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篇1

關(guān)鍵詞：土地整理；權(quán)屬;調(diào)整

土地資源作為人類生存和發(fā)展的首要資源，土地資源的可持續(xù)利用是社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。土地整理是實(shí)現(xiàn)土地可持續(xù)利用的有效手段，通過對(duì)土地的整理，可以更好的協(xié)調(diào)人地關(guān)系，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展提供強(qiáng)有力的保證。全國(guó)各地都進(jìn)行了大規(guī)模的土地整理運(yùn)動(dòng)，取得了顯著成效，在此過程中也出現(xiàn)了許多不容忽視的問題，值得探討。

土地整理是多學(xué)科的，在社會(huì)制度不同、發(fā)達(dá)或發(fā)展中國(guó)家，由于政治、經(jīng)濟(jì)、文化和地理的多樣性，使得土地整理的概念有所不同。在我國(guó)，國(guó)土資源部在借鑒海內(nèi)外土地整理概念的基礎(chǔ)上，將土地整理定義為在一定區(qū)域內(nèi)，按照土地利用規(guī)劃或城市規(guī)劃所確定的目標(biāo)和用途，采取行政、經(jīng)濟(jì)、法律和工程技術(shù)手段，對(duì)土地利用狀況進(jìn)行綜合整治、調(diào)整改造，以提高土地利用率，改善生產(chǎn)、生活條件和生態(tài)環(huán)境的過程[1]。我國(guó)的土地整理分狹義和廣義兩種，狹義的土地整理主要指農(nóng)地整理，廣義的土地整理包括土地的復(fù)墾和開發(fā)，其主要目的是為了增加耕地，保持耕地總量動(dòng)態(tài)平衡。目前，國(guó)土資源部的土地整理內(nèi)容將逐漸涵蓋傳統(tǒng)的農(nóng)地整理以及土地的復(fù)墾和開發(fā)，但重點(diǎn)仍是農(nóng)地整理[2]。

一、我國(guó)土地整理的現(xiàn)實(shí)意義

1、土地整理改善了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和環(huán)境，增加了農(nóng)民收入。土地整理主要針對(duì)改變農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施不配套的土地現(xiàn)狀，進(jìn)行水利設(shè)施配置、道路的建設(shè)，進(jìn)行渠道合理布局和硬化，整理后的農(nóng)田灌水排水能耗降低，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大，有助于實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)機(jī)械化生產(chǎn)，整理后土地經(jīng)營(yíng)范圍擴(kuò)大，宜種性廣，從而可以增加耕地?cái)?shù)量，提高土地質(zhì)量，改善生態(tài)環(huán)境，降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)增產(chǎn)增效，可大大提高農(nóng)民收入。農(nóng)業(yè)和農(nóng)村現(xiàn)代化的最終落腳點(diǎn)在于提高廣大農(nóng)民的生活質(zhì)量和生活水平，很大一部分體現(xiàn)在土地整理中，現(xiàn)在土地整理從單純的增加耕地面積轉(zhuǎn)為改善農(nóng)村的整體風(fēng)貌，近年來，一些地區(qū)進(jìn)行的土地整理改進(jìn)了農(nóng)村生產(chǎn)、居住條件和生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)了土地合理利用和農(nóng)民增收，有效地推進(jìn)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2、土地整理是補(bǔ)充耕地、進(jìn)行土地集約利用的重要途徑。我國(guó)是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，人多地少是基本國(guó)情，珍惜和合理利用每一寸土地是我國(guó)的基本國(guó)策。土地整理有利于促進(jìn)農(nóng)村地區(qū)土地集約利用，增加優(yōu)質(zhì)耕地面積，實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡。當(dāng)前，我國(guó)農(nóng)村土地布局不合理，據(jù)測(cè)算，通過對(duì)農(nóng)村及城鎮(zhèn)土地、災(zāi)毀土地、工礦區(qū)廢棄土地等進(jìn)行科學(xué)的土地整理，我國(guó)可以新增加耕地1億畝以上，可見，我國(guó)土地整理有很大的潛力空間。從開展土地整理地區(qū)的情況看，在嚴(yán)格控制各類非農(nóng)建設(shè)占用耕地，大力進(jìn)行城鎮(zhèn)存量土地挖潛的前提下，通過土地整理，都能實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，許多地方做到了平衡有余。

3、土地整理有利于社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。土地整理與新農(nóng)村建設(shè)有著十分密切的關(guān)聯(lián)，我國(guó)近七成人生活在農(nóng)村，據(jù)測(cè)算，農(nóng)民40%至60%的經(jīng)濟(jì)收入和60%至80%的生活必需品，直接或間接地來自農(nóng)民手中的土地特別是耕地。建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，就要按照“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”的要求建設(shè)農(nóng)村地區(qū)，土地整理是集田、水、路、林、村于一身的綜合性、全方位的土地建設(shè)活動(dòng)。兩者的目標(biāo)大體一致，具體實(shí)踐中也互相促進(jìn)。促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，土地整理功不可沒，大力開展土地整理是社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的首要選擇和重要支撐。

4、土地整理可以促進(jìn)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力就業(yè)，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定繁榮。我國(guó)作為一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)村人口比重大，農(nóng)村勞動(dòng)力大量剩余，我國(guó)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力約有1.2億一1.5億人，如何消化數(shù)量如此龐大的剩余勞動(dòng)力，是政府而臨的最大難題之一，直至今日，我國(guó)勞動(dòng)力總量仍在持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，越來越多的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力從農(nóng)村中解放出來，涌向城市，由此帶來一系列社會(huì)問題。尤其在近幾年全球經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，解決農(nóng)村剩余勞動(dòng)力就業(yè)問題是經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的前提，是實(shí)現(xiàn)小康水平的重要保證，是關(guān)系到我國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展的重大問題。農(nóng)村剩余勞動(dòng)力文化素質(zhì)相對(duì)較低，大多數(shù)農(nóng)村勞動(dòng)力尚不具備離開土地進(jìn)入大中城市生存發(fā)展的能力,他們不敢輕易離開農(nóng)村。而土地整理正好需要大量勞動(dòng)力，推進(jìn)土地整理，可以解決農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的就業(yè)問題，促進(jìn)農(nóng)民增產(chǎn)增收，保持整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定和繁榮。

盡管我國(guó)對(duì)土地整理的研究理論不足，許多地方開始土地整理的時(shí)間不長(zhǎng)，但取得的顯著效益表明，在我國(guó)開展土地整理有著十分重要的意義。

二、我國(guó)土地整理中出現(xiàn)的問題

（一）土地整理理論缺乏，規(guī)劃的整體控制作用不夠。土地整理在我國(guó)開展的時(shí)間不長(zhǎng)，土地整理的科學(xué)體系尚不夠健全，缺乏其自身的理論基礎(chǔ)，土地整理的研究成果還不多見。在幾十年的土地整理實(shí)踐中，如何整理，土地管理部門和其它相關(guān)部門雖然開展了大量研究，但研究上作有的是建立在經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)上，有的是借鑒生態(tài)學(xué)的原理，缺乏充分的科學(xué)依據(jù)和指導(dǎo)思想，整理過程也缺乏嚴(yán)格的規(guī)范，揭示的不是整體整理上作的運(yùn)行機(jī)制和操作體系，造成土地整理的主觀性、隨意性、片面性等一系列問題[3]。比如說大多數(shù)地方在沒有編制土地整理規(guī)劃情況下就已開展了土地整理上作，雖取得了一些成功的經(jīng)驗(yàn)，但由于缺乏合理的規(guī)劃指導(dǎo)，使各地土地整理上作帶有很大的隨意性。因此，土地整理有待發(fā)展形成其自身的科學(xué)理論基礎(chǔ)。

（二）政府官員片面追求形象工程，可持續(xù)發(fā)展的觀念不強(qiáng)。

1、將土地整理等同于土地平整。時(shí)下，土地整理形象土程的政績(jī)標(biāo)志在地方官員的心里已經(jīng)打上了深深的烙印。土地整理為了一味追求政績(jī)，一些領(lǐng)導(dǎo)超前意識(shí)特別強(qiáng)，不論自然條件如何，均要求農(nóng)田實(shí)現(xiàn)“田成方，樹成行；路相通，渠相連；旱能灌，澇能排”的標(biāo)準(zhǔn)。大量的土地平整土程費(fèi)用占去了土地整理費(fèi)用的一半以上，也缺乏土地整理方面的專家，誤將土地整理等同于土地平整。

2、片面的追求數(shù)量，忽視了對(duì)質(zhì)量的重視。為了實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，需要大量的開發(fā)整理土地，而結(jié)果是很多地區(qū)整理出的耕地質(zhì)量低劣，即新開墾的耕地質(zhì)量遠(yuǎn)低于被占用的耕地質(zhì)量。普遍存在政府對(duì)土地整理的目標(biāo)過分強(qiáng)調(diào)數(shù)量的增加，而忽略了質(zhì)量的提高。由于受耕地總量動(dòng)態(tài)平衡目標(biāo)的制約，很多地方開展土地整理只是為了完成折抵建設(shè)占用的耕地的任務(wù)，責(zé)任心不強(qiáng)，造成許多不能增加耕地面積而能提高耕地質(zhì)量的整理項(xiàng)目如中低產(chǎn)田的改造難以開展，甚至整理后的耕地質(zhì)量也難以保證。還有部分原因是：建設(shè)占用大多是城鎮(zhèn)周圍和交通沿線質(zhì)量高、投入多、設(shè)施好的良田，而開發(fā)復(fù)墾增加的大多是邊遠(yuǎn)地區(qū)的耕地，質(zhì)量較差。數(shù)量能持平，其生產(chǎn)能力已經(jīng)下降，開發(fā)補(bǔ)充少，我國(guó)耕地生產(chǎn)能力下降更多[4]。

（三）土地權(quán)屬紊亂，整理時(shí)糾紛不斷。由于歷史遺留問題，土地制度歷經(jīng)變遷，當(dāng)前，相當(dāng)一部分為農(nóng)用地的土地所有權(quán)不明確，實(shí)際使用者與登記的使用者不一致，有些甚至根本未進(jìn)行過確權(quán)登記。有些土地使用證記載的權(quán)屬界線模糊，不能準(zhǔn)確反映權(quán)屬界址，在土地整理過程中，由于土地帶來增值收益，造成土地所有者之間的矛盾不斷激化，偶爾造成沖突。很多情況下，在土地整理過程中，農(nóng)村土地權(quán)屬問題難以得到確認(rèn)，而且農(nóng)民往往不具有相關(guān)的法律意識(shí)，當(dāng)土地整理完成后，雙方對(duì)各自取得權(quán)利義務(wù)理解不一致，導(dǎo)致糾紛不斷。農(nóng)民在維護(hù)自己權(quán)益方面力不從心，不能保護(hù)自己合法權(quán)益。

（四）土地整理資金投入嚴(yán)重不足。土地整理需要投入較大數(shù)量的資金，盡管國(guó)家實(shí)行土地整理專項(xiàng)資金制度，但是各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異很大，在實(shí)踐中土地整理大多體現(xiàn)為政府行為，土地整理的資金來源匱乏，土地整理的資金主要來源于政府的土地開發(fā)整理專項(xiàng)資金。土地開發(fā)整理專項(xiàng)資金是指省級(jí)專項(xiàng)用于土地開發(fā)整理的資金和中央補(bǔ)助專項(xiàng)用于土地開發(fā)整理的資金。其來源為：（1）耕地開墾費(fèi)；（2）新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)；（3）用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金；（4）土地閑置費(fèi)；（5）財(cái)政預(yù)算安排的開發(fā)耕地專項(xiàng)資金；（6）中央補(bǔ)助的土地開發(fā)整理資金；（7）按規(guī)定用于土地開發(fā)整理的其他資金。許多地方財(cái)政普遍吃緊，沒有固定的投資來源，使得政府用于土地整理的資金運(yùn)作上發(fā)生困難，沒有可靠資金保障土地整理順利的進(jìn)行下去。

（五）土地整理政策法規(guī)缺乏配套，權(quán)屬調(diào)整難以進(jìn)行。土地整理必然涉及土地類型、數(shù)量、用途等要素的變更，有時(shí)還會(huì)發(fā)生跨權(quán)屬單位的土地置換，這就涉及單位之間土地權(quán)屬的重新調(diào)整、補(bǔ)償，于是，清理和明確土地權(quán)屬關(guān)系、避免權(quán)屬糾紛就顯得尤為重要[5]。由于農(nóng)民承包的土地比較分散，土地整理整理的過程中勢(shì)必會(huì)打破現(xiàn)有的土地權(quán)屬界限，較大規(guī)模的土地整理還可能需要在村民組之間協(xié)調(diào)。但是農(nóng)村現(xiàn)行下耕地承包經(jīng)營(yíng)合同三十年不變，使土地調(diào)整難以進(jìn)行。土地開發(fā)整理權(quán)屬調(diào)整的原則、程序、方法、異議處理和權(quán)屬調(diào)整后土地分配與確權(quán)落實(shí)等情況，必須要有健全的法律法規(guī)給予保障，以便于土地整理工作的順利進(jìn)行和保護(hù)農(nóng)村土地使用者的合法權(quán)益。但是我國(guó)迄今為止尚未頒布土地整理的法律、法規(guī)，這在一定程度上制約了土地整理上作的深入開展。

