摘要：房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，業(yè)務(wù)復(fù)雜而且要占用大量的資金。而房地產(chǎn)的銷(xiāo)售作為投資者回收成本和獲取收益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其銷(xiāo)售狀況直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資回報(bào)率的高低。因此，運(yùn)用稅收籌劃的原理，正確處理房地產(chǎn)銷(xiāo)售活動(dòng)中的定價(jià)以及銷(xiāo)售方式的選取等問(wèn)題，合理合法地降低企業(yè)稅收成本，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重要意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收；籌劃

0前言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及到的稅收優(yōu)惠政策主要有：

（1）營(yíng)業(yè)稅：

企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。

摘要：筆者日常接觸企業(yè)中，有不少?gòu)慕ㄖ┕て髽I(yè)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型。這些企業(yè)的管理者認(rèn)為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司無(wú)非是建設(shè)房子，然后銷(xiāo)售。在拿到土地后，按對(duì)施工業(yè)務(wù)管理方式，管理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。等到房子賣(mài)完，開(kāi)始清算土地增值稅、企業(yè)所得稅時(shí)，才發(fā)現(xiàn)稅款占到利潤(rùn)的大半。后悔前期不關(guān)心建筑施工企業(yè)與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的差異。確實(shí)，建筑施工企業(yè)轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在項(xiàng)目建設(shè)管理上存在優(yōu)勢(shì)。但若不了解兩個(gè)行業(yè)差異，則會(huì)給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：建筑施工企業(yè);房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;差異性

一、經(jīng)營(yíng)對(duì)象

建筑施工企業(yè)是從事建筑商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。建筑施工企業(yè)承接的是“先有買(mǎi)主（即客戶(hù)），后有標(biāo)的（即資產(chǎn)）”的建造合同。在建設(shè)中，按客戶(hù)（建設(shè)單位）的施工圖紙實(shí)施建設(shè)。不承擔(dān)設(shè)計(jì)不合理的責(zé)任，也不面對(duì)市場(chǎng)銷(xiāo)售產(chǎn)品。與建筑施工企業(yè)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在業(yè)務(wù)構(gòu)成上，多出設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售兩個(gè)部分。這兩部分中，需要解決的核心問(wèn)題是：項(xiàng)目產(chǎn)品定位。舉個(gè)例子：收入水平不同的消費(fèi)群體，在面對(duì)高層、洋房、別墅這三個(gè)業(yè)態(tài)時(shí)，其購(gòu)買(mǎi)能力及購(gòu)買(mǎi)意愿有著質(zhì)的區(qū)別。項(xiàng)目產(chǎn)品定位決定了項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型、產(chǎn)品方案、建造標(biāo)準(zhǔn)、部品部件檔次等要素。而不同的物業(yè)類(lèi)型，或相同物業(yè)類(lèi)型下的不同建造標(biāo)準(zhǔn)，工程成本的差異可能會(huì)較大。這也讓房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的成本控制更加復(fù)雜。為了做好項(xiàng)目產(chǎn)品定位，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要深入細(xì)致地開(kāi)展項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研，力求使項(xiàng)目產(chǎn)品定位與市場(chǎng)需求相吻合，做到項(xiàng)目成本與售價(jià)相匹配，避免產(chǎn)品定位偏離市場(chǎng)。

二、上下游企業(yè)

建筑施工企業(yè)的上游企業(yè)有建筑勞務(wù)公司、材料及設(shè)備供應(yīng)商、建筑分包單位等，下游企業(yè)是建設(shè)單位（包括了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)），上下游關(guān)系相對(duì)簡(jiǎn)單。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的上游企業(yè)是建筑施工單位、（部分）材料及設(shè)備供應(yīng)商，下游企業(yè)有營(yíng)銷(xiāo)策劃公司、銷(xiāo)售公司、物業(yè)公司、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司。隨著社會(huì)分工的進(jìn)一步細(xì)化，下游關(guān)系日趨完善。在整個(gè)投資過(guò)程中，還得依賴(lài)投資公司提供資金。

為全面了解我縣建筑房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，有針對(duì)性地做好建筑房產(chǎn)企業(yè)入庫(kù)統(tǒng)計(jì)工作，縣統(tǒng)計(jì)局組織專(zhuān)人對(duì)接縣住建、規(guī)劃、國(guó)土等部門(mén)，深入建筑房產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目建設(shè)一線開(kāi)展專(zhuān)題調(diào)研，現(xiàn)將相關(guān)情況報(bào)告如下。

