導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房屋測繪論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：測繪，房產(chǎn)登記，應(yīng)用

 

2007年7月1日《物權(quán)法》正式實(shí)施。根據(jù)《物權(quán)法》的要求，國家建設(shè)部制定了《房屋登記辦法》并于2008年7月1日正式實(shí)施。這一部法律和部門規(guī)章的先后實(shí)施加強(qiáng)了不動產(chǎn)登記的法律地位，同時(shí)明確了登記部門的義務(wù)與責(zé)任，對房產(chǎn)登記提出了更高的要求?？萍颊撐?，應(yīng)用。

房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪是一薦基礎(chǔ)性、公益性的測繪活動。房屋所有權(quán)人在申請登記前，要到房產(chǎn)測繪窗口申請房產(chǎn)（基礎(chǔ)、項(xiàng)目）測繪，由測繪人員現(xiàn)場勘查，繪制房產(chǎn)分幅圖、分丘圖、分戶圖，編制房屋測繪幢號，填寫丘與房屋屬性信息調(diào)查表。工作完成后，向測繪申請人提供房屋基礎(chǔ)測繪現(xiàn)場分丘示意圖和房屋測繪報(bào)告書。房屋所有權(quán)人申請登記時(shí)，要向窗口受理人員提交必要的證明材料，還要向窗口受理人員提交基礎(chǔ)測繪現(xiàn)場分丘示意圖。窗口受理人員要詳細(xì)查看現(xiàn)場示意圖內(nèi)容（包括市政道路及道路名稱，河流及河流名稱，丘界限及產(chǎn)權(quán)人名稱，所測房屋及屋角坐標(biāo)，房屋測繪幢號和派出所編號，丘座落、街坊號、丘號、指北針等），然后比對配證圖上的房屋測繪幢號，規(guī)劃證紅線圖或土地證地籍圖中的位置與平面坐標(biāo)，如果這些內(nèi)容與基礎(chǔ)測繪現(xiàn)場分丘示意圖上的內(nèi)容符合，則可以認(rèn)定房屋現(xiàn)場曾做過實(shí)地查看，并且就房屋現(xiàn)場與所有權(quán)人提交的證明資料認(rèn)真審核。

在審核環(huán)節(jié)，工作人員不必再到現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地檢查，可以在房屋辦公室系統(tǒng)GIS圖形中打開房產(chǎn)分幅圖，憑借房屋測繪幢號調(diào)出房屋現(xiàn)場圖形，觀查房屋的座落、位置關(guān)系、權(quán)屬、數(shù)量、四鄰、周邊道路；也可以根據(jù)房屋測繪幢號于樓盤表的一一對應(yīng)關(guān)系，迅速定位房屋樓盤表，確定房屋基本幢數(shù)，進(jìn)而制定幢房屋權(quán)屬現(xiàn)狀信息。

房產(chǎn)調(diào)查的基本單位是幢,也是房產(chǎn)要素測量的基本單位,因而在房產(chǎn)測量中對“幢”的概念是同期規(guī)劃、同期建設(shè)、同期驗(yàn)收的建筑，理論上和實(shí)踐操作中,同一幢樓應(yīng)該是同期規(guī)劃、同期建設(shè)和同期驗(yàn)收的,不同期規(guī)劃、建設(shè)和驗(yàn)收的項(xiàng)目將各自獨(dú)立,單獨(dú)成幢。作為同一幢樓,地面以上部分的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)應(yīng)為統(tǒng)一整體,具體是指房屋的各個(gè)部分結(jié)構(gòu)相連,即各個(gè)部分的梁、柱、墻等相互聯(lián)接在一起,不可分割。如果房屋各部分間互不相連,則可以將各部分獨(dú)立分幢。

房屋所占用的土地應(yīng)為同一產(chǎn)權(quán)人根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人相一致的原則是房屋權(quán)屬登記的基本原則。如果房屋所占用的土地分屬于不同使用權(quán)人的多塊土地上,且各土地使用權(quán)人的土地權(quán)屬清楚,則該房屋不能作為一幢處理。

有共同的共有共用設(shè)施的房屋，最重要的是對共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算的影響。如果房屋各部分之間沒有共同的共有共用設(shè)施,那么,無論是作為一幢還是作為多幢,對共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的影響可以忽略不計(jì)。

關(guān)于商住樓樓間分?jǐn)倖栴}，商住樓一般為一幢樓的下部若干層為商業(yè)(或非住宅),上部若干層為住宅。兩部分功能不同結(jié)構(gòu)也往往不相同,商業(yè)部位若干層的樓梯間與商業(yè)部位不相通,而與住宅相通,主要是為上部住宅服務(wù)的,該部分樓梯面積怎樣分?jǐn)傔€需探討。如分?jǐn)偨o商業(yè)部位,商業(yè)部位并不使用,商業(yè)部位有時(shí)還有自用樓梯;如分?jǐn)偨o住宅部位,商業(yè)部位層數(shù)越多,住宅部位分?jǐn)偯娣e就越大,并主要因?yàn)橄虏可虡I(yè)而引起。我們的作法是:商用部位的樓梯間(不含商業(yè)自用的)和層頂樓梯間由全樓分?jǐn)?住宅部位的樓梯間由住宅分?jǐn)?。科?a href="http://www.eimio.cn/haowen/73592.html" target="_blank">論文，應(yīng)用?？萍颊撐?，應(yīng)用。這樣,既體現(xiàn)了全樓的整體概念,也兼顧了誰受益,誰分?jǐn)偟脑瓌t。

房屋相鄰兩個(gè)層面的層高均未達(dá)到2.20m時(shí)的面積計(jì)算 ，按法律規(guī)定,房屋層高要達(dá)到2.20m才能計(jì)算建筑面積。

坡屋頂內(nèi)空間面積的計(jì)算，坡屋頂作為中國傳統(tǒng)建筑的一種形式,越來越多地被應(yīng)用于現(xiàn)代建筑中,多層住宅的坡屋頂內(nèi)空間被普遍利用,頂層為躍層的住宅日益增多?？萍颊撐?，應(yīng)用?！兑?guī)范》規(guī)定:斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20M以上的部位,按其外圍水平投影面積計(jì)算,高度在2.20m以下的部位不計(jì)算建筑面積。坡屋頂一般可作為居室或儲藏室,具有良好的通風(fēng)和采光,無論從技術(shù)角度還是經(jīng)濟(jì)角度來看,坡屋頂部是比較合理的,可將其用作與整個(gè)建筑空間等同的一個(gè)部分,坡屋頂間的使用可以從屋脊一直延伸到屋檐,靠著屋檐的短墻還可擺放家具,整個(gè)空間都可以得到充分利用。因此我們建議:高度在1.50―2.20M的部位應(yīng)適當(dāng)計(jì)算面積,可按其處圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。在面積計(jì)算時(shí),應(yīng)將其與平屋頂結(jié)構(gòu)區(qū)分開來,以體現(xiàn)坡屋頂?shù)睦脙r(jià)值。

有許多沿街的樓房,下面幾層是商業(yè)用房,上面是住宅,通往住宅要走室外樓梯。該部分共有面積如何分?jǐn)偙容^合理呢?本人認(rèn)為在考慮這個(gè)問題時(shí),首先要改變“誰使用誰分?jǐn)?rdquo;的思維方式,要從整體加以考慮。由于是商住樓,必然分為商業(yè)和住宅兩個(gè)功能區(qū),室外樓梯是作為連接兩個(gè)功能區(qū)的紐帶,是整幢樓不可缺少的部分。一般情況下,是由住宅部分使用,但它也是整幢樓的消防通道,對整幢樓的管理、維修等都起著作用,因此,該室外樓梯應(yīng)作為整幢樓的共有面積,由商業(yè)和住宅兩個(gè)功能區(qū)共同分?jǐn)偂?/p>

關(guān)于跨層共有建筑面積公攤的問題近年來,隨著住宅商品化制度的不斷推進(jìn)和房地產(chǎn)市場的日趨活躍,房屋所有制關(guān)系越來越復(fù)雜,由單一產(chǎn)權(quán)向多產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化,異產(chǎn)同幢房屋空間面積的分析成為一項(xiàng)復(fù)雜而細(xì)致的工作,明確劃分功能區(qū),準(zhǔn)確認(rèn)定幢共有面積、層共有面積、功能區(qū)共有面積,作到公正、公平。合理分?jǐn)傄殉蔀槲覀兎慨a(chǎn)測繪人員一項(xiàng)重要工作。目前,建筑面積已成為核定商品房價(jià)格最基本的計(jì)量單位,房屋出售時(shí),不同樓層價(jià)格不同,當(dāng)共有面積跨層分?jǐn)倳r(shí)將與房價(jià)產(chǎn)生矛盾。例如:地下室作為共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偩痛嬖谝恍﹩栴},地下室銷售價(jià)格往往比地上部分低得多,如將地下室作為共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?分?jǐn)偟讲煌瑢拥墓灿忻娣e將被計(jì)人到相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)面積中,同是由地下室分?jǐn)偹玫墓灿忻娣e因房屋所處樓層不同引起價(jià)格差異勢必造成不合理。其實(shí)不僅僅是地下室,其它共有面積跨層分?jǐn)倳r(shí)也存在同樣的問題。在實(shí)際工作中,當(dāng)共有面積跨層分?jǐn)倳r(shí),我們必須認(rèn)真界定共有面積及其分?jǐn)偡秶?并在產(chǎn)權(quán)證配圖上注明套內(nèi)建筑面積、共有分?jǐn)偯娣e明細(xì)表,以增加透明度,保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益?？萍颊撐?，應(yīng)用。

工作中一般要按號定表、以圖管房，通過房產(chǎn)分幅圖將房屋信息地理化，可以清晰界定房屋的權(quán)屬界線，增強(qiáng)房屋產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬意識。通過房屋測繪幢號化解了單幢房屋信息孤島的難題，不受單位名稱、派出所院落、道路變化的干擾直接進(jìn)入房屋樓盤表，化繁為簡，加快登記速度，提高了辦事效率，有利于房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪成果向?qū)嵱猛ㄟ^這一步審核可以杜絕任何重復(fù)辦證、重復(fù)抵押，隱瞞司法限制的企圖，向格式化的科學(xué)方向轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)了測繪前置的改革意義?？萍颊撐模瑧?yīng)用。

以上是本人在工作中遇到的一些問題及思考,提出來與各位同仁共同探討,尋求更加合理的方式、方法,使得房產(chǎn)面積的計(jì)算朝規(guī)范化方向發(fā)展,讓產(chǎn)權(quán)人放心、滿意。

篇2

【關(guān)鍵字】測繪技術(shù)；房地產(chǎn)開發(fā)；作用

中圖分類號： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

一、房地產(chǎn)開發(fā)過程中測繪的主要內(nèi)容探討

1、在房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)期的測繪分析

在房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，加強(qiáng)對房地產(chǎn)的測繪是其中一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)，是整個(gè)房地產(chǎn)開始規(guī)劃和設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)，是所有規(guī)劃設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的來源。在這個(gè)階段，房地產(chǎn)的開發(fā)單位要嚴(yán)格遵守各種規(guī)范和當(dāng)?shù)氐臈l例，向城市規(guī)劃的相關(guān)機(jī)構(gòu)提出房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)選址申請，在此之前，要選擇具有資質(zhì)的測繪部門對所選取的房地產(chǎn)開發(fā)地點(diǎn)做出比較精確的測繪，并提供相關(guān)的現(xiàn)勢地形圖。在房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，加強(qiáng)對房地產(chǎn)的測繪過程中，要加強(qiáng)對建設(shè)用地勘測定界。一般而言，要結(jié)合土地利用的相關(guān)的規(guī)定，結(jié)合《地籍測繪規(guī)范》對選址用地的用途，線路等方面做出嚴(yán)格的測量并做好各種數(shù)據(jù)的客觀記錄。在此過程中，要針對一些容易引起糾紛的地方，比如土地的權(quán)屬界線，土地利用現(xiàn)狀界線，土地的數(shù)量和質(zhì)量等展開嚴(yán)格而精確的測量。在測繪過程中所產(chǎn)生的各種數(shù)據(jù)，圖表將會對房地產(chǎn)開發(fā)選址申請的重要的基礎(chǔ)資料。

2、施工階段的測繪

施工階段測繪的主要內(nèi)容包括：場地平整測量、道路及管線定線、建筑物放樣等。進(jìn)行建筑物施工放樣，必須在保證規(guī)劃要求的前提下，進(jìn)行細(xì)部放樣。當(dāng)不能滿足規(guī)劃要求時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告規(guī)劃管理部門。并通知設(shè)計(jì)單位進(jìn)行圖紙變更。建筑物面積界定：房地產(chǎn)開發(fā)公司在辦理《商品房預(yù)售許可證》時(shí)，必須委托測繪部門進(jìn)行商品房面積界定。面積界定應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)《房產(chǎn)測繪規(guī)范》、規(guī)劃部門批準(zhǔn)的施工圖和放線圖。精確計(jì)算房屋建筑面積、使用面積和分?jǐn)偟墓妹娣e，然后繪制房屋分層分戶平面圖。

3、竣工測繪和房產(chǎn)測繪

房地產(chǎn)開發(fā)竣工測繪和房產(chǎn)測繪的任務(wù)是進(jìn)一步查清房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)內(nèi)住宅用地面積、公共用地面積、交通用地面積。綠地面積是否符合規(guī)劃要求，建沒活動是否改變土地使用性質(zhì)，建筑物是否有超高現(xiàn)象，各類管線埋設(shè)是否符合要求，房屋竣工面積和房屋預(yù)售界定面積之差是否在限差以內(nèi)?？⒐ず头慨a(chǎn)測量應(yīng)繪制竣工總圖、房屋分層分間平面圖和綜合管線竣工圖等，為規(guī)劃管理部門進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收和界定違法建設(shè)及房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記提供必備圖件。

二、測繪技術(shù)在房地產(chǎn)開放中的地位與作用

1、測繪技術(shù)是房地產(chǎn)開發(fā)單位及企業(yè)開展開發(fā)工作的重要依據(jù)。房產(chǎn)測繪是保證房地產(chǎn)開發(fā)成果的重要資料的手段。因?yàn)樽鳛橐豁?xiàng)對技術(shù)性與政策性要求較強(qiáng)的專業(yè)則會工作，房產(chǎn)測繪的具體工作包括七個(gè)方面，主要是指關(guān)于房產(chǎn)平面控制的測量、針對房產(chǎn)的調(diào)查、對房產(chǎn)要素的色兩、房產(chǎn)圖紙的繪制、針對房產(chǎn)面積的測算、房產(chǎn)變更的測量以及房產(chǎn)開發(fā)成果資料的檢查與驗(yàn)收等。