三、對(duì)土地整理的對(duì)策與思考

1、加快土地制度創(chuàng)新，積極探索農(nóng)村土地整理制度改革。嚴(yán)格執(zhí)行耕地保護(hù)政策，落實(shí)國(guó)家關(guān)于土地管理方面的法律法規(guī)，提高土地執(zhí)法人員的素質(zhì)，做到有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。開展對(duì)土地資源的數(shù)量、權(quán)屬、用途等基本情況的調(diào)查工作，加強(qiáng)政府對(duì)農(nóng)村土地整理的監(jiān)督和管理。農(nóng)村土地制度的缺陷，表現(xiàn)在缺乏明確的土地經(jīng)營(yíng)管理制度，土地是農(nóng)村最基本的生產(chǎn)要素，政府仍熱采取行政手段而非市場(chǎng)的手段運(yùn)作土地，采取直接的手段而非間接的手段對(duì)農(nóng)村土地整理進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，這種管理帶來的后果帶來了土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，不能有效配置資源。對(duì)土地的管理政府應(yīng)該在土地利用規(guī)劃、地籍管理、土地地價(jià)監(jiān)管、耕地保護(hù)政策方面進(jìn)行嚴(yán)格控制，在土地經(jīng)營(yíng)方面應(yīng)該交給市場(chǎng)調(diào)節(jié)，從而從宏觀上對(duì)土地資源進(jìn)行有效監(jiān)督。另外，應(yīng)加強(qiáng)土地整理權(quán)屬登記管理和地籍檔案管理工作。農(nóng)村土地整理制度改革的思路與對(duì)策，按照中央關(guān)于部署城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的要求，加強(qiáng)農(nóng)村土地的調(diào)研和立法工作，完善農(nóng)村土地整理機(jī)制。針對(duì)農(nóng)村土地市場(chǎng)機(jī)制不健全的情況，加大對(duì)農(nóng)村土地市場(chǎng)服務(wù)體系的投入，以保障農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2、盡快明晰農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)主體，以解決土地整理過程中的糾紛。土地整理的過程中經(jīng)常伴隨著土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，也就是土地產(chǎn)權(quán)不斷流動(dòng)以實(shí)現(xiàn)資源配置得以合理化的過程。產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰才能提高主體的積極性，只有產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確、產(chǎn)權(quán)界定合法，才能使農(nóng)村土地資源都得到有效配置。當(dāng)前，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度已不適合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)未能清晰界定各主體的權(quán)利、責(zé)任和利益，形成各利益主體之間的經(jīng)濟(jì)和法律的關(guān)系及利益制約關(guān)系。土地法律規(guī)定村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織擁有農(nóng)村集體土地的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)和發(fā)包權(quán)，但是，這里顯然隱含了權(quán)力的沖突，村委會(huì)或集體經(jīng)濟(jì)組織的管理權(quán)與政府的土地管理權(quán)打架，村委會(huì)或集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)營(yíng)權(quán)與農(nóng)戶的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)打架[6]。要規(guī)范土地整理，首先要解決的問題是要明晰農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)主體，土地整理是對(duì)已利用土地進(jìn)行治理、調(diào)整和重新配置的過程，通過土地整理往往改變了土地的現(xiàn)狀，原來的權(quán)屬界線、用地位置、土地質(zhì)量和性質(zhì)發(fā)生了很大的變化。為了保證農(nóng)民經(jīng)過整理的耕地面積不減少、質(zhì)量不降低。應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)土地整理中的權(quán)屬管理，將確權(quán)定界工作做實(shí)做細(xì)，權(quán)屬調(diào)整要充分尊重農(nóng)民的意愿，征求廣大農(nóng)民群眾的意見，共同制定權(quán)屬調(diào)整方案，還需建立和完善土地整理法律制度，對(duì)土地權(quán)屬調(diào)整的程序、原則和標(biāo)準(zhǔn)，以及權(quán)屬爭(zhēng)議的解決方法做出具體的規(guī)定，這樣不僅可以使土地整理中的權(quán)屬調(diào)整程序化、規(guī)范化，而且可以從法律層次上保證權(quán)屬調(diào)整的公平性，保護(hù)農(nóng)民權(quán)益不受侵犯。

3、擴(kuò)大土地整理的資金來源渠道，鼓勵(lì)正常的投資行為。目前，我國(guó)大多數(shù)土地整理項(xiàng)目的資金籌措還是以國(guó)家為主、以政府有限的土地整理資金來解決日益緊張的人地關(guān)系，不能大規(guī)模的進(jìn)行土地整理。資金問題的解決是開展土地管理上作的關(guān)健。資金來源應(yīng)在以國(guó)家投入為主的前提下，積極籌集其它渠道的資金，如政策性信貸融資、財(cái)政信用融資和爭(zhēng)取國(guó)際援助等;地方部門也可由政府通過貸款、發(fā)行債券；鼓勵(lì)有條件的集體經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人進(jìn)行資金投入。允許民間資金進(jìn)入土地整理市場(chǎng)，鼓勵(lì)正常的投資行為，擴(kuò)大資金來源。

4、將土地整理看著是系統(tǒng)工程，而非單純的土地整理行為。土地整理作為系統(tǒng)性工程，實(shí)施中涉及田、水、路、林、村的綜合改造，會(huì)涉及到土地、農(nóng)林、水利、交通、城建等諸多部門，各部門必須密切配合才能搞好。土地整理不再是僅僅為了提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)量，而是更注重改善人民的生存環(huán)境。通過土地整理，追求經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益的統(tǒng)一和諧。土地整理是一項(xiàng)涉及多學(xué)科、多部門、具有多目標(biāo)的復(fù)雜的系統(tǒng)工程，土地整理需要將地理學(xué)、土壤學(xué)、水利學(xué)、生態(tài)學(xué)、環(huán)境學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、工程學(xué)、管理學(xué)、農(nóng)學(xué)、林學(xué)、系統(tǒng)學(xué)等學(xué)科中的有關(guān)理論和方法進(jìn)行引進(jìn)和優(yōu)化組合，土地整理作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，在實(shí)施過程中，必須遵循自然規(guī)律，注重生態(tài)保護(hù)，堅(jiān)持保護(hù)生物多樣性和生態(tài)平衡的原則，注重土地資源的可持續(xù)發(fā)展[7]。農(nóng)村現(xiàn)代化進(jìn)程中，如何兼顧綜合效益將顯得越來越重要，在土地整理中應(yīng)加強(qiáng)與其它相關(guān)部門的合作，做到社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益的有機(jī)綜合。

篇2

1.1資金投入模式

土地整理需要巨額資金的支持，其資金渠道是否暢通穩(wěn)定，是土地整理能否達(dá)到目標(biāo)的關(guān)鍵。目前，中國(guó)土地整理項(xiàng)目的資金來源主要有國(guó)家、地方政府、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村集體、社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織以及個(gè)人等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近5年來，研究區(qū)有國(guó)家投資的土地整理項(xiàng)目12個(gè)，共投入資金32656.27萬元，整理土地11898.87hm2；有省級(jí)投資土地整理項(xiàng)目5個(gè)，共投入資金7547.84萬元，整理土地1763.62hm2；有市級(jí)投資土地整理項(xiàng)目17個(gè)，共投入資金11521.26萬元，整理土地3529.73hm2?？梢?，研究區(qū)土地整理采取的是國(guó)家和地方政府投資為主的資金投入模式，國(guó)家和地方政府投入的財(cái)政性資金是該區(qū)土地整理項(xiàng)目的主要資金來源，具體包括：新增耕地折抵的建設(shè)用地指標(biāo)收入、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、土地出讓金和土地有償使用費(fèi)等土地整理專項(xiàng)資金。

1.2組織模式

目前，農(nóng)村土地整理的組織模式主要有：（1）地方申報(bào)、政府立項(xiàng)，隸屬于政府的土地管理部門運(yùn)作模式。（2）在有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力和有成片待開發(fā)整理土地的地方，集體組織投資模式。（3）農(nóng)戶自發(fā)開發(fā)整理，政府適當(dāng)補(bǔ)償模式。（4）農(nóng)地整理公司模式。即把農(nóng)地整理規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目區(qū)各項(xiàng)工程設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工等交給具有一定專業(yè)技術(shù)水平和資質(zhì)的企業(yè)來組織[20]。據(jù)調(diào)查，研究區(qū)土地整理工作主要由政府統(tǒng)一組織和開展，即由隸屬于當(dāng)?shù)卣膰?guó)土管理部門逐級(jí)向上申請(qǐng)，爭(zhēng)取將土地整理項(xiàng)目列入各級(jí)政府的投資項(xiàng)目，包括國(guó)家級(jí)項(xiàng)目、省級(jí)項(xiàng)目和市級(jí)項(xiàng)目。在項(xiàng)目的組織過程中，首先，當(dāng)?shù)卣且?guī)劃者，通過反復(fù)調(diào)研、評(píng)估和論證確定項(xiàng)目目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)；其次，當(dāng)?shù)卣遣少?gòu)者，在項(xiàng)目建設(shè)施工階段，以采購(gòu)者的身份將項(xiàng)目向社會(huì)公布，通過市場(chǎng)化運(yùn)作吸引具有建設(shè)資質(zhì)的公司或企業(yè)參與項(xiàng)目建設(shè)；再次，當(dāng)?shù)卣枪芾碚?，通過組建項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，建章立制，實(shí)行項(xiàng)目法人制、公示制、招投標(biāo)制、合同制、監(jiān)理制，嚴(yán)格資金管理等，對(duì)項(xiàng)目從啟動(dòng)實(shí)施建設(shè)到驗(yàn)收進(jìn)行全程跟蹤督查，確保項(xiàng)目質(zhì)量。

1.3作業(yè)模式

研究區(qū)資源之長(zhǎng)是土地資源豐富，之短是優(yōu)質(zhì)農(nóng)田較少。因此，研究區(qū)土地整理的重點(diǎn)在于中低產(chǎn)田改造，即通過農(nóng)田水利、道路工程和農(nóng)業(yè)生物措施相結(jié)合的方法，對(duì)中低產(chǎn)田進(jìn)行治水改土，平整歸并零星地塊，整治道路溝渠，實(shí)現(xiàn)溝渠路橋涵閘全面配套，建設(shè)灌排分設(shè)、旱澇保收的高產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)田。該區(qū)土地整理項(xiàng)目主要采用土地平整工程、農(nóng)田水利工程和道路工程“三大工程”相結(jié)合的作業(yè)模式。其中，土地平整工程主要是根據(jù)地塊所處的地形特點(diǎn)、土壤等自然條件和土地利用現(xiàn)狀，遵循“大彎就勢(shì)、小彎裁直”的原則，充分考慮原有田塊的布設(shè)方向和挖填平衡，采用機(jī)械平整，將項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的耕地統(tǒng)一平整為便于機(jī)械化耕作、方便灌溉的規(guī)范田塊，從而改善田地的耕作方式和水土涵養(yǎng)條件，滿足作物高產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)對(duì)水分及土質(zhì)的要求。農(nóng)田水利工程主要根據(jù)項(xiàng)目區(qū)的實(shí)際自然條件，結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施分布現(xiàn)狀，修建及改造水池、水溝和水渠，完善農(nóng)田水利設(shè)施，通常采用明渠灌溉、明溝排水的灌排模式。道路工程主要是根據(jù)項(xiàng)目區(qū)田塊特征和溝渠布局情況，充分考慮地質(zhì)、水文、地形等自然條件和生產(chǎn)力狀況，按滿足農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的需要和農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)輸?shù)幕疽?，本著盡量少占土地的原則，結(jié)合已有路網(wǎng)進(jìn)行規(guī)劃，改善交通條件，通常布置田間道、生產(chǎn)道2個(gè)等級(jí)。

1.4權(quán)屬調(diào)整模式

一般說來，土地整理前，耕地地塊瑣碎、分布零散、形狀不規(guī)則，土地整理后，地塊集中連片、形狀規(guī)整?？梢?，土地整理不可避免地要打破原有權(quán)屬界線，使地塊和四至發(fā)生變動(dòng)，同時(shí)耕地的質(zhì)量和數(shù)量也將發(fā)生改變。因此，土地整理不僅要完成各項(xiàng)工程措施，還應(yīng)在尊重自然規(guī)律、農(nóng)民意愿和原有產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上進(jìn)行土地權(quán)屬調(diào)整，這是土地整理的一個(gè)突出特點(diǎn)，也是土地整理區(qū)別于其它農(nóng)村基本建設(shè)項(xiàng)目的重要標(biāo)志。土地整理項(xiàng)目的實(shí)施既要為項(xiàng)目區(qū)群眾帶來實(shí)惠，又要切實(shí)保護(hù)其合法權(quán)益，避免產(chǎn)生新的土地糾紛，因此土地權(quán)屬調(diào)整可以說是土地整理項(xiàng)目工作中的重中之重，權(quán)屬管理與調(diào)整的正確與否，直接關(guān)系到農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定及項(xiàng)目的成敗。在權(quán)屬調(diào)整工作上，研究區(qū)大部分土地整理項(xiàng)目均遵循如下方法步驟：（1）項(xiàng)目批準(zhǔn)后，組織成立項(xiàng)目權(quán)屬調(diào)整領(lǐng)導(dǎo)小組；（2）土地整理前，進(jìn)行土地清查，明確權(quán)屬，并進(jìn)行勘測(cè)定界、丈量面積和登記造冊(cè)；（3）堅(jiān)持土地整理前后面積基本不變和尊重沿襲傳統(tǒng)、集中連片的原則，通過民主協(xié)商，按項(xiàng)目區(qū)內(nèi)組織的原有土地比例，沿田間道、林帶、溝渠等調(diào)整權(quán)屬界線，確認(rèn)邊界四至，埋設(shè)界樁；（4）制定土地權(quán)屬調(diào)整實(shí)施方案，并經(jīng)過項(xiàng)目區(qū)內(nèi)原承包戶70%以上的群眾通過，并由各村民小組簽訂《承諾書》；（5）項(xiàng)目完工后，由鎮(zhèn)政府協(xié)商將經(jīng)整理后的土地面積分別返還各村委會(huì)、村小組，最后由村小組將耕地返還給原承包戶，并組建聯(lián)合工作組對(duì)承包戶進(jìn)行調(diào)查訪問，妥善處理農(nóng)戶意見；（6）由土地主管部門進(jìn)行土地權(quán)屬變更登記。

2模式分析與優(yōu)化

2.1資金投入模式分析與優(yōu)化

研究區(qū)土地整理資金主要來源于國(guó)家和當(dāng)?shù)卣緩捷^為單一。國(guó)家和地方政府投資的土地整理項(xiàng)目由于資金有保證。因此，一般來說建設(shè)規(guī)模大、工程質(zhì)量高、實(shí)施效果好。然而，這類項(xiàng)目審批程序嚴(yán)格，周期較長(zhǎng)，且數(shù)量有限，不利于土地整理的廣泛開展，加之土地整理量大面廣，投資需求巨大，僅靠國(guó)家和地方政府投資并不現(xiàn)實(shí)。筆者認(rèn)為，隨著研究區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的提高，可以引導(dǎo)社會(huì)廣泛參與土地整理，研究制定鼓勵(lì)土地整理的相關(guān)辦法、規(guī)定，在政策、資金、稅收等方面予以優(yōu)惠，為土地整理提供良好的軟環(huán)境，多渠道籌集項(xiàng)目資金，采取多樣化的資金投入模式。如通過延長(zhǎng)整理土地承包期、對(duì)整理土地進(jìn)行補(bǔ)貼或減免相關(guān)稅費(fèi)等優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)具有開發(fā)能力的社會(huì)組織投資土地整理，使其在為自身贏得效益的同時(shí)又盤活土地資源；又如運(yùn)用市場(chǎng)化融資手段和運(yùn)作方式，鼓勵(lì)群眾投工投勞、投資聯(lián)合進(jìn)行土地整理。當(dāng)然，社會(huì)投資的項(xiàng)目較國(guó)家和地方政府投資的項(xiàng)目規(guī)模要小得多，但投資少，時(shí)間短，見效快。

2.2組織模式分析與優(yōu)化

土地整理屬于公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，資金占用量大，投資回收期長(zhǎng)。筆者認(rèn)為，研究區(qū)可嘗試引入市場(chǎng)機(jī)制，變政府統(tǒng)一組織的土地整理為政府科學(xué)引導(dǎo)規(guī)劃，公司、企業(yè)等社會(huì)群體籌資組織開展的土地整理，即由當(dāng)?shù)貒?guó)土資源管理部門先行對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究及規(guī)劃設(shè)計(jì)，然后通過招標(biāo)、協(xié)議、合資、合作等方式選擇有實(shí)力的公司或企業(yè)籌集土地整理資金并完成工程建設(shè)，并由國(guó)土資源管理部門實(shí)行監(jiān)督及主持驗(yàn)收。項(xiàng)目完成后，企業(yè)（公司）或可根據(jù)與國(guó)土資源管理部門商定的收費(fèi)方式收取新增耕地折抵建設(shè)用地指標(biāo)收入和農(nóng)田水利工程的使用費(fèi)，并獲得長(zhǎng)期的新增耕地使用權(quán)，再通過出讓、出租等方式回收資金；或可統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)整理土地，按照土地面積向農(nóng)戶支付土地使用租金，農(nóng)戶租出土地后，可進(jìn)入企業(yè)打工等。上述組織模式對(duì)土地整理而言，既拓寬了資金來源渠道，又能保證項(xiàng)目質(zhì)量，同時(shí)還可防止企業(yè)（公司）為追求利潤(rùn)而盲目開發(fā)土地后備資源，破壞生態(tài)環(huán)境；對(duì)企業(yè)（公司）而言，土地整理是一項(xiàng)長(zhǎng)期而有保障的投資，可產(chǎn)生直接的經(jīng)濟(jì)效益。