一、企業(yè)基本情況

(一)已納入統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)企業(yè)

1.建筑企業(yè)。截至2014年9月（下同），我縣納入統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)的資質(zhì)以上建筑企業(yè)11家、建筑勞務(wù)企業(yè)1家，其中，二級(jí)資質(zhì)的7家，三級(jí)資質(zhì)的4家，2013年實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)總產(chǎn)值44億元，2014年前三季度實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)總產(chǎn)值40.98億元。（見(jiàn)附表1）

2.房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。我縣納入統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)的資質(zhì)以上房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)19家（2014年新入庫(kù)4家），其中，二級(jí)資質(zhì)的3家，三級(jí)資質(zhì)的12家，暫定級(jí)4家，2013年完成投資25.7億元，2014年前三季度完成投資15.7億元。（見(jiàn)附表2）

(二)未納入統(tǒng)計(jì)名錄庫(kù)企業(yè)

2014年，在公司的整體經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略指導(dǎo)下，在領(lǐng)導(dǎo)班子的指引下，以及同事的關(guān)心和幫助下，我獲得了收獲同時(shí)也在不斷進(jìn)步。作為一名房產(chǎn)開(kāi)發(fā)部的工作人員，我始終緊密部署、努力拼搏，嚴(yán)格貫徹公司的各項(xiàng)工作任務(wù)方針及目標(biāo)，對(duì)每一項(xiàng)工作都全力以赴，盡職盡責(zé)。一年以來(lái)，按照公司的工作發(fā)展方向以及任務(wù)目標(biāo)，結(jié)合公司的實(shí)際情況，和全體工作人員一道，勤勤懇懇的工作，取得了一定的成績(jī)，先對(duì)2014年的表現(xiàn)以及工作情況述職如下，請(qǐng)予以審議：

一、公司房產(chǎn)的策劃、銷(xiāo)售

在公司房產(chǎn)的策劃和銷(xiāo)售方面，經(jīng)過(guò)一年的努力拼搏，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)部取得了一定的成就。完成了曲江影視演藝大廈、曲江銀座、曲江新坐標(biāo)等3大項(xiàng)目的前期策劃以及產(chǎn)品功能定位，并在項(xiàng)目未取得土地權(quán)證的情況下，實(shí)現(xiàn)前置銷(xiāo)售。

1、曲江影視演藝大廈、曲江銀座

曲江影視演藝大廈、曲江銀座作為公司的首個(gè)自建寫(xiě)字樓項(xiàng)目，其成功的策劃定位，將為整個(gè)會(huì)展產(chǎn)業(yè)商務(wù)區(qū)域樹(shù)立標(biāo)桿的效應(yīng)。我部針對(duì)西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)研工作，從寫(xiě)字樓品質(zhì)、去化速度、以及后期運(yùn)營(yíng)管理等多方面的研究，總結(jié)出適合于本區(qū)域中產(chǎn)品定位。

2曲江.新坐標(biāo)

摘要：土地增值稅的清算工作，對(duì)企業(yè)成本核算提出了更為細(xì)致化的要求。所以，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中財(cái)務(wù)人員必須明確新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的增值稅清算方式，尤其是其中成本核算的具體內(nèi)容，結(jié)合工程實(shí)際情況，對(duì)成本核算對(duì)象、成本歸集、項(xiàng)目分配中具體的核算要求進(jìn)行分析，以期達(dá)到合理避稅、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的效果。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；增值稅；成本核算

1引言

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程中，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算的過(guò)中，受到成本核算方式的影響。尤其在具體執(zhí)行過(guò)程中，由于傳統(tǒng)工作方式的作用，需要對(duì)成本核算的具體要求做出進(jìn)一步的理解與掌握，從其實(shí)際的核算對(duì)象上進(jìn)行剖析，切實(shí)掌握土地增值稅清算對(duì)于成本核算的要求。