2、測繪技術(shù)的應(yīng)用是保證房地產(chǎn)開發(fā)中企業(yè)健康發(fā)展的重要手段。首先，應(yīng)該加強(qiáng)對于城市的測繪管理，因?yàn)橐豁?xiàng)房地產(chǎn)的建設(shè)工程，依據(jù)1992 年時(shí)頒布并施行的測繪法中關(guān)于行業(yè)、專業(yè)以及軍事測繪管理的分工和規(guī)定，造成現(xiàn)在開展一項(xiàng)房地產(chǎn)工程需要由不同的測繪部門進(jìn)行重復(fù)測繪，這種由于體制的落后所造成的工作中的冗余是應(yīng)當(dāng)改革的；其次，要進(jìn)一步加強(qiáng)城市測繪技術(shù)，積極實(shí)行測繪保障，為房地產(chǎn)開發(fā)中測繪技術(shù)作用的發(fā)揮保駕護(hù)航。

3、房產(chǎn)測繪是用以確認(rèn)房屋權(quán)屬的最重要的首要依據(jù)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)單位在辦理房產(chǎn)證件的時(shí)候，有關(guān)部門是需要對房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬問題以及房屋產(chǎn)權(quán)狀況的證件合法性進(jìn)行審查，而這個(gè)審查和確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的前提就是房地產(chǎn)開發(fā)方須持有通過房產(chǎn)測繪單位按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》以及其他相關(guān)規(guī)定進(jìn)行的實(shí)地測繪所測繪的房屋圖紙及相關(guān)資料，這些測繪資料能夠準(zhǔn)確地反映出房屋的空間以及屬性信息的數(shù)據(jù)，以便準(zhǔn)確地掌握房屋的面積，這樣才能夠最終確認(rèn)房屋的歸屬問題以及權(quán)屬界線。只有對房產(chǎn)面積進(jìn)行精確地測算，達(dá)到100﹪的正確率與精準(zhǔn)度，才能最大程度地保障房屋產(chǎn)權(quán)人的利益。

4、房產(chǎn)測繪工作能夠有效地解決房產(chǎn)糾紛問題，由于房產(chǎn)確認(rèn)權(quán)登記的數(shù)據(jù)主要是來源于房產(chǎn)測繪的成果，并且這些成果是經(jīng)由房產(chǎn)管理部門的確認(rèn)，具有一定的法律效力。因此，當(dāng)因?yàn)榘l(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)人或房屋的權(quán)屬界線不清、關(guān)于建筑面積所持標(biāo)準(zhǔn)不準(zhǔn)而發(fā)生爭議沖突，或是任何侵害房屋產(chǎn)權(quán)人的合法占有、收益以及使用權(quán)益的行為發(fā)生時(shí)，都可以通過房產(chǎn)測繪這種合理并且有效的途徑來解決紛爭。由此可見，測繪技術(shù)在房地產(chǎn)開發(fā)中重要的地位，只有對房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)面積進(jìn)行準(zhǔn)確的測量并且對產(chǎn)權(quán)的歸屬問題明確，這樣才能夠切實(shí)有效地保障房屋產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益不受侵害，杜絕投機(jī)行為的發(fā)生，從根本上保證國家、集體以及個(gè)人的房屋財(cái)產(chǎn)受到侵害或遭到損失。

5、房產(chǎn)測繪在房產(chǎn)行業(yè)管理中也具有相當(dāng)重要的基礎(chǔ)作用。房產(chǎn)測繪主要針對的是關(guān)于房屋的自然、權(quán)屬、利用以及相關(guān)的各種屬性要素，并且通過對房屋所進(jìn)行的各種形式的調(diào)查測定出房屋的范圍、權(quán)界并且由此測算出房屋準(zhǔn)確的建筑面積等，對所測算出的結(jié)果即一系列相關(guān)的空間以及屬性的信息的數(shù)據(jù)統(tǒng)一納入房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的管理之中，只有這樣才能夠切實(shí)做到做好以測繪圖管房、以測繪圖管證、以測繪圖管檔，更好更有效地防止房屋產(chǎn)權(quán)的重登、漏登或是對產(chǎn)權(quán)的虛報(bào)和瞞報(bào)。

6、房地產(chǎn)中的測繪技術(shù)工作還關(guān)系到其所在城市的整體規(guī)劃建設(shè)，是一項(xiàng)十分重要的參考標(biāo)準(zhǔn)。任何一個(gè)城市，要想做好其規(guī)劃建設(shè)和科學(xué)管理，都必須首先要了解這個(gè)城市建設(shè)的歷史、城市建設(shè)的現(xiàn)狀、城市現(xiàn)有房屋的分布以及房屋的數(shù)量、結(jié)構(gòu)與用途等等，這就需要應(yīng)用到房產(chǎn)應(yīng)用的成果了，因?yàn)榉慨a(chǎn)應(yīng)用的成果既包括房產(chǎn)圖，還有各種與房產(chǎn)屬性信息以及空間數(shù)據(jù)信息相關(guān)的各種數(shù)據(jù)，無論是數(shù)量上還是規(guī)格上，房產(chǎn)測繪成果所包含的信息無疑是各種測繪產(chǎn)品中成果最為豐富的，并且是經(jīng)過了許多層次的分類、統(tǒng)計(jì)與整理之后得出的，加上其派生出來的數(shù)據(jù)資料，比如房屋的總量、各種房屋的層次分布狀況、城市人均的建筑面積、各種用途房屋的分布比例以及住在建設(shè)狀況等各種很重要的數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)可以作為政府對城市規(guī)劃時(shí)的依據(jù)，用以設(shè)計(jì)城市的整體建設(shè)布局或是局部修改計(jì)劃，同時(shí)也為各種市政工程以及城市的綠化環(huán)保提供了相當(dāng)科學(xué)可靠的信息，是一項(xiàng)具有廣泛社會服務(wù)前景的工程。

三、測繪過程中需注意的問題

1、房產(chǎn)測繪市場閉塞，信息數(shù)據(jù)無法共享。測繪單位測定的地理空間數(shù)據(jù)往往內(nèi)容重復(fù)，數(shù)據(jù)分類、編碼繁簡程度差異很大，有的甚至自定坐標(biāo)系統(tǒng)和高程基準(zhǔn)，資料為部門所有，不能共享。這樣的重復(fù)測繪造成國家財(cái)政的極大浪費(fèi)，加重了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致房屋成本的上升，嚴(yán)重影響測繪市場的健康有序發(fā)展。

2、各測繪圖件的存在差異。房地產(chǎn)開發(fā)測量中，規(guī)劃地形測量屬普通地形測量，精度要求一般不高，構(gòu)建的地形圖反映測區(qū)內(nèi)的單位、房屋、管線、高程等主要地物地貌；竣工測量精度要求較高，形成的竣工圖要準(zhǔn)確體現(xiàn)建筑物實(shí)際形狀、位置、層數(shù)、裙樓、建筑物間距與退讓間距、出入口設(shè)置、管線、高程等；房產(chǎn)測量不僅要繪制房產(chǎn)基礎(chǔ)圖、房產(chǎn)綜合圖，而且要編制平面分幅圖、分丘圖，精度要求較高，一般圖上不需標(biāo)注高程。但各測繪圖件的測繪方法、主要測繪內(nèi)容信息等有類同和借鑒之處。

3、測繪竣工圖存在問題?？⒐y量所提供的圖件具有一定的法律意義，是換發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(正證)的主要依據(jù)，要求竣工測量成果的錯(cuò)誤率為零，測量成果在精度上比相應(yīng)的地形測量的精度要高得多，如竣工驗(yàn)收資料建筑物的拐角通常為直角或45。角，而根據(jù)實(shí)際測繪的坐標(biāo)值計(jì)算出的建筑物的拐角往往與其理論值不符。

四、結(jié)束語：

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興盛，在我國的國民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的作用，所以我們更加要重視測繪技術(shù)，加強(qiáng)測繪技術(shù)的發(fā)展、改革與創(chuàng)新，只有這樣才能夠使房地產(chǎn)的開發(fā)與管理更加的規(guī)范化。

參考文獻(xiàn)：

[1]覃芳，淺談房產(chǎn)測量在城市發(fā)展中的重要作用 ，2009，(11)

[2]蔣茂森，淺談房產(chǎn)測量中陽臺面積的測算[期刊論文]-科技經(jīng)濟(jì)市場 2008，(06)

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關(guān)鍵詞：GIS技術(shù)；房地產(chǎn)；測繪管理；信息系統(tǒng)

中圖分類號：TP39 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

房地產(chǎn)是城市中與人們切身利益相聯(lián)系的要素，不但人民群眾非常關(guān)注其動態(tài)，政府部分也很重視。在長期以來，房地產(chǎn)的日常管理工作都是依靠手工方式開展，導(dǎo)致測繪信息管理不善，管理的周期長，數(shù)據(jù)更新困難等，而從20世紀(jì)90年代開始，政府開始推行房產(chǎn)信息化的建設(shè)工作，我國房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)開始發(fā)展壯大。到今天，顯示出一體集成化的發(fā)展趨勢，強(qiáng)調(diào)通過GIS技術(shù)加強(qiáng)對信息數(shù)據(jù)的管理，并基于GIS實(shí)現(xiàn)制圖的需要。開發(fā)出可行的基于GIS的房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)能夠有效的推進(jìn)房展測繪技術(shù)的進(jìn)步，同時(shí)促進(jìn)城市的數(shù)字化與信息化發(fā)展。

1 GIS技術(shù)與房產(chǎn)測繪

1.1 GIS技術(shù)概述

GIS技術(shù)即地理信息系統(tǒng)技術(shù)，其基于地理空間數(shù)據(jù)庫，通過高效的計(jì)算機(jī)軟件和硬件技術(shù)，實(shí)現(xiàn)對空間地理信息數(shù)據(jù)的采集、處理、管理和顯示等，并能夠通過地理模型結(jié)構(gòu)分析方式，為各行各業(yè)提供空間的實(shí)時(shí)動態(tài)信息。其中計(jì)算機(jī)技術(shù)系統(tǒng)是為地理信息的決策而發(fā)展形成的，集合了地理學(xué)、空間幾何學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)等對門學(xué)科，具有一定的綜合性與復(fù)雜性，作為一項(xiàng)高新技術(shù)，計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的突出特征就是同時(shí)能夠處理空間數(shù)據(jù)以及屬性數(shù)據(jù)。

1.2 房產(chǎn)測繪概述

在實(shí)際工作過程中，利用先進(jìn)的測繪儀器、測繪技術(shù)等對房屋建筑物或者與之相關(guān)的構(gòu)筑物進(jìn)行調(diào)查和測量，掌握房地產(chǎn)的區(qū)位位置、數(shù)量、所有權(quán)屬，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行圖形的繪制，這樣的技術(shù)被稱為房地產(chǎn)測繪。而房地產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)是指通過現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)技術(shù)、GIS技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)、數(shù)字化成圖技術(shù)以及數(shù)據(jù)庫技術(shù)等，建立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的、要準(zhǔn)確的共享型房地產(chǎn)空間數(shù)據(jù)庫，能夠?yàn)椤皵?shù)字房產(chǎn)”的發(fā)展提供基礎(chǔ)平臺，為公眾提供優(yōu)質(zhì)完善的地理空間數(shù)據(jù)。測繪成果能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理、房地產(chǎn)的開發(fā)管理、交易管理以及費(fèi)用收取、稅務(wù)征收、法律仲裁等房地產(chǎn)管理活動相應(yīng)的支持，同時(shí)能夠幫助城市規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè)等工作提供基礎(chǔ)性的數(shù)據(jù)信息。

1.3 基于GIS技術(shù)實(shí)施房產(chǎn)信息管理的意義

在房產(chǎn)測繪信息管理中引進(jìn)GIS技術(shù)，能夠?qū)⑿畔⒐芾砉ぷ骱头康禺a(chǎn)地形圖緊密聯(lián)系在一起，對房地產(chǎn)實(shí)施精確的定位，形成以圖管證的模式，進(jìn)而房地產(chǎn)辦證的流程能夠高效、準(zhǔn)確的完成。通過GIS技術(shù)，只要是區(qū)域范圍中的房地產(chǎn)都能夠?qū)嵤?shù)據(jù)信息的統(tǒng)計(jì)和分析，如對房地產(chǎn)的密度和容積率進(jìn)行分析計(jì)算，便于相關(guān)部門掌握城市住房的情況，有效地改善了傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理工作中存在的問題，減少各類糾紛的發(fā)生。

2 實(shí)現(xiàn)基于GIS技術(shù)房產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)的要點(diǎn)

要實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)，首先要實(shí)現(xiàn)圖文一體化。房產(chǎn)測繪是當(dāng)前房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)中的重要部分，收集的地理空間數(shù)據(jù)信息必須和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理中的屬性信息緊密聯(lián)系在一起，二者之間能夠相互查詢。如實(shí)施圖文一體化管理過程中，將房產(chǎn)的產(chǎn)籍號作為關(guān)鍵字段將圖形數(shù)據(jù)屬性數(shù)據(jù)相連，實(shí)現(xiàn)二者的動態(tài)連接；第二個(gè)要點(diǎn)是滿足面積分?jǐn)偟男枨螅诜慨a(chǎn)測繪管理中面積分?jǐn)偟姆椒ㄅc手段多種多樣，但是分?jǐn)偣ぷ饕欢ㄒ谙嚓P(guān)原則和規(guī)定，因?yàn)榉慨a(chǎn)的面積與購買者的利用是切身相關(guān)的，采用正確的分?jǐn)偡绞椒浅Ｖ匾?。在房產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)中，基于國家技術(shù)監(jiān)督局的相關(guān)規(guī)定，對于單一功能的住宅，公用面積分?jǐn)偨o整棟樓；非單一功能的住宅則需要詳細(xì)規(guī)劃，避免出現(xiàn)前后不一的現(xiàn)象；第三個(gè)要點(diǎn)是確定好房屋的產(chǎn)籍號，圖號、幢號等共同構(gòu)成房屋的產(chǎn)籍號，在錄入信息的過程中一定要將信息分門別類。

3 GIS技術(shù)在房產(chǎn)測繪管理及房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)中的應(yīng)用

3.1 房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原則與目標(biāo)

房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)原則：為了確保能夠快速準(zhǔn)確的對房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)資料實(shí)施編輯處理與修改等操作，將GIS技術(shù)的要求和特征與本系統(tǒng)的開發(fā)要求結(jié)合起來擬定以下設(shè)計(jì)原則：首先是簡潔化的原則，確保用戶操作過程不會過于復(fù)雜，界面與操作流程簡化；第二是可擴(kuò)展性的原則，在滿足現(xiàn)有要求的基礎(chǔ)上還要考慮到系統(tǒng)的擴(kuò)充，基于用戶需求的發(fā)展留下一定的余地，便于今后的升級與擴(kuò)展；第三，功能與數(shù)據(jù)的完備性原則，不會出現(xiàn)功能缺失造成用戶的體驗(yàn)不佳；最后是具有較好的容錯(cuò)性，系統(tǒng)不會因?yàn)椴僮麇e(cuò)誤等現(xiàn)象崩潰。

房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)對房屋建筑物分層圖以及分戶圖的管理；對建筑物中每層每戶的信息管理；能夠?qū)κ占臄?shù)據(jù)信息實(shí)施計(jì)算與管理，并將計(jì)算流程保留；能夠?qū)崿F(xiàn)分層與分戶圖紙的輸出和查詢。