2.3作業(yè)模式分析與優(yōu)化

由此可以看出，改善和保護(hù)生態(tài)環(huán)境既是土地整理的題中之義，也是土地整理的目標(biāo)之一。土地整理效益不僅是耕地面積、經(jīng)濟(jì)收入的增加，還應(yīng)該包括物種多樣性和景觀多樣性的提高、土地生態(tài)系統(tǒng)穩(wěn)定性的增強(qiáng)、生態(tài)環(huán)境質(zhì)量和人民生活質(zhì)量的改善。但從研究區(qū)目前開展的土地整理情況來看，土地整理還處于起步階段，其目標(biāo)主要還是對(duì)中低產(chǎn)耕地進(jìn)行改造，提高耕地質(zhì)量，增加有效耕地面積，并以此作為判定土地整理效果優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)，較少考慮農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境的建設(shè)與改善，集中表現(xiàn)在：（1）研究區(qū)土地后備資源多為荒草地、灘涂和裸土地，有些項(xiàng)目缺乏對(duì)灘涂生態(tài)功能的考慮而大面積開發(fā)，給農(nóng)田生態(tài)系統(tǒng)帶來了極大的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性，環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)日益增加；（2）絕大部分土地整理項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容多由土地平整工程、農(nóng)田水利工程和道路工程構(gòu)成，缺乏農(nóng)田防護(hù)林網(wǎng)等生態(tài)工程建設(shè)。農(nóng)田防護(hù)林網(wǎng)有以下3個(gè)優(yōu)點(diǎn)：（1）可以涵養(yǎng)水源、保持水土、防治水土流失；（2）可以為溝渠提供陰影，緩和水溫變化，為野生動(dòng)植物制造棲息的有利環(huán)境；（3）可以增加生物多樣性及增強(qiáng)生態(tài)系統(tǒng)的穩(wěn)定性，改善農(nóng)田小氣候?？梢姡雷o(hù)林的缺失，勢(shì)必對(duì)農(nóng)田生態(tài)系統(tǒng)造成不利的影響。研究區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)情決定其當(dāng)前的土地整理還不可能把生態(tài)目標(biāo)置于中心位置，但也不能因此而忽視生態(tài)因素。今后，研究區(qū)的土地整理項(xiàng)目應(yīng)堅(jiān)持體現(xiàn)數(shù)量、質(zhì)量與生態(tài)保護(hù)并重的原則：一方面，加強(qiáng)土地整理對(duì)環(huán)境評(píng)價(jià)的分析，特別在生態(tài)環(huán)境條件比較脆弱的地區(qū)，必須在認(rèn)真調(diào)查土地后備資源、水資源和生態(tài)環(huán)境等因素的基礎(chǔ)上進(jìn)行科學(xué)論證，避免造成新的生態(tài)環(huán)境問題；另一方面，在規(guī)劃與實(shí)施過程中，必須要有一個(gè)系統(tǒng)觀念，充分考慮土地系統(tǒng)內(nèi)部和外部的各種聯(lián)系，在可行性分析的基礎(chǔ)上，將土地整理作為一項(xiàng)長(zhǎng)期工程進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，系統(tǒng)整理，處理好土地整理與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、生態(tài)保護(hù)等方面的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)土地資源的可持續(xù)利用。另外，在農(nóng)田水利工程方面，目前研究區(qū)主要采用明渠灌溉、明溝排水的灌排模式。從節(jié)水節(jié)地上考慮，溝渠整理可進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化，采用明渠（溝）與暗渠（溝）相結(jié)合的模式，將農(nóng)、毛溝渠等輸水量較小的地面溝渠用PVC管等地下防滲管道代替。值得提倡的是，研究區(qū)的土地整理項(xiàng)目在進(jìn)行溝、渠、路設(shè)計(jì)時(shí)，沒有一味地追求混凝土化和高品位設(shè)計(jì)，而是盡可能地采用土、石等天然工料，保持了土地原有的自然風(fēng)貌。

2.4權(quán)屬調(diào)整模式分析與優(yōu)化

權(quán)屬調(diào)整關(guān)系到農(nóng)民的切身利益，是一項(xiàng)十分敏感的工作。研究區(qū)權(quán)屬調(diào)整堅(jiān)持土地整理前后面積基本不變和尊重沿襲傳統(tǒng)的原則，采取等質(zhì)、等量的權(quán)屬調(diào)整模式。毫無疑問，土地整理為土地集中規(guī)模經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造了條件。然而，通過對(duì)研究區(qū)項(xiàng)目實(shí)施效益的跟蹤調(diào)查，大多數(shù)項(xiàng)目區(qū)的土地規(guī)模化經(jīng)營(yíng)和集約化發(fā)展并未得到充分體現(xiàn)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化有待進(jìn)一步加強(qiáng)。因此，為實(shí)現(xiàn)土地經(jīng)濟(jì)效益最大化，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率，還需積極推動(dòng)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。筆者認(rèn)為，研究區(qū)在現(xiàn)有等質(zhì)、等量的權(quán)屬調(diào)整模式的基礎(chǔ)上，應(yīng)隨著當(dāng)?shù)厣a(chǎn)力及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，根據(jù)土地整理、土地利用中存在的問題，把強(qiáng)化土地使用權(quán)放在首位，真正做到產(chǎn)權(quán)明晰、可靠、穩(wěn)定和長(zhǎng)期，同時(shí)賦予農(nóng)戶土地使用權(quán)轉(zhuǎn)包、出租、抵押、繼承、互換、入股以及買賣等農(nóng)地流轉(zhuǎn)權(quán)，促進(jìn)土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

3結(jié)論與建議

篇3

關(guān)鍵詞：土地整理；政府；規(guī)劃

一、前言

我國(guó)土地整理實(shí)行的是一種以行政職能為主導(dǎo)的土地整理運(yùn)作模式，即以行政權(quán)利推動(dòng)為主，參與主體也是政府部門或其委托的有關(guān)機(jī)構(gòu)，從組織、投入、參與、實(shí)施到管理完全“行政一體化”?？陀^的說，在我國(guó)城市土地整理工作開展的初期階段采取政府投入、實(shí)施、管理于一體的運(yùn)作模式，對(duì)于推進(jìn)土地整理工作的開展具有實(shí)際意義。但是，隨著工業(yè)化、城市化的迅速發(fā)展，土地利用變化十分迅速，尤其是土地整理的規(guī)模不斷擴(kuò)大，傳統(tǒng)的土地整理運(yùn)作模式的弊端不斷突現(xiàn)，如融資渠道單一、資金缺乏、難以調(diào)動(dòng)土地整理意識(shí)、規(guī)劃設(shè)計(jì)不到位、缺乏公眾參與、產(chǎn)權(quán)與利益分配制度不完善等問題與不足，嚴(yán)重影響到城市土地整理工作的質(zhì)量和效益。因此，在經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，城市結(jié)構(gòu)急劇變化的今天，必須探索一套適合城市發(fā)展的土地整理模式。

二、城市土地整理模式

1、政府主導(dǎo)型

政府主導(dǎo)型在具體實(shí)踐中主要分為征購(gòu)式整理和重劃式整理兩種：①征購(gòu)式土地整理是指政府采用強(qiáng)制的手段運(yùn)用土地征用、征收的方式開展的城市土地整理。在這個(gè)過程中，土地產(chǎn)權(quán)從原有居民的手里被政府強(qiáng)制轉(zhuǎn)移到開發(fā)者手里，原有居民不享有參與公平談判的權(quán)利，只能被動(dòng)地接受征地補(bǔ)償或安置。②重劃式整理是指政府與居民建立平等的合作關(guān)系，以成本共攤、利益共享的方式開展的建設(shè)用地整理。從本質(zhì)上看，重劃式整理是一種以公平談判、保留產(chǎn)權(quán)為前提的土地聯(lián)合開發(fā)。在整個(gè)開發(fā)過程中，原有居民保留其土地支配權(quán)(在我國(guó)主要表現(xiàn)為土地使用權(quán))，而不是像征購(gòu)式整理中土地產(chǎn)權(quán)被政府強(qiáng)制剝奪。鑒于我國(guó)城市土地整理在組織管理上涉及層面廣、操作程序較為復(fù)雜，在實(shí)施過程中資金投入大、運(yùn)行周期長(zhǎng)等原因。以“成本共攤、利益共享”為中心的重劃式土地整理更適合與當(dāng)前城市土地整理的發(fā)展趨勢(shì)，是一項(xiàng)促進(jìn)城市土地高效、可持續(xù)、公平利用的組織管理模式。有利于解決融資渠道單一、資金缺乏，有利于調(diào)動(dòng)公眾參與的積極性，有利于加強(qiáng)土地整理意識(shí)，有利于解決產(chǎn)權(quán)與利益分配制度不完善等問題。

2、規(guī)劃主導(dǎo)型

我國(guó)土地開發(fā)整理工作的開展，首先由國(guó)家組織編制《全國(guó)土地開發(fā)整理規(guī)劃》，各省、自治區(qū)、直轄市國(guó)土資源部門要以《規(guī)劃》為依據(jù)，組織編制省級(jí)土地開發(fā)整理規(guī)劃。在某種程度上《規(guī)劃》在我國(guó)具有法律效應(yīng)，各地都應(yīng)加強(qiáng)對(duì)《規(guī)劃》實(shí)施和土地開發(fā)整理規(guī)劃工作的認(rèn)識(shí)，采取有效措施，全面貫徹實(shí)施《規(guī)劃》，發(fā)揮規(guī)劃對(duì)土地開發(fā)整理活動(dòng)的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)作用，促進(jìn)土地開發(fā)整理活動(dòng)健康、有序開展。土地開發(fā)整理規(guī)劃是土地利用總體規(guī)劃的補(bǔ)充，制定時(shí)一定要在城市總體規(guī)劃和相應(yīng)專項(xiàng)規(guī)劃的指導(dǎo)下，處理好近期和長(zhǎng)遠(yuǎn)關(guān)系、土地開發(fā)利用與生態(tài)保護(hù)的關(guān)系，是科學(xué)指導(dǎo)土地開發(fā)整理活動(dòng)的重要依據(jù)，對(duì)規(guī)范土地開發(fā)整理活動(dòng)，保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，確保耕地占補(bǔ)平衡，實(shí)現(xiàn)耕地保護(hù)目標(biāo)具有重要意義。城市土地整理規(guī)劃可以從多方面與其它規(guī)劃進(jìn)行比較分析，從空間范圍上看，它是土地利用規(guī)劃的一個(gè)專項(xiàng)規(guī)劃，也是城市規(guī)劃的一個(gè)詳細(xì)規(guī)劃。

3、舊城改造模式

近十幾年來，隨著城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與城市化進(jìn)程步伐的加快，部分城區(qū)土地配置效率低下、房屋破舊敗壞、基礎(chǔ)設(shè)施滯后、歷史風(fēng)貌與景觀特色喪失等問題日益突出，出現(xiàn)了舊城衰敗的現(xiàn)象。舊城改造就是針對(duì)城市舊區(qū)環(huán)境較差、標(biāo)準(zhǔn)偏低、規(guī)劃落后、經(jīng)濟(jì)衰退而進(jìn)行的自我改造過程。城市發(fā)展的過程是一個(gè)不斷更新改造的新陳代謝過程，其積極意義在于阻止城市衰退，促進(jìn)城市發(fā)展。由于城市發(fā)展慣性的作用，城市內(nèi)部組織系統(tǒng)的變化調(diào)適往往滯后于發(fā)展變化，導(dǎo)致功能性和結(jié)構(gòu)性衰退。舊城改造模式的運(yùn)作方式 (1)“健身運(yùn)動(dòng)”式改造。指針對(duì)城市的物質(zhì)性老化和結(jié)構(gòu)性、功能性的衰退，所采取的改善物質(zhì)環(huán)境，通過舊城改造不斷地調(diào)整、完善城市結(jié)構(gòu)與功能的措施。此時(shí)，城市更新的首要?jiǎng)右虿辉偈怯行文p，而是無形磨損。(2)大規(guī)模改造。大規(guī)模目的是為給城市中心區(qū)注入新的活力，并提高落后地區(qū)的可居住性。大規(guī)模改造對(duì)城市形體進(jìn)行改造，有助于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與生產(chǎn)布局的優(yōu)化，但也帶來了一些負(fù)面影響，如破壞了現(xiàn)存的鄰里關(guān)系：在級(jí)差地租的作用下，城市中心區(qū)土地的強(qiáng)化利用導(dǎo)致了中心區(qū)的衰??；破壞城市有機(jī)機(jī)能與歷史文脈等等(3)“小而靈活”的漸進(jìn)式改造。指順應(yīng)城市發(fā)展，由社區(qū)自身組織的謹(jǐn)慎漸進(jìn)式改造。這一方式包容多種功能的逐步的改造，取代單一功能的迅速改造；謀求社區(qū)居民與地方政府、開發(fā)商、學(xué)者和專業(yè)技術(shù)人員等多方合作；嚴(yán)格控制歷史保護(hù)區(qū)內(nèi)的建設(shè)活動(dòng)；推進(jìn)社區(qū)環(huán)境的綜合整治、社區(qū)經(jīng)濟(jì)的復(fù)興和居民參與下的鄰里自建；規(guī)劃社區(qū)以改善社區(qū)環(huán)境、創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)、促進(jìn)鄰里和睦為主要目標(biāo)。

三、城市土地整理模式運(yùn)作管理

城市土地在整理的過程中，其組織管理和實(shí)踐應(yīng)用是相互聯(lián)系、相互影響的，采取合適的組織管理模式，選擇適宜的應(yīng)用模式是實(shí)現(xiàn)城市土地整理效益最大化的關(guān)鍵。

1、合理選擇土地整理項(xiàng)目區(qū)

合理選擇土地整理項(xiàng)目區(qū)是項(xiàng)目建設(shè)關(guān)鍵的第一步，應(yīng)遵循以下原則組織進(jìn)行：(1)項(xiàng)目區(qū)完整性原則，要求在選擇項(xiàng)目區(qū)時(shí)重點(diǎn)考慮具有一定規(guī)模、區(qū)塊相對(duì)集中連片、保持相對(duì)完整、并能體現(xiàn)規(guī)模效益的項(xiàng)目區(qū)。(2)突出重點(diǎn)、循序漸進(jìn)原則，要求土地整理項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)土地整理規(guī)劃，結(jié)合地方經(jīng)濟(jì)和自然條件，采取適宜的土地整理模式，有計(jì)劃、有步驟地開展土地整理工作。(3)數(shù)量、質(zhì)量、生態(tài)三者統(tǒng)一原則，以提高城市土地產(chǎn)出率為目的，堅(jiān)持提高整理數(shù)量、加強(qiáng)整理質(zhì)量和重視生態(tài)環(huán)境三者的統(tǒng)一。(4)合理利用土地、效益顯著原則，充分體現(xiàn)合理利用和保護(hù)土地資源，以經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的綜合效益為實(shí)施目標(biāo)