2對(duì)房產(chǎn)成本核算對(duì)象的要求

在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)的發(fā)展進(jìn)程中，企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)內(nèi)容與產(chǎn)品的復(fù)雜化、多樣化趨勢(shì)不斷前進(jìn)，為企業(yè)帶來(lái)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的同時(shí)，也對(duì)成本核算工作提出了更高的要求。在具體的房產(chǎn)建設(shè)中，根據(jù)建筑的功能性就可分為住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)樓、公寓等多種類(lèi)型。在建筑性質(zhì)上又可劃分為普通多層建筑、高層以及別墅等類(lèi)型。在對(duì)成本核算對(duì)象進(jìn)行確認(rèn)的財(cái)務(wù)實(shí)務(wù)工作中，一般會(huì)以分批項(xiàng)目、工程標(biāo)段、獨(dú)立預(yù)算項(xiàng)目、項(xiàng)目工程內(nèi)容等，作為具體依據(jù)來(lái)確認(rèn)成本歸集對(duì)象。同時(shí)，成本核算對(duì)象的確定，明顯的影響著土地增值稅的清算工作，如果對(duì)象劃分不合理、分配計(jì)算方式復(fù)雜，勢(shì)必會(huì)對(duì)工程的清算工作造成負(fù)面影響，甚至出現(xiàn)操作無(wú)法正常進(jìn)行的情況。這一點(diǎn)上，直接使企業(yè)受到來(lái)自稅務(wù)部門(mén)的懲處，以上限作為稅率清算的標(biāo)準(zhǔn)，為企業(yè)帶來(lái)直接的經(jīng)濟(jì)損失。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須以政府審批部門(mén)的批復(fù)為依據(jù)，以批準(zhǔn)立項(xiàng)的獨(dú)立項(xiàng)目作為具體的核算對(duì)象。這是由于獨(dú)立項(xiàng)目的立項(xiàng)以及規(guī)劃審批工作，都是針對(duì)單獨(dú)的整體項(xiàng)目而言的，在建筑密度、綠化水平、容積率、人防工作甚至配套基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)內(nèi)容上，都有明確且獨(dú)立的具體要求。因此，在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作的進(jìn)程中，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際情況為基礎(chǔ)合理地進(jìn)行成本核算對(duì)象的劃分，不能僅依據(jù)工程的不同標(biāo)段與批次，或是建筑的類(lèi)型進(jìn)行核算對(duì)象的分類(lèi)，以此提高土地增值稅清算工作的有效性和精確性。例如在規(guī)模較大的建設(shè)項(xiàng)目中，可能還會(huì)涉及較多的功能分區(qū)，為了防止核算造成不同功能區(qū)的平均化，保證其經(jīng)濟(jì)價(jià)值，必須直接按照功能區(qū)劃的不同展開(kāi)核算工作，從獨(dú)立的核算對(duì)象中計(jì)算出具體的單位成本，滿足房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算對(duì)于成本核算的要求。

為整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序、維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，近日，**市價(jià)格監(jiān)督檢查局對(duì)**市經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)企業(yè)、其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的價(jià)格政策執(zhí)行情況進(jìn)行了全面檢查。

一、存在的問(wèn)題

檢查中發(fā)現(xiàn)存在以下主要問(wèn)題：

（一）不執(zhí)行政府價(jià)格主管部門(mén)的審批價(jià)格，擅自漲價(jià)。大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)所開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房在價(jià)格主管部門(mén)制定的綜合平均價(jià)范圍內(nèi)進(jìn)行銷(xiāo)售，個(gè)別房地產(chǎn)公司綜合平均價(jià)超過(guò)審批綜合平均價(jià)格的最高標(biāo)準(zhǔn)1890元/平方米，超標(biāo)準(zhǔn)銷(xiāo)售達(dá)到1982元/平方米，超幅近達(dá)1.05%。

（二）重復(fù)收取權(quán)屬登記費(fèi)和房產(chǎn)證工本費(fèi)。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的工本費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房戶(hù)，按80元/戶(hù)收取。在收取按揭購(gòu)房戶(hù)的權(quán)屬登記費(fèi)時(shí)，不僅收取了80元/戶(hù)他項(xiàng)權(quán)利登記費(fèi)，還收取了80元/戶(hù)他項(xiàng)權(quán)利證費(fèi)。

（三）在收取經(jīng)濟(jì)適用房房款外另行收取單元防盜門(mén)款。根據(jù)相關(guān)文件規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房房?jī)r(jià)中含單元防盜門(mén)或單元電子防盜門(mén)，不得另行計(jì)價(jià)收費(fèi)。而部分房產(chǎn)公司在辦理入住時(shí)，向購(gòu)房者收取單元電子防盜門(mén)款。