3.2 房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)

房產(chǎn)數(shù)字化測圖子系統(tǒng)：通過各種測繪設(shè)備與儀器，收集房地產(chǎn)的信息與地形圖，通過dbs的形式建立房地產(chǎn)的地形庫，對其進(jìn)行有效的管理，系統(tǒng)中還應(yīng)當(dāng)滿足各類格式軟件的導(dǎo)入，以及圖紙的輸出；

基礎(chǔ)測繪子系統(tǒng)：主要實(shí)現(xiàn)屬性信息數(shù)據(jù)的輸入、轉(zhuǎn)入地理空間信息資料、多種格式的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)入，基于初始的建庫工作，提供圖形與屬性編輯的功能，建立屬性與外掛數(shù)據(jù)庫；

項(xiàng)目測繪子系統(tǒng)：以每幢樓作為單位，將權(quán)屬信息錄入到系統(tǒng)中建立對應(yīng)關(guān)系，利用CAD的編輯功能實(shí)現(xiàn)對分層圖與分戶圖的修改調(diào)整，同時(shí)滿足面積測算的要求；

圖形編輯子系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)圖像的繪制，能夠?qū)⑹盏降慕ㄖこ虉D紙或者是測到的草圖錄入到圖形編輯工具中進(jìn)行繪制，同時(shí)能夠計(jì)算出各個(gè)封閉面的面積，基于查詢修改的模式將房屋的陽臺與套內(nèi)相聯(lián)系，標(biāo)注公用面積，便于分?jǐn)偣ぷ鞯拈_展，基于樓層屬性設(shè)置工作生成分層圖與分戶圖，標(biāo)準(zhǔn)其尺寸與面積。計(jì)算過程完全有系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)，標(biāo)定工作完成后形成圖層，出圖過程中圖層的關(guān)系是一一對應(yīng)的。

查詢統(tǒng)計(jì)子系統(tǒng)：基于戶主的姓名、建筑的層型等能夠?qū)崿F(xiàn)單獨(dú)或者組合式的查詢，包含分?jǐn)偯娣e的由來。統(tǒng)計(jì)相關(guān)區(qū)域中某時(shí)間內(nèi)所辦理的建筑物的總量、總占地面積、總建筑面積、戶數(shù)等。

測繪成果管理子系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)的集成與匯總，將分層分戶圖導(dǎo)入到GIS的圖形庫當(dāng)中，建立屬性關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)對丘、幢、戶之間的相互查詢，為用戶提供定位、查詢、統(tǒng)計(jì)等服務(wù)，同時(shí)可以將報(bào)表輸出；

測繪業(yè)務(wù)管理子系統(tǒng)：對房產(chǎn)管理中的業(yè)務(wù)進(jìn)行分類，組織業(yè)務(wù)辦理流程，基于業(yè)務(wù)流程實(shí)現(xiàn)對數(shù)據(jù)的修改；

系統(tǒng)維護(hù)子系統(tǒng)：配置系統(tǒng)運(yùn)行中的數(shù)據(jù)庫與圖形服務(wù)器的參數(shù)，保證系統(tǒng)運(yùn)行的穩(wěn)定性和可靠性，并對不同用戶的使用權(quán)限進(jìn)行定義。主要包含環(huán)境的配置、編碼和體系的維護(hù)管理、符號庫管理、設(shè)定用戶權(quán)限以及詞典的更新。該子系統(tǒng)能夠?qū)崿F(xiàn)房屋地址的維護(hù)，優(yōu)化改進(jìn)GIS圖形數(shù)據(jù)與屬性舒數(shù)據(jù)的管理工作。

3.3 房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)界面設(shè)計(jì)

房產(chǎn)測繪信息測繪管理系統(tǒng)面向的用戶非常多，其中包括房產(chǎn)局、測繪中心以及各個(gè)科室等，在設(shè)計(jì)界面的過程中遵照以下原則：首先，面向科室的原則，界面的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)基于不同科室的業(yè)務(wù)需要與習(xí)慣設(shè)計(jì)進(jìn)行，為減少工作量和工作中的錯(cuò)誤，最大限度的使用鼠標(biāo)在界面上操作，減少鍵盤輸入的需求；第二，滿足業(yè)務(wù)工作習(xí)慣，界面中的布局應(yīng)當(dāng)和用戶開展業(yè)務(wù)過程中使用的術(shù)語和工作模式相一致，符合日常的工作習(xí)慣；第三，界面設(shè)計(jì)還應(yīng)當(dāng)對用戶的任務(wù)進(jìn)行跟蹤，能夠?qū)崟r(shí)為用戶提供需要的信息，報(bào)告工作狀態(tài)，讓用戶全面掌握系統(tǒng)的運(yùn)行情況；第四，保持風(fēng)格的統(tǒng)一，界面風(fēng)格設(shè)計(jì)要求用戶普遍能夠接受，界面中的動態(tài)、信息與過程提示都統(tǒng)一風(fēng)格，與專業(yè)用語相符；第五，界面具有針對性，基于正常的瀏覽與維護(hù)人員的管理，界面要做出一定的區(qū)分，日常瀏覽與工作突出間接好用的原則，而維護(hù)的管理則注重功能的強(qiáng)大，滿足維護(hù)人員的深層需求。

結(jié)語

基于GIS技術(shù)的房產(chǎn)測繪管理與房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)的開發(fā)，很大程度上是基于人的日常生活的實(shí)際需要，通過應(yīng)用各種計(jì)算機(jī)技術(shù)和分析工具，建立完善的數(shù)據(jù)庫，為人們的日常工作提供方便快捷的查詢服務(wù)，解決復(fù)雜的面積分?jǐn)偟膯栴}，讓人們能夠掌握房產(chǎn)信息，真正實(shí)現(xiàn)地理信息系統(tǒng)的公眾服務(wù)功能，將更好的服務(wù)于政府的決策與人們的日常工作和生活。

參考文獻(xiàn)

[1]王亞.基于GIS技術(shù)在房產(chǎn)測繪管理及房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)應(yīng)用的研討[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2014（18）：37-37，59.

[2]呂忠杰，劉海世.地理信息系統(tǒng)在房產(chǎn)測繪中的應(yīng)用[J].地球，2013（07）：196-197.

篇4

    【論文摘要】:文章針對我國房產(chǎn)測量規(guī)范在執(zhí)行中產(chǎn)生的問題,結(jié)合相關(guān)的測繪規(guī)范進(jìn)行了深入的探討,供大家參考。

    1. 前言

    房產(chǎn)測量的內(nèi)容包括:房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量及成果的檢查與驗(yàn)收等。驗(yàn)收合格的房產(chǎn)測量資料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的權(quán)屬界址、產(chǎn)權(quán)面積、權(quán)源及產(chǎn)權(quán)糾紛等資料,是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)。房地產(chǎn)發(fā)展到今天,基本實(shí)現(xiàn)了商品化,房產(chǎn)已成為廣受人們關(guān)注的數(shù)額巨大的個(gè)人財(cái)富。

    為了維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)秩序,進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為,提高商品房銷售面積的準(zhǔn)確性,減少商品房買賣雙方的糾紛,維護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益,建設(shè)部專門制定了《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》,但在實(shí)際工作中涉及到此類問題還可能產(chǎn)生分歧,操作上有難度,有必要對這方面的幾個(gè)問題作更深入的探討。

    2. 檢定儀器和棱鏡常數(shù)問題

    由于房產(chǎn)測量精度要求高, 目前開展的房產(chǎn)測量工作一般都采用內(nèi)外業(yè)一體化數(shù)字房產(chǎn)測量方法,在房產(chǎn)測量時(shí)必須使用資質(zhì)部門檢定過的儀器進(jìn)行測量.對于全站儀而言,主要是測定測距儀的加常數(shù)和乘常數(shù)。在房產(chǎn)測量碎部測圖中,由于距離較近,儀器乘常數(shù)可忽略不計(jì),但加常數(shù)必須考慮。以拓普康全站儀為例,其儀器常數(shù)一般不含誤差,應(yīng)設(shè)為零,拓普康系列棱鏡的常數(shù)也為零,當(dāng)使用其他光學(xué)儀器廠家生產(chǎn)的棱鏡時(shí),就必須在使用之前設(shè)置相應(yīng)的常數(shù)。而且,在房產(chǎn)測量時(shí),不可能直接將棱鏡的中心位置放置于房屋的角點(diǎn).通常將棱鏡靠在房屋的角點(diǎn)上.這時(shí)采集到的坐標(biāo)實(shí)際上是棱鏡中心坐標(biāo),而非房屋角點(diǎn)坐標(biāo)。在實(shí)際工作中,可以將儀器常數(shù)設(shè)為零,用鋼尺作對比直接測定出至棱鏡后背位置的棱鏡常數(shù),在野外數(shù)據(jù)采集前,設(shè)定好全站儀內(nèi)部的儀器加常數(shù)(零)和棱鏡常數(shù)(至棱鏡后背位置的參數(shù)),就可以直接測出房屋角點(diǎn)的坐標(biāo)。

    這里還應(yīng)注意這樣一個(gè)問題,如果用該棱鏡去發(fā)展測站點(diǎn)的話,則需要將儀器內(nèi)的棱鏡常數(shù)設(shè)定為棱鏡對中桿為中心時(shí)的棱鏡常數(shù)。

    3. 房屋測量中的偏心測量問題

    一般情況下,進(jìn)行數(shù)據(jù)采集時(shí),棱鏡的后背位置置于房屋角點(diǎn)時(shí)棱鏡是朝向儀器方向的,但是也有很多時(shí)候情況卻不是這樣。這時(shí),就不能把棱鏡看作一個(gè)點(diǎn)進(jìn)行觀測,因?yàn)樗哂幸欢ǖ捏w積,這時(shí),瞄準(zhǔn)棱鏡中心測出的坐標(biāo)將不是房屋角點(diǎn)的坐標(biāo),需要采用角度偏心觀測。將棱鏡后背位置放置在離儀器到房屋角點(diǎn)相同水平距離的合適位置,測定到棱鏡的水平距離,然后用水平微動螺旋照準(zhǔn)目標(biāo),在儀器上進(jìn)行相應(yīng)的操作即可

    4. 對稱邊長度實(shí)地丈量不一致問題

    在進(jìn)行房屋實(shí)地勘丈時(shí),如果實(shí)測了房屋的每一條邊,則有可能由于誤差的原因或者是房屋建設(shè)過程中的問題出現(xiàn)前后墻、左右山墻或者在施丁圖中本應(yīng)對稱相等的邊出現(xiàn)不相等的情況,這就使原本為規(guī)則多邊形的房屋變成了不規(guī)則的多邊形,也不符合人們的傳統(tǒng)意識習(xí)慣。這時(shí)就需要對勘丈數(shù)據(jù)進(jìn)行處理后再進(jìn)行繪圖和面積計(jì)算。對于誤差在規(guī)定范圍內(nèi)的取其對稱邊的平均值作為邊長數(shù)據(jù)。對于誤差超過限差的邊長數(shù)據(jù)應(yīng)檢查是不是測量不準(zhǔn)確的原因,如果確系不相等的,則根據(jù)勘丈結(jié)果進(jìn)行繪圖或面積計(jì)算

    5. 共有面積分?jǐn)倖栴}

    對于一般的住宅樓,需要計(jì)算出每戶的建筑面積。這時(shí),首先要計(jì)算出房屋的總建筑面積,然后計(jì)算房屋的套內(nèi)建筑總面積,進(jìn)而求出共有共用面積,然后計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù),再根據(jù)各戶的套內(nèi)建筑面積按比例算出各戶應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e。

    對于比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓,涉及到二級分?jǐn)偤投嗉壏謹(jǐn)?應(yīng)按照"誰受益,誰分?jǐn)?的原則,逐級進(jìn)行分?jǐn)?。文章以二級分?jǐn)傆?jì)算為例,詳細(xì)說明住宅樓的二級分?jǐn)傆?jì)算 舉例如下:

    一幢四層別墅,上、下兩層均為復(fù)式,各有兩套住宅,套型左右對稱,上下相同,該幢特殊之處在于下層兩套住宅沒有在樓梯處留門,也即未實(shí)際使用樓梯,且下層有兩個(gè)獨(dú)立的車庫。因此,需要二級分?jǐn)偂＞唧w方法為:上面兩層樓梯供上層兩套住宅使用,應(yīng)由上層兩套住宅共同分?jǐn)?然后再把下面兩層樓梯面積與下面兩套住宅、車庫共同分?jǐn)?因?yàn)橄旅娴膬蓪訕翘蓦m未被下面兩套住宅及車庫直接使用.但也因?yàn)樯蠈佑凶≌蛊滟彿績r(jià)格明顯降低,屬間接受益,應(yīng)參與下層樓梯面積的分?jǐn)偂?/p>

    6. 結(jié)束語

    房產(chǎn)測繪是涉及到民生的大事,稍有不當(dāng),勢必影響到房產(chǎn)測繪部門的聲譽(yù),甚至產(chǎn)生法律上的糾紛,因此,在制定房產(chǎn)測量規(guī)范時(shí)應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)把握,保證測量精度留有余地,測量方法正確可靠,不能在制定規(guī)范時(shí)留有漏洞。建議對現(xiàn)行規(guī)范不當(dāng)部分或沒有明確規(guī)定的地方給予補(bǔ)充說明或修訂,減少測量工作產(chǎn)生的法律糾紛。

    參考文獻(xiàn)

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    [2] 馮先果. 地籍測量[M]. 長沙:湖南地圖出版社,1988.

    [3] 中國土地勘測規(guī)劃院.城鎮(zhèn)地籍[z]. 北京:中國土地勘測規(guī)劃院,1988.

篇5

【Abstract】The housing expropriation on the state-owned land as a key work in government policy， how to strengthen its management and effectively promote it are always the key problems of government policy. This paper briefly discusses the transformation of the organization structure of the housing expropriation unit in the state-owned land housing expropriation project in different situations ， analyzes the problems meeting in this process and puts forward the countermeasures.