2、進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究

城市土地整理項(xiàng)目可行性研究要求在充分了解自然資源特征，摸清土地利用問題，掌握土地已有生產(chǎn)條件，并進(jìn)行景觀生態(tài)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，科學(xué)選定整理目標(biāo)、任務(wù)，綜合配置建設(shè)工程，以及合理利用自然資源和生產(chǎn)條件解決土地利用問題，提出綜合生產(chǎn)能力、改善生態(tài)環(huán)境、并取得最佳綜合效益的土地整理項(xiàng)目可行方案。可行性研究質(zhì)量如何直接決定著一個(gè)項(xiàng)目的成敗。

3、加強(qiáng)土地權(quán)屬管理

城市土地整理無論采用何種模式，操作過程中都要涉及到土地置換和權(quán)屬變更，可以說土地權(quán)屬管理貫穿于土地整理全過程，從整理前的權(quán)屬現(xiàn)狀確認(rèn)到整理后的土地登記。如果土地產(chǎn)權(quán)不清與利益分配不公，不僅不利于整理工作的開展，而且會(huì)給整理工作帶來很大困難。所以必須完善相應(yīng)制度，理清和明確土地權(quán)屬關(guān)系。一是建設(shè)用地整理前要依據(jù)土地調(diào)查和土地登記資料，認(rèn)真做好整理前權(quán)屬狀況的確認(rèn)；二是對(duì)涉及土地權(quán)屬調(diào)整的一定要依法確認(rèn)調(diào)整后的權(quán)屬，進(jìn)行變更登記，防止引發(fā)土地糾紛；三是要注意保護(hù)居民利益，充分尊重原土地產(chǎn)權(quán)人的意愿，根據(jù)所擁有的產(chǎn)權(quán)比例和投入成本分配整理后的利益。

4、資金籌措與管理

資金落實(shí)是土地整理的中心環(huán)節(jié)，也是城市土地整理順利展開的重要保證。在海外城市整理的資金來源主要來自四個(gè)渠道：業(yè)主自籌資金、政府資助、土地整理基金和與其他機(jī)構(gòu)合資。目前，我國(guó)城市土地整理資金的主要來源是財(cái)政撥款與銀行貸款，在實(shí)踐中存在很多問題。本著大眾參與和誰受益誰付費(fèi)的基本原則，參考海外城市土地整理的成功經(jīng)驗(yàn)，因此，我國(guó)的城市土地整理也可以采取多種籌資措施，形成一個(gè)以政府為主導(dǎo)，以市場(chǎng)為依托，多方參與，以地生財(cái)?shù)馁Y金籌集制度?！?/p>

參考文獻(xiàn)

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[關(guān)鍵詞] 土地利用 土地開發(fā)整理 目標(biāo)

土地資源作為人類生存和發(fā)展的首要資源，土地資源的可持續(xù)利用是社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。土地整理是實(shí)現(xiàn)土地可持續(xù)利用的有效手段，通過對(duì)土地的整理，可以更好地協(xié)調(diào)人地關(guān)系，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展提供強(qiáng)有力的保證。

一、區(qū)域狀況

資溪縣地處江西省東部，位于東經(jīng)116°46′～117°17′，北緯27°28′～27°55′，東臨福建省光澤縣，南交黎川縣，西北交金溪縣，東北界貴溪市，有“江西東大門”之稱，鷹廈鐵路、316國(guó)道穿境而過，是由贛入閩的主要通衢。資溪地處閩贛交界的武夷山脈中段西側(cè)，縣境東北部至西南部橫亙著武夷山脈，形成東南高西北低的地勢(shì)。山地切割較深，地勢(shì)復(fù)雜，頂部較平緩，土層較厚；中下部或下部懸崖峭壁，溝谷縱橫，除谷地之外，土層較薄。丘陵主要分布在中部和西北部，海拔高度100～300m，相對(duì)高度50～200m。多為緩坡寬谷，土壤較肥，是縣內(nèi)主要農(nóng)田耕作區(qū)，經(jīng)濟(jì)林分布較多。

二、土地利用的特點(diǎn)

1.自然生態(tài)保存完好，森林旅游資源極為豐富

資溪縣自然生態(tài)保存完好，森林旅游資源極為豐富。全縣森林覆蓋率高達(dá)88.23%，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量位居全國(guó)第七、全省第一，空氣質(zhì)量指數(shù)高達(dá)95.96，被譽(yù)為“天然大氧吧”。資溪縣是中國(guó)生態(tài)旅游大縣、中國(guó)十佳最具發(fā)展?jié)摿Φ穆糜未罂h、中國(guó)十佳原生態(tài)旅游大縣，被專家譽(yù)為“華夏翡翠、人類綠舟”。大覺山景區(qū)入選“新贛鄱十景”，馬頭山自然保護(hù)區(qū)、大覺山大峽谷漂流入選“江西百景”。

2.土地利用程度高，可開發(fā)的未利用地相對(duì)較少

資溪縣的土地利用率達(dá)到98.23%。未利用地相對(duì)較低，僅有2178.37公頃，為資溪縣土地總面積的1.77%，今后土地利用的方向是在充分挖掘未利用土地，將其轉(zhuǎn)換可利用土地外，還需對(duì)已利用土地不斷挖潛，提高土地利用的綜合效益的同時(shí)。

3.土地利用以農(nóng)為主，林業(yè)產(chǎn)業(yè)有特色

資溪縣土地利用結(jié)構(gòu)中以農(nóng)業(yè)為主，農(nóng)用地面積占全縣土地總面積的比例高達(dá)96.62 %。全縣林地109002.96公頃，森林覆蓋率88.23%，遠(yuǎn)高于全省平均水平。林業(yè)同時(shí)也是資溪縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在資溪的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有著舉足輕重的作用，林業(yè)總產(chǎn)值超過農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的一半，林業(yè)提供的農(nóng)民收入也占全年農(nóng)民人均收入的近四分之一。

三、土地利用存在的問題

1.耕地面積減少，人地矛盾日益突出

全縣耕地呈現(xiàn)逐年減少的趨勢(shì)，由10000.70公頃減少到8111.24公頃，共減少1889.46公頃。由于人口呈明顯上漲趨勢(shì)，資溪縣人均耕地持續(xù)下降，人均耕地由0.091公頃減少到0.07公頃，保護(hù)耕地迫在眉睫。

2.建設(shè)用地和農(nóng)業(yè)用地矛盾比較突出

隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，需要大量的建設(shè)用地，而建設(shè)用地的主要來源是農(nóng)業(yè)用地。資溪縣建設(shè)用地共增加113.01公頃，居民點(diǎn)及工礦用地共增加29.58公頃；在農(nóng)村居民點(diǎn)減少40.30公頃的同時(shí)，建制鎮(zhèn)用地也增加了65.99公頃；獨(dú)立工礦用地由57.30公頃增加到63.37公頃，凈增加6.07公頃。建設(shè)用地中新增居民點(diǎn)用地主要來源是耕地、林地和園地，新增獨(dú)立工礦用地主要來源是林地，新增交通運(yùn)輸用地的主要來源是耕地和林地。由于大量的農(nóng)業(yè)用地被建設(shè)用地占用，建設(shè)用地和農(nóng)業(yè)用地矛盾變得比較突出。

3.城鄉(xiāng)居民點(diǎn)用地結(jié)構(gòu)不合理，農(nóng)村建設(shè)用地粗放利用狀況仍然存在

全縣農(nóng)村居民點(diǎn)用地較為分散，城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)與居民點(diǎn)用地結(jié)構(gòu)不合理的問題較為突出。全縣城鄉(xiāng)居民點(diǎn)用地總面積1330.09公須，其中建制鎮(zhèn)用地364.99公頃，占27.44%，農(nóng)村居民點(diǎn)用地965.10公頃，占72.56%；而同期城鎮(zhèn)和農(nóng)村的居住人口占總?cè)丝诘谋戎胤謩e為36.83%與63.17%。按照人均計(jì)算，城鎮(zhèn)人口人均城鎮(zhèn)用地人均114.02m2，鄉(xiāng)村人口人均農(nóng)村居民點(diǎn)用地人均140.90m2。隨著資溪縣城鎮(zhèn)化水平不斷提高，但在城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積大幅度增加的同時(shí)，農(nóng)村居民點(diǎn)用地急劇減少，農(nóng)村建設(shè)用地粗放利用狀況進(jìn)一步加劇。隨著大量農(nóng)村勞動(dòng)力走向城鎮(zhèn)就業(yè)，資溪縣人口城鎮(zhèn)化的進(jìn)程步伐加快，一些農(nóng)村居民點(diǎn)居住戶數(shù)減少，“空心村”、“獨(dú)家院”現(xiàn)象比較普遍，農(nóng)村居民點(diǎn)土地利用率低下。

4.后備土地資源較少，開發(fā)利用難度較大

后備土地資源開發(fā)利用難度大主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是資溪縣人均耕地?cái)?shù)量不足，后備土地資源開發(fā)主要是開發(fā)耕地，需要使表層土壤適于作物生長(zhǎng)，但難度較大；二是后備土地資源的地貌、土質(zhì)、石礫含量及地質(zhì)構(gòu)造等自然因素制約了土地開發(fā)難易程度。三是開發(fā)資金、技術(shù)水平和物力條件。復(fù)墾開發(fā)資金尚未實(shí)行專項(xiàng)管理。雖然各級(jí)地方政府每年都投入一部分資金用于土地復(fù)墾開發(fā)和農(nóng)田整理。但是，資金的籌集、使用、管理和監(jiān)督，還未形成制度化和規(guī)范化。而且，隨著土地復(fù)墾開發(fā)難度的加大，即使每年新增耕地?cái)?shù)量不變，而每年對(duì)資金的需求卻在增大。這給資金的籌集和使用帶來了一些新的問題，將成為今后一段時(shí)間內(nèi)制約該市土地復(fù)墾開發(fā)和整理的重要因素之一。

四、土地開發(fā)整理的目標(biāo)

1.十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地；保持耕地總量的動(dòng)態(tài)平衡，穩(wěn)定基本農(nóng)田保護(hù)面積；因地制宜開展土地開發(fā)整理；提高土地利用率和土地質(zhì)量，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)；改善土地利用條件，促進(jìn)土地資源可持續(xù)利用；保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境。

2.在保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境的前提下，宜農(nóng)未利用土地資源得到適度開發(fā)，土地整理全面、有序展開，確保土地整理開發(fā)補(bǔ)充耕地的數(shù)量和質(zhì)量，不低于建設(shè)占用的耕地；土地利用效率明顯提高，促進(jìn)土地資源集約、合理利用和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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[2] 張蓓，.探析土地整理的問題及對(duì)策[J].測(cè)繪與空間地理信息，2011年8月，第34卷第4期，267～269.

篇5

趙俊義

   黨的十四屆五中全會(huì)強(qiáng)調(diào)指出：“在現(xiàn)化化建設(shè)中，必須實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展為重大戰(zhàn)略決策，科學(xué)、合理地利用各種資源，實(shí)現(xiàn)資源垢可持續(xù)利用?！边@是十分正確的論斷。作為總量一定的土地資源，要實(shí)現(xiàn)其可持續(xù)利用，我認(rèn)為，主要應(yīng)從搞好土地整理來實(shí)現(xiàn)。本文僅就這一問題，談?wù)勛约旱拇譁\看法。

一、土地整理是實(shí)現(xiàn)我國(guó)土地資料可持續(xù)利用的根本途徑

所謂土地整理，按社會(huì)科學(xué)家的說法，就是在一定的區(qū)域內(nèi)，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃或城市規(guī)劃所確定的目標(biāo)和用途，采取行政的、經(jīng)濟(jì)的、法律的、工程技術(shù)的等手段，對(duì)土地利用現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)整、改造、綜合治理，提高土地利用率和產(chǎn)出率，改善生產(chǎn)、生活條件和生態(tài)環(huán)境的過程。土地整理在我國(guó)源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，如果追溯歷史的話，可對(duì)上溯到殷周時(shí)代的“井田制”。以后如曹魏時(shí)的“屯田”；唐宋時(shí)的“均田制”，明清時(shí)的“屯田墾荒”及“更名田”等等，都積極鼓勵(lì)勞動(dòng)人民開發(fā)整理土地，耕地面積不斷增加。僅清初的一百年里，全國(guó)耕地面就增加了百分之四十。解放后，我國(guó)進(jìn)行的小流域綜合治理，幾次大規(guī)模的農(nóng)田基本建設(shè)，農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)等，在一定意義上都屬于土地整理的范疇。通過這些措施的治理，對(duì)加強(qiáng)和鞏固我國(guó)農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)地位，保持糧食的穩(wěn)產(chǎn)，高產(chǎn)和社會(huì)的穩(wěn)定起了重要的作用。當(dāng)前從上海、江西、山東、河南、廣東、河北等地興起的土地整理的實(shí)踐證明：土地整理符合中央提出的適應(yīng)“兩個(gè)根本性轉(zhuǎn)變”和實(shí)現(xiàn)耕地動(dòng)態(tài)平衡的要求。是一條走集約利用，內(nèi)部挖潛，永續(xù)利用土地資源的好路子。通過土地整理，可以把“荒”（荒山、荒地、荒灘）、“廢”（工礦企業(yè)造成的廢棄地）、“閑”（廠礦機(jī)關(guān)單位的閑置地）的土地充分利用起來，實(shí)現(xiàn)土地的再度開發(fā)利用。土地整理帶給經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的效益是巨大的、無法估量的。其效益主要表現(xiàn)三個(gè)方面：一是通過農(nóng)田整理可以增加大量的耕地。由于我國(guó)長(zhǎng)期對(duì)土地的粗放利用，造成現(xiàn)有耕地和其他土地的“荒”、“廢”、“閑”較多，因而內(nèi)在潛力很大。據(jù)典型調(diào)查，農(nóng)地整理可以增加耕地面積5—10％。按此推算，全國(guó)可以增加耕地面積約兩億畝，相當(dāng)于1990年耕地總數(shù)的13．9％。二是通過對(duì)存量土地的整理，可以控制城市外延，減少占用耕地。如河北省邢臺(tái)市、通過舊城改造，可以使城市建設(shè)10年不外擴(kuò)。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)：我國(guó)目前城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民人均用地面積已達(dá)153平方米。如果通過舊城改造，治理“空心村”，盤活存量土地，提高容積率等治理措施，將人均用地逐步降到100平方米，能提供建筑用地的需要。三是土地整理，具有廣泛的區(qū)域性?？烧淼馁Y源分布在全國(guó)各個(gè)角落，而且土地類型多種多樣。這種情況，尤其對(duì)于既要為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供必要的建設(shè)用地，又要為實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡目標(biāo)，而且耕地后備資源稀缺，人地矛盾日益突出的東南地區(qū)，應(yīng)主要依靠土地整理來實(shí)現(xiàn)。由此可見。土地整理是我國(guó)土地資源可持續(xù)利用的根本途徑。