廣州某房產(chǎn)建設(shè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)某公司)是由廣州市廣協(xié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與香港注冊(cè)的金華工程有限公司共同設(shè)立的中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)，成立于1993年4月26日，注冊(cè)資本為7334萬(wàn)元，全部由金華工程有限公司以現(xiàn)匯出資。后境外合作方由金華工程有限公司變更為香港注冊(cè)的達(dá)峰國(guó)際股份有限公司，再由達(dá)峰國(guó)際股份有限公司變更為WONDERFULCHARMINGLIMITED。法定代表人李莉，經(jīng)營(yíng)范圍是:自有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng);房屋租賃;物業(yè)管理。注冊(cè)的經(jīng)營(yíng)地址:廣州市天河區(qū)天壽路沾益直街電務(wù)綜合樓三樓3033房。但公司已實(shí)際停止經(jīng)營(yíng)多年。

債權(quán)人余某以債務(wù)人某公司不能清償?shù)狡趥鶆?wù)且資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)為由，申請(qǐng)對(duì)某公司進(jìn)行破產(chǎn)清算。本院于2012年7月20日裁定受理某公司破產(chǎn)清算一案，并依法指定廣東君信律師事務(wù)所為某公司管理人。管理人全面接管了破產(chǎn)企業(yè)，并對(duì)某公司進(jìn)行財(cái)產(chǎn)清點(diǎn)及債權(quán)債務(wù)的清理，同時(shí)進(jìn)行了對(duì)外債權(quán)的催收和破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的處理、變現(xiàn)。管理人接管某公司時(shí)可能變現(xiàn)的資產(chǎn)為某公司對(duì)廣州某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司)及南方(澳門(mén))工程發(fā)展公司廣州辦事處(以下簡(jiǎn)稱(chēng)南方澳門(mén))的應(yīng)收債權(quán)。該兩筆債權(quán)均已由生效判決確定，即(2002)穗中法經(jīng)初字第622號(hào)民事判決及(2002)穗中法經(jīng)初字第623號(hào)民事判決;但本院于2002年作出的(2002)穗中法執(zhí)字第00474號(hào)民事裁定書(shū)(某公司對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司)及(2002)穗中法執(zhí)字第00473號(hào)民事裁定書(shū)(某公司對(duì)南方澳門(mén))中認(rèn)定“由于本案依據(jù)執(zhí)行的判決書(shū)雖認(rèn)定了本案的款項(xiàng)流向了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的上述地鐵項(xiàng)目中，本案可處理房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在該項(xiàng)目上的收益，但因該項(xiàng)目現(xiàn)處于停滯狀態(tài)，尚無(wú)收益，不具備處理?xiàng)l件，致使本案暫不具備執(zhí)行條件”，裁定(2002)穗中法經(jīng)初字第622號(hào)民事判決及(2002)穗中法經(jīng)初字第623號(hào)民事判決中止執(zhí)行。2015年9月23日，本院主持召開(kāi)了第一次債權(quán)人會(huì)議。