【關(guān)鍵詞】國有土地上房屋征收；房屋征收實(shí)施單位；組織結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換

【Keywords】housing expropriation on the state-owned land； housing expropriation implementation unit； organizational structure transformation

【中圖分類號】F301 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號】1673-1069（2017）03-0073-03

1 引言

國有土地上房屋征收作為涉及經(jīng)濟(jì)、民生、維穩(wěn)等各項(xiàng)事務(wù)的政府重點(diǎn)工作，其具體工作實(shí)施者，房屋征收實(shí)施單位的運(yùn)行模式將直接決定征收項(xiàng)目的成敗。論文從房屋征收實(shí)施單位出發(fā)，首先明確其定義，然后簡要介紹房屋征收實(shí)施部門的工作內(nèi)容，最后討論其在職能型和項(xiàng)目型組織結(jié)構(gòu)之間的轉(zhuǎn)換，并闡述兩種組織結(jié)構(gòu)模式的優(yōu)勢以及采用時(shí)會遇到的問題和解決措施。

2 房屋征收實(shí)施單位的定義

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國務(wù)院令590號），房屋征收實(shí)施單位，是受房屋征收實(shí)施單位承擔(dān)“房屋征收與補(bǔ)償具體工作”的單位，并明確“房屋征收實(shí)施單位不得以營利為目的”。該定義沿用于各省、市出具的征收與補(bǔ)償條例中，部分省市則明確，房屋征收實(shí)施單位“實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償?shù)人韫ぷ鹘?jīng)費(fèi)由本級財(cái)政予以保障”[1]。

由此可見，房屋征收實(shí)施單位具有以下三項(xiàng)屬性：獨(dú)立性、非營利性和本級財(cái)政保障。

上述屬性反映到現(xiàn)實(shí)層面，使房屋征收實(shí)施單位具備下列四點(diǎn)特征：

①隸屬市級以下（區(qū)、街道）行政機(jī)構(gòu)，但非常設(shè)機(jī)構(gòu)；

②屬于具有獨(dú)立法人資格的事業(yè)單位；

③具有獨(dú)立的財(cái)政專戶，資金來源主要為財(cái)政撥款；

④房屋征收實(shí)施單位須與征收部門簽訂委托協(xié)議后，再實(shí)施具體工作。

3 房屋征收實(shí)施單位的工作內(nèi)容

以浙江省寧波市為例，根據(jù)寧波市房屋征收管理辦公室公布的寧波市國有土地上房屋征收工作流程圖[2]，國有土地上房屋征收項(xiàng)目的工作內(nèi)容如下：

根據(jù)此工作流程圖，我們可以看到，國有土地房屋征收可以分為兩個(gè)階段：前期準(zhǔn)備階段（從“建設(shè)活動組織者提出征收申請”到“決定做出后5日內(nèi)公告”）和正式實(shí)施階段（從“房屋征收部門與被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議”到“項(xiàng)目報(bào)結(jié)”）。

其中，在前期準(zhǔn)備階段，房屋征收實(shí)施單位有以下四項(xiàng)工作：①調(diào)查登記；②未經(jīng)登記建筑測繪；③被征收人意愿征詢；④協(xié)助房屋征收部門的其他事務(wù)性工作。

在正式實(shí)施階段，房屋征收實(shí)施單位有以下五項(xiàng)工作：①評估機(jī)構(gòu)選擇及房屋價(jià)值評估；②簽訂協(xié)議及相關(guān)工作；③接收騰空房屋；④房屋拆除；⑤土地出讓前的準(zhǔn)備工作。

4 組織結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換

正如對于企業(yè)而言，“組織需要構(gòu)筑動態(tài)組織能力，能動地適應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)演變”[3]，對于房屋征收實(shí)施單位而言，同樣需要轉(zhuǎn)換不同的組織結(jié)構(gòu)來適應(yīng)工作任務(wù)的變化。

一般而言，房屋征收實(shí)施單位的組織結(jié)構(gòu)會在以下兩種模式中轉(zhuǎn)換：

首先，當(dāng)房屋征收實(shí)施單位在單個(gè)工作周期只承接單項(xiàng)房屋征收項(xiàng)目，但該項(xiàng)目面積大，戶數(shù)多時(shí)，房屋征收實(shí)施單位會采取職能型組織結(jié)構(gòu)，因?yàn)槁毮苄徒M織結(jié)構(gòu)作為以職能作為承擔(dān)項(xiàng)目任務(wù)的主體，被認(rèn)為“可以充分發(fā)揮資源集中優(yōu)勢，有利于保障項(xiàng)目需要資源的供給和項(xiàng)目可交付成果的質(zhì)量”6。其基本結(jié)構(gòu)如圖2所示：

在職能型組織結(jié)構(gòu)模式下，房屋征收實(shí)施單位的工作人員將各司其職，定崗定責(zé)。如工程組的工作人員將專職負(fù)責(zé)騰空房屋的接受和拆除等工程發(fā)包，而不涉及上門動遷、協(xié)議簽訂等其他工作。

通過這種組織結(jié)構(gòu)，房屋征收實(shí)施單位可以發(fā)揮三項(xiàng)優(yōu)勢：一是統(tǒng)一指揮，合理調(diào)配資源；二是明確職責(zé)，避免推諉扯皮；三是熟練操作，提高工作效率。

同時(shí)，由于該年度只實(shí)施唯一的大型征收項(xiàng)目，因此可以避免像一些專家指出的那樣，職能型組織結(jié)構(gòu)將因“經(jīng)營環(huán)境的復(fù)雜化而導(dǎo)致職能制組織結(jié)構(gòu)的機(jī)制失效”。

當(dāng)然，該結(jié)構(gòu)同樣會造成一些題，主要有以下兩點(diǎn)：一是由于職能部門的工作與項(xiàng)目進(jìn)度關(guān)系不明顯，難以定量，實(shí)施任務(wù)分解，從而導(dǎo)致權(quán)責(zé)不明。

解決這一問題的主要措施是發(fā)揮非正式組織的作用。根據(jù)梅奧“霍桑實(shí)驗(yàn)”的結(jié)論，非正式組織是“企業(yè)成員在共同工作的過程中，由于抱有共同的社會感情而形成的非正式團(tuán)體”[4]。由于房屋征收是相對依賴經(jīng)驗(yàn)的行政工作，因此房屋征收實(shí)施單位往往讓返聘或年長員工與年輕員工結(jié)成“傳幫帶”師徒關(guān)系。這種模式在傳遞工作經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，也會形成關(guān)系緊密的非正式團(tuán)體。在其中，年紀(jì)大、經(jīng)驗(yàn)豐富的老員工可以憑借其資歷和威望成為非正式組織的核心成員及隱性領(lǐng)導(dǎo)，分配任務(wù)。

二是正如圖1工作流程圖所示，房屋征收實(shí)施單位的工作有一定的周期性，在特定時(shí)間段，往往會出現(xiàn)部分職能組非常忙碌，而其他職能組無事可做的不平衡現(xiàn)象。這樣的不平衡不僅容易打亂工作節(jié)奏，還會因各組間的不公平而消減員工的積極性。

要解決這一問題主要有兩項(xiàng)措施：一是應(yīng)合理安排工作計(jì)劃，盡量減少差異，如當(dāng)征收決定尚未做出時(shí)，測繪評估組和動遷簽約組的人員并不一定無事可干，可提前與被征收人接觸，了解其思想動態(tài)，并配合行政組將前期調(diào)查組調(diào)查的成果編制成檔，為之后的簽約工作打好基礎(chǔ)；而在征收決定做出后，前期調(diào)查組和行政組則可開始對下一個(gè)項(xiàng)目實(shí)施前期準(zhǔn)備工作。

二是應(yīng)采用更加靈活和公平的激勵模式。正如亞當(dāng)斯的公平理論所言，下屬的工作動機(jī)和積極性不僅受自己絕對報(bào)酬的影響，更重要的還受相對報(bào)酬的影響。針對不同職能組工作內(nèi)容的差異，房屋征收實(shí)施單位可采用績效工資、考核優(yōu)評等差異性激勵抵消員工因同一時(shí)間段內(nèi)工作量不同而產(chǎn)生的不滿。

而當(dāng)房屋征收實(shí)施單位需在單個(gè)工作周期承擔(dān)多個(gè)項(xiàng)目，而這些項(xiàng)目體量小、時(shí)間緊、需同步進(jìn)行時(shí)，職能型組織結(jié)構(gòu)不再有利于完成任務(wù)目標(biāo)，此時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)轫?xiàng)目型組織結(jié)構(gòu)。因?yàn)椋缤瑢＜覀冄芯康贸龅慕Y(jié)論，項(xiàng)目型組織結(jié)構(gòu)具有“持續(xù)流程，減少沖突”的優(yōu)勢。其基本結(jié)構(gòu)如圖3所示：

在這種組織結(jié)構(gòu)下，房屋征收實(shí)施單位將依據(jù)項(xiàng)目設(shè)置小M。各項(xiàng)目小組設(shè)立組長，以完成項(xiàng)目為任務(wù)目標(biāo)，直接向拆遷辦主任負(fù)責(zé)，同時(shí)協(xié)調(diào)配置項(xiàng)目小組內(nèi)部的工作資源。

需注意的是，由于房屋征收的特殊性，會計(jì)和出納依然單獨(dú)成立財(cái)務(wù)組，負(fù)責(zé)所有項(xiàng)目的財(cái)務(wù)性事務(wù)。

通過這種組織結(jié)構(gòu)，可以發(fā)揮三項(xiàng)優(yōu)勢：一是任務(wù)目標(biāo)明確，任務(wù)目標(biāo)和考核依據(jù)均圍繞項(xiàng)目展開，有明確的目標(biāo)和進(jìn)度；二是各項(xiàng)目小組獨(dú)立進(jìn)行資源配給，不會產(chǎn)生資源爭奪和分配不合理問題；三是各項(xiàng)目同步進(jìn)行，確保時(shí)間節(jié)點(diǎn)相近的征收項(xiàng)可以同時(shí)推進(jìn)，按時(shí)完成。

項(xiàng)目型組織結(jié)構(gòu)會產(chǎn)生的問題主要有兩點(diǎn)。第一是分工復(fù)雜。在項(xiàng)目型組織結(jié)構(gòu)中，由于各組人員有限，無法像職能型組織結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)一崗專職，工作人員往往要負(fù)責(zé)多項(xiàng)工作。這就會產(chǎn)生兩項(xiàng)問題：①工作人員需要接觸陌生的工作，需重新學(xué)習(xí)，且效率降低，更容易失誤；②相對于職能型組織結(jié)構(gòu)，工作人員將嘗試一種新合作模式，即與擔(dān)負(fù)不同職能的同事合作，這需要適應(yīng)過程。

解決上述問題的措施主要是集體學(xué)習(xí)。正如野中郁次郎所指出的，“隱性知識根植于組織路徑和流程中，協(xié)調(diào)著成員共同的行為”。在項(xiàng)目小組中，各成員的隱性知識的傳遞和分享將提升小組行動效率，減少調(diào)適時(shí)間。房屋征收實(shí)施單位的集體學(xué)習(xí)主要有三種模式：一是在年長與年輕人員間實(shí)現(xiàn)傳幫帶；二是合作人員間分享知識，做到干中學(xué)；三是專業(yè)培訓(xùn)，即聘請專家對于員工實(shí)施集中培訓(xùn)，在短時(shí)間內(nèi)顯著加強(qiáng)工作人員的專業(yè)知識。

第二個(gè)問題是職能偏向。人各有所長，項(xiàng)目小組組長也是如此。因此就會出現(xiàn)一種現(xiàn)象：組長熟悉自己擅長的工作，而對其他工作相對陌生，即職能偏向。職能偏向會導(dǎo)致兩點(diǎn)負(fù)面效應(yīng)：一是組長對于自己生疏的工作無法做出準(zhǔn)確判斷，在把握項(xiàng)目整體進(jìn)度方面出現(xiàn)偏差；二是其在組內(nèi)資源配置時(shí)可能會偏向自己擅長的工作而忽視生疏的工作，導(dǎo)致整體安排失衡。

解決這個(gè)問題主要有兩點(diǎn)措施：一是在任命項(xiàng)目小組組長時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎選擇。首先選擇擅長多項(xiàng)工作的資深工作人員。其次選擇善于聽取他人意見的人員，避免有獨(dú)斷專行傾向的固執(zhí)者。最后選擇善于學(xué)習(xí)，特別是善于在實(shí)踐中學(xué)習(xí)的人。

二是項(xiàng)目小組組長應(yīng)選擇更為開放的領(lǐng)導(dǎo)方式。正如一些研究中顯示的，“隨著下屬工作經(jīng)驗(yàn)和獨(dú)立性的增加，項(xiàng)目經(jīng)理必須減少他們的控制”。在各組員對于組長生疏的工作具有豐富經(jīng)驗(yàn)的情況下，組長應(yīng)減少控制，采取民主型的領(lǐng)導(dǎo)方式，積極發(fā)揮組員的主觀能動性。

5 結(jié)論

房屋征收實(shí)施單位作為承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償具體工作的單位，是獨(dú)立性、非營利，工作經(jīng)費(fèi)由本級財(cái)政予以保障的行政組織。其具體工作內(nèi)容包括調(diào)查登記、未經(jīng)登記建筑測繪、意愿征詢、簽訂協(xié)議、接受房屋、房屋拆除等。

房屋征收實(shí)施單位應(yīng)根據(jù)承接任務(wù)情況不同在職能型組織結(jié)構(gòu)和項(xiàng)目型組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行轉(zhuǎn)換。職能型組織結(jié)構(gòu)具有統(tǒng)一配給、職責(zé)明確的優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)有兩點(diǎn)問題：一是組內(nèi)權(quán)責(zé)不明，解決這一問題的措施是發(fā)揮非正式組織的作用；二是工作的周期性差異，解決這一問題的措施除了合理安排計(jì)劃，還可以采用更加靈活和公平的激勵模式。

項(xiàng)目型組織結(jié)構(gòu)具有小組任務(wù)目標(biāo)明確和避免資源爭奪的優(yōu)勢，并能確保各項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行。同時(shí)有兩點(diǎn)問題：分工復(fù)雜，解決措施是集體學(xué)習(xí)；項(xiàng)目組組長的職能偏向。解決措施一是謹(jǐn)慎挑選組長人選，二是組長應(yīng)采用更開放的領(lǐng)導(dǎo)方式。

【參考文獻(xiàn)】

【1】寧波市房屋征收管理辦公室.寧波市國有土地上房屋征收工作流程圖[DB/OL].http：//.cn/NewsShow.aspx？nc=00070002

&Id=4828，2016-09-29/2016-12-21.

【2】寧波市人民政府.寧波市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法 寧波市人民政府令219號，2015年3月18日，第三章第二十五條[Z].

