縣實(shí)際，特制定本辦法。

第二條本辦法所稱私有經(jīng)營(yíng)性房屋包括自營(yíng)私房和出租私房。自營(yíng)私房是指?jìng)€(gè)人將場(chǎng)地、房屋、門(mén)面及其設(shè)施用于本人加工、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；出租私房是指?jìng)€(gè)人將場(chǎng)地、房屋、門(mén)面及其設(shè)施租賃給他人使用。

第三條私房自營(yíng)和私房出租所繳納的地方各稅，簡(jiǎn)稱為私房稅收。私房稅收包括：房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。依本辦法繳納私房稅收的納稅人簡(jiǎn)稱為私房稅收納稅人。

第四條地方稅務(wù)機(jī)關(guān)為私房稅收征收的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，邵東縣縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的私房稅收由邵東縣縣城私有經(jīng)營(yíng)性房屋稅收管理所負(fù)責(zé)管轄，縣內(nèi)其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)的私房稅收由各地方稅務(wù)管理分局管轄。

第五條私房稅收由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。

出租人與所出租的房產(chǎn)不在同一地的（以主管地稅機(jī)關(guān)所在地為確定原則），由承租人或者使用人代繳。

隨著城市經(jīng)濟(jì)體制改革的日趨深入，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)觀念已被人們普遍認(rèn)識(shí)和接受。我們可以看到，近幾年來(lái)，房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展較快，承租群體不斷擴(kuò)大：坐落在不同繁華區(qū)的營(yíng)業(yè)門(mén)市房，偏僻處的車(chē)庫(kù)和倉(cāng)庫(kù)，一些關(guān)停并轉(zhuǎn)企業(yè)的廠房、場(chǎng)地，租賃他人用于加工、生產(chǎn)的房屋以及居民的居住用房等等多種形式。房屋租賃市場(chǎng)的興起，促進(jìn)了房屋租賃收入的增長(zhǎng)，經(jīng)初步調(diào)查了解，遼源市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有租賃房屋15,000余戶。其中，僅個(gè)人出租生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)性用房就有3,100余戶，出租面積近22萬(wàn)平方米，年租金收入從幾千元到幾十萬(wàn)元不等；出租住宅用房有4,000余戶，年租金收入約1,500-3,500元左右。房屋租賃給租賃者帶來(lái)了豐厚的收益和回報(bào)，進(jìn)而拉動(dòng)了房屋租賃市場(chǎng)的擴(kuò)展，以至現(xiàn)今流行這樣的說(shuō)法：“有錢(qián)就買(mǎi)幾個(gè)門(mén)市房，租出去，啥也不用干了，吃香的喝辣的”。因此，正確認(rèn)識(shí)房屋租賃的稅收形勢(shì)和稅收地位，針對(duì)現(xiàn)存問(wèn)題和不足，探索解決深層次矛盾的思路和方法，具有一定的現(xiàn)實(shí)意義和長(zhǎng)遠(yuǎn)意義。

一、房屋租賃稅收征管工作存在的問(wèn)題和不足

近幾年來(lái)，對(duì)于房屋租賃這一新興的行業(yè)，地稅部門(mén)有針對(duì)性地制定了一系列征管辦法，采取了許多相應(yīng)措施，但在實(shí)際征管工作中仍存在稅收征管難、稅款流失大、措施方法落實(shí)不力等諸多問(wèn)題和不足，按照實(shí)際房屋租賃市場(chǎng)的總體形勢(shì)和發(fā)展規(guī)模，房屋租賃稅收管理水平還相當(dāng)滯后。其主要原因是眾所周知的“三難”，即納稅人難找、租金額難界定、稅款難征收，并具體表現(xiàn)在：

1、稅法宣傳不到位，納稅人納稅意識(shí)淡薄

以往進(jìn)行的稅法宣傳，大多集中到企業(yè)單位、個(gè)體承租經(jīng)營(yíng)者，而應(yīng)該被包含的機(jī)關(guān)團(tuán)體、事業(yè)單位、擁有房屋個(gè)人等納稅人群體的宣傳教育往往被忽視，有相當(dāng)一部分的房主及租賃房屋單位，根本不知道繳稅，特別是機(jī)關(guān)團(tuán)體、行政事業(yè)單位，自認(rèn)沒(méi)有經(jīng)營(yíng)行為，不關(guān)心稅法，也沒(méi)有納稅習(xí)慣，更談不上如實(shí)申報(bào)、依法納稅等法律義務(wù)。

2、房屋管理制度不健全，無(wú)法源泉控管

營(yíng)業(yè)稅

1、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》國(guó)稅函[1995]549號(hào)

