導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房產(chǎn)調(diào)控，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

總理在4月13日主持召開的國務(wù)院常務(wù)會議上強調(diào)，堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。這表明本屆中央政府會將房價調(diào)控進行到底。

據(jù)統(tǒng)計，今年以來，北京簽約10套以上的約60個房產(chǎn)項目中，有70%是在去年調(diào)低入市價格的基礎(chǔ)上加大了打折力度。 除了北京以外，國家統(tǒng)計局公布的2月70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價格環(huán)比下降了的城市有45個，持平的城市有21個，上漲的城市僅有4個。隨著房價的明顯下降，3月份一線城市的成交量相對2月上漲達到50%左右。這讓不少人擔(dān)心，房價會不會就此反彈，決策層會否停止房地產(chǎn)調(diào)控的力度。

“成交量的回暖，得益于銀行降低了首套房貸的門檻，以及一些限購的城市新年釋放了一些獲得購房資格的需求，絕不意味著市場全面回暖了?！?一名房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)人告訴記者。北京、上海等地，遠郊區(qū)降價力度顯然較大，而地段較好、公共配套完善的區(qū)域，房價仍然維持在高位。

這樣的現(xiàn)實不光讓樓市調(diào)控政策不見松動，在執(zhí)行層面也在進一步收緊。一些城市對調(diào)控政策的執(zhí)行力度一度有所放松，包括限購、限貸在內(nèi)的一些政策，試圖變通。為了確保調(diào)控政策嚴格落實，部分城市已經(jīng)開始調(diào)查相關(guān)工作人員，并對其中涉及的問題進行處理。

調(diào)控手段多樣化

4月中旬，從住建部內(nèi)部會議傳出消息，該部準備對樓市中的高庫存 “動真格”，操作方式就是預(yù)售證管控。具體方式是，如果一個開發(fā)項目最新一期推出的房源消化率未達到70%，相關(guān)地方住建系統(tǒng)將提高新房源預(yù)售證的審批門檻。

盡管這一提議只是來自住建部一名專家之口，但住建系統(tǒng)通過預(yù)售證管控，階段性地實現(xiàn)某個地產(chǎn)調(diào)控目標，此前就有先例。

北京中原市場研究部一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至4月8日，已公布2011年年報的75家A股上市房企庫存市值達到9048億元，比2010年末上漲44.3%。庫存量的步步高升必將進一步減緩房企銷售回款的能力和還債能力，對金融機構(gòu)帶來沖擊。

有關(guān)方面已經(jīng)未雨綢繆。目前多家銀行已暫停向中小房企發(fā)放開發(fā)貸款，因為通過各種非正常渠道已經(jīng)形成“事實性破產(chǎn)”的房企數(shù)量已經(jīng)有很多。據(jù)蘭德咨詢的統(tǒng)計，在2008年到2010年的3年間，全國范圍內(nèi)從事房產(chǎn)開發(fā)的法人單位已經(jīng)減少了24.75%，從去年到今年減少的比例更多。目前，已經(jīng)有地方政府開始監(jiān)控開發(fā)商的資金結(jié)構(gòu)，了解后續(xù)的投資意向，以期預(yù)防風(fēng)險。

本輪房地產(chǎn)調(diào)控除了顯示出“嚴厲”特色外，也顯示出靈活的一面。近期，多家商業(yè)銀行銀行對于優(yōu)質(zhì)客戶首套房貸實行8.5折優(yōu)惠。分析人士指出，這是為了“不誤傷剛需”。

唯有降房價

以限購、限貸為核心的房地產(chǎn)調(diào)控政策精準地打中了房地產(chǎn)投機者的“七寸”，投機者無法在房地產(chǎn)市場里翻云覆雨；個人首套住房貸款利率出現(xiàn)松動，不至于誤傷“剛需”； 銀行暫停向中小房企發(fā)放開發(fā)貸款，將會把實力不強的房地產(chǎn)開發(fā)商擠出去房地產(chǎn)開發(fā)隊伍，并逼其降價換市場份額。再輔之以其它房產(chǎn)調(diào)控的行政手段，因此本輪房地產(chǎn)調(diào)控漸趨成熟。

篇2

19日，國土部、住建部下發(fā)的《關(guān)于進一步嚴格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知》，其中大部分內(nèi)容闡述了下半年土地市場的治理問題；

26日，財政部表態(tài)，嚴格實施差別化住房稅收政策，加強交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)相關(guān)稅收征管，抑制投機投資性購房需求；

同日，上海市政府辦公廳《關(guān)于進一步嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)市場各項調(diào)控政策的通知》，稱下半年開展房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行情況檢查，加強限購方面違法違規(guī)的查處力度；

27日，中國銀監(jiān)會網(wǎng)站披露，尚福林在“2012年年中監(jiān)管工作會議及2012年第二次經(jīng)濟金融形勢通報分析會議”上指出，今年下半年，銀監(jiān)會將堅決貫徹落實國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，繼續(xù)強化房地產(chǎn)貸款風(fēng)險防控，加強房地產(chǎn)信托風(fēng)險管理。

以上強化和“硬化”調(diào)控的跡象，首先是對“穩(wěn)增長”壓力下房地產(chǎn)調(diào)控松動預(yù)期的應(yīng)急反應(yīng)。盡管在國務(wù)院強化“穩(wěn)增長”的政策微調(diào)行動中，房地產(chǎn)調(diào)控尚不在此列，但中國的內(nèi)部與外部經(jīng)濟形勢并未出現(xiàn)根本性好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟放緩壓力仍然巨大。現(xiàn)有的政策邏輯也沒有有力地證明房地產(chǎn)調(diào)控一定能善始善終。

實際上，自2011年下半年以來，在全國105個監(jiān)測城市中，已有33個城市對樓市政策作出微調(diào)。其中，包括上海在內(nèi)的4個城市，微調(diào)政策因為觸及“限購”而被叫停。這說明地方政府尚未找到房地產(chǎn)之外高效的替代手段，來實現(xiàn)“穩(wěn)增長”的目標。

這樣的背景之下，以“限購”為中心的調(diào)控邏輯，將始終面臨政策退出之時房地產(chǎn)價格報復(fù)性上漲的困境。無論是投資者還是所謂剛性需求者，“理性”地預(yù)見了前述后果，其行動便構(gòu)成對“限購”政策施行期間調(diào)控效果的逆動或消解。這就造成“限購”措施雖然嚴厲，但中長期效應(yīng)并不突出。

數(shù)據(jù)顯示，6月份環(huán)比上漲5.2%，與去年同期基本持平，房價出現(xiàn)上漲趨勢。同時，全國100個城市（新建）住宅平均價格為8688元/平方米，環(huán)比5月上漲0.05%，結(jié)束自2011年9月以來的連續(xù)9個月環(huán)比下跌態(tài)勢。7月23日至29日，八成城市樓市成交同比上升，較前一周有所增加。監(jiān)測的40個城市中，34個城市同比上升，6城市同比漲幅超過150%，其中蘇州同比增幅最大，達297.06%。重點城市周均成交僅深圳有所下跌，其余城市均同比上漲，其中杭州漲幅最大，達196%。南京及杭州主城區(qū)漲幅亦超過100%，重慶、廣州和成都漲幅均在50%以上。

我們必須告別若干政策集中突擊的調(diào)控方式，轉(zhuǎn)而尋求一條邏輯自洽的可信賴的有效路徑，來宣示中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制。但是，這一路徑要發(fā)揮作用，必須滿足若干條件。

首先，需要各項政策（尤其是長期的政策和短期的政策）相互配合，建設(shè)性地滿足資本所有者的投資需求。長期來看，特別應(yīng)當(dāng)放松國內(nèi)其他行業(yè)尤其是壟斷性行業(yè)的進入門檻，采取有力的政策措施引導(dǎo)和鼓勵社會資金進入創(chuàng)新性行業(yè)。

其次，需要創(chuàng)新財政投融資體制，滿足地方政府符合“土地中性”的資金訴求。核心是讓地方政府能夠因為對城市本身的有效經(jīng)營和運作而獲得相應(yīng)的財政收入增長，而不是單純依靠一次性的土地出讓金作為“第二財政”?，F(xiàn)在越來越多的大城市都開始面臨土地約束，政府進行土地整備和收儲的成本越來越高，未來這個趨勢會更加明顯。

以土地作為“股份”而非“商品”投放市場，更能夠提升地方政府對土地長期價值而非即期價格的關(guān)注，從而注重提高土地利用的效率，并強調(diào)對附著在土地之上的產(chǎn)業(yè)價值的經(jīng)營提升。