篇6

論文摘要：本文對GPS定位系統(tǒng)在應(yīng)用中建立工程測量控制網(wǎng)、RTK 下的碎部測量與放樣、區(qū)域差分系統(tǒng)下碎部測量與放樣以及變形監(jiān)測作出了探討，并對GPS 技術(shù)的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行了分析，供同行參考。

21世紀(jì)是信息化的時(shí)代，而作為信息化產(chǎn)業(yè)技術(shù)方向的一部分，測繪專業(yè)在數(shù)字地球概念中扮演著重要的角色。而GPS全球定位系統(tǒng)具有性能好、精度高、應(yīng)用廣的特點(diǎn)。在測繪領(lǐng)域中，GPS系統(tǒng)已廣泛用于大地測量、工程測量、航空攝影測量及地形測量等各個(gè)領(lǐng)域。通過 GPS靜態(tài)測量和 GPSRTK測量技術(shù)在性能特點(diǎn)、作業(yè)方法、技術(shù)條件及應(yīng)用效果的分析，指出GPS技術(shù)在房產(chǎn)基礎(chǔ)測量中具有傳統(tǒng)測量技術(shù)無可比擬的優(yōu)勢。

1、GPS靜態(tài)測量應(yīng)用于房產(chǎn)平面控制測量

1．1GPS靜態(tài)測量模式

GPS靜態(tài)測量有常規(guī)靜態(tài)測量與快速靜態(tài)測量2種模式。

常規(guī)靜態(tài)測量模式是采用 2臺(或 2臺以上) GPS接收機(jī) ，分別安置在 1條或數(shù)條基線的兩端，同步觀測 4顆以上衛(wèi)星，每時(shí)段根據(jù)基線長度和測量等級觀測45 min以上的時(shí)間。

快速靜態(tài)測量模式是在一個(gè)已知測站上安置 1 臺 GPS接收機(jī)作為基準(zhǔn)站，連續(xù)跟蹤所有可見衛(wèi)星。移動站接收機(jī)依次安置到各待測測站，每測站觀測數(shù)分鐘。

這兩種模式均可用來建立房產(chǎn)平面控制網(wǎng)。應(yīng)用 GPS進(jìn)行房屋平面控制測量，點(diǎn)與點(diǎn)之間可以不要求互相通視，這樣就避免了常規(guī)測量中控制點(diǎn)位選取的局限性。只要使用的 GPS儀器精度與等級控制測量精度相匹配，控制點(diǎn)位的選取符合 GPS點(diǎn)位選取條件，那么所布設(shè)的 GPS網(wǎng)精度就完全能夠滿足房產(chǎn)測量規(guī)程要求。

1．2 GPS靜態(tài)測量的作業(yè)方法

1．2．1根據(jù)基線長度確定靜態(tài)測量觀測時(shí)間

以拓普康 GPS為例，為達(dá)到測量精度要求，在進(jìn)行靜態(tài)測量時(shí)，可根據(jù)基線長度和接收機(jī)的類型確定觀測時(shí)間(表 1)。

表 1 根據(jù)基線長度確定的 GPS靜態(tài)測量觀測時(shí)間

以上觀測的成果質(zhì)量易受鎖定的衛(wèi)星數(shù)量、作業(yè)環(huán)境及各種干擾因素影響。為保證獲得良好的觀測成果，應(yīng)做到：

(1)按相關(guān)的GPS規(guī)范要求選取觀測時(shí)間；

(2)新用戶應(yīng)盡可能適當(dāng)延長設(shè)計(jì)觀測時(shí)間；

(3)單頻接收機(jī)最好不要用于觀測長度超過 15 km的基線 。

1．2．2 外業(yè)觀測

(1)將 3臺接收機(jī)分別在測站點(diǎn)上對中、整平；

(2)接收機(jī)開機(jī)，跟蹤GPS／GLONASS衛(wèi)星的信號；

(3)在外業(yè)表格上記錄點(diǎn)號、儀器編號、天線高等信息；

(4)接收機(jī)跟蹤衛(wèi)星穩(wěn)定后，開始記錄觀測數(shù)據(jù)；

(5)觀測一定時(shí)間后，接收機(jī)停止記錄觀測數(shù)據(jù)；

(6)接收機(jī)關(guān)機(jī)。

1．3GPS靜態(tài)測量特點(diǎn)

在布設(shè)控制網(wǎng)方面，GPS靜態(tài)測量較之常規(guī)方法具有以下特點(diǎn)：

(1)測量精度高。GPS觀測精度要明顯高于常規(guī)測量方法，其基線向量的相對精度一般在 1／10000～1／100000000之間，這是普通測量方法很難達(dá)到的。

(2)選點(diǎn)靈活、不需要建造覘標(biāo)。GPS測量不要求測站間相互通視，不需要建造覘標(biāo)，作業(yè)成本低，大大降低了布網(wǎng)費(fèi)用。

(3)全天侯作業(yè)。在任何時(shí)間、任何氣候條件下，均可以進(jìn)行 GPS觀測，大大方便測量作業(yè)，有利于按時(shí)、高效地完成控制網(wǎng)的布設(shè)。

(4)觀測時(shí)間短。采用 GPS布設(shè)一般等級的控制網(wǎng)，每個(gè)測站上的觀測時(shí)間一般為 1～2個(gè)小時(shí)。采用快速靜態(tài)定位的方法，觀測時(shí)間更短。

(5)觀測、處理自動化。采用 GPS布設(shè)控制網(wǎng)，觀測和數(shù)據(jù)處理過程均高度自動化。

1．4 實(shí)例及效果

某房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪項(xiàng)目區(qū)面積 100km2 ，需要布設(shè)三等 GPS控制網(wǎng)。根據(jù)規(guī)范要求，點(diǎn)與點(diǎn)之間平均距離為 5km，現(xiàn)場踏勘后共布設(shè) 13個(gè)點(diǎn)，埋石、觀測、數(shù)據(jù)解算共用時(shí)4個(gè)工作日。如果應(yīng)用常規(guī)作業(yè)方法，以上工作量只能滿足在控制點(diǎn)上建造覘標(biāo)的要求，而且控制點(diǎn)成果精度會大大降低，返工率也會因?yàn)閿?shù)據(jù)采集受人為因素的干擾而升高。

2、GPS RTK測量技術(shù)應(yīng)用于房產(chǎn)基礎(chǔ)圖測繪

2．1GPS RTK測量技術(shù)的基本特點(diǎn)

GPS RTK是指載波相位實(shí)時(shí)動態(tài)差分(Real—Time Kinematic)定位，是 GPS定位的最新技術(shù)。

GPS RTK技術(shù)系統(tǒng)配置由基準(zhǔn)站接收機(jī)、移動站接收機(jī) 2部分組成。基準(zhǔn)站接收機(jī)設(shè)在具有已知坐標(biāo)(地勢較高處也可無已知坐標(biāo))的參考點(diǎn)上，連續(xù)接收所有可視 GPS衛(wèi)星信號，并將測站的坐標(biāo)、觀測值 、衛(wèi)星跟蹤狀態(tài)及接收機(jī)工作狀態(tài)通過數(shù) 據(jù)鏈發(fā)送出去；移動站接收機(jī)在跟蹤 GPS衛(wèi)星信號的同時(shí)接收來 自基準(zhǔn)站 的數(shù)據(jù)，通過 0TF(On The Fly)算法快速求解載波相位整周模糊度，獲取所在點(diǎn)相對于基準(zhǔn)點(diǎn)的坐標(biāo)和精度指標(biāo)。

2．2 基準(zhǔn)站的選定和建立

基準(zhǔn)站的安置是順利進(jìn)行 RTK測量的關(guān)鍵，選址時(shí)應(yīng)注意：

(1)避免在無線電干擾強(qiáng)烈的地區(qū)選址；

(2)基準(zhǔn)站站址及數(shù)據(jù)鏈電臺發(fā)射天線必須具有一定的高度；

(3)為防止數(shù)據(jù)鏈丟失以及多路徑效應(yīng)的影響，站址周圍應(yīng)無 GPS信號反射物(大面積水域、大型建筑物等)。

2．3 RTK技術(shù)的作業(yè)方法

(1)將基準(zhǔn)站設(shè)在制高點(diǎn)上，控制點(diǎn)距離小于RTK有效作業(yè)半徑的2／3倍。為方便對 RTK測量成果進(jìn)行控制檢核和避免出現(xiàn)作業(yè)盲點(diǎn)，在測區(qū)環(huán)境不良地區(qū)增加基準(zhǔn)站。

(2)施測第一個(gè)觀測點(diǎn)為已知點(diǎn)，以檢核第一個(gè)RTK測量結(jié)果是否精確。RTK測量前的檢核工作很重要，它可以發(fā)現(xiàn)輸入的控制點(diǎn)坐標(biāo)、坐標(biāo)系統(tǒng)、設(shè)置參數(shù)是否有誤等問題。

(3)由于接收衛(wèi)星狀況不良等原因而造成的盲點(diǎn)地區(qū)，應(yīng)在盲點(diǎn)周圍加測控制點(diǎn)，以便用全站儀補(bǔ)測。

2．4 RTK技術(shù)的優(yōu)點(diǎn)

(1)作業(yè)效率高。在一般的地形地勢下，設(shè)站 1次即可測完大約 6km半徑的測區(qū)，大大減少了傳統(tǒng)測量所需的控制點(diǎn)數(shù)量和測量儀器的“搬站”次數(shù)，提高了勞動效率。

(2)定位精度高，數(shù)據(jù)安全可靠，沒有誤差積累。只要滿足 RTK的基本工作條件，在一定的作業(yè)半徑范圍內(nèi)，RTK的平面精度就能達(dá)到厘米級。

(3)降低作業(yè)條件要求。RTK技術(shù)受通視條件、能見度、氣候、季節(jié)等因素的影響和限制較小，只要滿足 RTK的基本工作條件，就能快速進(jìn)行高精度定位作業(yè)。

(4)操作簡便，數(shù)據(jù)處理能力強(qiáng)。只要在設(shè)站時(shí)進(jìn)行簡單的設(shè)置，就可以同步獲得測量結(jié)果坐標(biāo)。數(shù)據(jù)輸入、存儲、處理、轉(zhuǎn)換和輸出能力強(qiáng)，能方便快捷地與計(jì)算機(jī)通信。

2．5 實(shí)例及效果

仍以前述測區(qū)為例，該項(xiàng)目區(qū)需要在三等 GPS控制網(wǎng)的基礎(chǔ)上，布設(shè)一級 GPS控制點(diǎn)。根據(jù)規(guī)范要求，點(diǎn)與點(diǎn)之間平均距離設(shè)計(jì)為 0.5 km，現(xiàn)場勘察后共布設(shè) 456個(gè)點(diǎn)，埋石、觀測、數(shù)據(jù)解算共用時(shí) 12個(gè)工作 日。如果應(yīng)用常規(guī)作業(yè)方法工期至少需 1個(gè)月。由于數(shù)據(jù)量龐大作業(yè)環(huán)境復(fù)雜，返工率也必然會大大提升。

3、結(jié)束語

通過以上對 GPS測量技術(shù)應(yīng)用的分析，可以看出GPS技術(shù)在房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪中的具有傳統(tǒng)測量無可比擬的優(yōu)勢，但由于其技術(shù)特點(diǎn)，該技術(shù)也存在一定的問題。

(1)受衛(wèi)星狀況限制。房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪主要在城市進(jìn)行，衛(wèi)星信號在高樓密布區(qū)被遮擋時(shí)間往往較長，使得作業(yè)時(shí)間受到限制，且易產(chǎn)生假值。

(2)空中環(huán)境影響。中午時(shí)間衛(wèi)星信號受電離層干擾大，共用衛(wèi)星數(shù)少，因而初始化時(shí)間長甚至不能初始化，也就無法進(jìn)行測量。

(3)數(shù)據(jù)鏈傳輸受干擾和限制、作業(yè)半徑比標(biāo)稱距離小。RTK數(shù)據(jù)鏈傳輸易受到障礙物，如高大山體、高大建筑物和各種高頻信號源的干擾，傳輸過程中衰減嚴(yán)重，影響作業(yè)精度和作業(yè)半徑。因此，在開展房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪工作時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況合理運(yùn)用 GPS測量技術(shù)。

參考文獻(xiàn) ：

篇7

關(guān)鍵詞：工程測量；人員素質(zhì)；現(xiàn)代科技

中圖分類號：[P258] 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、過硬的政治思想素質(zhì)在目前各種思潮激烈碰撞、價(jià)值觀念日趨多樣化的情況下,工程測量技術(shù)人員只有樹立科學(xué)的世界觀、工程論文范文奮進(jìn)的人生觀和正確的價(jià)值觀,才能立穩(wěn)人生坐標(biāo),在各種考驗(yàn)面前保持清醒的頭腦,增強(qiáng)對各種錯(cuò)誤思想和腐朽生活方式的抵御能力。

二、豐富的專業(yè)知識隨著衛(wèi)星定位系統(tǒng)、遙感技術(shù)、地理信息系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的飛速發(fā)展和相關(guān)技術(shù)之間的有機(jī)地結(jié)合,測繪科學(xué)正在向?qū)崟r(shí)化、動態(tài)化、數(shù)字化、智能化、集成化、信息化、現(xiàn)代化方向發(fā)展。因此,未來的工程測量技術(shù)人員必須以先進(jìn)的思維方式、扎實(shí)的理論基礎(chǔ)、熟練的操作技巧、科學(xué)的管理方法為依托,不斷改善知識結(jié)構(gòu),拓寬專業(yè)領(lǐng)域。在熟練掌握測繪基礎(chǔ)理論和基本方法、熟練運(yùn)用各種測繪儀器設(shè)備、有效解決各類工程中的測量問題的基礎(chǔ)上,將經(jīng)典測繪方法和先進(jìn)技術(shù)、傳統(tǒng)儀器和現(xiàn)代設(shè)備有機(jī)地結(jié)合起來,借助全站儀、測繪機(jī)器人或自動測量系統(tǒng)等新型設(shè)備,進(jìn)行測量數(shù)據(jù)自動采集、處理和分析,逐步推行數(shù)字一體化作業(yè)方式。正確運(yùn)用GPS技術(shù)進(jìn)行控制測量、施工放樣和快速定位等,用高空間分辨率遙感衛(wèi)星獲取基礎(chǔ)地理信息,并為建立各個(gè)領(lǐng)域的專題信息系統(tǒng)提供不可缺少的數(shù)字地理空間信息,有效促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)社會信息化的水平不斷提高,為實(shí)現(xiàn)數(shù)字地球、數(shù)字中國、數(shù)字城市、數(shù)字家園這一戰(zhàn)略目標(biāo)提供可靠的信息資源。

三、廣博的相關(guān)知識一方面,由于測繪工程貫穿于各類工程的始終,而這些工程主要涵蓋土建、水利、交通運(yùn)輸、電力、地礦、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、房地產(chǎn)、海洋等領(lǐng)域。從工程的勘察、設(shè)計(jì)、施工、竣工到營運(yùn)管理等過程均離不開測量。測量技術(shù)人員在各類工程建設(shè)中扮演著重要的角色,是設(shè)計(jì)者和施工者之間的中介人。為了確保工程的質(zhì)量和進(jìn)度,測量技術(shù)人員必須熟悉相應(yīng)工程的施工工藝和技術(shù)要求,積極、主動地開展工作,保證施工各階段嚴(yán)格做到:“按圖放線,按線施工”。另一方面,隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立和完善,尤其是我國加入WTO后,各種管理制度如何與國際上認(rèn)同的制度相兼容,已經(jīng)成為擺在各個(gè)領(lǐng)域的重要問題。注冊測量師作為眾多注冊工程師中的一種,及時(shí)引入能提高測量人員素質(zhì),促進(jìn)對外開放,開拓國際市場,適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。在新加坡、澳大利亞、馬來西亞和香港特別行政區(qū)等國家和地區(qū),注冊測量師制度已實(shí)施很長時(shí)間,并享有極高的威信。就我國香港特別行政區(qū)而言,各類專業(yè)測量師所從事的業(yè)務(wù)范圍非常廣泛,其中“土地測量師”可承擔(dān)地籍測量、工程測量、大地測量、攝影測量、水道測量等業(yè)務(wù);“工料測量師”可在房屋建筑、土木工程、城市開發(fā)以及礦業(yè)、石油化工方面進(jìn)行成本預(yù)算咨詢、成本計(jì)劃、招標(biāo)與合同、工程結(jié)算和工程管理等工作;“產(chǎn)業(yè)測量師”可開展產(chǎn)業(yè)調(diào)查及估算、地產(chǎn)買賣、物業(yè)管理等業(yè)務(wù);“建筑測量師”則在建筑物的策劃、興建、保養(yǎng)、收購等方面提供法律、設(shè)計(jì)、文書、監(jiān)督和保險(xiǎn)等一系列的服務(wù)。如此等等,這充分說明注冊測量師所承擔(dān)的工作,涉及范圍之廣、運(yùn)用相關(guān)知識之多是超乎我們所想象的。因此,對我國工程測量技術(shù)人員而言,必須加強(qiáng)建筑工程、水利工程、地礦工程、海洋工程、房地產(chǎn)管理、法律法規(guī)、人文社科、工程管理等相關(guān)知識的學(xué)習(xí),調(diào)整知識結(jié)構(gòu),適應(yīng)專業(yè)工程師國際化、經(jīng)濟(jì)全球化的要求。

