導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇轉(zhuǎn)讓商品房租金，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

二、預(yù)租僅限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，并已取得預(yù)售許可證的商品房，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)預(yù)售的商品房不得預(yù)租;商品房預(yù)購(gòu)人也不得將預(yù)購(gòu)房商品房預(yù)租。

三、本合同條款中的【出租】或【預(yù)租】為提示性符號(hào)，表示該條款適用于出租行為或預(yù)租行為。本合同作為房屋租賃合同使用時(shí)，只能采用標(biāo)有【出租】部分的內(nèi)容;而作為商品房預(yù)租合同使用時(shí)，則只能采用【預(yù)租】部分的條款和補(bǔ)充條款中的"預(yù)租有關(guān)事宜"部分的條款其他未標(biāo)有【 】符號(hào)的條款作為通用性條款，不論預(yù)租或出租都適用。

四、本合同用于商品房預(yù)租的，在該商品房竣工，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了房地產(chǎn)初始登記、取得了房地產(chǎn)權(quán)證后，預(yù)租雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂商品房使用交接書(shū)。該合同即轉(zhuǎn)為房屋租賃合同，合同內(nèi)的原預(yù)租條款履行完畢。

五、本合同文本系市房地資源局和青島市工商管理局根據(jù)《青島市房屋租賃條例》制定的示范文本(試行)。其和同條款均為提示性條款，供租賃雙方當(dāng)事人約定采用。本合同中的未盡事宜可由甲、乙雙方協(xié)商一致后，訂立補(bǔ)充條款予以明確。

六、本合同簽訂前，出租人應(yīng)向承租人出具房地產(chǎn)權(quán)證或其他權(quán)屬證明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向預(yù)租人出具預(yù)售許可證。并相互交驗(yàn)有關(guān)身份證明。其中將房屋出租給外來(lái)流動(dòng)人員的，出租人還應(yīng)出示公安部門發(fā)放的《房屋租賃治安許可證》。

七、本合同簽訂后的15日內(nèi)當(dāng)事人應(yīng)按規(guī)定辦理合同登記備案。其中，屬房屋租賃的，應(yīng)向房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心或農(nóng)場(chǎng)系統(tǒng)受理處辦理，領(lǐng)取租賃合同登記備案證明;屬于商品預(yù)租的，外銷商品房應(yīng)向市房地產(chǎn)交易中心辦理登記備案;內(nèi)銷商品房向房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理登記備案。預(yù)租商品房竣工取得房地產(chǎn)權(quán)證，由雙方當(dāng)事人訂立預(yù)租商品房使用交接書(shū)后，再按規(guī)定向房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心或農(nóng)場(chǎng)系統(tǒng)受理處辦理登記備案，領(lǐng)取租賃合同登記備案證明。租賃合同經(jīng)登記備案后，當(dāng)發(fā)生重復(fù)預(yù)租、出租、租賃期間房屋轉(zhuǎn)讓或設(shè)定抵押后被處分等事實(shí)時(shí)，可以對(duì)抗第三人。

八、凡當(dāng)事人一方要求登記備案，而另一方不予配合的，要求登記備案的一方可持本合同、有效身份證明等有關(guān)文件辦理登記備案。

九、房屋租賃保證金是一種履約保證的措施。房屋出租時(shí)，出租人可以與承租人在合同中約定收取房屋租賃保證金。租賃保證金的數(shù)額由租賃雙方當(dāng)事人約定。租賃關(guān)系終止時(shí)，房屋租賃保證金除用以抵充合同約定由承租人承擔(dān)的費(fèi)用外，剩余部分應(yīng)當(dāng)歸還承租人。

十、本合同文本可向市或房屋所在區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心或農(nóng)場(chǎng)系統(tǒng)受理處購(gòu)取。雙方當(dāng)事人使用本合同前應(yīng)仔細(xì)閱讀，認(rèn)真了解各條款內(nèi)容。

十一、本合同為示范文本，供當(dāng)事人參照使用。

十二、本合同的租賃關(guān)系由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或居間的，則租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)要求經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人在本合同的最后一頁(yè)簽字、蓋章。

范文二

出租方：______(以下簡(jiǎn)稱甲方)

承租方：______(以下簡(jiǎn)稱乙方)身份證：__________________________ 根據(jù)甲、乙雙方在自愿、平等、互利的基礎(chǔ)上，經(jīng)協(xié)商一致，為明確雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，就甲方將其合法擁有的房屋出租給乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，訂立本合同。

一、房屋地址：東莞東城區(qū)xxx幢xxx室內(nèi)的一套公寓。用于普通住房。

二、租賃期限及約定

1、該房屋租賃期共一年。自_____年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

2、房屋租金：每月_____元。按月付款，每月提前五天付款。另付押金_____元，

共計(jì)______元.

(大寫(xiě)：_____萬(wàn)_____仟_____佰_____拾_____元整)

房屋終止，甲方驗(yàn)收無(wú)誤后，將押金退還乙方，不計(jì)利息。

3、乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作為普通住房使用。

4、租賃期滿，甲方有權(quán)收回出租房屋，乙方應(yīng)如期交還。乙方如要求續(xù)租，則必須在租賃期滿前一個(gè)月內(nèi)通知甲方，經(jīng)甲方同意后，重新簽訂租賃合同。

三、房屋修繕與使用

1、在租賃期內(nèi)，甲方應(yīng)保證出租房屋的使用安全。乙方應(yīng)合理使用其所承租的房屋及其附屬設(shè)施。如乙方因使用不當(dāng)造成房屋及設(shè)施損壞的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或給予經(jīng)濟(jì)賠償。

2、該房屋及所屬設(shè)施的維修責(zé)任除雙方在本合同及補(bǔ)充條款中約定外，均由甲方負(fù)責(zé)(但乙方使用不當(dāng)除外)。甲方進(jìn)行維修須提前七天通知乙方，乙方應(yīng)積極協(xié)助配合。

3、乙方因使用需要，在不影響房屋結(jié)構(gòu)的前提下，可以對(duì)房屋進(jìn)行裝修裝飾，但其設(shè)計(jì)規(guī)模、范圍、工藝、用料等方案應(yīng)事先征得甲方的同意后方可施工。租賃期滿后，依附于房屋的裝修歸甲方所有。對(duì)乙方的裝修裝飾部分甲方不負(fù)有修繕的義務(wù)。

四、房屋的轉(zhuǎn)讓與轉(zhuǎn)租

1、租賃期間，未經(jīng)甲方書(shū)面同意，乙方不得擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借承租房屋。

2、甲方同意乙方轉(zhuǎn)租房屋的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)訂立補(bǔ)充協(xié)議，乙方應(yīng)當(dāng)依據(jù)與甲方的書(shū)面協(xié)議轉(zhuǎn)租房屋。

五、乙方違約的處理規(guī)定

在租賃期內(nèi)，乙方有下列行為之一的，甲方有權(quán)終止合同，收回該房屋，乙方應(yīng)向甲方支付合同總租金20%的違約金，若支付的違約金不足彌補(bǔ)甲方損失的，乙方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償直至達(dá)到彌補(bǔ)全部損失為止。

(1) 未經(jīng)甲方書(shū)面同意，擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借給他人使用的;

(2) 未經(jīng)甲方同意，擅自拆改變動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)或損壞房屋，且經(jīng)甲方通知，在規(guī)定期限內(nèi)仍未糾正并修復(fù)的;

(3) 擅自改變本合同規(guī)定的租賃用途或利用該房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的;

(4) 拖欠房租累計(jì)一個(gè)月以上的。

六、約定事項(xiàng)

1、乙方入住時(shí)，應(yīng)及時(shí)更換門鎖若發(fā)生意外與甲方無(wú)關(guān)。因不慎或使用不當(dāng)引起火災(zāi)、電、氣災(zāi)害等非自然災(zāi)害所造成損失由乙方負(fù)責(zé)。

2、乙方無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)賣該房屋，及屋內(nèi)家具家電，不得擅自改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)，愛(ài)護(hù)屋內(nèi)設(shè)施，如有人為原因造成破損丟失應(yīng)維修完好，否則照價(jià)賠償。并做好防火，防盜，防漏水，和陽(yáng)臺(tái)擺放、花盆的安全工作，若造成損失責(zé)任自負(fù)。

3、乙方必須按時(shí)繳納房租，否則視為乙方違約。協(xié)議終止。

4、乙方應(yīng)遵守居住區(qū)內(nèi)各項(xiàng)規(guī)章制度，按時(shí)繳納水、電、氣、光纖、電話、物業(yè)管理等費(fèi)用。乙方交保證金________元給甲方，乙方退房時(shí)交清水，電，氣，光纖和物業(yè)管理等費(fèi)用及屋內(nèi)設(shè)施家具、家電無(wú)損壞，下水管道，廁所無(wú)堵漏。甲方如數(shù)退還保證金。

5、甲方保證該房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)糾紛。如遇拆遷，乙方無(wú)條件搬出，已交租金甲方按未滿天數(shù)退還。

6、備注;

______________________________________________________________________________________________________________________________________

七、本協(xié)議一式兩份，甲.乙各執(zhí)一份，簽字后即行生效。

八、其他說(shuō)明：水電數(shù)字由甲乙雙方與其他承租方平均分配

(入住時(shí)的水電數(shù)字：電________，水________，)

甲方簽字： 乙方簽字：

篇2

（一）指導(dǎo)思想：以黨的精神為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，按照“住有所居”的目標(biāo)，把解決城市低收入家庭住房困難作為改善民生的重要工作和深化住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的重要職責(zé)。建立和完善政策性保障住房制度，加快政策性保障住房建設(shè)，培育和引導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)，積極推進(jìn)老舊住宅小區(qū)、危舊房和易淹片區(qū)改造，建立健全多渠道解決城市低收入家庭和其他困難群體住房困難的住房保障體系。

（二）目標(biāo)任務(wù)：按照“低保家庭住得上廉租住房，低收入家庭買得起經(jīng)濟(jì)適用住房，新就業(yè)人員租得起住房”的目標(biāo)，明確如下任務(wù)：年，對(duì)人均建筑面積15平方米及以下、申請(qǐng)廉租住房租賃補(bǔ)貼的城市低保家庭實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，對(duì)其中部分無(wú)房戶和急需救助的特殊困難家庭實(shí)行實(shí)物配租，并將廉租住房保障對(duì)象從城市最低收入住房困難家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭；年，對(duì)人均建筑面積16.5平方米及以下、申請(qǐng)廉租住房租賃補(bǔ)貼的城市低收入家庭實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，對(duì)其中的無(wú)房戶和急需救助的特殊困難家庭實(shí)行實(shí)物配租；年，對(duì)人均建筑面積18平方米及以下、申請(qǐng)廉租住房租賃補(bǔ)貼的城市低收入家庭實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，全市低保家庭中人均建筑面積10平方米以下的全部實(shí)行廉租住房實(shí)物配租。年至年，全市建設(shè)廉租住房20萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房100萬(wàn)平方米，中低價(jià)位商品住房250萬(wàn)平方米，對(duì)347個(gè)棚戶區(qū)平危舊房實(shí)施整治與改造，對(duì)175個(gè)老舊住宅小區(qū)實(shí)施綜合整治。

（三）基本原則：解決城市低收入家庭和其他困難群體住房困難，堅(jiān)持全面覆蓋、應(yīng)保盡保；統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實(shí)施；政府主導(dǎo)，社會(huì)參與；適時(shí)調(diào)整，動(dòng)態(tài)管理等原則。

二、建立健全廉租住房保障制度

（一）提高廉租住房保障水平。根據(jù)國(guó)務(wù)院和省政府的要求，年，市區(qū)廉租住房保障對(duì)象為家庭人均年收入低于7231元，人均住房建筑面積低于15平方米的低收入住房困難家庭；縣（市）廉租住房保障對(duì)象為人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的60%，人均住房建筑面積低于15平方米的低收入住房困難家庭。年，全市廉租住房保障對(duì)象為人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的60%，人均住房建筑面積低于18平方米的低收入住房困難家庭。廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)和租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由市、縣（市）住房保障主管部門根據(jù)家庭平均住房水平、財(cái)政承受能力和市場(chǎng)住房平均租金等因素綜合確定后向社會(huì)公布。

（二）逐步完善廉租住房保障方式。廉租住房保障實(shí)行租賃補(bǔ)貼和實(shí)物配租等方式，主要通過(guò)發(fā)放租賃補(bǔ)貼，增強(qiáng)低收入家庭在市場(chǎng)上承租住房的能力。其中，對(duì)符合廉租住房保障條件的低收入住房困難家庭，按廉租住房租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)貼；對(duì)城市低?；蛱乩Ъ彝ブ械臒o(wú)房戶和孤、老、病、殘等特殊困難家庭以及其他急需救助的住房困難家庭優(yōu)先考慮實(shí)行廉租住房實(shí)物配租，并根據(jù)房源情況實(shí)行輪候制；對(duì)租住公有住房的城市低收入家庭，可以參照廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)，繼續(xù)采用租金核減的方式予以保障。

（三）多渠道落實(shí)廉租住房實(shí)物配租房源。通過(guò)新建、收購(gòu)、改建、置換以及社會(huì)捐贈(zèng)等多種途徑，增加廉租住房實(shí)物配租房源供應(yīng)。加大廉租住房建設(shè)力度，在經(jīng)濟(jì)適用住房和普通商品住房小區(qū)中配套建設(shè)廉租住房。廉租住房建設(shè)項(xiàng)目盡可能安排在近期城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域、公共配套較為完善和交通便利的區(qū)域。廉租住房套型建筑面積嚴(yán)格控制在50平方米以內(nèi)，配建比例和套數(shù)由市、縣（市）住房保障主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)亍啊弊》拷ㄔO(shè)規(guī)劃和近期住房保障規(guī)劃提出，在年度土地出讓計(jì)劃安排。

（四）確保廉租住房保障資金的落實(shí)。根據(jù)解決城市低收入家庭住房困難規(guī)劃和年度計(jì)劃，落實(shí)廉租住房保障資金。市、縣（市）財(cái)政部門要將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算，逐年增加安排。住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后，全部用于廉租住房保障。土地出讓凈收益的10%用于廉租住房保障資金，土地出讓凈收益按宗地進(jìn)行核算提取，也可比照從土地出讓金中計(jì)提農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金的辦法執(zhí)行。廉租住房保障資金實(shí)行專戶管理、分帳核算、?？顚Ｓ?。市、縣（市）財(cái)政部門每年要向社會(huì)公布廉租住房保障資金的籌集、安排、使用和管理情況，接受社會(huì)監(jiān)督。

三、改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度

（一）規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用住房是政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。經(jīng)濟(jì)適用住房申購(gòu)家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)以及年度建設(shè)規(guī)模，由市、縣（市）住房保障主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)厣唐纷》績(jī)r(jià)格、城市居民人均可支配收入和人均住房水平以及低收入住房困難家庭實(shí)際購(gòu)買需求和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提出方案，并報(bào)市、縣（市）政府研究確定。經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格包括合理地價(jià)、建安成本、財(cái)務(wù)成本、合理利潤(rùn)、市場(chǎng)因素等方面，在土地掛牌時(shí)初次定價(jià)，待具備銷售條件后，由價(jià)格部門會(huì)同房管部門核定銷售價(jià)格。申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行申請(qǐng)、審核、公示和輪候制。經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象中未享受過(guò)房改政策的老職工（年11月30日以前參加工作），可以優(yōu)先購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房。已享受過(guò)福利分房或購(gòu)買過(guò)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，不得再申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)采取集中建設(shè)與分散建設(shè)相結(jié)合，近期以集中建設(shè)為主，今后可在普通商品房中配建，其套型建筑面積控制在60平方米左右。

（二）嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理。以市場(chǎng)化運(yùn)作的方式取得建設(shè)用地的經(jīng)濟(jì)適用住房，購(gòu)房人擁有完全產(chǎn)權(quán)，但取得《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》（以下簡(jiǎn)稱“兩證”）未滿5年的不得轉(zhuǎn)讓，確需轉(zhuǎn)讓的，由住房保障主管部門按原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。以行政劃撥方式取得建設(shè)用地的經(jīng)濟(jì)適用住房，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，取得“兩證”未滿5年的不得轉(zhuǎn)讓，5年后購(gòu)房人可以轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款，市區(qū)具體交納比例由市房管局會(huì)同市國(guó)土局、物價(jià)局等部門提出實(shí)施意見(jiàn)報(bào)市政府批準(zhǔn)實(shí)施，各縣（市）由各縣（市）政府確定；購(gòu)房人向政府補(bǔ)交土地收益等價(jià)款后，取得經(jīng)濟(jì)適用住房完全產(chǎn)權(quán)，政府可優(yōu)先回購(gòu)。上述規(guī)定應(yīng)在經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房合同及“兩證”中予以載明。政府回購(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用住房，繼續(xù)向符合條件的低收入住房困難家庭出售，也可以納入城市廉租住房進(jìn)行管理。

（三）積極探索并試行“共有產(chǎn)權(quán)”經(jīng)濟(jì)適用住房模式。對(duì)符合經(jīng)濟(jì)適用住房條件，但因購(gòu)房能力不足的低收入住房困難家庭，積極探索并試行“共有產(chǎn)權(quán)”模式。共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房，由政府與符合經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)條件的低收入家庭按照出資比例共同擁有產(chǎn)權(quán)。年，市區(qū)在新建經(jīng)濟(jì)適用住房中安排50套，由政府與符合經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)條件的低收入住房困難家庭按照出資比例共同擁有產(chǎn)權(quán)?？h（市）應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，向低收入住房困難家庭供應(yīng)一定數(shù)量的共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房。共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房原則上個(gè)人出資比例不得低于住房?jī)r(jià)格的50%，租用公有產(chǎn)權(quán)部分按照廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)向產(chǎn)權(quán)部門繳納租金。共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人在5年內(nèi)可一次或分期按原售房?jī)r(jià)格購(gòu)買公有產(chǎn)權(quán)份額，5年后購(gòu)買公有產(chǎn)權(quán)份額時(shí)按照屆時(shí)物價(jià)部門確定的經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格執(zhí)行。共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法由市、縣（市）政府另行制定。

（四）加強(qiáng)單位集資合作建房管理。單位集資合作建房只能由距離城市較遠(yuǎn)的獨(dú)立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)，在符合城市規(guī)劃的前提下，經(jīng)市、縣（市）人民政府批準(zhǔn)，利用自用土地組織實(shí)施。機(jī)關(guān)、事業(yè)單位一律不得搞單位集資合作建房。任何單位不得新征或新購(gòu)買土地搞集資合作建房。單位集資合作建房統(tǒng)一納入經(jīng)濟(jì)適用住房管理，供應(yīng)計(jì)劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象出售。已享受房改政策購(gòu)房且住房面積已達(dá)標(biāo)或領(lǐng)取購(gòu)房補(bǔ)貼、已購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房或已參加過(guò)集資合作建房的人員，一律不得參加單位集資合作建房。單位集資合作建房在優(yōu)先滿足本單位住房困難職工購(gòu)買的基礎(chǔ)上，房源仍有多余的，由住房保障主管部門統(tǒng)一向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買條件的家庭出售，或以成本價(jià)收購(gòu)后作為廉租住房房源。

四、著力改善其他住房困難群體的居住條件

（一）加大中低價(jià)位商品房建設(shè)力度。根據(jù)城市建設(shè)規(guī)模和住房需求，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和居民住房條件，建設(shè)一定數(shù)量的中低價(jià)位商品房，其套型建筑面積嚴(yán)格控制在90平方米以下，目前供應(yīng)對(duì)象主要為城市建設(shè)項(xiàng)目中的被拆遷人，今后將根據(jù)房源情況，逐步向城市無(wú)房或人均住房面積較小的中等或中等偏低收入家庭供應(yīng)。

（二）加快老舊住宅小區(qū)綜合整治。按照政府組織、社區(qū)居民參與的原則，對(duì)小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施條件差、影響居民基本生活條件、街道社區(qū)積極性較高的老舊住宅小區(qū)，可優(yōu)先安排綜合整治計(jì)劃。實(shí)行綜合整治的老舊住宅小區(qū)，堅(jiān)持整治與管理并重，及時(shí)落實(shí)長(zhǎng)效管理機(jī)制，切實(shí)提高老舊住宅小區(qū)的管理水平。

（三）加快城市危舊房（棚戶區(qū)）、易淹片區(qū)的改造。對(duì)集中成片的危舊房（棚戶區(qū)）、易淹片區(qū)，要在符合城市總體規(guī)劃的前提下，制定危舊房（棚戶區(qū)）、易淹片區(qū)改造計(jì)劃，采取市場(chǎng)化運(yùn)作和政府政策扶持相結(jié)合的方式，積極實(shí)施改造。危舊房（棚戶區(qū)）、易淹片區(qū)改造要符合以下要求:困難住戶的住房得到妥善解決；住房質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施明顯改善；困難家庭的住房負(fù)擔(dān)控制在合理水平。

（四）多渠道改善進(jìn)城務(wù)工人員居住條件。用工單位要向進(jìn)城務(wù)工人員提供符合基本衛(wèi)生和安全條件的居住場(chǎng)所。在進(jìn)城務(wù)工人員密集的開(kāi)發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)附近，集中建設(shè)向進(jìn)城務(wù)工人員出租的集體宿舍，并統(tǒng)一納入經(jīng)濟(jì)適用住房管理。在進(jìn)行城中村改造時(shí)，要考慮進(jìn)城務(wù)工人員的居住需要，在符合城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的前提下，集中建設(shè)向進(jìn)城務(wù)工人員出租的集體宿舍。政府鼓勵(lì)和引導(dǎo)有實(shí)力的企業(yè)和個(gè)人投資，或國(guó)有企業(yè)組織實(shí)施，采取市場(chǎng)化運(yùn)作，建設(shè)符合進(jìn)城務(wù)工人員特點(diǎn)、生活設(shè)施配套的公寓性住房，以成本加合理利潤(rùn)的原則，確定指導(dǎo)性租金標(biāo)準(zhǔn)向進(jìn)城務(wù)工人員出租。