篇3

嚴格執(zhí)行政策，房價有望穩(wěn)定

2006年5月，“國六條”“國八條”實施細則先后出臺，開發(fā)商開始變得緊張。接下來又是一系列暴風(fēng)驟雨般的宏觀調(diào)控政策：央行再次加息，二手房征個人所得稅，限制外資炒房……

如果嚴格執(zhí)行這些政策，明年的樓市將有望切實調(diào)整結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房價。

“2006年宏觀調(diào)控的效果九十月已開始顯現(xiàn)，十一十二月以及今年一月，將進一步顯現(xiàn)。這些調(diào)控措施如能得到落實，整個經(jīng)濟將保持平穩(wěn)增長，房價不出現(xiàn)反彈的可能性大。”范劍平說。

住房保障力度不夠

“房地產(chǎn)投資有一個周期的問題，調(diào)控對新立項的項目有影響，而對已開工在建項目的影響有一個過程?，F(xiàn)在調(diào)控政策出臺后支持上漲，更主要的是我們房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)問題，主要體現(xiàn)為經(jīng)濟適用房和廉租房占比較低，住房保障力度不夠。其次，中央各項宏觀調(diào)控政策、措施在各地得到落實，需要有一個過程?！?/p>

“即使房地產(chǎn)調(diào)控，也不能指望房價絕對水平下降，這也是不現(xiàn)實的，而通常表現(xiàn)為漲幅回落?！狈秳ζ綇娬{(diào)，“在經(jīng)濟發(fā)展保持平穩(wěn)、較快發(fā)展情況下，房價下降不太可能，房價漲跌與經(jīng)濟有關(guān)，只有泡沫破滅，經(jīng)濟出現(xiàn)蕭條，房價才會下降?！?/p>

調(diào)控政策還要細化

國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏則向記者表示，從剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會議看，今年除了將會繼續(xù)落實現(xiàn)有的宏觀調(diào)控政策外，可能還會出臺一些調(diào)控政策。廖英敏認為，有的宏觀調(diào)控政策還要進一步細化，如在抑制炒作等方面，也可能制定一些具體的措施。

廖英敏分析，問責(zé)與稅收手段可能是今年房地產(chǎn)調(diào)控兩大看點。除醞釀已久的物業(yè)稅之外，消費稅開征有可能提上議事日程，并有可能將來在高檔房交易方面實施。

篇4

控房價過快上漲 四季度將全面落實房產(chǎn)調(diào)控

10月24日，國務(wù)院總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署第四季度經(jīng)濟社會發(fā)展工作。會議表示，四季度將全面落實房地產(chǎn)調(diào)控政策，努力控制房價過快上漲。

會議要求，第四季度要嚴格執(zhí)行土地利用計劃，防止年底前違規(guī)批地用地，從嚴控制新開工項目，特別是高耗能、高排放和產(chǎn)能過剩行業(yè)的新開工項目，繼續(xù)控制高耗能產(chǎn)品出口。同時，加強市場監(jiān)管，抑制消費品價格過快上漲，堅決打擊各種價格違法行為，年底前，原則上不出臺政府調(diào)價項目。

會議表示，第四季度要全面落實房地產(chǎn)調(diào)控政策，大力推進廉租房制度建設(shè)，著力解決困難群眾的住房問題，努力控制房價過快上漲。

■公司

聯(lián)手遠洋地產(chǎn)

太古地產(chǎn)10億投資太古城

英資背景的香港太古地產(chǎn)(0019.HK)在內(nèi)地愈戰(zhàn)愈勇！

有消息稱，繼三里屯項目后太古地產(chǎn)與遠洋地產(chǎn)(3377.HK)秘密達成協(xié)議，太古地產(chǎn)收購了遠洋地產(chǎn)旗下北京將臺房地產(chǎn)公司50％股權(quán)，計劃與遠洋地產(chǎn)一起開發(fā)“北京將臺商務(wù)中心項目”。

由于該項目尚在建設(shè)中，太古地產(chǎn)將與遠洋地產(chǎn)一起投資該項目建設(shè)。保守估計，該項目建成將需要20億元，而太古地產(chǎn)對此項目的投資也在10億元以上。據(jù)透露，該項目日后或?qū)⒏麨椤疤懦恰薄?/p>

遠洋地產(chǎn)公司網(wǎng)站資料顯示，將臺商務(wù)中心為零售、酒店、寫字樓綜合體，位于北京東三環(huán)燕莎商圈內(nèi)，建筑面積28萬平方米。遠洋地產(chǎn)計劃將其作為自持物業(yè)。

太古地產(chǎn)在內(nèi)地投資的項目一直都是自持項目，但是將臺商務(wù)中心已被列入遠洋地產(chǎn)自持商業(yè)物業(yè)計劃，因此太古地產(chǎn)待項目建設(shè)完畢后如何處理其與遠洋地產(chǎn)的股權(quán)關(guān)系將成為最大關(guān)注點。

依據(jù)顧問行業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，外資在“130號文”出臺以后掀起了新一輪投資內(nèi)地商業(yè)物業(yè)的熱潮，與之前不同的是，這次以外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為代表，投資重點從收購成熟物業(yè)轉(zhuǎn)向進入商業(yè)物業(yè)開發(fā)。

■市場

前3季度房地產(chǎn)開發(fā)

投資增長16814億

國家統(tǒng)計局今日公布前三季度國民經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)顯示，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資16814億元，增長30.3%。

數(shù)據(jù)顯示，前三季度，固定資產(chǎn)投資高位運行，增幅有所回落。前三季度，全社會固定資產(chǎn)投資91529億元，同比增長25.7%，比上年同期回落1.6個百分點。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)投資78247億元，同比增長26.4%(9月份增長24.8%)，比上年同期回落1.8個百分點；農(nóng)村投資13282億元，增長21.2%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資938億元，同比增長41.1%；第二產(chǎn)業(yè)投資34522億元，增長29.3%；第三產(chǎn)業(yè)投資42787億元，增長24.0%。

東部地區(qū)投資40172億元，同比增長21.4%；中部地區(qū)投資19331億元，增長36.2%；西部地區(qū)投資17539億元，增長29.6%。國有及國有控股投資33951億元，增長16.2%。房地產(chǎn)開發(fā)投資16814億元，增長30.3%。

此外，數(shù)據(jù)顯示，前三季度累計新開工項目170123個，比上年同期增加18151個；新開工項目計劃總投資60309億元，同比增長24.2%。

■資本

21世紀不動產(chǎn)

獲國際私募5200萬美元

篇5

自2003年之后，中央政府也開始進入了樓市的動態(tài)調(diào)控階段，然而，一個極其尷尬的現(xiàn)實是，迄今為止，房地產(chǎn)市場并沒有按照人們期望的那樣去發(fā)展。過去的6年中，關(guān)于房價下跌的預(yù)測被證明只是一個又一個的傳說。

這個市場糾纏著太多的不確定因素：宏觀經(jīng)濟的過熱過冷、土地供應(yīng)政策的調(diào)整、貨幣政策的調(diào)整、購買優(yōu)惠政策的調(diào)整等等，對于大多數(shù)人來說，這都是些未知數(shù)。影響因素在地產(chǎn)市場之內(nèi)，又在地產(chǎn)市場之外。

2010年，房地產(chǎn)市場的調(diào)控又一次在繼續(xù)著這個未知的變局，雖然它出臺了一些被號稱為“有史以來最嚴厲的調(diào)控措施”，但在混亂的統(tǒng)汁數(shù)據(jù)中，恐怕還是不得不接受這樣的事實：行政調(diào)控像游戲浮在水面上的汽球，托起來，壓下去，壓下去，浮起來……

宏調(diào)未了

2008年至20lO年3年問，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了所謂一波三折，2007年9月底的二套房貸首付及利率提高政策以及2008年的金融危機，導(dǎo)致整體市場低迷，開發(fā)商資金鏈緊張，成交量萎縮，價格滯漲。但至2009年，隨著極度寬松貨幣政策和積極財政政策的出臺，依靠房地產(chǎn)保增長的宏觀基調(diào)再次讓市場逆轉(zhuǎn)，土地成交量、投資額、銷售量及銷售價格都大幅飆升。

而正是由于2009年強勁的經(jīng)濟刺激政策，各方對于資產(chǎn)價格泡沫和通貨膨脹的憂慮加強，亦更因為住房問題已成為中國部分城市的社會矛盾集中點，終迎來了2010年一系列嚴厲的宏觀調(diào)控舉措。