四、嫻熟的計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力計(jì)算機(jī)是20世紀(jì)科學(xué)技術(shù)發(fā)展的結(jié)晶, 21世紀(jì)是網(wǎng)絡(luò)的時(shí)代、信息的世界,計(jì)算機(jī)正以不同的方式、不同的程度迅速深入到每一個(gè)領(lǐng)域、每一個(gè)行業(yè)、每一個(gè)地方和每一個(gè)人的生活之中。作為信息科學(xué)重要組成部分的測繪科學(xué),與計(jì)算機(jī)的聯(lián)系非常緊密,甚至密不可分。從野外數(shù)據(jù)的采集、內(nèi)業(yè)計(jì)算、處理、分析、繪圖到信息化管理,都離不開計(jì)算機(jī)。工程測量技術(shù)人員,必須熟練掌握計(jì)算機(jī)的基本操作,廣泛運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行測量數(shù)據(jù)處理、圖形繪制、圖像處理、程序設(shè)計(jì)、系統(tǒng)管理等。積極探索計(jì)算機(jī)在測繪科學(xué)中應(yīng)用的新方法、新途徑,并不斷提高自身的計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力和水平,為各類工程建設(shè)提供實(shí)時(shí)的、可靠的、多維的信息資源。

五、高超的外語水平近年來,我國的對外開放不斷擴(kuò)大,特別是入世以來,我國經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)更加緊密相連,人才的流動、市場的競爭,將給工程建設(shè)注入新的活力,提供良好的發(fā)展機(jī)遇。國內(nèi)人士在境外承擔(dān)工程建設(shè)項(xiàng)目或在境內(nèi)承擔(dān)外資、合資企業(yè)工程建設(shè)的機(jī)會越來越多,外國公司在我國承攬工程項(xiàng)目的情形也將不足為奇。中國人與外國人的接觸與交往日益頻繁,而注冊測量師制度的推行,更有利于測量人員走出國門、走向世界,擴(kuò)大對外交流與合作。從而迫切要求工程測量技術(shù)人員具備高超的外語水平,能看懂外文資料、簽訂外文合同、制定外文計(jì)劃、聽懂外國語言、順利與外國人交流,很好地履行自己的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任,提高自身執(zhí)業(yè)水平。

篇8

關(guān)鍵詞：工程測繪；質(zhì)量控制；對策分析

引言

隨著整體社會經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展勢頭也是勢不可擋，由此帶來的相關(guān)建筑行業(yè)也逐漸發(fā)展起來。工程測繪在建筑工程發(fā)展中占據(jù)著舉足輕重的地位，是建筑施工順利進(jìn)行的基礎(chǔ)，工程測繪技術(shù)水平必然要隨著建筑業(yè)的進(jìn)步而不斷提高。但是一項(xiàng)技術(shù)的革新和應(yīng)用往往受到周圍的環(huán)境、人員，數(shù)據(jù)等各方面的影響，因此在工程測繪質(zhì)量的控制方面就需要更加認(rèn)真和嚴(yán)謹(jǐn)。為了保證工程順利進(jìn)行，要從工程測繪的過程、工作人員、設(shè)備精準(zhǔn)度等多個(gè)方面進(jìn)行管理和控制。

1 工程測繪的概念及特點(diǎn)

1.1 工程測繪的概念

測繪工程，主要是指測量空間、大地的各種信息并繪制各種信息的地形圖，研究和測繪的對象十分廣泛，主要包括地表的各種地物、地貌和地下的地質(zhì)構(gòu)造、水文、礦藏等，如山川、河流、房屋、道路、植被等。在開發(fā)一塊土地或進(jìn)行大型工程建設(shè)之前，必須由測繪工程師測量繪制地形圖，獲得相關(guān)的數(shù)據(jù)信息，以此為依據(jù)進(jìn)行決策、規(guī)劃和設(shè)計(jì)等工作。工程師測量繪制的地形圖通常以地形地貌圖，交通路線圖等形式展現(xiàn)在公眾的面前。測繪師們工作的工作區(qū)域一般都是在野外，環(huán)境條件較差，這就需要工程師們擁有良好的心理素質(zhì)和身體素質(zhì)。

1.2 工程測繪的特點(diǎn)

工程測繪是一項(xiàng)工序復(fù)雜繁瑣的工作，從數(shù)據(jù)的測量到圖表的繪制，再到數(shù)據(jù)的錄入，多道程序構(gòu)成了工程測繪系統(tǒng)的整個(gè)過程；測量的數(shù)據(jù)要求精準(zhǔn)度高，符合實(shí)地情況，一個(gè)微小的數(shù)字變化就影響著整個(gè)建筑的安全和質(zhì)量。隨著現(xiàn)代高科技的發(fā)展，工程測量技術(shù)也在不斷提高，網(wǎng)絡(luò)化、科技化、數(shù)字化提高了數(shù)據(jù)測量的精準(zhǔn)度，在更大程度上保證了施工人員和建筑質(zhì)量安全；工程測量的地點(diǎn)多為處女地，以原始地形地貌為主，測量人員的工作環(huán)境差，惡劣的測量環(huán)境加大了測量人員的工作難度，威脅著工作人員的人身安全，新技術(shù)的應(yīng)用很大程度上降低了此類難度。對于地形環(huán)境較為復(fù)雜的測繪任務(wù)，可以利用智能機(jī)器人開展測繪工作，在降低人員傷殘率的同時(shí)還能提高測繪精準(zhǔn)，這種方式受到越來越多工作單位的認(rèn)可。

2 工程測繪質(zhì)量控制中涉及的問題

多年來的工程測繪發(fā)展產(chǎn)生了積累寶貴的經(jīng)驗(yàn)財(cái)富，但很多問題也廣為詬病，我們主要從人員素質(zhì)水平、設(shè)備、質(zhì)量把握、法制監(jiān)管四個(gè)方面進(jìn)行研究。

2.1 工程測繪專業(yè)人員少，水平有限

人是所有活動中最重要的因素，人員專業(yè)素質(zhì)的高低直接影響著工作能否順利進(jìn)行。很多工程單位的測量設(shè)備齊全，但專業(yè)的測量人員卻很少，這就為測繪工作的開展埋下了大量的隱患。首先，我國專業(yè)的工程測繪培訓(xùn)機(jī)構(gòu)少，一些大學(xué)開設(shè)的此專業(yè)還處于初級發(fā)展階段，專業(yè)素養(yǎng)高、經(jīng)驗(yàn)豐富的測繪人才缺乏，此類人才在社會市場上處于供不應(yīng)求的狀態(tài)；其次，企業(yè)的一些測繪人員對新技術(shù)、新設(shè)備的適應(yīng)和學(xué)習(xí)能力差，傾向于使用傳統(tǒng)的測繪方式，但傳統(tǒng)的測繪方式單一落后，難以滿足不同層次的質(zhì)量要求，造成測繪結(jié)果的不準(zhǔn)確，數(shù)據(jù)混亂，嚴(yán)重影響工程發(fā)展的順利進(jìn)行。

2.2 忽視對設(shè)備的更新和維護(hù)

社會經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展必然要求工程測繪技術(shù)要按照市場需求進(jìn)行更新和養(yǎng)護(hù)，但是一些企業(yè)的設(shè)備管理部門為了節(jié)約項(xiàng)目成本，提高利潤，一直使用落后的設(shè)備，不但工作效率低，測繪員工安全也難以保證，最終拖慢施工進(jìn)度，影響企業(yè)利潤的實(shí)現(xiàn)；測繪工作地點(diǎn)多槭彝猓且建筑環(huán)境復(fù)雜多變，加之部分設(shè)備使用人員水平有限，測繪設(shè)備的損耗很大，在工程測繪工作中對設(shè)備的過度使用，在工作完成后未及時(shí)進(jìn)行設(shè)備清洗維護(hù)，造成很多設(shè)備老化、生銹，致使精密設(shè)備使用壽命縮短，最終反而加重了經(jīng)營成本。

2.3 盲目追求速度，忽視工程測量質(zhì)量

數(shù)據(jù)采集是工程實(shí)施的前提和基礎(chǔ)，即使是微小的數(shù)據(jù)偏差，也可能造成整個(gè)建筑工程達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)。這就要求在工程測繪過程中，相關(guān)人員嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，謹(jǐn)慎對待測量控制點(diǎn)的選擇。但一些工程單位極力追求速度和經(jīng)濟(jì)效益，加快趕工，忽視工程測繪質(zhì)量，對于工程測繪過程中出現(xiàn)的數(shù)據(jù)偏差，采取蒙混過關(guān)的態(tài)度，特別是在建筑工程驗(yàn)收時(shí)，往往只注重其他施工質(zhì)量的檢查，忽視對測量質(zhì)量的檢查。

2.4 法制監(jiān)管力度不足

《中華人民共和國測繪法》和工程項(xiàng)目所在地的測繪管理?xiàng)l例是約束工程測繪活動的重要規(guī)章制度。但在實(shí)際操作過程中，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門對條例的執(zhí)行力度小，甚至有些部門領(lǐng)導(dǎo)與項(xiàng)目承包商勾結(jié)牟利，任意篡改測繪數(shù)據(jù)，降低了建筑工程質(zhì)量。

3 工程測繪質(zhì)量控制措施

根據(jù)以上總結(jié)的問題，我們有針對性地提出加大專業(yè)人才培養(yǎng)力度、對測繪設(shè)備進(jìn)行及時(shí)的維護(hù)和更新、檢查和控制測繪質(zhì)量及監(jiān)管部門和項(xiàng)目部門協(xié)調(diào)溝通的措施。

3.1 培養(yǎng)專業(yè)工程測繪人才

測繪人員必須熟練地掌握工程測量技術(shù)，精通各種精密測量設(shè)備。為此，一方面，我們要加大專業(yè)測繪人才培養(yǎng)力度。利用現(xiàn)有高校的專業(yè)師資力量，培養(yǎng)高水平的工程測繪人員，為整個(gè)的測繪市場做好人才儲備工作。另一方面，對于已經(jīng)在該領(lǐng)域工作的人員要定期參加在崗培訓(xùn)，特別注意在技術(shù)更新和團(tuán)隊(duì)協(xié)作方面增加培訓(xùn)課程，從學(xué)習(xí)中培養(yǎng)員工的創(chuàng)新意識，摒棄固守傳統(tǒng)的測繪技術(shù)的思想，要不斷豐富自己的知識儲備，提高自身專業(yè)技能和團(tuán)隊(duì)合作能力。

3.2 測繪設(shè)備及時(shí)更新和維護(hù)

設(shè)備完善程度是工程測繪活動能否順利進(jìn)行的標(biāo)志。一套完備設(shè)備，不僅能保障工作的順利進(jìn)行，還能提高工作效率。所以，要想提高工程測繪質(zhì)量，就必須對測繪設(shè)備進(jìn)行及時(shí)的更新和養(yǎng)護(hù)。首先，合理更新測繪設(shè)備。由于工程項(xiàng)目和消費(fèi)需求的不同，為了保證測繪工作高效的進(jìn)行，測繪設(shè)備必須根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況及時(shí)進(jìn)行調(diào)整和更新。其次，工作人員在使用設(shè)備進(jìn)行測量前，要熟讀設(shè)備使用說明書，嚴(yán)格遵循使用說明書進(jìn)行測繪工作，以防出現(xiàn)使用錯(cuò)誤帶來的設(shè)備損耗問題。在設(shè)備使用完成后，要進(jìn)行及時(shí)的設(shè)備保養(yǎng)工作，自覺保護(hù)設(shè)施設(shè)備，延長使用壽命，提高使用率。

3.3 加大測繪質(zhì)量的控制和檢查

測繪質(zhì)量的控制和檢查我們主要從過程和結(jié)果兩個(gè)方面進(jìn)行。在工程測繪過程中，對測繪控制點(diǎn)的選擇和設(shè)備放置角度謹(jǐn)慎斟酌，每一道程序都要操作規(guī)范，以近乎苛刻的工作態(tài)度對測量的數(shù)據(jù)結(jié)果反復(fù)檢查、校對每個(gè)環(huán)節(jié)，一旦發(fā)現(xiàn)任何錯(cuò)誤信息，及時(shí)糾正，保證工程測繪數(shù)據(jù)輸出的正確性；在工程交付時(shí)，將建筑工程部門監(jiān)督與政府監(jiān)理、社會監(jiān)理結(jié)合起來，不僅注重施工質(zhì)量的監(jiān)管，還要加大對施工測量質(zhì)量的檢驗(yàn)力度。數(shù)據(jù)是否有偏差，設(shè)備精密程度是否達(dá)標(biāo)，測繪技術(shù)是否科學(xué)、合理等都是測繪質(zhì)量檢查的重要方面，只有這些指標(biāo)都達(dá)標(biāo)了，才能保證建筑工程高質(zhì)量的順利實(shí)現(xiàn)。

3.4 相關(guān)部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)管理

現(xiàn)有的法制監(jiān)管現(xiàn)狀告訴我們，必須協(xié)調(diào)好相關(guān)部門與工程建設(shè)承包商的關(guān)系，雙方關(guān)系透明化，政治監(jiān)管部門要加大監(jiān)管力度；落實(shí)好責(zé)任制，將每一項(xiàng)責(zé)任落實(shí)到確切的員工身上，一旦出現(xiàn)問題，找到明確的責(zé)任負(fù)責(zé)人；企業(yè)監(jiān)管人員要提高自身素質(zhì)，在員工出現(xiàn)測繪錯(cuò)誤時(shí)，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)章制度辦事，提高員工的自覺意識，形成良好的企業(yè)測繪氛圍，保證工程測繪質(zhì)量。

4 結(jié)束語

建筑施工項(xiàng)目中做好工程測繪工作是重要環(huán)節(jié)，不可忽視。因此，要求從人員、設(shè)備、測繪過程、法制監(jiān)管等方面出發(fā)，做好相關(guān)工作，不論測繪過程中還是測繪結(jié)束后都要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程的高質(zhì)高效。

參考文獻(xiàn)