（五）積極解決新就業(yè)人員住房問(wèn)題。認(rèn)真落實(shí)新就業(yè)人員住房補(bǔ)貼和住房公積金政策，住房補(bǔ)貼按月隨工資一起發(fā)放，允許新就業(yè)人員提取住房公積金支付個(gè)人住房租金。按照政府主導(dǎo)、社會(huì)參與的原則，采取配建和集中建設(shè)相結(jié)合的方式，建設(shè)一定數(shù)量的租賃型住房，以合理的租賃價(jià)格提供給具備條件的新就業(yè)人員租住，納入經(jīng)濟(jì)適用住房統(tǒng)一管理。強(qiáng)化用人單位責(zé)任，用人單位應(yīng)幫助新就業(yè)人員解決住房困難。

（六）切實(shí)幫助特殊群體解決住房困難。為了解決特殊群體的住房困難，在統(tǒng)一建設(shè)和管理的基礎(chǔ)上，按一定比例向特殊群體中符合條件的住房困難家庭定向供應(yīng)政策性保障住房。特殊群體是指市級(jí)以上勞動(dòng)模范、駐部隊(duì)現(xiàn)役軍官、干部和市引進(jìn)的高級(jí)專業(yè)技術(shù)人才等。年初分別由工會(huì)、軍分區(qū)、民政和人事等部門，依據(jù)政策性保障住房的有關(guān)政策，向住房保障部門申請(qǐng)購(gòu)房指標(biāo)。

（七）培育和引導(dǎo)租賃住房市場(chǎng)。積極培育住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)私房出租，鼓勵(lì)、扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和私人投資經(jīng)營(yíng)租賃住房。提倡住房合理消費(fèi)，引導(dǎo)和鼓勵(lì)低收入家庭從購(gòu)房市場(chǎng)中分流到租賃住房市場(chǎng)，以減輕購(gòu)房經(jīng)濟(jì)壓力。加快租賃住房市場(chǎng)法制建設(shè)和監(jiān)督管理，合理調(diào)控租房租金水平，逐步形成租售并舉、完善規(guī)范的市場(chǎng)化租賃住房制度。

五、切實(shí)加強(qiáng)住房保障工作的組織領(lǐng)導(dǎo)

（一）健全住房保障工作機(jī)構(gòu)。為加強(qiáng)對(duì)解決城市低收入家庭住房困難工作的領(lǐng)導(dǎo)，市政府決定成立市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組在市房產(chǎn)管理局下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)研究提出解決城市低收入家庭住房困難的有關(guān)政策，完善城市住房制度和政策體系，協(xié)調(diào)解決住房保障工作中的重大問(wèn)題。成立住房保障中心，具體負(fù)責(zé)廉租住房制度和經(jīng)濟(jì)適用住房制度等的組織實(shí)施工作。各縣（市）政府也要成立相應(yīng)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)住房保障工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織協(xié)調(diào)，確保各項(xiàng)措施落到實(shí)處。同時(shí)要明確住房保障工作管理機(jī)構(gòu)，已經(jīng)成立縣級(jí)房產(chǎn)管理局的縣（市），要落實(shí)住房保障工作具體實(shí)施機(jī)構(gòu)，配備必要工作人員。尚未成立的縣，要盡快明確住房保障管理部門和具體實(shí)施機(jī)構(gòu)。住房保障工作管理機(jī)構(gòu)和具體實(shí)施機(jī)構(gòu)人員經(jīng)費(fèi)和工作經(jīng)費(fèi)納入財(cái)政預(yù)算。

（二）建立住房保障工作運(yùn)行機(jī)制。市直各相關(guān)部門要切實(shí)履行職責(zé)，加強(qiáng)配合，強(qiáng)化服務(wù)，協(xié)調(diào)解決工作實(shí)施中的重大問(wèn)題，形成高效、規(guī)范的住房保障工作運(yùn)行機(jī)制。房管部門要做好城市低收入家庭住房保障政策的研究和制定，住房保障規(guī)劃、年度計(jì)劃的編制和住房保障各項(xiàng)制度的組織實(shí)施，對(duì)全市住房保障工作的指導(dǎo)監(jiān)督等工作；發(fā)改部門要認(rèn)真編制廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位商品房的年度建設(shè)計(jì)劃，確保廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位商品房?jī)?yōu)先立項(xiàng)；規(guī)劃部門要根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃的總體要求，把廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位商品房建設(shè)納入城市建設(shè)的總體規(guī)劃，及時(shí)編制廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位商品房項(xiàng)目的詳細(xì)規(guī)劃；國(guó)土部門要在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位商品房的建設(shè)用地，并在申請(qǐng)年度用地指標(biāo)時(shí)單列；財(cái)政部門要按照國(guó)務(wù)院、省市政府的要求，認(rèn)真落實(shí)廉租住房保障資金、經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼和共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房所需資金。多渠道籌集廉租住房保障資金，確保財(cái)政預(yù)算安排的資金、土地出讓凈收益和公積金增值收益落實(shí)到位；物價(jià)部門要合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房、中低價(jià)位商品房?jī)r(jià)格和廉租住房租金價(jià)格，并向社會(huì)公布；民政部門要會(huì)同房管部門做好低收入住房困難家庭的收入認(rèn)定工作。

（三）制定住房保障發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃。要抓緊開(kāi)展低收入家庭住房狀況調(diào)查，盡快建立低收入住房困難家庭住房檔案，制定解決城市低收入家庭住房困難的工作目標(biāo)、發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃和住房建設(shè)規(guī)劃，并向社會(huì)公布。住房保障規(guī)劃要明確“”后三年每年廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位商品房的建設(shè)規(guī)模、投資金額、建設(shè)用地?cái)?shù)量以及房源需求、解決戶數(shù)和需要的資金數(shù)額。住房保障規(guī)劃是市政府考核縣（市）政府住房保障工作的重要內(nèi)容和依據(jù)?？h（市）“”后三年（年-年）的住房保障規(guī)劃，要報(bào)省、市政府備案并向社會(huì)公布，每年年度實(shí)施計(jì)劃報(bào)市房產(chǎn)管理局備案。

（四）落實(shí)建設(shè)用地和優(yōu)惠政策。廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地實(shí)行掛牌出讓或行政劃撥方式供應(yīng)。優(yōu)先安排廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、中低價(jià)位商品房和90平方米以下中小套型普通商品住房建設(shè)用地，年度供應(yīng)總量不得低于住宅用地供應(yīng)總量的70%。其中廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地計(jì)劃要單列。每年1月15日前，縣（市）國(guó)土資源管理部門應(yīng)將上年度土地供應(yīng)計(jì)劃的實(shí)施情況和當(dāng)年度土地供應(yīng)計(jì)劃報(bào)省、市國(guó)土資源管理部門備案。廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，對(duì)政府或經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房暫免征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)建設(shè)中低價(jià)位商品房減半征收上述收費(fèi)和基金。

篇3

承租方（以下簡(jiǎn)稱乙方）： 姓名： ________身份證號(hào)：_____________________

甲、乙雙方就下列房屋的租賃達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 房屋基本情況

甲方房屋位于______________________________

出租面積：____________

具體結(jié)構(gòu)圖：___________

第二條 房屋用途____________________________

第三條 租賃期限____________________________

備注：（ ）

第四條 租金

該房屋一年租金為：___________________元（大寫(xiě)： ）

按季度交費(fèi)，一個(gè)季度為：_____________元（大寫(xiě)： ）

房屋轉(zhuǎn)讓金：________________元（大寫(xiě)： ）

備注：房屋轉(zhuǎn)讓金為甲乙雙方在自愿互利的前提下簽訂，甲方保證乙方以后如果不再經(jīng)營(yíng)自己餐飲項(xiàng)目的時(shí)，可以自由轉(zhuǎn)讓房屋，轉(zhuǎn)讓金兩萬(wàn)五千元可以從被轉(zhuǎn)讓方的轉(zhuǎn)讓金里扣除自己付給甲方的轉(zhuǎn)讓金。甲方保證乙方在正常經(jīng)營(yíng)期間不得與其他方簽訂合同，以保證乙方正常經(jīng)營(yíng)，如有違約按半年的房屋租金賠償乙方損失。

房屋租金每年漲幅幅度需按商場(chǎng)______________∕年遞增。

第五條 付款方式

乙方于本合同簽訂之日向甲方支付房屋租金_____________元（大寫(xiě)： ）即__________ 到________以后從__________到__________續(xù)簽下季度房租。房租交定后合同隨之生效。

第六條 交付房屋期限

甲方應(yīng)于本合同生效之日起日__________內(nèi)，甲方拿出五天給乙方作為裝修期。

第七條 甲方對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的承諾

甲方保證該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛。如有甲方承擔(dān)法律責(zé)任。

第八條 維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任

租用期間，一般日常維修保養(yǎng)，均由乙方負(fù)責(zé)。若屬常規(guī)房屋大修，費(fèi)用則由甲方承擔(dān) 、 修繕?lè)课菔羌追降牧x務(wù)。甲方對(duì)出租房屋及其設(shè)備應(yīng)定期檢查，及時(shí)修繕，

做到不漏、不淹、三通（戶內(nèi)上水、下水、照明電）和門窗好，以保障乙方安全正常使用。

修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)按城建部（87）城住公字第13號(hào)通知執(zhí)行。

甲方修繕?lè)课輹r(shí)，乙方應(yīng)積極協(xié)助，不得阻撓施工

第九條 關(guān)于房屋租賃期間的有關(guān)費(fèi)用

所有需付費(fèi)的項(xiàng)目和物品等，如水，電，燃?xì)?，電話，網(wǎng)絡(luò)，有線電視，供暖設(shè)備等等，均由乙方自己付費(fèi)。

第十條 因乙方責(zé)任終止合同的約定

乙方有下列情形之一的，甲方可終止合同并收回房屋，造成甲方損失，由乙方負(fù)責(zé)賠償；

1、擅自拆改承租房屋結(jié)構(gòu)或改變承租房屋用途的。

2、拖欠租金累計(jì)達(dá)一個(gè)月。

3、利用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的。

4、故意損壞承租房屋的。

第十一條提前終止合同

如因國(guó)家建設(shè)、不可抗力因素，甲方必須終止合同時(shí)，一般應(yīng)提前一個(gè)月書(shū)面通知乙方。乙方的經(jīng)濟(jì)損失甲方不予補(bǔ)償。

第十二條 違約責(zé)任：

租賃期間雙方必須信守合同，任何一方違反本合同的規(guī)定，依據(jù)事實(shí)輕重，按年度須向?qū)Ψ浇患{年度租金的20%—50%做為違約金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有權(quán)按月租金的2%向乙方加收滯納金。

第十三條本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

本合同共2頁(yè)，一式2份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等效力。

甲方（簽章）： 乙方（簽字）：

簽約日期： 簽訂日期：

商品房租賃合同（二）

甲方： 乙方：

甲、乙雙方通過(guò)友好協(xié)商，就房屋租賃事宜達(dá)成如下協(xié)議：

一、乙方租用甲方座落在＿＿渡假村＿＿組團(tuán)內(nèi)＿＿樓房＿＿棟，建筑面積為＿＿平方米。租用期三十周年，自本合同生效之日開(kāi)始計(jì)算。

二、租用期限內(nèi)房屋租金為＿＿人民幣（含建筑稅）。乙方分兩次支付。本合同生效后的十天內(nèi)，乙方支付房屋租金的60％為＿＿萬(wàn)元，房屋驗(yàn)收合格后的十天內(nèi)，乙方支付房屋租金的剩余款額。

三、租用期內(nèi)，房屋由乙方使用管理，房屋的房產(chǎn)稅、土地使用稅和其它合理稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。

四、租用期內(nèi)，乙方所用的水、暖、電、熱水、通訊、室外環(huán)衛(wèi)、房屋修繕、綠化維護(hù)等由甲方統(tǒng)一管理，發(fā)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

五、第三、四條所發(fā)生的費(fèi)用，甲方憑單據(jù)、發(fā)票和有關(guān)規(guī)定文件，按各規(guī)定的期限向乙方結(jié)算。

六、乙方所租用房屋，在乙方驗(yàn)收合格并付清房屋租金后，歸乙方使用。

七、在房屋保修期內(nèi)（水電設(shè)施半年、土建一年，采暖設(shè)施一個(gè)采暖期，自乙方使用之日算起）甲方對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題保修。

八、乙方服務(wù)人員的臨時(shí)戶口等生活上所需辦理的手續(xù)，由甲方幫助與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)單位聯(lián)系解決。

九、違約責(zé)任

1、本合同生效后，如乙方違約，乙方已繳房屋租金不退，并一次性支付違約罰金＿＿萬(wàn)元人民幣（自違約之日起三十天內(nèi)付清）。

2、本合同生效后，如果甲方違約，甲方向乙方退還剩余租金（即本合同房屋租金的三十分之一乘以剩余租期年數(shù)），并一次性支付違約罰金＿＿萬(wàn)元人民幣（自違約之日起三十天內(nèi)付清）。

3、不滿半年的租期按半年計(jì)算，超過(guò)半年不滿一年的租期按一年計(jì)算。

十、在租用期內(nèi)，甲方不得將乙方租用的房屋轉(zhuǎn)租（賣）給任何第三者，如果甲方出售乙方租用的房屋，乙方應(yīng)享受優(yōu)先購(gòu)置權(quán)，并無(wú)需另行支付購(gòu)房款，同時(shí)甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理正式過(guò)戶手續(xù)，由此發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

十一、乙方需要安裝電話，由甲方解決，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

十二、在租用期內(nèi)，如遇不可抗拒的災(zāi)害，房屋遭到毀壞，按照房屋建設(shè)程序，乙方重新建造房屋。

十三、甲方已聲明本合同所指標(biāo)的樓房是符合國(guó)家有關(guān)政策和法令而建造和經(jīng)營(yíng)的，甲乙雙方在符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)政策和法令的基礎(chǔ)上簽定本合同的。如在租賃期限內(nèi)如遇與國(guó)家新的政策、法令、規(guī)定相悖，使本合同不得不解除時(shí)，甲方每年按房租總金額的百分之十乘以乙方實(shí)際租

用年數(shù)計(jì)扣房租。

十四、執(zhí)行本合同發(fā)生爭(zhēng)議，由當(dāng)事人雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，雙方同意由＿＿＿＿仲裁委員會(huì)仲裁（當(dāng)事人雙方不在本合同中約定仲裁機(jī)構(gòu)，事后又沒(méi)有達(dá)成書(shū)面仲裁協(xié)議的，可向人民法院起訴）。

十五、本合同一式九份。正本兩份，雙方各執(zhí)一份；副本六份，雙方各執(zhí)三份。正副本具有同等法律約束力。

十六、本合同雙方簽字蓋章經(jīng)公證后生效。本合同未盡事宜雙方另行商定。

十七、本合同附件（由甲方提供）。

1、房屋平面位置及占用土地范圍圖（略）

2、＿＿＿＿渡假村別墅暫行管理辦法（略）

甲方：（蓋章） 乙方：（蓋章）

代表： 代表：

地址及電話： 地址及電話：

篇4

（一）上海公共租賃房政策

1.政策定位

公共租賃房政策定位是其租金定價(jià)的前提，決定了租金定價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)和方法。上海公共租賃房政策定位為：由政府出資或提供政策支持，根據(jù)基本居住要求限定套型面積，限定租金，面向中低收入群體出租的租賃型保障房。主要用于解決本市青年職工、引進(jìn)人才和來(lái)滬務(wù)工人員及其他常住人口的階段性居住困難問(wèn)題。

2.運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)與運(yùn)營(yíng)模式

發(fā)展公共租賃房既要對(duì)大量階段性住房困難家庭進(jìn)行審核，又涉及收購(gòu)、建造、租金定價(jià)、輪候、出租、流轉(zhuǎn)、物業(yè)管理等很多環(huán)節(jié)，任務(wù)繁重且要求專業(yè)，需要政府明確責(zé)任分工，組織專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)作。因此，上海明確了管理部門職責(zé)：市區(qū)聯(lián)手，以區(qū)（縣）為主。市政府主要負(fù)責(zé)全市公共租賃住房的政策制定、制度安排和統(tǒng)籌規(guī)劃；區(qū)（縣）政府組織開(kāi)展當(dāng)?shù)毓沧赓U房的實(shí)施工作。市區(qū)兩級(jí)政府組織扶持公共租賃房投資經(jīng)營(yíng)管理的專業(yè)機(jī)構(gòu)（運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)），負(fù)責(zé)公共租賃房建設(shè)投資、房源籌措、定向供應(yīng)和租金定價(jià)等管理。2011年4月6日上海首批7家公共租賃房投資運(yùn)營(yíng)有限公司正式成立，它們分別屬于盧灣、虹口、徐匯、長(zhǎng)寧、楊浦、普陀6個(gè)中心城區(qū)。這意味著上海公共租賃房已基本形成政府主導(dǎo)，社會(huì)參與，并由專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)采用市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)營(yíng)的模式。

3.準(zhǔn)入機(jī)制

公共租賃房準(zhǔn)入條件的設(shè)置對(duì)其租金定價(jià)具有重大影響，它決定了制定的租金所面對(duì)人群、公共租賃房需求規(guī)模、政府財(cái)政的負(fù)擔(dān)等多個(gè)方面。當(dāng)前，我國(guó)各城市一般都從戶籍、收入水平、住房條件、穩(wěn)定工作等幾個(gè)方面對(duì)公共租賃房申請(qǐng)進(jìn)行嚴(yán)格限制，但上海不同于其他地方，上海公共租賃房準(zhǔn)入條件寬松，沒(méi)有設(shè)戶籍限制，也沒(méi)有設(shè)收入準(zhǔn)入線，使得保障對(duì)象更加寬泛。

4.市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)模式

上海公共租賃房定價(jià)是一種典型的市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)模式，主要參考市場(chǎng)租金水平，綜合考慮公共租賃房的成本，按照保本微利原則定價(jià)。2010年6月《上海發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》規(guī)定，公共租賃房的租金價(jià)格按略低于市場(chǎng)租金水平確定，由各運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)綜合考慮房型、面積、區(qū)位等因素自主確定，并報(bào)區(qū)（縣）物價(jià)部門和房管部門備案后實(shí)施。在租賃合同期限內(nèi)，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)不能單方面調(diào)整租金。

（二）上海公共租賃房實(shí)際租金水平

公共租賃房的實(shí)際租金水平體現(xiàn)了其租金定價(jià)政策的結(jié)果和效果。2012年1月6日，上海首批兩個(gè)市籌公共租賃房項(xiàng)目：馨寧公寓和新江灣尚景園開(kāi)始上市配租。馨寧公寓位于上海徐匯區(qū)華涇鎮(zhèn)，建筑面積約17.3萬(wàn)平方米，配套設(shè)施較全。新江灣尚景園位于上海楊浦區(qū)新江灣城國(guó)權(quán)北路1450弄，總建筑面積約15萬(wàn)平方米。這兩個(gè)項(xiàng)目打響了上海公共租賃房政策頭炮，但其租金水平與周邊普通商品房租金水平相比，沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，甚至偏高。如表1，馨寧公寓一居室的建筑面積約為40.24～42.43m2，月租金約為1694～1896元；二居室的建筑面積約為61.58～63.27平方米，月租金約為2533～2772元；三居室的建筑面積約為74.67～78.24平方米，月租金約為3033～3311元。而馨寧公寓所處的徐匯華涇板塊，其二手房租金普遍不高，50～60平方米全裝修一居室月租僅為1600～1700元，部分60～70平方米的兩房全配房源，月租金僅約為2000元，可見(jiàn)比市場(chǎng)租金偏高；再看新江灣尚景園一居室建筑面積約為50平方米，月租金為1970元左右，兩居室建筑面積67～72平方米，月租金約2540～2930元，三居室建筑面積約80～82平方米，月租金約2970～3240元，而新江灣尚景園周邊小區(qū)的兩居室約3100元/月，一居室約2000元/月，可見(jiàn)新江灣尚景園的租金也僅比市場(chǎng)租金低100～200元/月，這樣的公共租賃房租金水平引起了很多市民抱怨定價(jià)過(guò)高，“略低于市場(chǎng)租金水平”原則也受到公眾的質(zhì)疑。截至2012年3月，上海公租房申請(qǐng)率僅39%，筆者2012年11月去各公租房申請(qǐng)受理點(diǎn)調(diào)查，受理點(diǎn)工作人員反映，每周去咨詢和申請(qǐng)公租房的人寥寥無(wú)幾，普遍嫌租金定價(jià)過(guò)高。

二、上海公共租賃房定價(jià)存在的問(wèn)題

（一）租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)模糊、操作性差

租金標(biāo)準(zhǔn)制定模糊、操作性差，主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：一是，租金標(biāo)準(zhǔn)參考的各因素權(quán)重不明確，雖然以市場(chǎng)租金水平為主要參照因素，但其參考的權(quán)重究竟多大，其他各因素參考的權(quán)重又幾何，模糊不清，這樣的租金標(biāo)準(zhǔn)操作性差；二是，租金定價(jià)“略低于市場(chǎng)租金水平”原則中“略低于”表述不明確，到底應(yīng)低于市場(chǎng)租金水平多大幅度合適，難以把握；三是，不同區(qū)域、地段的公共租賃房租金低于其參照的市場(chǎng)租金水平的幅度應(yīng)統(tǒng)一，還是可以有所區(qū)別，亦不明確；四是，在租賃合同期限內(nèi)，市場(chǎng)租金水平會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)情況而波動(dòng)，與市場(chǎng)租金掛鉤的公共租賃房租金必然隨之波動(dòng)。那么，公共租賃房租金在租期內(nèi)如何維持穩(wěn)定或者如何調(diào)整，均未明確。

（二）租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)缺乏差異性、動(dòng)態(tài)性

上海公共租賃房的保障對(duì)象既包括“下夾心層”，如農(nóng)民工、“藍(lán)領(lǐng)”人群等，又包括“上夾心層”，如外來(lái)人才、大學(xué)畢業(yè)生等，他們的收入不同，工作不同，對(duì)于住房的需求也不一樣，但當(dāng)前租金定價(jià)直接與市場(chǎng)租金掛鉤，以略低于市場(chǎng)租金來(lái)確定，沒(méi)有根據(jù)差別化的住房需求制定差異化的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。此外，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，收入的增加、通貨膨脹、住房市場(chǎng)價(jià)格變化、生活條件及居住條件的整體改善等，客觀要求公租房租金動(dòng)態(tài)調(diào)整。而當(dāng)前租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)缺乏完善的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，應(yīng)參考哪些因素進(jìn)行調(diào)整、調(diào)整幅度如何確定等是模糊的。