根據(jù)華遠地產(chǎn)董事局主席任志強的統(tǒng)計，2010年1-8月，共出臺了國家與部委的政策調(diào)控文件17份，平均每個月3份多。而截至11月，2010年共出臺了15項主要的調(diào)控措施。

其中，4月17日國務(wù)院出臺的《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，被稱作“史上最嚴厲”的樓市調(diào)控政策。接下來，從國四條、國十條到全面叫停銷售訂金，加強廉租房政策，再到規(guī)范二套房認定標準等等，涉及房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)和開發(fā)、信貸、稅收、融資、購買、保障等多個環(huán)節(jié)?！跋拶徚睢?、“限囤令”不一而足。

調(diào)控舉措是全方位的，在產(chǎn)業(yè)鏈鏈條上，從地方政府、銀行、開發(fā)商到投資者全部覆蓋，從供應(yīng)、生產(chǎn)和需求多端著力。而縱觀這諸多的調(diào)控手段，仍然主要集中于土地供應(yīng)政策和金融信貸政策，一為供應(yīng)，一為需求。在歷史的多次調(diào)控中，土地和資金這兩大閘門是政府最為慣常的調(diào)控手段。

而綜觀今年以來的調(diào)控目標，則主要集中于“遏制部分城市房價過快上漲”和“打擊投資投機性住房”。后者更是今年宏觀調(diào)控的主要目標，關(guān)于非自住型購房的各種限購令措施之嚴厲，力度之大前所未有。

但從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，調(diào)控卻難言有多大效果。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，全國新建房1－10月平均同比漲幅12.96％，二手房1－10月平均同比漲幅7.84％，在重點調(diào)控的“部分城市”如北京、上海、廣州、深圳、杭州等地，成交量雖有所萎縮，但房價漲幅同比和環(huán)比下降效果并不明顯。進入11月，并出現(xiàn)量價齊升的現(xiàn)象。

雖然有觀點認為，按照目前的CPI和PPI指數(shù)，下半年以來房價漲幅環(huán)比縮小，相當(dāng)于“遏制過快增長”的政策調(diào)控目標已經(jīng)實現(xiàn)，但與居民收入增長與CPI漲幅相比，這樣的效果難以讓人滿意。

這也有可能意味著，2010年的宏觀調(diào)控仍然是一個未了局，政策的連續(xù)性仍然會延續(xù)，包括正在熱議中的房產(chǎn)稅試點，以及明年將可能持續(xù)的央行加息。

供給和需求

在目前中國房地產(chǎn)市場上，倘若宏調(diào)失措，也并不見奇。對于如何遏制房價過快增長問題，爭論的焦點之一就是究竟是通過加大供給還是抑制需求(主要指投資投機性需求)來進行調(diào)節(jié)。

一方觀點認為，目前房地產(chǎn)的主要問題在于供給不足，主要又是指土地供給不足導(dǎo)致的房屋供應(yīng)量不足，不但是商業(yè)用地供給不足，保障性住房用地供給亦不足，這又導(dǎo)致了產(chǎn)品短缺，價格自然上漲。在每次的宏觀調(diào)控之后，房價都出現(xiàn)報復(fù)性上漲，主要原因在于政策強壓之下，投資和開工建設(shè)率下降，房屋供給減少，導(dǎo)致需求井噴。

土地原屬稀缺資源，而政府壟斷商品房建設(shè)土地供給更導(dǎo)致短缺，土地價格飛漲，土地價格的飛漲又被指為房價上漲的主要原因。

由于對18億畝耕地紅線的硬性指標，城鎮(zhèn)國有土地的出讓權(quán)集中于地方政府之手，自2002年招拍掛制度出臺及2004年8月31日取消土地協(xié)議出讓之后，土地價格便一路上漲，而歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)也表明，2004年之后商品房價格進人快速上漲的通道。

但現(xiàn)實的情況并不完全如此，一方面是招拍掛制度實施之后，土地的購置量與之前相比，呈現(xiàn)了負增長的情況。另一方面在土地供應(yīng)量同比下降之時，開發(fā)商的囤地現(xiàn)象又在增加，根據(jù)國土資源部數(shù)據(jù)，截至5月底，全國共上報房地產(chǎn)違法違規(guī)用地3070宗，接近19萬畝。其中，閑置土地2815宗，接近17萬畝，分別占上報總宗數(shù)和面積超過90％。

隨著土地供應(yīng)閘門的收緊，土地價格不斷飛漲，造成土地價格不斷飛漲的原因，主要則源自于地方政府對土地財政的依賴。這不僅推高了對房價的預(yù)期，也造成成本的上升，推高了房價的上漲。盡管從供需關(guān)系上來說，是需求決定了價格，而非成本決定。但從近年來的數(shù)據(jù)看，地價與房價二者不可分割，互相推動。

在需求上，大概這樣的共識是已經(jīng)形成的：中國快速的城鎮(zhèn)化，使得大量人口涌進大中型城市，對住房需求的劇增，必然會推高房價的上漲。根據(jù)統(tǒng)計，2009年底，全國的城鎮(zhèn)化率達到37.9％。中國人民大學(xué)人口研究所的預(yù)測顯示，預(yù)計到2029年中國的城鎮(zhèn)化率將提高到65％，達到發(fā)達國家城市化過程進入穩(wěn)定期的水平。

根據(jù)這一預(yù)測，2029年全國人口將達到14.4億人。按發(fā)達國家城鎮(zhèn)家庭戶均規(guī)模2.7人的水平計算，屆時的城鎮(zhèn)家庭數(shù)量將達到約3.47億戶，較目前增加1.32億戶，平均每年薪增660萬戶。

而根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2004年至2009年，全國每年的全部住房竣工套數(shù)為704萬套(其中商品住房499萬套)，每年的商品住房銷售套數(shù)為528萬套。按目前商品住房建設(shè)水平，未來10年內(nèi)要充分滿足城市家庭需求并不樂觀。

但在需求中，又分為居住需求和投資需求，事實上，很難從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上分析屆住需求和投資需求的比例各占多少，但住房作為資產(chǎn)，在通貨膨脹的預(yù)期中，作為固定資產(chǎn)投資的保值增值空間無疑是可觀的。財富分配體制的不合理，投資需求的旺盛，導(dǎo)致投資需求擠壓居住需求的現(xiàn)象普遍。

加大供應(yīng)和抑制投資需求，正是此輪宏觀調(diào)控的著力之處。今年的供地指標要

比去年10萬公頃供地指標增長80％，達到18.5萬公頃，其中保障性住房用地高達70％。而大部分的調(diào)控政策，都落在了抑制投資需求上

在供給和需求關(guān)系無法達到平衡之前，宏觀調(diào)控的效果看來仍然難以實現(xiàn)。政府與市場

每一次的宏觀調(diào)控出臺，都能引發(fā)行政干預(yù)與市場調(diào)節(jié)相矛盾沖突的爭議。1998年取消福利分房，住房市場化改革之后，10年來，房地產(chǎn)市場中政府與市場的關(guān)系就從來沒有理順過。

時至今日，市場中的主體一再地呼吁主張政府的歸政府，市場的歸市場。但由與中國經(jīng)濟體制結(jié)構(gòu)性矛盾和住房需求的公共性質(zhì)，二者難以分離。住房市場化改革之初至2007年期間保障性住房體系的缺失，更導(dǎo)致商品房市場的矛盾愈為突出。

中國快速的城鎮(zhèn)化使得住房的商品市場長期趨勢看漲，但問題在于上漲速度是否過快，是否出現(xiàn)資產(chǎn)價格的泡沫化，是否與居民收入增長比例嚴重失調(diào)。

按照價格信號發(fā)現(xiàn)市場供需關(guān)系的原理，供不應(yīng)求價格上漲，供過于求或者價格泡沫，市場自動調(diào)整。但由于中國經(jīng)濟過分依賴于房地產(chǎn)市場，地方政府的財政過分依賴于土地出讓金，這使得中國經(jīng)濟的波動又與房地產(chǎn)市場緊密相連。

在樓市的調(diào)控中，雖然國土資源部公示了罔地黑名單，國土問責(zé)風(fēng)勁吹，但由于這些閑置用地涉及地方政府的合同執(zhí)行問題，打擊囤地也勢必會影響地方財政收入，所以其效果并不理想。開發(fā)商與地方政府的利益結(jié)盟，使得這種治理一時難以被打破。

二套房貸基準利率和執(zhí)行，開發(fā)貸款的限制，銀行機構(gòu)也并不嚴格執(zhí)行，在多地，仍有二套房貸拿7折甚至更低的利率，開發(fā)貸款的收閘看起來也并不完全收緊，央行三季度數(shù)據(jù)顯示開發(fā)貸與去年相比，不減反增。