篇9

一、目前房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及登記人員的現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)登記管理體制

按照《城市房地產(chǎn)管理法》第61條的規(guī)定，“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書”。長期以來，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理具體事務(wù)按照屬地管理的原則進(jìn)行管理，其管理主體為市、縣房地產(chǎn)管理部門。相對于房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，各級政府的主要職責(zé)如下：在中央政府，實(shí)行房地分別管理的體制，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部分別負(fù)責(zé)有關(guān)房地產(chǎn)登記和土地登記的有關(guān)政策制定，指導(dǎo)和監(jiān)督各級地方政府執(zhí)行相關(guān)的政策。在省級政府，和中央政府職能類似，也是由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、國土資源廳分別管理，負(fù)責(zé)承擔(dān)省級范圍內(nèi)相關(guān)政策的制定，指導(dǎo)和監(jiān)督市、縣人民政府的職能。在地方政府，有兩種模式，一種是房地合一的管理體制，目前只有少數(shù)城市是這種體制。如天津、重慶、青島、大連、廣州、深圳、廈門等城市，通常是由國土資源和房屋管理局實(shí)施統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記。另一種是房地分設(shè)的管理體制，目前多數(shù)城市是這種管理體制，純土地登記業(yè)務(wù)由土地管理部門負(fù)責(zé)，但其他的房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，如在建工程抵押登記、房屋預(yù)告登記、房屋初始登記、地役權(quán)登記等均由房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)。各市、縣房地產(chǎn)管理部門具體負(fù)責(zé)房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)通常為房地產(chǎn)管理部門下屬的自收自支事業(yè)單位。

2.房地產(chǎn)登記從業(yè)人員

據(jù)了解，絕大多數(shù)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的編制是上世紀(jì)八九十年代確定的，這些年房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)發(fā)展很快，然而登記機(jī)構(gòu)的編制基本未進(jìn)行調(diào)整，許多登記機(jī)構(gòu)只好通過增加外聘人員滿足日常業(yè)務(wù)需要，各機(jī)構(gòu)人員分為編制內(nèi)和聘用人員兩類，總體比例為1：0. 9,一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)市場規(guī)模較大的城市，聘用人員甚至多于編制內(nèi)人員。由于身份、待遇等方面的限制，這些外聘人員工作積極性不高，人員流動性較大。登記機(jī)構(gòu)對人員的錄用一般按照事業(yè)單位錄用人員進(jìn)行，近幾年隨著用人制度的規(guī)范，一些城市通過全市統(tǒng)一公開招考錄用人員。但從現(xiàn)實(shí)情況看，登記機(jī)構(gòu)從業(yè)人員還缺乏嚴(yán)格的準(zhǔn)入要求，錄用門檻偏低，也沒有專業(yè)方面的強(qiáng)制要求，入職以后，也缺乏專業(yè)和系統(tǒng)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)。人員的整體素質(zhì)和登記工作要求相比還有較大的差距。

二、境外對不動產(chǎn)登記從業(yè)人員的要求

根據(jù)清華大學(xué)法學(xué)院程嘯副教授對德國、奧地利、瑞士、韓國、日本等地區(qū)的比較研究，人民大學(xué)土地管理系吳春岐博士后對臺灣地區(qū)的比較研究，境外對不動產(chǎn)登記官（不動產(chǎn)中最主要的是房地產(chǎn)，不動產(chǎn)登記官主要是指登記機(jī)構(gòu)從事不動產(chǎn)登記的專業(yè)人員）有著較為完善的培訓(xùn)、考試、錄用制度，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)。

1.登記官都是國家公職人員

具體看，主要有兩類：一類是法官或司法輔助人（司法公務(wù)員），如德國和奧地利，還有瑞士的部分州；另一類是公務(wù)員，如日本不動產(chǎn)登記官為國家公務(wù)員系列中的法務(wù)事務(wù)官（指在法務(wù)局、地方法務(wù)局、法務(wù)支局的公務(wù)員），韓國為國家第5級公務(wù)員，我國臺灣地區(qū)的不動產(chǎn)登記官為從事地政業(yè)務(wù)的公務(wù)員。

2.登記官要具備較高的法律專業(yè)知識和相應(yīng)業(yè)務(wù)水平

由于不動產(chǎn)登記涉及到民法、物權(quán)法、合同法、土地法、繼承法、婚姻法等多個(gè)法律，因此登記官必須具備很高的法律素質(zhì)，方能勝任不動產(chǎn)登記工作。這一點(diǎn)在德國、奧地利與瑞士體現(xiàn)得最為明顯，德國《司法輔助人法》規(guī)定，成為司法輔助人必須經(jīng)過在專門培養(yǎng)司法輔助人的高等?？茖W(xué)校學(xué)習(xí)，主要學(xué)習(xí)法學(xué)基礎(chǔ)、民事訴訟法、刑事訴訟法、不動產(chǎn)法、家庭繼承法、公司法、強(qiáng)制執(zhí)行法與破產(chǎn)法，然后才能參加司法輔助人考試。即便是在將登記官作為公務(wù)員的日本、韓國，其公務(wù)員考試中也要求必須掌握相應(yīng)的法律知識。

3.登記官要經(jīng)過專門的培訓(xùn)或考試才能從事登記工作

對登記人員的培訓(xùn)和教育，分為任職前的培訓(xùn)教育，以及任職期間持續(xù)的再教育。德國司法輔助人考試的主要內(nèi)容：包括提交學(xué)位論文，案例解析，還有1小時(shí)口試，最終考試及格者，取得司法輔助人文憑，之后可以向各區(qū)法院申請職位。同時(shí)必須在法院、檢查院、事務(wù)所、行政機(jī)關(guān)的預(yù)備實(shí)習(xí)期為兩年，然后才能進(jìn)入工作崗位，正式上崗后，也要繼續(xù)在崗學(xué)習(xí)，主要是參加司法輔助人協(xié)會組織的各種研討會。日本的不動產(chǎn)登記官必須經(jīng)過國家公務(wù)員考試，分為三類，一類考試非常難，題目相當(dāng)于研究生級別，通過之后為高級公務(wù)員，擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，不具體從事登記事務(wù)；二類考試必須具備大學(xué)學(xué)歷，考試包括筆試和面試，通過后會被登記在“錄用候補(bǔ)者名單”，之后由法務(wù)省組織面試，通過后就會成為“法務(wù)事務(wù)官”；三類考試只需具備高中學(xué)歷，也包括筆試和面試，通過后也成為國家公務(wù)員，其在登記所從事的是最基礎(chǔ)、瑣碎的事務(wù)性工作，一般無法擔(dān)任登記官。如我國臺灣考試由考試院的考選部負(fù)責(zé)，考試內(nèi)容分為普通科目，主要為國文（論文與閱讀測驗(yàn)），還有專業(yè)科目，主要包括民法概要、土地法規(guī)、土地登記實(shí)務(wù)、土地稅法規(guī)。

除以上規(guī)定外，還需要具備良好的執(zhí)業(yè)操守和溝通能力。如日本在面試環(huán)節(jié)主要考察人品、人際交往能力。我國臺灣地區(qū)還特別規(guī)定，地政人員不僅須具備豐富的專業(yè)技術(shù)知識與能力，更需要具備熱心、負(fù)責(zé)的態(tài)度與公正清廉的操守品德。

三、建立房屋登記官培訓(xùn)考核制度的意義

近年來，我國在不動產(chǎn)登記隊(duì)伍建設(shè)方面做了大量工作，并取得了一定成效?！斗康禺a(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》（建設(shè)部令第99號）第30條規(guī)定：“從事房屋權(quán)屬登記的工作人員必須經(jīng)過業(yè)務(wù)培訓(xùn)，持證上崗”；《房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理考核標(biāo)準(zhǔn)》將登記人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)情況作為一個(gè)量化考核標(biāo)準(zhǔn)。通過這些工作，不動產(chǎn)登記人員的素質(zhì)已經(jīng)得到了一定的提高。但實(shí)事求是地說，我國房地產(chǎn)登記人員的現(xiàn)狀還不能令人滿意。登記人員的任用無需嚴(yán)格的法律專業(yè)背景和專門的職業(yè)訓(xùn)練，錄用門檻偏低，臨時(shí)工作人員偏多，缺乏相應(yīng)的登記人員的自我約束、外部監(jiān)督和責(zé)任追究機(jī)制,房屋登記人員整體素質(zhì)離不動產(chǎn)登記制度的內(nèi)在要求還有一定差距。因此，應(yīng)當(dāng)比照國外不動產(chǎn)登記官制度，建立我國不動產(chǎn)登記官制度，建立一支專業(yè)化、職業(yè)化的高素質(zhì)房屋登記人員隊(duì)伍。

從登記實(shí)踐看，作為一名合格的房屋登記人員，應(yīng)當(dāng)具備多方面的專業(yè)知識。首先，登記人員應(yīng)當(dāng)具備較強(qiáng)的法律素質(zhì)。房屋登記人員無論是辦理房屋所有權(quán)登記、抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記，還是協(xié)助法院查封、執(zhí)行，實(shí)際上都要依托基礎(chǔ)性法律關(guān)系。保證登記行為的正確，要建立在對基礎(chǔ)法律關(guān)系正確理解的前提下。房屋登記人員需要較好地掌握民事（特別是合同、房地產(chǎn)、婚姻、繼承）、公證、行政、執(zhí)行等方面的法律、法規(guī)等。其次，房屋登記人員應(yīng)當(dāng)具備較為專業(yè)的房地產(chǎn)方面知識。房屋登記人員登記的對象是房屋，即使法律關(guān)系較為簡單的所有權(quán)初始登記，當(dāng)事人提交的資料也包括土地、規(guī)劃、建筑施工、測繪等方面的證明材料，房屋登記人員需要對這些方面的專業(yè)知識有所了解，還要熟悉房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)開發(fā)流程以及房地產(chǎn)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。另外，房地產(chǎn)登記人員根據(jù)其工作崗位的不同，還應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的計(jì)算機(jī)、檔案管理等方面的能力和知識。尤其是隨著近年來房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記一體化管理的推進(jìn)，房地產(chǎn)管理信息化水平逐步提高，房屋登記工作越來越多地需要依托房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，需要房屋登記人員具有較強(qiáng)的信息化水平。除此而外，從事房屋登記工作還應(yīng)當(dāng)具備很強(qiáng)的責(zé)任心和職業(yè)操守。

1.實(shí)行房屋登記官制度是完善登記制度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

房屋登記工作是一項(xiàng)專業(yè)性、技術(shù)性、法律性都比較強(qiáng)的工作，被登記的房屋價(jià)值量較大，是權(quán)利人重要的財(cái)產(chǎn)之一。登記工作的質(zhì)量，直接影響到房屋權(quán)利人的權(quán)益和房屋交易的安全，如果發(fā)生登記錯(cuò)誤，不但給房屋權(quán)利人和利害關(guān)系人造成損失，登記機(jī)構(gòu)還要面臨行政復(fù)議、行政訴訟甚至行政賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。因此，可以說，不動產(chǎn)登記制度作為保障不動產(chǎn)權(quán)利的一種重要制度，其目的、意義及功能是通過不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員的具體行為來實(shí)現(xiàn)的，只有確保登記機(jī)構(gòu)的工作人員具備足夠的知識水平、符合要求的專業(yè)能力，才能保證登記工作的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，從而維護(hù)登記的效力，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易的安全與效率，為我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2.實(shí)行房屋登記官制度是防范登記風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措

房地產(chǎn)登記制度是保障房地產(chǎn)權(quán)利、維護(hù)交易秩序的一項(xiàng)重要制度。登記具有公信力，登記工作的準(zhǔn)確性與申請人、利害關(guān)系人的權(quán)益密切相關(guān)。登記工作的質(zhì)量，直接影響房地產(chǎn)交易的安全，影響到社會的和諧、穩(wěn)定。據(jù)最高人民法院統(tǒng)計(jì)，2000年以來，全國的行政案件數(shù)量平均增長了20%，而房屋登記行政案件增長了近200%。2008年以來，房屋登記行政案件量已超過拆遷行政案件量，在行政案件中排位第一。我國《物權(quán)法》第21條規(guī)定：“因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償?！痹谧罡呷嗣穹ㄔ撼雠_的司法解釋《關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》中，明確房屋登記機(jī)構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。《房屋登記辦法》第92條規(guī)定：“登記機(jī)構(gòu)及其工作人員違反本辦法規(guī)定辦理房屋登記，給他人造成損害的，由登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任后，對故意或者重大過失造成登記錯(cuò)誤的工作人員，有權(quán)追償?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于做好房屋登記審核人員培訓(xùn)考核工作（試行）的通知》（建房[2009]61號文件，以下簡稱61號文件）的要求，房屋登記官可以在房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核表及房屋登記簿上簽字或署名，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因此，一方面登記機(jī)構(gòu)要盡到合理審慎的職責(zé)，需要高素質(zhì)的登記審核人員完成；另一方面，實(shí)行登記官制度有利于明確登記審核人員的責(zé)任，有利于登記機(jī)構(gòu)對相關(guān)人員的追償。

3.實(shí)行房屋登記官制度是提高登記人員素質(zhì)的必要途徑

長期以來，我國房屋登記機(jī)構(gòu)錄用人員無章可循，隨意性較大。一些人員甚至未經(jīng)培訓(xùn)就承擔(dān)登記審核等登記關(guān)鍵性崗位工作?！段餀?quán)法》實(shí)施后，特別是在制定《房屋登記辦法》，以及《城市房地產(chǎn)管理法》修改意見的過程中，專家、學(xué)者及登記業(yè)內(nèi)人士都強(qiáng)烈呼吁，要盡快借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，建立符合我國國情的登記官選拔、任用、培訓(xùn)考核機(jī)制。實(shí)行房屋登記官培訓(xùn)考核制度，對房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)從事審核工作的人員提出了持證上崗的要求。按照61號文件的要求，從2012年起，未取得《房屋登記官考核合格證書》的人員，應(yīng)調(diào)離房屋登記審核崗位。通過對審核人員提出要求，增強(qiáng)登記人員的學(xué)習(xí)主動性和動力，從而逐步提高登記人員素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。