（三）租金定價(jià)偏高，與公租房政策定位不吻合

上海公共租賃房政策定位是解決中低收入的本市青年職工、引進(jìn)人才和來(lái)滬務(wù)工人員及其他常住人口的階段性居住困難的。然而，當(dāng)前公共租賃房實(shí)際租金水平與周邊普通商品房租金水平相比，沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，甚至偏高。以新江灣尚景園二居室為例，建筑面積67～72平方米，月租金2540～2930元，而上海2011年中等收入戶人均年可支配收入為24，824元，平均每戶家庭人口為2.92，可計(jì)算中等收入戶平均月可支配收入約6040.5元，則公共租賃房租金占中等收入家庭可支配收入的比例約為45%，高于家庭的最高可承受租金（一般為家庭收入的25%～30%國(guó)際合理的住房消費(fèi)支出通常為占收入的25%）?？梢?jiàn)，對(duì)大多數(shù)中等收入家庭來(lái)說(shuō)存在租金支付壓力，對(duì)大多數(shù)在餐飲、酒店、零售、家政、物流快遞等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)和建筑業(yè)的外來(lái)務(wù)工者來(lái)說(shuō)更是租不起?？梢?jiàn)，當(dāng)前租金定價(jià)水平，已將本屬于公共租賃房保障范圍的對(duì)象以租金定價(jià)的方式排除在公共租賃房保障之外，這與公共租賃房政策定位是不吻合的。

（四）配套的準(zhǔn)入、退出機(jī)制不完善

公共租賃房作為保障性住房的一種，具有一定的社會(huì)福利性，實(shí)行相對(duì)較低的租金政策。如果不設(shè)置完善的準(zhǔn)入、退出機(jī)制，則會(huì)吸引更多的人申請(qǐng)而更少的人退出。而公共租賃房數(shù)量有限，這必然導(dǎo)致公共租賃房的輪侯時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，甚至真正需要保障的困難家庭無(wú)法入住，而不需要保障的家庭占用公共資源，引起住房保障的公平與效率問(wèn)題。因此，公租房租金定價(jià)需要完善的準(zhǔn)入、退出機(jī)制與之配套。然而，上海公租房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)不設(shè)收入、資產(chǎn)準(zhǔn)入線，同時(shí)公租房的退出機(jī)制也尚未建立，這種情況下，容易使收入較高的人群加入到公租房申請(qǐng)隊(duì)伍，而既得利益者又不及時(shí)因收入改善而退出公租房，對(duì)收入較低、公租房需求較迫切人群產(chǎn)生“擠出”效應(yīng)，使公租房保障功能弱化，公平與效率受損。

（五）缺乏完善的補(bǔ)貼機(jī)制

公共租賃房定價(jià)既要注重保障對(duì)象的承受能力又要注重公共租賃房建設(shè)的可持續(xù)性。前者要求租金定價(jià)低；后者要求租金定價(jià)能回收成本，但公共租賃房建設(shè)成本大、回收期長(zhǎng)，客觀上難有大幅降租的空間。協(xié)調(diào)這一矛盾，需要完善的公共租賃房補(bǔ)貼機(jī)制。而當(dāng)前，與上海“略低于市場(chǎng)租金水平”的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相配套的補(bǔ)貼機(jī)制尚未跟上，應(yīng)向公共租賃房供給方補(bǔ)貼還是向需求方補(bǔ)貼？或是兩種方式相結(jié)合？如果向公共租賃房供給方補(bǔ)貼，具體采取哪些措施？如果向需求方補(bǔ)貼，具體如何進(jìn)行，是對(duì)戶籍低收入者補(bǔ)貼，還是不設(shè)戶籍限制均予以補(bǔ)貼，補(bǔ)貼多少等問(wèn)題需進(jìn)一步研究。

三、完善上海公共租賃房定價(jià)機(jī)制的對(duì)策

（一）細(xì)化公共租賃房政策定位

上海公共租賃房的政策定位應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化，是先解決有市場(chǎng)租金能力的青年白領(lǐng)短期內(nèi)的住房困難，等長(zhǎng)期之后公共租賃房量大了，再覆蓋到不具有市場(chǎng)租金能力的低收入外來(lái)務(wù)工人員？還是先解決收入低，住房保障需求迫切的家庭，等公共租賃房建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大，再覆蓋到有市場(chǎng)租金能力，但找不到穩(wěn)定住房的人？更加細(xì)化的公共租賃房政策定位能給租金定價(jià)提供重要依據(jù)，如果定位為前者，則租金定價(jià)相對(duì)較高，如果定位為后者，則租金定價(jià)需要相對(duì)低水平。筆者認(rèn)為，公共租賃房作為保障性住房，應(yīng)充分體現(xiàn)保障功能，首要解決無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)解決住房的困難家庭，應(yīng)明確政策定位為后者。

（二）完善租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)操作性

科學(xué)合理的租金定價(jià)應(yīng)協(xié)調(diào)好市場(chǎng)租金水平、保障對(duì)象支付能力、財(cái)政負(fù)擔(dān)能力、社會(huì)資金投資回報(bào)要求等多方面因素，同時(shí)還需考慮保障對(duì)象的差別化需求，實(shí)行差別化定價(jià)，并適時(shí)調(diào)整。具體可從以下方面完善：（1）科學(xué)地權(quán)衡各租金影響因素的重要性。租金定價(jià)是一個(gè)多因素決策問(wèn)題，可根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、財(cái)政負(fù)擔(dān)能力、人均收入水平、物價(jià)水平、房?jī)r(jià)與租金水平、保障規(guī)模等情況，采用層次分析法定量確定各影響因素的權(quán)重系數(shù)。（2）明確租金定價(jià)低于市場(chǎng)租金的幅度。首先，市場(chǎng)租金可考察目標(biāo)區(qū)域范圍內(nèi)（如目標(biāo)區(qū)域方圓1km/2km/3km范圍內(nèi)，或交通線路1小時(shí)圈內(nèi)同類型區(qū)域/板塊，或同等地段/社區(qū)）的其他同類型、同等級(jí)的房屋平均租賃價(jià)格。再明確衡量保障對(duì)象負(fù)擔(dān)能力以及成本租金測(cè)算應(yīng)包括的項(xiàng)目，在考慮保障對(duì)象支付能力及公租房成本的基礎(chǔ)上，確定公租房租金低于市場(chǎng)租金的幅度。香港政府主要運(yùn)用了國(guó)際上常用的MRIR（Median Rent-to-Income Ratio）來(lái)衡量保障對(duì)象的經(jīng)濟(jì)承受能力，上?？山梃b這一方法；對(duì)于成本租金的測(cè)算，應(yīng)根據(jù)上海公租房房源收購(gòu)或建設(shè)的土地政策，融資政策，財(cái)政負(fù)擔(dān)情況，以及社會(huì)資本參與情況等予以明確。（3）租金定價(jià)差別化。要充分掌握市場(chǎng)信息，細(xì)致分析保障對(duì)象的租金支付能力，以保障對(duì)象家庭收入為基礎(chǔ)，結(jié)合公租房實(shí)物、區(qū)位情況制定差別化租金?；蜃饨鸢礈?zhǔn)市場(chǎng)租金統(tǒng)一定價(jià)，再給予保障對(duì)象差別化補(bǔ)貼。

（三）完善租金調(diào)整機(jī)制

由于影響租金的各因素都會(huì)變動(dòng)，因此應(yīng)建立租金調(diào)整機(jī)制。香港的做法是依據(jù)租戶家庭收入指數(shù)的變動(dòng)調(diào)整公屋租金。為協(xié)調(diào)租金各影響因素變動(dòng)，租金調(diào)整建議參考運(yùn)營(yíng)成本變動(dòng)比、租賃指數(shù)、人均收入變動(dòng)比以及CPI變動(dòng)率的加權(quán)結(jié)果，同時(shí)考慮到穩(wěn)定性，原則上1年之內(nèi)只調(diào)整一次租金水平，并要建立專門的管理程序，與租戶充分溝通，調(diào)價(jià)決定前，均應(yīng)通過(guò)各種方式告知租戶，并聽(tīng)取租戶的意見(jiàn)。調(diào)價(jià)決定后，采取新人新辦法，老人老辦法，即調(diào)價(jià)之前已簽訂租約的，以原價(jià)支付。調(diào)價(jià)之后則以新價(jià)支付?？紤]到應(yīng)給予租戶以緩沖時(shí)間，調(diào)價(jià)通知頒布后3個(gè)月開(kāi)始執(zhí)行新租金水平。

（四）完善配套的準(zhǔn)入、退出機(jī)制

維持公共租賃房低租金水平，需要完善的準(zhǔn)入、退出機(jī)制與之配套?？山梃b香港的做法，對(duì)各類申請(qǐng)人的家庭經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行嚴(yán)格限制，不僅設(shè)置收入準(zhǔn)入線，還應(yīng)設(shè)置家庭總資產(chǎn)凈值準(zhǔn)入線。對(duì)于退出，設(shè)置退出標(biāo)準(zhǔn)，采取定期家訪調(diào)查及家庭狀況申報(bào)，租戶虛報(bào)資料，可終止其租約，拒不退出者，可依法判處巨額罰款，甚至監(jiān)禁。同時(shí)加強(qiáng)政府和社會(huì)監(jiān)督力度，完善我國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)，以促進(jìn)準(zhǔn)入、退出機(jī)制的效率。

（五）完善相應(yīng)的補(bǔ)貼機(jī)制

與租金定價(jià)政策配套的補(bǔ)貼機(jī)制應(yīng)積極跟上，當(dāng)政府定價(jià)高于保障對(duì)象支付能力時(shí)，應(yīng)采取“補(bǔ)人頭”措施，即對(duì)公租房需求方補(bǔ)貼，使低收入家庭負(fù)擔(dān)得起租金，具體有以下方法：（1）貨幣租金補(bǔ)貼。政府定價(jià)與保障對(duì)象支付能力間的差額，以貨幣補(bǔ)貼給保障對(duì)象。（2）租金減免。根據(jù)保障家庭收入等不同情況，給予不同程度的租金減免。（3）租金補(bǔ)貼券。要求家庭必須拿出家庭收入的一定比例（如25%）支付房租，余下的與市場(chǎng)租金的差額由租金補(bǔ)貼券補(bǔ)充。（4）可允許承租人提取公積金支付公租房租金。

當(dāng)政府定價(jià)低于公租房成本租金時(shí)，應(yīng)采取“補(bǔ)磚頭”措施，即對(duì)公租房供給方補(bǔ)貼，以分擔(dān)公租房建設(shè)運(yùn)營(yíng)成本，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商參與公租房建設(shè)，具體有以下方法：（1）土地支持政策。如無(wú)償劃撥土地，或者土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)的一定程度的減免，甚至可嘗試按年收取土地使用權(quán)租金的形式，以降低公租房的土地成本。（2）資金支持政策。給予公租房供給方一定的財(cái)政撥款，或者給予貸款方面的優(yōu)惠，以及出臺(tái)支持多元融資的政策，如允許住房公積金盈余或閑置資金以貸款債權(quán)或購(gòu)買債券形式投資公租房，鼓勵(lì)公租房運(yùn)營(yíng)公司上市融資、債券融資或信托融資等。（3）“以商養(yǎng)租”政策?？筛鶕?jù)地方具體情況，按不超過(guò)建筑面積的一定比例配建商業(yè)服務(wù)設(shè)施和商品房，其出租、轉(zhuǎn)讓的收益用于平衡公租房建設(shè)成本，并提取一定比例的收益用于公租房運(yùn)營(yíng)管理支出。

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項(xiàng)目背景與動(dòng)因

重慶公租房建設(shè)獲中央肯定

2月11日，重慶市政府舉行新聞會(huì)公布，從2月12日起正式接受公租房申請(qǐng)，3月2日將開(kāi)始首次搖號(hào)配租。同時(shí)，《重慶市公共租賃住房管理實(shí)施細(xì)則》正式出爐。這標(biāo)志著重慶在全國(guó)率先推行的公租房和商品房的住房“雙軌制”創(chuàng)新，已經(jīng)從設(shè)想變成了現(xiàn)實(shí)。2010年初，重慶市啟動(dòng)大規(guī)模的公租房建設(shè)計(jì)劃，未來(lái)3年，全市將建設(shè)3000萬(wàn)平方米公租房，解決50多萬(wàn)戶中低收入群眾住房困難。而2010年6月12日，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》正式，至此，公租房被輿論視為上升至國(guó)家重大決策部署的標(biāo)志。2010年11月中旬，中央政法委書(shū)記在重慶調(diào)研時(shí)稱贊，公租房建設(shè)是解決民生的一個(gè)創(chuàng)舉。

為貫徹落實(shí)黨的十七大提出的“住有所居”目標(biāo)，重慶市委、市政府創(chuàng)新住房保障模式，提出了“市場(chǎng)加保障”的雙軌制城市住房供應(yīng)模式。其基本思路是：30%―40%的中等偏下收入群體，由政府提供的公共租賃住房和棚戶區(qū)、城中村改造的安置房予以保障；60%―70%的中高收入群體由市場(chǎng)提供的商品房解決，并對(duì)高端商品房和投機(jī)性炒房采取相應(yīng)的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的制度體系，逐步實(shí)現(xiàn)住房保障的全覆蓋。在重慶設(shè)計(jì)的“雙軌制”中，公租房建設(shè)是最關(guān)鍵的一環(huán)。重慶未來(lái)若干年將建設(shè)4000萬(wàn)平方米公租房。從2010年起的3年內(nèi)每年建設(shè)1000萬(wàn)平方米。后幾年視社會(huì)需求再建1000萬(wàn)平方米或更多面積的公租房。目前，全市公租房建設(shè)實(shí)際開(kāi)工已超過(guò)1000萬(wàn)平方米。

■ 保障對(duì)象：針對(duì)中低收入困難群體，無(wú)戶籍限制開(kāi)全國(guó)先例

重慶將公租房定義為：在住房市場(chǎng)化大背景下，由政府提供政策支持，限定套型面積和提供優(yōu)惠租賃價(jià)格，由政府或政府委托的機(jī)構(gòu)持有產(chǎn)權(quán)，面向在本市就業(yè)的無(wú)住房人員或住房困難家庭租賃的房屋。根據(jù)調(diào)查與規(guī)劃，以公租房為主體，未來(lái)重慶城市中30%―40%的中低收入群體將由保障房保障，既涵蓋了過(guò)去申住廉租房等保障性住房的人群，又新增了“夾心層”的保障范圍，逐步實(shí)現(xiàn)保障性住房全覆蓋。

重慶公租房在準(zhǔn)入上率先打破城鄉(xiāng)和內(nèi)外差別，不設(shè)戶籍限制。按照《重慶市公共租賃住房管理實(shí)施細(xì)則》，凡年滿18周歲，在重慶有穩(wěn)定工作和收入來(lái)源及租金支付能力，單身人士月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下的，就可申請(qǐng)公租房。租金方面，公租房租金原則上不超過(guò)同地段、同品質(zhì)、同類型普通商品房市場(chǎng)租金的60%。租金實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，每?jī)赡晗蛏鐣?huì)公布一次，租金每月9-11元/平方米。

■ 科學(xué)規(guī)劃：公租房與商品房“混建”，避免社會(huì)割裂

重慶市按照“均衡布局、交通方便、配套完善、環(huán)境宜居、利于就業(yè)”的原則，公租房主要布局在主城區(qū)一、二環(huán)之間的21個(gè)大型聚居區(qū)中，有相對(duì)成熟的產(chǎn)業(yè)和軌道交通支撐，城市配套設(shè)施完善，與周邊商品房實(shí)行無(wú)差別“混建”，避免了社會(huì)階層隔離和形成“貧民窟”。

公租房所在地段一般都有軌道交通支撐，周邊城市配套設(shè)施較為完善。綠化率達(dá)35%左右，公建配置的建筑面積達(dá)10%。套型建筑面積在30～80平方米之間，其中60平方米以下的占85%，可滿足不同類型人群和家庭人數(shù)的基本居住需求。

■ 融資模式：土地出讓凈收益用于發(fā)展公租房已在全國(guó)推廣

為解決公租房建設(shè)所需的巨額資金問(wèn)題，重慶市嘗試多種融資模式。依托市級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)先期儲(chǔ)備土地的優(yōu)勢(shì)，公租房用地全部采用劃撥方式供應(yīng)，土地成本不計(jì)價(jià)，作為政府注入公租房系統(tǒng)的國(guó)有資產(chǎn)。其中主城的儲(chǔ)備地拿出3萬(wàn)畝作為劃撥地投入，至少相當(dāng)于投入150億元。同時(shí)每年商品房土地出讓收益的5%用于支持公共租賃住房建設(shè)，3年共計(jì)約30~40億元。這樣，重慶公租房建設(shè)就保證了200億元的先期投入。2010年11月16日，財(cái)政部、發(fā)改委和建設(shè)部三部委聯(lián)合發(fā)文，在全國(guó)范圍內(nèi)推廣重慶率先實(shí)驗(yàn)的公租房融資模式。

■ 嚴(yán)密監(jiān)管：公租房永遠(yuǎn)姓“公”，實(shí)施“封閉運(yùn)轉(zhuǎn)”

2010年7月29日，重慶市公共租賃房管理局掛牌成立，專司住房保障的規(guī)劃、政策、分配和監(jiān)管等工作。按照重慶的設(shè)計(jì)，公租房的建設(shè)主體是市政府和各區(qū)縣政府，公租房產(chǎn)權(quán)由重慶地產(chǎn)集團(tuán)等國(guó)有投資集團(tuán)或區(qū)縣政府性投資公司持有，運(yùn)行、維護(hù)、監(jiān)管等則由政府房屋主管部門和住房保障機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。這些制度設(shè)計(jì)，確保了公租房永遠(yuǎn)姓“公”，動(dòng)態(tài)地讓住房困難群體享用。

誰(shuí)“入”誰(shuí)“出”，同樣是公租房監(jiān)管難題。重慶創(chuàng)新手段和模式，建立房管、民政、社保、工商、稅務(wù)等多部門共享的信息平臺(tái)，形成部門聯(lián)動(dòng)，提高審核準(zhǔn)確度和效率。同時(shí)，及時(shí)向社會(huì)公開(kāi)保障性住房房源信息，采用公開(kāi)搖號(hào)方式進(jìn)行配租，接受社會(huì)各界監(jiān)督。

重慶公租房承租以5年為一租期，其間隨時(shí)可退出。租滿5年之后，需要續(xù)租的需提前3個(gè)月重新申請(qǐng)；符合條件的，可通過(guò)成本價(jià)購(gòu)買，轉(zhuǎn)換成有限產(chǎn)權(quán)房，此房不得上市交易；購(gòu)買者確需轉(zhuǎn)讓，由政府管理機(jī)構(gòu)以原購(gòu)房?jī)r(jià)款加利息回購(gòu)，再作為公租房流轉(zhuǎn)使用。這種“封閉運(yùn)轉(zhuǎn)”，可有效遏制以前經(jīng)濟(jì)適用房監(jiān)管中出現(xiàn)的利益輸送。

項(xiàng)目創(chuàng)新性分析

項(xiàng)目實(shí)施單位：

重慶市公共租賃房管理局

推薦詞：

在住房問(wèn)題日益成為民生焦點(diǎn)的當(dāng)下，重慶市在國(guó)內(nèi)率先大手筆建設(shè)公租房，并嘗試以此為基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)政府和市場(chǎng)同時(shí)供應(yīng)住房的“雙軌制”，建成“低端有保障，中端有市場(chǎng)，高端有約束”的住房供應(yīng)體系，是住房體制進(jìn)入新一輪深化改革的關(guān)鍵步驟，一個(gè)具有先鋒意義的重大試驗(yàn)。

篇6

第一條根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)〔〕24號(hào))、《廉租住房保障規(guī)則》(建設(shè)部令第162號(hào))、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理規(guī)則》(建住房〔〕258號(hào))、《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》(建?！病?7號(hào))等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本規(guī)則。

第二條本市城區(qū)內(nèi)保障性住房的規(guī)劃、建設(shè)、分配及管理，應(yīng)當(dāng)遵循本規(guī)則。

第三條本規(guī)則所稱保障性住房是指政府提供政策支持，限定套型面積和租售價(jià)格，面向城區(qū)中低收入住房困難家庭或特定對(duì)象供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房，包括經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、公共租賃住房。

本規(guī)則所稱中低收入住房困難家庭是指城區(qū)范圍內(nèi)，家庭收入和住房狀況符合本規(guī)則第三十六條、三十八條規(guī)定的家庭。

本規(guī)則所稱特定對(duì)象是指新就業(yè)大中專畢業(yè)生，進(jìn)城務(wù)工人員，政府引進(jìn)的特殊專業(yè)人才，全國(guó)、省部級(jí)勞模，全國(guó)英模、榮立二等功以上的復(fù)轉(zhuǎn)軍人。

第四條保障性住房建設(shè)和管理遵循政府主導(dǎo)、社會(huì)參與、公平公開(kāi)、嚴(yán)格監(jiān)管的工作原則。

第五條市房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本市城區(qū)住房保障工作的組織實(shí)施和監(jiān)督管理。

市發(fā)展改革、國(guó)土資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、財(cái)政、民政、價(jià)格、稅務(wù)、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)、人力資源和社會(huì)保障、監(jiān)察、住房公積金等有關(guān)部門和區(qū)政府、街道辦事處在各自職權(quán)范圍內(nèi)共同做好保障性住房相關(guān)工作。

第六條市住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)城區(qū)內(nèi)保障性住房建設(shè)管理日常工作。

第二章保障方式與保障標(biāo)準(zhǔn)

第七條住房保障采取出租、出售保障性住房以及貨幣補(bǔ)貼等方式。

出租保障性住房是指向符合廉租住房、公共租賃住房保障條件的保障對(duì)象，分別提供廉租住房、公共租賃住房供其租住。

出售保障性住房是指向符合經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件的保障對(duì)象提供經(jīng)濟(jì)適用住房供其購(gòu)買。