篇6

各縣（市）區(qū)政府和市有關(guān)部門要堅決貫徹落實國家和省各項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，切實承擔(dān)起住房保障和穩(wěn)定房價的責(zé)任，積極采取有效措施，繼續(xù)增加土地有效供應(yīng)，加大普通商品住房建設(shè)力度；嚴格執(zhí)行差別化住房信貸和稅收政策，進一步遏制投機投資性購房，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

二、加大保障性安居工程建設(shè)力度

各縣（市）區(qū)政府和市有關(guān)部門要圍繞構(gòu)建以廉租住房為主，公共租賃住房、限價商品房為輔的多渠道、寬領(lǐng)域的住房保障體系，十二五”期間全市計劃建設(shè)、收購各類保障性住房10萬套。年通過新建、配建等方式籌集各類保障性住房2.97萬套。其中廉租住房5200套，力爭累計籌集廉租住房1.8萬套，廉租住房實物配租達到應(yīng)保障戶數(shù)的50%以上，基本解決2.6萬戶低收入住房困難家庭的住房問題，實現(xiàn)應(yīng)保盡保。加快危陋住宅區(qū)改造步伐，今年完成危陋住宅區(qū)拆遷面積43.5萬平方米，使8070戶居民居住條件得到改善。加快推進公共租賃住房建設(shè)，出臺《市公共租賃住房管理暫行辦法》通過“政府支持、社會參與，多元投資、市場運作”方式，鼓勵開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大中型企事業(yè)單位和學(xué)校利用自有土地建設(shè)公共租賃住房，年內(nèi)籌建公共租賃住房1.75萬套，解決中等偏下收入家庭、外來務(wù)工人員和大中專畢業(yè)生等“夾心層”住房困難。積極探索限價商品房保障模式，年內(nèi)建設(shè)限價商品住房4000套。

三、加強稅收征管

各級稅務(wù)部門要嚴格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅、個人所得稅征收政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的統(tǒng)一按其銷售收入全額征收營業(yè)稅。要加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。

四、嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策

各金融機構(gòu)和市住房公積金管理中心對貸款購買第二套住房的家庭要認真執(zhí)行“首付款比例不低于60%貸款利率不低于基準利率的1.1倍”政策。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為要嚴肅處理，通過信貸政策杠桿，有效遏制投機投資性購房。

五、增加住房土地有效供應(yīng)

各縣（市）區(qū)政府和市有關(guān)部門要認真落實我市今年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃，優(yōu)先保證保障性住房用地，確保各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%

市、縣國土管理部門要加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查。參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的要堅決糾正和嚴肅查處。對已供房地產(chǎn)用地，超過2年沒有取得施工許可證進行開工建設(shè)的要及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。要依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資達不到25%以上的不含土地價款）不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項目。

六、合理引導(dǎo)住房需求

自本通知次日起，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）能夠提供本市1年（含）以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年（含）以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市內(nèi)五區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)購房。購買住房前，購房人需持有效證件到市房屋交易登記機構(gòu)對其是否符合購房資格進行核實。符合購房條件的購房人持市房屋交易登記機構(gòu)出具的證明辦理購房相關(guān)手續(xù)。具體限購細則由市房管局制定。

七、建立住房保障和穩(wěn)定房價工作約談問責(zé)機制

各縣（市）區(qū)政府和市有關(guān)部門要按照本通知要求認真落實房地產(chǎn)市場調(diào)控各項政策措施，不折不扣地完成住房保障各項任務(wù)。市發(fā)展改革、國土、規(guī)劃、房管、建設(shè)、財政、稅務(wù)、公安、民政、統(tǒng)計、監(jiān)察、人力和社會保障等部門要密切配合，健全機制，確保各項政策措施落實到位。國土部門要確保住房用地供應(yīng)，嚴格依法查處閑置用地，盤活存量土地資源，杜絕土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價超過同類地塊歷史最高價的情況發(fā)生。住房保障和房產(chǎn)管理部門要進一步加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，不斷完善政策，抓好保障性住房建設(shè)管理工作；加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析，完善監(jiān)管長效機制，鞏固房地產(chǎn)市場秩序整治成果；完善個人住房信息系統(tǒng)，為落實房地產(chǎn)調(diào)控政策提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。稅務(wù)部門要進一步加強個人轉(zhuǎn)讓住房稅收征管，認真做好土地增值稅的征收管理工作。財政、稅務(wù)、住房保障和房產(chǎn)管理等部門要相互配合，加強存量房交易稅收征管，堅決堵塞稅收漏洞。統(tǒng)計部門要進一步做好房價分類統(tǒng)計和工作。

對新建住房價格出現(xiàn)過快上漲勢頭、土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價超過同類地塊歷史最高價，保障性安居工程建設(shè)進度緩慢、租售管理和后期使用監(jiān)管不力的市房管局、國土局、監(jiān)察局要約談縣（市）區(qū)人民政府負責(zé)同志。對不能完成保障性安居工程目標任務(wù)的縣（市）區(qū)政府要向市政府作出報告。市政府將根據(jù)有關(guān)規(guī)定對相關(guān)負責(zé)人進行問責(zé)。對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位、房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也將納入約談和問責(zé)范圍。

八、進一步完善房地產(chǎn)市場信息披露制度

篇7

一、投鼠忌器的中央政府

面對著房地產(chǎn)的"繁榮昌盛"，中央政府心情復(fù)雜。首先，房價瘋漲，使得購房者怨聲連連，長此下去必然會影響社會穩(wěn)定。目前的城鎮(zhèn)居民（特別是年輕人），幾乎言必談房子，這種情形在北京、上海、廣州、深圳等城市表現(xiàn)尤甚，其焦慮憤懣之情溢于言表。高房價已經(jīng)使人們憎惡地把住房問題稱為新時期"壓在人們頭上的三座大山"之一。其次，房地產(chǎn)泡沫的破滅使日本經(jīng)濟陷入了長達十年之久的通貨緊縮，在此過程中，銀行背負了大量壞賬，即便是現(xiàn)在仍未完全康復(fù)。而令人憂慮的是，至少在銀行方面，我國目前似乎已經(jīng)顯露出了日本泡沫經(jīng)濟崩潰前的某些病征。根據(jù)人民銀行2005年8月15日的《2004中國房地產(chǎn)金融報告》：我國房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的資金超過了55%.上海的比重則更高，資料顯示：2004年上海全市中資金融機構(gòu)人民幣自營性房地產(chǎn)貸款占到了全部新增貸款額的76%，占上海當(dāng)年新房銷售總額的50%強。這種局面一旦形成，銀行的榮枯便與房地產(chǎn)的漲落休戚相關(guān)，此時銀行已徹底蛻變?yōu)榉康禺a(chǎn)業(yè)的"人質(zhì)"而不得不與其結(jié)成"利益共同體"：銀行通過各種途徑增加信貸來維持和支持房價，以此保證貸款的安全回收和銀行自己的良好績效。比如2006年4月26日，交通銀行就全面取消了強制性房貸險，同時，對辦理新房按揭的購房人免收律師費而由銀行代繳，對辦理二手房按揭的購房者則完全取消律師費（0.25%-0.40%）。在這種"銀行-房地產(chǎn)利益共同體"格局下，一旦房地產(chǎn)價格下落，壞賬隨即在銀行積累。日本前車之鑒歷歷在目，教訓(xùn)慘痛，這促使中央政府不得不保持高度警惕?？陀^地說，正是上述兩方面，構(gòu)成了中央政府頻頻出拳、試圖穩(wěn)定房價的主要動機。