該文件主要是規(guī)范城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換以及產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合方式下?tīng)I(yíng)業(yè)稅的稅收處理問(wèn)題。具體內(nèi)容如下：

對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會(huì)用房、車(chē)棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營(yíng)業(yè)稅的，不再征收營(yíng)業(yè)稅。

2、《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于拆遷安置有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》蘇地稅函[2000]309號(hào)

該文件的具體內(nèi)容如下：根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》以及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅若干問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函發(fā)[1995]549號(hào)）精神，納稅人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中給予拆遷戶補(bǔ)償或安置的房屋，不論以何種方式結(jié)算價(jià)款，以及拆遷人取得的房屋作何用途，均應(yīng)屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。

第一條為進(jìn)一步加強(qiáng)城區(qū)房屋出租行為的稅收征管，提升稅收協(xié)控聯(lián)管工作水平，使個(gè)體稅收社會(huì)化管理工作健康有序開(kāi)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱《征管法》）、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《征管法實(shí)施細(xì)則》）、公安部等六部局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)出租房屋管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（公通字〔〕號(hào)）文件要求，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條市地稅局是全市城區(qū)房屋出租稅收征管的主體，市地稅二分局具體負(fù)責(zé)，按照“政府主導(dǎo)、稅務(wù)主管、委托代征、協(xié)控聯(lián)管、績(jī)效共建、信息共享”的管理原則，委托慶云山街道辦事處和瓊湖街道辦事處代征各自轄區(qū)范圍內(nèi)的城區(qū)房屋出租、房屋自營(yíng)、房屋裝修稅收工作。

第三條房屋所有權(quán)人（單位或個(gè)人）為出租房屋應(yīng)稅行為的納稅義務(wù)人，是納稅主體。無(wú)法確認(rèn)房屋所有權(quán)人的出租房屋由實(shí)際取得租金的出租人代為履行納稅義務(wù)。因承租人原因無(wú)法與房屋所有權(quán)人取得聯(lián)系的，由承租人代為繳納相關(guān)稅費(fèi)。

第四條下列行為為房屋出租行為：

（一）將自有房屋出租給承租人，由出租人向承租人收取租金或者獲取其他經(jīng)濟(jì)利益。

（二）承租人將租入的房屋再出租的轉(zhuǎn)租行為。

隨著*北部灣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，欽州城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市原住人口的自然增長(zhǎng)和大量的外來(lái)務(wù)工人員涌入城市經(jīng)商和就業(yè)，他們與城市無(wú)房戶一起組成了一支規(guī)模龐大的租房大軍，不斷刺激著商鋪和住房需求膨脹，私房出租市場(chǎng)異?；钴S，私房出租行為無(wú)論從規(guī)模上還是價(jià)位上都出現(xiàn)了一種快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。個(gè)人房屋租賃在*北部灣逐步發(fā)展成為一種新興的行業(yè)，給房屋租賃稅收征管工作提出了新的課題。

一、欽州市房屋租賃業(yè)稅收征管狀況

目前，該市稅務(wù)部門(mén)對(duì)私房出租的稅收征管還處于起步階段。取得私房出租收入并完全按稅法規(guī)定自覺(jué)申報(bào)納稅的很少，唯有私房出租給單位和企業(yè)的需要發(fā)票報(bào)帳的業(yè)主迫不得已才向稅務(wù)部門(mén)申報(bào)納稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)各種形式征收和依法查補(bǔ)、處罰的此項(xiàng)稅款數(shù)額也不大。私房出租固有的隱蔽性、分散性的特點(diǎn)，給私房租賃業(yè)稅收流失創(chuàng)造了必要條件，納稅人偷逃稅現(xiàn)象非常普遍。

（一）目前欽州市地稅局對(duì)個(gè)人出租房屋按照國(guó)家的稅收政策執(zhí)行，個(gè)人出租房屋收入應(yīng)繳納地方各稅如下:

1.按租金收入的5%繳納營(yíng)業(yè)稅；2.按營(yíng)業(yè)稅稅額的7%繳納城市維護(hù)建設(shè)稅；3.按營(yíng)業(yè)稅稅額的3%繳納教育費(fèi)附加；4.按營(yíng)業(yè)稅稅額的1%繳納地方教育附加；5.按租金收入的1‰繳納防洪保安費(fèi)；6.按租金收入的1‰繳納印花稅（不足一元按一元貼花）；7.按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅；8.按房屋實(shí)際占地面積及適用的等級(jí)稅額標(biāo)準(zhǔn)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；9.個(gè)人出租房屋用于經(jīng)營(yíng)的，按應(yīng)納稅所得額的20%繳納房屋租賃收入個(gè)人所得稅。其計(jì)算方式為：個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額=每月房屋租金收入-相關(guān)稅費(fèi)-法定扣除費(fèi)用-出租方發(fā)生的房屋修繕費(fèi)；法定扣除標(biāo)準(zhǔn)：每次（月）收入額不超過(guò)4000元的，減除扣除費(fèi)用800元；每次（月）收入額超過(guò)4000元的，減除費(fèi)用20%；修繕費(fèi)用的扣除標(biāo)準(zhǔn)：個(gè)人出租房屋，對(duì)能提供該出租房屋修繕合同及合法憑證證明的，其實(shí)際開(kāi)支修繕費(fèi)用經(jīng)核準(zhǔn)給予分次（月）連續(xù)扣除，直至扣除完為止，但每次（月）允許扣除以800元為限。