貨幣補(bǔ)貼是指向符合廉租住房保障條件的保障對(duì)象發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼，由其自行承租住房。

第八條住房保障以滿足保障對(duì)象基本住房需求為目的。住房保障標(biāo)準(zhǔn)，由市人民政府根據(jù)本市城區(qū)人均可支配收入和人均住房水平的一定比例確定，定期向社會(huì)公布。

第九條經(jīng)登記準(zhǔn)予購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的保障對(duì)象，家庭成員為2人及以下的，購(gòu)買住房的建筑面積控制在60平方米左右；家庭成員為3人及以上的，購(gòu)買住房的建筑面積控制在80平方米左右。

第十條廉租住房的保障面積標(biāo)準(zhǔn)，原則上按不超過(guò)上年度城區(qū)人均住房建筑面積60%的比例確定。

經(jīng)登記準(zhǔn)予廉租住房實(shí)物配租的保障對(duì)象，家庭成員為2人及以下的，配租建筑面積控制在30平方米左右；家庭成員為3人及以上的，配租建筑面積控制在50平方米以下。

廉租住房貨幣補(bǔ)貼額度，按照保障對(duì)象現(xiàn)住房面積與應(yīng)保障面積的差額，結(jié)合每平方米建筑面積的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。每平方米建筑面積的貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，最低收入保障對(duì)象按上年度月平均市場(chǎng)租金與廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)的差額確定；低收入保障對(duì)象，按最低收入保障對(duì)象貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的80%核定。每年度的具體標(biāo)準(zhǔn)，由市人民政府相關(guān)職能部門向社會(huì)公布。

第十一條經(jīng)登記準(zhǔn)予配租公共租賃住房的保障對(duì)象，家庭成員為2人及以下的，配租建筑面積控制在40平方米左右；家庭成員為3人的，配租建筑面積控制在60平方米左右；家庭成員為4人及以上的，配租建筑面積控制在80平方米左右。

第十二條個(gè)人住宅被政府征收，被征收人符合住房保障條件的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。

第三章資金與政策支持

第十三條保障性住房建設(shè)資金采取多種渠道籌集。資金來(lái)源主要包括：

（一）年度財(cái)政預(yù)算安排的住房保障資金；

（二）提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)后的住房公積金增值收益余額；

（三）土地出讓凈收益中按照每年不低于10%的比例安排的住房保障資金；

（四）國(guó)家、省財(cái)政安排的保障性住房建設(shè)配套資金和專項(xiàng)補(bǔ)助資金；

（五）商業(yè)銀行貸款；

（六）公積金等非金融機(jī)構(gòu)貸款；

（七）企業(yè)或者其他組織籌集的保障性住房集資建房款；

（八）保障性住房租金收入、銷售收入；

（九）社會(huì)捐贈(zèng)的資金；

（十）其他渠道籌集的資金。

第十四條新建保障性住房，采取集中建設(shè)與在商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中按照一定比例配建相結(jié)合的方式進(jìn)行。

第十五條保障性住房建設(shè)用地實(shí)行劃撥供應(yīng)。

市國(guó)土資源部門要將保障性住房建設(shè)用地納入年度土地利用計(jì)劃，并優(yōu)先安排。

第十六條集中建設(shè)保障性住房可采取政府投資建設(shè)，住房困難職工集中的單位自建，政府統(tǒng)一規(guī)劃、定向建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按政策規(guī)定投資建設(shè)營(yíng)運(yùn)等方式。

第十七條商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中按開(kāi)發(fā)建筑總面積5%的比例配建保障性住房。市國(guó)土資源部門應(yīng)在土地出讓合同中，明確配建保障性住房面積和相關(guān)要求。土地出讓成交3個(gè)工作日內(nèi)，市國(guó)土資源部門將配建保障性住房的相關(guān)信息書(shū)面告知市房產(chǎn)管理部門。

項(xiàng)目配建的保障性住房包括廉租住房和公共租賃住房。各個(gè)項(xiàng)目配建保障性住房的具體房型結(jié)構(gòu)等指標(biāo)由市房產(chǎn)管理部門根據(jù)保障性住房年度建設(shè)計(jì)劃統(tǒng)籌安排。

第十八條保障性住房建設(shè)項(xiàng)目按照有關(guān)政策規(guī)定免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配建保障性住房的，所配建的保障性住房免收各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。

第十九條集中建設(shè)的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，其小區(qū)外道路、水電氣管網(wǎng)等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施由政府投資建設(shè)。

第四章規(guī)劃建設(shè)

第二十條市房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同市發(fā)展改革、國(guó)土資源、財(cái)政、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃等部門，根據(jù)上級(jí)部門下達(dá)的任務(wù)和全市的住房需求情況，編制保障性住房年度建設(shè)計(jì)劃，報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。保障性住房年度建設(shè)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)納入市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。

保障性住房年度建設(shè)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)明確計(jì)劃年度內(nèi)保障性住房的土地供應(yīng)和資金使用安排、保障性住房的來(lái)源、提供保障性住房的數(shù)量和區(qū)域分布、貨幣補(bǔ)貼的總額、保障對(duì)象的范圍等內(nèi)容。

第二十一條保障性住房的規(guī)劃，應(yīng)充分考慮住房困難群體居住、交通、就業(yè)、就學(xué)、就醫(yī)等要求，合理安排區(qū)位布局。

第二十二條要根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、群眾生活水平、住房狀況、家庭結(jié)構(gòu)和人口等因素，合理確定新建保障性住房建設(shè)規(guī)模和各種套型的比例，并進(jìn)行嚴(yán)格管理。

保障性住房嚴(yán)格控制在中小套型，廉租住房單套建筑面積控制在50平方米以內(nèi)；經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房建筑面積小套控制在60平方米左右，中套控制在80平方米左右，政府引進(jìn)的特殊專業(yè)人才住房建筑面積按相關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。

第二十三條集中建設(shè)的保障性住房項(xiàng)目，按10%的比例配建商業(yè)用房。建成后商業(yè)用房由市住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)按建設(shè)成本價(jià)收回并負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，經(jīng)營(yíng)增值收入用于償還保障性住房貸款及彌補(bǔ)保障性住房管理費(fèi)用的不足。

第二十四條建設(shè)保障性住房應(yīng)當(dāng)符合發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型住宅的要求，嚴(yán)格執(zhí)行《住宅建筑規(guī)范》等國(guó)家有關(guān)住房建設(shè)的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)。

第二十五條市房產(chǎn)管理部門要加強(qiáng)保障性住房建設(shè)工程管理，對(duì)保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、工程建設(shè)質(zhì)量及建設(shè)進(jìn)度等情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保保障性住房建設(shè)項(xiàng)目保質(zhì)保量按時(shí)完成。

第二十六條新建廉租住房、公共租賃住房交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照環(huán)保節(jié)能、經(jīng)濟(jì)適用的原則完成室內(nèi)裝修。其他方式籌集的保障性住房出租和出售前，市房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋狀況進(jìn)行檢查，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)予以修繕。

經(jīng)過(guò)室內(nèi)裝修或者修繕的保障性住房，應(yīng)當(dāng)具備滿足基本居住要求的條件。

第五章房源籌集

第二十七條保障性住房房源主要包括：

（一）政府投資集中建設(shè)的住房；

（二）商品房項(xiàng)目中配建的住房；

（三）政府購(gòu)買、租賃的住房；

（四）政府依法收回、征收、沒(méi)收的住房；

（五）經(jīng)政府批準(zhǔn)，企業(yè)或者其他單位建設(shè)的住房；

（六）騰退的公有住房；

（七）社會(huì)捐贈(zèng)的住房；

（八）其他渠道籌集的住房。

存在重大質(zhì)量問(wèn)題和安全隱患的住房，不得用作保障性住房。

第二十八條根據(jù)城區(qū)各類保障對(duì)象實(shí)際需求，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，不同類型的保障性住房可以相互轉(zhuǎn)換，調(diào)劑使用。

第二十九條政府投資集中建設(shè)的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，實(shí)行代建制，由市政府直接委托市房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)實(shí)施或國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代建。

第三十條配建的保障性住房，必須確保優(yōu)先或與商品房同步開(kāi)工建設(shè)。

配套建設(shè)保障性住房的施工和監(jiān)理，應(yīng)與規(guī)劃建設(shè)的商品房統(tǒng)一招標(biāo)，選擇符合相應(yīng)資質(zhì)和良好社會(huì)責(zé)任的建筑施工企業(yè)和工程監(jiān)理企業(yè)實(shí)施。

第三十一條距離城區(qū)較遠(yuǎn)的獨(dú)立工礦企業(yè)、住房困難戶較多的企業(yè)、外來(lái)務(wù)工人員集中的開(kāi)發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)以及高校等其他單位，在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī)劃的前提下，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可利用自用土地集資建設(shè)保障性住房。

第三十二條單位集資建設(shè)保障性住房的租售對(duì)象，限定為本單位符合市政府規(guī)定條件的住房困難家庭或職工，不得對(duì)外或向不符合住房保障條件的家庭、職工出售或出租。

單位集資建設(shè)保障性住房在優(yōu)先保障本單位符合條件的住房困難家庭或職工后，房源仍有剩余的，由市房產(chǎn)管理部門統(tǒng)一調(diào)劑，按本規(guī)則規(guī)定程序向確定的保障對(duì)象出售或出租。

第三十三條單位集資建設(shè)保障性住房原則上不收取管理費(fèi)用，不得有利潤(rùn)。向職工收取的保障性住房集資建房款實(shí)行專款管理、專項(xiàng)使用，并接受市財(cái)政和房產(chǎn)管理部門的監(jiān)督。

第三十四條政府投資建設(shè)和按本規(guī)則的規(guī)定在商品房建設(shè)項(xiàng)目中配建的廉租住房和公共租賃住房，產(chǎn)權(quán)歸政府所有，由市住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理。其他方式建設(shè)的公共租賃住房按誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)經(jīng)營(yíng)、誰(shuí)受益的原則，經(jīng)政府批準(zhǔn)，投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓。

第三十五條保障性住房的維修、養(yǎng)護(hù)、管理由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)，產(chǎn)權(quán)單位也可委托專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理。

產(chǎn)權(quán)單位委托專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理的，接受委托的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》和省、市物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定。

在商品房建設(shè)項(xiàng)目中配建的保障性住房，應(yīng)統(tǒng)一納入所在小區(qū)物業(yè)管理。

第六章保障對(duì)象和申請(qǐng)程序

第三十六條申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的對(duì)象應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備以下條件：

（一）具有本市城區(qū)城鎮(zhèn)戶口；

（二）已婚家庭或年齡35周歲以上未婚者；

（三）無(wú)住房或家庭現(xiàn)有人均住房建筑面積在15平方米以下；

（四）家庭人均收入低于市統(tǒng)計(jì)部門公布的上年度城區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。

第三十七條申請(qǐng)租住公共租賃住房的特定對(duì)象應(yīng)同時(shí)具備以下條件：

（一）年滿18周歲；

（二）在有穩(wěn)定工作和收入來(lái)源，人均月收入在2000元以下，并居住達(dá)三年以上；

（三）在無(wú)自有住房或未租賃公有住房。

政府引進(jìn)的特殊專業(yè)人才，全國(guó)、省部級(jí)勞模，全國(guó)英模、榮立二等功以上的復(fù)轉(zhuǎn)軍人住房困難家庭申請(qǐng)公共租賃住房，不受收入限制。

第三十八條申請(qǐng)廉租住房保障的對(duì)象應(yīng)同時(shí)具備以下條件：

（一）具有本市城區(qū)城鎮(zhèn)戶口；

（二）家庭人均可支配收入符合市人民政府職能部門公布的享受廉租住房保障的低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)；

（三）家庭人均現(xiàn)住房面積符合市人民政府職能部門公布的享受廉租住房保障的住房困難家庭標(biāo)準(zhǔn)。

最低收入家庭廉租住房保障對(duì)象中無(wú)勞動(dòng)能力、無(wú)生活來(lái)源、無(wú)法定贍養(yǎng)人、撫養(yǎng)人或扶養(yǎng)人及優(yōu)撫對(duì)象、殘疾等特殊困難家庭，可以優(yōu)先申請(qǐng)實(shí)物配租。

第三十九條申請(qǐng)保障性住房的家庭，應(yīng)按規(guī)定提交以下證明材料：

（一）家庭成員身份證、戶口簿（原件、復(fù)印件）；

（二）家庭成員所在單位或戶籍所在地街道辦事處出具的現(xiàn)住房證明；

（三）家庭成員所在單位出具的上一年收入證明，無(wú)固定單位的由其居住地街道辦事處出具證明；

（四）申請(qǐng)廉租住房保障的家庭，提供由民政部門出具的家庭收入情況審驗(yàn)意見(jiàn)；

（五）婚姻狀況證明；

（六）必須提供的其他證明材料。

第四十條新就業(yè)大中專畢業(yè)生和外來(lái)務(wù)工人員申請(qǐng)公共租賃住房應(yīng)提交以下證明材料:

（一）本人身份證或戶口簿復(fù)印件，非本市城區(qū)戶籍的提供公安部門出具的暫?。ň幼。┳C明；

（二）工作單位提供的工作收入證明；

（三）社會(huì)保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)提供的社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)證明；

（四）住房情況證明；

（五）其他需要提供的材料。

第四十一條申請(qǐng)保障性住房的家庭，應(yīng)當(dāng)以申請(qǐng)家庭的戶主作為申請(qǐng)人，戶主不具有完全民事行為能力的，申請(qǐng)家庭應(yīng)該推舉具有完全民事行為能力的家庭成員作為申請(qǐng)人，特殊情況家庭可由所在社區(qū)居民委員會(huì)代為申請(qǐng)。

第四十二條保障性住房實(shí)行申請(qǐng)、審核、公示、輪候制度。申請(qǐng)保障性住房，按照下列程序辦理：

（一）申請(qǐng)：申請(qǐng)保障性住房的家庭或個(gè)人，向戶籍所在地或居住地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書(shū)面申請(qǐng)，填寫(xiě)《市城區(qū)保障性住房申請(qǐng)審批表》，提交相關(guān)證明材料。

（二）受理：街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府收到申請(qǐng)材料后，依照本規(guī)則規(guī)定條件進(jìn)行審核，提出初審意見(jiàn)并張榜公布，當(dāng)月下旬將初審合格的申請(qǐng)材料報(bào)送所在區(qū)人民政府，區(qū)人民政府審核匯總后，統(tǒng)一報(bào)送市房產(chǎn)管理部門。

（三）審核：市房產(chǎn)管理部門自收到申請(qǐng)材料的次日起15日內(nèi)，會(huì)同相關(guān)部門對(duì)申請(qǐng)人家庭的人口、收入狀況、住房狀況等情況進(jìn)行審核，提出審核意見(jiàn)。

（四）公示：經(jīng)審核符合規(guī)定條件的,由市房產(chǎn)管理部門予以公示，公示期限為15日。

（五）登記：經(jīng)公示無(wú)異議或經(jīng)核查異議不成立的，作為保障對(duì)象予以分類登記，并書(shū)面通知申請(qǐng)人，登記結(jié)果向社會(huì)公開(kāi)。保障對(duì)象根據(jù)登記情況排隊(duì)輪候。

經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，市房產(chǎn)管理部門應(yīng)書(shū)面通知申請(qǐng)人并說(shuō)明理由。申請(qǐng)人對(duì)審核結(jié)果有異議的，可在接到書(shū)面通知后5日內(nèi)，向市房產(chǎn)管理部門提出書(shū)面申訴。

第四十三條經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)?jiān)瓌t上每?jī)赡晔芾硪淮?；廉租住房補(bǔ)貼費(fèi)申請(qǐng)每月受理一次，實(shí)物配租每年受理一次；公共租賃住房申請(qǐng)每年受理一次。

第七章分配與使用管理

第四十四條市房產(chǎn)管理部門應(yīng)根據(jù)保障性住房建設(shè)情況，合理安排各類保障性住房的分配。

第四十五條保障性住房分配遵循公平、公開(kāi)、公正的原則，采取按照輪候順序、公開(kāi)搖號(hào)的方式配租、配售。

第四十六條已登記的廉租住房保障對(duì)象，從獲準(zhǔn)登記的次月起依照本規(guī)則的規(guī)定享受租賃住房補(bǔ)貼。

市房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)綜合考慮廉租住房保障對(duì)象的家庭收入、人口、住房困難程度等因素，制訂廉租住房實(shí)物配租計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)，按得分高低確定廉租住房實(shí)物配租對(duì)象。

經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房保障對(duì)象以申請(qǐng)人獲準(zhǔn)登記的年度時(shí)間為序，采取公開(kāi)搖號(hào)的方式確定購(gòu)租對(duì)象和選房順序。

第四十七條獲準(zhǔn)享受廉租住房租賃補(bǔ)貼的保障對(duì)象，應(yīng)與市房產(chǎn)管理部門簽訂《廉租住房租賃補(bǔ)貼協(xié)議》。協(xié)議應(yīng)明確租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)、停止發(fā)放廉租住房補(bǔ)貼的條件及違約責(zé)任。享受補(bǔ)貼的保障對(duì)象自行承租適當(dāng)?shù)淖》俊?/p>

第四十八條獲準(zhǔn)享受保障性住房實(shí)物配租的家庭，由市房產(chǎn)管理部門（市住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)）與其簽訂保障性住房租賃合同,辦理入住手續(xù)，配租情況向社會(huì)公開(kāi)。

獲準(zhǔn)享受實(shí)物配租的家庭，因樓層、戶型等原因拒絕配租的，視為自動(dòng)放棄。放棄配租的保障對(duì)象，兩年內(nèi)不予安排實(shí)物配租。

獲準(zhǔn)享受廉租住房實(shí)物配租的家庭，自簽訂《保障性住房租賃合同》次月起，停止發(fā)放租賃補(bǔ)貼。

第四十九條已取得經(jīng)濟(jì)適用住房或廉租住房保障資格的保障對(duì)象在輪候期間，可自愿選擇轉(zhuǎn)換為公共租賃住房保障對(duì)象，申請(qǐng)公共租賃住房。經(jīng)市房產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)，其輪候順序以申請(qǐng)人原獲準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)適用住房或廉租住房登記的時(shí)間確定。

已取得廉租住房保障資格的保障對(duì)象承租公共租賃住房的,可申請(qǐng)廉租住房租賃補(bǔ)貼。

住房困難家庭或個(gè)人只能申請(qǐng)購(gòu)買或者租賃一套保障性住房。已購(gòu)、租公有住房的，在退出購(gòu)、租的公有住房前不得購(gòu)買或者租賃保障性住房。

第五十條保障性住房租賃期限一般不超過(guò)3年，合同期限屆滿需繼續(xù)承租的，承租人應(yīng)當(dāng)在合同期滿前3個(gè)月內(nèi)提出書(shū)面申請(qǐng)并申報(bào)有關(guān)材料，由市房產(chǎn)管理部門會(huì)同相關(guān)部門進(jìn)行復(fù)核并公示。經(jīng)復(fù)核通過(guò)且公示無(wú)異議或者異議不成立的，可以續(xù)簽租賃合同。

第五十一條保障性住房承租人及其家庭成員對(duì)配租的住房不享有收益權(quán)、處置權(quán)，房屋使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，不得對(duì)住房進(jìn)行二次裝修、改變?cè)惺褂霉δ芎蛢?nèi)部結(jié)構(gòu)。自行裝修的，退租時(shí)不予補(bǔ)償。

第五十二條保障對(duì)象購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理權(quán)屬登記。房屋、土地登記部門在辦理權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)分別注明經(jīng)濟(jì)適用住房、劃撥土地。

第五十三條經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。

購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易；購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的,由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。

購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年上市出售的，應(yīng)按屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款，政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。

經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租經(jīng)營(yíng)。

第五十四條公共租賃住房承租人在租賃滿5年后，經(jīng)本人申請(qǐng)，市房產(chǎn)管理部門審核，申請(qǐng)人符合經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件的，可購(gòu)買所居住的公共租賃住房。

公共租賃住房出售價(jià)格綜合考慮其建設(shè)成本、營(yíng)運(yùn)管理費(fèi)用等因素，由市價(jià)格部門會(huì)同市房產(chǎn)管理、財(cái)政等部門研究確定，定期向社會(huì)公布。

第八章銷售價(jià)格與租金

第五十五條經(jīng)濟(jì)適用住房按保本微利的原則確定銷售價(jià)格，統(tǒng)一向符合購(gòu)房條件的低收入家庭出售。

第五十六條經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其銷售基準(zhǔn)價(jià)格及浮動(dòng)幅度，由市價(jià)格部門會(huì)同房產(chǎn)管理部門，依據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理的有關(guān)規(guī)定，在綜合考慮建設(shè)、管理成本和利潤(rùn)的基礎(chǔ)上確定并向社會(huì)公布。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利潤(rùn)率按不高于3%核定；政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房按成本價(jià)銷售，不得有利潤(rùn)。

第五十七條經(jīng)濟(jì)適用住房銷售實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，銷售價(jià)格不得高于基準(zhǔn)價(jià)格及上浮幅度，不得在標(biāo)價(jià)之外收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。

第五十八條廉租住房租金實(shí)行政府定價(jià)，與城市低收入家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，原則上由房屋的維修費(fèi)和管理費(fèi)兩項(xiàng)因素構(gòu)成；公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)一般不超過(guò)同區(qū)位普通商品住房市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)的80%。

廉租住房和公共租賃住房的租金標(biāo)準(zhǔn)，由市價(jià)格部門會(huì)同房產(chǎn)管理部門依據(jù)住房市場(chǎng)租金水平和供應(yīng)對(duì)象的支付能力等因素確定，實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整并向社會(huì)公布。

第五十九條住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理的廉租住房、公共租賃住房租金收入，嚴(yán)格實(shí)行“收支兩條線”管理，專項(xiàng)用于廉租住房、公共租賃住房的維護(hù)和管理，不足部分由市財(cái)政預(yù)算安排。