二、如何搞好土地我認(rèn)為主要從以下六個(gè)方面進(jìn)： 1、加大宣傳力度。土地整理是近幾年來國(guó)內(nèi)理論界提出解決土地開發(fā)利用，實(shí)現(xiàn)土地資源可持續(xù)利用的一條新途徑。新《土地管理法》明確規(guī)定：“國(guó)家鼓勵(lì)土地縣鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)組織農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，按照土地利用總體規(guī)劃，對(duì)田、水、路、林、村綜合治理，提高耕地質(zhì)量，增加有效耕地面積，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境。”土地整理不僅是農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民的主要工作，也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的一項(xiàng)戰(zhàn)略性措施。鑒于當(dāng)前的社會(huì)對(duì)土地整理觀念淡薄，特別是縣鄉(xiāng)一級(jí)黨政領(lǐng)導(dǎo)還缺乏這方面認(rèn)識(shí)的現(xiàn)狀。當(dāng)前應(yīng)主要抓好二個(gè)方面的工作：一是對(duì)社會(huì)的宣傳。不但土地管理部門要大力宣傳，并且農(nóng)業(yè)、水利、城建以及新聞宣傳單位、也應(yīng)加強(qiáng)這方面的宣傳。使之造就一種社會(huì)輿論氛圍，形成全社會(huì)的一種共識(shí)。二是對(duì)領(lǐng)導(dǎo)的宣傳，特別是對(duì)縣鄉(xiāng)一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的宣傳?？筛鶕?jù)本地區(qū)的實(shí)際情況，開辦各種形式的培訓(xùn)班，或座談會(huì)，或講座等，進(jìn)行政策、法律、法規(guī)、技術(shù)等方面的學(xué)習(xí)，增強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)干部對(duì)土地整理的時(shí)代感，緊迫感和責(zé)任感的認(rèn)識(shí)，從而認(rèn)真抓好這方面的工作。

2、周密規(guī)劃，土地整理是一項(xiàng)綜合性的系統(tǒng)工程，涉及到方方面面。因此，在編制規(guī)劃時(shí)，必須圍繞土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃、通盤考慮各種工程措施，確保工程設(shè)施按規(guī)劃，有步驟地進(jìn)行。根據(jù)先進(jìn)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，在編制土地整理規(guī)劃時(shí)，應(yīng)主要注意四個(gè)方面的內(nèi)容：①山地以小流域?yàn)閱卧?，在流域?nèi)，對(duì)田、水、路、林、村全面衡量，合理布局。②村鎮(zhèn)土地要會(huì)同有關(guān)部門，對(duì)原制定的村鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行修訂，重新界定村莊，居民點(diǎn)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)界線，繪制材莊和鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地規(guī)劃圖。逐步做到三個(gè)集中。即農(nóng)民住宅向中心村和小集鎮(zhèn)集中：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)向工業(yè)園區(qū)集中；農(nóng)田向規(guī)模經(jīng)營(yíng)集中。③改造中低產(chǎn)田。改善耕作層，移土回填，使瘦田變良田，低產(chǎn)變高產(chǎn)。④舊城改造。清查“荒”、“廢”、“閑”，挖掘城鎮(zhèn)存量潛力，控制城鎮(zhèn)外延，解決城市建設(shè)用地需求。通過土地整理，使農(nóng)村成為規(guī)模經(jīng)營(yíng)，適應(yīng)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)園區(qū)，城市成為容積率適中的現(xiàn)代化城市。

3、科學(xué)組織。土地整理是政府行為，從編制規(guī)劃、制定政策、籌集資金到組織實(shí)施都應(yīng)政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下有條不紊地進(jìn)行。主要表現(xiàn)在四個(gè)方面。一是要建立機(jī)構(gòu)。土地整理是一項(xiàng)長(zhǎng)期而艱巨的系統(tǒng)工程，也是部門義不容辭的責(zé)任，必須持之以恒，常抓不解。目前國(guó)家已成立土地整理中心。因此，地方各級(jí)人民政府也應(yīng)成立相應(yīng)的機(jī)構(gòu)，專管土地整理事宜。二是搞好協(xié)調(diào)。土地整理涉及農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利、電力、財(cái)政，城鎮(zhèn)建設(shè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等很多部門。要使這些部門在政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，發(fā)揮各自的職能，集中人力、物力、財(cái)力，利用行政、經(jīng)濟(jì)、法律、科技等手段積極參與，形成強(qiáng)有力的土地整理的合力。三是抓好示范。要根據(jù)本地的實(shí)際，抓好不同類型、不同層次的地類進(jìn)行試點(diǎn)，取得經(jīng)驗(yàn)后，逐步推開、防止一哄而起。四是實(shí)行目標(biāo)管理。將土地整理納入經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，列為領(lǐng)導(dǎo)干部政績(jī)考核的主要內(nèi)容。對(duì)完成土地整理任務(wù)好的要給予獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)完不成任務(wù)的要給予黃牌警告。評(píng)選先進(jìn)時(shí)要實(shí)行“一票否決”。

4、開拓籌資渠道。土地整理是投資巨大的基礎(chǔ)工程，資金的落實(shí)是土地整理能否在到預(yù)期效果的關(guān)鍵。因此，必須建立起從上而下的土地整理資金保障體系，以保證土地開發(fā)整理有穩(wěn)定，充足的資金來源。目前籌穩(wěn)集資金的渠道可從四個(gè)方面解決：一是建立土地整理專項(xiàng)資金。按照“取之于地，用之于地”的原則，建立土地整理專項(xiàng)資金。這些基金應(yīng)包括：①新《土地管理法》關(guān)于：“新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)百分之三十上繳中央財(cái)政，百分之七十留給有關(guān)地方人民政府，都專項(xiàng)用于耕地開發(fā)”的規(guī)定，作為中央和地方土地管理專項(xiàng)基金。②新《土地管理法》規(guī)定，用地單位沒有條件開墾的耕地不符合要求，應(yīng)繳納的開墾費(fèi)，以及占用基本農(nóng)田繳納的造地費(fèi)和耕地占用稅，都應(yīng)用于土地開發(fā)整理補(bǔ)充耕地。二是組織農(nóng)民投資、投勞，以及按照：“誰整理誰受益”的原則，吸引社會(huì)方方面面的投入。三是利用國(guó)內(nèi)金融部門貸款，在進(jìn)行土地整理時(shí)，可根據(jù)土地抵押債權(quán)較具可靠性，償還周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，申請(qǐng)土地抵押貨款。四是積極引用外資、如世界銀行、亞洲銀行等國(guó)際性投資。

5、完善法制體系。土地整理政策性強(qiáng)、涉及面廣，必須有相應(yīng)的配套法規(guī)政策來保證。當(dāng)前各地除認(rèn)真貫徹執(zhí)行中央已出臺(tái)的《土地管理法》、《基本農(nóng)田保護(hù)條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》等等法規(guī)外，還應(yīng)盡快出臺(tái)《土地整理?xiàng)l例》或《土地整理辦法》、《土地整理專項(xiàng)資金的管理辦法》等。同時(shí)各地還應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際，從提高土地利用率出發(fā)，制定優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，限制城鎮(zhèn)外延擴(kuò)張，耕地“占補(bǔ)”平衡等具體的，易于操佬的規(guī)定和政策，使土地整理日益規(guī)范化、制度化。

篇6

關(guān)鍵詞：土地資源；整理；可持續(xù)利用

1前言

近年來，我國(guó)對(duì)待各方面發(fā)展的要求都要以可持續(xù)發(fā)展為目的，而資源又是可持續(xù)發(fā)展的源泉。由于國(guó)家經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，建筑行業(yè)不斷擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，導(dǎo)致很多農(nóng)用耕地被大量占用，影響農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展?；诖?，我國(guó)應(yīng)對(duì)現(xiàn)有的土地資源進(jìn)行土地整理工作，展開充分的調(diào)查和統(tǒng)計(jì)，按照土地利用總體規(guī)劃要求，結(jié)合國(guó)家土地使用現(xiàn)狀，采取經(jīng)濟(jì)調(diào)控、法律規(guī)范、技術(shù)支持等必要手段，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，重新分配土地資源，從而提高土地使用率和產(chǎn)出率，促進(jìn)土地資源的可持續(xù)利用，進(jìn)而促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

2我國(guó)土地資源情況概述

據(jù)完全統(tǒng)計(jì)，截止2015年末，我國(guó)的農(nóng)用地面積近65000萬公頃，其中農(nóng)用耕地面積近11350萬公頃，約21億畝，田園用地近1440萬公頃，林地近25300萬公頃，牧草地近22000萬公頃；建設(shè)用地近3900萬公頃，包含城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村礦產(chǎn)用地近3150萬公頃。

3土地整理內(nèi)容分析

3.1土地整理的工作內(nèi)容

根據(jù)多年來積攢的土地整理工作經(jīng)驗(yàn)，大致可將現(xiàn)有的土地資源整理工作程序可分為五個(gè)部分，即選擇土地整理區(qū)域、規(guī)劃和設(shè)計(jì)土地整理工作內(nèi)容、經(jīng)法律程序批準(zhǔn)后開展土地整理、組織進(jìn)行土地整理以及完成土地整理全部工作[1]。

3.2土地整理存在問題

第一，土地整理缺乏理論指導(dǎo)。土地整理最早隱含在我國(guó)國(guó)土資源部2003年頒布的《全國(guó)土地開發(fā)整理規(guī)劃（2001-2010）》中，土地開發(fā)整理包含土地整理、土地復(fù)墾及土地開發(fā)。所以，土地整理在我國(guó)開展的時(shí)間相對(duì)較短，還沒有建立一套完整的土地整理體系，缺乏理論指導(dǎo)，相關(guān)研究較少。第二，各級(jí)政府缺乏可持續(xù)發(fā)展觀念。由于各級(jí)政府一味追求功績(jī)，導(dǎo)致土地整理流于形式，僅僅考慮土地整理的數(shù)量，忽略土地整理的質(zhì)量，出現(xiàn)面子工程，致使當(dāng)?shù)剞r(nóng)用耕地質(zhì)量嚴(yán)重下降。第三，土地歸屬混亂，整理工作難進(jìn)行。長(zhǎng)久以來，土地歸屬都是各地政府比較頭疼的問題之一。由于土地制度的不斷更新和完善，大部分農(nóng)用地的土地所有權(quán)存在爭(zhēng)議，占有者和登記擁有者不一致，還有些土地存在無產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，這無形中增加了土地整理的難度，甚至在開展土地整理是常發(fā)生工作人員與當(dāng)?shù)鼐用裣嗷_突的現(xiàn)象。第四，土地整理缺少資金支持。由于土地整理是一項(xiàng)跨地域、時(shí)間長(zhǎng)的西永興工作，需要大量的資金予以支持，然而在實(shí)際工作中，國(guó)家專項(xiàng)資金大多數(shù)轉(zhuǎn)換成政府行為，資金流向不明，導(dǎo)致土地整理工作缺乏資金支持，難以有效實(shí)施。第五，土地整理缺乏有力依據(jù)。土地整理工作內(nèi)容包括對(duì)土地類型、數(shù)量、用途等方面進(jìn)行調(diào)查和整理，還包括對(duì)不同權(quán)屬單位的土地置換，需要對(duì)土地權(quán)屬展開新一輪的調(diào)整和相關(guān)補(bǔ)償，這些都需要完整的政策法規(guī)予以依據(jù)。

3.3加強(qiáng)土地整理的解決措施

首先，要做好土地整理的宣傳工作[2]，使社會(huì)明確土地整理的重要性。在開展土地整理前，應(yīng)加大地方宣傳力度，為土地整理奠定良好的群眾基礎(chǔ)，增強(qiáng)農(nóng)民參與土地整理的積極性和自覺性，以便順利實(shí)施土地整理工作。其次，積極落實(shí)土地整理責(zé)任。建立健全的土地整理責(zé)任制是開展土地整理的有力保障，目的是使地方政府和村支部等機(jī)構(gòu)明確自身土地整理的責(zé)任和權(quán)利，使土地整理有序進(jìn)行，具體要做到分級(jí)、分部的將各單位的土地整理職責(zé)落實(shí)到實(shí)處，調(diào)動(dòng)各級(jí)部門的積極參與[3]，以此加強(qiáng)各權(quán)屬部門的監(jiān)督管理質(zhì)量，推動(dòng)土地整理工作有效進(jìn)行。最后，實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)整理的積極參與。公眾是開展土地整理的基礎(chǔ)，社會(huì)各階層直接參與土地整理，可以充分了解土地整理的全部?jī)?nèi)容以及進(jìn)展情況，并針對(duì)實(shí)施情況給與評(píng)價(jià)和建議，補(bǔ)充前期規(guī)劃工作的不足，增加規(guī)劃方案的可行性和科學(xué)性，從而達(dá)到土地整理的最佳效果。

4土地整理這對(duì)于土地可持續(xù)利用的意義

土地整理是土地資源可持續(xù)利用的基礎(chǔ)保障。目前，我國(guó)仍處在人多地少的尷尬境地，只有對(duì)土地資源進(jìn)行宏觀調(diào)配，優(yōu)化整合土地利用結(jié)構(gòu)和利用方式才能滿足不斷增加人口對(duì)土地使用需求，才能促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)生態(tài)保護(hù)的遠(yuǎn)大目標(biāo)。土地整理是改善生態(tài)環(huán)境的最佳途徑[4]。目前，我國(guó)適宜耕地的備用土地資源大多數(shù)分布在西北和東北生態(tài)環(huán)境較差的地區(qū)，在這兩個(gè)地區(qū)實(shí)施土地資源整理可以有效控制備用土地資源的過度開發(fā)，降低開發(fā)土地在備用耕地中的占有率，從而達(dá)到保護(hù)生態(tài)環(huán)境、維持生態(tài)平衡的目的。此外，土地整理也可以為農(nóng)村改善居住環(huán)境提供更多可能，對(duì)促進(jìn)土地資源可持續(xù)利用具有重要的意義。

5結(jié)束語

總而言之，土地整理對(duì)促進(jìn)土地資源可持續(xù)利用具有至關(guān)重要的作用和意義。土地整理不僅是補(bǔ)充耕地的重要途徑，更是促進(jìn)明確土地使用權(quán)、保護(hù)生態(tài)環(huán)境、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵。

作者:李鐵錚 單位:吉林省國(guó)源建設(shè)工程設(shè)計(jì)有限公司

參考文獻(xiàn)：

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[2]郝克龍.加強(qiáng)土地整理工作促進(jìn)土地資源可持續(xù)利用[J].中國(guó)科技投資,2016(20):236.