2016年1月26日，本院作出(2012)穗中法民破字第2號(hào)－2民事裁定書(shū)確認(rèn)債權(quán)，確認(rèn)某公司的債權(quán)人為深圳蛇口工業(yè)區(qū)職工住宅有限公司、余某、深圳招商房地產(chǎn)有限公司。2016年3月8日，廣東中廣信資產(chǎn)評(píng)估有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)中廣信)出具《價(jià)值分析報(bào)告書(shū)》，確認(rèn)某公司對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司及南方澳門(mén)的應(yīng)收債權(quán)于評(píng)估基準(zhǔn)日2016年2月16日的清算價(jià)值合計(jì)為104982300元，其中對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的債權(quán)的評(píng)估價(jià)值為人民幣81855400元，對(duì)南方澳門(mén)的債權(quán)的評(píng)估價(jià)值為人民幣23126900元。2016年3月22日，本院作出(2012)穗中法民破字第2號(hào)－3民事裁定書(shū)宣告某公司破產(chǎn)。2016年6月7日，上述應(yīng)收債權(quán)以評(píng)估價(jià)值104982300元為起拍價(jià)進(jìn)行了第一次拍賣(mài)，但因無(wú)人交保證金而流拍;在將拍賣(mài)保留價(jià)下調(diào)20%后于2016年7月14日進(jìn)行第二次拍賣(mài)，但再次因無(wú)人交保證金而流拍;2016年10月10日拍賣(mài)保留價(jià)在再行下調(diào)20%后進(jìn)行第三次拍賣(mài)，但仍然因無(wú)人交保證金而流拍。2016年10月18日，管理人主持召開(kāi)了債權(quán)人會(huì)議，討論通過(guò)了管理人提出的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配方案。分配方案的內(nèi)容如下:某公司可供分配的財(cái)產(chǎn)為兩筆應(yīng)收債權(quán)，即某公司對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司及南方澳門(mén)享有的兩筆債權(quán)。中廣信出具的《價(jià)值分析報(bào)告書(shū)》顯示，截至2016年2月16日，上述兩筆應(yīng)收債權(quán)的評(píng)估價(jià)值分別為81855400元、23126900元，總計(jì)104982300元。本次分配以應(yīng)收債權(quán)按比例共有的方式支付。無(wú)第一順序、第二順序債權(quán)人參與分配。第三順序普通債權(quán)額101020544.81元，各債權(quán)人根據(jù)各自的債權(quán)額按比例共有94.11%的應(yīng)收債權(quán)。剩余5.7%的應(yīng)收債權(quán)為廣東君信律師事務(wù)所的管理人報(bào)酬，0.19%的應(yīng)收債權(quán)為中廣信的評(píng)估費(fèi)用。某公司有表決權(quán)的債權(quán)人3個(gè)，所代表的債權(quán)額為101020544.81元，當(dāng)日到會(huì)表決的有效債權(quán)人為3個(gè)。有表決權(quán)3個(gè)債權(quán)人中，有3個(gè)同意上述財(cái)產(chǎn)分配方案，占出席會(huì)議的有表決權(quán)的債權(quán)人的100%，贊成人所代表債權(quán)額占無(wú)財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)總額的100%，會(huì)議決議通過(guò)《廣州某房產(chǎn)建設(shè)有限公司破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的分配方案》。2016年10月25日，某公司管理人提請(qǐng)本院裁定認(rèn)可上述分配方案。

【裁判結(jié)果】2016年11月8日，本院作出(2012)穗中法民破字第2號(hào)－4民事裁定書(shū)，對(duì)《廣州某房產(chǎn)建設(shè)有限公司破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的分配方案》準(zhǔn)予執(zhí)行。2016年11月29日，本院作出(2012)穗中法民破字第2號(hào)－5民事裁定書(shū)，裁定終結(jié)某公司破產(chǎn)清算程序。

【裁判理由】本院認(rèn)為，某公司管理人制作的財(cái)產(chǎn)分配方案已經(jīng)提交債權(quán)人會(huì)議進(jìn)行表決，全體債權(quán)人出席債權(quán)人會(huì)議，且所有債權(quán)人均對(duì)財(cái)產(chǎn)分配方案的內(nèi)容沒(méi)有異議。出席債權(quán)人會(huì)議的人數(shù)、所代表的債權(quán)性質(zhì)、債權(quán)數(shù)額均符合《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第六十一條、第六十四條的規(guī)定。該財(cái)產(chǎn)分配方案表決程序合法，人民法院依法應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許。