第九章退出管理

第六十條保障性住房承租人租賃合同期滿，應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)則第五十條的規(guī)定申請(qǐng)續(xù)租，未申請(qǐng)或者申請(qǐng)后經(jīng)審核不再符合條件的，市房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在原租賃合同期限屆滿之日收回保障性住房。

第六十一條保障性住房承租人通過(guò)購(gòu)買、獲贈(zèng)、繼承等方式獲得其他住房的，或在租賃期內(nèi)超過(guò)政府規(guī)定的收入標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)退出保障性住房。

第六十二條領(lǐng)取廉租住房租賃補(bǔ)貼的保障對(duì)象，因家庭人口、收入、住房等情況變化，不再符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)停止發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼。

第六十三條保障性住房承租人有下列情形之一的，一經(jīng)查實(shí)，市房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)取消其保障資格并解除租賃合同，收回廉租住房或公共租賃住房，其行為記入信用檔案，3年內(nèi)不得申請(qǐng)保障性住房：

（一）未如實(shí)申報(bào)家庭收入、人口及住房狀況的;

（二）偽造、提供虛假家庭收入、人口及住房狀況證明材料的;

（三）家庭人均收入超出城區(qū)保障性住房政策確定的收入標(biāo)準(zhǔn)滿1年以上的;

（四）因家庭人數(shù)減少或住房面積增加，人均住房面積超出城區(qū)保障性住房政策確定的住房標(biāo)準(zhǔn)的;

（五）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途的;

（六）將承租的保障性住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租的;

（七）無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)6個(gè)月以上未在保障性住房居住的；

（八）無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)6個(gè)月以上不繳納廉租住房租金或連續(xù)3個(gè)月以上不繳納公共租賃住房租金的；

（九）在保障性住房中從事違法活動(dòng)的；

（十）違反租賃合同約定的。

第六十四條經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人違規(guī)出售、出租、閑置、出借，或者擅自改變住房用途且拒不整改的，市房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定或者合同約定收回其經(jīng)濟(jì)適用住房。

第十章監(jiān)督管理

第六十五條市住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立完善住房保障信息系統(tǒng)，及時(shí)公開(kāi)保障性住房建設(shè)、申請(qǐng)、審核、輪候、銷售、租賃等相關(guān)信息。

第六十六條市住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按戶建立保障性住房檔案，記載申請(qǐng)、審核、輪侯、配租、配售情況以及不良行為等信息。

申請(qǐng)和享受住房保障的家庭、個(gè)人在住房保障相關(guān)活動(dòng)中的違法、違規(guī)、嚴(yán)重違約行為，應(yīng)當(dāng)作為不良行為予以記載并公示。

第六十七條市住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)保障性住房使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，并對(duì)違反本規(guī)則的行為進(jìn)行調(diào)查處理。

對(duì)保障性住房使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查時(shí)，保障對(duì)象應(yīng)當(dāng)積極配合，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第六十八條政府各有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、交易中違法違紀(jì)行為的查處。

（一）未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變經(jīng)濟(jì)適用住房用地用途的，由市國(guó)土資源管理部門按有關(guān)規(guī)定處罰。

（二）擅自提高經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格等價(jià)格違法行為，由市價(jià)格管理部門依法進(jìn)行處罰。

（三）建設(shè)單位擅自向不符合條件的家庭出售經(jīng)濟(jì)適用住房，由市房產(chǎn)管理部門責(zé)令建設(shè)單位限期收回；不能收回的，由建設(shè)單位補(bǔ)繳同地段經(jīng)濟(jì)適用住房與商品住房?jī)r(jià)格差，并對(duì)建設(shè)單位給予行政處罰。

（四）對(duì)弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件，騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的個(gè)人，由市房產(chǎn)管理部門追回已購(gòu)住房或由購(gòu)買家庭按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)足購(gòu)房款，并可提請(qǐng)所在單位對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行行政處分。對(duì)出具虛假證明的單位，由市房產(chǎn)管理部門提請(qǐng)有關(guān)部門追究單位負(fù)責(zé)人的責(zé)任。

第六十九條市房產(chǎn)管理部門根據(jù)本規(guī)則第六十三條的規(guī)定取消保障性住房承租人保障資格的,應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)書(shū)面通知當(dāng)事人,說(shuō)明理由。

被取消保障資格的，給予3個(gè)月的過(guò)渡期。過(guò)渡期內(nèi)其承租公租房按同類地段類似房屋市場(chǎng)收取租金。逾期不退房的，市房產(chǎn)管理部門可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第七十條騙取廉租住房租賃補(bǔ)貼的，由市房產(chǎn)管理部門勒令其全額退還已經(jīng)騙取的補(bǔ)貼。

篇7

毛坯房租賃合同范文1出租方(簡(jiǎn)稱甲方)：______，住址________________________________________________，身份證號(hào)________________________。聯(lián)系電話：____________

承租方(簡(jiǎn)稱乙方)：____________，男，住址________________________________________________，身份證號(hào)________________________。聯(lián)系電話：____________

甲乙雙方就房屋租賃事宜，經(jīng)平等自愿協(xié)商簽訂本合同，內(nèi)容如下：

一、甲方將其所有的位于合肥市濱湖新區(qū)?；赵?棟13層的1304號(hào)房屋出租給乙方使用。

二、交房標(biāo)準(zhǔn)：甲方按交付時(shí)的房屋現(xiàn)狀交付房屋，經(jīng)雙方當(dāng)場(chǎng)踏勘，確認(rèn)所交毛坯房的狀況與甲方同開(kāi)發(fā)商所簽訂的商品房買賣合同約定的交房標(biāo)準(zhǔn)完全一致，甲方對(duì)該房屋未進(jìn)行任何裝修，也未添置任何家俱和電器。

三、甲乙雙方約定租賃期間為5年零2個(gè)月，自20xx年_8__月__1__日起至20_19_年_9_月_30_日止。(隨房交付的有_____________，乙方應(yīng)當(dāng)在租賃關(guān)系終止時(shí)返還給甲方)，

四、租賃期限內(nèi)，前3年租賃房屋每月租金為_(kāi)_____元整，后2年租賃房屋每月租金為_(kāi)_____元整。該價(jià)格為不含物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)?/p>

五、租賃期限內(nèi)，第一年租金按季度支付，第二年起租金按半年支付，根據(jù)先付租金后用房屋的原則，乙方應(yīng)提前15日支付下一個(gè)租賃季度的租金。甲方的收款賬戶為：開(kāi)戶銀行________________________，收款人名稱：____________，賬號(hào)(卡號(hào)) ________________________。

六、乙方應(yīng)交給甲方一個(gè)月房租做為水電押金，甲方收到該款后應(yīng)向乙方開(kāi)具收據(jù)，租賃期間乙方不得以履行保證金抵付租金或其他款項(xiàng)。租賃關(guān)系終止后，甲乙雙方結(jié)清有關(guān)費(fèi)用且乙方向甲方返還租賃房屋(包括房屋鑰匙及水電氣卡)，甲方無(wú)息退還該水電押金給乙方。

七、房屋交付乙方后，乙方應(yīng)承擔(dān)該房屋的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)以及水費(fèi)、電費(fèi)、電視收視費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、電話費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等所有因乙方使用而產(chǎn)生的費(fèi)用。租賃關(guān)系終止時(shí)，乙方應(yīng)提供相關(guān)的交費(fèi)憑據(jù)與甲方進(jìn)行結(jié)算。甲乙雙方現(xiàn)確認(rèn)移交時(shí)水表、電表、燃?xì)獗淼牡讛?shù)均為零。

八、租賃房屋及其內(nèi)部設(shè)施由乙方負(fù)責(zé)維修，但依法應(yīng)由物業(yè)維修基金承擔(dān)的維修費(fèi)用，則由乙方通知甲方依法申請(qǐng)物業(yè)維修基金支付。

九、乙方可以對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝修，但不得改變房屋的承重結(jié)構(gòu),裝修費(fèi)用由乙方承擔(dān)。乙方的裝修本合同到期時(shí)，已形成附合的裝修物歸甲方所有。

十、乙方因使用租賃房屋對(duì)他人的人身或財(cái)產(chǎn)造成損害，乙方應(yīng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任。

十一、甲乙任何一方如需解除本合同，應(yīng)提前90日書(shū)面通知對(duì)方，

十二、乙方如不按時(shí)足額支付租金，每逾期一日應(yīng)按逾期付款金額每日千分之五向甲方支付逾期付款的違約金，如逾期超過(guò)20日，即視為乙方根本違約，甲方可以單方解除本合同收回租賃房屋。

十二、乙方承諾租賃本房屋做辦公、培訓(xùn)、居住用途，不作任何違法活動(dòng)，若從事任何違法活動(dòng)即視為乙方根本違約，甲方可以單方解除本合同收回租賃房屋。

十四、如因本合同發(fā)生糾紛，任何一方均可向本房屋所在地人民法院提起訴訟。

十五、本合同經(jīng)甲乙雙方簽字后即生效，合同一式兩份，甲乙各執(zhí)壹份,每份效力同等。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

毛坯房租賃合同范文2出租方(甲方)：

承租方(乙方)：

依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就房屋租賃的有關(guān)事宜達(dá)成協(xié)議如下：

第一條 房屋基本情況

該房屋坐落于。

該房屋情況為：面積：平方、結(jié)構(gòu)：、其他。

第二條 租賃期限

(一)房屋租賃期自年月日至年月日，共計(jì)年

(二)租賃期滿，乙方享有優(yōu)先承租權(quán)。乙方有意繼續(xù)承租的，應(yīng)提前30日向甲方提出續(xù)租要求，征得同意后甲乙雙方重新簽訂房屋租賃合同。

第三條 租金

(一)租金標(biāo)準(zhǔn)：元/月(大寫(xiě)： )，年租金為元。

(二)租金支付方式：(月/ 季/ 半年/ 年)

(三)租金支付日期為：

第四條 房屋租賃保證金

(一)甲方交付該房屋時(shí)，乙方向甲方支付房屋租賃保證金，具體金額為 元

(二)租賃期滿或合同解除后，房屋租賃保證金在合同期滿承租方無(wú)任何欠費(fèi)搬離時(shí)退還。

第五條 其他事項(xiàng)

1、交房標(biāo)準(zhǔn)：甲方按交付時(shí)的房屋現(xiàn)狀交付房屋，經(jīng)雙方當(dāng)場(chǎng)踏勘，確認(rèn)所交毛坯房的狀況

2、甲方已于 年 月 日將租賃房屋交付給乙方(隨房交付的有房屋防盜門鑰匙

3、租賃期限內(nèi)，租賃房屋每月租金為 元整，該價(jià)格為不含稅、費(fèi)的價(jià)格，甲乙雙方因該租賃行為應(yīng)當(dāng)繳納的稅、費(fèi)均由乙方另行承擔(dān)。

4、房屋物業(yè)費(fèi)包含在房租費(fèi)中，應(yīng)由甲方承擔(dān)該房屋的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。水費(fèi)、電費(fèi)、電視收視費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、電話費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等所有因乙方使用而產(chǎn)生的費(fèi)用均有乙方承擔(dān)。租賃關(guān)系終止時(shí)，乙方應(yīng)提供相關(guān)的交費(fèi)憑據(jù)與甲方進(jìn)行結(jié)算。

5、乙方可以對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝修，但不得改變房屋的主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)。

6、乙方因使用租賃房屋或?qū)ζ溥M(jìn)行裝修等原因?qū)е略摲课菔艿綋p害或者對(duì)他人的人身或財(cái)產(chǎn)造成損害，乙方應(yīng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任。

7.裝修時(shí)安裝水電不能破壞墻面，只能裝在墻外面。乙方裝修時(shí)物業(yè)管理部門增收的所有費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

8、乙方應(yīng)當(dāng)在租賃關(guān)系終止時(shí)將租賃房屋及其防盜門鑰匙 片，門卡 張，水卡電卡燃?xì)饪ǜ?張返還給甲方，返還的房屋應(yīng)當(dāng)符合按照房屋的性質(zhì)正常使用后的狀態(tài)，包括房屋的所有門、窗、玻璃、護(hù)欄、水管、氣管、電線和水電氣的計(jì)量表等應(yīng)完好無(wú)損。

第六條 所有權(quán)變動(dòng)

(一)租賃期內(nèi)甲方轉(zhuǎn)讓該房屋的，甲方應(yīng)當(dāng)提前30日書(shū)面通知乙方，乙方在同等條件下享有優(yōu)先于第三人購(gòu)買的權(quán)利。

(二)租賃期內(nèi)該房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，本合同在乙方與新所有權(quán)人之間具有法律效力。

第七條 合同的解除

乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方解除合同，收回該房屋：

第八條 合同爭(zhēng)議的解決辦法

本合同項(xiàng)下發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決或申請(qǐng)調(diào)解解決;協(xié)商或調(diào)解不成的， 依法向人民法院起訴，或按照另行達(dá)成的仲裁條款或仲裁協(xié)議申請(qǐng)仲裁。

本合同經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后生效。本合同(及附件)一式份，其中甲方執(zhí)份，乙方執(zhí)份。

本合同生效后，雙方對(duì)合同內(nèi)容的變更或補(bǔ)充應(yīng)采取書(shū)面形式，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等的法律效力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

毛坯房租賃合同范文3出租方： (以下簡(jiǎn)稱甲方)

身份證號(hào)： 聯(lián)系電話：

承租方： (以下簡(jiǎn)稱乙方)

身份證號(hào)： 聯(lián)系電話：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和其它有關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，在平等、自愿協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，雙方共同就下列房屋租賃事項(xiàng)達(dá)成如下協(xié)議，望共同遵守本協(xié)議。

第一條：甲方有一毛坯房坐落于 村，共 間 層未裝修。

第二條：租賃期從 年 月 日起至 年 月 日止。共5年時(shí)間。

第三條：在房屋租賃期間，該房屋租賃前3年免收租金，但須乙方出資將房屋地面鋪好，一、二樓的外墻門窗安好。合同期滿后，乙方不得將地面、門窗拆除或損壞。后兩年租金共計(jì)為兩萬(wàn)元人民幣，合同簽訂后一次性付清。

第四條：在房屋租賃期間，該房屋內(nèi)所產(chǎn)生的一切費(fèi)用(水、電等)由乙方負(fù)責(zé)。

第五條：租賃期滿，乙方需將房屋退還給甲方。如乙方需續(xù)租須提前30天通知甲方，乙方擁有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。甲方須在乙方提出要求后30天內(nèi)給予答復(fù)。

第六條：違約責(zé)任：

(1)如果甲方在乙方?jīng)]有任何違反本合同的情況下提出無(wú)理要求并干預(yù)乙方的正常工作或者提前解除合同，則視為單方違約，由此甲方須負(fù)責(zé)賠償乙方違約金20萬(wàn)元人民幣。

(2)如因乙方的過(guò)失或過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致房屋受到損壞，均由乙方負(fù)責(zé)。乙方不得擅自改變?cè)摲课莸氖褂眯再|(zhì)。

(3)乙方不得在房屋內(nèi)從事任何違法活動(dòng)，否則一切后果由乙方負(fù)責(zé)。

(4)乙方應(yīng)配合甲方場(chǎng)地征用管理工作。如遇場(chǎng)地因國(guó)家政策而拆遷，乙方有責(zé)任配合拆出，不得干擾正常拆遷工作。但甲方必須無(wú)條件退還乙方所租年限中而未使用年限的房租費(fèi)。

第七條：租賃期間，乙方所需變壓器由乙方全資安裝。合同期滿在雙方不續(xù)簽合同的情況下，變壓器則由甲方贖買，具體事宜雙方協(xié)商處理。

第八條：乙方在甲方房屋內(nèi)安裝的一切設(shè)備都屬于乙方的私有財(cái)產(chǎn)(包括機(jī)械設(shè)備、電器、開(kāi)關(guān)、電線、電纜、變壓器、內(nèi)裝房門、床、鐵架等)。合同期滿不續(xù)租情況下均由乙方自行處理，甲方無(wú)權(quán)干涉。

第九條：甲方必須保證所出租的房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛。(有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項(xiàng)租金等)，甲方須在出租前辦妥，出租后如有上述未清事項(xiàng)均由甲方承擔(dān)全部責(zé)任，由此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失由甲方負(fù)責(zé)全部賠償。

第十條：免責(zé)條件：

(1)因不可抗力原因致使本合同不能繼續(xù)履行或造成的損失，甲乙雙方互不承擔(dān)責(zé)任。

(2)因國(guó)家政策需要拆除或改造已租房屋，使甲乙雙方造成的損失，甲乙雙方互不承擔(dān)責(zé)任。

(3)因上述原因而終止合同的，房屋租金按實(shí)際使用時(shí)間結(jié)算，多退少補(bǔ)。

(4)不可抗力系指“不能預(yù)見(jiàn)，不能避免并不能克服的客觀情況”。

第十一條：本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可向房屋租賃管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)調(diào)解，調(diào)解無(wú)效時(shí)，可向市工商行政管理局經(jīng)濟(jì)合同仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可向人民法院起訴。

第十二條：本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力，合同自簽定日起，其它簽定的任何租賃合同均無(wú)效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

篇8

內(nèi)容摘要:住房?jī)r(jià)格的高漲,使人們住房需求的滿足成為難題。本文在分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資需求和消費(fèi)需求(住用需求)的基礎(chǔ)上,提出了建立住房保障制度普惠制的設(shè)想和公共租賃房租金的階梯式設(shè)計(jì)方式。房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房保障制度普惠制既可滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求,也可以解決人們的房地產(chǎn)消費(fèi)需求(住用需求),進(jìn)而可確保我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞:住房保障 普惠制 公共租賃房

住房是重要的民生問(wèn)題之一。為了解決我國(guó)解放后到改革開(kāi)放前,住房建設(shè)速度緩慢、欠帳太多、甚至幾代人擠住在一間住房的困難局面,同時(shí)也是為了適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革開(kāi)放、逐步建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的需要,我國(guó)進(jìn)行了住房制度改革。由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的實(shí)物分配,改為貨幣分配;由福利變?yōu)樯唐?由企業(yè)控制分配,變?yōu)橛墒袌?chǎng)供求關(guān)系調(diào)控分配。這一時(shí)期,人們的積極性被極大地調(diào)動(dòng)了,使大量的投資投向了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),有效的加大了住房的供給量,為緩解住房困難做出了貢獻(xiàn)。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,市場(chǎng)中的投資氛圍逐漸增強(qiáng),大量的投資炒作不斷拉高房?jī)r(jià),導(dǎo)致了大量新問(wèn)題出現(xiàn)。其中最大的問(wèn)題就是,房?jī)r(jià)大大高出了普通百姓住房需求購(gòu)房的承受能力。

現(xiàn)行房地產(chǎn)制度的弊端

房地產(chǎn)需求按其目的分有三種:生產(chǎn)性需求、消費(fèi)性需求和投資性需求。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的弊端就是一方面有人極力炒作,推高房?jī)r(jià)從中得利;一方面有人為買不起房而憂心,其產(chǎn)生的根源是房地產(chǎn)的投資需求與消費(fèi)需求(住用需求)在同一個(gè)平臺(tái)上――房地產(chǎn)市場(chǎng)上混合運(yùn)行。投資房地產(chǎn),目的是賺錢,它是富人的行為,這是由房地產(chǎn)本身的價(jià)值所決定的,沒(méi)有足夠的資金實(shí)力不可能投資房地產(chǎn)。那些低收入者為不能買到房,無(wú)法解決居住問(wèn)題而發(fā)愁。投資行為把房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)推高,其危害是保障或改善社會(huì)大眾(普通百姓)的住房條件越來(lái)越困難,使他們無(wú)力解決目前的住房困難。

有人經(jīng)常把房地產(chǎn)市場(chǎng)與股市相提并論,是因?yàn)槎叨季哂型顿Y功能。投資房地產(chǎn)市場(chǎng)與投資股票市場(chǎng)都能給投資者帶來(lái)可能的預(yù)期收益。但是,房地產(chǎn)市場(chǎng)與股票市場(chǎng)存在著根本性的區(qū)別。對(duì)于股票市場(chǎng)而言,投資者有需求,想投資賺錢,有能力、有意愿、能承受投資帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)?？梢赃M(jìn)入股票市場(chǎng)進(jìn)行投資活動(dòng)。常言道:股市有風(fēng)險(xiǎn),入市需謹(jǐn)慎。獨(dú)自承擔(dān)投資帶來(lái)的后果――收益或風(fēng)險(xiǎn)。沒(méi)有人強(qiáng)迫,也沒(méi)有人阻攔。不想投資股票、沒(méi)有能力、不能承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的人,可以遠(yuǎn)離股票市場(chǎng)。

而對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng),其具有投資功能,投資房地產(chǎn)市場(chǎng)可以獲得可能的收益。但房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅是一種投資工具,為投資者們賺取投資收益,它更大的功能應(yīng)該是為人們提供基本的住房保障,提供人們生存的基本物質(zhì)保障。保障人們的基本生存的權(quán)利,就必須要滿足人們最基本的生理需求:衣、食、住、用、行,缺一不可。因此,不管是否有能力、是否有意愿,都必須要獲得住房來(lái)保障其基本的生理需要,從而保障生存的基本物質(zhì)條件。房地產(chǎn)投資者,為了獲得投資收益,會(huì)采取各種手段來(lái)推高房?jī)r(jià)。在房?jī)r(jià)的不斷上漲中,投資者獲得了大量的收益。在投資者獲得大量投資收益的同時(shí),那些為居住需要購(gòu)房者(即房地產(chǎn)的消費(fèi)需求者),或犧牲自己未來(lái)的生活質(zhì)量,縮衣節(jié)食而購(gòu)房;或只能望房興嘆了。