篇7

論文摘要：土地整理的綜合效益分析是土地整理理論及實(shí)踐研究的一個(gè)重要組成部分。它不僅是土地整理項(xiàng)目規(guī)劃方案比選的主要依據(jù)，而且對(duì)土地整理實(shí)踐活動(dòng)的順利進(jìn)行起重要的指導(dǎo)作用。根據(jù)研究區(qū)的自然和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件以及土地利用狀況，對(duì)土地開發(fā)整理項(xiàng)目進(jìn)行了社會(huì)效益、生態(tài)效益及經(jīng)濟(jì)效益分析。

論文關(guān)鍵詞：土地整理項(xiàng)目；社會(huì)效益；生態(tài)效益；經(jīng)濟(jì)效益

土地整理是指在一定地域范圍內(nèi)，按照土地利用計(jì)劃及其總體規(guī)劃的要求，采用一定的措施和手段，調(diào)整土地利用和社會(huì)經(jīng)濟(jì)管理，改善土地利用結(jié)構(gòu)，科學(xué)規(guī)劃、合理布局，以提高土地資源的利用率和產(chǎn)出率，增加可利用土地?cái)?shù)量，確保社會(huì)、生態(tài)和經(jīng)濟(jì)三大效益的協(xié)調(diào)發(fā)展。通過土地整理可以增加有效耕地面積，提高耕地質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)耕地?cái)?shù)量和質(zhì)量?jī)煞矫娴木C合提高嘲，進(jìn)而改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境；可以有效緩解人地矛盾，保證土地資源總量的動(dòng)態(tài)平衡和可持續(xù)利用，滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)資源的需求。

本研究以聞喜縣為例，對(duì)其土地整理項(xiàng)目的社會(huì)、生態(tài)及經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行了分析研究。

1項(xiàng)目區(qū)基本情況

項(xiàng)目區(qū)位于聞喜縣境內(nèi)，區(qū)內(nèi)總?cè)丝?995人，其中農(nóng)業(yè)人口7195人；區(qū)內(nèi)現(xiàn)有耕地面積1544．86hm，居民收入以農(nóng)業(yè)為主，人均純收入1770元。項(xiàng)目整理建設(shè)規(guī)模1674．63hm，總投資3170．27萬元。

項(xiàng)目區(qū)土地屬區(qū)內(nèi)的幾個(gè)行政村集體所有，由當(dāng)?shù)卮迕癯邪?jīng)營(yíng)使用。區(qū)內(nèi)土地資源豐富，交通便利，但其農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施老化、水利工程嚴(yán)重不配套，致使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展不穩(wěn)定，糧食單產(chǎn)低，農(nóng)民純收入較低、增收緩慢，這種情況在很大程度上影響了當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展與農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定。

2土地利用現(xiàn)狀

項(xiàng)目區(qū)總面積為1817．19hm，其中不動(dòng)工面積為142．56hm，主要包括宅基地125．55hm，工礦企業(yè)7．41hm，林地3．41hm，園地6．19hm2；整理面積為1674．63hm，它主要包括耕地1544．86hm(占整理面積的92．25％，其中基本農(nóng)田1470．96hm)，農(nóng)村道路占地35．96hmz(占整理面積的2．15％)，農(nóng)田水利用地9．42hm(占整理面積的0．56％)，荒草地84．39hm(占整理面積的5．04％)。

3土地整理項(xiàng)目綜合效益分析

3．1社會(huì)效益分析

土地整理的社會(huì)效益是指土地整理實(shí)施后，對(duì)社會(huì)環(huán)境系統(tǒng)的影響及其產(chǎn)生的宏觀社會(huì)效應(yīng)，即從社會(huì)的角度出發(fā)，土地整理為實(shí)現(xiàn)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)(如增加農(nóng)民就業(yè)機(jī)會(huì)、縮小城鄉(xiāng)差別等)所作出的貢獻(xiàn)與影響的程度。

3．1．1從土地整理資金的來源、流向和整理后土地利用的經(jīng)營(yíng)、管理和組織要求來看，土地整理本身就是縮小城鄉(xiāng)差別、促進(jìn)全社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化共同發(fā)展的一個(gè)重要手段。農(nóng)用土地整理最大的受益者是項(xiàng)目區(qū)的廣大農(nóng)民，因此得到了他們的大力擁護(hù)和支持；同時(shí)，土地整理還是政府部門為老百姓辦實(shí)事、辦好事的一項(xiàng)民心工程，是支農(nóng)工作的一種具體體現(xiàn)。該項(xiàng)目完成后項(xiàng)目區(qū)可新增耕地63．83hm，使當(dāng)?shù)厝说鼐o張的矛盾得到有效緩解，同時(shí)也確保了當(dāng)?shù)馗乜偭縿?dòng)態(tài)平衡的實(shí)現(xiàn)。

3．1．2通過土地整理，為農(nóng)業(yè)實(shí)現(xiàn)機(jī)械化、生物化、集約化、智能化生產(chǎn)等奠定了基礎(chǔ)；同時(shí)對(duì)于提高農(nóng)民的種田積極性、轉(zhuǎn)變當(dāng)?shù)厝说膫鹘y(tǒng)觀念，引進(jìn)和采用先進(jìn)的農(nóng)業(yè)技術(shù)，并運(yùn)用現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方式建設(shè)新農(nóng)村，進(jìn)而推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

3．1．3通過土地整理，可提高農(nóng)業(yè)抵御自然災(zāi)害的能力；同時(shí)農(nóng)田的基礎(chǔ)設(shè)施水平將會(huì)大大提高，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，使農(nóng)作物收成得到保障，農(nóng)民收入增加、生活水平逐步提高。

3．1．4通過土地整理，可改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、生活條件，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)溝壑崗地、沙灘地將得到平整，農(nóng)田道路、灌溉、電力設(shè)施和環(huán)境景觀工程將全部配套，可提高土地利用率和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率。

3．1．5在項(xiàng)目實(shí)施過程中，會(huì)有不少農(nóng)村剩余勞動(dòng)力投身其中，從而增加了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的就業(yè)機(jī)會(huì)，減少勞動(dòng)力的盲目外流。同時(shí)，通過土地整理，農(nóng)民群眾的生態(tài)意識(shí)、科學(xué)種田水平都將大大提高，人與自然的關(guān)系也會(huì)變得更加和諧，這有利于農(nóng)村社會(huì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。

3．2生態(tài)效益分析

土地整理的生態(tài)效益是指土地整理行為主體進(jìn)行的活動(dòng)影響了自然生態(tài)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)與功能，從而使得自然生態(tài)系統(tǒng)對(duì)人類的生產(chǎn)和生活產(chǎn)生直接或間接的生態(tài)效應(yīng)。

在保護(hù)生態(tài)環(huán)境的前提下，將農(nóng)田水利配套設(shè)施建設(shè)、土地平整及田間建設(shè)緊密地結(jié)合在一起，通過水利灌溉、田間道路建設(shè)以及土地平整和土壤改良等工程措施，建起“田成方、路成框、渠成網(wǎng)、林成行、村集中”的現(xiàn)代高效生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)，明顯地改善了項(xiàng)目區(qū)的整體生態(tài)環(huán)境。

3．2．2通過土地整理，零亂破碎無序的田塊被改

為規(guī)整的田塊，提高了土地集約化利用水平；建成了系統(tǒng)、完善的農(nóng)田排灌系統(tǒng)，提高了水資源的利用率和灌溉、防洪能力；改善了高低不平、彎彎曲曲的農(nóng)村路況，建成了便于機(jī)械化作業(yè)和人行管理的道路網(wǎng)；降低了區(qū)內(nèi)地表坡度，加之建立了防護(hù)林網(wǎng)系統(tǒng)，提高了林木覆蓋率，有效地減少了水土流失，而且對(duì)促進(jìn)項(xiàng)目區(qū)生態(tài)平衡也起到積極作用。

3.3經(jīng)濟(jì)效益分析

土地整理的經(jīng)濟(jì)效益是指投資主體通過對(duì)需要整理的土地進(jìn)行資金、勞動(dòng)、技術(shù)和管理等投人后所獲得的經(jīng)濟(jì)收益同。它主要通過對(duì)土地整理的投入、產(chǎn)出進(jìn)行分析。經(jīng)濟(jì)效益分析常用的方法有：靜態(tài)分析法、動(dòng)態(tài)分析法和敏感性分析法等。本研究主要采用靜態(tài)分析法對(duì)聞喜縣土地整理項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行快速、簡(jiǎn)便的分析。

3．3．1新增耕地的經(jīng)濟(jì)效益通過土地整理，項(xiàng)目區(qū)可新增耕地51．06hm，全部按當(dāng)?shù)氐姆N植模式“冬小麥一夏玉米”種植。按每公頃生產(chǎn)小麥6．75t、玉米7．50t，小麥產(chǎn)值1500元／t、玉米產(chǎn)值1200元／t計(jì)算，扣除所需農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本65．86萬元，項(xiàng)目區(qū)新增耕地年增加收益31．79萬元。

3．3．2改造中低產(chǎn)田的經(jīng)濟(jì)效益土地整理后，項(xiàng)目區(qū)耕地質(zhì)量可得到明顯改善，將改善耕地面積1544．86hm。以種植小麥、玉米為例，種植面積1235．89hm，每公頃玉米的產(chǎn)量要比整理前增加3．75t，小麥的產(chǎn)量要比整理前增加2．94t，以玉米產(chǎn)值1200元／t，小麥產(chǎn)值1500元／t計(jì)算，總產(chǎn)值分別增加556．15萬，545．03萬元，扣除增加的生產(chǎn)總成本852．76萬元，改造中低產(chǎn)田年增加收益248．42萬元。

3．3.3項(xiàng)目區(qū)土地總收益項(xiàng)目區(qū)土地總收益包括新增耕地的經(jīng)濟(jì)效益和改造中低產(chǎn)田的經(jīng)濟(jì)效益兩部分。工程完成后，項(xiàng)目區(qū)兩項(xiàng)合計(jì)每年可增加收益280．21萬元(不含不可預(yù)見的冰雹、風(fēng)災(zāi)、冷害和嚴(yán)重蟲災(zāi)等自然災(zāi)害)。

4小結(jié)

本研究對(duì)聞喜縣土地整理項(xiàng)目的社會(huì)效益及生態(tài)效益分析，主要采用了定性分析法，分析得出，土地整理項(xiàng)目實(shí)施后有利于增加農(nóng)民收入，縮小城鄉(xiāng)差別，緩解人地矛盾；有利于確保當(dāng)?shù)馗乜偭康膭?dòng)態(tài)平衡，維護(hù)農(nóng)村地區(qū)的社會(huì)穩(wěn)定；有利于改善農(nóng)村生態(tài)環(huán)境，并最終建立起“田成方、路成框、渠成網(wǎng)、林成行、村集中”的現(xiàn)代高效生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)。

篇8

1.項(xiàng)目區(qū)基本概況

項(xiàng)目區(qū)位于承德縣三溝鎮(zhèn)老牛河中游，介于東經(jīng)118。12''''21”～118。15''''49"，北緯40。59''''30"～41。02''''43"之間，涉及承德縣三溝鎮(zhèn)的二溝、北杖子、三溝、東莊、蘇家營(yíng)、孤山等6個(gè)行政村，總規(guī)模為558.7hm2。

1.1自然條件

項(xiàng)目區(qū)地處西河北岸、老牛河及老牛河與西河交匯處的小沖積平原上，地勢(shì)西北高，東南低，海拔高度在405～420m之間。氣候?qū)贉貛О霛駶?rùn)氣候，四季分明，雨熱同季。年平均氣溫9.1口，年降水量550mm，多集中在六、七、八月，降水量合計(jì)357.5mm，占全年降水量的65.1％。年平均蒸發(fā)量908mm，為年降水量的2.8倍，尤以春夏兩季的蒸發(fā)量最大，易造成春旱和伏旱。太陽輻射總量為129.8千卡／cm2，年平均日照2702.9h，無霜期平均132天，大于或等于10℃的積溫為3000℃，能滿足一年一熟的熱量需要。

土壤以草甸褐土為主，土壤質(zhì)地以輕壤為主。耕地土層中土壤有機(jī)質(zhì)、全氮、堿解氮、速效磷含量處于中等偏下水平，速效鉀相對(duì)較豐富，處于中等偏上。

1.2社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件

項(xiàng)目區(qū)所在的6個(gè)行政村，總?cè)丝跒?726人，占全鎮(zhèn)人口總數(shù)的40.16％。人均耕地面積0.088hm2／人，比全縣人均耕地(0.076hm2／人)略高。經(jīng)濟(jì)以農(nóng)業(yè)為主，種植的農(nóng)作物主要有水稻，夏玉米等。農(nóng)民人均純收入1293元／人，低于全縣1321元／人的平均水平。農(nóng)村勞動(dòng)力占項(xiàng)目區(qū)人口總數(shù)52.5％，勞動(dòng)力資源充足。

1.3基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀

京沈北線(原101國(guó)道)由東南向西北穿過項(xiàng)目區(qū)，為項(xiàng)目區(qū)主要交通干道，其他田間道路與此相通，但寬窄不一，坑洼不平；在老牛河和西河的沿岸，修有河壩，防洪設(shè)施比較完備；區(qū)內(nèi)沒有配套的灌溉和排水設(shè)施，大部分農(nóng)田處于靠天吃飯的狀態(tài)；10KVA高壓線自西北向東南穿過項(xiàng)目區(qū)，變電設(shè)施基本齊全，電力供給有保障；區(qū)內(nèi)有零星林地分布，生態(tài)環(huán)境保護(hù)設(shè)施少。

2.資源條件分析

2.1土地資源分析

2.1.1土地利用現(xiàn)狀

項(xiàng)目區(qū)土地總面積558.68hm2，其中耕地482.81hm2，占項(xiàng)目區(qū)土地總面積的86.42％；坑塘水面2.19hm2，占0.39％；農(nóng)村道路1.10hm2，占0.02％；未利用土地72.58hm2，占12.99％。項(xiàng)目區(qū)土地利用現(xiàn)狀見表1。

項(xiàng)目區(qū)土地利用現(xiàn)狀表

表1單位：hm2

權(quán)屬

單位

農(nóng)用地

未利用地

合計(jì)

耕地

其他農(nóng)用地

其他土地

未利用土地

灌溉水田

水澆地

旱地

菜地

坑塘水面

農(nóng)村道路

灘涂

荒草地

孤山

70.16

2.23

0.18

3.24

0.48

76.29

蘇家營(yíng)

89.91

1.91

0.20

6.25

2.73

101.00

三溝

167.75

1.58

0.32

22.27

8.88

200.8

東莊

17.89

38.42

0.18

0.52

16.05

73.06

北杖子

3.08

79.66

4.48

2.19

0.16

6.67

5.49

101.73

二溝

5.74

0.06

5.80

小計(jì)

17.89

3.08

451.64

10.20

2.19

1.10

38.95

33.63

558.68

2.2.2土地利用中存在的問題

(1)土地質(zhì)量差，土地利用率和產(chǎn)出率低

低產(chǎn)旱地面積451.64hm2，占項(xiàng)目區(qū)總面積的80.84％。耕地土層中土壤有機(jī)質(zhì)、全氮、堿解氮、速效磷含量處于中下等水平，不利于農(nóng)作物生長(zhǎng)，土地產(chǎn)出率低。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)存在2.19hm2的坑塘水面，常年閑置，無法發(fā)揮應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)效益。

(2)林木覆蓋率低，生態(tài)環(huán)境差

植被稀疏，只有零星林地分布，林地內(nèi)樹木缺株斷帶，樹木老化、枯死現(xiàn)象普遍，基本失去了生態(tài)防護(hù)功能，項(xiàng)目區(qū)生態(tài)環(huán)境差。