然而，也正是出于對房地產(chǎn)價格下落可能使銀行壞賬迅速累高、進而危機金融體系乃至整個經(jīng)濟穩(wěn)定的擔(dān)憂，中央政府的意志才又出現(xiàn)了某種"軟化".實際上，2005年下半年某些城市購房者在房價暫時小幅回落后即要求退房的舉動，就已昭示了房價一旦下跌（特別是像某些學(xué)者所言的30%-50%）所可能帶來的災(zāi)難性后果。可能正是及時發(fā)現(xiàn)了這種苗頭，中央政府才將宏觀調(diào)控目標的通俗解讀版本由最初的"打壓房價"轉(zhuǎn)變?yōu)?控制房價"，進而再轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼮楹?保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)".除了對銀行壞賬可能進一步積累的擔(dān)憂外，還有一個更重要的原因就是：房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一，重拳出手勢必殃及整體經(jīng)濟增長。根據(jù)表1提供的資料，就全國來說，在2000年房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的貢獻率為12.05%，到2003年已經(jīng)增加到19.91%；而對于北京來說則更高，2000年為33.07%，2003年則高達53.37%.由此看來，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展名副其實的"支柱產(chǎn)業(yè)"了。這種"支柱"作用的發(fā)揮，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)本身強大的關(guān)聯(lián)效應(yīng)上。單純從直接關(guān)聯(lián)來看，鋼鐵、水泥、電解鋁、合金等行業(yè)就是深受房地產(chǎn)影響的主要上游產(chǎn)業(yè)。而如何舒緩這些行業(yè)可能出現(xiàn)的過剩，自2004年以來就一直是中央政府所關(guān)注的主要問題之一。在中央政府看來，一邊控制新增產(chǎn)能，一邊維持需求顯然是使這些行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的理想方案。這樣，如果對房地產(chǎn)的調(diào)控力度過大，使得短期內(nèi)其對上游需求出現(xiàn)萎縮，必將使這些行業(yè)的過剩立刻暴露，破壞眼下的良好經(jīng)濟增長態(tài)勢。正是這種顧慮，使得中央政府投鼠忌器。因而，如果仔細品味到目前為止的調(diào)控政策就不難發(fā)現(xiàn)，中央政府一直都是在旁敲側(cè)擊，敲山震虎，希望借此使房地產(chǎn)企業(yè)自覺約束自己的行為，盡量避免傷筋動骨。

二、吃"土地財政"的地方政府

中央政府的投鼠忌器，恰好正中地方政府下懷。因為除了房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟發(fā)展有著舉足輕重的作用外，更重要的是房地產(chǎn)業(yè)還是地方政府的"衣食父母".按照現(xiàn)行的"分稅制"，稅收中的大頭即增值稅的75%，印花稅的94%、利息稅的100%都上繳了中央財政，而隨經(jīng)濟增長也相應(yīng)增長較快的所得稅也被劃為中央和地方共享稅種（分成比例年年在變，2001年中央和地方的分成比例為5：5，2003年變?yōu)?：4），且地方所得比例不斷降低。在收入不斷受到擠壓的情況下，即使是南方一些經(jīng)濟較為發(fā)達的地區(qū)也深切感受到亟需拓展收入來源。恰在此時，不斷上升的地價為地方政府提供了寶貴的替代性收入來源。令其喜不自勝的是，這種土地轉(zhuǎn)讓收益居然可以名正言順地歸為預(yù)算外收入而基本不受中央節(jié)制：其絕大部分甚至完全可以不與中央分享；使用也較正規(guī)財政收入自由和不透明。正是在這種背景下，地方政府紛紛開始"經(jīng)營城市"、建立并"完善""土地儲備制度"以及土地出讓的"招標、投標和拍賣制度".這種行為的結(jié)果是，地價不斷走高，土地轉(zhuǎn)讓收入占地方政府收入的比重也不斷增加。表2提供的數(shù)據(jù)清楚地顯示了這一點。1997年全國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置費用為247.6億元，占地方財政收入的5.60%，占地方政府預(yù)算外收入的9.24%.到2000年，房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置費用占地方財政收入的比重已經(jīng)超過了10%，占預(yù)算外收入的比重也已超過了20%.此后，房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置費用的增長速度進一步加快。到2003年，房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置費用占到地方財政收入的比重已經(jīng)高達20.87%，占預(yù)算外收入的比重更是接近50%.2004年房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置費用占地方財政的比重進一步上升到了21.65%。

土地出讓價格的節(jié)節(jié)攀升，自然使得商業(yè)銀行把土地作為炙手可熱的貸款抵押物。這樣就又為地方政府開拓了新的資金來源。他們通過土地儲備機構(gòu)把征來的土地抵押給銀行來獲取大量貸款。有關(guān)資料顯示，有些城市60%-70%的城建資金是政府通過土地抵押貸款獲得的。地價越是上漲，其獲得貸款就越容易、數(shù)額也越大、通過土地拍賣歸還貸款也就越容易。這種現(xiàn)象的廣泛存在，正是最近五部委聯(lián)手行動規(guī)范商業(yè)銀行各類"打捆信貸"（銀行與地方政府簽署的支持地方建設(shè)的貸款）的主要原因。

土地出讓價格的不斷攀升，必然會在成本加成機制的作用下，推動房地產(chǎn)價格的不斷上漲。有意思的是，這還會再次使地方政府從中受益，因為房產(chǎn)交易中的許多稅費都是以房產(chǎn)的交易總金額為基數(shù)計算的。房價越高，在人們買漲不賣跌的心理下，人們的購買反倒越踴躍，地方財政從中汲取的稅費也就越多。更有意思的是，這種稅費中絕大部分（依貸款比例而定）具有"提前征收"色彩，即地方政府實際上已經(jīng)將銀行貸款的一部分轉(zhuǎn)化為眼下的稅收落袋為安了。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)價格的上漲對地方政府幾乎是有百利而無一害，而房價的任何下挫都將減少地方政府收入。正因為如此，所有地方政府都努力對中央的調(diào)控政策采取障眼法，瞞天過海。本來中央政府就投鼠忌器，出拳時有所保留，現(xiàn)在再加上地方政府"太極推手"的推擋，拳到之時，力量已經(jīng)損耗大半。如此一來，房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果就可想而知了。至此，中央政府雖屢次出拳，房價依然繼續(xù)上漲就不足為怪了。

篇8

2004年4月28日，國務(wù)院發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例。鋼鐵由25%及以上提高到40%及以上；水泥、電解鋁、房地產(chǎn)開發(fā)(不含經(jīng)濟適用房項目)均由20%及以上提高到35%及以上。

固定資產(chǎn)投資需求增長一直是中國經(jīng)濟快速增長的主要拉動力，但2004年一季度表現(xiàn)出明顯的過熱跡象。但就深圳本地房地產(chǎn)市場情況看，情況并非如此。規(guī)劃與國土資源局公布的數(shù)據(jù)顯示：今年第一季度，深圳市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資103.32億元，較去年同期增長8.79%，增幅比去年同期回落了7.61個百分點，商品房施工面積為2036.88萬平方米，比去年同期增加了1.83%；新開工面積到324.11萬平方米，比去年同期增加了9.07%，而商品房竣工面積為172.41萬平方米，比去年同期減少了31.64%。

2004年第1季度，深圳市商品房批準預(yù)售面積為173.17萬平方米，批準預(yù)售面積比實際銷售面積少41.72萬平方米，其中住宅批準預(yù)售面積比銷售面積少33.79萬平方米，住宅新增供求比為0.82:1?？紤]到商品房空置以及房地產(chǎn)三級市場（二手樓）的銷售等實際情況，商品房市場供給量與需求量總體上繼續(xù)保持基本均衡的態(tài)勢。

深圳本地市場總體發(fā)展較為均衡，并沒有出現(xiàn)投資過熱的狀況，隨著該項政策的出臺，開發(fā)商會更加謹慎地對待新開發(fā)地項目，更好地控制項目資金運用，擴大融資渠道，合理利用資源，而對整體市場供應(yīng)不會產(chǎn)生多大的影響。

深圳地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了多次過熱之后，已經(jīng)逐漸趨于理性和成熟，各品牌發(fā)展商和中小發(fā)展商都在盡力避免地產(chǎn)過熱現(xiàn)象的產(chǎn)生，讓深圳地產(chǎn)走上穩(wěn)定發(fā)展的道路，也只有長期穩(wěn)定地發(fā)展，才能使整個地產(chǎn)界保持良好的市場氛圍，使供需雙方共同努力，更加理性地推動深圳地產(chǎn)繼續(xù)領(lǐng)跑中國地產(chǎn)界。

二、銀行存款準備金率的提高，效力有限

經(jīng)過央行批準，實行差別存款準備金率制度，將資本充足率低于一定水平的金融機構(gòu)存款準備金率提高0.5個百分點，執(zhí)行7.5%的存款準備金率。其他金融機構(gòu)仍執(zhí)行現(xiàn)行存款準備金率，共計收縮可貸資金約1100多億元。

存款準備金制度一向是央行調(diào)控貨幣市場的主要手段之一，其目的是防止貨幣信貸的過快增長，在西方發(fā)達國家及金融自由度較高的地區(qū)運用效果非常明顯。