【案例注解】根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第二十五條的規(guī)定，管理和處分債務(wù)人財(cái)產(chǎn)是管理人的法定職責(zé)之一。在破產(chǎn)清算程序中，管理人一般會(huì)對(duì)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置、變現(xiàn)，再以現(xiàn)金或?qū)嵨锏姆绞竭M(jìn)行分配，幾乎沒(méi)有管理人直接分配對(duì)外債權(quán)。因?yàn)閷?duì)外債權(quán)雖然具有一定的價(jià)值，但是具體價(jià)值多少很難界定，而且破產(chǎn)制度的程序價(jià)值就在于清理債務(wù)人與其他主體之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，追收對(duì)外債權(quán)是管理人應(yīng)盡的法律職責(zé)，管理人不應(yīng)將這一職責(zé)轉(zhuǎn)嫁給債權(quán)人。本案直接分配對(duì)外債權(quán)，無(wú)疑是一個(gè)重大突破。筆者認(rèn)為，這種突破也具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。一方面，分配對(duì)外債權(quán)提高了破產(chǎn)清算效率。在司法實(shí)踐中，很多破產(chǎn)企業(yè)通過(guò)賬目調(diào)整，將企業(yè)的主要資產(chǎn)調(diào)整為應(yīng)收賬款。管理人有可能窮盡各種手段，也無(wú)法追回任何資產(chǎn)。如果應(yīng)收賬款追收問(wèn)題久拖不決，又會(huì)影響破產(chǎn)清算進(jìn)程。而放棄這些對(duì)外債權(quán)，將會(huì)降低債權(quán)人的受償比例，從而引發(fā)債權(quán)人的不滿，影響管理人的工作效率。在這種情況下，直接分配對(duì)外債權(quán)無(wú)疑是一種較為合適的處理方案。破產(chǎn)清算程序不會(huì)因?yàn)閼?yīng)收賬款追收問(wèn)題陷入僵局，債權(quán)人也保留了繼續(xù)追收的權(quán)利，為債權(quán)人獲得進(jìn)一步清償埋下了伏筆。另一方面，分配對(duì)外債權(quán)維護(hù)了市場(chǎng)交易安全。在完善的市場(chǎng)交易體系中，債權(quán)債務(wù)關(guān)系清晰明了，惡意欠款的現(xiàn)象將遭受?chē)?yán)厲打擊。如果破產(chǎn)程序中的應(yīng)收債權(quán)因?yàn)殡y以追收而被迫放棄，在破產(chǎn)程序終結(jié)后，這些對(duì)外債權(quán)將會(huì)因破產(chǎn)企業(yè)法人人格的消亡而消滅。惡意欠款者極有可能利用這一漏洞逃避債務(wù)，破壞市場(chǎng)主體對(duì)交易安全的信心，久而久之，市場(chǎng)交易秩序?qū)?huì)受到?jīng)_擊，交易安全也會(huì)岌岌可危。如果直接分配對(duì)外債權(quán)，將破產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)轉(zhuǎn)由債權(quán)人承受，對(duì)外債權(quán)依然可以繼續(xù)追收，惡意欠款者將無(wú)所遁形。當(dāng)然，分配對(duì)外債權(quán)作為一種例外情形，也應(yīng)當(dāng)滿足一定的條件。筆者經(jīng)分析認(rèn)為，將以下幾點(diǎn)列為分配對(duì)外債權(quán)的前提條件較為恰當(dāng):首先，對(duì)外債權(quán)屬于合法、有效的債權(quán)，債權(quán)追收材料應(yīng)當(dāng)齊全完備。對(duì)外債權(quán)的追收困難，可能由各種各樣不同的原因造成，材料不齊也是原因之一。

［摘要］本文也會(huì)針對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)工程質(zhì)量的管控重要性以及管控要點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)的分析，并結(jié)合實(shí)際需求，提出一些行之有效的管控措施，以便相關(guān)單位參考借鑒。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；建設(shè)工程項(xiàng)目；質(zhì)量管控

1房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量管控的重要性分析

首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目工程質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和管控，可以大大縮短施工周期，保證整個(gè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠保質(zhì)保量的如期完工；其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目工程質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和管控，可以提高工程設(shè)施的運(yùn)行穩(wěn)定性，因?yàn)橄嚓P(guān)管理人員會(huì)定期對(duì)工程設(shè)施進(jìn)行全面的檢查，進(jìn)以及時(shí)的將所存在的安全隱患挖掘出來(lái)，以便可以促進(jìn)施工人員的安全使用，加快整個(gè)項(xiàng)目工程的施工效率；再次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目工程質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和管控，可以大大提升建筑材料的利用效率，保證材料質(zhì)量、應(yīng)用性能等完全符合工程施工標(biāo)準(zhǔn)需求，進(jìn)以在降低工程成本的基礎(chǔ)上，有效減少材料損耗，幫助房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的最大化；最后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目工程質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和管控，可以全方位約束項(xiàng)目施工人員的操作行為，使其所采用的施工技術(shù)能夠符合工程施工需求、開(kāi)展的施工工序能夠與設(shè)計(jì)圖紙要求相吻合，這樣才能保證最終的施工效果，使工程整體建設(shè)效率和建設(shè)質(zhì)量都能達(dá)到最高標(biāo)準(zhǔn)。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量管控要點(diǎn)分析