(3)基礎(chǔ)設(shè)施狀況差，不能滿足農(nóng)業(yè)生產(chǎn)需要

無灌溉設(shè)施，無法有效實(shí)施灌溉；內(nèi)、外溝渠長(zhǎng)期棄置不用，淤積嚴(yán)重；有一部分配套田問路和農(nóng)村道路，但未經(jīng)合理規(guī)劃，路面寬窄不等，且多為土路，不能滿足機(jī)械化作業(yè)要求。

(4)重用輕養(yǎng)，經(jīng)營(yíng)粗放

廣種薄收現(xiàn)象普遍，實(shí)行粗放經(jīng)營(yíng)和掠奪性經(jīng)營(yíng)，不注重對(duì)土地的養(yǎng)護(hù)，致使土地生產(chǎn)能力越來越低，土地退化現(xiàn)象嚴(yán)重。

2.2.3耕地整理潛力分析

土地整理的最終目標(biāo)是增加耕地的數(shù)量，提高耕地的質(zhì)量，不斷地增加土地的單位面積的產(chǎn)出率，保障糧食和其他主要農(nóng)副產(chǎn)品的持續(xù)穩(wěn)定供給，改善農(nóng)民生活和農(nóng)村社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施條件，加快農(nóng)村現(xiàn)代化步伐。

通過對(duì)項(xiàng)目區(qū)土地適宜性評(píng)價(jià)結(jié)果和土地利用現(xiàn)狀的分析，項(xiàng)目區(qū)增加耕地的潛力主要來源于未利用地中的荒草地和開發(fā)灘涂。

現(xiàn)有未利用地72.48hm2，其中荒草地10.39hm2，灘涂38.95hm2。經(jīng)土地平整，增施有機(jī)肥，可新增耕地57.89hm2，新增耕地率達(dá)到10.40％。通過實(shí)施土壤改良，使其變成高產(chǎn)、穩(wěn)產(chǎn)良田。

現(xiàn)有低產(chǎn)旱地451.64hm2，年均畝產(chǎn)低于500kg。這部分土地的主要限制因素是缺水，通過新建農(nóng)田灌溉基礎(chǔ)設(shè)施，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，使低產(chǎn)旱地變成高產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)良田，年均畝產(chǎn)達(dá)到900kg，土地產(chǎn)出率提高80％。

現(xiàn)有坑塘水面3.0hm2，常年閑置，淤泥淤積。通過整理變?yōu)轲B(yǎng)殖水面，可增加當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的農(nóng)業(yè)收入，提高當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民的生活水平，促進(jìn)當(dāng)?shù)剞r(nóng)林牧副漁綜合發(fā)展。

最終把項(xiàng)目區(qū)建成土地平整、田塊成方、面積適度、四周林網(wǎng)、路渠成行、灌排分開、生態(tài)環(huán)境良好、便于機(jī)械操作、具備規(guī)模經(jīng)營(yíng)條件的高效農(nóng)田。

整理前后各類用地指標(biāo)變化情況見表2。

整理前后各類用地指標(biāo)變化統(tǒng)計(jì)表

表2單位：hm2，％

地類

規(guī)模

比例

整理前

整理后

增加

整理前

整理后

增加

耕地

旱地

451.64

水澆地

3.08

540.70

菜地

10.20

57.89

86.42

96.78

10.40

灌溉水田

17.89

林地

農(nóng)田防護(hù)林

3.69

3.69

0.66

0.66

其他

農(nóng)用地

坑塘水面

2.19

-2.19

0.39

-0.39

養(yǎng)殖水面

3.00

3.00

0.54

0.54

農(nóng)村道路

1.10

5.92

4.82

0.2

1.06

0.86

溝渠

5.37

5.37

0.96

0.96

未利用地

荒草地

33.63

-33.63

6.02

-6.02

灘涂

38.95

-38.95

6.97

-6.97

合計(jì)

558.68

558.68

100

100

2.2水資源分析

2.2.1水資源狀況

地表水:經(jīng)承德縣水利部門測(cè)算，項(xiàng)目區(qū)地表水多年平均徑流深124.1mm，多年平均徑流量為69.33萬m3。

地下水:地下水分布情況自上而下大致可分為3類含水層:潛水、風(fēng)化裂隙水(風(fēng)化殼潛水)、淺層裂隙水。潛水:儲(chǔ)存在第四紀(jì)松散層中，沉積厚10～15m，局部6～8m，水位埋深3～5m，含水層4～6m，分選性好，透水性良，水量豐富單井出水量可達(dá)lOOm3／h以上:風(fēng)化裂隙水:因風(fēng)化裂隙發(fā)育，泉水出露廣泛，出水量3.6～36m3／h，風(fēng)化厚度5～20m，可供生活用水；淺層裂隙水:水位埋深25m以下，出水量21.6n13／11。各類水的礦化度在0.5～2.0g/L之間，水質(zhì)良好。

近年來，氣候連年干旱，天然降水逐年減少，地表水已不能作為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的可靠水源。地下水位降低，潛水和風(fēng)化裂隙水已不能滿足項(xiàng)目區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和日常生活的需要，迫切需要開發(fā)淺層裂隙水，來滿足項(xiàng)目區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的需要。

2.2.2農(nóng)業(yè)需水量估算

根據(jù)承德縣降水資料，參照《中國(guó)主要作物需水量與灌溉》和《河北省用水定額》(試行)，以及河北省水利技術(shù)試驗(yàn)站灌溉試驗(yàn)研究成果，結(jié)合當(dāng)?shù)赜盟?xí)慣，確定不同種植結(jié)構(gòu)的灌水定額和灌溉定額，推求項(xiàng)目區(qū)整理后總灌溉水量。見表3。

表3各種作物灌溉用水量表

種植作物

面積

(hm²)

灌水定額

(m³/hm²)

灌水次數(shù)

(次)

灌溉定額

(m³/hm²)

灌溉用水量(萬m³)

地膜水稻

250

900

4

3800

90.00

蔬菜

200

750

5

3000

75.00

夏玉米

90.70

750

2.5

1875

17.01

合計(jì)

182.01

2.2.3供水量估算

運(yùn)算下列公式，可計(jì)算出項(xiàng)目區(qū)地下水可利用量共計(jì)191.35萬m3。

W開=入W補(bǔ)

式中:

W開為地下水可開采量(萬m3／年)；

入為開采系數(shù)，根據(jù)《承德縣水利志》和現(xiàn)有實(shí)測(cè)資料，在經(jīng)濟(jì)合理、技術(shù)可能以及開采后不致引起地下水持續(xù)下降、水質(zhì)惡化等條件下確定地下水開采量，老牛河流域的開采系數(shù)一般取值0.90。

W補(bǔ)為地下水總補(bǔ)給量(萬m3／年)，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)地下水的補(bǔ)給主要包括降雨入滲、地表徑流、出山口后滲漏補(bǔ)給和地下徑流側(cè)向補(bǔ)給。

經(jīng)過計(jì)算，推算出項(xiàng)目區(qū)地下水總補(bǔ)給量191.35萬m3。

2.2.4水資源平衡分析

水資源可利用量為191.35萬m3，農(nóng)業(yè)需水量為182.01萬m3(見表3)?？芍┬杷g的比例為191.35／182.01=1.05:1，可見，項(xiàng)目區(qū)水資源能夠滿足農(nóng)業(yè)用水的需要。項(xiàng)目事實(shí)后，采取節(jié)水措施并設(shè)計(jì)科學(xué)合理的灌溉制度和適當(dāng)?shù)姆N植結(jié)構(gòu)，如采取秸稈還田、地膜覆蓋、使用蒸騰抑制劑等農(nóng)藝節(jié)水措施和化學(xué)節(jié)水措施，可減少作物騰發(fā)量30mm。因此，水資源供給完全能夠滿足項(xiàng)目區(qū)灌溉要求。

3.效益分析

3.1土地整理效益分析的目的及意義

土地整理效益分析的目的是為土地開發(fā)整理提供科學(xué)的分析依據(jù)，通過這一科學(xué)決策的實(shí)施，去影響農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)，提高農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)力和生產(chǎn)效率，使人類——土地——環(huán)境成為和諧的統(tǒng)一體，取得土地整理的最佳經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)效益。

在土地整理過程中，效益的預(yù)評(píng)估是預(yù)測(cè)土地整理合理與否的重要步驟。通過綜合效益分析，可以比較清楚的認(rèn)識(shí)到不同的土地整理模式對(duì)社會(huì)、環(huán)境所產(chǎn)生的效果，以及時(shí)地采取措施調(diào)整用地結(jié)構(gòu)和整理模式，按經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)規(guī)律來改善農(nóng)業(yè)系統(tǒng)的運(yùn)行。

3.2土地整理效益分析

3.2.1經(jīng)濟(jì)效益

土地整理經(jīng)濟(jì)效益是指投資行為主體或其他經(jīng)濟(jì)行為主體通過對(duì)待整理土地進(jìn)行資金、勞動(dòng)、技術(shù)等的投入所獲得的經(jīng)濟(jì)效益。本文對(duì)項(xiàng)目區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益采用靜態(tài)分析法分析。

(1)生產(chǎn)成本

農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料成本構(gòu)成:種子、肥料、農(nóng)藥、用電量、機(jī)械作業(yè)費(fèi)等。依據(jù)當(dāng)?shù)厣a(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況，確定生產(chǎn)資料成本見表5。

農(nóng)業(yè)生產(chǎn)耕作成本構(gòu)成表

表5單位：元/畝，元

種植種類

地膜水稻

蔬菜

夏玉米

總成本(元/畝)

305

500

157

用種

40

60

7.5

肥料

120

160

66

農(nóng)藥

10

100

10

用電量

39

80

25.9

機(jī)械作業(yè)費(fèi)

75

75

40

其他

21

25

7.6

(2)年效益

整理后，項(xiàng)目區(qū)形成旱能澆，澇能排的高產(chǎn)、穩(wěn)產(chǎn)田540.70hm2。隨著生長(zhǎng)條件的根本好轉(zhuǎn)，種植結(jié)構(gòu)調(diào)整為種植地膜水稻、夏玉米等農(nóng)作物和蔬菜等經(jīng)濟(jì)作物。調(diào)整后的經(jīng)濟(jì)效益分析見表6。

表6項(xiàng)目區(qū)整理后年經(jīng)濟(jì)效益分析

作物

地膜水稻

蔬菜

夏玉米

耕地面積(hm²)

250

200

90.7

單產(chǎn)(kg/hm²)

10500

22500

6000

總產(chǎn)量(t)

2625

4500

544.2

單價(jià)(元/kg)

1.4

0.6

1.0

產(chǎn)值(萬元)

367.50

270

54.42

投入(元/hm²)

4575

7500

2355

總投入(萬元)

114.38

150

21.36

純投入(萬元)

253.13

120

33.06

純收入合計(jì)(萬元)

406.19

整理前，灌溉水田的面積為17.89hm2，水澆地的面積為3.08hm2，旱地的面積為451.64hm2，菜地面積為lO.2hm2。項(xiàng)目區(qū)整理前年經(jīng)濟(jì)效益分析，見表7。

表7項(xiàng)目區(qū)整理前年經(jīng)濟(jì)效益分析

地類

灌溉水田、水澆地

旱地

菜地

作物

水稻

夏玉米

蔬菜

耕地面積(hm²)

20.97

451.64

10.20

單產(chǎn)(kg/hm²)

4500

4500

18000

總產(chǎn)量(萬kg)

11.00

203.24

18.36

產(chǎn)值(萬元)

15.41

203.24

11.16

總投入(萬元)

7.86

135.49

6.12

純投入(萬元)

7.55

67.75

4.89

純收入合計(jì)(萬元)

80.19

綜上，整理前的純收入為80.19萬元。則整理后凈增純收入為326萬元。

投資收益率和投資回收期的具體計(jì)算公式為:

投資收益率=(新凈增純收入／項(xiàng)目總投資)*100％=23.49％

投資回收期=1／投資收益率=4.26(年)

通過分析，該項(xiàng)目的實(shí)施經(jīng)濟(jì)可行。

3.2.2生態(tài)效益

土地整理的生態(tài)效益就是土地整理投資行為主體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)影響了自然生態(tài)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)與功能，從而使得自然生態(tài)系統(tǒng)對(duì)人類的生產(chǎn)、生活條件和質(zhì)量產(chǎn)生直接和間接的生態(tài)效應(yīng)。對(duì)土地的局部平整，土壤的改良，改善了土壤的團(tuán)粒結(jié)構(gòu)，提高了土壤肥力，生物資源得到保護(hù)和繁衍增殖；建設(shè)健全該區(qū)的道路與水利排灌系統(tǒng)，從而達(dá)到增加有效灌溉耕地，提高土壤的利用率；通過對(duì)坑塘水面的整理，有效增加水域面積，可以有效改善項(xiàng)目區(qū)局部小氣候，增加濕度；植樹46320棵，完成道路綠化林帶、農(nóng)田防護(hù)林網(wǎng)的建設(shè)，使林帶、林網(wǎng)的配置方向、林帶防護(hù)間距等均符合當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件及林業(yè)行政管理部門頒布的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，林木覆蓋率達(dá)到3.91％。加上附近山林，將大大增加項(xiàng)目區(qū)內(nèi)生態(tài)系統(tǒng)的容量。從而，使項(xiàng)目區(qū)進(jìn)一步提高了防風(fēng)固沙、防治水土流失、抗御自然災(zāi)害的能力，大大降低了項(xiàng)目區(qū)內(nèi)土地水侵、風(fēng)蝕、水土流失的可能，更加可以起到調(diào)節(jié)氣溫，凈化空氣，美化環(huán)境的作用。最終使區(qū)內(nèi)生態(tài)環(huán)境進(jìn)入良性循環(huán)，并逐步改善。使項(xiàng)目區(qū)實(shí)現(xiàn)人口、資源、環(huán)境的協(xié)調(diào)、持續(xù)發(fā)展。

3.2.3社會(huì)效益

土地整理的社會(huì)效益指土地整理實(shí)施后，對(duì)社會(huì)環(huán)境系統(tǒng)的影響及其產(chǎn)生的宏觀社會(huì)效應(yīng)。即土地整理在獲得經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益的基礎(chǔ)上，從社會(huì)角度出發(fā)，為實(shí)現(xiàn)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)(促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、增加就業(yè)機(jī)會(huì)、縮小城鄉(xiāng)差別、公平分配等)所作貢獻(xiàn)與影響的程度。

3.2.3.1耕地面積增加

通過土地整理，目前大面積的未利用土地、河灘地將得到整理利用，增加有效耕地57.89hm2，耕地面積增加率為10.4％。耕地面積的增加在一定程度上可使人地矛盾得到緩解，從而起到促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定的作用。

3.2.3.2改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，提高耕地質(zhì)量

通過土地整理，目前耕作不便的狀況將得到徹底改變，將形成配套完善的田間道路系統(tǒng)和農(nóng)田灌排系統(tǒng)，所有的耕地將成為早澇保收的標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田，耕地質(zhì)量將得到全面提高。

3.2.3.3增加農(nóng)民收入，推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展

項(xiàng)目實(shí)施后，耕地的生產(chǎn)力將會(huì)逐步提高，有利于農(nóng)民應(yīng)用先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)，從而提高產(chǎn)量和改善農(nóng)產(chǎn)品種植結(jié)構(gòu)，增加農(nóng)民收入，推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