根據(jù)財(cái)稅〔*〕24號(hào)文件規(guī)定，自*年3月1日起，個(gè)人出租住宅用于居住的，營(yíng)業(yè)稅在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收。房產(chǎn)稅適用稅率暫減按4%，個(gè)人所得稅適用稅率暫減按10%。對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。免征城鎮(zhèn)土地使用稅。個(gè)人所得稅計(jì)算方法與扣除標(biāo)準(zhǔn)按上述第9點(diǎn)規(guī)定計(jì)算。

一、指導(dǎo)思想

根據(jù)《*縣財(cái)稅征管工作實(shí)施意見(jiàn)》（農(nóng)發(fā)［2009］4號(hào)）文件精神，按照構(gòu)建“稅務(wù)主管、政府協(xié)調(diào)、部門(mén)配合、司法保障、社會(huì)參與、信息支撐”為主要內(nèi)容的社會(huì)綜合治稅體系要求，依靠社會(huì)各部門(mén)的力量，進(jìn)一步全面準(zhǔn)確地掌握納稅人信息，有效地解決漏征漏管、跑冒滴漏等問(wèn)題。促進(jìn)稅收征管質(zhì)量和效能不斷提高。

二、征稅范圍及繳納稅種

從今年開(kāi)始，對(duì)全縣范圍內(nèi)的個(gè)人出租房地產(chǎn)，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅和租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅等。

三、建立機(jī)構(gòu)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)

結(jié)合我縣社會(huì)綜合治稅工作實(shí)際，縣政府成立房屋租賃業(yè)稅收征收管理工作辦公室（以下簡(jiǎn)稱“辦公室”），辦公室設(shè)在縣行政執(zhí)法局，具體負(fù)責(zé)全縣范圍內(nèi)的個(gè)人房地產(chǎn)租賃稅收征收管理工作。辦公室主任由縣執(zhí)法局局長(zhǎng)趙希超擔(dān)任，副主任由縣地稅局副局長(zhǎng)曲玉國(guó)、縣委縣政府督查室主任王喜文、縣行政執(zhí)法局副局長(zhǎng)申洪章?lián)?。辦公室下設(shè)綜合組、執(zhí)行組、檔案管理組。

各鎮(zhèn)人民政府，縣工業(yè)園區(qū)管委會(huì)，縣政府各工作部門(mén)、直屬機(jī)構(gòu)：

為了加強(qiáng)全縣城鎮(zhèn)房屋租賃業(yè)、房地產(chǎn)及建筑業(yè)稅收征管工作，堵塞稅收漏洞，促進(jìn)我縣經(jīng)濟(jì)健康有序發(fā)展。根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》(以下簡(jiǎn)稱《稅收征管法》)及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》、《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》、《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》等有關(guān)法律法規(guī)，縣政府決定在全縣范圍內(nèi)開(kāi)展城鎮(zhèn)房屋租賃業(yè)、房地產(chǎn)及建筑業(yè)稅收專項(xiàng)檢查活動(dòng)，現(xiàn)將有關(guān)事宜通知如下：

一、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以規(guī)范稅收秩序、優(yōu)化稅收環(huán)境為目標(biāo)，依照有關(guān)稅收政策及法律法規(guī)，糾正、清理、規(guī)范房屋租賃、房地產(chǎn)及建筑業(yè)等行業(yè)的稅收征管，打擊涉稅違法犯罪行為，加強(qiáng)征管薄弱環(huán)節(jié)的稅收征管，提高納稅人依法納稅的自覺(jué)性，建立“源頭控管、以整促管”的長(zhǎng)效機(jī)制，積極創(chuàng)建公平和諧的納稅環(huán)境，促進(jìn)全縣經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。

二、專檢范圍

（一）房屋租賃業(yè)：縣境內(nèi)所有出租或其自有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的單位和個(gè)人。房屋出租或者自營(yíng)所涉及的主要稅種有：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、個(gè)人所得稅。