在房?jī)r(jià)的不斷上漲中,獲益的是開(kāi)發(fā)商,銀行和房地產(chǎn)投資者,還有一個(gè)最大的獲利者,即從賣地中獲得大量收益的地方政府及其官員們。房?jī)r(jià)的高漲,使房地產(chǎn)商們大賺其利潤(rùn)。地方政府在賣地財(cái)政中名利雙收,既得到充足的財(cái)政收入,本地GDP連年高速增長(zhǎng),同時(shí)由于政績(jī)“良好”,不少人因此獲得了升遷。住房在人們的生活中是不可或缺的,而現(xiàn)行的房地產(chǎn)制度(包含住房保障制度)不能有效的解決廣大人民群眾的住房需求:商品房,價(jià)格過(guò)高,早已成為投資者投資、投機(jī)的投資工具,普通百姓只能望房興嘆。雖然現(xiàn)在有住房保障制度,但因其覆蓋面過(guò)小,且條件苛刻,產(chǎn)生了大量的中間夾心層,既買不起商品房,又不符合獲得保障房的條件。同時(shí),現(xiàn)行的保障房在實(shí)際操作中,也存在著大量的不盡如人意的地方,甚至滋生了某些腐敗現(xiàn)象。

房?jī)r(jià)的高漲,讓房地產(chǎn)的消費(fèi)需求者透支了其目前和未來(lái)的其他方面的消費(fèi)能力。國(guó)內(nèi)的民眾消費(fèi)能力不足,將導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏動(dòng)力,威脅著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常、持續(xù)發(fā)展。抑制高房?jī)r(jià),我國(guó)政府幾次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控,其效果并不理想。其難點(diǎn)在于,調(diào)控力度小,不起作用;調(diào)控力度過(guò)大,在短期內(nèi)可能使房地產(chǎn)價(jià)格回落,但也伴隨著對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)效應(yīng)的危險(xiǎn)。為了既保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,為投資者提供投資渠道,起到拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱作用,又能解決普通民眾對(duì)住房的消費(fèi)需求,本文認(rèn)為把房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資功能和消費(fèi)功能分開(kāi)在兩個(gè)平臺(tái)上運(yùn)作,滿足不同需求的人。同時(shí)還能保持經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。為此,本文提出了住房制度普惠制的設(shè)想。

住房保障制度普惠制設(shè)想

通過(guò)上述分析可知,在房地產(chǎn)需求上,存在著兩種目的不同的需求:投資需求和消費(fèi)需求(即住用需求)。這兩種不同的需求在同一個(gè)平臺(tái)上運(yùn)行,其弊端是顯而易見(jiàn)的。所以坊間有房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展綁架了國(guó)民經(jīng)濟(jì),房地產(chǎn)投資需求綁架了消費(fèi)需求,富人掠奪了窮人等的說(shuō)法,雖然這些說(shuō)法不一定完全正確,但也在一定程度上說(shuō)明目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題。要想解決這些問(wèn)題,必須有創(chuàng)新的思維,徹底擺脫舊思維的束縛。分離兩種不同目的的需求,使其在不同的平臺(tái)上運(yùn)作,讓不同房地產(chǎn)需求的人們各得其所。同時(shí)還可以化解復(fù)雜的矛盾為簡(jiǎn)單的問(wèn)題,易于進(jìn)行管理。

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)定義及功能

房地產(chǎn)市場(chǎng)的狹義概念是房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動(dòng)的地方或場(chǎng)所。房地產(chǎn)廣義的概念可以定義為:包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開(kāi)發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動(dòng)。從該定義知道,房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)市場(chǎng),凡是進(jìn)入到這個(gè)市場(chǎng)中來(lái)成為參與者的各方,都要遵循市場(chǎng)的游戲規(guī)則,即供求關(guān)系。市場(chǎng)的進(jìn)出實(shí)行自愿的原則,其功能就是要滿足各個(gè)參與主體的需求:投資、開(kāi)發(fā)、自用、經(jīng)營(yíng)或消費(fèi)(住用)等。

(二)基本住房制度

基本住房制度應(yīng)定義為:保障人民享有基本的居住條件,確保人民的基本生存的住房需要?；竟δ苁潜Ｕ先巳擞蟹孔?。這一功能的實(shí)現(xiàn),完全依靠市場(chǎng)解決是不可能的,必須依靠政府才能得到解決和實(shí)現(xiàn),即可概括為:想投資賺錢找市場(chǎng),基本住房保障靠政府。

(三)住房保障制度普惠制的設(shè)想

基于人人有房住,基本住房保障靠政府的理念。以及現(xiàn)行保障房制度的缺陷,本文提出了住房保障制度普惠制的設(shè)想。用住房保障制度普惠制取代現(xiàn)行的住房保障制度。住房保障制度普惠制的設(shè)想是:由政府出面,大規(guī)模建設(shè)公共租賃房,覆蓋全體城鎮(zhèn)居民以及在某一城鎮(zhèn)有穩(wěn)定工作達(dá)一定年限、符合一定條件的外來(lái)務(wù)工者。其公共租賃房的住房面積由政府根據(jù)情況設(shè)定一定的標(biāo)準(zhǔn)。全覆蓋是住房保障制度普惠制的根本。其實(shí)質(zhì)是體現(xiàn)在保障人的基本生存條件方面人人平等的原則。

根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,結(jié)合各地的實(shí)際情況,制定相應(yīng)的住房標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)到一定年齡和標(biāo)準(zhǔn)條件的無(wú)房居民,都可以申請(qǐng)公共租賃房用于居住。其公共租賃房只能用于居住,不能用于其他用途。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有違規(guī)者,其公共租賃房應(yīng)予以收回,并沒(méi)收其非法所得。當(dāng)公共租賃房的住用人擁有了其他住房后,其租賃的公共租賃房應(yīng)予以退還給政府用于再分配。而租住公共租賃房的居民,按其收入劃分為若干等級(jí),向政府交納相應(yīng)的租金。即同樣的住房標(biāo)準(zhǔn),因其收入不同,交納的公共租賃房租金不同。總原則是,家庭收入越高,交納的公共租賃房租金也越高。這樣,那些高收入者可能會(huì)考慮轉(zhuǎn)向在商品房市場(chǎng)求得更舒適的住房而放棄公共租賃房。從而減輕了政府用于公共租賃住房建設(shè)的公共開(kāi)支的負(fù)擔(dān)。

文章認(rèn)為公共租賃房租金的設(shè)計(jì)原則是:租金總額能確保公共租賃房的正常維修、維護(hù)的成本需要。不同收入等級(jí)階層人群的階梯式公共租賃房租金設(shè)計(jì),既保障了租金總額能維持公共租賃房的維護(hù)、維修的資金來(lái)源,又能保障低收入者支付承受能力。而極端困難群體的住房可由政府提供補(bǔ)貼予以解決。另外,房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的各種稅收也可以通過(guò)采取轉(zhuǎn)移支付的方式部分的補(bǔ)貼到住房保障制度普惠制中,以確保住房保障制度普惠制實(shí)施的資金支持。

結(jié)論

建立住房保障制度普惠制是解決目前我國(guó)居民住房問(wèn)題的一種可行途徑。住房保障制度普惠制的建立,可以有效區(qū)分房地產(chǎn)市場(chǎng)投資需求和消費(fèi)需求(住用需求)在不同平臺(tái)上運(yùn)行。避免了低收入住房需求群體被投資需求者“脅迫”,忍痛接受高房?jī)r(jià)所帶來(lái)的一系列不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的尷尬問(wèn)題。比如許多家庭為了購(gòu)買住房,不得不犧牲其他消費(fèi)需求,不利于我國(guó)拉動(dòng)內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的轉(zhuǎn)型。住房保障制度普惠制的建立,有利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展和社會(huì)的和諧穩(wěn)定。同時(shí),住房保障制度普惠制的建立,就我國(guó)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,也具有現(xiàn)實(shí)可行性和深遠(yuǎn)的社會(huì)意義。

參考文獻(xiàn):

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隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問(wèn)題很多，亦有多年以來(lái)未徹底解決的老問(wèn)題。筆者結(jié)合審判實(shí)踐，對(duì)其中的幾個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題做了調(diào)查分析，在此略抒己見(jiàn)。

一、預(yù)售商品房按揭

按揭是英語(yǔ)"MORTGAGE"一詞的粵語(yǔ)音譯，是一種擔(dān)保方式，指在樓宇建筑期內(nèi)，商品房預(yù)購(gòu)人將其與開(kāi)發(fā)商（預(yù)售方）簽訂的《商品房預(yù)售合同》中預(yù)購(gòu)人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時(shí)商品房預(yù)售方作為貸款擔(dān)保人，并保證銀行為第一受益人，如預(yù)購(gòu)人或擔(dān)保人未能依約履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)時(shí)，銀行即可取得預(yù)購(gòu)人在《商品房預(yù)售合同》內(nèi)的全部權(quán)益，以清償其對(duì)銀行的所有欠款。

預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔(dān)保方式，銀行為按揭權(quán)人，預(yù)購(gòu)人為按揭人，擔(dān)保人一般是銷售商品房的開(kāi)發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權(quán)的標(biāo)的是債務(wù)人提供的、其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)的財(cái)產(chǎn)。而在商品房按揭期間，商品房實(shí)際上并不存在，按揭人無(wú)法取得所購(gòu)商品房的所有權(quán)，他向按揭權(quán)人提供的擔(dān)保是在將來(lái)某一時(shí)間取得樓宇的權(quán)利，它是一種期待性利益，而非以實(shí)體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現(xiàn)將期待性利益引入抵押標(biāo)的范疇，豐富了我國(guó)傳統(tǒng)抵押標(biāo)的理論的內(nèi)容。

預(yù)售商品房按揭具有以下法律特征：

（1）預(yù)售商品房按揭是一種要式法律行為，應(yīng)簽訂書(shū)面合同，并應(yīng)到規(guī)定的房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)；

（2）預(yù)售商品房按揭是一種從合同，是為擔(dān)保主債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)而訂立的；

（3）預(yù)售商品房按揭合同是諾成性合同，合同一經(jīng)成立即對(duì)三方當(dāng)事人具有約束力。

（4）預(yù)售商品房按揭是有償合同。銀行通揭業(yè)務(wù)收取貸款利息，除少數(shù)政策性無(wú)息貸款外，預(yù)售商品房按揭均系有償合同。預(yù)售商品房按揭是近幾年才出現(xiàn)的，目前在我國(guó)尤其是在沿海地區(qū)，發(fā)展規(guī)模很大。它在一定程度上緩解了房地產(chǎn)市場(chǎng)資金緊張的狀況，使普通百姓擁有商品房成為可能，同時(shí)也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了融資手段，增加了建房資金。但我國(guó)的房地產(chǎn)管理法對(duì)預(yù)售商品房按揭尚無(wú)規(guī)定，與目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r很不適應(yīng)。審判人員在審理此類案件時(shí)只能依據(jù)法理。而銀行則大多制訂一些標(biāo)準(zhǔn)式合同，購(gòu)房者與發(fā)展商只有簽約與否的選擇，而沒(méi)有就合同條款進(jìn)行協(xié)商、修改的自由。這種狀況極不利于預(yù)售商品房市場(chǎng)的健康發(fā)展，筆者試舉二個(gè)案例說(shuō)明之。

案例一：個(gè)人甲與乙公司簽訂商品房預(yù)售合同，約定甲購(gòu)買乙公司正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房一套，價(jià)金為五十萬(wàn)元，甲應(yīng)分五次交購(gòu)房款二十五萬(wàn)元，余二十五萬(wàn)元房款辦理銀行按揭。合同簽訂后，甲如約履行支付了二十五萬(wàn)元購(gòu)房款，要求乙交付房屋。乙公司稱甲應(yīng)在全部付清購(gòu)房款后才能入住房屋。甲認(rèn)為合同中約定余款由銀行按揭提供，因而認(rèn)為乙公司違約，至法院。

此案雙方當(dāng)事人產(chǎn)生爭(zhēng)議的根本原因是對(duì)按揭的性質(zhì)認(rèn)識(shí)不清。預(yù)售商品房按揭的當(dāng)事人有三方：購(gòu)房人、售房方和銀行。按揭合同應(yīng)當(dāng)由三方當(dāng)事人訂立，而此案中甲與乙公司雙方約定辦理按揭，實(shí)際并未辦理，因而按揭合同不能成立。鑒于雙方對(duì)付款方式尚未約定明確，該商品房預(yù)售合同應(yīng)認(rèn)定為尚未成立，由此產(chǎn)生的損失由雙方分擔(dān)。由于乙公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，對(duì)有關(guān)按揭的規(guī)定應(yīng)當(dāng)了解，合同未能成立其有一定過(guò)失，因此應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。

案例二：甲與乙公司簽訂商品房預(yù)售合同，約定甲購(gòu)買乙公司開(kāi)發(fā)的商品房一套，其中百分之四十房款由甲直接交納，另百分之六十房款由甲向乙公司指定銀行申請(qǐng)按揭貸款。甲按約定向乙公司交納了百分之四十購(gòu)房款。在辦理銀行按揭之前，銀行通知停止辦理按揭貸款，此后雙方就如何付清購(gòu)房余款協(xié)商不成。甲至法院，請(qǐng)求解除購(gòu)房合同、乙公司返還其購(gòu)房款。

此案雙方當(dāng)事人對(duì)付款方式約定明確，且乙公司與銀行之間已有關(guān)于辦理按揭貸款的協(xié)議，但由于國(guó)家政策性調(diào)整，銀行停止辦理按揭，使雙方當(dāng)事人之間合同無(wú)法履行。此案應(yīng)適用情更原則，解除合同，雙方合理分擔(dān)損失。

由以上兩個(gè)案例可以看出，我國(guó)預(yù)售商品房按揭中存在許多問(wèn)題。這些都有待完備的立法來(lái)進(jìn)行調(diào)整。建議立法部門在修訂《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》時(shí)，對(duì)此問(wèn)題做出規(guī)定。

二、無(wú)效房屋租賃合同的認(rèn)定及處理

房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人或經(jīng)營(yíng)管理權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承權(quán)人向出租人支付租金的行為。房屋租賃是一種民事行為，它適用民法通則關(guān)于無(wú)效民事行為的規(guī)定，"下列民事行為無(wú)效：（一）無(wú)行為能力人實(shí)施的；（二）限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)施的；（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的；（四）惡意串通，損害國(guó)家，集體或者第三人利益的；（五）違反法律或者社會(huì)公共利益的；（六）經(jīng)濟(jì)合同違反國(guó)家指令性計(jì)劃的：（七）以合法形式掩蓋非法目的的。"除此之外，房屋租賃行為還應(yīng)受一些特別法的約束，如《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》等。根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第六條的規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）共有房屋未取得共有權(quán)人同意的：（四）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（五）屬于違法建筑的：（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（八）不符合公安、環(huán)境、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。違反這些規(guī)定出租房屋的，一般也應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。應(yīng)當(dāng)注意的是，房屋租賃對(duì)民事活動(dòng)的當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，是非常重要的民事行為，對(duì)他們的生產(chǎn)、生活有著重大影響，因而在審判中不宜輕易就認(rèn)定合同無(wú)效。如果基本法律要件都具備，只是有一些細(xì)節(jié)不符合法律規(guī)定，可以責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)正，而不宜認(rèn)定為無(wú)效。如甲乙拖欠房屋租金一案：乙租賃甲房屋，裝修后經(jīng)營(yíng)飯店，經(jīng)營(yíng)期間拖欠甲兩個(gè)月租金。甲至法院，要求乙給付租金。法院經(jīng)審查認(rèn)為，甲、乙簽訂的房屋租賃合同未經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審查登記，因而為無(wú)效合同，判決乙將承租房屋返還甲。這一判決使甲，乙之間并無(wú)意解除的合同被迫不能履行，雙方均遭受很大損失。而實(shí)際上法院只要責(zé)令甲乙雙方辦理房屋租賃登記手續(xù)，即可避免這樣的結(jié)果。

司法實(shí)踐中由于未經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案而被認(rèn)定為無(wú)效的房屋租賃合同為數(shù)不少，這樣的判決不利于民事法律關(guān)系的穩(wěn)定性及合同的全面履行。事實(shí)上，正是有些當(dāng)事人利用法律的這一規(guī)定逃避責(zé)任，如許多房屋租賃糾紛案件中的違約一方常會(huì)主張合同無(wú)效，以逃避承擔(dān)違約責(zé)任。

筆者認(rèn)為，雖然《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律均把房屋租賃合同認(rèn)定為要式合同，當(dāng)事人簽訂租賃合同須到在關(guān)部門登記備案，但不應(yīng)把未登記備案的所有租賃合同均認(rèn)定為無(wú)效。在租賃合同的各項(xiàng)實(shí)質(zhì)要件均具備，沒(méi)有其他違法行為，只是欠缺形式上要件的情況下，可責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦手續(xù)后確認(rèn)房屋租賃合同的效力，這樣更有利于社會(huì)的穩(wěn)定及案件的執(zhí)行。

房屋租賃合同被認(rèn)定為無(wú)效后，對(duì)房屋裝修如何處理，也是當(dāng)前民事審判中經(jīng)常遇到到的問(wèn)題，主要體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)性用房中，承租人為了自己經(jīng)營(yíng)的特殊需要，往往對(duì)承租房投資很多進(jìn)行裝修，一旦租賃合同被認(rèn)定為無(wú)效，承租房要交還給出租人，裝修費(fèi)用如何處理即成為問(wèn)題。

對(duì)于房屋裝修應(yīng)按《最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》中關(guān)于添附的規(guī)定處理：非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒(méi)有約定又協(xié)商不成的，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人；造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。

對(duì)于雙方有約定的，按約定辦理，對(duì)此沒(méi)有爭(zhēng)議。雙方如無(wú)約定又協(xié)商不成，除能拆除的之外，如何折價(jià)在實(shí)踐中有不同看法。筆者認(rèn)為應(yīng)結(jié)合案件具體情況，本著經(jīng)濟(jì)效益與公平合理的原則進(jìn)行處理，兼顧雙方的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。屬出租人過(guò)錯(cuò)的，可對(duì)裝修的現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估，由出租人予以相當(dāng)價(jià)值的補(bǔ)償并賠償給對(duì)方造成的損失；屬于承租人過(guò)錯(cuò)的，對(duì)裝修進(jìn)行評(píng)估后，應(yīng)根據(jù)出租人適當(dāng)?shù)目衫贸潭日蹆r(jià)予以補(bǔ)償；屬于雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)由出租人補(bǔ)償裝修的現(xiàn)值。在處理此類糾紛中，如裝修對(duì)出租人沒(méi)有利用價(jià)值，而第三人愿意承租出租房屋，并承頂裝修費(fèi)用，并且出租人同意，可由第三人承頂，這樣使裝修的補(bǔ)償更加經(jīng)濟(jì)合理。

三、落實(shí)私房政策遺留問(wèn)題。

落實(shí)私房政策，包括私房因社會(huì)主義改造遺留問(wèn)題，期間被擠占、沒(méi)收的私人房產(chǎn)問(wèn)題，建國(guó)初期代管的房產(chǎn)問(wèn)題，落實(shí)華僑、港澳臺(tái)胞私房政策問(wèn)題等。根據(jù)《最高人民法院復(fù)查歷史案件中處理私人房產(chǎn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（1987年10月22日）及《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問(wèn)題的通知》（1992年11月25日）的規(guī)定，有關(guān)落實(shí)私房政策的案件，不屬于人民法院主管工作的范圍，應(yīng)移送落實(shí)私房政策部門辦理。目前落實(shí)私房政策工作已進(jìn)行多年，出現(xiàn)許多落實(shí)私房政策遺留問(wèn)題的訴訟，主要為被發(fā)還私房產(chǎn)權(quán)的房主要求收回私房自住的案件，此類案件法院目前大多按一般的房屋租賃糾紛進(jìn)行處理，而實(shí)際上此類糾紛比一般的房屋租賃糾紛復(fù)雜得多，不應(yīng)簡(jiǎn)單對(duì)待。我國(guó)城市的私有出租房屋社會(huì)主義改造，是在五、六十年代，比照黨對(duì)資本主義工商業(yè)的社會(huì)主義改造政策，先后開(kāi)展起來(lái)的，私房改造工作，作為整個(gè)社會(huì)主義改造的組成部分是完全必要的、正確的，但是由于"左"的錯(cuò)誤思想影響，遺留下一些問(wèn)題，有些地方降低了改造起點(diǎn)，錯(cuò)改了一部分房屋；有的沒(méi)有給房主留自住房。根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策，對(duì)不符合規(guī)定而錯(cuò)改了的房屋，應(yīng)按政策實(shí)事求是給予糾正；對(duì)房主應(yīng)留而未留自住房的，可補(bǔ)留自住房。但目前這些落實(shí)了政策的房屋許多只是發(fā)還產(chǎn)權(quán)，房主并未實(shí)際支配，使用該房屋。對(duì)期間擠占、沒(méi)收私人房產(chǎn)的行為，現(xiàn)已徹底否定，并進(jìn)行了糾正，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，應(yīng)一律確認(rèn)原房主的所有權(quán)，把房產(chǎn)歸還給房主。對(duì)于自住房和出租房，應(yīng)分別不同情況，采取不同處理方法逐步解決。凡單位和個(gè)人擠占私人自住房，必須堅(jiān)持誰(shuí)占誰(shuí)退的原則。凡職工個(gè)人占用私人自住房的，無(wú)論是由房管部門或由機(jī)關(guān)，企業(yè)事業(yè)單位安排的，還是自行擠占的，都應(yīng)視為無(wú)房戶，由職工所在單位或其上級(jí)主管部門安排其住房，將占用的房屋盡快退還給原房主。但在落實(shí)政策過(guò)程中，有些單位無(wú)力為占用私房職工提供住房，有些單位有房卻不優(yōu)先安排用于落實(shí)私房政策，使許多房主仍然是手持房屋所有權(quán)證卻住不進(jìn)自己的房屋。

在落實(shí)建國(guó)初期代管的房產(chǎn)問(wèn)題及港澳臺(tái)胞私房政策問(wèn)題上，也遺留有此類問(wèn)題，政府落實(shí)私房政策部門只是解決了房屋產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，卻未讓房主實(shí)際占有、使用私有房屋。有的私房主被強(qiáng)制與住戶簽訂了私房租賃合同，否則不予辦理產(chǎn)權(quán)證照；有的由于爭(zhēng)議較大，房主長(zhǎng)年一直未與住戶簽訂租賃契約。許多簽訂租賃契約的私房主，由于契約未約定租賃期限，也與住戶產(chǎn)生糾紛，要求收回房屋。