2.1材料管控。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工過(guò)程中，建筑材料是最為重要的施工要素，其質(zhì)量的好壞可以直接影響到整個(gè)工程的建設(shè)質(zhì)量，所以，在開(kāi)展項(xiàng)目質(zhì)量管控工作時(shí)，相關(guān)管理人員一定要重視建筑材料質(zhì)量的有效管控。首先，要保證材料采購(gòu)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和責(zé)任意識(shí)，使其可以嚴(yán)格按照工程采購(gòu)計(jì)劃，合理選擇建筑材料，確保材料數(shù)量和質(zhì)量都能滿足項(xiàng)目施工需求；其次，要在施工前期，對(duì)所選的建筑材料質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的檢查，杜絕一切不合格產(chǎn)品進(jìn)入到施工現(xiàn)場(chǎng)，一些特殊的建筑材料，還要經(jīng)由專(zhuān)門(mén)的質(zhì)監(jiān)部門(mén)進(jìn)行抽樣檢測(cè)，完全達(dá)標(biāo)后才能進(jìn)行投入使用。2.2設(shè)備管控。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工過(guò)程中，會(huì)涉及一些大型的機(jī)械設(shè)備，這些設(shè)備的安全性和先進(jìn)性也是提升項(xiàng)目施工質(zhì)量的關(guān)鍵因素。所以，在開(kāi)展項(xiàng)目質(zhì)量管控工作時(shí)，相關(guān)管理人員也要對(duì)設(shè)備質(zhì)量加大管控力度。不僅要在施工前期對(duì)所有的機(jī)械設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)行驗(yàn)收，保證其整體運(yùn)行效率和運(yùn)行功能能夠滿足工程施工需求，而且還要對(duì)設(shè)備各零部件進(jìn)行定期的維護(hù)保養(yǎng)，使之可以實(shí)時(shí)處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，這樣才能實(shí)現(xiàn)設(shè)備的高效安全運(yùn)轉(zhuǎn)，提高房產(chǎn)項(xiàng)目工程的施工效率和施工質(zhì)量。2.3環(huán)境管控。一般情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程在實(shí)際施工階段，會(huì)進(jìn)行很多大規(guī)模的舊房改造工程，這就會(huì)導(dǎo)致施工現(xiàn)場(chǎng)的空氣受到較大的揚(yáng)塵污染，并且在運(yùn)輸廢棄建筑材料時(shí)，還會(huì)給現(xiàn)場(chǎng)道路造成極大的破壞碾壓。此外，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)于建筑廢料廢水的處理并未進(jìn)行深層次的管控，從而導(dǎo)致施工現(xiàn)場(chǎng)造成大量堆積的局面，嚴(yán)重影響了周?chē)用竦恼Ｉ?。因此，要想改善這種現(xiàn)狀，就要全面強(qiáng)化項(xiàng)目質(zhì)量管控工作，尤其是要控制好房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目施工環(huán)境，使其達(dá)到一定的清潔性、環(huán)保性和規(guī)范性，這樣才能避免對(duì)周?chē)用裨斐捎绊?，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工質(zhì)量和環(huán)保效益。

女士們，先生們，同志們，各位媒體的朋友們：

大家下午好！

春意融融的三月，陽(yáng)光明媚，萬(wàn)物復(fù)蘇，氣象更新。在舉國(guó)上下歡慶全國(guó)人大、政協(xié)兩會(huì)勝利召開(kāi)的大喜日子里，今天，我們榮幸地邀請(qǐng)到省建設(shè)廳房產(chǎn)處領(lǐng)導(dǎo)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)老總、新聞界的朋友們出席“2009**春季房產(chǎn)交易展覽會(huì)”的新聞會(huì)。在這里，我首先代表**市建設(shè)局，向到會(huì)的記者朋友和各界嘉賓表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！

為了能增進(jìn)大家對(duì)**房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)和了解，在房展會(huì)信息之前，請(qǐng)?jiān)试S我向各位簡(jiǎn)單介紹一下我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r。希望通過(guò)我的介紹，能激起各位記者朋友們的寫(xiě)作欲望，用你們手中的生花妙筆，為**2009春季房產(chǎn)交易房展會(huì)增添亮色，擴(kuò)大影響。