相對的，在我國存款準備金制度調(diào)控效果就沒有那么明顯了。

從宏觀面上看，這樣的存款準備金調(diào)控意圖很難說沒有，但也應(yīng)注意到，本次調(diào)整由于僅涉及到少量金融機構(gòu)，同時，它對于整個貨幣投放量的調(diào)控作用是有限的，因此，它的立足點，應(yīng)該還是更多地在于推進商業(yè)銀行實行更為理性的經(jīng)營行為、建立更為合理的治理機制。而這些，不僅僅對于股份制商業(yè)銀行，同時對股份制改造中的國有銀行以及民營銀行，都具有極其重要的意義。

同時，這次上調(diào)存款準備金率不僅著眼于控制貨幣信貸的總量，還兼顧優(yōu)化了貨幣信貸的結(jié)構(gòu)，鼓勵銀行加大對農(nóng)業(yè)、中小企業(yè)等方面的貸款投放。

從微觀的資金面上看，金融機構(gòu)減少可用資金1100億元對資本市場資金面的影響有限。并且，由于各類信托產(chǎn)品的出現(xiàn)及大量上市，在某種程度上緩解了開發(fā)企業(yè)的資金壓力，新的金融創(chuàng)新產(chǎn)品的出現(xiàn)也達到規(guī)避這一政策的效果。

再者，隨著CEPA的實施，多家香港銀行在深圳的業(yè)務(wù)近期有望展開，大量香港及海外資金將進入深圳金融市場，其中的部分會投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，可以解決目前金融控制帶來的不利影響，同時將風(fēng)險轉(zhuǎn)移到外資銀行。

【資料】金融機構(gòu)必須將存款的一部分繳存在中央銀行，這部分存款叫做存款準備金；存款準備金占金融機構(gòu)存款總額的比例則叫做存款準備金率。

三、實施央行121文件，重在控制市場，減少投機，抑制高消費

2003年6月13日，中國人民銀行發(fā)出《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121文件）。其中規(guī)定，如果借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房（高檔商品房、別墅除外），商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的個人住房貸款利率（不得浮動）執(zhí)行；購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上（含第二套）住房的，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。

近期向銀行貸5年以上的款，第一套住房（不包括高檔商品房、別墅）的利率可按5.04%的貸款利率計息，而第二套住房的利率則將按照5.76%來執(zhí)行，第二套房的利率要比第一套房的利率高出約14.3%。

現(xiàn)階段，第二套住房及高檔住宅利率上漲的影響，具體有以下幾點：

1、增加普通家庭二次置業(yè)成本

不過，只要采取第二套住房以夫妻另一方名義貸款的方式，一般家庭都應(yīng)該能夠有效解決難題。這不過是一點小小的麻煩。

2、增加高檔住宅、豪宅、別墅置業(yè)成本

置業(yè)成本的增加會適度減小短期內(nèi)對高檔住宅的需求，但就目前市場情況看，真正的豪宅依然走俏，客戶對銀行貸款依賴較小，受影響程度不甚明顯。

3、投資客戶成本增加、門檻提高

對于投資住宅的散戶，由于主要靠租金抵月供，貸款利率的上升會直接增加投資成本，減小住宅出租收益，增加風(fēng)險。因此，部分散戶會謹慎介入。

由于現(xiàn)階段個人住宅貸款還是屬于銀行業(yè)的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，一般銀行還將繼續(xù)維持很大熱情，在適度變通的情況下，例如用多個身份證買房、團購等，銀行一般會適當(dāng)減低部分貸款利率，以挽留客戶。但隨著新一輪房地產(chǎn)低谷的預(yù)期到來，拖欠貸款、斷供的風(fēng)險會加大，銀行對投資型客戶的態(tài)度也會更加謹慎。

4、依賴銀行貸款程度高的中小開發(fā)商影響較大

再結(jié)合固定資產(chǎn)投資項目資本金比例提高的政策，提高利率對于主要依賴銀行貸款運作的開發(fā)企業(yè)壓力加大。這一類發(fā)展商對銀行貸款資金的依賴一般在80％以上，因此，多項金融控制措施的實施，將使其資金鏈運作出現(xiàn)一定困難。

從2003年6月央行公布121文件后各地開發(fā)企業(yè)的反映看，北京較為敏感，廣東則相對平靜。究其原因，與北京的政策導(dǎo)向型市場不同，廣東的市場導(dǎo)向型房地產(chǎn)市場較為規(guī)范和成熟，抗壓能力較高。

隨著新金融政策的逐步實施，部分中小開發(fā)企業(yè)會逐漸感到資金壓力，項目取得和開發(fā)難度加大，后繼乏力。因此，部分企業(yè)會選擇退出，部分會選擇進軍內(nèi)地市場或者與內(nèi)地開發(fā)企業(yè)合作。在由廣東商學(xué)院經(jīng)濟系與國際貿(mào)易系于2002年暑假發(fā)動的關(guān)于珠三角民營企業(yè)的經(jīng)營狀況的調(diào)查的結(jié)果中，我發(fā)現(xiàn)，制約它們發(fā)展的最大的原因是融資問題。而民營企業(yè)，是我國私營經(jīng)濟的重要組成部分，它的健康發(fā)展，將在促進流通、滿足市場需求、緩解就業(yè)壓力、擴大出口和增加國家水手等方面發(fā)揮積極的作用。就此，我想談一下民營企業(yè)的融資問題。

調(diào)查分析：融資，民營企業(yè)發(fā)展的瓶頸

在這次調(diào)查中，總共收到有效問卷197份，調(diào)查的對象遍及珠三角、廣州市東西兩翼和一些山區(qū)。其中，從地區(qū)分布來看，以珠三角地區(qū)的為主，占了65%；從行業(yè)分布來看，遍及機械、電子電器、化工、建筑材料、紡織、食品和輕工、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等；從生產(chǎn)總值來看，從10萬到5億以上都有。所以，這次調(diào)查的結(jié)果還是具有一定代表性的。

在這些企業(yè)當(dāng)中，他們的資金來源，自身積累占67%，股東追加和銀行借貸占11%，資本市場融資和民間借貸各占4%，利用外資占3%。從這里可以看到，將近80％的資金是來源于資本積累，而不是資本集中。我們知道，資本積累會使社會總資本擴大，而社會總資本的擴大是緩慢的。資本集中卻可以在短時間內(nèi)匯聚眾多資本。如果中國是一個封閉的、自給自足的市場，那么，這樣慢慢的積累也沒有什么問題。問題是，面臨入世，隨著大批航母式的外國資本將涌入中國市場，跟這些民營企業(yè)爭肥奪利，民營企業(yè)將面臨著史無前例的挑戰(zhàn)。要迎接挑戰(zhàn)，發(fā)展自身，實現(xiàn)規(guī)模效益是必然的事。因此，加快進行資本集中是必然的事，否則將被淘汰。

現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展，離不開信息化和專業(yè)化。我們不妨首先關(guān)察一下這兩方面的調(diào)查結(jié)果。

外國的企業(yè)基本上都已經(jīng)實現(xiàn)了信息化，在交易方面很多都已經(jīng)實行電子商務(wù)。而在這次調(diào)查中，建立內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)的企業(yè)只有40％，接入互聯(lián)網(wǎng)的只有43%，而進行電子商務(wù)的只有89%，與外國的差距是顯而易見的。在對待信息化的態(tài)度方面，87%企業(yè)都已經(jīng)認識到信息化的重要，但還是"結(jié)合實際情況推進信息化的進程"。這意味著，當(dāng)別人已經(jīng)通過利用電腦和網(wǎng)絡(luò)處理大量的文書工作，并進行生意洽談，而節(jié)約了勞動與成本并擴大了銷售量時，我們的民營企業(yè)還在為了處理文書工作和擴大銷售量而不得不浪費人力資源和資金。在所調(diào)查的企業(yè)中，只有一家是購回大量的電腦、軟件、服務(wù)器進行信息改造的，而且是一家大企業(yè)。這說明了，除了技術(shù)與人才，制約著民營企業(yè)進行信息化改革的，就是資金缺乏。

在專業(yè)化方面，雖然只有不到18%的企業(yè)沒有專業(yè)化，但是，在選擇受到不同競爭者壓力的時候，選項"本地民營"高踞榜首，有61%的企業(yè)選擇了它。這說明了在專業(yè)化的同時，并沒有形成差別競爭，這些民營企業(yè)如果不愿意來個魚死網(wǎng)破，就需要進一步專業(yè)化。這需要技術(shù)革新的支持，否則，大家就只能生產(chǎn)同樣的產(chǎn)品，最終避免不了價格戰(zhàn)的命運。而在技術(shù)創(chuàng)新的選項中，選"技術(shù)引進"和"自行開發(fā)"的占了絕大部分，。這些都需要大量的資金投入。