對(duì)于此類收房案件法院的處理原則一般是：住戶有他處住房，能全部騰退的，全部騰退，能部分騰退的，部分騰退，住戶無(wú)他處住房，不予騰退。這樣的處理是基于保護(hù)住戶利益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定而考慮的，許多案件也都按這樣的原則處理了。但是這種處理方法并沒(méi)有使問(wèn)題得到解決，因?yàn)闆](méi)有考慮到私房主的利益。擁有所有權(quán)卻不能享有占有、使用、收益的權(quán)能，在法理上是講不通的，在現(xiàn)實(shí)中也是不公平的?，F(xiàn)今房地產(chǎn)已作為商品流人市場(chǎng)，平等自愿、等價(jià)有償已成為人們?cè)诿袷禄顒?dòng)中普遍遵守的原則，過(guò)去那種強(qiáng)制私房主與住戶簽訂租賃契約，住戶可以無(wú)限期使用他人房屋的作法已與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)則相悖，必須加以修正。

在處理此類收房案件上，有人提出以下可供掌握的標(biāo)準(zhǔn)：（1）承租人違反租賃合同的約定，或轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借承租的住房，或拖欠房租，可解除租賃關(guān)系，準(zhǔn)予產(chǎn)權(quán)人收回房屋；（2）承租人有了新的住房，可解除租賃關(guān)系，準(zhǔn)予產(chǎn)權(quán)人收回房屋；（3）房屋產(chǎn)權(quán)人確實(shí)需要占有、使用房屋，且居住條件劣于承租人的，可以全部或部分收回房屋；（4）房屋產(chǎn)權(quán)人為收回自己所有的房屋，為承租人找到了相應(yīng)的住房，可解除租賃關(guān)系，準(zhǔn)予產(chǎn)權(quán)人收回房屋；（5）房屋產(chǎn)權(quán)人要求收回自己的住房，但承租人確實(shí)不具備騰退條件的，可以暫時(shí)維持原租賃關(guān)系，但應(yīng)明確租賃期限或提高租金標(biāo)準(zhǔn)。以上幾條可以作為辦理此類案件時(shí)的參照，但對(duì)于"提高租金標(biāo)準(zhǔn)"，似不易掌握，因房地產(chǎn)管理法等法律法規(guī)都規(guī)定私房租金應(yīng)受政府房地產(chǎn)管理部門調(diào)控，如《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定："住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家私房所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策"，《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定："房屋租金，由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商議定".如果由法院判決提高租金，雖保護(hù)了私房主利益，卻缺乏相關(guān)法律依據(jù)，且與房地產(chǎn)行政管理部門的規(guī)定相矛盾。此種“司法先于立法”的做法其妥當(dāng)性值得商榷。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)交易行為是受國(guó)家嚴(yán)格控制的，目前私房法定租金與其實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值差距較大，應(yīng)通過(guò)政府提高租金標(biāo)準(zhǔn)來(lái)解決問(wèn)題，在此之前，法院不宜做出提高租金的判決?？傊谔幚砺鋵?shí)私房政策遺留問(wèn)題上，既要切合當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，又要考慮歷史原因；既要保護(hù)公民合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，又要維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定。審判人員應(yīng)結(jié)合案件具體情況，多做"案外工作"，如做住私房的承租人單位的工作，使其盡快解決承租人的住房問(wèn)題。畢竟，徹底解決落實(shí)私房政策問(wèn)題仍需依靠政府和社會(huì)的力量。四、離婚案件中房屋糾紛的處理。

住房是一種重要的生活資料。隨著住房改革的逐步深入，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房狀況已得到較大改善，但住房困難情況仍然存在。在離婚案件中，即體現(xiàn)為夫妻雙方為分得房屋產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)而爭(zhēng)執(zhí)不休，使得簡(jiǎn)單的離婚案件復(fù)雜化。目前許多離婚案件中當(dāng)事人的主要爭(zhēng)執(zhí)點(diǎn)即為住房問(wèn)題。因此解決好離婚案件中的房屋糾紛，往往成為辦好離婚案件的關(guān)鍵。在審判工作中，應(yīng)分別不同的情況去處理。

（一）對(duì)于個(gè)人擁有完全產(chǎn)權(quán)的住房，如系夫妻雙方婚后所得，應(yīng)為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，按照分割夫妻共有財(cái)產(chǎn)的原則去分配。如為夫妻一方婚前所購(gòu)置，但雙方婚后在此居住，根據(jù)最高法院有關(guān)司法解釋，經(jīng)過(guò)八年，可視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分配。分配中應(yīng)堅(jiān)持男女平等，保護(hù)婦女兒童合法權(quán)益，照顧無(wú)過(guò)錯(cuò)方，尊重當(dāng)事人意愿，有利生產(chǎn)、方便生活的總原則，如住房分配給夫妻一方，應(yīng)按評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)給予另一方一半價(jià)值的補(bǔ)償。在處理此類問(wèn)題中應(yīng)注意分清家庭共有房屋與夫妻共有房屋，如系家庭共有，必要時(shí)應(yīng)先析產(chǎn)，然后再進(jìn)行離婚案件的審理。對(duì)于婚姻中預(yù)購(gòu)的商品房，離婚時(shí)房屋尚未交付，如何處理？筆者認(rèn)為在商品房尚未交付的時(shí)候，購(gòu)房方與售房方僅為債權(quán)債務(wù)關(guān)系，購(gòu)房方享有的僅是一種債權(quán)，因而此種情況應(yīng)按離婚中對(duì)債權(quán)、債務(wù)的處理原則進(jìn)行處理。如一方愿意取得商品房的，應(yīng)給予另一方相當(dāng)于預(yù)售合同一半價(jià)值的補(bǔ)償。并與售房方辦理有關(guān)的合同變更手續(xù)。如雙方都不愿意取得商品房的，應(yīng)當(dāng)先承擔(dān)違約責(zé)任，然后再對(duì)返還的剩余的購(gòu)房款，進(jìn)行分配。在處理此類問(wèn)題中由于牽涉到商品房預(yù)售方的利益，因而在夫妻雙方爭(zhēng)議較大，達(dá)不成協(xié)議時(shí)，法院可以就此問(wèn)題另案處理。

（二）離婚時(shí)對(duì)于承租的公房如何分配，是頗有爭(zhēng)議的問(wèn)題。一種觀點(diǎn)認(rèn)為不應(yīng)將其納入離婚案件一并處理，理由是：租賃關(guān)系是一種合同關(guān)系，由原來(lái)的夫妻共同承租變?yōu)橐环匠凶鈱儆诤贤黧w的變更，應(yīng)征得公房的所有權(quán)或管理權(quán)人同意。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)一并處理，理由是：離婚當(dāng)事人之間就公房使用權(quán)的分割處理，只涉及承租一方主體的變更，不會(huì)導(dǎo)致租賃關(guān)系其他內(nèi)容的變更，且如不處理公房使用權(quán)，會(huì)使雙方在離婚后又產(chǎn)生爭(zhēng)訟，不利于子女成長(zhǎng)和社會(huì)穩(wěn)定。筆者同意后一種觀點(diǎn)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問(wèn)題的解答》（以下簡(jiǎn)稱"解答"）中規(guī)定："在離婚案件中，當(dāng)事人對(duì)公房的使用。承租問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議，自行協(xié)商不成，或者經(jīng)當(dāng)事人雙方單位或有關(guān)部門調(diào)解不成的，人民法院應(yīng)根據(jù)案件的具體情況，依法予以妥善處理。"在解答中列舉了幾種離婚后雙方均可承租公房的情況：婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)五年以上的：婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時(shí)，雙方均為本單位職工的；一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的；婚后一方或雙方申請(qǐng)取得公房承租權(quán)的；婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的；夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購(gòu)置的共有房屋的；一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋的；婚前雙方均租有公房，后合并調(diào)換房屋的；其他應(yīng)當(dāng)認(rèn)為夫妻雙方均可承租的情況。對(duì)夫妻雙方均可承租的公房，應(yīng)按下列原則予以處理：照顧撫養(yǎng)子女的一方；男女雙方在同等條件下，照顧殘疾或生活因難的一方；照顧無(wú)過(guò)錯(cuò)的一方。解答中規(guī)定："對(duì)夫妻雙方均可承租的公房而由一方承租的，承租方對(duì)另一方可給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。"但對(duì)于給付的標(biāo)準(zhǔn)卻沒(méi)有規(guī)定。筆者認(rèn)為公房租賃權(quán)不僅僅是一種民法理論上的債權(quán)，它包含有國(guó)家給予的福利，取得租賃權(quán)的一方即等于取得了這種福利，而另一方則將有可能享受不到這種福利，其所可能遭受的損失即是公房房屋租賃價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格之間的差價(jià)。因此，在承租方給予另一方經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)?，?yīng)考慮另一方有無(wú)房住，有無(wú)可能分房收入情況，當(dāng)?shù)胤课葑赓U價(jià)格等因素，給予合理補(bǔ)償。解答中規(guī)定法院在調(diào)整和變更單位自管房屋的租賃關(guān)系時(shí)，一般應(yīng)征求自管房單位的意見(jiàn)。因而有人認(rèn)為人民法院在征求意見(jiàn)時(shí)，如果單位不同意由當(dāng)事人中非本單位職工一方承租房屋，法院即不能判決由其承租。筆者認(rèn)為此種觀點(diǎn)值得商榷，法院既已規(guī)定在有些情況下離婚的夫妻雙方均可承租，那么法院就可依此獨(dú)立做出判決，不能受單位意見(jiàn)的左右。征求自管房單位的意見(jiàn)，是為了調(diào)動(dòng)他們的積極性，配合法院做好當(dāng)事人的工作，以便于判決的執(zhí)行。

（三）部分產(chǎn)權(quán)房屋的分配問(wèn)題也是離婚案件中經(jīng)常遇到的，所謂房屋部分產(chǎn)權(quán)，是指職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格購(gòu)買公有住房后享有部分權(quán)能并且受到法定限制的產(chǎn)權(quán)，其中包括永久居住權(quán)、使用權(quán)、繼承權(quán)和有限的處分權(quán)與受益權(quán)。它是在住房制度改革中形成的一種特殊的所有權(quán)形式。離婚案件中部分產(chǎn)權(quán)房屋的處理原則同公房使用承租權(quán)一樣，都是撫養(yǎng)子女一方優(yōu)先，無(wú)過(guò)錯(cuò)方優(yōu)先、相同條件下照顧女方，此外還要考慮收入、住房情況等。根據(jù)"解答"的規(guī)定，分得房屋部分產(chǎn)權(quán)的一方，一般應(yīng)按所得房屋產(chǎn)權(quán)的比例，依照離婚時(shí)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門公布的同類住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，給予對(duì)方一半價(jià)值的補(bǔ)償，筆者認(rèn)為住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)是國(guó)家、單位給予職工的優(yōu)厚待遇，分不到住房的一方以后可能再享受不到這種待遇，因此按住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)補(bǔ)償其一半價(jià)值并不是完全公平的?？紤]到這一點(diǎn)，法院在分配其他財(cái)產(chǎn)時(shí)應(yīng)照顧未分得住房一方，并且在分得住房一方經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，可要求其高于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)給予對(duì)方補(bǔ)償。解答中還規(guī)定：對(duì)夫妻雙方均爭(zhēng)房屋"部分產(chǎn)權(quán)"的，如雙方同意或者雙方經(jīng)濟(jì)、住房條件基本相同，可采取競(jìng)價(jià)方式解決。競(jìng)價(jià)的方式在離婚案件的審理中還屬新問(wèn)題，缺乏具體操作規(guī)則和應(yīng)用經(jīng)驗(yàn)，尚需審判人員在實(shí)踐在逐步探索、總結(jié)。筆者認(rèn)為，競(jìng)價(jià)應(yīng)遵循以下原則：1雙方自愿原則。選擇競(jìng)價(jià)的方式應(yīng)雙方當(dāng)事人均同意，有關(guān)意見(jiàn)應(yīng)記人法庭筆錄。如一方不同意，法庭不能強(qiáng)迫當(dāng)事人競(jìng)價(jià)。2公平合理原則。指競(jìng)價(jià)的雙方當(dāng)事人應(yīng)經(jīng)濟(jì)條件、住房條件基本相同，如雙方經(jīng)濟(jì)條件懸殊，或一方住房寬裕，而另一方無(wú)其他住房，即不應(yīng)采取競(jìng)價(jià)的方式。3在法院主持下進(jìn)行的原則。競(jìng)價(jià)是在訴訟之中進(jìn)行的，因而當(dāng)事人應(yīng)聽(tīng)從法院的指導(dǎo)，并依照法院規(guī)定的競(jìng)價(jià)規(guī)則進(jìn)行競(jìng)價(jià)。這樣才能保證競(jìng)價(jià)的公正與合法。

五、拆遷糾紛的受理問(wèn)題。

在民事審判工作中遇到拆遷糾紛，應(yīng)首先考慮應(yīng)否受理。因?yàn)橛捎诓疬w糾紛的特殊性質(zhì)，其大部分都屬行政案件，應(yīng)由法院行政庭受理，只有少數(shù)由民庭受理。

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，下列拆遷糾紛應(yīng)按行政案件受理：（1）對(duì)人民政府或房屋拆遷主管部門作出的拆遷補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、安置用房面積、安置地點(diǎn)、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等裁決不服，提訟的；（2）對(duì)房屋拆遷主管部門作出的罰款、沒(méi)收非法所得、責(zé)令停止拆遷、吊銷證書(shū)、責(zé)令限期退還周轉(zhuǎn)房、警告等行政處罰不服，提訟的；（3）拆遷人與被拆遷人對(duì)拆遷補(bǔ)償、安置等未達(dá)成協(xié)議或者達(dá)成協(xié)議尚未履行的，一方或雙方反悔不同意原協(xié)議要求房屋主管部門裁決，房屋拆遷主管部門拒絕裁決或者不予答復(fù)，提訟的；（4）認(rèn)為符合法定條件，申請(qǐng)頌發(fā)或補(bǔ)發(fā)“拆遷許可證”“拆遷資格證書(shū)”等，房地產(chǎn)管理部門或房屋拆遷主管部門拒絕頌發(fā)或不予答復(fù)，提訟的；（5）拆遷人取得拆遷許可證后，拆遷的主管部門拒絕公布拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等或不予答復(fù)，提訟的；（6）認(rèn)為人民政府或房屋拆遷主管部門的其他有關(guān)房屋拆遷管理的行政行為或不履行法定職責(zé)的行為侵犯其合法權(quán)益，而提訟的。除第三種情況外，其他幾種情況應(yīng)作為行政案件比較容易理解，因?yàn)槎紝賹?duì)行政機(jī)關(guān)的具體行政行為不服提起的訴訟。對(duì)于第三種情況按何種訴訟處理曾有異議。最高法院（1993）法民字第9號(hào)函規(guī)定，在城市房屋拆遷過(guò)程中，拆遷人與被拆遷人對(duì)房屋拆遷的補(bǔ)償形式、金額，安置房面積、地點(diǎn)，搬遷過(guò)渡方式和期限，經(jīng)雙方達(dá)不成協(xié)議的，屬于平等主體之間的民事權(quán)益糾紛，房屋拆遷主管部門或同級(jí)政府對(duì)此類糾紛裁決后，當(dāng)事人不服訴至法院的，人民法院應(yīng)以民事案件受理。目前第9號(hào)函的規(guī)定已不適用，它與行政訴訟法的有關(guān)規(guī)定相悖。此種情況應(yīng)按行政案件受理，已在審判實(shí)踐中得到共識(shí)。但是如拆遷人與拆遷人就有關(guān)安置、補(bǔ)償、回遷等問(wèn)題達(dá)成協(xié)議并已實(shí)際履行（含部分履行），因一方或雙方違約產(chǎn)生糾紛，提訟的，可按民事案件受理。因?yàn)榇藭r(shí)拆遷人與被拆遷人之間已形成合同關(guān)系，雙方按合同規(guī)定享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，屬平等主體之間的關(guān)系，因此，發(fā)生糾紛亦屬民事糾紛，應(yīng)按民事案件受理。六、軍產(chǎn)房問(wèn)題。

所謂軍產(chǎn)房，是指所有權(quán)歸軍隊(duì)所有的房產(chǎn)。軍隊(duì)房屋的所有權(quán)單位為中國(guó)人民總后勤部。在民事審判中，較多的軍產(chǎn)房糾紛為軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)、離退休干部騰退原住房問(wèn)題及軍隊(duì)利用房地產(chǎn)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)問(wèn)題。

關(guān)于軍隊(duì)離退體干部騰退軍產(chǎn)房問(wèn)題。最高法院有關(guān)批復(fù)的精神為：此問(wèn)題屬于軍隊(duì)離退休于部轉(zhuǎn)由地方安置管理工作中的遺留問(wèn)題，由軍隊(duì)和地方政府通過(guò)行政手段解決為妥，此類糾紛人民法院不宜受理。對(duì)此類糾紛不予受理是妥當(dāng)?shù)?，因?yàn)橛锌赡苌婕暗綘I(yíng)區(qū)和其他軍事設(shè)施的安全、保密問(wèn)題，并且如受理，將涉及到今后的執(zhí)行問(wèn)題，法院判決騰房后，當(dāng)事人不自動(dòng)履行，須由人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，會(huì)在社會(huì)上造成不良影響?；谕瑯永碛?，筆者認(rèn)為，對(duì)于軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部騰退原住軍產(chǎn)房糾紛，人民法院也不應(yīng)受理。

根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，軍隊(duì)房地產(chǎn)在保證戰(zhàn)備和部隊(duì)住用需要并保守軍事秘密的前提下，可以利用空余房地產(chǎn)依法開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，包括房屋、設(shè)施、場(chǎng)地的出租，房屋的出售、房地產(chǎn)的換建、互換、土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，合資建房，利用房地產(chǎn)自辦或合辦經(jīng)濟(jì)實(shí)體，以及其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而且經(jīng)營(yíng)活動(dòng)可以面向社會(huì)。軍隊(duì)利用房地產(chǎn)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其收人可以用于彌補(bǔ)國(guó)防費(fèi)不足，以房養(yǎng)房，但在經(jīng)營(yíng)中難免會(huì)發(fā)生糾紛，對(duì)這類糾紛如何處理是法院應(yīng)慎重對(duì)待的問(wèn)題。

軍隊(duì)利用房地產(chǎn)對(duì)外開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，與地方單位、個(gè)人發(fā)生糾紛至法院的，一般應(yīng)視為平等主體之間的糾紛，按照《民法通則》、《經(jīng)濟(jì)合同法》等法律的相關(guān)規(guī)定處理。人民法院在審理中如發(fā)現(xiàn)軍隊(duì)有違反國(guó)家有關(guān)行政法規(guī)的情況，可告知監(jiān)督管理機(jī)關(guān)，由其依法進(jìn)行處理，如發(fā)現(xiàn)有違反軍隊(duì)有關(guān)規(guī)定的情況，應(yīng)告知軍隊(duì)有關(guān)部門處理。

人民法院在審理此類糾紛時(shí)，應(yīng)對(duì)合同的有效性進(jìn)行審查。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，軍隊(duì)利用房地產(chǎn)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，實(shí)行《中國(guó)人民利用房地產(chǎn)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)許可證》管理制度，凡利用房地產(chǎn)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位，必須到軍隊(duì)房地產(chǎn)管理部門申領(lǐng)《許可證》，并按有關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理部門辦理交易手續(xù)。對(duì)軍隊(duì)方未申領(lǐng)《許可證》進(jìn)行的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，一般應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，如在一審訴訟中經(jīng)軍隊(duì)房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)補(bǔ)辦的，可以認(rèn)定為有效。如果只申領(lǐng)了《許可證》，但未到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理部門辦理交易手續(xù)，并且合同已實(shí)際履行的，可認(rèn)定為有效，但法院應(yīng)督促當(dāng)事人補(bǔ)辦交易手續(xù)。

篇10

第一條為規(guī)范城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法律和行政法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條在本市城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有土地上的房地產(chǎn)交易及其相關(guān)活動(dòng)，適用本條例。

第三條房地產(chǎn)交易應(yīng)遵循平等自愿、誠(chéng)實(shí)信用、公平公正和房屋所有權(quán)與其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)主體一致的原則。

房地產(chǎn)交易管理應(yīng)遵循集中管理與分級(jí)管理相結(jié)合、依法保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利的原則。

第四條市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)交易的監(jiān)督管理和本條例的組織實(shí)施。

區(qū)、縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本條例規(guī)定范圍內(nèi)房地產(chǎn)交易的監(jiān)督管理。工商、建設(shè)、規(guī)劃、財(cái)政、物價(jià)、稅務(wù)等部門應(yīng)當(dāng)按職責(zé)分工，協(xié)助房地產(chǎn)行政主管部門做好房地產(chǎn)交易管理工作。

第五條房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)按照本條例的規(guī)定及市和區(qū)、縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門委托的權(quán)限，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易管理的日常工作。

第二章房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第一節(jié)一般規(guī)定

第六條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)法定程序，將其房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。主要包括：

（一）買賣（含以房地產(chǎn)清償債務(wù)，下同）；

（二）贈(zèng)與、繼承、劃撥；

（三）產(chǎn)權(quán)調(diào)換；

（四）以房地產(chǎn)合資合作、作價(jià)入股，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（五）因收購(gòu)、兼并或合并企業(yè)，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（六）房屋拆遷中，房屋所有權(quán)人以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式獲得的期房權(quán)利轉(zhuǎn)移的；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第七條有下列情形之一的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）按有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定，不得轉(zhuǎn)讓的；

（二）權(quán)屬證明文件與標(biāo)的物不符的；

（三）權(quán)屬證明文件被注銷、吊銷或其他原因失去效力的；

（四）屬拆遷凍結(jié)通知書(shū)確定的時(shí)效范圍的。

第八條同幢房屋分割轉(zhuǎn)讓的，各房地產(chǎn)權(quán)利人按相應(yīng)比例占有土地使用權(quán)。

建筑設(shè)計(jì)為獨(dú)立成套的房屋不得分割轉(zhuǎn)讓。

配套使用的房屋附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共用部位不得單獨(dú)分割轉(zhuǎn)讓。