建市以來(lái)，隨著城市建設(shè)的不斷加快，我市的房地產(chǎn)快速發(fā)展。近年來(lái)，市委市政府更是高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，出臺(tái)系列優(yōu)惠政策，使**房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步入了前所未有的“黃金時(shí)代”。2001－2009年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年均遞增71.3％，高居蘇北五市第一位，2009年，市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25.54億元，同比增長(zhǎng)3.4%。市區(qū)實(shí)現(xiàn)商品房網(wǎng)上銷(xiāo)售140.09萬(wàn)㎡，商品住房交易套數(shù)11881套，同比增長(zhǎng)62.99%。建市初**僅有寥寥數(shù)家本地房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，目前全市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已達(dá)到209家，其中“外來(lái)實(shí)力派”更占很大比重。中豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中豪國(guó)際星城，興鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的興鴻一品，更將**帶入“大盤(pán)時(shí)代”。隨著**經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高，**商品住宅價(jià)格穩(wěn)步上升，已由剛建市的均價(jià)960元/平方米上升到目前的2034元/平方米以上，最高已突破3000元/平方米。市場(chǎng)銷(xiāo)售保持穩(wěn)中有升的強(qiáng)勁勢(shì)頭，2009年，市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收總額超過(guò)6.79億元，為市區(qū)財(cái)政增收做出了貢獻(xiàn)。

本屆房展會(huì)由市房協(xié)主辦，市電視臺(tái)承辦，市建設(shè)局作為主管部門(mén)共同配合做好房展會(huì)籌備、運(yùn)作、實(shí)施等相關(guān)工作。**日?qǐng)?bào)、**晚報(bào)、楚風(fēng)夜話、市電視臺(tái)等在座媒體也將在宣傳上予以支持，在此，謹(jǐn)向各媒體和協(xié)辦單位一并表示感謝。

女士們，先生們，同志們，各位媒體的朋友們：

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春意融融的三月，陽(yáng)光明媚，萬(wàn)物復(fù)蘇，氣象更新。在舉國(guó)上下歡慶全國(guó)人大、政協(xié)兩會(huì)勝利召開(kāi)的大喜日子里，今天，我們榮幸地邀請(qǐng)到省建設(shè)廳房產(chǎn)處領(lǐng)導(dǎo)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)老總、新聞界的朋友們出席“2009**春季房產(chǎn)交易展覽會(huì)”的新聞會(huì)。在這里，我首先代表**市建設(shè)局，向到會(huì)的記者朋友和各界嘉賓表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！

為了能增進(jìn)大家對(duì)**房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)和了解，在房展會(huì)信息之前，請(qǐng)?jiān)试S我向各位簡(jiǎn)單介紹一下我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r。希望通過(guò)我的介紹，能激起各位記者朋友們的寫(xiě)作欲望，用你們手中的生花妙筆，為**2009春季房產(chǎn)交易房展會(huì)增添亮色，擴(kuò)大影響。

建市以來(lái)，隨著城市建設(shè)的不斷加快，我市的房地產(chǎn)快速發(fā)展。近年來(lái)，市委市政府更是高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，出臺(tái)系列優(yōu)惠政策，使**房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步入了前所未有的“黃金時(shí)代”。2001－2009年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年均遞增71.3％，高居蘇北五市第一位，2009年，市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25.54億元，同比增長(zhǎng)3.4%。市區(qū)實(shí)現(xiàn)商品房網(wǎng)上銷(xiāo)售140.09萬(wàn)㎡，商品住房交易套數(shù)11881套，同比增長(zhǎng)62.99%。建市初**僅有寥寥數(shù)家本地房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，目前全市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已達(dá)到209家，其中“外來(lái)實(shí)力派”更占很大比重。中豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中豪國(guó)際星城，興鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的興鴻一品，更將**帶入“大盤(pán)時(shí)代”。隨著**經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高，**商品住宅價(jià)格穩(wěn)步上升，已由剛建市的均價(jià)960元/平方米上升到目前的2034元/平方米以上，最高已突破3000元/平方米。市場(chǎng)銷(xiāo)售保持穩(wěn)中有升的強(qiáng)勁勢(shì)頭，2009年，市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收總額超過(guò)6.79億元，為市區(qū)財(cái)政增收做出了貢獻(xiàn)。

本屆房展會(huì)由市房協(xié)主辦，市電視臺(tái)承辦，市建設(shè)局作為主管部門(mén)共同配合做好房展會(huì)籌備、運(yùn)作、實(shí)施等相關(guān)工作。**日?qǐng)?bào)、**晚報(bào)、楚風(fēng)夜話、市電視臺(tái)等在座媒體也將在宣傳上予以支持，在此，謹(jǐn)向各媒體和協(xié)辦單位一并表示感謝。