總上所述，可見本項(xiàng)目社會(huì)效益明顯，經(jīng)濟(jì)效益良好，生態(tài)效益顯著，具有較高的綜合效益。

4結(jié)束語

資源條件分析和效益分析是土地開發(fā)整理項(xiàng)目投資前期工作的中心環(huán)節(jié)，是項(xiàng)目決策的依據(jù)，其目的是論證項(xiàng)目是否適合建設(shè)、技術(shù)上是否可靠、經(jīng)濟(jì)上是否合理。本文在項(xiàng)目區(qū)土地資源和水資源分析的基礎(chǔ)上，對(duì)該項(xiàng)目實(shí)施后的效益進(jìn)行了預(yù)見性的分析，是對(duì)土地開發(fā)整理相關(guān)理論的一次嘗試性運(yùn)用。需要指出的是；本文在對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析時(shí)，只采用了靜態(tài)分析的方法，但對(duì)全部由國(guó)家投資的土地開發(fā)整理項(xiàng)目來說，已能說明問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部.土地開發(fā)整理標(biāo)準(zhǔn)[z].北京，2000。

篇9

關(guān)鍵詞：城市土地整理；風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避；土地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；土地市場(chǎng)

中圖分類號(hào)：F321文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1009-2374（2009）08-0049-02

目前城市土地整理工作包括區(qū)域內(nèi)居民拆遷，老企業(yè)搬遷，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。土地的一級(jí)開發(fā)存在的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)劃調(diào)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)資金風(fēng)險(xiǎn)、效益風(fēng)險(xiǎn)、地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)、政府干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)因素，開發(fā)企業(yè)要做到健康可持續(xù)的發(fā)展，就需要盡可能的規(guī)避上述風(fēng)險(xiǎn)并制定相應(yīng)預(yù)案在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)把損失降到最小。下面是我結(jié)合日常工作中所遇到的情況對(duì)公司土地開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)的一點(diǎn)粗淺分析。

一、規(guī)劃調(diào)險(xiǎn)

土地儲(chǔ)備是在一定的土地利用方式與利用強(qiáng)度下進(jìn)行的，儲(chǔ)備地塊的價(jià)格與出讓方式很大程度上受城市規(guī)劃、土地規(guī)劃所劃定的用地性質(zhì)、容積率等限制，如果在地塊被儲(chǔ)備而未出讓期間，城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃進(jìn)行了修訂，導(dǎo)致用地性質(zhì)、容積率變化，或土地政策與城市建設(shè)方針變動(dòng)，甚至地方行政部門職能變動(dòng)與行政領(lǐng)導(dǎo)變動(dòng)，都可能引起土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)。

比如天津海河下游開發(fā)有限公司在響螺地區(qū)、大沽船廠地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)中，因規(guī)劃的調(diào)整區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)加密，該公司對(duì)已經(jīng)施工完成的落網(wǎng)進(jìn)行加密和已經(jīng)施工完成的迎賓大道二期進(jìn)行改線都增加了基礎(chǔ)設(shè)施的投資。塘沽區(qū)響螺灣中心商務(wù)商業(yè)區(qū)內(nèi)外省市地塊的零出讓也讓土地整理成本難以收回。

二、財(cái)務(wù)資金風(fēng)險(xiǎn)

土地儲(chǔ)備屬于資金密集型的業(yè)務(wù)。在資金籌措上大部分依賴銀行貸款，而且銀行貸款所占比例相當(dāng)高。同時(shí)地價(jià)隨市場(chǎng)的波動(dòng)性較大，而且利率也存在較大變動(dòng)，使一級(jí)土地開發(fā)產(chǎn)生較大利率風(fēng)險(xiǎn)。城市土地儲(chǔ)備的啟動(dòng)需要巨額資金。

三、效益風(fēng)險(xiǎn)

土地收購(gòu)成本的增長(zhǎng)。由于拆遷新法的實(shí)施，使土地收購(gòu)成本加大，具體表現(xiàn)在：（1）拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高，導(dǎo)致拆遷成本提高；（2）拆遷周期大大延長(zhǎng)，資金成本大幅增加。拆遷的難度越來越大，不可預(yù)見費(fèi)用也相應(yīng)增加，主城區(qū)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)自我平衡的地塊越來越少。可見，土地儲(chǔ)備成本的增加，大大增加了當(dāng)前的預(yù)期效益風(fēng)險(xiǎn)。

四、操作運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

土地儲(chǔ)備的操作流程大體是土地的收購(gòu)─整理─儲(chǔ)備─出讓。一級(jí)土地開發(fā)的操作運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就是在以上過程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。我公司受托承擔(dān)了土地一級(jí)開發(fā)、把“生地”變成“熟地”的職能。如果將收購(gòu)的“生地”開發(fā)為“熟地”的開發(fā)成本過高，導(dǎo)致土地收益減少，就帶來了土地的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

積壓風(fēng)險(xiǎn)。它是實(shí)施中最大的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。從土地儲(chǔ)備的數(shù)量方面分析，土地儲(chǔ)備庫(kù)存的土地儲(chǔ)備數(shù)量不可太少，也不可太多。土地儲(chǔ)備太少，不能滿足市場(chǎng)的需要，也達(dá)不到調(diào)控市場(chǎng)的目的。土地儲(chǔ)備太多，將帶來土地和資金的雙重積壓，造成土地儲(chǔ)備成本增加。

出讓風(fēng)險(xiǎn)。出讓風(fēng)險(xiǎn)之一是土地交易“流拍”，使部分地塊不能實(shí)現(xiàn)順利轉(zhuǎn)讓，結(jié)果會(huì)導(dǎo)致地價(jià)低于成本出售或土地積壓。

五、地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)

地產(chǎn)泡沫膨脹期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍被看好，市場(chǎng)的供應(yīng)量和需求量增大，房地產(chǎn)價(jià)格上漲迅速，房地產(chǎn)開發(fā)火熱，大量銀行貸款進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。地產(chǎn)泡沫破滅后，房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重供過于求，房地產(chǎn)價(jià)格迅速下跌，土地的閑置率和空房率提高，銀行大量房地產(chǎn)貸款成為呆賬、壞賬。

六、結(jié)語

應(yīng)以科學(xué)的發(fā)展觀指導(dǎo)土地工作，統(tǒng)籌好各方面利益。土地儲(chǔ)備綜合體現(xiàn)了“五個(gè)統(tǒng)籌”的要求：土地儲(chǔ)備的內(nèi)容涉及農(nóng)村土地與城市土地，關(guān)系到農(nóng)村居民與城鎮(zhèn)居民的長(zhǎng)治久安及利益保障；土地儲(chǔ)備為區(qū)域發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展積累大量資金，為城市建設(shè)、城市競(jìng)爭(zhēng)力提升等做出突出貢獻(xiàn)；在日常工作中以“五個(gè)統(tǒng)籌”的科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，綜合考慮各方面要求，積極做到協(xié)調(diào)發(fā)展、均衡發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展與全面發(fā)展。

第一，提高公司自有資金比例，以便滾動(dòng)使用，以保證土地儲(chǔ)備制度的良性運(yùn)行；其次，因?yàn)楣镜耐恋亻_發(fā)能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的、可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流，且可以將土地收益分?jǐn)傆谡麄€(gè)資產(chǎn)存活期，為儲(chǔ)備土地證券化提供了重要的市場(chǎng)基礎(chǔ)且經(jīng)濟(jì)金融法律法規(guī)的健全為土地證券化提供了保障，實(shí)施土地證券化具有很好的可行性；最后，可以積極爭(zhēng)取社會(huì)上其他的基金，包括各種公共基金、社會(huì)基金，如各種保險(xiǎn)基金、離退休基金、養(yǎng)老基金等，爭(zhēng)取這些基金對(duì)土地儲(chǔ)備進(jìn)行投資，以作為資金籌措了重要來源。

第二，要提高資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率。要改革資金流通形式，建立動(dòng)態(tài)循環(huán)的滾動(dòng)式資金周轉(zhuǎn)，與銀行貸款政策銜接，有效利用各種政策性貸款與商業(yè)貸款，以縮短還款周期，確保資金總量平衡，建立良好的信譽(yù)，維護(hù)與銀行的友好合作關(guān)系。

參考文獻(xiàn)

[1]土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)指南[M]．北京大地出版社，2007．

[2]土地儲(chǔ)備管理與土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議出讓組織實(shí)施規(guī)范[M]．中國(guó)知識(shí)出版社，2007．

篇10

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村居民點(diǎn)；土地整理；耕地

“三農(nóng)問題”一直是中國(guó)可持續(xù)發(fā)展需要解決的核心問題，農(nóng)村居民點(diǎn)是農(nóng)民聚居的主要形式，農(nóng)民自發(fā)地建設(shè)居民點(diǎn)，擴(kuò)大宅基地，對(duì)土地資源的浪費(fèi)現(xiàn)象非常普遍，耕地?cái)?shù)量和比例也面臨巨大威脅，農(nóng)村居民點(diǎn)的土地整理已經(jīng)成為解決耕地不平衡的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，合理科學(xué)地對(duì)農(nóng)村居民點(diǎn)進(jìn)行土地整理將對(duì)提高耕地?cái)?shù)量和土地利用率產(chǎn)生巨大的影響。

1 農(nóng)村居民點(diǎn)土地整理的意義

對(duì)農(nóng)村居民點(diǎn)進(jìn)行科學(xué)合理的土地整理是為了提高土地利用率，保持耕地?cái)?shù)量的動(dòng)態(tài)平衡。中國(guó)是農(nóng)業(yè)大國(guó)，也是世界上人口最多的國(guó)家，對(duì)耕地有著巨大的需求。城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的發(fā)展對(duì)耕地提出了新的挑戰(zhàn)。如何在不影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況下統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、保持耕地?cái)?shù)量的動(dòng)態(tài)平衡是我國(guó)面臨的新課題，而農(nóng)村居民點(diǎn)的土地整理則是應(yīng)對(duì)這一課題我國(guó)做出的新舉措。

農(nóng)村居民點(diǎn)用地整理是指在一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下，某地區(qū)針對(duì)農(nóng)村居民點(diǎn)用地零散、無序的狀態(tài)，對(duì)其空間結(jié)構(gòu)和布局實(shí)施整治、改造等的土地工程，并配合公共基礎(chǔ)設(shè)施改造、完善，以達(dá)到優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率，改善農(nóng)村生產(chǎn)、生活環(huán)境的一項(xiàng)綜合土地利用工程?？茖W(xué)有效的土地整理是增加耕地?cái)?shù)量，保障糧食安全的最好途徑之一，也是提升土地潛力的最佳辦法。

2 農(nóng)村土地利用存在的問題

城鎮(zhèn)化的不斷加快以及農(nóng)村自身的無序、零散開發(fā)使得我國(guó)的耕地占用量越來越大，農(nóng)村土地利用的嚴(yán)重不合理，成為了統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展亟待解決的問題。

首先是土地利用缺乏合理規(guī)劃，居住散亂。農(nóng)村的建設(shè)一直由農(nóng)民自發(fā)的進(jìn)行，缺乏科學(xué)的引導(dǎo)和規(guī)范，農(nóng)村居民點(diǎn)零散無序，占地面積偏大甚至重復(fù)占地導(dǎo)致人均宅基地嚴(yán)重超標(biāo)，而村容村貌也因?yàn)榻ㄔO(shè)的不集中而缺乏整體性規(guī)模，影響了土地的集約利用。

其次是城鎮(zhèn)化發(fā)展緩慢，基礎(chǔ)設(shè)施不完善。當(dāng)下農(nóng)村的居住環(huán)境差，村莊各行其道，房屋各不相同，沒有共同的基礎(chǔ)設(shè)施。尤其是腹地地區(qū)的農(nóng)村，受經(jīng)濟(jì)影響小，村莊建設(shè)不統(tǒng)一，沒有基本的公共設(shè)施甚至道路也缺乏公共的管理彎曲不直、亂堆亂放。農(nóng)村的生活環(huán)境因而顯得臟、亂、差，魚龍混雜。

3 土地整理的潛力值與模式分析及其對(duì)耕地的影響

對(duì)農(nóng)村居民點(diǎn)進(jìn)行土地整理是解決這些問題勢(shì)在必行的措施，也是提升土地潛力的必然要求。土地整理綜合潛力值是指某個(gè)空間單元一定時(shí)期和條件下整理后可能節(jié)約出耕地的能力。評(píng)價(jià)這一潛力值是一個(gè)多元綜合的過程，會(huì)收到許多因素的影響，同時(shí)也能通過許多措施提高這一潛力值。例如通過政策指向的方法改變耕地面積的潛力，即通過參照居民點(diǎn)現(xiàn)狀或未來的前景降低人均或戶均用地量標(biāo)準(zhǔn)。這是在某個(gè)時(shí)期一定的生產(chǎn)力水平下通過行政或法律措施實(shí)現(xiàn)用地?cái)?shù)量增長(zhǎng)的簡(jiǎn)單易行的方法。另外，還可以密切結(jié)合這個(gè)空間單元的自然地理、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用規(guī)劃布局條件現(xiàn)狀等因素進(jìn)行修正，通過整治閑置宅基地、提高建筑容積率等方法在測(cè)算潛力值的同時(shí)力求達(dá)到土地整理潛力的最大化。

對(duì)土地整理潛力的研究是為了研究?jī)?yōu)化農(nóng)村土地結(jié)構(gòu)、提高土地利用率的土地整理模式，許多學(xué)者在此基礎(chǔ)上提出了許多的看法，例如異地遷移、小村控制、農(nóng)村城鎮(zhèn)化以及自然村縮并等。每一種模式的提出都是基于理論上的普遍性分析和推斷，無法適應(yīng)各地的現(xiàn)狀。中國(guó)是一個(gè)地理差異大、經(jīng)濟(jì)文化種類豐富的國(guó)家，不同地區(qū)的土地整理模式必須結(jié)合自身的地理環(huán)境、文化特色和經(jīng)濟(jì)形式來進(jìn)行具體的分析?？茖W(xué)的土地整理應(yīng)當(dāng)以這些學(xué)者的研究為基礎(chǔ)，細(xì)化分析，結(jié)合實(shí)際情況，試點(diǎn)實(shí)踐，不斷修正然后得出合理有效的整理模式。

無論是潛力值分析還是模式研究都是為了進(jìn)行科學(xué)有效的土地整理，節(jié)約耕地，保持耕地的動(dòng)態(tài)平衡，各種措施以及不同的整理模式都有待因地制宜的考證。農(nóng)村居民點(diǎn)的土地整理是一個(gè)長(zhǎng)期、動(dòng)態(tài)的過程，在學(xué)習(xí)同時(shí)要不斷創(chuàng)新和摸索，爭(zhēng)取做到最科學(xué)、最合理、最集約、最有效，這是對(duì)耕地資源的保護(hù)也是對(duì)耕地?cái)?shù)量的保證。

綜上所述，農(nóng)村居民點(diǎn)土地整理是我國(guó)工業(yè)化進(jìn)程的重要措施也是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的必然要求。進(jìn)行科學(xué)合理有效的土地整理是為了保持耕地?cái)?shù)量動(dòng)態(tài)平衡，也是為了保障人民的基本糧食需求，更是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)三重效益協(xié)調(diào)平衡、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必要措施和長(zhǎng)期任務(wù)。

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