所以說，融資問題，已經(jīng)嚴重制約著民營企業(yè)的發(fā)展。在資金來源的調(diào)查選項，銀行貸款、民間借貸、資本市場融資和利用外資似乎還有擴大的空間。但是，民間借貸所能籌集的資金不會很多，民營企業(yè)利用外資的能力也有限度。根據(jù)工商銀行公布的2002年上半年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，廣東地區(qū)的各項存款余額為4086.40億元，而各項貸款的余額為2763.24億元，似乎尚有許多貸款空間。但是，我國《銀行法》規(guī)定，在貸款是如不能提供足夠的抵押、質(zhì)押或擔(dān)保是不行的。而在進行低壓借貸是，銀行所承認的抵押品只有土地、房產(chǎn)等不動產(chǎn)。而這些民營企業(yè)，不是缺乏不動產(chǎn)就是缺乏擔(dān)保。所以，實際上它們是很難得到銀行的貸款的。至于資本市場融資一途，現(xiàn)在的金融市場基本上還沒有對民營企業(yè)提供專業(yè)服務(wù)，股市的上市規(guī)定更限制了民營企業(yè)的上市集資。但是，如果我們進行一些改造或創(chuàng)新的話，在資本市場融資和向銀行借貸還是行得通的。

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；調(diào)控政策；房價走勢

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）06-0-01

一、近年來出臺調(diào)控政策的效果分析

1.信貸政策。從信貸政策來看，對房地產(chǎn)市場的影響主要體現(xiàn)在三方面：（1）存款準備金率的變化；（2）基準利率的變化；（3）二套房首付比例及貸款利率的變化。這些政策都沒有起到明顯控制房價過快上漲的趨勢。在房貸方面，應(yīng)繼續(xù)落實差別化住房信貸政策，切實支持保障性安居工程建設(shè)。加大金融服務(wù)，支持普通商品住房建設(shè)，滿足首次購房家庭的貸款需求。

2.保障房政策。2008年年底時，中央提出要爭取用三年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題，其拉開了保障性安居工程提速的序幕。2011年，總理又提出全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套，未來五年將建3600萬套。

保障房實施以來，一定程度上有助于遏制房價過快上漲，但是，這種適度的調(diào)整，僅僅讓房價回落了一點點。之后，2013年開春，新一輪的房價上漲趨勢有開始了。說明長期來說的保障房對于房價控制還是偏軟的。政府要分析內(nèi)因，為什么保障房還不能徹底根治、解決過快的房價走勢。

3.限購政策。自2010年4月份國務(wù)院提出限購政策以來，全國先后已有51個城市出臺了當(dāng)?shù)氐南拶徴摺Ｔ诔雠_限購政策的城市中，北京市的限購措施最為嚴厲，北京市限購細則要求非本地戶籍的家庭能夠提供五年以上的納稅證明或社會保險證明才可以購買1套住房，這在所有城市中是最長的。

從限購對市場交易的影響來看，其對成交量的影響較為明顯，而對房價的影響則不那么明顯。限購政策通過對購房群體設(shè)置一個“門檻”，直接減少具備購房資格的潛在購房群體總量。但限購政策對房價的影響則較為復(fù)雜，由于剛性需求的存在以及房地產(chǎn)開發(fā)商在定價權(quán)上的絕對地位使得房價易漲難跌，只有部分供應(yīng)量集中、炒家過多、前期房價上漲過快的區(qū)域，房價才會出現(xiàn)一定幅度的下降，而且這個降價也需要經(jīng)過一段僵持期后才會出現(xiàn)。從實際看，目前在中央屢次重申房地產(chǎn)調(diào)控不放松的情況下，地方政府不可能完全取消限購，但在操作層面出現(xiàn)松動的可能性較大，限購令將是有節(jié)奏、分區(qū)域地逐步退出。

4.關(guān)于20%差額稅。對于20%差額征稅政策，到目前為止，北京、上海、廣州、深圳、杭州、石家莊、南京、廈門等35個城市了各自的地方細則。但多地僅提及將嚴格執(zhí)行〔2013〕17號文（即“新國五條”），并沒有明確提出要執(zhí)行房屋轉(zhuǎn)讓個人所得稅按“轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”。甚至發(fā)現(xiàn)除北京外，其余各地并未開始執(zhí)行。多地尚未落實20%差額征稅政策，更加引起了眾多業(yè)內(nèi)人士對后續(xù)市場的猜測。多位專家認為，由于多地在落實“國五條”時有偏差，應(yīng)警惕政策效應(yīng)減弱后的報復(fù)性反彈風(fēng)險。因此，長遠來看還是要征收房產(chǎn)稅與持有環(huán)節(jié)稅費來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，但過程中還有很多困難需克服。所以，筆者也認為：穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展市場，從目前來看最根本的是增加有效供給，達到滿足社會需求的根本目的。

二、今后房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的建議

1.應(yīng)保持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的連續(xù)穩(wěn)定性與針對性。從03年以來，房地產(chǎn)業(yè)一直都是我國社會各界關(guān)注的熱點話題，連續(xù)多年成為“兩會”時的焦點。針對房價出臺的調(diào)控政策數(shù)量之多，持續(xù)時間之長，更是凸顯了政府對房地產(chǎn)的重視。但從另一方面來看，政策的過于頻繁變動也使得市場各方無法形成穩(wěn)定一致的預(yù)期，使得房地產(chǎn)調(diào)控掉進“動態(tài)不一致性”陷阱，房地產(chǎn)投資消費都出現(xiàn)非正常波動，不利于市場的穩(wěn)定發(fā)展。建議：在當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，梳理房地產(chǎn)調(diào)控的調(diào)控目標、調(diào)控手段等，然后根據(jù)市場實際情況依據(jù)調(diào)控目標采取相應(yīng)的調(diào)控手段，既保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，又具有一定的靈活性和針對性。

2.不斷完善住房供應(yīng)體系。要立足國情，引導(dǎo)理性消費，保障基本需求，加快構(gòu)建以市場為主、滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障的住房供應(yīng)體系。要繼續(xù)堅持住房市場化改革方向，更好地發(fā)揮市場機制在住房資源配置中的基礎(chǔ)性作用。政府要在提供基本保障、維持市場秩序、改善投資環(huán)境、引導(dǎo)合理消費方面發(fā)揮積極作用，對城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實行廉租住房制度；對中等偏下收入住房困難家庭，實行公共租賃住房制度；對中高收入家庭，實行租賃與購買商品住房相結(jié)合的制度。

3.繼續(xù)加大保障性安居工程建設(shè)和管理力度?！笆濉睍r期，我國將建設(shè)3600萬套保障性住房，這將基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問題。但與此同時，規(guī)劃、土地供應(yīng)、房屋質(zhì)量、準入與退出機制等相關(guān)環(huán)節(jié)就顯得尤為重要。要切實強化規(guī)劃的控制和指導(dǎo)，優(yōu)先供應(yīng)建設(shè)用地，拓寬融資渠道，建立穩(wěn)定的投入機制；加大公共租賃住房建設(shè)和供應(yīng)，進一步完善發(fā)展公共租賃住房的土地、財稅、金融等支持政策，逐步使其成為保障性住房的主體；加強保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴格規(guī)范準入、退出、管理和租費標準，完善租賃補貼制度。

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 調(diào)控 需求 供給

一、房地產(chǎn)調(diào)控政策的背景

2010年之前，得益于寬松的貨幣與財政政策，房地產(chǎn)行業(yè)得到飛快的發(fā)展，幾乎所有城市的商品房銷售面積及銷售額均達到歷史高位。同時由于“熱錢”的不斷涌入，各房產(chǎn)企業(yè)的競爭非常激烈，“地王”的競標單價不斷打破記錄，成本的增加無形地推動價格無限地攀升。在此背景下，房地產(chǎn)市場的調(diào)控迫在眉睫，中央政府與2010年1月7日出臺了“國十一條”,由此進入調(diào)控階段。

我們在經(jīng)濟學(xué)中通常使用供給與需求達到均衡時的價格來衡量產(chǎn)品的真正價值。如果供給超過需求即供過于求，或者需求超過供給即供不應(yīng)求，均會引起價格相對于真正價值的波動與偏離。因此，從根本上解決房地產(chǎn)問題應(yīng)是從總供給與總需求兩方面著手，目前政府采取的“房地產(chǎn)調(diào)控”政策也正是基于對這兩方面的調(diào)整與控制，通過深入分析造成房產(chǎn)供求失衡的原因，進而對癥下藥，控制總供給與總需求達到新的平衡，使房價穩(wěn)定下來。