第九條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)簽訂書(shū)面合同。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人在轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起三十日內(nèi)，應(yīng)持相關(guān)的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)證明文件和書(shū)面合同到所在地的房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)申辦房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。

對(duì)符合轉(zhuǎn)讓登記條件的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)自受理之日起五個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)；對(duì)不符合轉(zhuǎn)讓登記條件的，應(yīng)自受理之日起三個(gè)工作日內(nèi)作出不予登記的決定并書(shū)面說(shuō)明理由。

第十條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，與轉(zhuǎn)讓人具有共有關(guān)系的房地產(chǎn)權(quán)利人、與轉(zhuǎn)讓人具有租賃關(guān)系的承租人依次享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓書(shū)面合同簽訂前三十日通知共有權(quán)人或承租人。

對(duì)涉及共有關(guān)系的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓人在申辦轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)出具其他共有人同意轉(zhuǎn)讓或者放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)并對(duì)其真實(shí)情況負(fù)責(zé)。

第十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)向受讓人如實(shí)告知房地產(chǎn)權(quán)屬、質(zhì)量安全現(xiàn)狀和有關(guān)抵押關(guān)系、共有關(guān)系、租賃關(guān)系等情況。

第十二條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在申辦轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)房地產(chǎn)交易價(jià)格，并按國(guó)家及本市的有關(guān)規(guī)定繳納稅費(fèi)。

除法律、法規(guī)另有規(guī)定的外，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格由交易各方協(xié)商議定。

第二節(jié)商品房銷售

第十三條商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。

商品房銷售以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)。商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)載明共用部位及設(shè)施。

商品房現(xiàn)售，按國(guó)家及本條例的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

商品房預(yù)售，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

第十四條取得《商品房預(yù)售許可證》，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）持有營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；

（二）持有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；以出讓方式獲得土地使用權(quán)的，已按照土地管理法律法規(guī)的規(guī)定，交付了全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；

（四）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到建設(shè)總投資的百分之二十五以上，且擬預(yù)售的房屋屬多層的，完成主體建筑封頂，屬高層的，已建房屋面積應(yīng)達(dá)到規(guī)劃批準(zhǔn)的擬建房屋面積的三分之一以上；

（五）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、施工進(jìn)度和竣工、交付使用時(shí)間、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并附有專業(yè)資質(zhì)的房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的《商品房預(yù)售面積預(yù)測(cè)繪報(bào)告書(shū)》；

（六）已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶并簽訂了監(jiān)管協(xié)議；

（七）涉及房屋拆遷的，已取得房屋拆遷行政主管部門核發(fā)的拆遷許可證書(shū)；

（八）擬預(yù)售商品房及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)未設(shè)定抵押權(quán)；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

進(jìn)行小區(qū)建設(shè)的，預(yù)售人可以分期向房地產(chǎn)行政主管部門申辦《商品房預(yù)售許可證》。

第十五條渝中區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)的《商品房預(yù)售許可證》由市房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)，其他地區(qū)的《商品房預(yù)售許可證》由所在區(qū)、縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)，有關(guān)具體事項(xiàng)可以委托房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理。

房地產(chǎn)行政主管部門收到申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定的條件對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行核實(shí)，自受理申請(qǐng)之日起七個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)符合條件的項(xiàng)目核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；對(duì)不符合條件的，應(yīng)當(dāng)在三個(gè)工作日內(nèi)書(shū)面通知申請(qǐng)人并說(shuō)明理由。

第十六條《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)載明預(yù)售人的名稱和預(yù)售商品房項(xiàng)目的座落位置、棟號(hào)、房號(hào)、樓層、用途、建筑面積。

準(zhǔn)予預(yù)售的商品房總面積不得超過(guò)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定的商品房總面積。

第十七條商品房預(yù)售，預(yù)售人應(yīng)向預(yù)購(gòu)人提供下列資料或其復(fù)印件：

（一）法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（二）土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；

（三）《商品房預(yù)售許可證》；

（四）《商品房預(yù)售面積預(yù)測(cè)報(bào)告書(shū)》；

（五）項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖；

（六）商品房的結(jié)構(gòu)、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)；

（七）施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；

（八）預(yù)售商品房?jī)r(jià)格、付款方式和商品房預(yù)售款專用帳戶。

第十八條商品房預(yù)售，預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人簽訂書(shū)面的商品房買賣合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起十日內(nèi)持商品房買賣合同，向核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)行政主管部門辦理登記備案手續(xù)。

未經(jīng)登記備案的商品房買賣合同，不能對(duì)抗第三人，由此造成的損失，由預(yù)售人承擔(dān)。

預(yù)售合同未登記備案的，按下列順序確定預(yù)購(gòu)人的權(quán)利：

（一）已交付價(jià)款及預(yù)購(gòu)商品房的；

（二）已交付價(jià)款未交付預(yù)購(gòu)商品房的；

（三）未交付價(jià)款及預(yù)購(gòu)商品房的，以簽訂合同的時(shí)間為序。

第十九條商品房預(yù)售時(shí)，預(yù)售款應(yīng)當(dāng)由預(yù)售人委托設(shè)立預(yù)售款專用帳戶的商業(yè)銀行代為收取，預(yù)購(gòu)人憑銀行繳款憑證向預(yù)售人換領(lǐng)發(fā)票。

代收預(yù)售款的商業(yè)銀行有監(jiān)督預(yù)售款的義務(wù)。

第二十條預(yù)售款應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ?，由具備合法資質(zhì)的工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)根據(jù)建筑工程承包合同規(guī)定的進(jìn)度計(jì)劃和工程實(shí)際進(jìn)度，書(shū)面通知代收預(yù)售款的銀行向預(yù)售人劃款。未經(jīng)工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)書(shū)面通知，代收預(yù)售款的銀行不得直接向預(yù)售人劃款。

工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)和代收預(yù)售款的銀行對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管不當(dāng)，給預(yù)購(gòu)人造成損失的，應(yīng)當(dāng)與預(yù)售人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

一個(gè)預(yù)售項(xiàng)目只能開(kāi)設(shè)一個(gè)商品房預(yù)售款專用帳戶；多個(gè)預(yù)售項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)分別設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶。

第二十一條預(yù)售人將已經(jīng)抵押的商品房進(jìn)行預(yù)售，必須經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意并書(shū)面告知預(yù)購(gòu)人；已經(jīng)預(yù)售的商品房不得進(jìn)行抵押。

第二十二條預(yù)售人改變已經(jīng)預(yù)售商品房項(xiàng)目的建筑容積率或改變已預(yù)售商品房的戶型、結(jié)構(gòu)、環(huán)境整體布局，須經(jīng)規(guī)劃、土地房屋、建設(shè)、消防等行政管理部門批準(zhǔn)，并委托原測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)售面積進(jìn)行重新測(cè)算，辦理《商品房預(yù)售許可證》變更手續(xù)。

非因基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或公共利益需要，規(guī)劃、土地房屋、建設(shè)、消防等行政管理部門不得對(duì)已預(yù)售的商品房項(xiàng)目的建筑容積率或戶型、結(jié)構(gòu)、環(huán)境整體布局作變更審批。

經(jīng)規(guī)劃、土地房屋、建設(shè)、消防等行政管理部門批準(zhǔn)，預(yù)售人改變已預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)，涉及合同約定的預(yù)購(gòu)人權(quán)益的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)之日起十日內(nèi)，書(shū)面通知預(yù)購(gòu)人，與預(yù)購(gòu)人協(xié)商變更或者解除商品房買賣合同，并在變更或解除合同之日起十五日內(nèi)，向原核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)行政主管部門辦理變更或注銷手續(xù)。

預(yù)售人未經(jīng)規(guī)劃、土地房屋、建設(shè)、消防等行政管理部門批準(zhǔn)，擅自提高建筑容積率或改變商品房買賣合同約定的商品房戶型、結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境整體布局，損害預(yù)購(gòu)人權(quán)益的，預(yù)購(gòu)人可以解除合同，并由預(yù)售人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，預(yù)購(gòu)人未解除合同的，可不承擔(dān)所購(gòu)商品房改變后所獲增值部分的價(jià)款。

第二十三條預(yù)售人轉(zhuǎn)讓已部分預(yù)售的在建商品房項(xiàng)目的，應(yīng)自批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓之日起十五日內(nèi)書(shū)面告知預(yù)購(gòu)人。預(yù)購(gòu)人在被告知之日起三十日內(nèi)，有權(quán)解除商品房買賣合同，收回已付購(gòu)房款及其利息，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在解除合同之日起十五日內(nèi)到原合同登記備案部門辦理注銷手續(xù)；預(yù)購(gòu)人愿意繼續(xù)履行商品房買賣合同或到期未提出異議的，原預(yù)售人的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)移給項(xiàng)目受讓人，預(yù)購(gòu)人和項(xiàng)目受讓人應(yīng)當(dāng)向原核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)行政主管部門辦理商品房預(yù)售變更登記。

第二十四條轉(zhuǎn)讓在建商品房項(xiàng)目的預(yù)售人，應(yīng)自簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同之日起，停止預(yù)售商品房并公示項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓情況；受讓人未換領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》的，不得預(yù)售商品房。

第二十五條預(yù)購(gòu)的商品房在合同登記備案后交付使用前可以再轉(zhuǎn)讓。

預(yù)購(gòu)商品房再轉(zhuǎn)讓的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知預(yù)售人，再轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在原合同上記載有關(guān)合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)，并向原登記機(jī)關(guān)辦理合同登記備案手續(xù)。

預(yù)購(gòu)商品房再轉(zhuǎn)讓的，原合同約定的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)讓。超出原合同約定范圍內(nèi)的補(bǔ)充約定，再轉(zhuǎn)讓人應(yīng)與再受讓人簽訂補(bǔ)充條款。

第二十六條預(yù)售商品房項(xiàng)目竣工后應(yīng)經(jīng)規(guī)劃、土地房屋、建設(shè)、消防等行政管理部門驗(yàn)收合格后才能交付使用。預(yù)售人應(yīng)在預(yù)售商品房項(xiàng)目交付使用后十五日內(nèi)到房地產(chǎn)行政主管部門交回該項(xiàng)目的《商品房預(yù)售許可證》。

預(yù)售人應(yīng)自預(yù)售商品房交付使用之日起六十日內(nèi)，為預(yù)購(gòu)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；屬現(xiàn)售商品房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)自銷售合同簽訂之日起三十日內(nèi)，為商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

對(duì)具備登記條件的，有關(guān)權(quán)屬登記部門應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起十五個(gè)工作日內(nèi)，核發(fā)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)證書(shū)；對(duì)不符合登記條件的，作出書(shū)面決定并說(shuō)明理由。

因預(yù)售人的原因，致使預(yù)購(gòu)人無(wú)法辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記超過(guò)六個(gè)月的，雙方有約定的按約定處理；未約定的，預(yù)購(gòu)人可以退房，并要求預(yù)售人承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三章房地產(chǎn)抵押

第二十七條房地產(chǎn)抵押，當(dāng)事人應(yīng)簽訂書(shū)面抵押合同，并向所在地的房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理抵押登記手續(xù)。其中，以跨區(qū)、縣（自治縣、市）的多處房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，應(yīng)向市房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提出抵押登記申請(qǐng)。

房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)自收到申請(qǐng)之日起二個(gè)工作日內(nèi)提出受理意見(jiàn)，并送房地產(chǎn)行政主管部門辦理登記。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)對(duì)抵押合同涉及的房地產(chǎn)權(quán)屬的真實(shí)性、合法性及是否可以設(shè)定抵押關(guān)系進(jìn)行審查，對(duì)符合條件的，應(yīng)自受理之日起五個(gè)工作日內(nèi)辦理登記手續(xù)；對(duì)不符合條件的，應(yīng)在三個(gè)工作日內(nèi)作出不予登記的決定并書(shū)面說(shuō)明理由。

房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效，抵押合同登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定內(nèi)容不一致的，以登記確認(rèn)的內(nèi)容為準(zhǔn)。

第二十八條共同共有人以其共有房地產(chǎn)設(shè)定抵押，必須經(jīng)其他共有人書(shū)面同意；未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意設(shè)定的抵押權(quán)無(wú)效。

第二十九條兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)時(shí)，該抵押權(quán)為不可分擔(dān)保物權(quán)。

第三十條抵押已出租的房地產(chǎn)的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

出租已抵押的房地產(chǎn)的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。

第三十一條貸款購(gòu)買房地產(chǎn)并以擬購(gòu)房地產(chǎn)作為抵押物的，購(gòu)買者、金融機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)共同簽訂房地產(chǎn)抵押貸款合同。

第三十二條尚未到期的抵押房地產(chǎn)因城市建設(shè)需要被拆遷的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人，債務(wù)人可以提前清償債務(wù)或由抵押人提供其他擔(dān)保。

債務(wù)人無(wú)法提前清償債務(wù)或抵押人不能提供其他擔(dān)保的，拆遷安置取得的房地產(chǎn)為抵押財(cái)產(chǎn)。

第三十三條已設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，抵押人如需對(duì)房屋翻建、擴(kuò)建或改變用途時(shí)，必須取得抵押權(quán)人的書(shū)面同意，對(duì)抵押合同的內(nèi)容作相應(yīng)變更，并到原登記部門辦理抵押合同變更登記手續(xù)。

第三十四條抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知抵押權(quán)人并書(shū)面告知受讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)已抵押的情況；抵押人未書(shū)面通知抵押權(quán)人或者未書(shū)面告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，由此給受讓人造成的損失，由抵押人承擔(dān)。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)款低于其擔(dān)保債務(wù)的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)。

第三十五條下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：

（一）法律、法規(guī)規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)；

（二）作為文物保護(hù)的建筑和有重要紀(jì)念意義的其它建筑物；

（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體用于公益目的的房地產(chǎn)，但以用于非公益目的的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的除外；

（四）已出售給他人但尚未辦理權(quán)屬登記的現(xiàn)房；

（五）法律、法規(guī)禁止抵押的其他情形。

第四章房地產(chǎn)租賃

第三十六條房地產(chǎn)租賃，是指出租人基于房屋所有權(quán)將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人支付租金的行為。房地產(chǎn)租賃包括房地產(chǎn)現(xiàn)房租賃和商品房預(yù)租。

商品房預(yù)租是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或商品房預(yù)購(gòu)人以預(yù)售（購(gòu)）房的租賃期權(quán)讓渡給預(yù)租人并收取租金的行為，包括以在建的商場(chǎng)、鋪面、市場(chǎng)攤點(diǎn)或辦公用房向社會(huì)公開(kāi)招租和以在建商品住宅、公寓樓預(yù)約出租。

房屋所有權(quán)人、使用權(quán)人以聯(lián)營(yíng)、承包、入股等名義讓渡房地產(chǎn)使用權(quán)的，視為房地產(chǎn)租賃。

第三十七條有下列情形之一的房地產(chǎn)不得租賃：

（一）未依法取得房地產(chǎn)權(quán)屬證明文件的；

（二）共有房屋未經(jīng)全體共有人書(shū)面同意的；

（三）未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變房地產(chǎn)用途的；

（四）已被鑒定為危險(xiǎn)房屋的；

（五）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（六）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（七）違法建筑；

（八）依法以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)未達(dá)到法律、法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件的；

（九）以劃撥方式取得國(guó)有土使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目按經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案尚未竣工的；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

第三十八條房地產(chǎn)租賃雙方應(yīng)依法簽訂書(shū)面合同，租賃合同應(yīng)當(dāng)載明房屋用途，房地產(chǎn)租賃雙方應(yīng)自合同簽訂之日起三十日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證明文件、身份證明文件和租賃合同向所在地房地產(chǎn)行政主管部門或其委托的交易管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理合同登記備案手續(xù)。未經(jīng)登記備案的租賃合同，不能對(duì)抗第三人。

符合條件的，房地產(chǎn)行政主管部門或其委托的房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)自受理申請(qǐng)之日起三個(gè)工作日內(nèi)辦理租賃合同登記備案手續(xù)。

第三十九條租賃期內(nèi)，承租人與他人互換房地產(chǎn)使用權(quán)或轉(zhuǎn)租房地產(chǎn)的，必須征得原出租人書(shū)面同意，重新簽訂租賃合同，并到原租賃合同登記備案部門辦理合同變更登記備案手續(xù)。

第四十條以營(yíng)利為目的，將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租或以劃撥方式取得土地使用權(quán)的已竣工建設(shè)項(xiàng)目的空地出租的，出租人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定向土地行政主管部門繳納租金中所含土地收益。

土地收益收繳的具體標(biāo)準(zhǔn)和辦法，按市人民政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四十一條出租公有住房，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和市人民政府規(guī)定的租賃政策。公有非住宅、私有房屋出租，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃事項(xiàng)，但國(guó)家和本市另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

公有住房使用權(quán)及被拆除公有房屋使用人的安置權(quán)利，在征得房屋所有權(quán)人同意后，可以依照有關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)讓，原租賃關(guān)系同時(shí)終止，由受讓人與房屋所有權(quán)人重新簽訂租賃合同。

抵押人出租已抵押的房地產(chǎn)，應(yīng)經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意并書(shū)面告知承租人。

第四十二條租賃住宅從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，須按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，報(bào)請(qǐng)所在地土地、房屋行政主管部門批準(zhǔn)，并按規(guī)定繳納土地收益。

第五章房地產(chǎn)中介服務(wù)

第四十三條從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)應(yīng)持有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)。

房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理，按市政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四十四條設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，須持市房地產(chǎn)行政主管部門提出的資質(zhì)初步審查意見(jiàn)，到工商行政主管部門辦理登記注冊(cè)。

第四十五條申請(qǐng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)初審，應(yīng)當(dāng)提供下列資料：

（一）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)、章程；

（二）有三十萬(wàn)元以上的注冊(cè)資金的驗(yàn)資證明；

（三）有固定的服務(wù)場(chǎng)所；

（四）從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的百分之五十以上。從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師。從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人；

（五）房地產(chǎn)專業(yè)中介服務(wù)人員的資格證書(shū)和聘用合同。

市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)自收到房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)初審申請(qǐng)之日起十個(gè)工作日內(nèi)發(fā)出書(shū)面審查意見(jiàn)。

第四十六條房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)自領(lǐng)取法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)持工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本到市房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)核發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)。

符合條件的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)自受理申請(qǐng)之日起十個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)；不符合條件的，應(yīng)在五個(gè)工作日內(nèi)作出不予核發(fā)資質(zhì)證書(shū)的決定并書(shū)面說(shuō)明理由。

資質(zhì)管理的具體規(guī)定由市房地產(chǎn)行政主管部門另行制定。

第四十七條房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)變更或終止，應(yīng)自工商行政主管部門核準(zhǔn)之日起三十日內(nèi)向市房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)辦理資質(zhì)證書(shū)的變更或注銷手續(xù)。

第四十八條房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承辦業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與委托人簽定書(shū)面合同，明確規(guī)定雙方的責(zé)任，也可以按照國(guó)家規(guī)定辦理相應(yīng)的保險(xiǎn)。

第四十九條房地產(chǎn)中介從業(yè)人員管理實(shí)行資格認(rèn)證制度。

從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的人員，應(yīng)當(dāng)取得專業(yè)資格證書(shū)并經(jīng)市房地產(chǎn)行政主管部門注冊(cè)。取得資格證書(shū)的房地產(chǎn)中介服務(wù)人員不得以個(gè)人名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。

第六章法律責(zé)任

第五十條未按規(guī)定申辦房地產(chǎn)預(yù)售合同登記備案的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令責(zé)任人補(bǔ)辦登記備案手續(xù)，給予轉(zhuǎn)讓價(jià)款百分之五以上百分之十以下的罰款；給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十一條未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其停止交易活動(dòng)、退還預(yù)售款，并處已收取的預(yù)售款百分之五以上百分之十以下的罰款。

第五十二條不按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售商品房或者將未經(jīng)規(guī)劃、土地房屋、建設(shè)、消防等行政管理部門驗(yàn)收以及驗(yàn)收不合格的商品房交付使用的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處違法行為所涉商品房交易金額百分之五至百分之十的罰款。

預(yù)售人未經(jīng)規(guī)劃、土地房屋、建設(shè)、消防等行政管理部門批準(zhǔn)，擅自提高建筑容積率或改變商品房戶型、結(jié)構(gòu)、環(huán)境整體布局的，由有關(guān)行政管理部門依照有關(guān)規(guī)定予以查處。

第五十三條因房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的責(zé)任，致使房地產(chǎn)交易合同解除的，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)退還購(gòu)房者已付的購(gòu)房款及其利息，賠償購(gòu)房者已支付的有關(guān)稅費(fèi)等損失。

第五十四條未取得房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)或超越執(zhí)業(yè)范圍從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的，由市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期改正，可處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。

第五十五條未取得房地產(chǎn)中介服務(wù)資格或者取得資格證書(shū)的房地產(chǎn)中介服務(wù)人員以個(gè)人名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的，由市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，沒(méi)收違法所得，可處二百元以上一千元以下的罰款；逾期不改正的，吊銷其資格證書(shū)。

第五十六條違反本條例規(guī)定將預(yù)售商品房預(yù)售款挪作他用的，由市或區(qū)、縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期改正，處挪用款額百分之五以上百分之十以下的罰款；逾期不改正的，注銷《商品房預(yù)售許可證》，并可由建設(shè)行政主管部門降低或取消其開(kāi)發(fā)資質(zhì)；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第五十七條房地產(chǎn)行政主管部門及其工作人員有、、、索賄、受賄等違法違紀(jì)行為的，視其情節(jié)輕重，由所在單位、行政主管部門或行政監(jiān)察機(jī)關(guān)依法給予行政處分；涉嫌犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法處理。給管理相對(duì)人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十八條房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)及其工作人員在房地產(chǎn)交易登記工作中，不遵守法定期限及程序的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并可視其情節(jié)輕重給予行政處分。

房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)及其工作人員在房地產(chǎn)交易登記工作中因工作失誤給房地產(chǎn)權(quán)益人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十九條當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)等行政主管部門的具體行政行為不服的，可依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。

第七章附則

第六十條房地產(chǎn)交易合同、預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的示范文本，由市房地產(chǎn)行政主管部門、市工商行政主管部門統(tǒng)一印制。