四、推進(jìn)我國房地產(chǎn)登記人員職業(yè)化的初步構(gòu)想

我國的房地產(chǎn)登記審核人員培訓(xùn)考核機(jī)制尚處于建立階段，推進(jìn)登記人員專業(yè)化、職業(yè)化是今后的發(fā)展方向。目前，房屋登記審核人員的持證上崗，主要通過培訓(xùn)考核的方式取得上崗證書。培訓(xùn)考核制度設(shè)計(jì)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是，通過考核建立登記審核人員的準(zhǔn)入要求。參加培訓(xùn)考核條件有學(xué)歷和專業(yè)，以及從事實(shí)務(wù)的要求。具體條件為大專以上學(xué)歷，學(xué)習(xí)專業(yè)為房地產(chǎn)、法律、規(guī)劃、建筑、土地管理、測繪、經(jīng)濟(jì)等，從事房地產(chǎn)管理、登記、交易工作滿3年?；蛘咂渌麑I(yè)，從事房地產(chǎn)管理、登記、交易工作滿4年的。二是，注重培訓(xùn)考核的科學(xué)性和實(shí)用性。培訓(xùn)考核內(nèi)容，結(jié)合登記審核人員的工作性質(zhì)和工作內(nèi)容設(shè)計(jì)，主要包括房地產(chǎn)登記制度與政策、房地產(chǎn)登記實(shí)務(wù)與案例兩部分。房地產(chǎn)登記制度與政策主要包括登記業(yè)務(wù)所涉及到的民法、行政法知識、房地產(chǎn)管理基本制度與政策、房地產(chǎn)登記檔案管理、房地產(chǎn)測繪基礎(chǔ)知識、房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)。房地產(chǎn)登記實(shí)務(wù)與案例主要包括房屋登記辦法、登記實(shí)務(wù)、案例分析等。三是，保證培訓(xùn)考核的統(tǒng)一性、公平性和權(quán)威性。房屋登記審核人員培訓(xùn)考核，實(shí)行全國統(tǒng)一培訓(xùn)考核標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一考核題庫、由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)統(tǒng)一的合格證書。培訓(xùn)考核的具體組織實(shí)施由省級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)，培訓(xùn)的師資必須通過住建部考試，符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。考核方式采取應(yīng)考人員在計(jì)算機(jī)上答題方式，通過二代身份證識別儀對應(yīng)考人員的身份進(jìn)行審查，考場還采取全程錄像監(jiān)控。通過一系列制度設(shè)計(jì)，保證考試的公平、公開和公正。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年開始培訓(xùn)考核工作，到2012年1月30日止，全國共有21個(gè)省的21318人參加了考試，房地產(chǎn)登記制度與政策通過人數(shù)為7522人，合格率為35%；房地產(chǎn)登記實(shí)務(wù)與案例通過人數(shù)為6538人，合格率為31%；兩部分均合格的人數(shù)為5358，合格率為25%。從培訓(xùn)考核實(shí)施的情況看，地方登記機(jī)構(gòu)人員參與的積極性較高，對考試方式和內(nèi)容也較為贊同，在登記機(jī)構(gòu)中興起了一股學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)、鉆研業(yè)務(wù)的熱潮。

下一步，在繼續(xù)完善房屋登記官培訓(xùn)考核制度的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn)房地產(chǎn)登記人員職業(yè)化進(jìn)程，在當(dāng)前法律法規(guī)未出臺的情況下，可以在以下幾個(gè)方面進(jìn)行探索：

一是，建立登記人員全員學(xué)習(xí)培訓(xùn)制度。目前只對房屋登記審核人員進(jìn)行考核，并不是說對于其他工作崗位的登記人員就沒有培訓(xùn)和考核的要求，建房[2009]61號文件要求，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的其他工作人員應(yīng)當(dāng)具備與其崗位相適應(yīng)的專業(yè)知識，逐步建立起多層次的房屋登記人員培訓(xùn)考核體系。地方建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門和房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)從加強(qiáng)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理、提高登記工作準(zhǔn)確性的要求出發(fā)，制定相關(guān)的培訓(xùn)和考核要求。通過定期的培訓(xùn)和考核，保證全體登記機(jī)構(gòu)工作人員具備和登記工作相適應(yīng)的知識和能力。

二是，建立持續(xù)教育和動態(tài)管理機(jī)制。由于法律法規(guī)的不斷完善，需要對房屋登記官進(jìn)行繼續(xù)教育，不斷更新知識，提高業(yè)務(wù)水平，以便使工作人員能夠及時(shí)掌握最新的法律、房地產(chǎn)等方面專業(yè)知識，保證其具備符合工作要求的綜合素質(zhì)。

三是，嚴(yán)格房屋登記官簽字制度。嚴(yán)格執(zhí)行只有房屋登記官才能從事房地產(chǎn)登記審核工作，才能在房屋登記簿上簽字或署名，同時(shí)建立登記人員的責(zé)任追究制度和職業(yè)保險(xiǎn)制度，完善房地產(chǎn)登記的賠償制度。

四是，提高房屋登記官的待遇。目前我國正積極推進(jìn)事業(yè)單位改革，按照事業(yè)單位改革思路，結(jié)合我國國情，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)作為承擔(dān)行政職能的機(jī)構(gòu)，予以保留和加強(qiáng)并逐步轉(zhuǎn)為行政機(jī)構(gòu)。房屋登記官應(yīng)當(dāng)作為專業(yè)技術(shù)類公務(wù)員，實(shí)行聘任制，建立獨(dú)立的退出機(jī)制和晉升系統(tǒng)。對取得房屋登記官資格的人員，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在待遇、收入等方面相應(yīng)提高，實(shí)行分等定級，進(jìn)一步增強(qiáng)他們的責(zé)任感和使命感。

從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)登記人員的職業(yè)化、專業(yè)化，以及房地產(chǎn)登記人員的責(zé)任和義務(wù)都需要通過法律法規(guī)的要求來明確，要加快立法進(jìn)程，不斷完善我國的不動產(chǎn)登記制度，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，為經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展提供必要的基礎(chǔ)和條件。

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關(guān)鍵詞：房建工程；混凝土材料；施工建設(shè)；質(zhì)量問題；預(yù)防措施

中圖分類號：TV331 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

隨著人們生活水平的不斷提高，人們對于自身的生活居住環(huán)境和房屋質(zhì)量的要求也隨之而不斷的提升，特別是近年以來，隨著人口壓力的不斷加劇，高層住宅建筑工程呈現(xiàn)出了快速發(fā)展的態(tài)勢，其中混凝土建筑工程建筑發(fā)展尤為顯著。但是由于混凝土建筑材料在施工過程中容易受到多種因素的影響，對其施工技術(shù)控制和質(zhì)量監(jiān)管工作帶來了一定的難度，成為了目前房建工程質(zhì)量問題產(chǎn)生的一個(gè)主要集中點(diǎn)，不僅干擾了建筑工程施工的順利展開，更為日后的交付使用埋下了安全隱患。因此，提高房建工程混凝土施工質(zhì)量的控制工作已刻不容緩。

1.干縮裂縫

1.1裂縫特征

混凝土干縮裂縫特征具有表面性，縫隙較寬較細(xì)，多在0.05～0.2mm 之間，其走向縱橫交錯(cuò)，沒有規(guī)律性。較薄的梁、板類構(gòu)件(或桁架桿件)，多會沿著短方向分布; 整體性結(jié)構(gòu)，多發(fā)生在結(jié)構(gòu)變截面處;平面裂縫多會延續(xù)伸長到變截面的部位或塊體邊緣，大體積混凝土在平面部位較為多見。但側(cè)面也常出現(xiàn):預(yù)制構(gòu)件多產(chǎn)生在箍筋位置。

1.2原因分析

干縮裂縫產(chǎn)生的原因是:(1)混凝土成型后，養(yǎng)護(hù)不良，受到風(fēng)吹日曬，表面水分蒸發(fā)快，體積收縮大;而內(nèi)部濕度變化很小，收縮也不，因而表面收縮變形受到內(nèi)部混凝土的約束，出現(xiàn)拉應(yīng)力，引起混凝土表面開裂;或者構(gòu)件水分蒸發(fā)，產(chǎn)生的體積收縮受到地基或墊層的約束，而出現(xiàn)干縮裂縫；(2)混凝土構(gòu)件長期露天堆放，表面濕度經(jīng)常發(fā)生劇烈變化；(3)采用含泥量多的粉砂配制混凝土；(4)混凝土受過度振搗，表面形成水泥含量較多的砂漿層；(5)后張法預(yù)應(yīng)力構(gòu)件露天生產(chǎn)后長期不張拉等。

1.3預(yù)防措施

(1)混凝土水泥用量、水灰比和砂率不能過大。嚴(yán)格控制砂石含泥量，避免使用過量粉砂，振搗要密實(shí)，并應(yīng)對板面進(jìn)行二次抹壓，以提高混凝土抗拉強(qiáng)度，減少收縮量。

(2)加強(qiáng)混凝土早期養(yǎng)護(hù)，并適當(dāng)延長養(yǎng)護(hù)時(shí)間:長期堆放的預(yù)制構(gòu)件宜覆蓋，避免曝曬，并定期適當(dāng)灑水，保持濕潤。

(3)澆筑混凝土前，將基層和模板澆水濕透。

(4)混凝土澆筑后，應(yīng)及早進(jìn)行灑水養(yǎng)護(hù);大面積混凝土宜澆完一段，養(yǎng)護(hù)一段。

1.4 處理方法

此類裂縫對結(jié)構(gòu)強(qiáng)度影響不大，但會使鋼筋銹蝕，且有損美觀.故一般可在表面抹一層薄砂漿進(jìn)行處理。對于預(yù)制構(gòu)件，也可在裂縫表面涂抹環(huán)保養(yǎng)膠泥或粘貼環(huán)氧玻璃布進(jìn)行封閉處理。

2.混凝土構(gòu)件制作、脫模、運(yùn)輸過程中的裂縫

2.1裂縫特征

構(gòu)件制作、脫模、運(yùn)輸、堆放、吊裝過程中，由于各種原因而產(chǎn)生縱向、橫向斜向、豎向、水平的、表面的、深進(jìn)的或貫穿的各種裂縫無一定規(guī)律性;其裂縫的深度、部位和走向都會隨著產(chǎn)生的原因而異;裂縫的大小、長短、深淺不一。

2.2 原因分析

(1)木板大量吸水發(fā)生膨脹時(shí)，通長將柱、梁、角拉裂。

(2)構(gòu)件翻轉(zhuǎn)脫模時(shí)，因受振動過大，或地面砂子攤鋪不平，使混凝土開裂;構(gòu)件在成型或拆模時(shí)受到劇烈振動也會引起沿鋼筋的縱向或橫向裂縫。

(3)后張預(yù)應(yīng)力構(gòu)件或多孔板成孔時(shí)。如抽芯過早，混凝土塌陷而出現(xiàn)裂縫;抽芯過晚，芯管與混凝土粘結(jié)，也易被拉裂。

(4)構(gòu)件起吊時(shí)，由于模板隔離劑失效;混凝土與模板粘住，起吊模板時(shí)構(gòu)件受力不均或受扭，而出現(xiàn)縱向、橫向或斜向裂縫。

(5)構(gòu)件運(yùn)輸、堆放時(shí)，支承構(gòu)件的枕木不在同一垂直線上?；驊姨暨^長。運(yùn)輸時(shí)構(gòu)件受到劇烈的顛簸、沖擊，吊裝時(shí)的吊點(diǎn)選擇不當(dāng)、吊裝彎矩過大;或桁架等側(cè)向剛度較差的構(gòu)件側(cè)向未采取臨時(shí)加固措施，都可能使構(gòu)件發(fā)生裂縫。

2.3防治措施

(1)木模應(yīng)澆水濕透。

(2)翻轉(zhuǎn)脫模應(yīng)在平整、堅(jiān)實(shí)的鋪砂地面上進(jìn)行，翻轉(zhuǎn)、脫模應(yīng)平穩(wěn)。防止劇烈沖擊和振動。

(3)預(yù)留構(gòu)件孔洞的鋼管要平直，預(yù)埋前應(yīng)除銹刷油，混凝土澆筑后，要定時(shí)(15min 左右)定向轉(zhuǎn)動鋼管抽管時(shí)間以手指壓混凝土表面不顯印痕為宜，抽管時(shí)應(yīng)平穩(wěn)緩慢。

(4)混凝土構(gòu)件胎模應(yīng)選用有效的隔離劑，起模時(shí)先用千斤頂均勻松動，再平穩(wěn)起吊。

(5)混凝土構(gòu)件堆放，應(yīng)按其受力特點(diǎn)設(shè)置塾塊。重疊堆放時(shí)，墊塊應(yīng)在一條垂直線上。同時(shí)，板、柱構(gòu)件應(yīng)作好標(biāo)志，避免反放。

(6)運(yùn)輸中構(gòu)件之間應(yīng)設(shè)墊木并互相綁牢，防止晃動、碰撞。

(7)屋架、柱等大型構(gòu)件吊裝，應(yīng)按規(guī)定設(shè)置吊點(diǎn)，對于屋架等側(cè)向剛度差的構(gòu)件。吊裝時(shí)應(yīng)橫向加固，并設(shè)牽引索，防止吊裝過程中晃動、碰撞。

2.4 防治方法

縱向裂縫對承載力的影響遠(yuǎn)比橫向裂縫小，一般可采取水泥漿或環(huán)氧膠泥進(jìn)行修補(bǔ)。當(dāng)縫較寬時(shí)，應(yīng)先沿縫鑿成八字形凹槽，再用水泥砂漿或環(huán)氧膠泥嵌補(bǔ)構(gòu)件邊角縱向裂縫處的松散混凝土應(yīng)剔除，然后用水泥砂漿或細(xì)石混凝土修補(bǔ)。由于運(yùn)輸、堆放、吊裝等原因引起的表面較細(xì)的橫向裂縫，可先將裂縫處清洗干凈，待干燥后用環(huán)氧膠泥進(jìn)行表面涂刷或粘貼環(huán)氧玻璃布封閉。

3.混凝土蜂窩、麻面、孔洞

3.1產(chǎn)生原因

(1)模板表面粗糙，脫模劑涂抹不均勻或品種不當(dāng)，混凝土澆筑前未用水濕潤;

(2)對澆筑有一定高度的混凝土下料不當(dāng)，造成混凝土離析;

(3)混凝土澆筑后振搗質(zhì)量差或漏振;

(4)模板拼縫不嚴(yán)，或是混凝土澆筑時(shí)模板變形導(dǎo)致漏漿。

3.2防治措施

(1)模板表面應(yīng)平整，無粘附物，脫模劑涂抹要均勻，澆筑前應(yīng)用清水濕潤，并不留積水;

(2)混凝土澆筑高度不宜大于2 米，必要時(shí)采取串筒、溜槽進(jìn)行下料;

(3)合理掌握振搗時(shí)間和振搗間距，振搗均勻，不過振、漏振;

(4)模板拼裝應(yīng)該絲嚴(yán)縫合，并加固牢固。

4.露筋

4.1產(chǎn)生原因

(1)混凝土振搗時(shí)墊塊移位，或墊塊太少及厚度不夠;

(2)構(gòu)件斷面小，鋼筋過密，石子級配不好;

(3)振搗棒撞擊鋼筋，使鋼筋發(fā)生位移，造成露筋。

4.2防治措施

(1)混凝土澆筑前墊足墊塊，保證厚度，固定到位;

(2)控制石子粒徑在5～25mm 之間，澆筑柱時(shí)接口處需用砂漿做引漿;

(3)適當(dāng)放大坍落度，便于振搗;振搗棒盡量避開鋼筋，無法避免處振搗后應(yīng)使鋼筋復(fù)位。

5.結(jié)束語

對混凝土質(zhì)量通病的預(yù)防及防治，需要在調(diào)查的基礎(chǔ)上對其分析原因，方能達(dá)到“對癥下藥，藥到病除，保證施工質(zhì)量，造福人類”的目的。

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