二．從供需角度剖析房地產(chǎn)政策

（一）控制各類需求

（1）提高存款準備金率。這是央行調(diào)控貨幣市場的有力工具，通過調(diào)整準備金率，一方面減少商業(yè)銀行的超額準備金，另外一方面也降低了貨幣乘數(shù)，從而控制貨幣的總供給，增加房產(chǎn)開發(fā)商的融資難度，減少房地產(chǎn)投資的“熱度”。同時，從宏觀上對沖外匯儲備劇增、出口順差等原因造成的流動性過剩，控制CPI增速及通貨膨脹；

（2）謹慎提高相關(guān)利率。此舉通過兩個方面來控制投資與購房需求。首先，高利率提高了開發(fā)商的融資成本及風(fēng)險，大大縮減了其利潤水平，降低再投入的能力，抑制了投資需求；另外一方面，高利率直接增加了所有購房者的購房成本，強制性降低了購房需求，尤其是2010年4月對二套房房貸貸款利率的調(diào)整，又進一步提高了購房成本，控制了投機性需求。此外，高利率也可以控制房地產(chǎn)泡沫引起的通貨膨脹，但由于引起的超額利息支出無法區(qū)分承擔(dān)者的購房動機屬于合理性還是投機性，無法兼顧正常合理的自住購房需求者的利益，同時降低了整個社會的經(jīng)濟需求，因此需“慎用”。

（3）對開發(fā)商及購房者實行差別化信貸政策。首先，通過引導(dǎo)銀行和信托等金融機構(gòu)，對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸調(diào)整額度、風(fēng)險評級、風(fēng)險溢價，控制對該行業(yè)的資金投放額度，限制房企的融資渠道，控制投資需求；其次，又通過類似三套房貸暫停的政策提高了投機購房的購房壓力，從而限制了各種投機性購房需求。

（4）稅收政策。房地產(chǎn)相關(guān)課稅稅種不斷開發(fā)，而且伴隨著稅率的逐步提高以及課稅范圍的不斷推廣，尤其是對多套房持有者的征稅，均旨于大大提高購房交易成本，包括持有成本和出售成本，抑制投資性購房需求；同時有利于節(jié)約住房、土地資源，對住房基本消費平等化、促進住房公平有積極意義。但由于相關(guān)稅種存在重復(fù)征稅引起爭議，房產(chǎn)稅還處于試點狀態(tài)。

（5）房產(chǎn)的限制購買與停止購買政策。從2010年開始，由主要一線城市到二三線城市，各地方政府相繼出臺限制性購買政策，通過對外地戶籍居民購房、公司購房、對本地戶籍居民購房套數(shù)以及多次購房時間間隔的限制，強行遏制了過度的投資投機性需求，在中心城市比如北京、上海等地實施限購政策的效果尤其顯著；限購政策是目前調(diào)控的最有效的手段，以行政手段強制將“熱錢”隔離，是從根本上控制購房需求的前提，避免政策落空，同時又不會影響租賃、度假、物業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（二）增加住房有效供給

（1）采用財政手段直接或間接地推進城市保障房的建設(shè)及擴大有效住房供應(yīng)量。保障房建設(shè)是從根本上減少房產(chǎn)供求差距的有效手段。從直接的角度來講是通過政府撥款提供資金，擴大相關(guān)財政支出，比如增加中央財政撥款、地方政府公共預(yù)算的相應(yīng)比例，用于實現(xiàn)保障房的建設(shè)；間接則是指政府通過補貼、減稅甚至免稅等財政手段，鼓勵并引導(dǎo)信貸資金向國家政策扶持的保障房建設(shè)項目投放，同時通過合理的利率降低保障房的建設(shè)成本，提高民間資本的投資積極性，從而最終推動保障房的建設(shè)。加快保障性住房建設(shè)，已成為房地產(chǎn)調(diào)控尋求突圍的重要突破口，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系，對有效遏制當(dāng)前房價持續(xù)上漲和加強房地產(chǎn)調(diào)控都將產(chǎn)生積極影響，解決由住房供給結(jié)構(gòu)嚴重失衡引發(fā)高房價等一系列社會和經(jīng)濟問題。同時，擴大有效住房供應(yīng)量是通過房產(chǎn)稅增加了住房持有成本，迫使持有多套房者“吐出”一部分房子，擴大住房供應(yīng)，從而抑制房價增長。

（2）采用行政手段強制調(diào)節(jié)土地的合理供應(yīng)及控制土地的價格。從2010年開始，從中央到地方，住房用地的計劃供應(yīng)總量逐年增長，2011年的住房用地計劃供應(yīng)總量在2010年實際供應(yīng)量的基礎(chǔ)上增加了72.6%，直接而有效的增加了土地的供應(yīng)；通過控制對大型商品房及別墅的土地供應(yīng)、強制要求增加對經(jīng)濟適用房、廉租房及中低價位、中小戶型等商品住房的土地供應(yīng)以及對民生住房建設(shè)用地或保障性安居工程用地的優(yōu)先安排，來提高土地的有效利用率，進而提高住房的有效供給量。其次通過強制杜絕非法囤地來平抑土地價格。土地供應(yīng)的控制有利于土地價格及房價的回歸，提高了土地的使用率，增加了住房有效供給，從根本上改善了住房需求。

三．房地產(chǎn)政策的未來展望

（一）調(diào)控效果將顯現(xiàn)

去年10月份以后，在萬科、保利、金地等大開發(fā)商的帶動下，一線城市房價出現(xiàn)明顯下跌，二三線城市房價滯漲，縣級城市房價漲幅緩慢。前幾年，開發(fā)商謀求暴利、消費者盲目購房、地方政府土地財政思維嚴重，正是這些非理性的心態(tài)導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場瘋狂，房價持續(xù)瘋漲。而在今年，市場各方將逐步確立理性心態(tài)，開發(fā)商拋卻暴利思維、消費者確立理性房屋消費觀、地方政府拋卻土地財政思維。同時，在國家緊縮銀根、加息、限貸等政策調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)整合將加劇，部分中小房企將或因轉(zhuǎn)型、關(guān)閉、破產(chǎn)而告別房地產(chǎn)領(lǐng)域，隨著行業(yè)整合及市場競爭的加劇，產(chǎn)業(yè)升級也必將提速。整個房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)建筑工廠化、家居智能化、產(chǎn)品個性化等趨勢。

此外，房地產(chǎn)投資增加必然會拉動經(jīng)濟增長，一般在成熟國家中，房地產(chǎn)投資占GDP的比重在5%到10%左右。而我國房地產(chǎn)投資的比重遠超過這個區(qū)間，2012年我國經(jīng)濟發(fā)展目標為GDP增長7.5%，8年來首次破“8”，足以說明經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的決心。

（二）調(diào)控將難以長期持續(xù)

根源于房地產(chǎn)調(diào)控的干擾因素過多，包括各種內(nèi)在或外在性因素，無法從根本上消除。比如說土地財政問題，這是一個老生常談的問題，地方政府依靠房地產(chǎn)完成財政收入目標以及平衡財政收支的現(xiàn)狀暫時無法改變，目前來講地方政府仍舊面臨巨額債務(wù)的壓力，這是地價攀高的根源，因此暫時只是行政手段壓制了其推高低價的沖動，而政策一旦放松，地價就會立即反彈；還有目前投資資金缺乏合適的投資渠道，由于近幾年來在房地產(chǎn)行業(yè)的推動下，出于對通貨膨脹的預(yù)期，投資資金缺乏可以獲得超額收益的投資渠道，目前房地產(chǎn)調(diào)控政策只是通過行政手段將“熱錢”隔離，但是無法根本性地解決投資資金的去處，因此調(diào)控政策一旦放松，這些資金仍舊會立即追高；除此之外，國際經(jīng)濟因素干擾調(diào)控，近年來美國經(jīng)濟復(fù)蘇非常緩慢、歐洲債務(wù)問題的擴大升級，都會影響全球的經(jīng)濟發(fā)展，也很容易造成全球性經(jīng)濟的動蕩，如果發(fā)生引起動蕩的全球性大事件，調(diào)控政策將被迫打斷。因此，目前的房地產(chǎn)調(diào)控難以長期持續(xù)。

參考文獻

[1]戚蓉蓉.近年來房地產(chǎn)調(diào)控政策分析及展望[J].中國房地產(chǎn)金融，2011.5 (4):21-22.